天驕二期營(yíng)銷(xiāo)策劃

一世情緣中原不做一時(shí)的英雄,我們清楚成績(jī)永遠(yuǎn)都屬于過(guò)去。珍惜每一次時(shí)機(jī)，努力完善我們的團(tuán)隊(duì)，向更高的銷(xiāo)售目標(biāo)沖刺是我們不懈追求的目標(biāo)。中原希望與開(kāi)發(fā)商成為最默契的朋友，結(jié)一世情緣，成為長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴！之天驕二期定位及營(yíng)銷(xiāo)策略尋找屬于城市的欲望，讓欲望為我們贏(yíng)得市場(chǎng)！

這個(gè)城市，我們也許生活得很滿(mǎn)足，也許生活得很不滿(mǎn)足，但我們都還存在著對(duì)生活的欲望，有些我們知道，有些我們不知道。城市的上空，左沖右突的欲望。找到了一群人，于是找到了一股欲望。我們要做的是，透視他們的欲望，引導(dǎo)他們的欲望。--序--定位策略CONTENTS整體定位形象定位檔次定位Part1ＳＷＯＴ產(chǎn)品策略戶(hù)室配比戶(hù)型設(shè)計(jì)景觀(guān)建議Part2產(chǎn)品規(guī)劃營(yíng)銷(xiāo)推廣推廣策略Part3銷(xiāo)售策略團(tuán)隊(duì)建設(shè)Part4硬件配套價(jià)格定位客群定位定位策略O(shè)RIENTATIONTACTICＳＷＯＴ整體定位形象定位客群定位檔次定位價(jià)格定位找到一個(gè)空間，在那里，消費(fèi)者的欲望還沒(méi)有被滿(mǎn)足，而那個(gè)空間，也是期待中的市場(chǎng)定位——這個(gè)城市有一群人的愿望沒(méi)有得到滿(mǎn)足，因?yàn)闆](méi)有滿(mǎn)足，所以有著強(qiáng)大的，一觸即發(fā)的消費(fèi)動(dòng)能！項(xiàng)目定位SWOT…大體量開(kāi)發(fā)，具備規(guī)模效應(yīng)；…由于工程位于城鎮(zhèn)結(jié)合部，與附近農(nóng)村城鎮(zhèn)僅一墻之隔，在社區(qū)平安、區(qū)域景觀(guān)建設(shè)等諸多方面均會(huì)受到影響；…城市中心北遷所帶來(lái)的時(shí)機(jī)；………本案所在區(qū)域?yàn)楹羰袩狳c(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域；……優(yōu)勢(shì)〔Strength〕威脅〔Threat〕時(shí)機(jī)〔Opportunity〕劣勢(shì)〔Weakness〕政策扶持片區(qū)未來(lái)開(kāi)展；………熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)板塊所帶來(lái)的市政配套設(shè)施的完善。城市中心北遷．工程未來(lái)升值空間大地塊周邊配套不成熟，交通不便利；工程開(kāi)發(fā)量大，周期長(zhǎng)，市場(chǎng)和政策具較大不定因素；區(qū)域市政、生活配套緩慢及周期難以控制；同類(lèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)劇烈。分析當(dāng)置業(yè)的欲望屬于一個(gè)人，滿(mǎn)足它只能導(dǎo)致一個(gè)人的購(gòu)置，當(dāng)置業(yè)的欲望屬于一群人，滿(mǎn)足它只能導(dǎo)致一群人的購(gòu)置，當(dāng)欲望屬于整個(gè)城市，滿(mǎn)足它必然將帶來(lái)整個(gè)城市的追隨。讓社區(qū)生活模式上升為城市的理想模式，讓整個(gè)城市成為我們的口碑，讓一群人在這里找到心靈與生活的依歸······定位策略整體定位打造呼市“別樣城〞顛覆傳統(tǒng)定位策略整體定位新城市崛起中的升級(jí)版景觀(guān)社區(qū)“別樣城〞特色辭解辭解１新城市崛起中的升級(jí)版景觀(guān)社區(qū)辭解2堪稱(chēng)呼市地產(chǎn)名片的品牌社區(qū)品牌是一種身份的象征，品牌的檔次是以細(xì)節(jié)的質(zhì)量來(lái)衡量。選擇別樣城的客戶(hù)一定具有最挑剔的目光。有一種風(fēng)景是傲視整個(gè)城市不在城市的最高處而在風(fēng)景這邊獨(dú)好的別樣城定位策略整體定位定位策略整體定位

※位于首府城市開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域※以情景洋房為主※異域風(fēng)情與自然空間融為一體※大型生態(tài)社區(qū)定位策略形象定位呼市首席花園生態(tài)社區(qū)

天驕領(lǐng)域·別樣城——二期案名建議我們雖然生活在同一個(gè)天空，但卻有不一樣的生活。我們雖然生活在同一個(gè)空間，但卻有不一樣的感受和欲望。讓我們共同感受別樣生活給我們帶來(lái)的歡樂(lè)！規(guī)模層面的優(yōu)越：建筑無(wú)限生活+大型成熟社區(qū)產(chǎn)品層面的優(yōu)越：創(chuàng)新+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品完美表達(dá)消費(fèi)者心理優(yōu)越感：給消費(fèi)者一種嘉許，眼光的優(yōu)越，決定居住的優(yōu)越成就生活高度!優(yōu)越定位策略形象定位高端市場(chǎng)中端市場(chǎng)低端市場(chǎng)物業(yè)檔次低中高客戶(hù)層面高中低工程處于高端市場(chǎng)地位，其市場(chǎng)地位決定了產(chǎn)品及客群的特征。天驕工程二期定位策略檔次定位我們的客戶(hù)在哪？-

他們的需求動(dòng)機(jī)是什么？-?定位策略客群定位——從馬斯洛需求層次模式看“天驕領(lǐng)域·別樣城〞生存需求平安需求歸屬需求自尊需求自我實(shí)現(xiàn)是好房子！物業(yè)管理和私秘性好！有家的感覺(jué)！有身份感的經(jīng)典樓盤(pán)！找到生活的意義！智慧精英優(yōu)越感+在他們這個(gè)階段，價(jià)格是影響買(mǎi)樓的重要因素之一，但就心理特點(diǎn)而言，因?yàn)橛袑W(xué)識(shí)、有見(jiàn)地，甚至比財(cái)富更高一層的老板，都會(huì)有心理的優(yōu)越感，在用品或居住的品質(zhì)上，他們有時(shí)會(huì)選擇寧缺毋濫。他們可能是政商人士，或是專(zhuān)業(yè)精英，領(lǐng)域可以不同，但在各自的領(lǐng)域，都取得了一定的成就。是他們的能量，共同筑就了我們的高品質(zhì)生活。客群心理特征描述定位策略客群定位客群職業(yè)特征高收入息存階級(jí)政府部門(mén)人員國(guó)家直屬機(jī)關(guān)人員私企法人商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)攤主小企業(yè)經(jīng)營(yíng)者企業(yè)高級(jí)管理職員高級(jí)白領(lǐng)職員高收入行業(yè)職員定位策略客群定位客群年齡特征50歲—55歲40歲—50歲25歲—30歲30歲—40歲情景洋房目標(biāo)客群10％情景洋房主力目標(biāo)客群情景洋房＼11.5小高主力目標(biāo)客群小高層、高層目標(biāo)客群25％55％20％客戶(hù)年齡層購(gòu)置產(chǎn)品傾向占總客群比重伴隨天驕領(lǐng)域二期工程11.5小高層、30層高層建筑業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，目標(biāo)客戶(hù)群年齡段結(jié)構(gòu)同比天驕領(lǐng)域一期更為年輕化。定位策略客群定位定位策略?xún)r(jià)格定位均價(jià)4300元/平米4000元/平米3800元/平米總價(jià)區(qū)間二期全盤(pán)均價(jià)4000元/平米52-69萬(wàn)元36-56萬(wàn)元23-49萬(wàn)元建筑類(lèi)型戶(hù)型面積區(qū)間洋房2室2廳2衛(wèi)120平米3室2廳2衛(wèi)150-160平米小高2室2廳1衛(wèi)90-110平米3室2廳2衛(wèi)120-140平米高層1室1廳1衛(wèi)60平米2室1廳1衛(wèi)80-90平米3室1廳2衛(wèi)120-130平米戶(hù)室配比戶(hù)型設(shè)計(jì)景觀(guān)建議產(chǎn)品規(guī)劃硬件配套城市在渴求我們的社區(qū)人們?cè)诳是笪覀兊纳鐓^(qū)但最終，能讓人們安居于此的理由，還是這里實(shí)實(shí)在在的創(chuàng)造著一種超越呼市現(xiàn)有人居的高尚生活——讓創(chuàng)新融于產(chǎn)品，讓科技?xì)w于生活······產(chǎn)品策略PRODUCTIONTACTIC第一階段產(chǎn)品2007年4月推出第二階段產(chǎn)品2007年9月推出第三階段產(chǎn)品2021年3月推出洋房→小高→高層洋房→小高→高層洋房→小高產(chǎn)品策略產(chǎn)品規(guī)劃123產(chǎn)品策略產(chǎn)品規(guī)劃123產(chǎn)品規(guī)劃說(shuō)明洋房產(chǎn)品：洋房產(chǎn)品是全盤(pán)中的主力產(chǎn)品，與小高層一起作為工程的利潤(rùn)點(diǎn)。在先期推出，滿(mǎn)足一期積累客戶(hù)對(duì)洋房產(chǎn)品的需求，迅速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品走量。同時(shí)在第一階段的推出過(guò)程中保持較大的開(kāi)盤(pán)體量，以支撐回款要求。高層產(chǎn)品：高層產(chǎn)品作為全盤(pán)中的非主力產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)體量?jī)H占到12％左右。作用是降低工程容積率，同時(shí)起到豐富產(chǎn)品線(xiàn)的作用、非主要贏(yíng)利產(chǎn)品。建議分兩局部，分別在第一階段的后期和第二階段分別推出。一方面高層產(chǎn)品在目前呼市市場(chǎng)上仍屬于被追捧的高端產(chǎn)品。另一方面防止留置后期銷(xiāo)售影響總盤(pán)產(chǎn)品均價(jià)的拉升。小高產(chǎn)品：小高產(chǎn)品處于地塊的四周，出于方便施工建設(shè)要求，建議在銷(xiāo)售中按地塊分階段推出。同時(shí)起到豐富產(chǎn)品線(xiàn)的作用。產(chǎn)品策略產(chǎn)品規(guī)劃示范區(qū)選址建議產(chǎn)品豐富〔小高層、洋房可以兼顧〕景觀(guān)的開(kāi)展余地比較開(kāi)闊在西南角，不會(huì)對(duì)后面絕大局部樓座的施工造成影響交通較為便利具備單獨(dú)封閉獨(dú)立示范區(qū)的條件示范區(qū)位置選擇在1組團(tuán)3號(hào)樓和2組團(tuán)11號(hào)樓之間比較適合，主要有以下方面的考慮：示范區(qū)產(chǎn)品策略戶(hù)室面積天驕領(lǐng)域二期產(chǎn)品類(lèi)型11.5層電梯小高30層電梯高層4.5情景洋房建筑類(lèi)型戶(hù)型面積區(qū)間/平米戶(hù)型配比建筑形式配比洋房2室2廳2衛(wèi)12020%45%3室2廳2衛(wèi)150-16080%小高2室2廳1衛(wèi)90-11060%30%3室2廳2衛(wèi)120-14040%高層1室1廳1衛(wèi)6040%10%2室1廳1衛(wèi)80-9030%3室1廳2衛(wèi)120-13030%中原基于對(duì)市場(chǎng)的判斷：建議在二期產(chǎn)品中適當(dāng)減小局部產(chǎn)品面積，以適應(yīng)市場(chǎng)需求變化。我們產(chǎn)品是什么樣的？產(chǎn)品策略戶(hù)型設(shè)計(jì)產(chǎn)品策略戶(hù)型設(shè)計(jì)產(chǎn)品策略戶(hù)型設(shè)計(jì)在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，將“廊院〞這一建筑形式完美地“嫁接〞到了現(xiàn)代高層建筑中，鼎力打造深圳乃至全國(guó)首個(gè)別墅級(jí)空中廊院，奢侈演繹空中獨(dú)戶(hù)尊享的“入戶(hù)花園、景觀(guān)內(nèi)庭、觀(guān)星露臺(tái)、窗外花廊〞多種院落空間，開(kāi)創(chuàng)了一種全新的“廊院〞生活方式。小高層局部面積約114平米產(chǎn)品策略戶(hù)型設(shè)計(jì)產(chǎn)品策略戶(hù)型設(shè)計(jì)在一期產(chǎn)品中參加呼市市場(chǎng)缺少的躍層產(chǎn)品形式產(chǎn)品策略PRODUCTIONTACTIC5.5米挑高躍層構(gòu)想頂層大躍層復(fù)式小戶(hù)型特色一：復(fù)式小戶(hù)型小面積構(gòu)筑大空間，縱向空間享受。60-70平米，動(dòng)靜別離特色二：躍式頂層我的地盤(pán)我做主！自搭樓板，自主空間。頂層設(shè)置老虎窗，躍層采光從此升級(jí)。產(chǎn)品策略戶(hù)型設(shè)計(jì)組合與拆分的微妙產(chǎn)品策略戶(hù)型設(shè)計(jì)親情組合戶(hù)型針對(duì)局部客戶(hù)喜歡家族〔家庭〕群居的特點(diǎn)，推出“親情組合〞概念。吸引大家庭購(gòu)置〔父子、兄弟、家族〕，增加“親情〞色彩。“1+1”親情組合戶(hù)型參考產(chǎn)品策略戶(hù)型設(shè)計(jì)2房2廳1衛(wèi)+2房1廳1衛(wèi)入戶(hù)花園2房入口2房1廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)帶花園2房入口戶(hù)型建議一：“2+2〞親情組合組合后4房3廳2衛(wèi)帶花園2房2廳1衛(wèi)+2房1廳1衛(wèi)=4房3廳2衛(wèi)入戶(hù)花園4房入口2房1廳1衛(wèi)帶花園2房2廳1衛(wèi)帶花園組合前戶(hù)型建議二：“2+1〞親情組合入戶(hù)花園3房3廳2衛(wèi)帶花園2房2廳1衛(wèi)帶花園1房1廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)+1房１廳1衛(wèi)=3房3廳2衛(wèi)戶(hù)型建議二：“2+1〞親情組合3房入口產(chǎn)品策略戶(hù)型設(shè)計(jì)４、可分可合的組合房型所謂組合房型，是將一房與兩房組合在一起。分，那么兩套；合，那么為一套三房二廳。但產(chǎn)權(quán)登記均為一套，這實(shí)際是一套三房的創(chuàng)新設(shè)計(jì)。該組合房型由一個(gè)總?cè)霊?hù)門(mén)再加上一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的入戶(hù)玄關(guān)組合而成。在玄關(guān)處，分設(shè)兩扇門(mén)，分別通往一房和兩房。兩戶(hù)門(mén)翻開(kāi)是一套，關(guān)上變成兩套，無(wú)須破墻，十分方便、機(jī)動(dòng)。滿(mǎn)足家庭不同需要；此組合房型也應(yīng)相對(duì)緊湊，一房控制在50平方米左右，兩房控制在70平方米左右。組合成三房總建筑面積也在120平方米左右。由此，這類(lèi)組合房型的性?xún)r(jià)比和功能性，就高于常規(guī)的一套三房，其附加值因此大增。產(chǎn)品策略戶(hù)型設(shè)計(jì)可分可合房型參考〔一〕一房二房產(chǎn)品策略戶(hù)型設(shè)計(jì)舒適四房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積144.5平方米明餐廳間間朝南產(chǎn)品策略戶(hù)型設(shè)計(jì)緊湊三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積僅為117平方米，結(jié)構(gòu)緊湊，布局方正儲(chǔ)藏空間的巧妙設(shè)計(jì)產(chǎn)品策略戶(hù)型設(shè)計(jì)舒適三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積130-139平方米動(dòng)、靜區(qū)完美結(jié)合產(chǎn)品策略戶(hù)型設(shè)計(jì)復(fù)式房型，面積145.14平方米陽(yáng)光露臺(tái)與客、餐廳巧妙結(jié)合錯(cuò)層空間豐富復(fù)式結(jié)構(gòu)產(chǎn)品策略戶(hù)型設(shè)計(jì)30層高層塔樓設(shè)計(jì)，頂層復(fù)式示意：面積220平米左右產(chǎn)品策略戶(hù)型設(shè)計(jì)產(chǎn)品策略景觀(guān)建議隔離工程周遍的風(fēng)塵污染緩解高密度居住的心理壓力．建議在小區(qū)內(nèi)種植大面積的綠植，制造出隔離塵囂的中庭景觀(guān)，間以纖細(xì)靈動(dòng)的水系．實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜結(jié)合的效果．精細(xì)營(yíng)造呼市獨(dú)一無(wú)二的景觀(guān)大盤(pán)以異域生態(tài)居所的理念迎合追求高品質(zhì)生活客群的需求以中心景觀(guān)結(jié)合結(jié)點(diǎn)式景觀(guān)外窗材料防風(fēng)好、透光好、且對(duì)隔熱的成效很高，能夠阻擋紫外線(xiàn)膚色，允許日光中紅外線(xiàn)攜帶的能量進(jìn)入室內(nèi)，同時(shí)隔熱〔人體所感受的熱來(lái)自遠(yuǎn)紅外線(xiàn))而室內(nèi)熱量不會(huì)散發(fā)到室外，大大降低采暖制冷功率，同時(shí)有很好的隔音作用，提高居住舒適度，保護(hù)家人健康。雙層中空金屬鍍膜LOW—E玻璃中原建議在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中添加領(lǐng)先于區(qū)域市場(chǎng)的科技含量。在完善產(chǎn)品的同時(shí)，提升產(chǎn)品在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的可抗性。隔音樓板(美國(guó)陶氏化學(xué))阻隔垂直方向噪音樓板品質(zhì)新標(biāo)準(zhǔn)[領(lǐng)先突破]室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)是國(guó)際通行的通風(fēng)配置，是高檔住宅的必備。通過(guò)安裝住宅新風(fēng)系統(tǒng)，使業(yè)主在室內(nèi)即使不開(kāi)窗也能到達(dá)凈化室內(nèi)空氣的目的，有益人們的健康。室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)產(chǎn)品策略硬件配套讓科技?xì)w于生活······變壓止逆閥煙道在安防、管理、信息等方面，配備小區(qū)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、車(chē)輛出入管理系統(tǒng)、安防報(bào)警中心、小區(qū)組團(tuán)管理門(mén)禁系統(tǒng)，可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)，使業(yè)主生活盡享平安私密。運(yùn)用特有的變壓止逆閥煙道吸取了變壓式煙道和止逆閥煙道兩種煙道的優(yōu)點(diǎn)，改變煙道的截面形式和風(fēng)帽結(jié)構(gòu)，加裝一個(gè)倒流式逆止閥，能封堵住煙道氣流不外串。智能化安防預(yù)留中水系統(tǒng)管線(xiàn)，可以直接接入城市中水外網(wǎng)〔須市政設(shè)施建成前方可使用〕，也主可利用中水回樓沖廁、灌溉或洗車(chē)。通過(guò)對(duì)屋面雨水和地面雨水的收集，補(bǔ)充社區(qū)景觀(guān)水，使物業(yè)管理用水更加節(jié)約。節(jié)水為住戶(hù)配備太陽(yáng)能熱水供水系統(tǒng)，在景園內(nèi)局部采用了太陽(yáng)能照明燈，真正做到平安、節(jié)能。太陽(yáng)能產(chǎn)品策略硬件配套讓科技?xì)w于生活······創(chuàng)造并滿(mǎn)足城市的欲望······營(yíng)銷(xiāo)策略MARKETINGTACTIC我們深知，我們創(chuàng)造的是消費(fèi)者欲望的依歸，但如何讓消費(fèi)者也從內(nèi)心產(chǎn)生共鳴與認(rèn)同，其間的紐帶便是我們的營(yíng)銷(xiāo)與推廣——推廣策略銷(xiāo)售策略產(chǎn)品/價(jià)格錯(cuò)位打響階段戰(zhàn)役分批推售優(yōu)化產(chǎn)品4123核心銷(xiāo)售策略躲避市場(chǎng)及工程本身同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng),結(jié)合銷(xiāo)售季節(jié)及工程進(jìn)度,調(diào)配產(chǎn)品線(xiàn),打錯(cuò)位時(shí)間戰(zhàn)。本工程體量大,產(chǎn)品類(lèi)型豐富,注重銷(xiāo)售節(jié)奏,調(diào)控產(chǎn)品線(xiàn)均衡,分批組合推售。配合推售頻次,提前進(jìn)行認(rèn)購(gòu),蓄積客戶(hù),集中造勢(shì)熱銷(xiāo)。在銷(xiāo)售中驗(yàn)證產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度,由于工程體量較大,后期調(diào)整空間較大,不斷優(yōu)化產(chǎn)品,縮短銷(xiāo)售期,擴(kuò)大利潤(rùn)。銷(xiāo)售策略核心銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售階段時(shí)間銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售比例階段均價(jià)合同額階段累積階段累積階段累積第一階段蓄勢(shì)預(yù)熱期06年12月-07年3月--------------公開(kāi)發(fā)售期07年4月-5月190001900013.76%13.76%35006650000066500000強(qiáng)銷(xiāo)期07年6月-8月240004300017.39%31.15%370088800000155300000持續(xù)熱銷(xiāo)期07年9月-10月190006200013.76%44.92%387573625000228925000續(xù)銷(xiāo)期07年11月-1242%54.33%395051350000280275000促銷(xiāo)期08年1-2月10000850007.24%61.58%395039500000319775000銷(xiāo)售周期約11個(gè)月8500061.58%3762319775000

第二階段銷(xiāo)售周期約7個(gè)月08年3月-9月53034.6138034.638.42%100%4382232397617552172617備注：蓄勢(shì)預(yù)熱期不計(jì)在銷(xiāo)售周期內(nèi)銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售面積：13.8萬(wàn)平米銷(xiāo)售總回款：5.5億元銷(xiāo)售均價(jià)：4000元/平米銷(xiāo)售周期：18個(gè)月〔100%清盤(pán)〕我們的銷(xiāo)售目標(biāo)——銷(xiāo)售方案銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售協(xié)調(diào)天驕二期與陽(yáng)光諾卡銷(xiāo)售節(jié)奏的協(xié)調(diào)天驕二期與陽(yáng)光諾卡銷(xiāo)售節(jié)奏的協(xié)調(diào)整合行銷(xiāo)體系界面關(guān)系及行動(dòng)思路展示陳列

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)贊助&聯(lián)合忠誠(chéng)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)直復(fù)營(yíng)銷(xiāo)情景營(yíng)銷(xiāo)事件營(yíng)銷(xiāo)媒介公共廣告相互作用的營(yíng)銷(xiāo)線(xiàn)上線(xiàn)下推廣策略整合營(yíng)銷(xiāo)第一層：借助一期的口碑及客戶(hù)資源展現(xiàn)品牌實(shí)力，構(gòu)建工程高端產(chǎn)品印象；“剝筍〞原理第四層：展現(xiàn)社區(qū)的花園式生態(tài)屬性；第三層：展現(xiàn)工程獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)，提高產(chǎn)品附加值；第二層：展現(xiàn)新城區(qū)大環(huán)境，大方位，建立工程形象及投資價(jià)值；第五層：對(duì)位客戶(hù)屬性，增加品牌核心文化，展示溫馨生活情景。推廣策略傳播戰(zhàn)略總體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排2007.4開(kāi)盤(pán)5月樣板間開(kāi)放2006.122007.2亮相準(zhǔn)備工作開(kāi)始2007年2月初樣板間、示范區(qū)開(kāi)工同期外賣(mài)場(chǎng)開(kāi)放實(shí)現(xiàn)預(yù)期客戶(hù)積累，確定各項(xiàng)硬性指標(biāo)……推廣策略節(jié)點(diǎn)安排2007.3認(rèn)購(gòu)任務(wù)：產(chǎn)品亮相在短時(shí)間內(nèi)引起社會(huì)關(guān)注，創(chuàng)造工程品牌知名度，完成工程品牌初期的建立與品牌傳輸工作。3月發(fā)放置業(yè)卡：變相的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，加速回籠資金，開(kāi)盤(pán)前的客戶(hù)儲(chǔ)藏目的：工程出街階段，通過(guò)媒體的公映，并借助一期的口碑及客戶(hù)資源展現(xiàn)品牌實(shí)力，使工程在社會(huì)上迅速建立知名度并構(gòu)建工程高端產(chǎn)品印象。蓄勢(shì)預(yù)熱期：06年12月—07年3月〔形象導(dǎo)入〕推廣策略媒體策略推廣主題方向:１、新聞炒作(1)、［天驕領(lǐng)域］姊妹篇［別樣城］歲末閃亮登場(chǎng)?。病⒂残詮V告(1)、從天驕領(lǐng)域到別樣城，就是從笑到微笑(2)、一處都市荷蘭花園，一個(gè)生態(tài)別樣城亮相的效果斷定著工程的市場(chǎng)調(diào)性和將來(lái)工作進(jìn)行的順利程度，對(duì)工程操作來(lái)說(shuō)十分重要，因此這一階段的媒體投放建議相對(duì)集中，在一定時(shí)間內(nèi)形成戰(zhàn)役性節(jié)點(diǎn)效應(yīng)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。對(duì)于主流媒體的運(yùn)用，將仍然以戶(hù)外路牌與?內(nèi)蒙古晨報(bào)?和?北方新報(bào)?為主：同時(shí)，戶(hù)外媒體及網(wǎng)站在此階段同步亮相，形成立體的市場(chǎng)爆發(fā)效應(yīng)，多角度對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行信息沖擊。小眾媒體同時(shí)投放，為后期的渠道工作進(jìn)行鋪墊，包括短信告知，社區(qū)媒體及局部雜志等渠道的應(yīng)用。適當(dāng)結(jié)合電視媒體投放,豐富媒體推廣手段.關(guān)注大客戶(hù)渠道的使用。媒體推廣策略媒體策略①主要是前期媒體活動(dòng)，一方面建立良好的媒體關(guān)系，從媒體敏感度方面?zhèn)鬟_(dá)工程優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，另一方面需借勢(shì)于媒體力量，操作片區(qū)炒作問(wèn)題。同期配合于客戶(hù)資源工作，將渠道在這一階段翻開(kāi)。②以一期天驕領(lǐng)域?yàn)榍腥朦c(diǎn)，借助于一期客戶(hù)資源組織針對(duì)性大客戶(hù)活動(dòng)。道具支持：網(wǎng)站、概念沙盤(pán)、媒體樓書(shū)、DM、小禮品等。活動(dòng)外賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)、裝修完成并在此階段開(kāi)放；樣板間及售樓處內(nèi)裝進(jìn)行中，同時(shí)進(jìn)行家具及配飾的選擇定購(gòu)。包裝經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的市場(chǎng)預(yù)熱，消費(fèi)者已開(kāi)始關(guān)注到了新工程的出現(xiàn)，但對(duì)工程的具體情況還不甚了解，希望能進(jìn)一步咨詢(xún)、了解，配合媒體爆發(fā)同步進(jìn)行。外賣(mài)場(chǎng)開(kāi)放開(kāi)放時(shí)間：2007年2月初〔工程正式亮相之際〕外賣(mài)場(chǎng)地點(diǎn)：市區(qū)繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)外賣(mài)場(chǎng)布置：展板、易拉寶、沙盤(pán)……折頁(yè)：在外賣(mài)場(chǎng)開(kāi)放的同時(shí)，應(yīng)為上門(mén)咨詢(xún)的客戶(hù)準(zhǔn)備一些宣傳資料推廣途徑之外賣(mài)場(chǎng)推廣策略媒體策略時(shí)間工作節(jié)點(diǎn)內(nèi)容0７年2月中旬網(wǎng)站建設(shè)完成網(wǎng)站初步建設(shè)工作服務(wù)于3月的介紹工作；2月下旬業(yè)內(nèi)網(wǎng)站宣傳通過(guò)文字鏈接、新聞連接完成業(yè)內(nèi)信息傳遞功能；3月上旬網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布在呼市本地主流網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行廣告發(fā)布，形成第一次廣告發(fā)布高峰；主要選擇大畫(huà)面拉頁(yè)廣告；3月下旬網(wǎng)絡(luò)廣告／網(wǎng)絡(luò)新聞保持信息攻勢(shì)；增加活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)新聞性報(bào)道；4月－0８年2月網(wǎng)絡(luò)廣告／新聞／信息形成新聞媒體對(duì)于網(wǎng)絡(luò)的覆蓋能力；同時(shí)利用節(jié)日以及現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，進(jìn)行解讀性報(bào)道，保持媒體關(guān)注；推廣途徑之網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣策略媒體策略顯性任務(wù)：4月開(kāi)盤(pán)從宏觀(guān)區(qū)域開(kāi)展趨勢(shì)角度，通過(guò)政府、規(guī)劃專(zhuān)家、媒體等多角度訴求，形成輿論導(dǎo)向，明確“呼市開(kāi)展趨勢(shì)〞“未來(lái)新城區(qū)潛力無(wú)限〞的區(qū)域開(kāi)展優(yōu)勢(shì)；目的：開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售是這一階段的重要任務(wù)，同時(shí)解決工程的地理位置抗性，應(yīng)注重論壇及軟性炒作的作用，為地塊賦予概念，建立完整、有效的價(jià)值體系和市場(chǎng)認(rèn)知。公開(kāi)出售期：07年4月—5月〔開(kāi)盤(pán)〕推廣策略媒體策略推廣主題方向１、新聞炒作(1)、最適宜人居的新城區(qū)，最適宜自然生長(zhǎng)的新城區(qū)２、硬性廣告(1)、OPENDAY開(kāi)城〔開(kāi)盤(pán)稿〕(2)、一杯下午茶的路程，開(kāi)始真正的度假生活〔最正確距離〕媒體的應(yīng)用上，在這一階段是開(kāi)盤(pán)的重要節(jié)點(diǎn)，同亮相性質(zhì)相似，我們同樣需要在這一節(jié)點(diǎn)形成市場(chǎng)爆發(fā)的力度，將后期工程穩(wěn)定銷(xiāo)售的根底打好。因此，此階段是我們工程的第二次媒體爆發(fā)，在一個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)，?內(nèi)蒙古晨報(bào)?和?北方新報(bào)?的主要媒體根本要保證每周都有亮相，按照時(shí)間效果，還應(yīng)該有定點(diǎn)的日?qǐng)?bào)告知。媒體⑴針對(duì)區(qū)域開(kāi)展前景展開(kāi)活動(dòng)攻勢(shì)，通過(guò)政府的聲音告知區(qū)域未來(lái)開(kāi)展方向。舉辦如：政府開(kāi)展論壇，深度訪(fǎng)談等訪(fǎng)談?lì)惢顒?dòng)。⑵開(kāi)盤(pán)重大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)，在售樓處、景觀(guān)示范區(qū)舉行開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的全天氣氛營(yíng)造活動(dòng)，如異域風(fēng)情展示、生態(tài)文化展示、建筑科學(xué)性展示等。當(dāng)天晚上舉行開(kāi)盤(pán)慶典晚會(huì)，將場(chǎng)面作大，在市場(chǎng)中形成有效的口碑傳播。⑵客戶(hù)渠道活動(dòng)。活動(dòng)推廣策略媒體策略推廣途徑之事件行銷(xiāo)“開(kāi)城〞OPENDAY本案的推廣主題“生態(tài)〞之美存在于“自然〞“天氣〞“綠樹(shù)〞之中，這些要素都是比較強(qiáng)調(diào)氣氛的“景觀(guān)〞；同時(shí)，本次OPENDAY活動(dòng)主要針對(duì)小范圍的高端客戶(hù)〔市場(chǎng)高端客戶(hù)＋一期積累客戶(hù)資源〕。因此，建議本案的OPENDAY活動(dòng)能夠以景色、氣氛、品位為潛調(diào)性，參加一些專(zhuān)業(yè)的效勞和即興節(jié)目，整體營(yíng)造一個(gè)寬松優(yōu)雅的聚會(huì)氣氛。在現(xiàn)場(chǎng)舉辦小型OPENDAY儀式，主題為“開(kāi)城〞；A、活動(dòng)內(nèi)容1、告知新老業(yè)主，邀請(qǐng)其到現(xiàn)場(chǎng)參加活動(dòng)；2、安排小型自助酒會(huì)〔高檔〕及助興節(jié)目表演；B、媒體信息告知1、邀請(qǐng)相關(guān)負(fù)責(zé)人共同參加“開(kāi)城〞儀式；2、與新聞媒體見(jiàn)面，宣布天驕領(lǐng)域·別樣城新生態(tài)城市方案正式啟動(dòng)；3、由資深記者對(duì)董事長(zhǎng)進(jìn)行專(zhuān)訪(fǎng)，講述“新生態(tài)城市方案〞；推廣策略媒體策略往年春季的房交會(huì)應(yīng)在這個(gè)階段舉行。房交會(huì)將是本案在入市初期，宣傳的一個(gè)絕好時(shí)機(jī)。推廣途徑之房交會(huì)主要戰(zhàn)術(shù)1:4月開(kāi)盤(pán)慶典主要戰(zhàn)術(shù)2：4月中旬舉辦“呼和浩特城市開(kāi)展〞論壇主要戰(zhàn)術(shù)3：5月房交會(huì)次要戰(zhàn)術(shù)4：5月下旬，邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)媒體進(jìn)行深度訪(fǎng)談訪(fǎng)談內(nèi)容“工程代言人〞推廣途徑之業(yè)內(nèi)渠道推廣策略媒體策略任務(wù)：通過(guò)各種營(yíng)銷(xiāo)手段的組合，將工程信息進(jìn)一步傳達(dá)，并形成市場(chǎng)主張，以此吸引買(mǎi)家親臨賣(mài)場(chǎng)咨詢(xún)，保證開(kāi)盤(pán)工作順利進(jìn)行。目的：通過(guò)具體工程賣(mài)點(diǎn)的闡述，建立市場(chǎng)客戶(hù)對(duì)工程性?xún)r(jià)比的認(rèn)識(shí)。推廣重點(diǎn)在這一階段一方面要通過(guò)實(shí)際的產(chǎn)品利益樹(shù)立客戶(hù)信心，另一方面要對(duì)客戶(hù)了解后的產(chǎn)品擁有欲進(jìn)行刺激，同期制定工程適當(dāng)銷(xiāo)售政策。強(qiáng)銷(xiāo)期:6月-8月推廣主題方向１、新聞炒作(1)、品質(zhì)時(shí)代催生的產(chǎn)物(2)、產(chǎn)品研發(fā)的力度應(yīng)超越營(yíng)銷(xiāo)投入(3)、產(chǎn)品時(shí)代到來(lái)２、硬性廣告(1)、有智慧的人防止突兀于環(huán)境，建筑也如是〔建筑風(fēng)格〕(2)、每一段路都有一種情緒，每一個(gè)角度都有一種精彩〔景觀(guān)〕推廣策略媒體策略戶(hù)外堅(jiān)持，在重點(diǎn)區(qū)域的形象固化。小戶(hù)外如路名牌、候車(chē)亭、社區(qū)公告牌等適時(shí)上產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)信息。版面較亮相期縮小，但一定保證較高頻次發(fā)布，維持市場(chǎng)熱度。傳達(dá)工程區(qū)域價(jià)值之外，同時(shí)傳達(dá)工程銷(xiāo)售信息。網(wǎng)絡(luò)作用節(jié)點(diǎn)性利用。媒體推廣策略媒體策略任務(wù)：通過(guò)各種營(yíng)銷(xiāo)手段，把生態(tài)的文章做足，展現(xiàn)社區(qū)的花園式生態(tài)屬性。目的：持續(xù)銷(xiāo)售，完成回款工作。持續(xù)熱銷(xiāo)期:9月-10月推廣主題方向１、新聞炒作(1)、自然主義在城市。(2)、關(guān)于健康住宅的標(biāo)準(zhǔn)。(3)、城市住宅不意味著反自然。２、硬性廣告(1)、迎著森海的風(fēng)，享受生活的快意自在(2)、關(guān)掉冷氣，推開(kāi)窗戶(hù)，森呼吸推廣策略媒體策略1、組織產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，由設(shè)計(jì)單位的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)師角度對(duì)工程規(guī)劃的各方面優(yōu)勢(shì)進(jìn)行說(shuō)明，形成客戶(hù)心理的專(zhuān)業(yè)化認(rèn)同；同時(shí)給客戶(hù)良好的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，增強(qiáng)占有欲。2、客戶(hù)渠道活動(dòng)。活動(dòng)“生態(tài)之城〞系列活動(dòng)推廣途徑之事件行銷(xiāo)天驕領(lǐng)域·別樣城生態(tài)藝術(shù)節(jié)“未來(lái)秀〞2007創(chuàng)新生態(tài)作品征集活動(dòng)推廣策略媒體策略任務(wù)：現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)具備更成熟的環(huán)境和生活情景，因此本階段將重點(diǎn)營(yíng)造社區(qū)人文理念的描繪和解讀。即是“生活場(chǎng)〞亦是“營(yíng)銷(xiāo)場(chǎng)〞“天驕領(lǐng)域·別樣城〞進(jìn)入“情景營(yíng)銷(xiāo)〞階段。目的：工程正常銷(xiāo)售階段，穩(wěn)固客戶(hù)心理，提高客戶(hù)滿(mǎn)足感續(xù)銷(xiāo)期：11月-12月推廣主題方向硬性廣告:(1)、房子多了，生活卻少了