《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》第二章

——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)【本章導(dǎo)讀】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式越來越多樣化，大部分房地產(chǎn)企業(yè)不再局限于單純的開發(fā)活動(dòng)，而開始將房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)并舉。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本過程是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到竣工投入使用，并在經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)流通過程中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它不僅為人類社會(huì)的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體，滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的物質(zhì)需要，而且通過投資、項(xiàng)目開發(fā)和資產(chǎn)管理，創(chuàng)造投資效益和社會(huì)效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分。通過本章的學(xué)習(xí)要求掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本概念、特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的形式、程序與內(nèi)容；熟悉房地開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的決策類型與程序；了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的原則。章節(jié)導(dǎo)讀第二章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

基本理論與策略——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)——CONTENTS目錄房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析01房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論02項(xiàng)目導(dǎo)航PART01房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的概念與關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)是指具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和政策，依據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)發(fā)展的要求，在依法取得的城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)、并銷售或出租的綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)所創(chuàng)造的價(jià)值，主要體現(xiàn)在為消費(fèi)者提供了滿足其需求的空間、時(shí)間和服務(wù)。1．房地產(chǎn)開發(fā)的概念第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的概念與關(guān)系

經(jīng)營(yíng)是商品生產(chǎn)者以市場(chǎng)為對(duì)象，以商品生產(chǎn)和商品交換為手段，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)，使企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與企業(yè)的外部環(huán)境達(dá)成動(dòng)態(tài)均衡的一系列有組織的活動(dòng)。2．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務(wù)管理等活動(dòng)，活動(dòng)范圍主要是在流通領(lǐng)域；廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的建筑、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的概念與關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)之間既相互區(qū)別又相互聯(lián)系。3．房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系

從廣義的角度理解從狹義的角度理解兩者本質(zhì)上一致，側(cè)重點(diǎn)不同。房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)重的是一種行為，強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品形成的過程；而房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)強(qiáng)調(diào)的則是這種行為的目的——獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。兩者相對(duì)獨(dú)立。房地產(chǎn)開發(fā)只是一種投資、建設(shè)和勞動(dòng)的行為，開發(fā)活動(dòng)本身并不反映上述社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的本質(zhì)特征；而房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)反映的是在一定社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下的房屋、土地關(guān)系，這種關(guān)系通常是通過市場(chǎng)交換來實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)社會(huì)消費(fèi)、就業(yè)、金融等行業(yè)的發(fā)展所產(chǎn)生的影響力逐漸在加大，因此，它在人們社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中占據(jù)重要地位。

需要注意的是，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的始終，并在開發(fā)行為結(jié)束形成一定的房地產(chǎn)產(chǎn)品之后，仍然以產(chǎn)品為主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象而繼續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)是獲得一定的投資效益，投資的對(duì)象是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而這個(gè)產(chǎn)品的形成則依賴于房地產(chǎn)開發(fā)行為的實(shí)施。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析二、房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容1．按開發(fā)的內(nèi)容劃分土地開發(fā)：是指土地開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后，通過征地、拆遷、安置等工作，將土地開發(fā)成具有“七通一平”（供水、供電、供熱、供氣、排水、電信、道路暢通，場(chǎng)地平整）條件的建房基地，然后通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式，將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建設(shè)的一種開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式。房屋開發(fā)：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一定的方式獲得地塊的使用權(quán)后，按照規(guī)劃要求建造各類房地產(chǎn)商品，并以出售或出租的手段將這些房地產(chǎn)商品推入市場(chǎng)的一種開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式。綜合開發(fā)：是指土地開發(fā)以及房屋和有關(guān)的市政、公建配套設(shè)施結(jié)合起來進(jìn)行建設(shè)的開發(fā)方式。綜合開發(fā)方式是目前我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的一種開發(fā)方式。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析二、房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容2．按開發(fā)的區(qū)域劃分新區(qū)開發(fā)：主要是對(duì)城市郊區(qū)的農(nóng)地和荒地進(jìn)行改造，使之變成建設(shè)用地，并進(jìn)行一系列房屋、道路、公用設(shè)施等方面的建造和鋪設(shè)，使之變成新的城區(qū)。建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模新區(qū)的開發(fā)。舊區(qū)再開發(fā)：也稱為舊區(qū)改造，主要是對(duì)已建成的某些區(qū)段的建筑和各項(xiàng)配套設(shè)施進(jìn)行拆遷改造或重新建設(shè)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析二、房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容3．按照開發(fā)的規(guī)模劃分單項(xiàng)開發(fā)：是指開發(fā)規(guī)模小、占地少、功能比較單一的項(xiàng)目，這種項(xiàng)目開發(fā)投資較少，建設(shè)周期較短，往往表現(xiàn)為分散建造的一些單項(xiàng)工程或單位工程。小區(qū)開發(fā)：是指對(duì)范圍廣、項(xiàng)目類型多、建設(shè)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合開發(fā)，如住戶在200戶左右的住宅小區(qū)的開發(fā)。成片開發(fā)：規(guī)模大、占地多、功能多，無論是新區(qū)開發(fā)還是舊區(qū)再開發(fā)都表現(xiàn)為成片建造多個(gè)工程項(xiàng)目，實(shí)施多種配套，是一種投資額高、建設(shè)周期長(zhǎng)的綜合性開發(fā)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的形式與內(nèi)容1．按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容劃分

1）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是以城市土地使用權(quán)為對(duì)象的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)和以城市土地為勞動(dòng)對(duì)象進(jìn)行的土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)。城市土地有償使用，是指國家作為城市土地的所有者，將土地的使用權(quán)長(zhǎng)期或一定期限內(nèi)有償?shù)剞D(zhuǎn)移給用地者和向土地使用者征收稅、費(fèi)的土地使用制度。城市的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上就是經(jīng)營(yíng)者為了獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)。

國家總的指導(dǎo)方式是國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)，實(shí)行土地使用權(quán)有償有限期出讓制度，建立正常的土地使用權(quán)價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制，促進(jìn)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)健康發(fā)展。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的形式與內(nèi)容1．按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容劃分2）房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)就是經(jīng)營(yíng)者以房產(chǎn)為對(duì)象，根據(jù)國家政策要求，考慮自身技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件和外部環(huán)境條件，經(jīng)營(yíng)房屋開發(fā)和房屋流通并取得一定經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了實(shí)現(xiàn)房屋最大的使用價(jià)值，使其發(fā)揮最大的效用，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋進(jìn)行建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾等活動(dòng)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的形式與內(nèi)容1．按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容劃分3）服務(wù)經(jīng)營(yíng)

服務(wù)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過程以及對(duì)房地產(chǎn)的使用過程中提供的一系列經(jīng)營(yíng)性、服務(wù)性的活動(dòng)，如對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行的投資咨詢、價(jià)值評(píng)估、拆遷安置服務(wù)，使用過程提供的房屋裝飾、修繕服務(wù)以及居住區(qū)環(huán)境服務(wù)及管理等。從目標(biāo)決策開始，到建設(shè)施工之中，一直到最后的物業(yè)管理，都離不開房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的形式與內(nèi)容1．按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容劃分4）房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)是指一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)從事多項(xiàng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。綜合開發(fā)必須遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、合理布局、配套建設(shè)”的工作方式。這種經(jīng)營(yíng)方式對(duì)于加速實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃、改善城市面貌、促進(jìn)生產(chǎn)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展、提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，有著十分重要的作用。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的形式與內(nèi)容2．按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式劃分1）專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)是指一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)只從事或主要從事某一方面、某一環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。專業(yè)化程度高、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目單一、經(jīng)營(yíng)要素集中3）集團(tuán)經(jīng)營(yíng)指將具有各種經(jīng)營(yíng)職能的房地產(chǎn)企業(yè)組成企業(yè)集團(tuán)，或者在總公司下設(shè)若干子公司從事多方面的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。4）跨國經(jīng)營(yíng)包括國與國之間合資、合作，到國外投資與到國外營(yíng)銷等形式。2）綜合經(jīng)營(yíng)是指一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)從事多項(xiàng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。這種經(jīng)營(yíng)方式的優(yōu)點(diǎn)在于回旋余地大，能提供一條龍式的配套服務(wù)。01020304第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序1．投資機(jī)會(huì)的選擇

投資機(jī)會(huì)的選擇由投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)過程組成。無論是尋找投資機(jī)會(huì)還是對(duì)投資機(jī)會(huì)進(jìn)行篩選，都與對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解、調(diào)查和分析有關(guān)，都是在對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的分析和市場(chǎng)供求關(guān)系的分析基礎(chǔ)上完成的。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序2．項(xiàng)目的前期工作項(xiàng)目的前期工作主要是指在投資項(xiàng)目確定以后到項(xiàng)目開始施工之前要進(jìn)行和開展的工作。前期工作主要是完成項(xiàng)目開工前的所有報(bào)批手續(xù)并取得相應(yīng)的法律文書，開發(fā)商在這一階段的主要內(nèi)容有：完成各種報(bào)批手續(xù)，獲取有關(guān)證書；完成基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施的談判和協(xié)調(diào)；籌措房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金；確定市場(chǎng)售價(jià)和租金；確定施工進(jìn)度以及工程項(xiàng)目的招投標(biāo)等。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序3．建設(shè)階段建設(shè)階段是指從挖土開槽直到竣工備案的整個(gè)過程，這個(gè)階段又稱為施工階段。建設(shè)階段要實(shí)施質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等過程項(xiàng)目管理。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序4．租售階段租售的方式有自行租售和委托租售兩種類型。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理方式：有聯(lián)合代理、獨(dú)家代理；買房代理和賣方代理；首席代理和分代理。租售進(jìn)度的安排要考慮工程建設(shè)進(jìn)度、融資需求、市場(chǎng)供求狀況、營(yíng)銷策略、宣傳策略，以期將投資收益最大化或投資損失最小化。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序5．物業(yè)管理階段物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)整個(gè)循環(huán)的最后環(huán)節(jié)，是集經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)于一體的第三產(chǎn)業(yè)活動(dòng)。業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、修繕等，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。PART02房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策原則1．遵守政策法規(guī)原則為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，國家及地方政府制定了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策，無論是部門決策、企業(yè)決策，都必須以政策法規(guī)為依據(jù)。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策原則2．取得最佳效益原則房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行決策時(shí)應(yīng)把速度和效益、眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、企業(yè)效益與社會(huì)效益很好地結(jié)合起來，運(yùn)用正確的方法，在從多個(gè)可行性方案中尋求最優(yōu)方案的同時(shí)，選擇效益較高的決策方案，使得企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也取得良好的社會(huì)效益。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策原則3．定性分析與定量分析相結(jié)合的原則

定性分析是通過對(duì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象矛盾的揭示，對(duì)其內(nèi)在聯(lián)系進(jìn)行邏輯推理來認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，能更真實(shí)、更客觀地反映實(shí)際情況，是一種更科學(xué)、更符合實(shí)際的方法。定量分析更注意經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象數(shù)量的描述，采用數(shù)學(xué)模型，依賴數(shù)學(xué)計(jì)算進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)投資決策必須堅(jiān)持以定量分析為主的原則，許多技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)須依賴定量分析才能求得，然而定量分析也有賴于定性分析，只有建立在科學(xué)的定性分析基礎(chǔ)上的定量分析，才是最可靠的。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策原則4．風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)原則由于房地產(chǎn)投資數(shù)額較大、期限長(zhǎng)，不僅受經(jīng)濟(jì)因素的影響，而且受社會(huì)因素、政治因素的影響，尤其是在競(jìng)爭(zhēng)激烈、市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資也將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資決策，應(yīng)把具備風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，進(jìn)行各類風(fēng)險(xiǎn)因素的分析與判斷作為一項(xiàng)基本原則。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型1．確定型決策確定型決策是一種在自然狀態(tài)的發(fā)生非常明確的情況下進(jìn)行的決策，即在已知未來可能發(fā)生的情況的條件下，根據(jù)每一個(gè)行動(dòng)方案只能產(chǎn)生的唯一的結(jié)果，選擇最優(yōu)方案。確定型決策問題一般需具備以下條件。①存在決策者希望達(dá)到的一個(gè)明確目標(biāo)（收益最大或損失最?。?；②只存在一個(gè)確定的自然狀態(tài)；③有兩個(gè)或兩個(gè)以上的行動(dòng)方案可供決策者做出選擇；④不同的行動(dòng)方案在確定狀態(tài)下的損益值可以計(jì)算出來。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型1．確定型決策

量本利分析全稱為產(chǎn)量成本利潤(rùn)分析，主要用于研究?jī)r(jià)格、單位變動(dòng)成本和固定成本總額等因素之間的關(guān)系。這是一個(gè)簡(jiǎn)單而實(shí)用的管理技術(shù)，用于項(xiàng)目成本管理中，可以分析項(xiàng)目的合同價(jià)格、工程量、單位成本及總成本相互關(guān)系，為工程決策階段提供依據(jù)。

量本利分析法是研究企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中一定時(shí)期內(nèi)的成本、業(yè)務(wù)量（生產(chǎn)量或銷售量）和利潤(rùn)之間的變化規(guī)律，從而對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行規(guī)劃的一種技術(shù)方法。但是量本利分析方法也有其局限性，它必須在價(jià)格、銷量無顯著變化的基本假定下進(jìn)行，否則這種方法將無法解釋和應(yīng)用。1）量本利分析的概念第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型1．確定型決策

設(shè)某企業(yè)生產(chǎn)甲產(chǎn)品，本期固定成本總額為C1，單位售價(jià)為P，單位變動(dòng)成本為C2，并設(shè)銷售量為Q單位，銷售收入為Y，總成本為C，利潤(rùn)為TP。則成本、收入、利潤(rùn)之間存在的關(guān)系為2）量本利分析的基本數(shù)學(xué)模型第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型1．確定型決策如圖所示，以縱軸表示收入與成本，以橫軸表示銷售量，建立坐標(biāo)圖，并分別在圖上畫出成本線和收入線，如此得到的坐標(biāo)圖稱為盈虧分析圖。其中，收入線與成本線的交點(diǎn)稱為盈虧平衡點(diǎn)或損益平衡點(diǎn)。在該點(diǎn)上，企業(yè)的產(chǎn)品收入與成本正好相等，即處于不虧不盈或損益平衡狀態(tài)，也稱為保本狀態(tài)。3）盈虧分析圖和盈虧平衡點(diǎn)盈虧分析圖第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型1．確定型決策保本銷售量和保本銷售收入，就是對(duì)應(yīng)盈虧平衡點(diǎn)，銷售量Q和銷售收入Y的值，分別以Q0和Y0表示。由于在保本狀態(tài)下，銷售收入與生產(chǎn)成本相等，即4）保本銷售量和保本銷售收入式中，——亦稱邊際利潤(rùn)；——亦稱邊際利潤(rùn)率。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型2．風(fēng)險(xiǎn)型決策風(fēng)險(xiǎn)型決策又稱概率型決策，其特點(diǎn)是決策問題上存在兩個(gè)或兩個(gè)以上的自然狀態(tài)，各種狀態(tài)下出現(xiàn)的概率可以大概估算出來，即每種狀態(tài)下出現(xiàn)的可能性大小可以估計(jì)。所以，只能根據(jù)概率進(jìn)行決策，并且無論采用何種方案都要為此冒一定風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)型決策常用方法是期望值法和決策樹法。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型2．風(fēng)險(xiǎn)型決策期望值法期望值法是比較各方案的損益期望值，選擇損益期望值較優(yōu)的方案的一種決策方法。損益期望值，是指各種狀態(tài)的概率乘以相應(yīng)損益值的總和。期望值計(jì)算公式為：1）期望值法式中，——某方案的損益期望值；——某方案在某種狀態(tài)下的損益值，收益值取“+”，虧損值取“－”；——未來狀態(tài)出現(xiàn)的概率；——未來狀態(tài)的個(gè)數(shù)。N第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型2．風(fēng)險(xiǎn)型決策決策樹法是概率分析中常用的方法之一，是直觀運(yùn)用概率分析的一種圖解方法。2）決策樹法決策樹一般由決策點(diǎn)、機(jī)會(huì)點(diǎn)、方案枝、概率枝等組成，其繪制方法如下：首先確定決策點(diǎn)，決策點(diǎn)一般用“□”表示。然后從決策點(diǎn)引出若干條直線，代表各個(gè)備選方案，這些直線稱為方案枝。方案枝后面連接一個(gè)“○”稱為機(jī)會(huì)點(diǎn)。從機(jī)會(huì)點(diǎn)畫出的各條直線，稱為概率枝，代表將來的不同狀態(tài)，概率枝后面的數(shù)值代表不同方案在不同狀態(tài)下可獲得的收益值。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型2．風(fēng)險(xiǎn)型決策為了便于計(jì)算，對(duì)決策樹中的“□”（決策點(diǎn)）和“○”（機(jī)會(huì)點(diǎn)）均進(jìn)行編號(hào)。編號(hào)的順序是從左到右，從上到下。畫出決策樹后，就可以很容易地計(jì)算出各個(gè)方案的期望值并進(jìn)行比選。2）決策樹法首先，繪制決策樹，并對(duì)決策點(diǎn)及自然狀態(tài)點(diǎn)從左至右、從上至下編號(hào)；其次，根據(jù)期望值準(zhǔn)則，從右至左、逆向編號(hào)計(jì)算每個(gè)方案的期望值；最后，對(duì)各方案的期望值進(jìn)行比較，剪去期望值較差的分枝，最后留下的一枝即為最優(yōu)方案。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型3．不確定型決策

小中取大準(zhǔn)則法是指持這種標(biāo)準(zhǔn)的決策者，對(duì)客觀環(huán)境總是抱悲觀態(tài)度，萬事總覺得不會(huì)如意，所以為了保險(xiǎn)起見，總是從最不利處估計(jì)事情的結(jié)果，而從最壞的情況中選擇最好的方案。采用這種決策標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)先從每一方案中選擇一個(gè)最小的收益值，然后選取最小的收益值中的最大值所對(duì)應(yīng)的方案為最優(yōu)方案。（例2-1見教材

）1）小中取大準(zhǔn)則法第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型3．不確定型決策

大中取大準(zhǔn)則是指先從各種情況下選出每個(gè)方案的最大收益值，然后對(duì)各方案進(jìn)行比較，以收益值最大的方案為最優(yōu)方案。這種追求利益最大的決策方法有一定風(fēng)險(xiǎn)性，只有資金、物資雄厚，即使出現(xiàn)損失對(duì)其影響也不大的企業(yè)才敢采用。（例2-2見教材

）2）大中取大準(zhǔn)則法第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型3．不確定型決策后悔值是指某種自然狀態(tài)下可能獲得最大收益與采用某一方案所實(shí)際獲得的收益的差值。即應(yīng)當(dāng)?shù)玫剑捎谑C(jī)會(huì)而未能得到的那一部分收益。采用該決策標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，需先找出每個(gè)方案的最大后悔值，再選取與最大后悔值中的最小值相應(yīng)的方案為最優(yōu)方案。（例2-3見教材

）3）后悔值準(zhǔn)則法第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的程序1．確定決策目標(biāo)目標(biāo)是經(jīng)營(yíng)決策的依據(jù)，合理的目標(biāo)是有效決策的前提，也是評(píng)價(jià)決策效果的依據(jù)。目標(biāo)選擇錯(cuò)了，就會(huì)一錯(cuò)再錯(cuò)，造成整個(gè)決策的失誤。在發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問題后，就要進(jìn)行調(diào)查研究，查清問題的性質(zhì)、范圍和特點(diǎn)，把問題的癥結(jié)表達(dá)出來，找到真正原因，從而確定解決問題所期望達(dá)到的結(jié)果，即決策目標(biāo)。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的程序2．方案設(shè)計(jì)

1）擬訂方案決策在于選擇，擬訂決策方案是經(jīng)營(yíng)決策的基礎(chǔ)。在確定目標(biāo)之后，應(yīng)充分發(fā)動(dòng)企業(yè)多方面力量搜集、掌握豐富的信息，擬制為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的各種備選方案，供進(jìn)一步選擇。擬制方案時(shí)，需要注意以下兩點(diǎn)（一是整體詳盡性；二是相互排斥性）。

2）分析評(píng)價(jià)方案的分析評(píng)價(jià)就是在進(jìn)行選擇之前對(duì)每一個(gè)備選方案有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境等各方面的條件、因素、潛在問題進(jìn)行分析（如限制因素分析、潛在問題分析），并與預(yù)先確定的目標(biāo)進(jìn)行比較，做出綜合評(píng)價(jià)。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的程序3．方案選擇選擇方案是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的中心環(huán)節(jié)。要正確有效地進(jìn)行方案選擇，決策者必須仔細(xì)考慮全部事實(shí)、確定是否可以獲取足夠的信息，并掌握方案選擇的標(biāo)準(zhǔn)，最終選擇最優(yōu)方案。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的程序4．執(zhí)行方案執(zhí)行已選擇的決策方案，是將決策變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的關(guān)鍵。決策的好壞要由實(shí)施的結(jié)果來判別?？刂?、監(jiān)督和反饋對(duì)決策成敗起決定性的作用。在實(shí)施中及時(shí)發(fā)現(xiàn)情況，及時(shí)反饋，查明原因，修正方案，進(jìn)行有效控制，以保證原定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。此外，在執(zhí)行中還會(huì)發(fā)現(xiàn)新問題，從而需要進(jìn)行