成都高新SOHO中心營銷策劃報告-銷售推廣方案

高新SOHO中心營銷策劃報告

區(qū)域市場概況

從目前城南副中心（人民南路、南延線、華陽）的房地產(chǎn)發(fā)展情況看，整個區(qū)域開發(fā)以中、高端物業(yè)為主。該區(qū)域目前開發(fā)的項目主要分布在人南延線兩側。人南延線兩側物業(yè)分為三大部分，一部分為對外銷售的商業(yè)形態(tài)，主要以高層電梯寫字樓為主，搭配辦公寫字所需要的基本商業(yè)配套，如茶樓、會所、咖啡廳等；一部分為政府所有的市政建設，如管委會、檢察院等；還有一部分為住宅建筑，主要為中高檔的商品房以及部分對內(nèi)的住宅建筑。城南物業(yè)形態(tài)概況

南延線—天府大道—天府新城，大城南成為業(yè)界的聚光鏡，在高新區(qū)規(guī)劃局的規(guī)劃理念下，一座集科技、商務、國際、時尚、宜居的天府新城慢慢在成南崛起。天府新城規(guī)劃建筑面積6000萬平方米，現(xiàn)已建成1000萬平方米，預計每年新開工1000萬平方米以上，從2010年起，每年竣工1000萬平方米。

根據(jù)天府新城規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)將配套建設大中型商業(yè)服務業(yè)設施、高檔文化休閑娛樂設施、國際化醫(yī)療設施等高端物業(yè)配套，為總用地面積37平方公里，規(guī)劃總建筑面積6000萬平方米、擁有60萬居住人口的高尚城區(qū)帶來極大的商務便利和國際化的居住體驗。南延線區(qū)域配套規(guī)劃

政務服務——高新區(qū)管委會、成都中級人民檢察院、成都中級人民法院、成都海關等國家機關已入駐天府新城，市級集中辦公區(qū)也將整體遷入；

領事館商圈——300余畝領事館區(qū)，北鄰世紀國際會展中心、容納20個領事館；

金融館商圈——3000畝金融后臺服務中心，西部最大金融后臺，天府新城“商務城南”的金融載體；

購物商圈——30畝新加坡凱德、荷蘭GTC已開工建設。歐尚、蘇寧、中航時尚購物中心、深圳茂業(yè)精品商城、沃爾瑪、宜家、歐尚、迪卡儂、富森等眾多商家共筑國際購物商圈；

文化藝術館——230畝成都海洋樂園，1200畝高爾夫球場，700畝天鵝湖公園，鉑仕紫荊精品電影城等將共同打造國際高尚娛樂圈；

醫(yī)療結構——320畝投資總金額約8000萬歐元的德國巴伐利亞國際醫(yī)院、銳力醫(yī)院、康美醫(yī)院等五家醫(yī)院，共筑高端綜合醫(yī)療板塊；

教育機構——280畝美視國際學校、西部第一所大型國際學校。區(qū)域配套規(guī)劃包括

寫字樓特點指標核心商務區(qū)人南路商務帶高新區(qū)南區(qū)片區(qū)構成由騾馬市、鹽市口、春煕路三大商圈構成，包含街道有順城街、人民中路、總府路、東大街、大業(yè)路。在這一區(qū)域內(nèi)無論是傳統(tǒng)的商業(yè)，還是商務、文化服務都較為集中、繁華，而且各種配套設施也比較完善由天府廣場往南、人南路沿線至二環(huán)路沿線以及紅照壁路到金盾路和磨子橋三塊構成。隨著城市南部副中心的建設，城市主軸線人民南路商務、商業(yè)功能也逐漸顯現(xiàn)出來，可能是今后城市新結構下的主要商務線。人民南路沿線將形成新的商務大道三環(huán)路以外，高新區(qū)南部園區(qū)：位于成都市南部，規(guī)劃面積47平方公里，依托成都市城市副中心，重點建設以科技創(chuàng)新、軟件孵化園、現(xiàn)代知識服務、國際金融以及市政中心為主體的現(xiàn)代化科技園區(qū)，交通成都市城區(qū)內(nèi)南北貫穿的人民南路、順城大道沿線和東西聯(lián)貫的蜀都大道組成了城市主要交通網(wǎng)絡的主動脈；到達城區(qū)各個方面的直線距離都較近，但是由于該區(qū)域又是成都傳統(tǒng)的商業(yè)中心，因此繁華便利的背后，隱藏人車混雜，交通擁擠的不利因素。城市結構由單核心向多核心發(fā)展，特別是城市南部副中心的建設，使連接兩個中心的人南路成為城市真正的核心干道，由于沒有繁華商業(yè)所帶來的道路擁擠，所以交通極為暢通處于成都市南城副中心，道路寬敞、交通便利配套區(qū)域內(nèi)有喜來登、羅曼大酒店、綠洲酒店、銀河王朝大酒店、總府賓館等多個高檔商務酒店，以及人和春天百貨、王府井、太平洋等大型高檔百貨商場和家樂福、伊騰洋行等超市區(qū)域內(nèi)有外國領事館，錦江賓館、岷山飯店、索菲特大酒店特等高檔賓館，以及代表城市商業(yè)最高級別的美美力誠和華勵百貨、磨子橋的IT市場未來的成都市行政中心、高新管委會、華陽高尚住宅區(qū)、主要代表寫字樓冠城廣場、總府大廈、四川國際大廈、時代廣場川信大廈、城市之心、天府綠洲、威斯頓聯(lián)邦大廈、開行國際廣場、商鼎國際、國航世紀中心等創(chuàng)新中心孵化器、成都高薪科技商務廣場、天府科技園、世紀城項目最近規(guī)劃中央商務區(qū)東大街為成都金融中心成都SDB區(qū)，成都城市副中心

寫字分布簡析指標核心商務區(qū)人南路商務帶高新區(qū)南區(qū)片區(qū)構成由騾馬市、鹽市口、春煕路三大商圈構成，包含街道有順城街、人民中路、總府路、東大街、大業(yè)路。在這一區(qū)域內(nèi)無論是傳統(tǒng)的商業(yè)，還是商務、文化服務都較為集中、繁華，而且各種配套設施也比較完善由天府廣場往南、人南路沿線至二環(huán)路沿線以及紅照壁路到金盾路和磨子橋三塊構成。隨著城市南部副中心的建設，城市主軸線人民南路商務、商業(yè)功能也逐漸顯現(xiàn)出來，可能是今后城市新結構下的主要商務線。人民南路沿線將形成新的商務大道三環(huán)路以外，高新區(qū)南部園區(qū)：位于成都市南部，規(guī)劃面積47平方公里，依托成都市城市副中心，重點建設以科技創(chuàng)新、軟件孵化園、現(xiàn)代知識服務、國際金融以及市政中心為主體的現(xiàn)代化科技園區(qū)，交通成都市城區(qū)內(nèi)南北貫穿的人民南路、順城大道沿線和東西聯(lián)貫的蜀都大道組成了城市主要交通網(wǎng)絡的主動脈；到達城區(qū)各個方面的直線距離都較近，但是由于該區(qū)域又是成都傳統(tǒng)的商業(yè)中心，因此繁華便利的背后，隱藏人車混雜，交通擁擠的不利因素。城市結構由單核心向多核心發(fā)展，特別是城市南部副中心的建設，使連接兩個中心的人南路成為城市真正的核心干道，由于沒有繁華商業(yè)所帶來的道路擁擠，所以交通極為暢通處于成都市南城副中心，道路寬敞、交通便利配套區(qū)域內(nèi)有喜來登、羅曼大酒店、綠洲酒店、銀河王朝大酒店、總府賓館等多個高檔商務酒店，以及人和春天百貨、王府井、太平洋等大型高檔百貨商場和家樂福、伊騰洋行等超市區(qū)域內(nèi)有外國領事館，錦江賓館、岷山飯店、索菲特大酒店特等高檔賓館，以及代表城市商業(yè)最高級別的美美力誠和華勵百貨、磨子橋的IT市場未來的成都市行政中心、高新管委會、華陽高尚住宅區(qū)、代表項目冠城廣場、總府大廈、四川國際大廈、時代廣場川信大廈、城市之心、天府綠洲、威斯頓聯(lián)邦大廈、開行國際廣場、商鼎國際、國航世紀中心等創(chuàng)新中心孵化器、成都高薪科技商務廣場、天府科技園、世紀城項目規(guī)劃中央商務區(qū)，東大街為成都金融中心成都SDB區(qū)，成都城市副中心

寫字樓租金及入住率項目租金（元/平米/月）入駐率威斯頓聯(lián)邦大廈100-13098％城市之心110-13097％川信大廈85-9576％冠城廣場85-9580％開行國際120-14090％時代廣場100-12098％商鼎國際8530%中環(huán)廣場95-12580％東方廣場75-8550％香格里拉130-16095%力寶大廈105-16540％目前成都市甲級寫字樓的租金水平在85-160元/平方米/月，其中，老一代甲級寫字樓租金水平集中在85－95元左右，新一代寫字樓租金集中在110-160元之間；從出租情況來看，普遍都在80％以上，出租最好的寫字樓能夠達到98％的比例。部分2000年以前開發(fā)的寫字樓由于軟件和硬件老化，其出租率開始下降

南延線項目銷售情況項目銷售價格銷售情況拉德方斯大廈最低11000元/㎡最高14000元/㎡；均價12850元/㎡售30%左右中國水電四川大廈8558元/㎡-9273元/㎡基本售罄新希望國際A座均價7300元/㎡，B座待定A座余5%，B座待定理想中心均價5300元/㎡售罄特拉克斯國際廣場8000-10000元/㎡余50%

成都甲級寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀規(guī)模高度：成都在經(jīng)營寫字樓產(chǎn)品體量都較小，建筑高度一般，缺乏地標性。租金水平：成都高端寫字樓目前的租金逐漸上漲，并且租賃情況較好其租賃客戶主要是外資企業(yè)，其次是以外地大企業(yè)與本地大型企業(yè)為主。產(chǎn)品特征：在經(jīng)營寫字樓產(chǎn)品趨于同質化，硬件上較難形成差異化賣點，突破空間較大。老一代甲級寫字樓智能化水平一般；電梯注重使用名牌產(chǎn)品，大堂的裝修上都較為注意；在配套上多處理成裙樓商業(yè)形式；物業(yè)管理公司較為一般，后期服務水平重視度不夠。新一代甲級寫字樓注重智能化配套、大堂裝修等問題，多使用先進設備以提高自身檔次，并采用國際知名物管作為顧問。經(jīng)營模式：成都甲級寫字樓主要以租售并舉的方式經(jīng)營，少數(shù)具有實力的開發(fā)商采用只租不售的模式經(jīng)營。存在問題：市面上較老的甲級寫字樓硬件設施逐漸老化，經(jīng)營戶逐年搬離原租駐寫字樓，無法滿足高端客戶的辦公需要。

寫字樓未來發(fā)展趨勢市場需求只租不售初露端倪、高檔寫字樓將實行資格審核入駐城市規(guī)劃引導寫字樓發(fā)展

成都市過去幾年辦公用房竣工面積占整個商品房竣工面積的2－3%左右，根據(jù)我們對未來幾年成都市商品房的供應預測中可以算出從2008年至2010年成都市辦公用房供應量將超過200萬平方米。2008-2010辦公物業(yè)市場每年可吸納的總量在33萬平方米到44萬平方米之間

新樓入市沖擊老樓，老牌寫字樓租金下滑寫字樓未來發(fā)展趨勢城市規(guī)劃引導寫字樓發(fā)展

東大街和城南新城是未來寫字樓主要供應區(qū)域注重建筑形態(tài)創(chuàng)新主題概念創(chuàng)新更富有個性，更富有視覺沖擊力，更富有人情和文化內(nèi)涵智能概念生態(tài)概念長期市場前景看好、中期內(nèi)高端寫字樓市場面臨考驗短期內(nèi)，由于國航世紀中心、航天科技大廈、仁恒廣場、天府時代廣場寫字樓部分、來福士寫字樓等上市，市場供應井噴，出現(xiàn)供大于求的局面寫字樓未來發(fā)展趨勢寫字樓綜合體建筑也將是以后寫字樓的發(fā)展方向

品質配套創(chuàng)新大面積玻璃LOW-E幕墻的運用大面積、高挑高、裝修豪華的接待大堂電梯：低于1：5000平方米的電梯與辦公使用面積配比、雙開門的電梯運用、電梯直接入戶或實現(xiàn)客戶專用空調(diào)系統(tǒng)：更注重分戶控制的便利性、新風量以及加濕功能的增添行業(yè)聚集趨勢

在辦公物業(yè)市場，存在規(guī)模、檔次、行業(yè)等多種可能的聚集基礎。行業(yè)聚集不是簡單的相同行業(yè)的聚合，而是通過的上下游企業(yè)的有機組合，形成一個高效率、低成本的產(chǎn)業(yè)鏈。項目定位啟示

從長遠看，寫字樓市場向好，同時南延線作為商務辦公的未來新城，發(fā)展?jié)摿Ω蔷薮?。但是從短期來看，由于寫字樓產(chǎn)品的物業(yè)特性，銷售速度會慢于住宅，同時從目前寫字樓市場的供應情況看，處于供大于求的狀態(tài)，加之南延線未來寫字樓供應量會劇增，寫字樓項目開發(fā)具有一定挑戰(zhàn)。所以我項目的定位必須領先于市場，在市場上與其它產(chǎn)品形成差異化，以便贏得客戶認可，搶占市場先機。

高新SOHO中心項目概況

地塊總面積：15畝

地塊位置：高新區(qū)高新廣場旁、地鐵口邊

主體建筑物業(yè)性質：科技用地（50年，無分戶產(chǎn)權）

容積率：7.5

地面建筑面積：地上81000平方米，地下15000平方米

動工時間：2009年12月

產(chǎn)品形態(tài)：甲級寫字樓，層數(shù)地上28層地塊經(jīng)濟指標地塊區(qū)位本案

地塊區(qū)位用地規(guī)模及地形：占地約15畝；臨天府大道，高新區(qū)管委會，整個地塊較規(guī)；區(qū)位：項目地處南延線會展片區(qū)，區(qū)域內(nèi)已建成使用的有國際會展中心、天府軟件園，以及將建成的四川廣電大廈，本區(qū)域商務氛圍較為成熟，同時各種商務配套較為齊全；交通：三環(huán)邊，天府大道、站華路、元華路、繞城高速、機場高速等多條道路全線貫通，地鐵1號線、多條公交路線到達項目，交通狀況十分優(yōu)越；配套：國際會展中心、國際藝術中心、海洋館、歌劇院、五星級酒店、銀行、品牌餐飲、娛樂會所等優(yōu)質商務配套一應俱全。

地塊SWOT分析項目優(yōu)勢：——項目位于南延線三環(huán)邊，該片區(qū)已有眾多名企云集，商務氛圍較為成熟；——項目臨三環(huán)、天府大道、地鐵1號線、雙流機場，立體式交通，飛速便利；——項目所在區(qū)域配套齊全，囊括商務辦公及休閑娛樂的各種配套設施；——項目地塊較為規(guī)則，便于物業(yè)規(guī)劃及有效利用。

地塊SWOT分析項目劣勢：——項目所在區(qū)域同性質規(guī)劃物業(yè)較多，未來市場競爭較為激烈；——項目為科技用地，產(chǎn)權50年，無產(chǎn)權市場機會：——地處三環(huán)邊，天府新城黃金地段，未來升值空間較大；——未來一個時期，項目所在區(qū)域將代表成都商務發(fā)展方向，有利于項目“借勢”發(fā)展。市場威脅點：——區(qū)域同質性項目較多，分流客戶的選擇。

地塊SWOT分析SWOT分析結論綜上所述不難分析得出：以實現(xiàn)項目土地價值最大化為宗旨，充分利用天府新城區(qū)域價值優(yōu)勢、揚長避短，因勢利導地滿足商務寫字樓完善建設，借助獨特的產(chǎn)品市場定位，利用合理的布局規(guī)劃，以及醒目的里面設計贏得市場最大價值。

高新SOHO中心產(chǎn)品定位

周邊產(chǎn)品特征國際會展中心天府軟件園四川廣電大廈拉德方斯新希望國際……天府新城新商務中心配套齊全，各具特點產(chǎn)品形態(tài)自住投資均可區(qū)域產(chǎn)品同質化高……

高新SOHO中心產(chǎn)品定位根據(jù)區(qū)域特征，我們的客群是：針對高新產(chǎn)業(yè)和時尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)者或青年白領我們的產(chǎn)品特征是：具備商住兩用，二十四小時全時空服務的SOHO時尚空間LOFT5.6米挑高空間設計，買一層送一層，一層辦公，一層居家。全框架剪力墻設計，60—200可變空間設計。1：1充足停車位，智能門禁系統(tǒng)、高速無線網(wǎng)絡覆蓋。每層6部高速直達電梯。

產(chǎn)品亮點設計轉換層可考慮空中花園設計。

入戶大堂挑高6米設計，同時具有現(xiàn)代時尚感。

外立面采用時尚靚麗的玻璃幕墻設計，造型可采用局部波浪形

高新SOHO中心市場定位

市場定位

尋找區(qū)別于周邊寫字樓的差異化核心理念——24小時SOHO時尚公寓

該項目定位為面對中小企業(yè)主和年輕白領的24小時自助式公寓寫字樓，客戶直接瞄準南延線一帶高端寫字樓或酒店式公寓的租戶或投資客，兼具辦公和居住功能，客戶可以輕易的在自用和投資中進行轉化。

核心理念詮釋

24小時全時空服務

該項目提倡24小時辦公理念，除了24小時的物管值守外，我們還提供24小時應急客戶服務（包括會議籌備，機票服務，汽車租賃等），同時還可在大堂和地下層提供24小時自助取款機和WOWO24小時便利店、24小時洗衣房等服務。利用24小時全時空服務理念區(qū)別于傳統(tǒng)的辦公空間與居住空間。

銷售價格及銷售周期銷售價格：參考周邊寫字樓8000—10000元/平方米的銷售價格，以及住宅6000—8000元/平方米的銷售價格，我們建議以5000元/平方米的價格進行銷售（注：贈送空間折后實得價需要進行測算）銷售周期：測算建筑體量后建議銷售周期控制在2年內(nèi)。

案名建議高新SOHO中心

本項目位于高新區(qū)，“高新”反應出項目的區(qū)位；SOHO，是英文[Small

OfficeHomeOfficer]的縮寫，單獨辦公、家里辦公的意思。它代表一種自由、彈性而新型的工作方式。本案名很好的詮釋了本項目目標客群的生活工作狀態(tài)。

區(qū)域環(huán)境：南延線