0609杭州萬科黃龍國際設(shè)計(jì)分析2015

2015年06月09日萬科杭州黃龍國際項(xiàng)目–設(shè)計(jì)分析VANKEHANGZHOUHUANGLONGPROJECT—DESIGNANALYSIS項(xiàng)目背景及基地分析PROJECTBACKGROUND&SITEANALYSIS

設(shè)計(jì)愿景DESIGNVISION項(xiàng)目分析PROJECTANALYSIS

12目錄CONTENTS3

項(xiàng)目背景與基地分析PROJECTBACKGROUND&SITEANALYSIS1周邊商圈分析基地site沃爾瑪城西銀泰城武林商圈湖濱商圈西城廣場杭州印象城聯(lián)華超市物美超市華潤萬家浙大玉泉校區(qū)浙大紫金港校區(qū)浙大西溪校區(qū)杭師大錢江學(xué)院西湖景區(qū)靈隱景區(qū)杭州植物園西溪國家濕地公園黃龍?bào)w育中心西湖文化廣場浙江省政府浙江市政府1km3kmEAC奧克伍德教育行政商業(yè)中心公共設(shè)施辦公景觀公元大廈天際大廈德力西大廈浙江圖書館黃龍時(shí)代廣場區(qū)域現(xiàn)狀：人口密集，高新/互聯(lián)網(wǎng)/文化產(chǎn)業(yè)集聚，周邊商業(yè)現(xiàn)狀供應(yīng)量和整體檔次不足與高端商務(wù)形象匹配。交通分析城市道路基地內(nèi)道路商業(yè)入口辦公入口文三路學(xué)院路曲荷巷地下車庫入口設(shè)計(jì)愿景DESIGNVISION2整合多種城市功能，塑造集商務(wù)標(biāo)桿，休閑商業(yè)體驗(yàn)中心，文化交流集聚地為一體的大型綜合社區(qū)。設(shè)計(jì)愿景打造中庭內(nèi)院交互空間，創(chuàng)造24小時(shí)的活力場所。設(shè)計(jì)愿景技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用地面積：31954㎡總建筑面積：147993.2㎡地上建筑面積：104098.2㎡住宅：49281.3㎡酒店：14134.0㎡公寓式辦公：37180.4㎡地下建筑面積：43895.0㎡建筑密度：35.3%容積率：3.1創(chuàng)智天地酒店學(xué)校學(xué)校學(xué)校住宅住宅住宅住宅住宅辦公辦公辦公辦公辦公參考案例總平面圖整合城市外部空間，鼓勵(lì)交往，形成契合創(chuàng)智理想的生活場所。連續(xù)開放空間連續(xù)開放空間一個(gè)綠樹成蔭，休閑設(shè)施齊全的公共生活空間，能夠提升整個(gè)區(qū)域的價(jià)值技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積：450000㎡地上建筑面積：104098.2㎡商業(yè)：86000㎡酒店：73000㎡(518room)服務(wù)式公寓：18000㎡(133room)辦公：152000㎡會(huì)展：2000㎡地下建筑面積：136000㎡車位：1340靜安嘉里中心參考案例總平面圖建筑與穿越場地的機(jī)動(dòng)車道結(jié)合塑造城市公共庭院空間，鼓勵(lì)交往，形成富有活力的生活場所項(xiàng)目分析PROJECTANALYSIS3原方案總圖原方案指標(biāo)類型C1地塊C6地塊二期三期首期四期ABCDGHIEF用地面積18,05318,39213,61222,391地上建筑面積（㎡）辦公46,67052,68340,44666,044商業(yè)39,94428,25514,8000小計(jì)86,61480,93855,24666,044167,552121,290地下建筑面積（㎡）商業(yè)02,50000車庫36,90123,06918,42640,750小計(jì)36,90125,56918,42640,75062,47059,176地上、地下建筑面積總計(jì)（㎡）123,515106,50773,672106,794按EF現(xiàn)方案測算，EF地塊的總量距做滿容積率差797㎡A:25,480㎡B:21,190㎡RETAIL:39,944㎡C:22,957㎡D:29,726㎡F:24,265㎡E:41,779㎡RETAIL:28,255㎡G:19,222㎡H:13,063㎡I:8,503㎡RETAIL:14,458㎡(按現(xiàn)規(guī)劃方案D塔總面積為34,000.超出容積率)注：C1地塊容積率4.6C6地塊容積率3.4AB地塊分析原方案指標(biāo)類型C1地塊C6地塊二期三期首期四期ABCDGHIEF用地面積18,05318,39213,61222,391地上建筑面積（㎡）辦公46,67052,68340,44666,044商業(yè)39,94428,25514,8000小計(jì)86,61480,93855,24666,044總計(jì)167,552121,290建議方案指標(biāo)類型C1地塊C6地塊二期三期首期四期ABCDGHIEF用地面積18,05318,39213,61222,391地上建筑面積（㎡）辦公52,76969,18140,44665,440商業(yè)35,09410,50814,8001,401小計(jì)87,86379,6895,524666,841總計(jì)167,552122,087結(jié)論：平面存在由數(shù)碼城模式改造為購物中心模式的條件代價(jià)：由于動(dòng)線需要，商業(yè)面積需減少約4,850㎡8.04.04.013.013.0AB地塊分析結(jié)論：1.裙房1-5F建議設(shè)置為5,100mm，室內(nèi)公共區(qū)域

凈高滿足3,400mm2.地下部分局部層高5,900mm,適合改造成商業(yè)，面積為3,555㎡4980462046004600460059004750AB地塊分析結(jié)論：1、地下倉儲空間利用率低，可轉(zhuǎn)化為地下商業(yè)增加溢價(jià)點(diǎn)2、根據(jù)場地周邊超市分布，大型超市層高及面積的要求，不

建議設(shè)置大型超市，建議設(shè)置2,500平米左右的精品超市。原方案指標(biāo)類型C1地塊C6地塊二期三期首期四期ABCDGHIEF地下建筑面積（㎡）商業(yè)02,50000車庫36,90123,06918,42640,750小計(jì)36,90125,56918,42640,750建議方案指標(biāo)類型C1地塊C6地塊二期三期首期四期ABCDGHIEF地下建筑面積（㎡）商業(yè)5,4432,50000車庫31,45823,06918,42640,750小計(jì)36,90125,56918,42640,7502,468㎡精品超市建議范圍AB地塊分析119002000119004200分析：1、AB塔現(xiàn)方案走廊調(diào)整至中間后，兩側(cè)房間進(jìn)深為11,900mm

標(biāo)準(zhǔn)四星級酒店房間進(jìn)深9,950mm2、AB塔改造成酒店房間面寬4,200mm

標(biāo)準(zhǔn)四星級酒店房間面寬4,500mm3、AB塔改造成酒店房間套內(nèi)面積50㎡

標(biāo)準(zhǔn)四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間套內(nèi)面積44.8㎡9950200099504500結(jié)論：AB塔現(xiàn)方案不宜改造成酒店。進(jìn)深過大面寬較小套內(nèi)面積過大CD地塊分析原方案指標(biāo)類型C1地塊C6地塊二期三期首期四期ABCDGHIEF用地面積180,5318,39213,61222,391地上建筑面積（㎡）辦公46,67052,68340,44666,044商業(yè)39,94428,25514,8000小計(jì)86,61480,93855,24666,044總計(jì)167,552121,290建議方案指標(biāo)類型C1地塊C6地塊二期三期首期四期ABCDGHIEF用地面積18,05318,39213,61222,391地上建筑面積（㎡）辦公52,76969,18140,44665,440商業(yè)35,09410,50814,8001,401小計(jì)87,86379,68955,24666,841總計(jì)167,552122,087結(jié)論：C座塔樓定位酒店與公寓,D座塔樓定位SOHO公寓C座沿街裙房定位可選擇：1.餐飲樓2.餐飲+宴會(huì)廳3.餐飲+會(huì)議餐飲樓平面可劃分為180~300㎡的品牌餐飲店C塔由原來17F拔高到27F，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.3m，高度達(dá)到96.98m；上部可設(shè)公寓，下部設(shè)酒店，搭配裙房內(nèi)的品牌餐飲，增加C塔溢價(jià)。D塔的層數(shù)不變，21F，總高度78.93m，減少了標(biāo)準(zhǔn)層面積，降低SOHO辦公的量。標(biāo)準(zhǔn)層面積：1403㎡,21F標(biāo)準(zhǔn)層面積：1582㎡,27F餐飲樓5FC座D座20.5m景觀電梯300㎡240㎡300㎡240㎡240㎡180㎡原方案指標(biāo)類型C1地塊C6地塊二期三期首期四期ABCDGHIEF用地面積18,05318,39213,61222,391地上建筑面積（㎡）辦公46,67052,68340,44666,044商業(yè)39,94428,25514,8000小計(jì)86,61480,93855,24666,044167,552121,290建議方案指標(biāo)類型C1地塊C6地塊二期三期首期四期ABCDGHIEF用地面積18,05318,39213,61222,391地上建筑面積（㎡）辦公52,76969,18140,44665,440商業(yè)35,09410,50814,8001,401小計(jì)87,86379,68955,24666,841167,552122,087設(shè)計(jì)調(diào)整：1、F座塔樓南移8,500mm，其消防登高場地移至北側(cè)2、F座下的地下車庫入口調(diào)整至北側(cè)，形成統(tǒng)一的辦公落客區(qū)3、EF大堂上增加一層用于發(fā)布及展演空間4、E座前加2F商業(yè)裙房，二層局部辦公變?yōu)樯虡I(yè)結(jié)論：調(diào)整后EF地塊商業(yè)面積增加1,400㎡；EF定位為散售辦公，建議四期開發(fā)。地下車庫入口地下車庫入口E座F座20F15F3F2FEF地塊分析地下車庫入口地下車庫入口E座中小企業(yè)辦公（銷售）F座中小企業(yè)辦公（銷售）20F15F3F2FC座酒店+公寓(自持）D座SOHO公寓21F27F5F16F18F22FG座創(chuàng)意辦公(銷售)H座創(chuàng)意辦公(銷售)I座創(chuàng)意辦公(銷售)A座總部辦公（銷售）B座總部辦公（銷售）16F17F5F購物中心（自持）餐飲樓/宴會(huì)廳/會(huì)議(銷售)建議方案總圖建議方案指標(biāo)類型C1地塊C6地塊二期三期首期四期ABCDGHIEF用地面積18,05318,39213,61222,391地上建筑面積（㎡）辦公52,76969,18140,44665,440商業(yè)35,09410,50814,8001,401小計(jì)87,86379,68955,24666,841167,552122,087地下建筑面積（㎡）商業(yè)5,4432,50000車庫31,45823,06918,42640,750小計(jì)36,90125,56918,42640,75062,47059,176地上、地下建筑面積總計(jì)（㎡）124,764105,25873,672107,591總部辦公中小企業(yè)辦公創(chuàng)