淮南鑫城花園商業(yè)調(diào)研報告

淮南鑫城花園商業(yè)調(diào)研報告

君安市場部

07年4月前言07年對于淮南商業(yè)地產(chǎn)來說，是充滿變數(shù)、遍布挑戰(zhàn)的一年，眾多商業(yè)物業(yè)都將在今年上市。對于我們工程而言，先天性的優(yōu)勢在于朝陽路良好的地段及開發(fā)商對于淮南市場的把控力，劣勢也比較明顯，拆遷難度較大影響整個工程的上市時間以及眾多競爭工程所占據(jù)的有利地勢。本次調(diào)研主要針對工程商業(yè)的定位，商業(yè)的定價，商業(yè)的競爭力等問題，并兼顧住宅、寫字樓、公寓市場的概泛性研究。我們衷心希望，本次調(diào)研能對決策層提供良好的數(shù)據(jù)支撐和精準的建議。目錄第一局部、城市根本概況一、城市簡介二、城市規(guī)劃第二局部、住宅市場調(diào)研一、住宅市場綜述－分板塊二、公寓、寫字樓市場調(diào)研及工程公寓的可行性第三局部、商業(yè)調(diào)研一、淮南市商業(yè)市場綜述二、工程商業(yè)——各業(yè)態(tài)的競爭力三、工程一期商業(yè)相關(guān)定位四、工程后期商業(yè)展望第四局部、本次市調(diào)綜述第一局部、城市根本概況一、城市簡介二、城市規(guī)劃一、城市簡介淮南市位于中國華東腹地，淮河之濱，是安徽省中北部重要城市?；春邮侵袊哪媳钡乩矸纸缇€?；茨咸幵谥袊袞|啟西、南北對接的過渡帶上，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷?；茨衔幕滋N厚重。西漢時淮南王劉安在八公山招賢納士，著書立說，編纂了千古名篇——被稱為中國古代百科全書的?淮南子?，創(chuàng)造了華夏美食——豆腐?；茨厦麆俟袍E眾多，有被中外考古學家稱道的“五古〞〔即古戰(zhàn)場、古墓群、古壽州窯、茅仙古洞、古生物化石群〕，其中的淝水之戰(zhàn)是軍事史上以少勝多的著名戰(zhàn)例?；春恿饔虻幕ü臒舯蛔u為“東方芭蕾〞?；茨媳睘I淮河，南依舜耕山，大小湖泊星羅棋布，風景優(yōu)美?；茨辖鼛啄觊_展迅猛，主要的能源產(chǎn)業(yè)一直處于高速開展狀況，直接拉動了淮南的人均收入水平和城市開展，但是，由于財富的積累具有很強的不均衡性，導致城市居民兩極化分布比較嚴重，貧富不均現(xiàn)象比較明顯。二、城市規(guī)劃1、城市性質(zhì)規(guī)模與職能規(guī)劃：淮南市的城市性質(zhì)：是安徽省北部的中心城市，國家重要能源基地。城市職能：淮南市主城區(qū)的主要城市職能包括：國家重要能源基地，安徽省重型工業(yè)基地，安徽省北部的次中心城市，市域政治、經(jīng)濟、文化、教育和商貿(mào)中心城市規(guī)模：2021年淮南市主城區(qū)人口規(guī)模為130萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為118平方公里，人均建設(shè)用地指標按91平方米/人控制；2021年淮南市主城區(qū)人口規(guī)模為165萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為165平方公里，人均建設(shè)用地按100平方米/人控制。2、城市用地開展方向：淮南市主城區(qū)主要向南開展，在舜耕山以南形成新城區(qū)。其他次要開展方向為：西部城區(qū)向東南方向開展，東部城區(qū)向東開展。3、城市開展的空間戰(zhàn)略：東進：擴大經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)模，形成高新技術(shù)和物流產(chǎn)業(yè)基地。西調(diào)：優(yōu)化西部城區(qū)的城市建設(shè)用地布局，疏解舊城人口；對停產(chǎn)、破產(chǎn)企業(yè)的用地實施“退二進三〞；增強城市的效勞功能，積極開展效勞業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)，改善交通條件，提升城市品質(zhì)；新增城市用地主要用于疏解舊城人口，為新型產(chǎn)業(yè)提供開展空間。南拓：在舜耕山以南建設(shè)南部新區(qū)。北聯(lián)：加強主城區(qū)與北部地區(qū)的交通聯(lián)系，新建淮河大橋，提高道路等級，帶動潘集區(qū)和鳳臺縣的城鎮(zhèn)開展。4、城市功能定位及分區(qū)開展策略：東部城區(qū)：主要功能包括居住、商貿(mào)、金融、教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。西部城區(qū)：主要功能包括西部礦區(qū)的生活效勞基地、加工制造業(yè)基地。南部新區(qū)：主要功能包括行政辦公、商業(yè)效勞、文教、體育、輕型工業(yè)基地和居住。5、主城區(qū)開展時序：優(yōu)先開展東部、平穩(wěn)推進西部、適時跨越南部。■分析：淮南市的城市擴張正在進行，其分為向東、向南的兩極在開展，主城中心區(qū)將繼續(xù)推動舊城改造，因此淮南市的城市擴張必將帶動房地產(chǎn)規(guī)模的擴大，后期樓市的整體供需狀況預(yù)計仍是供大于求，市場競爭壓力也會加大。第二局部、住宅市場調(diào)研一、住宅市場綜述－分板塊二、公寓、寫字樓市場調(diào)研及工程公寓的可行性一、住宅市場綜述－分板塊1、城東板塊:城東板塊主要規(guī)劃為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，主要職能為淮南市高新技術(shù)及物流產(chǎn)業(yè)基地，目前區(qū)內(nèi)已進駐有韓國產(chǎn)業(yè)園等。板塊內(nèi)由于地廣人稀，空置土地面積較多，未來住宅開發(fā)空間較大。目前沿朝陽東路和國慶東路均有新盤開發(fā)。板塊內(nèi)比較具有代表性的樓盤有斯瑞·明珠城和巴黎春天。城東板塊樓盤品質(zhì)較高，但售價較低，大致在2400－2600元/平米的范圍內(nèi)，性價比較高。售價不高的主要原因在于城東交通條件較差，居住環(huán)境一般，市政配套也難兼顧。代表樓盤開發(fā)商項目規(guī)模物業(yè)類型主力戶型價格水平銷售狀況總評斯瑞·明珠城安徽斯瑞置業(yè)發(fā)展有限公司建筑面積約15萬平方米住宅，多層、小高80-140㎡2200元/㎡銷售狀況在東部較好東部樓盤的代表作，銷售情況較好巴黎春天淮南市仁祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積130000㎡住宅/商住樓80—120㎡2400元/㎡07年3月剛開盤，各種戶型均在銷售開發(fā)區(qū)目前最好的樓盤，首家市政供暖2、城南板塊城南是房地產(chǎn)開發(fā)較為落后的一個區(qū)域，目前主要圍繞龍湖公園有少數(shù)新開樓盤。區(qū)內(nèi)外向開展度不夠，主要開展集中在距離市區(qū)較近的一片區(qū)域內(nèi)。目前根本無在售樓盤。3、城西板塊城西是淮南住宅市場開展的主流方向之一，目前板塊內(nèi)集中了大量的大盤、優(yōu)質(zhì)盤，以惠利花園城、銀鷺·萬樹城為代表，其中，惠利花園城以上千畝的體量稱雄淮南，銀鷺·萬樹城也以60萬的建面傲立城西。區(qū)域集中了淮南市新體育中心、淮南化工集團等標志性建筑，但是交通不便是區(qū)域的一大缺陷。代表樓盤開發(fā)商項目規(guī)模物業(yè)類型主力戶型價格水平銷售狀況總評銀鷺.萬樹城淮南市銀鷺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積60萬平方米住宅，多層、小高、高層85—200㎡2500元/㎡一期銷售中規(guī)模大；學區(qū)不錯，但交通是一大缺陷惠利花園城淮南市惠利集團房地產(chǎn)有限責任公司3938931㎡住宅，多層、小高、高層89—130㎡2600元/㎡（D區(qū)多層）2300元/㎡（A區(qū)小高層）A區(qū)剩余小高層，D多層區(qū)保留2棟樓規(guī)模最大，成熟社區(qū)，西面靠近淮化，周邊配套有待發(fā)展。4、城北板塊城北是住宅開展的主流方向之一。目前區(qū)內(nèi)中高檔樓盤聚集，僅洞山路一線就集中了泉大·上東城市公寓、陽光·國際城、優(yōu)山美地、山水居等多個樓盤。區(qū)域最大的優(yōu)勢在于交通配套較好，教育配套也較優(yōu)良，是淮南市民最為認可的區(qū)域。代表樓盤開發(fā)商項目規(guī)模物業(yè)類型主力戶型價格水平銷售狀況總評洞山新村（二期泉大·上東錦城、上東城市公寓）淮南礦業(yè)(集團)有限責任公司135700㎡住宅/公寓32—170㎡住宅：3300元/㎡公寓：4000元/㎡（精裝修）普宅銷售率70％，公寓預(yù)約中成熟社區(qū)，一期已經(jīng)交房。地段優(yōu)越適宜居住，自然環(huán)境優(yōu)越，周邊學校林立，靠近市政府陽光國際城淮南陽光城建設(shè)有限公司240000㎡商住樓120㎡2800元/㎡一期剩余十三套二期預(yù)約中小高層價格適中，環(huán)境優(yōu)越5、市中心板塊淮南市中心范圍主要集中在龍湖路、朝陽路的交叉口一帶，以商貿(mào)文化廣場為中心。由于市中心空地不少，另外舊城改造工程一直在進行，因此市中心一帶也集中了不少的新開樓盤，以商業(yè)類工程為主。區(qū)域樓盤普遍均價較高，品質(zhì)較好，極具代表性。代表樓盤開發(fā)商項目規(guī)模物業(yè)類型主力戶型價格水平銷售狀況總評雙子星座淮南華貿(mào)置地投資開發(fā)公司67009平米住宅（1—5層商場）52—116㎡3000元/㎡預(yù)約中位置優(yōu)越，升值潛力大金大陸財富中心安徽省金大陸房地產(chǎn)開發(fā)有限公83970㎡住宅/商業(yè)、公寓復式：58㎡其它：139㎡金大陸財富中心復式：4100元其它：3150元一期（A、B、C座）住宅基本銷售完畢黃金地段周邊交通方便，大潤發(fā)超市200米遠云景第一城安徽君勵投資、淮南市通達房地產(chǎn)開發(fā)公司占地120多畝中高擋住宅暫無暫無暫無地處金大陸財富中心對面6、住宅市場的開展趨勢－未來的山南新城淮南市規(guī)劃的一個重點方向是舜耕山以南的山南新城，雖然目前尚未正式啟動，但是山南新城預(yù)計先期投入將到達10幾個億，努力打造老城區(qū)以外新的行政、商業(yè)中心。依山而建的住宅也會在未來風行淮南。因此，山南新城的住宅市場是未來淮南市開展的一個重點方向。7、工程住宅建議：工程地段優(yōu)越，學區(qū)較好，但是市中心的住宅在淮南并不是最受歡送的住宅，如果價格過高的話反而會影響整個住宅的銷售。在此前論述的根底上，建議工程以3500元/平米左右的均價〔目前淮南普宅最高價〕入市，打造淮南高端住宅的典范。二、公寓、寫字樓市場調(diào)研及工程公寓的可行性目前淮南市公寓類戶型較少，主要集中在市中心區(qū)域及洞山路一帶。其中，洞山路的泉大·上東城市公寓是其中的典型。其公寓戶型32－96平米，精裝修，預(yù)計銷售價在4000元/平米左右，目前還在預(yù)約當中。從淮南當?shù)貙τ诠⒌目诒畞砜?，小戶型住宅還是比較受歡送的，去化均比較迅速。寫字樓方面，目前淮南還沒有專業(yè)的寫字樓工程在售，近期也沒有聽說有哪個工程將以專業(yè)寫字樓的形象面市。據(jù)我們了解，淮南老的寫字樓工程出租率還可以，比方說蘇果上面的科技大廈，物業(yè)狀況一般，但出租率接近100％，以政府辦事機構(gòu)及各類中等規(guī)模企業(yè)為主，租金在12－15元/平米/月。據(jù)市場反響，淮南對于專業(yè)寫字樓的概念還不明確，專業(yè)寫字樓的銷售壓力會比較大。綜上所述，我們建議工程以公寓樓的形式面市，可辦公可居住，比較符合當前淮南人的意識。建議公寓均價在3200元/平米〔無裝修〕、4200元/平米〔有裝修〕左右，挑高〔5.5米左右〕型公寓也可以嘗試，建議均價在4500元/平米左右。具體價格建議會在一期結(jié)束后再行論證，另外，價格也會視開盤期銷售狀況做出調(diào)整。第三局部、商業(yè)調(diào)研一、淮南市商業(yè)市場綜述二、工程商業(yè)——各業(yè)態(tài)的競爭力三、工程一期商業(yè)相關(guān)定位四、工程后期商業(yè)展望一、淮南市商業(yè)市場綜述1、主要商街：淮南市的主要商業(yè)集中在龍湖中路、朝陽中路、國慶中路、人民路、學院路等。其中，龍湖路、朝陽路是最主要的商業(yè)街，集中了商貿(mào)文化廣場、百貨大樓、新百購物廣場、金色巴黎、華聯(lián)商廈、蘇果等一系列的購物中心，為老城區(qū)商業(yè)中心，目前由于舊城改造工程，龍湖路沿線商鋪會出現(xiàn)比較大面積的翻新和重置，在過渡階段商業(yè)會逐步外移，如以蘇果為中心的陳洞路商業(yè)也會分流局部市區(qū)消費群體。2、代表性商業(yè)物業(yè)：淮南商業(yè)的業(yè)態(tài)相對還比較落后，以傳統(tǒng)商場、購物中心為主體，專賣店、零售店為補充。老商場/購物中心主要包括：華聯(lián)商廈、白馬國際購物中心－國美電器、商之都－紅府超市、蘇果、商貿(mào)文化廣場、淮南百貨大樓等。此外，局部新商場/購物中心開始崛起：如大潤發(fā)、新百購物中心、金色巴黎購物中心等已經(jīng)開始營業(yè)，金大陸財富中心、國慶廣場、家樂福、金地數(shù)碼廣場包括我們工程會陸續(xù)入市，掀起新一輪的商業(yè)開展熱潮。隨著商業(yè)的開展，一些新的概念也在淮南興起，如金大陸·財富中心“體驗式休閑娛樂購物廣場〞的概念，根本與國際流行的SHOPPINGMALL有些類似，不過其最終經(jīng)營狀況還有待觀察。另外，一些新的大型百貨連鎖企業(yè)也開始進駐淮南，如家樂福已根本與旭日談妥合作事宜，預(yù)計將在明年在淮南市開店。3、各樓層業(yè)態(tài)華聯(lián)商廈：1F：珠寶、化裝品、飾品、箱包鞋類、手表、食品2F：床上用品、針紡織品、休閑服飾、運動服飾、童鞋書包3F：精品女裝、西服正裝、襯衫T恤、時尚服飾、男女褲裝4F：家電、IT、健身器材、精品廚具、學生用品、、數(shù)碼類產(chǎn)品5F：超市白馬國際購物中心－國美電器：沿街面－雅戈爾、古井大酒店、虎都男裝、步森服飾、國元證券、榮事達專賣。1F內(nèi)部：服裝鞋帽－奧康、喬夫服飾等2F：國美3F：女裝、床上用品4F：品牌折扣大賣場蘇果：1F：、書刊、煙酒茶、飾品、玩具等2F：生鮮食品、民生食品等3F：服飾、箱包、小家電淮南百貨大樓：1F：IT家電2F：男裝3F：女裝4F：名牌、羽絨服大潤發(fā)：1F：沿街面－程咬金民間特色小吃，聯(lián)通，電動車專賣，S-DEER服飾，GEN簡服飾，KFC1F內(nèi)部：商場，珠寶，飾品，化裝品，箱包，食品，，服飾，煙酒茶專賣，生鮮食品，鞋帽，移動營業(yè)廳等。2F：服飾鞋、箱包、家紡、休閑百貨、嬰兒用品、日用百貨、清潔用品、煙酒飲料、美容坊、干貨雜貨、藥房保健3F4F：住好D家居廣場〔目前尚未開業(yè)〕新百購物中心：1F：化裝品、鞋、箱包、珠寶2F：男正裝、商務(wù)休閑裝、高檔皮具、男士飾品3F：職業(yè)裝、中老年服飾、應(yīng)季服飾、少女裝、淑女裝、女士飾品價位：200左右4F：床上用品、家居用品、兒童服飾、運動服裝、玩具童車、羊毛羊絨、針織內(nèi)衣金色巴黎購物中心：1F：精品館、時尚淑女館2F：風情女士館－精品女裝、魅力淑女裝等。3F：魅力紳士館：男士西服、商務(wù)休閑、精品襯衫等4F：品味生活館：羊毛衫、內(nèi)衣、羽絨服等。■從樓層業(yè)態(tài)分布來看，淮南市的商業(yè)物業(yè)樓層業(yè)態(tài)定位普遍比較模糊，商業(yè)供給層次模糊，主要表現(xiàn)為市場細分化不明確，低中高檔次界限不清晰，中高端品味需求無法滿足〔雖有如新百將總體檔次定位于中高檔，但由于經(jīng)營管理存在一定缺陷，其實際經(jīng)營與商場定位相錯〕。4、商業(yè)開展小結(jié)：城市商業(yè)化進程近年相對較快，商業(yè)總體供給規(guī)模相對于淮南市人口規(guī)模而言已趨適中，但單體物業(yè)規(guī)模多數(shù)較小，功能單一并且可改善空間不大，同時內(nèi)部格局及物業(yè)素質(zhì)欠佳，除大潤發(fā)、商貿(mào)文化廣場等消費環(huán)境相對較為優(yōu)越外，多數(shù)物業(yè)究其根本素質(zhì)已處于待淘汰狀態(tài)。市場供給業(yè)態(tài)常規(guī)/傳統(tǒng)化，缺乏突破性新時代力量以滿足民眾日益凸現(xiàn)的體驗式或一站式消費渴望。二、工程商業(yè)——各業(yè)態(tài)的競爭力1、美食城：目前淮南市比較知名的美食街為商貿(mào)廣場美食一條街，但是該小吃街門面小而雜亂，總門面數(shù)在25個左右，以燒烤小吃為主，衛(wèi)生環(huán)境較差，物業(yè)狀況一般，但是由于商貿(mào)文化廣場人流量較大，夜市經(jīng)營較好。其他如新天地美食城、古陽美食廣場等，純屬酒店配套，對外經(jīng)營很少。工程原地塊就有小型的美食一條街，夜市人流量也比較大，在此根底上如果能以新的物業(yè)新的商業(yè)形態(tài)統(tǒng)一管理，打造淮南最新最全的美食城還是比較可行的。2、SHOPPINGMALL：目前在淮南，主要以傳統(tǒng)的商場和購物中心為主，類似合肥元一時代廣場這樣的集購物、休閑、娛樂于一體的一站式購物廣場根本空缺，金大陸·財富中心距離黃金商業(yè)圈有一段距離，且市民普遍反響不太愿意去東邊，因此，工程開展的空間大于競爭對手。后期工程對面金地數(shù)碼廣場也將上市，對于區(qū)域商業(yè)氣氛的提升將起到極大的作用，工程比較大的困難在于商貿(mào)文化廣場對面的家樂福購物廣場，也可能以SHOPPINGMALL的模式入市，其位置好于我們工程，對于工程威脅會非常大。3、影院：據(jù)我們了解，淮南原有淮濱影院、龍湖影院、人民影院、群眾影院等眾多的電影院，但是目前大多數(shù)影院均已不在經(jīng)營，我們唯一找得到尚在營業(yè)的是工程所在地－星海娛樂3F的立體聲影院，我們?nèi)嵉乜疾斓臅r候，該影院也仍然保持著半停業(yè)的狀況?；茨现欣夏耆撕苌儆锌措娪暗牧晳T，年輕人對于20－30元的大片票價也比較心悸，不過，市場的空間還是存在的，如果經(jīng)營得當?shù)脑挘霸旱纳媪⑷匀缓軓姟?、商場/購物中心：之前我們列舉了淮南大多數(shù)的商場、購物中心，其中目前人氣最旺的為商貿(mào)文化廣場〔步行街〕、華聯(lián)商廈、蘇果〔超市類型〕、大潤發(fā)等。從位置上看，商貿(mào)文化廣場、華聯(lián)商廈、蘇果均與工程一起，分布在朝陽路上進一步驗證了朝陽路的人流量及商業(yè)價值。由于目前淮南商場、購物中心等物業(yè)眾多，工程商場、購物中心只有走一些差異化的路線才有可能脫穎而出，如SHOPPINGMALL等。5、工程銷售競爭示意圖“北京·名都〞緊鄰本案重要的競爭對手，2萬平方米的商業(yè)空間，多種業(yè)態(tài)的商業(yè)布局〔預(yù)計會建設(shè)一個數(shù)碼廣場〕，與工程趨近的上市時機。

“雙子星座〞規(guī)模化的商業(yè)面積、商之都的強勢進駐、堪與本案媲美的地理位置，07年上半年正式入市，倘假設(shè)對外銷售，預(yù)計將產(chǎn)生較大的市場效應(yīng)，競爭不可小覷?！柏敻恢行抹曀膶由虡I(yè)，尚未確定商業(yè)主題及行銷策略，07年上半年正式面世。單就地段來看其并不具備與本案相當?shù)母偁幜Γ湮磥淼牡囟蝺r值增長空間、相對低價的競爭優(yōu)勢以及區(qū)域當前已顯端倪的開展前景，假設(shè)炒作得力，也定當造成高度的競爭。“旭日家樂福購物廣場〞五層商業(yè)，2、3層家樂福，其他樓層業(yè)態(tài)未定，一站式購物廣場。其與商貿(mào)文化廣場一起，對于工程會形成比較大的阻隔帶。另外，其商業(yè)體積龐大，地理位置優(yōu)于工程，對于工程會形成比較大的壓力。另外，據(jù)聞，財富中心對面之大片土地業(yè)已被地產(chǎn)開展商購入，同樣欲興建大型商業(yè)物業(yè)〔國慶廣場〕，從目前土地平整的現(xiàn)狀來看，屆時商業(yè)局部之規(guī)模預(yù)計亦將較為龐大。此外，如“云景第一城、〞、“優(yōu)士閣〞等擁有較大量的街鋪，也會給工程目標客戶造成較大分流?！龉こ掏谏鲜锌偭拷y(tǒng)計：樓盤商業(yè)總量目前進度備注北京名都2還未上市樓下為金地數(shù)碼廣場旭日家樂福購物廣場4.5正在拆遷2－3層家樂福雙子星座3.5正在預(yù)約引進商之都金大陸·財富中心2.3商業(yè)部分尚未上市住宅部分銷售過半國慶廣場6已經(jīng)圈地規(guī)劃分為體驗式購物廣場總計18.3據(jù)不完全統(tǒng)計，07－08年間淮南環(huán)市中心一帶將推出近20萬方的商業(yè)，其中大約有5萬方左右為街鋪，大多數(shù)為商業(yè)內(nèi)鋪，這些工程大多集中在我們周邊一公里范圍內(nèi)，由于上市時期根本接近，對于工程的銷售壓力將非常大。三、工程一期商業(yè)相關(guān)定位：1、市場定位：工程一期商業(yè)面積不大，主要為社區(qū)內(nèi)部的街鋪，考慮到后期工程大面積的商業(yè)，建議一期以社區(qū)根本配套的定位上市，不做另外推廣，隨住宅推出。對于后期SHOPPINGMALL的市場定位，初步認為具備極大的可行性，深層次研討在以后的提案中論及。2、形態(tài)定位：目前淮南市場比較奇怪，雙層門面比單層門面暢銷。另外，小開間、長進深的門面市場阻力也不大。建議工程以大面積的開間、短進深和高層高面市，一期商業(yè)的暢銷對于后期大面積的商業(yè)會形成比較好的氣氛。3、價格定位：■參考單位——門面/街鋪價格：陳洞路門面房，上下兩層，開間3.2米，進深11米，單價10000元/平米左右。新時代廣場門面〔朝陽西路〕：雙層，單價6000－10000元/平米。朝陽市場門面：單層，沿陳洞路20000元/平米，市場內(nèi)街南面18000，北面16000，二層規(guī)劃為數(shù)碼廣場，單價預(yù)計在8000元/平米以內(nèi)?！脖容^難賣〕一層門面開間3.5－4米，進深7－10米。雙子星座門面：單層，沿龍湖路門面25000，沿社區(qū)內(nèi)街20000，雙層，一層層高5.6米，開間4米，進深10米左右。商貿(mào)廣場：單層門面27000－30000元/平米。工程一期門面主要的問題在于不臨外街，主要分布在社區(qū)內(nèi)街上，而且離朝陽路有一定的距離。因此，單價不宜過高，以防止給工程帶來額外的壓力。建議雙層均價在12000元/平米左右，視一期開盤價再行調(diào)整。美食城商鋪的價格還需斟酌，建議待一期街鋪銷售告一段落之后再行研討。4、目標客戶定位：一期街鋪的