智慧園地塊營銷策劃報告

制高點策略與聯(lián)合訴求研究——智慧園地塊營銷策劃匯報智慧園地塊營銷策劃報告第1頁開篇語國家級園林城市—年2月13日常州已經(jīng)驗收審議經(jīng)過。國家級文明城市—常州正在進行最終沖刺。國家創(chuàng)新型城市—常州”十二五”期間城市發(fā)展目標和前進方向。常州恐龍園—悠久城邦新名片，讓常州以外人重新審閱這個城市。常州太湖灣—以嬉戲谷為主題又一張表達常州閑適生活特色優(yōu)美之地。西太湖“濱湖新城”—創(chuàng)新、生態(tài)、宜居、休閑戰(zhàn)略高地?！盀I湖新城”，常州市政府重點打造生態(tài)之湖、休閑之湖、創(chuàng)新之湖、宜居之湖，是未來發(fā)展新增加極，有望成為常州乃至長三角靚麗名片。集大成者，借力打力，與城市共發(fā)展，贏未來一方天地！本案依靠“創(chuàng)新型”和“西太湖”兩面大旗，需提升至戰(zhàn)略高度考量！智慧園地塊營銷策劃報告第2頁項目思維路徑目標下戰(zhàn)略思索借力打力尋求制高點市場定位與項目總調(diào)性項目關(guān)鍵問題界定項目目標與訴求方向項目基本面分析市場競爭與細分目標客群及SWOT分析策略落地與實施營銷推廣相關(guān)內(nèi)容提報結(jié)構(gòu)投標結(jié)果智慧園地塊營銷策劃報告第3頁引言：

立足本我，借勢區(qū)位發(fā)展，慎重對待競品，是本項目成功前提。目標下戰(zhàn)略思索借力打力尋求制高點市場定位與項目總調(diào)性項目關(guān)鍵問題界定項目目標與訴求方向策略落地與實施營銷推廣相關(guān)內(nèi)容項目基本面分析市場競爭與細分目標客群及SWOT分析本案產(chǎn)品分析周圍規(guī)劃情況片區(qū)競爭調(diào)研PART1:項目基本面分析智慧園地塊營銷策劃報告第4頁a、本案產(chǎn)品分析【地塊現(xiàn)實狀況】規(guī)劃用地：37.63萬容積率：1.2-1.8東西長度：約720米南北長度：約540米北側(cè)有中波發(fā)射塔會綠楊路荷香路智慧園地塊營銷策劃報告第5頁高科技生態(tài)商務(wù)園，研發(fā)、展示、休閑、居住于一體——商辦不低于60%，分兩個區(qū)域開發(fā)，開啟區(qū)共設(shè)五大區(qū)塊北區(qū)：渠北區(qū)南區(qū)：開啟區(qū)32.6萬D：住宅8.4萬C：研發(fā)9.5萬A：管委會2萬E：辦公區(qū)9.6萬B：商業(yè)區(qū)3.2萬【項目總況】本案產(chǎn)品分析智慧園地塊營銷策劃報告第6頁觀湖公寓、生態(tài)情景洋房及花園庭院式辦公——當代格調(diào)產(chǎn)品，共有D、E兩大區(qū)塊【銷售產(chǎn)品】D區(qū)E區(qū)智慧園地塊營銷策劃報告第7頁本案產(chǎn)品分析觀湖公——當代風區(qū)塊【面積配比】智慧園地塊營銷策劃報告第8頁本案產(chǎn)品分析觀湖公——當代風區(qū)塊【公寓產(chǎn)品】智慧園地塊營銷策劃報告第9頁本案產(chǎn)品分析觀湖公——當代風區(qū)塊【花園洋房】智慧園地塊營銷策劃報告第10頁本案產(chǎn)品分析觀湖公——當代風區(qū)塊【辦公產(chǎn)品】智慧園地塊營銷策劃報告第11頁b、周圍規(guī)劃情況發(fā)展定位：漂亮西太湖武進西部新城[武進經(jīng)發(fā)區(qū)]

武進經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（簡稱經(jīng)發(fā)區(qū)）位于常州市西南翼，瀕臨西太湖（滆湖），是當前政府重點打造片區(qū)。發(fā)展中逐步形成了四個產(chǎn)業(yè)基地和一個生態(tài)休閑區(qū)，未來將按照“漂亮西太湖”和武進“西部新城”發(fā)展定位，成為集生態(tài)、休閑、科研、居住為一體湖濱新城。經(jīng)發(fā)區(qū)國際智慧園新材料產(chǎn)業(yè)園醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地裝備制造業(yè)基地滆湖西太湖休閑生態(tài)區(qū)本案智慧園地塊營銷策劃報告第12頁周圍規(guī)劃情況【區(qū)域開發(fā)背景】長三角經(jīng)濟轉(zhuǎn)型長三角正進入產(chǎn)業(yè)升級階段，經(jīng)濟發(fā)展也由二產(chǎn)推向二三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展“雙輪驅(qū)動”轉(zhuǎn)型。休閑度假業(yè)快速增加，濱水景觀地域開發(fā)改造成發(fā)展趨勢伴隨收入水平不停提升，多樣性高端、個性化、健康化休閑度假需求必會快速增加。無錫太湖新城，蘇州金雞湖區(qū)等開發(fā)就是先例。蘇南第二大湖泊，交通配套便利

西太湖僅內(nèi)湖面積就達14平方公里，靠近蘇州金雞湖一倍。常州市中心到西太湖直線距離約15公里，高架延伸線建好后，15分鐘即達。已建成沿江高速穿湖而過；建設(shè)中西繞城高速聯(lián)結(jié)南北，極大拓展了西太湖外圍交通空間。智慧園地塊營銷策劃報告第13頁周圍規(guī)劃情況【區(qū)域發(fā)展目標】政府支持，產(chǎn)業(yè)支撐下“濱湖新城”強大政府支持便捷交通條件堅實產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)美生態(tài)環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢日趨完善配套產(chǎn)業(yè)居住旅游

以生態(tài)為本底，以生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導，以人居地產(chǎn)及其它城市配套基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)為輔助當代湖濱生態(tài)休閑新城。產(chǎn)業(yè)——常州新型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（生態(tài)科貿(mào)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、生態(tài)休閑）；旅游——長三角生態(tài)休閑不生態(tài)旅游目標地；居住——高品質(zhì)人居主題小區(qū)。智慧園地塊營銷策劃報告第14頁周圍規(guī)劃情況【區(qū)域規(guī)劃效果】蘇南僅次于太湖第二大湖泊，長三角休閑旅游目標地智慧園地塊營銷策劃報告第15頁滆湖地塊出讓聚集區(qū)域◆房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺，但規(guī)模將嚴格控制。依據(jù)規(guī)劃，17平方公里土地上，地產(chǎn)開發(fā)面積比重不超出20%?！粼娇拷毒€，開發(fā)強度將越低，游客在岸線任何位置，都能毫無遮擋地看到整個環(huán)湖美景。◆區(qū)域內(nèi)年成交地塊13起，占武進總數(shù)30%以上?！粜呛拥禺a(chǎn)，新城地產(chǎn)，百興集團，泰富集團，亞邦集團，欣聯(lián)集團，亞盟國際投資等眾多大牌開發(fā)商已經(jīng)進駐西太湖。周圍規(guī)劃情況【區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)】武進乃至常州又一新開發(fā)燒土，眾多開發(fā)企業(yè)已進駐智慧園地塊營銷策劃報告第16頁周圍規(guī)劃情況【區(qū)域現(xiàn)有配套】名都國際會議中心星韻學校江蘇電大武進學院花鳥園智慧園地塊營銷策劃報告第17頁c、片區(qū)競爭調(diào)研【調(diào)研構(gòu)架】★武進城區(qū)直接競爭潛在競爭干擾競爭直接競爭——本案周圍項目及地塊延政路以北，本案周圍在推項目及待推未開盤項目。潛在競爭——西太湖沿湖周圍項目延政路以南，西太湖以北已出讓及待出讓地塊待推項目。干擾競爭——武進城區(qū)板塊項目主要指武進城區(qū)中高端項目，購置者多為非必須購置自住型，以投資客為主。智慧園地塊營銷策劃報告第18頁片區(qū)競爭調(diào)研【直接競爭項目】智慧園地塊營銷策劃報告第19頁片區(qū)競爭調(diào)研【潛在競爭項目】智慧園地塊營銷策劃報告第20頁片區(qū)競爭調(diào)研【潛在競爭項目】西太湖片區(qū)成交土地用地性質(zhì)多樣，片區(qū)發(fā)展朝著商業(yè)、宜居、休閑方向推進；政府支持和片區(qū)發(fā)展吸引了眾多開發(fā)商，一個開發(fā)商在該區(qū)域拍得幾塊地現(xiàn)象并不少見，品牌開發(fā)商云集，多產(chǎn)業(yè)功效項目開發(fā)，地塊潛力快速增加。智慧園地塊營銷策劃報告第21頁星河常州西太湖住宅地塊位于常州市武進區(qū)西太湖生態(tài)休閑區(qū)，環(huán)湖路以北、延政西路以南、鳳苑南路以西，西側(cè)緊鄰湖畔春秋別墅和天安別墅，南側(cè)臨近攬月灣廣場、西太湖，東側(cè)為江蘇廣播電視大學武進學院，規(guī)劃總用地面積約53.4公頃。智慧園地塊營銷策劃報告第22頁即將破土開工西太湖國際商務(wù)廣場，是由澳大利亞LAB尚墨建筑事務(wù)所及上海建筑設(shè)計研究院有限企業(yè)聯(lián)合設(shè)計。該工程總建筑面積2.6萬平方米，總投資約2億元人民幣，建筑造型獨特、當代、時尚，并最大程度低表達了低碳理念，充分彰顯人與自然友好共處價值觀，將建設(shè)成為西太湖關(guān)鍵區(qū)集酒店、商務(wù)辦公功效于一體標志性建筑。

西太湖國際商務(wù)廣場開啟，對深入完善西太湖商業(yè)功效、提升西太湖品位、打造西太湖品牌、引領(lǐng)西太湖項目開啟都含有十分主要意義。智慧園地塊營銷策劃報告第23頁片區(qū)競爭調(diào)研【干擾競爭項目】干擾競爭樣本標準——武進城區(qū)板塊項目主要指武進城區(qū)中高端項目，購置者多為非必須購置自住型，以投資客為主。智慧園地塊營銷策劃報告第24頁【項目目標客群】智慧園地塊營銷策劃報告第25頁引言：

結(jié)合項目基本情況分析，我們由“點”及“面”，尋找項目核心問題點，為制定戰(zhàn)略制高點尋求支撐。PART2:項目關(guān)鍵問題界定目標下戰(zhàn)略思索借力打力尋求制高點市場定位與項目總調(diào)性策略落地與實施營銷推廣相關(guān)內(nèi)容項目關(guān)鍵問題界定項目目標與訴求方向產(chǎn)品競爭力西太湖影響力智慧園本身特征項目基本面分析市場競爭與細分目標客群及SWOT分析智慧園地塊營銷策劃報告第26頁b、西太湖影響力【緊隨風向大旗】1、大力建設(shè)：2、度假休閑生活態(tài)度是趨勢挺進西太湖，已經(jīng)不是口號，正在大力執(zhí)行智慧園地塊營銷策劃報告第27頁西太湖影響力【跟進區(qū)域增值】成本控制，但又不唯成本是從主要表達在以下幾方面：拼價格，將落后區(qū)域增值步伐，2-3年后將后悔智慧園地塊營銷策劃報告第28頁c、智慧園本身特征【全局思緒】體量巨大，需著眼于智慧園全盤，而不但是本批智慧園地塊營銷策劃報告第29頁智慧園本身特征【創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大旗】依靠創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大旗智慧園地塊營銷策劃報告第30頁引言：

“攻城者為下，攻心者為上”，怎樣樹大旗，從戰(zhàn)略高度，讓客戶從內(nèi)心感知、認同、追求本項目，是制勝關(guān)鍵所在！PART3:目標下戰(zhàn)略思索策略落地與實施營銷推廣相關(guān)內(nèi)容目標下戰(zhàn)略思索借力打力尋求制高點市場定位與項目總調(diào)性常州城市規(guī)劃創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目戰(zhàn)略高點項目基本面分析市場競爭與細分目標客群及SWOT分析項目關(guān)鍵問題界定項目目標與訴求方向智慧園地塊營銷策劃報告第31頁太湖灣板塊恐龍園板塊東大門板塊高鐵新城板塊西太湖板塊常州十二五計劃提出了北部新城和南部新城構(gòu)想，規(guī)劃中強調(diào)：完善空間布局、提升城市功效，重點加緊東大門、西太湖、高鐵新城等建設(shè)。同時，西太湖板塊也是常州當前三個景觀板塊之一，另外兩個分別是恐龍園板塊和太湖灣板塊。城市發(fā)展總體規(guī)劃——區(qū)塊規(guī)劃西太湖東大門高鐵新城高鐵新城a、常州城市規(guī)劃智慧園地塊營銷策劃報告第32頁城市發(fā)展總體規(guī)劃——產(chǎn)業(yè)規(guī)劃“一核八園”“一核八園”是常州建設(shè)國家創(chuàng)新型科技園區(qū)主要載體?！耙缓恕笔侵赋Ｖ菘平坛?；“八園”是指創(chuàng)意、光伏、生物醫(yī)藥、新能源車輛、風電、半導體照明、機器人及智能裝備、功效新材料等八大新興產(chǎn)業(yè)專題園區(qū)。其中創(chuàng)意、光伏、生物醫(yī)藥、新能源車輛四園在新北區(qū)。風電、半導體照明、機器人及智能裝備、功效新材料這四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)就在武進。科教城常州城市規(guī)劃智慧園地塊營銷策劃報告第33頁全球創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)實狀況中國文化創(chuàng)意產(chǎn)品出口增加率高居全球首位，只是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在GDP中占比還相對落后，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大，后勁足。b、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展智慧園地塊營銷策劃報告第34頁我國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)實狀況1.發(fā)展速度快每年20%發(fā)展速度文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為推進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)。2.一批龍頭性項目加緊建設(shè)各地都紛紛上馬一批龍頭性項目，包含成立一些龍頭性企業(yè)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)或基地等；常州建立了南北創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，帶動全市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。以項目帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展一些主管部委，不停認定和授牌一些國家級示范園區(qū)或基地，粗略統(tǒng)計各部門加起來在全國可能超出二百家，僅文化部認定國家級文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)和基地就有180多家。3.科技與文化融合，催生出新文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)近年來，數(shù)字技術(shù)和無線通訊技術(shù)發(fā)展，大大加緊了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，使文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)橫向產(chǎn)業(yè)鏈條深入擴大，縱向產(chǎn)業(yè)鏈條深入延伸；催生出含有強大生命力和發(fā)展?jié)摿π滦蜆I(yè)態(tài)，通訊產(chǎn)業(yè)、新媒體、新一代互聯(lián)網(wǎng)、網(wǎng)絡(luò)游戲、新一代無線通信等產(chǎn)業(yè)快速擴張，成為代表產(chǎn)業(yè)最前沿和最具發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)業(yè)門類。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展智慧園地塊營銷策劃報告第35頁圍繞”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)“”主題旅游“、”時尚居住“三大關(guān)鍵職能，創(chuàng)建長三角一流宜業(yè)、宜居、宜文、宜游生態(tài)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚群。常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)整體規(guī)劃常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)當前以新北創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地為依靠，圍繞中華恐龍園展開一系列動漫、軟件等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)聚集。在十二五規(guī)劃中，明確指出了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)呼應(yīng)發(fā)展，本案所處經(jīng)發(fā)區(qū)創(chuàng)意智慧園區(qū)以此為契機，成為常州南部創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵區(qū)域。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展智慧園地塊營銷策劃報告第36頁市政府整合常州國家動畫產(chǎn)業(yè)基地、國家數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)示范基地、國家火炬計劃軟件園、環(huán)球恐龍城，成立了”常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地“，將基地作為關(guān)鍵區(qū)打造；雄厚產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)重點發(fā)展軟件、動漫、網(wǎng)絡(luò)游戲、互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)、設(shè)計服務(wù)、國際服務(wù)外包、創(chuàng)意旅游等產(chǎn)業(yè)，形成了產(chǎn)業(yè)鏈完整軟件及信息技術(shù)、動漫、網(wǎng)絡(luò)游戲、創(chuàng)意旅游產(chǎn)業(yè)集群完整產(chǎn)業(yè)鏈常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢為培育重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主動引進創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)上下游相關(guān)企業(yè)，組成完備產(chǎn)業(yè)配套：教育培訓、投融資、管理咨詢、法律咨詢、營銷策劃、文藝演出等。完備產(chǎn)業(yè)配套創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展智慧園地塊營銷策劃報告第37頁常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展榮譽展示創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展智慧園地塊營銷策劃報告第38頁常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)——北部產(chǎn)業(yè)基地常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地作為常州市北部創(chuàng)新型科技園區(qū)，是市委、市政府全方面整合常州軟件園、國家動畫產(chǎn)業(yè)基地和環(huán)球恐龍城等相關(guān)資源成立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專題園區(qū)。基地現(xiàn)有入駐企業(yè)近400家，集聚規(guī)模位居全國同類園區(qū)前列?；赜楷F(xiàn)出了一批業(yè)內(nèi)著名軟件企業(yè)，創(chuàng)建了一批有影響力動漫品牌。基地內(nèi)以“中華恐龍園”為關(guān)鍵“環(huán)球恐龍城”景區(qū)成功創(chuàng)建成為主題公園、文化演藝、溫泉養(yǎng)生等旅游產(chǎn)品蠻聲全國；卡龍動畫、世軒科技、中華恐龍園、銀河動漫、炮炮兵等8家企業(yè)正在做上市前準備工作，其中，卡龍動畫已完成了股改。第八屆中國國際動漫藝術(shù)周（8月24-30日）將繼續(xù)在常州舉行。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展智慧園地塊營銷策劃報告第39頁常州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)——南部產(chǎn)業(yè)基地西太湖動畫基地開啟區(qū)，智慧谷總投資達15億元，一期投資6.5億元，占地260畝、建筑面積28萬平方米。依據(jù)規(guī)劃，將打造動漫研發(fā)辦公、公共技術(shù)服務(wù)、人才教育培訓、投融資服務(wù)、產(chǎn)品交易展示、觀光休閑旅游等六大板塊。智慧谷基本采取異型建筑，突出生態(tài)概念，力爭以休閑氣氛激發(fā)創(chuàng)意靈感。當前，園區(qū)內(nèi)道路配套基本完成，動漫研發(fā)大樓等初顯雛形，招商工作也已開