開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書

南京企業(yè)營銷策劃部.8榮盛?龍湖半島二期開發(fā)地塊定位匯報及產(chǎn)品提議書1開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第1頁PART1市場價值研判PART2項目研判PART3客戶分析PART4競品分析PART5本項目定位PART6本項目提議PART7營銷推廣提議目錄2開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第2頁Part13市場價值研判3開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第3頁房地產(chǎn)市場布局：兩大組團(tuán)各具優(yōu)勢市場價值研判兩大組團(tuán)構(gòu)架六合房產(chǎn)布局六合房地產(chǎn)開發(fā)項目主要集中在兩個區(qū)域——泛雄州鎮(zhèn)區(qū)域、大廠區(qū)域。開發(fā)重心伴隨政府遷移而向開發(fā)區(qū)延伸。鎮(zhèn)中心區(qū)域以舊城改造開發(fā)為主，體量較少。4雄州-龍池組團(tuán)大廠組團(tuán)4開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第4頁5從起，六合區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額展現(xiàn)穩(wěn)步增加態(tài)勢。從六合區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅看，年是房地產(chǎn)開發(fā)投資大躍進(jìn)時期，增加幅度高達(dá)60.04%。年后，房地產(chǎn)開發(fā)勢頭理性回落，房地產(chǎn)投資總額保持理性增加。201-6月，六合全社會固定資產(chǎn)投資222.2億，其中房地產(chǎn)投資額為15.2億元，按照這個速度計算，整年房地產(chǎn)投資額增幅有望突破50%，表明六合經(jīng)濟(jì)在保持工業(yè)投資旺盛同時，城市化建設(shè)進(jìn)程加緊。房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加，城市化建設(shè)開始加緊市場價值研判數(shù)據(jù)起源:南京房管局5開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第5頁錫林湖博物館6經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)雄州鎮(zhèn)橫梁鎮(zhèn)六合區(qū)政府截止到6月份，六合土地供給主要集中在區(qū)域行政、商貿(mào)、生產(chǎn)集中區(qū)域：雄州鎮(zhèn)以及新興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，這兩個區(qū)域土地供給量占整個六合區(qū)域土地供給56%。土地市場區(qū)域：雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主市場價值研判數(shù)據(jù)起源:南京房管局6開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第6頁錫林湖7住宅類用地是六合區(qū)土地供給主力，自201月至207月，六合總計成交土地59幅，總占地面積3552058平方米，可建面積為4340508平米，南京華歐于年以土地拍賣方式取得了當(dāng)?shù)貕K。所以這些未來上市量還不包含本項目，未來市場供給較大，競爭激烈。按土地屬性供給分布還未開工地塊屬性分布土地存量分析：未來供給較大，市場競爭激烈市場價值研判數(shù)據(jù)起源:南京房管局7開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第7頁商品住宅市場：成交量受市場調(diào)整影響，但房價依然保持上升市場價值研判從市場走勢看，市場最好，盡管經(jīng)歷了市場影響。在又碰到了新調(diào)整期，但房價依然處于穩(wěn)步上升態(tài)勢。因為消費以當(dāng)?shù)乜腿簽橹?，所以市場?guī)模不大，但伴隨交通改進(jìn)及城市化水平快速提升，未來3－5年六合房地產(chǎn)存在一個快速發(fā)展期。8數(shù)據(jù)起源:南京房管局8開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第8頁商品住宅市場供求在經(jīng)過了供不應(yīng)求，市場供求基本平衡數(shù)據(jù)起源:南京房管局9開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第9頁經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)市場整體供給量大，與其它區(qū)域形成激烈競爭市場價值研判10六合區(qū)未來可上市量依然較大，集中在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和大廠片區(qū)，這些區(qū)域樓盤銷售率不高。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)龍池板塊有本項目（230萬平米）、冠城大通（85萬平米）、龍池翠洲（23萬平米），按照100平米一戶計算，客容納3.4萬戶，相當(dāng)于一個六合新主城人口數(shù)（六合主城人口約10萬人），由此可見，未來本案區(qū)域內(nèi)與其它區(qū)域競爭壓力大，在二期產(chǎn)品定位上要考慮市場接收程度以及引領(lǐng)區(qū)域市場產(chǎn)品，來拉開與區(qū)域外競爭樓盤差距。10開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第10頁商業(yè)用房成交走勢：專業(yè)市場放量拉低成交價格市場價值研判11六合區(qū)商業(yè)用房成交價格保持穩(wěn)步增加，但在下六個月有顯著放量，造成成交價格有大幅度下降，主要是因為南京國際化工商貿(mào)城、南京國際五金機電城等專業(yè)市場集中成交所造成。數(shù)據(jù)起源:南京房管局11開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第11頁六合主城商業(yè)網(wǎng)點分布密集，主要沿長江路、泰山路分布；業(yè)態(tài)覆蓋全方面，大賣場、專業(yè)市場、沿街商鋪、批發(fā)市場、步行街等；業(yè)種多樣包含電器、服裝、百貨、副食、家俱等。但整體檔次較低。

借助未來政府環(huán)湖景觀打造和眾多入住人口和政府大樓影響，項目標(biāo)大盤本身效應(yīng)以及周圍人群需要使得項目標(biāo)商業(yè)前景看好。項目地塊含有較高商業(yè)價值。泰山路沿街商業(yè)業(yè)商街沿路江長公園路步行街達(dá)家巷商業(yè)街基德肯果蘇潤華金寧廣場商業(yè)分布：集中于長江路、泰山路，開發(fā)區(qū)商業(yè)潛力較大市場價值研判12開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第12頁市場價值研判便捷交通帶給六合發(fā)展新機遇地鐵三號線已經(jīng)開工建設(shè)，借助青奧會東風(fēng)，輕軌11號線提前開工，預(yù)計年前通車。軌道交通建設(shè)將六合與南京主城成為一體，其所帶來不但僅是交通時間縮短，更是將六合房地產(chǎn)開發(fā)開始納入市內(nèi)開發(fā)板塊，是六合房地產(chǎn)發(fā)生巨變一個催化劑。13開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第13頁長江四橋南京長江四橋預(yù)算投資66億元，全長約28.1公里，其中，跨長江大橋約6.3公里，兩岸接線長21.8公里。全線在橫梁、龍袍、棲霞、麒麟等4處設(shè)置互通式立交，并預(yù)留紅光、仙林2處互通式立交。全線采取雙向六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計時速為100公里，橋面寬度33米(不含布索區(qū))，兩岸接線設(shè)計時速120公里，路基寬度34.5米。預(yù)計底可建成通車。14開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第14頁過江隧道緯三途經(jīng)江通道擬建于南京長江大橋上游約5公里處，起于浦口區(qū)浦珠路頂山轉(zhuǎn)盤西側(cè)，向東跨越規(guī)劃豐子河路、規(guī)劃江北濱江大道，穿越長江、江南濱江大道后，止于江東路與定淮門大街（緯三路）連接，全長約7.6公里。預(yù)計建成通車。15開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第15頁六合機場

六合機場是原南京大校場機場搬遷，新址位于六合北部雄州鎮(zhèn)北部，北依南京二環(huán)，東鄰寧連高速，西部毗鄰程橋鎮(zhèn)。該項目已列入南京市今年城建重點項目，搬遷總投資預(yù)計２０億元。規(guī)劃中六合機場面積１０平方公里，按４Ｅ級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。４Ｅ級是當(dāng)前我國機場最高級別標(biāo)準(zhǔn)，能滿足波音７４７－４００型及其以下機型飛機全載機降要求。16開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第16頁六合房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，本項目屬于最有潛力經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊；六合房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增加，六合房地產(chǎn)市場整體展現(xiàn)健康理性特征；六合土地市場集中在雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，未來整個六合開發(fā)量大；六合商品住宅市場：成交量受市場調(diào)整影響，但房價依然保持上升；六合商業(yè)用房：專業(yè)市場拉低整體價格，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展前景看好；便捷軌道交通及立體化交通發(fā)展將改變六合房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程，吸引更多人在六合安居樂業(yè)。市場價值研判小結(jié)17開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第17頁Part218項目研判18開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第18頁項目整體北至建設(shè)中雄州西路，東至寧連公路，南擁龍池湖，西倚滁河項目現(xiàn)實狀況示意圖雄州西路區(qū)政府項目位置滁河19開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第19頁二期地塊西鄰滁河灣，東臨觀湖郡別墅，南至龍池，北接雄州西路，擁有天然水系，自然環(huán)境優(yōu)美。生態(tài)資源：千年龍池湖，1500畝天然水面，10公里蜿蜒水岸線，白鷺齊飛，芳草萋萋。龍池滁河雄州西路觀湖郡二期地塊二期開發(fā)范圍20開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第20頁項目南側(cè)，新區(qū)政府－－六合區(qū)政務(wù)中心，落戶龍池湖畔，城市中心呼之欲出。未來六合發(fā)展就在這里。緊鄰區(qū)政府大樓，未來六合新主城21開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第21頁商業(yè)街區(qū)未來，項目附近將興建一個7.46萬㎡綜合項目，格調(diào)類似南京1912街區(qū)。其中，商業(yè)3.47萬㎡，公寓2.38萬㎡，酒店1.61萬㎡。22開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第22頁五星酒店作為六合乃至整個江北第一個五星級酒店，也是生態(tài)環(huán)境保護(hù)節(jié)能型五星級花園式酒店，潤澳?茉莉花國際大酒店于9月29日奠基開工，預(yù)計年底投入使用。該酒店還包含鉑金公寓、商業(yè)中心等，總高度將到達(dá)100米。投資方潤地利房地產(chǎn)投資集團(tuán)有限企業(yè)是擁有自主品牌國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，品牌價值超5億元。當(dāng)前該集團(tuán)企業(yè)正面向全球招聘優(yōu)異管理團(tuán)體，立志打造出屬于中國五星級酒店管理品牌。潤澳?茉莉花國際大酒店距離本項目僅1KM23開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第23頁試驗小學(xué)試驗小學(xué)近在咫尺，位于項目北側(cè)雄州西路上24開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第24頁便捷交通本項目能夠經(jīng)過中六線、漢六線與地鐵3號線泰馮路站與主城無縫對接，規(guī)劃中輕軌11號線在小區(qū)東側(cè)設(shè)有區(qū)政府站，輕軌14號線設(shè)有雄州路站，雄州西路年底貫通拉近與六合城區(qū)距離。輕軌14號線雄州站25開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第25頁S:優(yōu)勢1、六合區(qū)政府邊上，未來行政經(jīng)濟(jì)文化中心2、屬于六合試驗小學(xué)學(xué)區(qū)房。3、千年龍池、滁河景觀帶，生態(tài)大盤。4、項目周圍交通便捷，未來輕軌11號線、14號線站在小區(qū)邊上。5、小區(qū)規(guī)劃完善，一流園林景觀。6、榮盛在六合著名品牌和良好口碑。W:劣勢1、周圍當(dāng)前配套單一。2、區(qū)域輻射力有限。3、產(chǎn)品相對單一，客戶群體相對狹窄。4、前期華歐樓盤品質(zhì)和聲譽不高，存在負(fù)面影響5、百姓對化工產(chǎn)業(yè)誤區(qū)，造成外來人口導(dǎo)入存在一定困難。0:機會1、新規(guī)劃讓六合“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，城市性質(zhì)徹底改變，城市檔次與經(jīng)濟(jì)發(fā)展均將快速提升。2、城市化率將大幅提升，房地產(chǎn)市場規(guī)模和市場空間增大。3、片區(qū)客戶渴望并樂于接收高性價比產(chǎn)品。4、政府巨款進(jìn)行環(huán)龍池湖景觀改造。5、雄州西路年底通車，輕軌11號線建設(shè)提速。T:威脅1、周圍樓盤開發(fā)力度加大，未來競爭將區(qū)域白熱化。2、市場依然處于調(diào)整期，未來一段時間走勢依然不明朗。3、六合其它區(qū)域大量待開發(fā)土地給項目帶來不確定風(fēng)險。SWOT分析26開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第26頁Part327客戶分析27開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第27頁從截至8月16日成交客戶起源分析可知，區(qū)域內(nèi)置業(yè)人群是主要客戶起源，占比為64.31%（含大廠），來自南京市區(qū)百分比由第一批開盤百分比約占9.98%。提升到28.94%。可見市區(qū)客戶需求對項目標(biāo)需求在增大?？蛻魧Ξa(chǎn)品面積段需求集中于二房（75-90㎡）三房101-110㎡、91-100㎡之間，占比分別為35%、29%、23%。成交客戶分析數(shù)據(jù)起源：前期客戶成交分析28開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第28頁他們心理總價：心理總價集中于30-40萬元，40-50萬元，50-60萬元從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)覺，客戶能夠接收產(chǎn)品總價集中于50-60萬元、40-50萬元、30-40萬元。占比分別為33%、30%、27%。認(rèn)為開盤4500均價適中占比為79%，在一定程度上代表了客戶對開發(fā)區(qū)板塊現(xiàn)實狀況認(rèn)可程度。成交客戶分析數(shù)據(jù)起源：前期客戶成交分析29開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第29頁從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)覺，當(dāng)前成交客戶主要為剛需客戶，用于自住和兒女就學(xué)，長久投資客戶占比為11%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)覺，客戶多為首次置業(yè)，占比79%，二次置業(yè)百分比為17%。成交客戶分析數(shù)據(jù)起源：前期客戶成交分析30開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第30頁從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)覺，成交客戶職業(yè)類型占比靠前分別為普通職員、個體工商、公務(wù)員、事業(yè)單位、技術(shù)人員。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)覺，30歲以下占比為48%，40歲以下成交客戶占比為74%，反應(yīng)了成交客戶年紀(jì)分布比較集中。成交客戶分析數(shù)據(jù)起源：前期客戶成交分析31開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第31頁50-60歲之間到龍湖半島購房謝阿姨：職業(yè)：

退休人員購房目標(biāo)：改進(jìn)型，養(yǎng)老需要；產(chǎn)品關(guān)注度：環(huán)境好，利于修心養(yǎng)性；配套好為何在龍湖半島購房：退休了，想找一個比很好小區(qū)養(yǎng)老，配套好，環(huán)境好、安全確保，大開發(fā)商中高檔樓盤，南京市區(qū)靠湖價格都太高，沒有這么高性價比樓盤，所以一來看龍池環(huán)境就喜歡這里了，就打算選擇龍湖半島了，不過當(dāng)前這邊人比較少，景觀少，配套也少，聽說以后會有輕軌，那就方便了，看在市區(qū)孫女就方便了。訪談紀(jì)要：35歲于在龍池翠洲購房徐女士：職業(yè)：做生意

六合人家庭結(jié)構(gòu)：3口之家；小孩6歲購房目標(biāo)：改進(jìn)型；產(chǎn)品關(guān)注度：很好教育配套，接收九年義務(wù)教育；安全性好；環(huán)境好；開發(fā)商信譽好、品質(zhì)性樓盤；為何不在龍湖半島購房：想找一個檔次稍高小區(qū)，教育配套不錯，利于小孩教育，而且安全性要好，以前華歐開發(fā)商聲譽不好，就沒有在華歐買，現(xiàn)在榮盛過來了，對榮盛有一定了解，其做盛棠苑和阿爾卡迪亞品質(zhì)不錯，以后購房會關(guān)注。成交客戶分析32開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第32頁32歲于華歐歐風(fēng)花苑購房王先生：職業(yè)：某企業(yè)老總家庭結(jié)構(gòu)：3口之家；小孩3歲購房目標(biāo)：改進(jìn)型；產(chǎn)品關(guān)注度：產(chǎn)品檔次，小區(qū)環(huán)境，教育配套，交通便利為何在華歐購房：屬于六合試驗小學(xué)學(xué)區(qū)房，當(dāng)初購置時價格比較廉價，但當(dāng)前生活配套還不完善，假如沒有私家車話出去很不方便，再次購房當(dāng)然需要比當(dāng)前條件好一點，檔次很主要，小區(qū)人文環(huán)境以及教育都很主要，利于小孩教育；小區(qū)景觀也很主要，也想要自己私家花園，當(dāng)前沒有這類產(chǎn)品；訪談紀(jì)要：26歲蔡先生于龍湖半島長河郡購房：職業(yè)：企業(yè)職員家庭結(jié)構(gòu)：有女朋友，未婚購房目標(biāo)：婚房；產(chǎn)品關(guān)注度：樓盤教育配套，交通便利、產(chǎn)品檔次，有升值潛力為何不在六合主城購房：主城價格太高，靠近7000元，承受不起，另外這里靠近區(qū)政府，未來發(fā)展非常有潛力，小區(qū)教育配套也尤其完善；雄州西路通車后，到六合老城尤其方便，未來輕軌非常關(guān)注，我相信自己眼光是不錯。成交客戶分析33開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第33頁27歲王先生于龍湖半島長河郡購房：職業(yè)：企業(yè)職員區(qū)域：南京市區(qū)家庭結(jié)構(gòu)：有女朋友，未婚購房目標(biāo)：婚房；產(chǎn)品關(guān)注度：樓盤教育配套，交通便利、產(chǎn)品檔次，有升值潛力為何在長河郡購房，南京市區(qū)房價太高，沒有足夠首付，同時月供壓力也很大，當(dāng)前有了一個女朋友，準(zhǔn)備明年結(jié)婚，兩人工作單位都在鼓樓，當(dāng)前在湖南路租房子住，離單位比較近，在網(wǎng)上看到了龍湖半島宣傳介紹后，和女朋友一起去了項目現(xiàn)場看了兩次，女朋友尤其喜歡小區(qū)前龍池湖，水面很大，環(huán)境和空氣質(zhì)量都很好，在南京其它區(qū)域極難找到這么好居住環(huán)境，聽說輕軌11號線年前就會通車，想想以后乘坐輕軌去市區(qū)上班，再也不用擔(dān)心大橋擁堵了，最關(guān)鍵是，錢放在銀行也是貶值，不如先買一套房子放在手上，等以后有了錢就在市區(qū)再買一套房子，龍湖半島房子能夠把父母接來住。訪談紀(jì)要：34開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第34頁為了更加好地進(jìn)行項目定位，營銷策劃部開展了對客戶深度調(diào)研，以下是分類客群調(diào)研結(jié)論：地源客群（六合當(dāng)?shù)兀┬枨筇卣鳎河兄^大購房需求；家庭月收入還是相當(dāng)可觀，有一定潛在消費能力；對當(dāng)?shù)厣唐贩啃睦眍A(yù)期價格普遍不高；對戶型面積需求還是以經(jīng)濟(jì)實用為主；對于大型超市及便利店有著強烈需求；對于幼稚園、小學(xué)、小區(qū)醫(yī)療診所需求較強。屬于本項目標(biāo)主力客群，針對性設(shè)計經(jīng)濟(jì)實用型戶型，在推廣上宣傳未來六合新主城愿景，能夠吸引更多當(dāng)?shù)乜驮础?5開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第35頁留寧大學(xué)生客群需求特征：對小戶型公寓認(rèn)可度較高；接收總價范圍在50萬左右；接收兩房百分比較大，一房較少；對于公共交通要求很高（很快地進(jìn)入市區(qū)）；對于青年會所、無線上網(wǎng)、小區(qū)食堂等配套有著較大需求；本項目標(biāo)極力爭取一個客群，針對他們合理控制戶型面積，增加項目標(biāo)生活配套和交通配套。36開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第36頁青年白領(lǐng)客群需求特征：具備較強單價承受能力；具備一定總價承受能力；傾向?qū)嵱脩粜?；對交通時間要求非常高；對于運動會所認(rèn)同感較高；本項目利用交通改進(jìn)和軌道交通預(yù)期，來吸引這部分客群對項目標(biāo)好感。37開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第37頁養(yǎng)生養(yǎng)老客群需求特征：對項目所在環(huán)境及交通極為關(guān)注；對儲備室、南陽臺關(guān)注度很高；對鍛煉配套要求較高；對于醫(yī)療配套要求很高；對于扶手、緊急報警裝置有需求；對于公共部分地面防滑設(shè)置有一定要求；本項目周圍自然環(huán)境優(yōu)越，適合養(yǎng)老養(yǎng)生，在產(chǎn)品設(shè)計上和營銷推廣上打養(yǎng)生牌。38開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第38頁中高端改進(jìn)客群需求特征：房屋總價承受能力較高；以三房以上大戶型為主；對屋內(nèi)空間舒適尺度有著明確要求；對于地段要求很高（環(huán)境、配套、人文）；對于公交等公共交通需求很強烈。中高端改進(jìn)人群是二期開發(fā)一個重點目標(biāo)，他們是風(fēng)向標(biāo)，能夠左右周圍人群，利用后期雙水景、環(huán)河景觀帶打造，優(yōu)美自然環(huán)境，來說服他們購置本項目，帶動后期快速銷售。39開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第39頁建立關(guān)于客戶需求常識：項目周圍區(qū)域客戶分析區(qū)域居民以周圍樓盤入住人群和周圍村鎮(zhèn)居民為主。收入水平較高人群集中在化工、鋼鐵、商貿(mào)、物流業(yè)商戶，重點政府機構(gòu)、企業(yè)單位人員。在六合試驗小學(xué)、勵志中學(xué)求學(xué)帶來人群。40開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第40頁區(qū)域內(nèi)客戶分析小結(jié)：........Phase1Phase3成交客戶分析1、當(dāng)前成交客戶以當(dāng)?shù)乜驮春褪袇^(qū)部分人群（首次置業(yè)、投資、養(yǎng)老）為主；2、當(dāng)前客戶成交促成點主要是環(huán)境優(yōu)美，單價低，總價低；3、因為周圍生活配套還未完善，當(dāng)?shù)乜驮粗兄懈叨烁倪M(jìn)人群不多；4、針對經(jīng)典客群調(diào)研結(jié)論，未來留寧大學(xué)生、青年白領(lǐng)、中高端改進(jìn)人群、養(yǎng)老養(yǎng)生人群是擴(kuò)大本項目市場占有幾大機會點；5、依靠周圍政府機關(guān)、企事業(yè)單位、化工園區(qū)、商貿(mào)物流、學(xué)區(qū)師生、拆遷區(qū)域等，區(qū)域內(nèi)有著堅實客戶基礎(chǔ)?！?1開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第41頁Part442競品分析42開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第42頁龍池翠洲戶型配比情況龍池翠洲，位于龍池湖畔，緊靠六合區(qū)政府大樓，總建面約23萬方，由12棟10-11層小高層;30棟6層多層;34棟3層別墅;獨棟:16棟;雙拼:11棟;聯(lián)體:9棟組成。43開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第43頁龍池翠洲自1月開盤至今，總銷售了1252套房源，其中自年1月起，至今銷售101套，均為4.15新政前完成，把握住了很好市場良機。一期總建面約23萬方，剩下10萬方未銷售。從銷售情況能夠看出，龍池翠洲成交戶型多集中在80-110平方米，說明了中小戶型是當(dāng)前區(qū)域內(nèi)需求重點。龍池翠洲項目銷售情況備注：總計自1月開始計算44開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第44頁整個小區(qū)將由74棟小高層，66棟高層住宅組成?？偨婕s85萬方，其中一期開發(fā)地面總建筑面積約25萬平方米，將建設(shè)住宅約2393套，其中商業(yè)及配套設(shè)施面積約3.8萬平方米。一期工程中商品房主要以性價比較高90M2以下經(jīng)濟(jì)型小戶型為主(90平方米以下戶型占到總建筑面積55％以上）。當(dāng)前設(shè)置了暫時接待點，預(yù)計10月面世。冠城新地45開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第45頁主要競爭對手龍池翠洲進(jìn)入前期推盤剩下房源去化基本完成，當(dāng)前還有10萬方待售。剩下產(chǎn)品類型主要為小高層，戶型面積偏大，已經(jīng)不是本項目主要競爭對手。未來競爭對手主要是冠城新地，總建面約85萬平米，主要建筑形態(tài)為高層，90平米以下占比為55%，但90平米以下三居室戶型缺失，預(yù)計10月面市。從區(qū)域內(nèi)競爭對手來看，本案二期產(chǎn)品線需要結(jié)合一期產(chǎn)品銷售情況，考慮填補市場空檔，在戶型上進(jìn)行企業(yè)成熟產(chǎn)品移植，如：85-90平米君蘭89戶型，增加附送面積和附加值，追求居住實用性，爭取快速去化，以到達(dá)今后滾動開發(fā)良好局面。區(qū)域內(nèi)競爭區(qū)域內(nèi)競爭小結(jié)46開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第46頁Part547本項目定位47開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第47頁項目定位：市場定位定位依據(jù)1、從區(qū)域產(chǎn)品銷售情況來看，作為居住型需求逐步增加，客戶對區(qū)域發(fā)展看好，改進(jìn)性需求是產(chǎn)品定位考慮一個重點。2、未來項目周圍規(guī)劃生活配套設(shè)施齊全，交通便捷，作為未來六合新城文化政治經(jīng)濟(jì)中心，能夠作為第一居所稀缺湖景資源小區(qū)”3、地鐵3號線泰馮路站與本項目標(biāo)對接，輕軌11號線將在年提前通車為項目帶來了更多南京市區(qū)客群，本項目在產(chǎn)品定位需要考慮南京市區(qū)人群購置特點。4、項目位于龍池湖畔，滁河灣邊，“一湖一河”環(huán)境優(yōu)美，滿足休閑生活所需條件。5、六合試驗小學(xué)、勵志中學(xué)，良好學(xué)區(qū)文化氣氛，能夠滿足小孩教育成長性需求。6、六合市場進(jìn)入產(chǎn)品時代，建筑格調(diào)多樣化，在產(chǎn)品、園林設(shè)計必須遵照差異化標(biāo)準(zhǔn)，合理控制面積、總價。7、南京市區(qū)客戶以及投資客戶成交百分比在逐步提升，設(shè)計有針對性產(chǎn)品便于市場去化。8、區(qū)域內(nèi)主要競爭對手如龍池翠洲及冠城新地等項目標(biāo)定位。48開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第48頁依據(jù)以上定位依據(jù)我們提出：

大江北

簡歐格調(diào)湖景美宅

大江北：我們不只是六合，我們還是江北，把六合與南京主城拉近，防止小區(qū)域宣傳，把整個項目放置于南京，作為南京第三大盤，依靠得天獨厚自然湖景，另外六合區(qū)政府大樓遷入，使得本區(qū)域政治經(jīng)濟(jì)文化地位得到了空前提升。簡歐：延續(xù)一期產(chǎn)品建筑格調(diào)，有利于整個樓盤建筑形象統(tǒng)一。湖景美宅：雙水岸住宅，千年龍池湖，10公里滁河水岸，自然生態(tài)美景，浸入眼簾。市場形象定位49開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第49頁案名提議茉莉苑雨花苑A-01A-03A-04A-05A-01A-03A-04A-0550開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第50頁茉莉苑雨花苑釋義：六合是民歌《茉莉花》發(fā)源地，天賜國寶—雨花石故鄉(xiāng)。本項目位于未來六合行政文化中心，體量巨大，負(fù)擔(dān)著延續(xù)六合文化責(zé)任。二期兩個組團(tuán)分別起名茉莉苑、雨花苑，寓意在繼承六合文化基礎(chǔ)上，將掀起六合新篇章。備選案名：太河苑，平湖苑延續(xù)一期長河郡苑、觀湖郡苑起名規(guī)則，結(jié)合兩個地塊分別毗鄰滁河、龍池湖，在案名上取滁河、龍池湖中一字，取“太平”各一字，寓意太平盛世。51開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第51頁項目定位：客戶定位本項目針對客戶群片區(qū)項目針對客戶群城市錢貴：周圍專業(yè)市場商戶機構(gòu)權(quán)貴：政府公務(wù)員、化工園區(qū)等單位中高層管理者知識新貴：區(qū)域內(nèi)學(xué)校、醫(yī)院等單位等單位員工其它：地市私營業(yè)主、事業(yè)單位人員、周圍居民、少許其它區(qū)域購房者

針對我們目標(biāo)客戶，我們更期待與他們形成精神上共鳴和提升，表達(dá)其對生活追求和所歸屬圈層！有效占有客戶資源、短期內(nèi)快速占有影響力要求！

偶得客戶次重點客戶重點客戶關(guān)鍵客戶關(guān)鍵客戶六合主城人群、南京市區(qū)部分人群（首次置業(yè)、投資、養(yǎng)老）重點客戶項目未來交通覆蓋范圍內(nèi)城區(qū)高收入石化、物流、信息IT、金融、教育、機關(guān)事業(yè)單位，區(qū)域內(nèi)高收入學(xué)校教師，醫(yī)療機構(gòu)等機關(guān)事業(yè)單位員工及少數(shù)中層管理者。次重點客戶留寧大學(xué)生、六合鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周圍縣市（包含安徽滁州、天長等）在六合做生意客戶。偶得客戶看好區(qū)域前景其它區(qū)域自住、投資客戶。52開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第52頁產(chǎn)品戶型配比結(jié)合市場供求情況以及前期客戶成交、潛在客戶購買特征情況分析，建議項目90平方米以下戶型配比上應(yīng)該加大，做到55%。理由一：依據(jù)南京市區(qū)年1季度到2季度市場供求統(tǒng)計，在4.15新政影響下，各個區(qū)域房價回歸理性，剛性需求有所松動，90平方米以下戶型段成交增加顯著，另外90-110,110-130平方米戶型也有顯著回升。全市90平方米以下供給面積占比約37%，成交面積段總體占比35%。本案在前期本身成交客戶分析能夠得知：客戶對90平米以下需求占比達(dá)35%。因為總價低，長河郡一期推出90平方米以下戶型尤其受市場歡迎，基本上一推出來就被搶購一空。另，伴伴隨國家政策連續(xù)性，未來2-3年內(nèi)，區(qū)域市場依然以剛性需求客戶為主，二期戶型尤其是開啟區(qū)戶型需以成熟、經(jīng)濟(jì)、舒適、時尚為主要方向。理由二：過江隧道貫通，長江二橋在年次票制實施后將成為市內(nèi)橋，地鐵3號線泰馮路站與本項目標(biāo)對接，輕軌11號線將在20提前通車，使得本項目標(biāo)客群不但僅是對面對六合當(dāng)?shù)?，交通利好更把南京市區(qū)客群納入本案目標(biāo)客群中。本項目在產(chǎn)品定位需要考慮南京市區(qū)人群購置特點和購置能力，來本案購置南京客群二套房百分比較高，依據(jù)國家貸款政策，二套房需要首付5成，我們產(chǎn)品需要針對這部分客群控制總價，以降低首付門檻。理由三：本案擁有豐富自然生態(tài)資源，1500畝純凈水面，千年龍池湖，10公里蜿蜒水岸線。六合試驗小學(xué)學(xué)區(qū)房，位于六合未來行政中心關(guān)鍵地段，緊靠六合區(qū)政府大樓。合理價格和優(yōu)美自然水景資源使得本項目在整個南京市場極具投資潛力，龍湖半島房子就是一只原始股。所以，針對投資客群我們提議在戶型設(shè)計上，針對投資客群客戶合理控制戶型面積和總價。53開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第53頁產(chǎn)品定位前提-地塊條件及規(guī)劃指標(biāo)項目定位：產(chǎn)品定位

A-01A-03A-04A-05注：A-02為教育配套用地54開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第54頁項目定位：戶型配比55開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第55頁56開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第56頁57開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第57頁峰景70戶型58開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第58頁君蘭89戶型59開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第59頁89平米LOFT60開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第60頁豪邸坊101平米F1戶型61開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第61頁開發(fā)節(jié)奏提議：開啟區(qū)：A-03A-05開一批11-18層第二批次：A-03剩下部分、A-04開一批第三批次：A-01、A-05剩下部分理由：1、經(jīng)過上述開發(fā)節(jié)奏，能夠有效地持有土地資源，合理躲避國土資源部檢驗風(fēng)險。2、前期11-18層成熟產(chǎn)品推出，立足于快速去化，為后期區(qū)域環(huán)境打造提供時間，為項目開發(fā)提供資金。A-01A-03A-04A-0562開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第62頁價格定位—價格策略：1、利用中高端品質(zhì)產(chǎn)品適當(dāng)拉動其它產(chǎn)品銷售價格；2、與主流產(chǎn)品價格差距帶動主流產(chǎn)品更加快速去化；3、針對客戶對中高端產(chǎn)品需求，在控制總價基礎(chǔ)上，樹立項目在區(qū)域形象和地位；4、帶動片區(qū)整體形象提升，為后期產(chǎn)品奠定較高價格底線；5、最終形成項目后期良性拉動，實現(xiàn)項目整體預(yù)期利潤63開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第63頁市場比較法形象定位基本類似目標(biāo)客戶相近推售時機重合產(chǎn)品類型相同64開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第64頁項目比準(zhǔn)均價：5157元/平米65開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第65頁因為項目一期當(dāng)前正處于銷售階段：截至8月17日，完成銷售311套，實際成交均價：4554.47元/平方米若二期工作開展順利，于4月左右正式對外銷售，建議項目銷售均價為：5200元/平方米詳細(xì)銷售價格將依據(jù)推售時間和產(chǎn)品特征詳細(xì)確定價格提議：66開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第66頁Part6本項目提議6767開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第67頁簡歐格調(diào)在建筑格調(diào)上延續(xù)一期成熟簡歐格調(diào)，11層-18層保留坡屋頂，18層以上取消坡屋頂。簡歐特點：建筑格調(diào)簡練明快外立面以石材與涂料組成細(xì)部精巧，重視美感強調(diào)建筑與環(huán)境結(jié)合建筑格調(diào)提議68開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第68頁景觀格調(diào)提議

提議景觀格調(diào)參考盛棠苑，設(shè)計一定水系，將溪流（水系）、浮島（路網(wǎng)景觀設(shè)計）、植被（草坪、大樹等）與建筑有機結(jié)合，打造含有江南風(fēng)情園林庭院。盛棠苑實景照片69開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第69頁

電梯大堂過道寬大于8米，底部采取天然花崗巖干掛，提議將黑色鋼化玻璃作為大堂踢腳線，這么在裝修上成為色彩濃厚裝修，可表達(dá)物業(yè)科技美，大堂地面材質(zhì)一定要選取比較光亮但要防滑材料，如鈾面大理石。大廳頂部配置吊燈，以營造較高品質(zhì)感。尤其是136平米大戶型要營造尊貴之氣。

大堂內(nèi)設(shè)置服務(wù)臺，安排服務(wù)員，將物業(yè)企業(yè)服務(wù)延伸到每個單元，提供代寄信件、代付各類費用、轉(zhuǎn)交信件等酒店式服務(wù)。電梯大堂精裝修70開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第70頁電梯廳營造以電梯門套與電梯門頭為主，所以必須預(yù)留營造空間，在設(shè)計過程中需要確保電梯廳挑高。電梯廳可做地面拼花，提高檔次將項目名稱表現(xiàn)在電梯門頭上，體現(xiàn)品質(zhì)感，銷售過程中亦能加深客戶對項目印象。電梯大堂精裝修71開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第71頁項目智能化提議門禁系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)智能門鎖中央控制系統(tǒng)提議在當(dāng)前高檔樓盤主流做法中進(jìn)行選擇72開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書第