山東臨沂房地產市場分析報告p

臨沂市場調研匯報

.8第1頁目及內容1、調研臨沂城市經濟、政治、人文概況及未來規(guī)劃，以指導對臨沂房地產市場分析預測。2、調研臨沂市房地產住宅市場供給特點，綜合分析具體板塊、項目市場特征、產品特征等。3、分析發(fā)掘臨沂房地產市場其內在規(guī)律，分析住宅市場現實狀況內因并預期市場日后發(fā)展方向。第2頁

匯報結構A篇—區(qū)域概況篇----地理環(huán)境---經濟環(huán)境---人口環(huán)境---人文環(huán)境---分區(qū)規(guī)劃B篇—市場分析篇--市場概況綜述---板塊項目分析---板塊對比分析

C篇—分析總結篇

第3頁

A篇—

區(qū)域概況篇第4頁

臨沂市作為山東省土地面積最大、人口最多地級市，在魯西南乃至華北、中原區(qū)域經濟格局中處于主要位置，尤其是在交通、物流商貿方面飾演著主要角色。本篇就房地產宏觀環(huán)境而言，分別從“地理環(huán)境、經濟環(huán)境、人口環(huán)境、人文環(huán)境”等幾個方面綜合分析了解對房地產市場影響力度較大幾個宏觀環(huán)境原因，力圖以此為背景根據正確把握房地產市場發(fā)展大方向。第5頁

一、地理環(huán)境2.交通：

臨沂市交通便利。臨沂機場為國家二級機場，是魯南地域最大民航機場，可起降波音737、麥道82等機型，現已開通北京、上海、廣州、青島直飛航班。境內以4條過境國道和14條省道干線為主。兗（州）石（臼所）鐵路、坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫通南北。京（北京）滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內形成一個十字形，通車里程到達340公里。1.區(qū)位：

臨沂市位于山東省南部，東臨膠東半島，西通中原，南接江蘇，地域南北長223公里，東西寬161公里。總面積17250.98平方公里，1015萬人口，轄區(qū)3區(qū)9縣，是山東省人口最多，面積最大市。全市土地總面積為1718992.74公頃（25784891.1畝），占全省土地總面積10.93％。第6頁

3.氣候：

臨沂整年氣候溫和，四季分明，雨量充沛，屬北溫帶季風區(qū)域半濕潤大陸性氣候，年平均氣溫13.3度，年平均降水量829mm。為經典北方氣候特點，住宅建筑注重采光、通風、保暖。4.地形：

臨沂境內西部、北部為山區(qū)，東部為丘陵，中南部為平原。地勢西北高東南低，自北而南，有魯山、沂山、蒙山、尼山四條主要山脈呈西北東南向延伸，控制著沂沭河上游及其主要支流流向。以沂沭河流域為中心，北、西、東三面群山環(huán)抱，向南組成扇狀沖積平原。

山地、丘陵、平原面積各占總面積三分之一。山地集中分布在沂水、沂南、蒙陰、平邑、費縣、莒南等縣。地勢較高，普通海拔400米以上。山地313855.00公頃（4707825.0畝），占全市總面積18%；丘陵為758812.00公頃（11382180.0畝）占全市總面積44%；平原洼地46341.00公頃.第7頁

1.經濟增加：年，臨沂市整年實現生產總值1404.9億元，增加16.3%，其中第一產業(yè)增加值178.7億元，增加3%，其第二產業(yè)增加值730.8億元，增加18.5%.第三產業(yè)增加值495.4億元，增加18.3%。三次產業(yè)增加百分比為12.7：52：35.3，第三產業(yè)所占比重同比提升1.3個百分點。國、地稅收入占生產總值比重為6.45%，同比提升0.74個百分點。民營經濟實現增加值占生產總值比重為72.8%，提升2.3個百分點。民營經濟在生產、投資、出口等方面均保持很好發(fā)展態(tài)勢。全市規(guī)模以上民營工業(yè)企業(yè)完成投資388.6億元，增加56.7%。年末工商注冊私營企業(yè)2萬家，個體工商戶16.5萬戶；個體私營經濟注冊資金352.5億元，增加32.9%。

二、經濟環(huán)境第8頁2.財政收入：20實現地方財政收入58.3億元，增加23.5%，其中稅收收入40.1億元，占地方財政收入比重為68.8%，比年提升1.3個百分點，財政支出99億，增加20.4%。國稅地稅收入累計90.6億元，增加31.1%其中國稅收入55.8億元，增加37.3%；地稅收入34.8億元，增加22.2%。20全市金融機構各項存款余額1014.6億元，比年增加104.6億元；其中儲蓄存款余額671.1億元，增加85億元。各項貸款余額813.9億元，增加138.2億元。3.固定資產投資：20臨沂規(guī)模以上固定資產投資完成530.2億元，同比增加18.3%，其中，第一產業(yè)投資7.3億元，第二產業(yè)投資350.2億元，其中工業(yè)項目投資266.4億元；第三產業(yè)投資172.7億元。投資規(guī)模5000萬元以上項目460個，完成投資288.8億元，過億項目210個完成投資202.5億元。20房地產投資完成50億元，增加37.5%，其中商品房建設投資34.5億元，增加69.7%。整年商品房施工面積517.1萬平米，增加58.2%；完工面積178.7萬平米，增加44.5%；銷售面積186.7萬平米，增加69，9；商品房銷售額31.6億元，增長62.2%。第9頁

4.物流商貿臨沂擁有全國最大商品批發(fā)城市場，也是魯南，蘇北地域最大商品集散地，活躍著商貿活動輻射20多個省、市、自治區(qū)，日交易額達10億人民幣；日流感人口達35萬人次。據規(guī)劃批發(fā)市場改造提升推進，膠合板、化工、裝飾材料、廚具、汽配、摩配、家電和站前五金市場實現整體搬遷。澳龍國際物流城、香江物流園、魯信鋼材物流城、立晨國際物流中心等物流園區(qū)前期項目均已投入運行。立晨物流信息中心。交運信息中心。鐵通澳龍物流信息中心等與全國近千家批發(fā)市場及國外服務商建立了物流信息及時交流聯絡。年商品市場交易額725.4億元，其中臨沂批發(fā)城交易額450億元，分別增加4.98%和5.9%。整年實現社會消費品零售總額554.7億元，增加16.4%。消費結構升級推進城鎮(zhèn)市場銷售快速發(fā)展。市三區(qū)和縣城零售額411億元，增加16.8%：縣城以下農村市場零售額143.7億元，增加15.1%。年公路旅客運量9510.4萬人，旅客周轉量57.6億人，貨物運輸量10904億噸，貨物周轉量89.2億噸公里。整年航空貨郵量488.6噸，客運量15.9萬人次，分別增加51.1%和35.1%。第10頁

三、人口環(huán)境

臨沂市區(qū)是由蘭山、河東、羅莊三區(qū)組成，城區(qū)規(guī)劃面積600平方公里，當前在建城區(qū)面積123平米公里，市區(qū)常住人口120萬，規(guī)劃到20，城區(qū)人口145萬人，城市建設用地168平方公里,人口自然增加率控制在7‰左右。截止年底，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10772元，增加19.9%；城鎮(zhèn)居民人均消費性支出6877元，增加10%。城市居民人均可支配收入12355元，增加14.4%;城市居民人均消費性支出8795元，增加17.2%。農民人均純收入4083元，增加13.4%。農民人均生活消費性支出2456元，增加12.6%。年末城鎮(zhèn)居民住房使用面積分別為23.8和28.4平方米。年末民用汽車擁有量37.9萬輛，比上年增加15.6%，其中私人小汽車10.6萬輛，增加51.1%。第11頁縣區(qū)土地面積(平方公里)鄉(xiāng)(個)鎮(zhèn)(個)辦事處(個)村(個)戶數(萬戶)人口數(人)累計17184.1032129199578309.0210186331蘭山650.377444725.46892802羅莊370.63822613.91428150河東727.6314747517.50610959沂南1774.08116

97829.85909136郯城1306.58611

87126.13981045沂水2334.80613

122535.941108274蒼山1799.86714

117931.691184204費縣1903.75414

104528.31925383平邑1824.79214

105629.20991112莒南1752.00216

93734.12991239蒙陰1601.6029

58717.67530391臨沭1038.01111

55219.23633636第12頁

四、人文環(huán)境

臨沂歷史悠久，沂河和沭河流域近百處細石器文化是一、二萬年前人類所創(chuàng)造。商朝時期，存過郯、莒、費諸方國。周滅商后，魯國和齊國是周王朝控制東方主要支柱,臨沂地域除分屬齊、魯等國外，見于《春秋》還有顓、陽、向、莒、郯、根牟、於馀丘、杞等國。春秋時期，見于《春秋》有啟陽，中丘、祝丘、費、防、臺、東陽、武城、丘輿、向、次室、蒙、鄆、堂阜、蓋、艾、紀障、密、鄢陵等20個。聞名漢代帛畫和《孫子兵法》、《孫臏兵法》竹簡等，就出土在臨沂市銀雀山下。春秋時期曾子、子路，戰(zhàn)國時期荀況，東漢珠算創(chuàng)造家劉洪，西漢匡衡，三國時期諸葛亮，東晉書圣王羲之，南北朝文藝批評家劉勰，唐代書法家顏真卿、顏杲卿等，都與臨沂有著千絲萬縷聯絡。同時臨沂也是著名革命老區(qū)，抗日戰(zhàn)爭和解放戰(zhàn)爭時期，著名沂蒙山區(qū)革命依據地，是山東華東黨政軍領導指揮中心，沂蒙精神、紅嫂精神都給臨沂發(fā)展留下了深深烙印。第13頁

五、城市規(guī)劃及分區(qū)

規(guī)劃預測20和20臨沂市城鎮(zhèn)人口分別為493萬和701萬左右：城市化水平分別到達45%和60%左右。

1、城市性質魯東南地域中心城市：全國性商貿物流中心之一：歷史文化名城：含有濱水特色宜居城市。2、人口規(guī)劃近期（20）：城市人口為145萬人，其中常住人口118萬人，暫住人口為30萬人。3、用地規(guī)劃近期（2010）：城市用地規(guī)模到達160平方公里。遠期（2020）：城市用地規(guī)模到達219平方公里4、一河五片規(guī)劃臨沂中心城區(qū)空間結構提出以沂河為軸分蘭山、羅莊、河東、南坊、東南五片組團“一河五片、組團發(fā)展”發(fā)展戰(zhàn)略提議。一河五片規(guī)劃第14頁

城市分區(qū)主要職能規(guī)模規(guī)劃要點人口規(guī)模(萬人)用地規(guī)模(km2)蘭山城區(qū)歷史文化名城，臨沂政治、文化、科技、信息、金融、貿易中心4240加緊舊城改造，適當控制規(guī)模，強調內涵發(fā)展，提升環(huán)境質量羅莊城區(qū)臨沂市高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、市區(qū)能源、建材、化工、紡織工業(yè)基地1818規(guī)劃期內，依靠現已拉開路網骨架，大力發(fā)展高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)河東城區(qū)市區(qū)物資集散、倉儲轉運、批發(fā)貿易及城市大型基礎設施基地1010.5依靠臨沂機場和鐵路編組站，大力發(fā)展倉儲轉運業(yè)和商貿批發(fā)市場，形成規(guī)模，提升檔次南坊片市區(qū)文教、體育、科研和休療養(yǎng)基地55加強生態(tài)保護，提升環(huán)境質量，加緊文體、休療養(yǎng)設施建設累計7573.5形成“三區(qū)一片”城市格局附表：市區(qū)“三區(qū)一片”城市規(guī)模及職能分工第15頁B篇—

住宅市場分析篇第16頁臨沂市房地產市場發(fā)展起步較晚，從1998年形成真正房地產業(yè)，2000年后，市城建部門開始規(guī)范房地產市場開發(fā)，清理整理房地產市場。整年共取消28家不符合資質管理要求房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質。今后臨沂房地產場發(fā)展迅猛,年整年房地產投資14億元人民幣,房屋開發(fā)施工面積到達150萬平方米,而20整年,臨沂市房地產投資到達26億元人民幣,開發(fā)施工面積250萬平方米,一下子進入了高產期.20臨沂房地產投資完成50億元，增加37.5%，其中商品房建設投資34.5億元，增加69.7%。整年商品房施工面積517.1萬平米，增加58.2%；竣工面積178.7萬平米，增加44.5%；銷售面積186.7萬平米，增加69.9%；商品房銷售額31.6億元，增加62.2%。當前臨沂房產以居住型為主導。截止到203月，臨沂房地產開發(fā)企業(yè)完成投資８億多元，施工面積達361萬平方米，同比增加５９％。

一、市場概述1.歷史規(guī)模第17頁年1至3月，臨沂市商品房和經濟適用房交易共6013套，總面積超出47萬平方米。其中商品房為3765套，商品房銷售總面積超出35萬平方米。蘭山區(qū)依然是房屋消費“主力軍”，商品房共銷售2649套，占到商品房銷售套數70％。一季度臨沂市房屋均價為每平方米2511元，蘭山區(qū)商品房平均價格到達每平米2770元；河東區(qū)平均每平方米為2122元；羅莊區(qū)平均房價最低，僅為1873元。年臨沂市一季度新增商品房和經濟適用房總量在44萬平方米左右，其中商品房新增38萬平方米。第18頁

2：年新建、在售代表項目列表項目名稱發(fā)展商項目位置清水灣山東森信集團濱河大道中段（美澳國際學校東鄰）開元上城山東開元置業(yè)發(fā)展有限企業(yè)金雀山路東段濱河國際山東前田置業(yè)發(fā)展有限企業(yè)濱河大道（小埠東橡膠壩西側）蘭亭水岸臨沂市房產經營開發(fā)企業(yè)臨沂市濱河路中段觀河苑臨沂市恒居置業(yè)有限企業(yè)通達路車管所北側，聚財路向南100米東方花苑臨沂市宏業(yè)房地產開發(fā)有限企業(yè)臨沂市通達路與聚財路交匯處外灘明珠山東君道置業(yè)有限企業(yè)涑河與濱河大道交匯處陽光高第臨沂玉山置業(yè)集團沂蒙路與金壇路交匯處御園金頂臨沂玉山置業(yè)集團沂州路與金壇路交匯處凌云花園臨沂市凌云房地產開發(fā)有限企業(yè)八一路與金源路交匯處盛世華庭臨沂誠德房地產開發(fā)有限企業(yè)八一路與金源路交匯處錦園臨沂嘉順置業(yè)有限企業(yè)新華路與平安路交匯處臺北新城臨沂臺北新城建設發(fā)展有限企業(yè)臨沂蒙山大道與啟陽路交匯處榮華苑臨沂市三陽房地產開發(fā)有限企業(yè)銀雀山路與王莊路交匯處冠蒙時代臨沂市冠蒙房地產開發(fā)企業(yè)解放路與工業(yè)大道交匯處沂龍灣臨沂尚城置業(yè)有限企業(yè)臨沂通達大橋北側齊魯園山東冠魯房地產開發(fā)有限企業(yè)南坊區(qū)沂蒙六路與三和三街交匯處朗潤苑臨沂朗潤置業(yè)有限企業(yè)臨沂市南坊新區(qū)沂蒙路北段怡景天鵝湖臨沂隆豐行怡景房地產開發(fā)有限企業(yè)臨沂市高新區(qū)科技大道（羅八路）與雙月園路交匯處陽光翠湖嘉園臨沂市沂州房地產開發(fā)有限企業(yè)臨沂市高新區(qū)雙月園路與羅八路交匯處第19頁

3：年新建、在售代表項目分布圖第20頁

4.小結：

經過臨沂房地產市場數據分析及宏觀經濟發(fā)展背景，我們能夠得出臨沂房地產市場盡管起步較晚、地產項目質量參差不齊，但總體市場健康活躍。尤其經過項目分布圖能夠看出因為經濟發(fā)展起步晚；城市化水平較低，開發(fā)、在售、在建項目主要集中于市區(qū)蘭山區(qū)，郊區(qū)化發(fā)展還未成為氣候。在很長一段時間內市中心蘭山區(qū)域依然將是臨沂房產市場最為活躍區(qū)域。第21頁二、區(qū)域板塊項目研究

房地產市場競爭不單是樓盤間競爭，也是板塊競爭，因其具有極強地域性特點。普通情況下，同一區(qū)位樓盤在戶型組合、銷售價格、目標客戶等等特征上都較為靠近。經過對各個板塊分析及比較，掌握各板塊市場特征及各板塊間競爭態(tài)勢和優(yōu)劣對比。方便在樓盤策劃銷售階段充分發(fā)掘項目樓盤所在板塊強勢優(yōu)勢，甚至聯合同一區(qū)位各個樓盤聯合炒作本板塊，借助樓盤所在板塊市場影響力和市場美譽度來刺激樓盤銷售。所以，板塊分析方法是房地產調研主要分析方法之一。

第22頁

依據決定板塊劃分三大原因城市行政網路結構、區(qū)位特征、市民認知，可將臨沂房地產市場劃分為以下五個板塊：第23頁

1.濱河板塊：a、區(qū)位劃分：沂河右畔，以濱河大道為軸心，北至雙嶺路南至沂河路。b、概況：

此板塊為近期最為活躍板塊，蘭亭水岸、觀天下花

園、開元上城、外灘明珠等項目十分搶眼；板塊內項目在品質、規(guī)劃等方面含有一定特色，是臨沂地域高檔住宅集中板塊，對板塊拉動效應較為顯著。伴隨本板塊小區(qū)環(huán)境形成、后續(xù)開發(fā)進展，以及沿河景觀賣點、較多土地貯備，此板塊居住環(huán)境會得到深入升級，板塊范圍也將會不停擴張，潛力巨大。第24頁項目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）開盤時間物業(yè)類型主力戶型銷售均價（元/平方米）清水灣123110月14日高層三室兩廳3400開元上城10246月高層三室兩廳4200濱河國際22505月22日別墅/高層三室兩廳/四室兩廳3900蘭亭水岸1.597月8日高層三室兩廳4300觀河苑1.5510月18日高層三室兩廳/四室兩廳3300東方花苑395月10日高層三室兩廳3700外灘明珠1046——高層三室兩廳預計4200天元名筑4.910多層/小高層/高層代表項目列表第25頁c.規(guī)模分析

沂河濱河板塊項目整體規(guī)模較大，在售住宅總供給量較大。其中以濱河國際樓盤規(guī)模為最大，達50萬平米。第26頁項目名稱物業(yè)類型戶型面積（m2）百分比清水灣高層6920%116-14420%150-21260%開元上城高層5020%150-16050%170-30030%濱河國際疊拼/高層12020%130-14050%20030%外灘明珠高層13550%18010%20020%蘭亭水岸高層8830%136-17030%20930%觀河苑高層130(售完)25%16050%19020%東方花苑高層10030%13030%19030%D:戶型面積配比分析表第27頁物業(yè)類型：板塊內項目規(guī)模都比較大，所以大多也做到了多樣化配比。從物業(yè)形態(tài)看，小高層和高層成為市場主流，但多層依然在消費者心中占有主要地位，成為不少購房者首選。戶型配比：板塊內部各項目在戶型上較為統(tǒng)一，基本上以三居室為主流產品，而且都占到各自項目很大一部分百分比，戶型面積在130-180之間；別墅類產品戶型面積較大，戶型分布多在200-400平方米之間。第28頁e.價格分析項目名稱底價均價頂價清水灣270034004800開元上城340042005800濱河國際300039004500蘭亭水岸350043005900觀河苑260033004000東方花苑290037005400外灘明珠約4200天元名筑第29頁

依靠通暢交通、優(yōu)美沂河景觀、較為先進戶型設計使該板塊內住宅銷售均價居全市各板塊銷售價格最高位。第30頁2.蘭山中心板塊：a.區(qū)位劃分：東至沂州路、西到臨西九路、海關路以北、祊河以南。b.概況：

此板塊是臨沂主城區(qū)，且覆蓋臨沂市老城區(qū)發(fā)展較早，商業(yè)配套完善，是臨沂城區(qū)人口、居住密度、商貿最為集中區(qū)域。此板塊內一大特點是居住區(qū)主要是各個單位自建家眷區(qū)占有較大百分比。此區(qū)域價格和消費群體屬于臨沂市第二梯度第31頁項目名稱物業(yè)類型占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時間主力戶型銷售均價（元/平方米）陽光高第高層5129月一室一廳/兩室兩廳3050御園金頂高層248月三室兩廳3400凌云花園高層1.54三室兩廳2880盛世華庭高層1.56.86月二室兩廳3000錦園高層13.611月三室兩廳3200臺北新城高層4010010月二室兩廳/三室兩廳3200冠蒙時代多層、高層（兩棟）8199月二室兩廳/三室兩廳2700代表項目列表第32頁c.規(guī)模分析

蘭山中心板塊在售樓盤因為總量最多，總體規(guī)模大。板塊內住宅項目規(guī)模兩極分化，小規(guī)模樓盤僅有4萬平米，大盤規(guī)模達100萬平米。受地塊制約，板塊內以10萬平米以下小規(guī)模樓盤為主第33頁項目名稱物業(yè)類型戶型面積（m2）百分比陽光高地高層40-5010%114-11825%135-16060%御園金頂高層5020%150-16050%170-30030%凌云花園疊拼/高層12020%130-14050%20030%盛世華庭高層錦園高層13725%16550%17420%臺北新城高層130(售完)25%16050%19020%冠蒙時代花園高層、多層10030%13030%19030%D:戶型面積配比分析表第34頁

戶型配比：受城市規(guī)劃政策方向影響,本板塊內90%以上住宅項目為高層,以三居室為主力，并配以一定百分比兩室兩廳一衛(wèi)，使板塊內主力戶型相比沂河沿線板塊有所減小，值得關注一個現象是以往不被臨沂市場認可小戶型開始熱銷,陽光高第,臺北新城都已推出小戶型,銷售情況良好?？蛻舴治?首次置業(yè)較多,外加部分投資客群，客群覆蓋面較廣除項目周圍原居民等客戶外,板塊內眾多批發(fā)市場云集使得私營業(yè)主及外來生意人成為準客戶主要組成部分。第35頁e.價格分析項目名稱起價均價頂價陽光高第260030503300凌云花園246028803480盛世華庭280030003500錦園278032003800臺北新城260032003700冠蒙時代256027002890經過價格分析，得出板塊內住宅項目標銷售均價為2950元/平米左右。在價格上相對濱河板塊優(yōu)勢顯著.第36頁3.羅莊板塊：a-區(qū)位:沂河路以南、羅四路以西、羅十路以東、工業(yè)路以北圍合區(qū)域。b-概述：本板塊距離中心較遠，板塊內經濟較為發(fā)達，但區(qū)域整體供應量相對于其它板塊偏少，居住生活配套很不完善，故現有特點為項目規(guī)模都較大以小區(qū)配套填補周圍配套不足。第37頁項目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時間物業(yè)類型主力戶型銷售價格（元/平米）怡景天鵝湖2029多層、小高層、高層三室兩廳1600陽光翠湖302012月多層三室兩廳1450項目資料列表第38頁

4.南坊板塊:a-區(qū)位劃分：沂河西、祊河東圍合三角區(qū)域。

b-概述：此區(qū)域為臨沂未來行政中心。雖此板塊開啟較晚，但土地供給量/項目規(guī)模較大。尤其是年市政府搬遷商業(yè)配套完善后，潛力不可估量。第39頁項目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時間物業(yè)類型主力戶型銷售均價沂龍灣7912310月多層、小高層、高層三室兩廳2800齊魯園18405月高層四室兩廳2700朗潤苑14.630多層、小高層、高層三室兩廳項目資料列表第40頁

5.河東板塊區(qū)位劃分：沂河以東近郊區(qū)域概述：河東區(qū)經濟發(fā)展較為不均，以沿河九曲鎮(zhèn)為代表沿河片區(qū)經濟發(fā)達，但整體經濟發(fā)展不均及眾多實力客戶向蘭山板塊項目標流失致使本區(qū)域在中短時期內發(fā)展受限。

代表樓盤有集賢小區(qū)、樂泰花園、水景明珠、月亮灣、九曲花園，未來魯信在河東區(qū)南部黃山小區(qū)和濱河花園也將進入