國(guó)內(nèi)外酒店式公寓案例調(diào)查研究課件

國(guó)內(nèi)外酒店式公寓案例調(diào)查研究國(guó)內(nèi)外酒店式公寓案例調(diào)查研究1案例目錄綜合體案例國(guó)內(nèi)國(guó)外上海深圳泰格公寓金中環(huán)公寓ASCOTT（雅詩(shī)閣）翠湖天地華府天地北京世金漢宮世界城海晟國(guó)際公寓柏悅居昆侖公寓美國(guó)曼哈頓ManhattanHouse455CentralParkWestTheLincolnPark案例目錄綜合體案例國(guó)內(nèi)國(guó)外上海深圳泰格公寓金中環(huán)公寓ASCO2深圳規(guī)模：34000平米，7棟，4-25層，232套公寓運(yùn)營(yíng)模式：產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期持有，只租不售管理公司：FRASER(新加坡)

專(zhuān)業(yè)管理公司租金：900－9999元/天；12000－99999元/月，一般都有折扣。最多8折，帶精裝修主要租戶：外籍跨國(guó)公司（有通勤車(chē)接送）租客為主（70－80％），分布較廣，蛇口周邊寫(xiě)字樓、關(guān)外（寶安、龍崗?fù)馄螅⒖鸵阅仙綖橹鞒鲎馇闆r：目前出租情況較好，近7成，以長(zhǎng)租客為主產(chǎn)品面積：?jiǎn)畏浚?5-113、兩房：147-171、三房：198-286四房：248-419平溢價(jià)因素：中國(guó)第一個(gè)LEED認(rèn)證（美國(guó)USGBC頒發(fā)）泰格公寓規(guī)模：34000平米，7棟，4-25層，232套公寓泰格公寓3深圳金中環(huán)酒店公寓規(guī)模：總占地7368平，總建面10.3萬(wàn)，容積率13.7，酒店式公寓約300套運(yùn)營(yíng)模式：先發(fā)售，入伙后跟部分小業(yè)主簽訂3－5年返租協(xié)議，有些業(yè)主不愿簽署此協(xié)議，想委托中介出租管理公司：金中環(huán)物管，帶精裝修租金：980－3980元/天，現(xiàn)為試營(yíng)業(yè)，有折扣價(jià)格：21000主要租戶：因入伙時(shí)間較短，現(xiàn)主要為短期商務(wù)人士出租產(chǎn)品面積：?jiǎn)畏浚?0－35、一房一廳：50-55、兩房：81-85三房：100以上溢價(jià)因素：加入國(guó)際服務(wù)品牌“世界金鑰匙酒店聯(lián)盟組織”金中環(huán)酒店公寓規(guī)模：總占地7368平，總建面10.3萬(wàn)，容積4深圳世金漢宮規(guī)模：總占地1萬(wàn)，總建面15.7萬(wàn)，B棟建面19943.34㎡，C棟建面14601.47㎡，酒店式公寓共718套運(yùn)營(yíng)模式：對(duì)外發(fā)售，酒店式管理，由業(yè)主對(duì)外出租管理公司：茂業(yè)集團(tuán)租金：5000-6000元/月價(jià)格：C棟價(jià)格21000，B棟25000，帶精裝修主要租戶：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士產(chǎn)品面積：31-65、復(fù)式雙套房溢價(jià)因素：三大商圈交匯點(diǎn)、豪華裝修，五星級(jí)酒店服務(wù)世金漢宮規(guī)模：總占地1萬(wàn)，總建面15.7萬(wàn)，B棟建面19945深圳酒店公寓特征小結(jié)大多為對(duì)外發(fā)售后小業(yè)主對(duì)外出租運(yùn)營(yíng)模式大多聘請(qǐng)國(guó)際知名品牌管理公司物管公司租金較高但因地段不同差異較大，售價(jià)一般都在2萬(wàn)以上租金或售價(jià)租客以外籍跨國(guó)公司員工長(zhǎng)期租住為主，購(gòu)買(mǎi)客戶主要為深圳本地私營(yíng)業(yè)主和港澳臺(tái)投資客為主租客和購(gòu)買(mǎi)者面積較小，主力產(chǎn)品大多在90平米以下，裝修檔次較高產(chǎn)品面積大多為對(duì)外發(fā)售后小業(yè)主對(duì)外出租運(yùn)營(yíng)模式大多聘請(qǐng)國(guó)際知名品牌管6上海ASCOTT（雅詩(shī)閣）規(guī)模：共848套運(yùn)營(yíng)模式：產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期持有，只租不售管理公司：雅詩(shī)閣集團(tuán)租金：30000-60000元/月，豪華裝修主要租戶：外籍跨國(guó)公司中層管理人員為主，長(zhǎng)租較多，匯豐銀行租客近5成產(chǎn)品面積：高級(jí)一房：86、豪華兩房：133、豪華三房：176溢價(jià)因素：雅詩(shī)閣全球國(guó)際性服務(wù)公寓連鎖領(lǐng)導(dǎo)者之一、國(guó)際品牌、享譽(yù)全球ASCOTT（雅詩(shī)閣）規(guī)模：共848套7上海翠湖天地規(guī)模：建面13萬(wàn)，容積率4，共645套運(yùn)營(yíng)模式：對(duì)外發(fā)售管理公司：88新天地價(jià)格：均價(jià)6萬(wàn)，4-8萬(wàn)，帶豪華裝修主力客戶：外籍華人、海外人士、港臺(tái)以及少量江浙私營(yíng)企業(yè)主產(chǎn)品面積：2房140平米；3房190平米；4房280平米；復(fù)式320平米，

溢價(jià)因素：一線湖景資源、“住宅天地”規(guī)劃為純粹高端居住區(qū)翠湖天地規(guī)模：建面13萬(wàn)，容積率4，共645套8上海華府天地規(guī)模：總占地1.46萬(wàn)，總建面70000，容積率3.2，共108套運(yùn)營(yíng)模式：對(duì)外發(fā)售管理公司：戴德梁行價(jià)格：65000-90000，帶豪華裝修主要租戶：外籍華人、海外高端客戶、港臺(tái)為主產(chǎn)品面積：270-700溢價(jià)因素：地段－上海新天地正對(duì)面豪裝產(chǎn)品－一層一戶、主人專(zhuān)屬電梯、中西廚家居智能化系統(tǒng)華府天地規(guī)模：總占地1.46萬(wàn)，總建面70000，容積率3.9上海酒店公寓特征小結(jié)大多為對(duì)外發(fā)售后小業(yè)主對(duì)外出租運(yùn)營(yíng)模式大多聘請(qǐng)國(guó)際知名品牌管理公司物管公司租金超高，頂級(jí)豪宅公寓售價(jià)驚人，幾乎都在6萬(wàn)以上租金或售價(jià)租客以外籍跨國(guó)公司中高管長(zhǎng)期租住為主，購(gòu)買(mǎi)客戶主要為外籍華人、海外人士和港臺(tái)客戶為主租客和購(gòu)買(mǎi)者產(chǎn)品面積較大、頂級(jí)高端公寓以大戶型為主產(chǎn)品面積大多為對(duì)外發(fā)售后小業(yè)主對(duì)外出租運(yùn)營(yíng)模式大多聘請(qǐng)國(guó)際知名品牌管10北京世界城規(guī)模：總占地1.4萬(wàn)，總建面7.9萬(wàn)，容積率5.5，公寓建面61130平，共719套運(yùn)營(yíng)模式：對(duì)外發(fā)售管理公司：第一太平洋戴維斯價(jià)格：27000,帶精裝修主力客戶：90％為活躍投資客產(chǎn)品面積：一房：55、一房一廳：86、總裁級(jí)官邸豪宅：363溢價(jià)因素：朝外商圈、建國(guó)門(mén)商圈和國(guó)貿(mào)商圈三大商圈交匯世界城規(guī)模：總占地1.4萬(wàn)，總建面7.9萬(wàn)，容積率5.5，公11北京海晟國(guó)際公寓規(guī)模：總占地7萬(wàn)，總建面21.3萬(wàn)，容積率2.98，五期酒店式公寓共850套運(yùn)營(yíng)模式：對(duì)外發(fā)售管理公司：仲量聯(lián)行價(jià)格：23000，帶精裝修主要租戶：60％為活躍投資客產(chǎn)品面積：?jiǎn)畏浚?5、一房一廳：70溢價(jià)因素：核心商務(wù)區(qū)、頂級(jí)物管海晟國(guó)際公寓規(guī)模：總占地7萬(wàn)，總建面21.3萬(wàn)，容積率2.912北京柏悅居規(guī)模：總占地3.13萬(wàn)，總建面35萬(wàn)，容積率8，7-33層柏悅居建面39212平，酒店式公寓244套，層高3.4和3.8兩種；34-49層酒店建面4萬(wàn)平米，237套客房；50-58層的柏悅府建面17410平，僅28套,主樓63層249.9米，兩棟寫(xiě)字樓42層，186米運(yùn)營(yíng)模式：對(duì)外發(fā)售管理公司：美國(guó)凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)價(jià)格：柏悅居4.5萬(wàn)，已售罄，柏悅府在售，均價(jià)7萬(wàn)，豪華裝修主力客戶：柏悅居——海外高端客戶（30％）、香港客戶（50％）柏悅府－海外國(guó)際名流產(chǎn)品面積：一房：132-138、兩房：240-242（柏悅居）550-860（柏悅府）溢價(jià)因素：城市地標(biāo)、絕版地段、頂級(jí)物管柏悅居規(guī)模：總占地3.13萬(wàn)，總建面35萬(wàn)，容積率8，7-13北京昆侖公寓規(guī)模：總建面約1.2萬(wàn)，共23套運(yùn)營(yíng)模式：對(duì)外發(fā)售管理公司：昆侖大酒店價(jià)格：60000-70000，豪華裝修主力客戶：海外高端客戶和香港客戶為主產(chǎn)品面積：393-720溢價(jià)因素：國(guó)內(nèi)首施智能化系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)昆侖公寓規(guī)模：總建面約1.2萬(wàn)，共23套14北京酒店公寓特征小結(jié)大多為對(duì)外發(fā)售后小業(yè)主對(duì)外出租運(yùn)營(yíng)模式大多聘請(qǐng)國(guó)際知名品牌管理公司物管公司租金售價(jià)均較高，頂級(jí)高端公寓售價(jià)驚人租金或售價(jià)小戶型公寓購(gòu)買(mǎi)者主要以外地投資客為主，對(duì)于頂級(jí)高端公寓以海外人士和香港客戶為主租客和購(gòu)買(mǎi)者產(chǎn)品面積區(qū)間拉的較大，投資類(lèi)以小戶型為主，頂級(jí)高端公寓以大戶型為主產(chǎn)品面積大多為對(duì)外發(fā)售后小業(yè)主對(duì)外出租運(yùn)營(yíng)模式大多聘請(qǐng)國(guó)際知名品牌管15紐約曼哈頓價(jià)格：20000美元/平米概況：建于1951年，20層，581套公寓價(jià)值點(diǎn)排序：地段Location景觀Landscape建筑Architecture產(chǎn)品Features地段優(yōu)勢(shì)：中央公園、CBD、頂級(jí)商業(yè)街，建筑特色：昭示性強(qiáng)，古樸典雅、品質(zhì)感、大花園、入戶大堂、花園氣派富有吸引力、大露臺(tái)產(chǎn)品特征：大堂休息廳、頂級(jí)私家花園、門(mén)房及管家服務(wù)、24小時(shí)車(chē)庫(kù)、噪音低、私家車(chē)道、工人房、大凸窗、大露抬、天臺(tái)花園、景觀人行道、儲(chǔ)藏間

ManhattanHouse

價(jià)格：20000美元/平米ManhattanHous16Luxuryapartment

455CentralParkWest概況：建于2002年，26層，100套公寓價(jià)格：4bedroomsfrom$3,599,000

3bedroomsfrom$2,690,000

價(jià)值點(diǎn)排序：地段Location建筑Architecture產(chǎn)品Features地段優(yōu)勢(shì)：中央公園、CBD、頂級(jí)商業(yè)街，建筑特色：昭示性強(qiáng)，外立面典雅、品質(zhì)感、露天廣場(chǎng)、中庭、花園氣派富有吸引力產(chǎn)品特征：大堂休息廳、頂級(jí)私家花園、門(mén)房及管家服務(wù)、24小時(shí)車(chē)庫(kù)、噪音低、私家車(chē)道、工人房、凸窗、高級(jí)健康會(huì)所、天臺(tái)花園

Luxuryapartment

455Central17Luxuryapartment建筑概況：紅色磚,16層公寓建于1985建筑特色：大廈有一個(gè)一層石灰石基地,acanopied入口與看門(mén)人、一致的開(kāi)窗法、分離空調(diào)器、尖邊路環(huán)境美化,屋頂艙板和車(chē)庫(kù)。它沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)、壁爐,和健身俱樂(lè)部。地段優(yōu)勢(shì)：他位于林肯中心，臨近地鐵站，臨近CBD

景觀資源：中央公園、北部臨近河沿公園產(chǎn)品特征：大堂休息廳、頂級(jí)私家花園、門(mén)房及管家服務(wù)、24小時(shí)車(chē)庫(kù)、噪音低、私家車(chē)道、工人房、凸窗、高級(jí)健康會(huì)所、天臺(tái)花園

TheLincolnParkLuxuryapartment建筑概況：紅色磚,16層18曼哈頓酒店公寓特征小結(jié)CBD核心地段，近地鐵口地段中央公園景觀資源資源租金售價(jià)均超高，一般在20000美金以上租金或售價(jià)大多年限較老，好多為歷史遺留建筑年限產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)均較高產(chǎn)品CBD核心地段，近地鐵口地段中央公園景觀資源資源租金售價(jià)均超195、世上最美好的事是：我已經(jīng)長(zhǎng)大，父母還未老;我有能力報(bào)答，父母仍然健康。

6、沒(méi)什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時(shí)間就像一張網(wǎng)，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯(cuò)了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開(kāi)始就是錯(cuò)的，可只有到最后才不得不承認(rèn)。

8、世上的事，只要肯用心去學(xué)，沒(méi)有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對(duì)陽(yáng)光，對(duì)美，對(duì)痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個(gè)人都是越活越現(xiàn)實(shí)。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長(zhǎng)途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。

11、人生就像是一個(gè)馬爾可夫鏈，你的未來(lái)取決于你當(dāng)下正在做的事，而無(wú)關(guān)于過(guò)去做完的事。

12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果兩者你都不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，那你就選擇善良。

13、時(shí)間，抓住了就是黃金，虛度了就是流水。理想，努力了才叫夢(mèng)想，放棄了那只是妄想。努力，雖然未必會(huì)收獲，但放棄，就一定一無(wú)所獲。

14、一個(gè)人的知識(shí)，通過(guò)學(xué)習(xí)可以得到;一個(gè)人的成長(zhǎng)，就必須通過(guò)磨練。若是自己沒(méi)有盡力，就沒(méi)有資格批評(píng)別人不用心。開(kāi)口抱怨很容易，但是閉嘴努力的人更加值得尊敬。

15、如果沒(méi)有人為你遮風(fēng)擋雨，那就學(xué)會(huì)自己披荊斬棘，面對(duì)一切，用倔強(qiáng)的驕傲，活出無(wú)人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰(shuí)也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂(lè)，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動(dòng)自己才能推動(dòng)世界，只要推動(dòng)自己就能推動(dòng)世界。

6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個(gè)人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。

7、每個(gè)人的心里，都藏著一個(gè)了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂(lè)觀，培養(yǎng)著豁達(dá)，堅(jiān)持著善良，只要在路上，就沒(méi)有到達(dá)不了的遠(yuǎn)方！

8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會(huì)因?yàn)槟愕谋г共粷M而為你改變，你能做到的只有改變你自己！

9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來(lái)的。

10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會(huì)覺(jué)得解脫。但舌頭總會(huì)不由自主地往那個(gè)空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無(wú)視，留下的那個(gè)空缺永遠(yuǎn)都在，偶爾甚至?xí)惓炷?。適應(yīng)是需要時(shí)間的，但牙總是要拔，因?yàn)樘?，所以終歸還是要放手，隨它去。

11、這個(gè)世界其實(shí)很公平，你想要比別人強(qiáng)，你就必須去做別人不想做的事，你想要過(guò)更好的生活，你就必須去承受更多的困難，承受別人不能承受的壓力。

12、逆境給人寶貴的磨煉機(jī)會(huì)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。自古以來(lái)的偉人，大多是抱著不屈不撓的精神，從逆境中掙扎奮斗過(guò)來(lái)的。

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