商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)專業(yè)課程：主題商業(yè)課件

商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)專業(yè)課程主題商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)專業(yè)課程主題商業(yè)1為什么選擇主題商業(yè)?同質(zhì)化商業(yè)太多,另辟其徑

------無法定位無奈的選擇主題商業(yè)有特色，與眾不同

------標(biāo)新立異創(chuàng)新的選擇市場細(xì)分，細(xì)化產(chǎn)品

------尋求藍(lán)海競爭的選擇為什么選擇主題商業(yè)?2什么是主題商業(yè)是當(dāng)?shù)鼐唧w的文化、歷史、生活方式、自然環(huán)境、商業(yè)條件、消費特點、運(yùn)營基礎(chǔ)等特殊條件所賦有某種特定商業(yè)形態(tài)。是其它條件所不具備的商業(yè)消費內(nèi)容和形式。是商業(yè)經(jīng)營形態(tài)的細(xì)分市場的某種類型。是偏重某一服務(wù)領(lǐng)域、服務(wù)范圍消費內(nèi)容的商業(yè)形式。既包括商業(yè)業(yè)態(tài)也包括獨有外在形式.所謂特色，首先是宜地.——最適合此地此況下產(chǎn)生的。非此所不能的某種商業(yè)形態(tài).具有獨特潛資、特殊價值和商業(yè)稟賦。特色,可以借鑒不可模仿，是此地此時、土生土長。非此則不可以為主題和特色什么是主題商業(yè)非此則不可以為主題和特色3案例北京798

舊工廠廠房改造的美術(shù)藝術(shù)品交易展示中心、工作室等，全國最大最早的。案例北京798舊工廠廠房改造的美術(shù)藝術(shù)品交易展示中心、4案例上海新天地案例上海新天地5街區(qū)商業(yè)：滿足日常生活集中購物商業(yè)：滿足市民集中購物，驛站購齊.集中復(fù)合商業(yè)：聚集型商業(yè),除購物外,加上餐飲娛樂休閑消費主題細(xì)分商業(yè)：市場細(xì)分下的主題商業(yè)體驗休閑商業(yè)：以體驗式的休閑、游藝、餐飲、互動娛樂為主的大型商業(yè)主題商業(yè)是市場長期發(fā)展變化的結(jié)果街區(qū)商業(yè)：集中購物商業(yè)：滿足市民集中購物，驛站購齊.集中復(fù)合6時尚休閑類歷史類文化類藝術(shù)類游藝類兒童類北京太古里

[village]上海新天地誠品書城798成都世紀(jì)環(huán)球中心星期8小鎮(zhèn)北京藍(lán)色港灣成都錦里印象山水演藝K-11西埃德蒙頓購物中心希樂成成都太古里成都寬乍巷漢秀劇場芳草地廣州正佳新海洋館麥呦呦武漢漢街南京1912美國環(huán)球影城美國TheVoid虛擬主題公園紅黃藍(lán)主題商業(yè)的類型時尚休閑類歷史類文化類藝術(shù)類游藝類兒童類北京太古里上海新天7藝術(shù)類北京僑福芳草地藝術(shù)類北京僑福芳草地8歷史類成都寬乍巷歷史類成都寬乍巷9兒童類星期八小鎮(zhèn)兒童類星期八小鎮(zhèn)10

成都太古里時尚休閑類成都太古里時尚休閑類11廣州正佳新海洋館游藝類廣州正佳新海洋館游藝類12文化類

蘇州誠品書城文化類蘇州誠品書城131.主題概念化、概念代替主題概念性符號多于主題業(yè)態(tài)和品牌表現(xiàn)、沒有提供主題內(nèi)容的服務(wù)2.主題空洞、缺乏內(nèi)容，主題內(nèi)容似是而非。主題特色的內(nèi)容不落實3.主題與內(nèi)容名不副實。打主題的名稱作常規(guī)商業(yè)，主題與內(nèi)容分離4.主題化項目的功能沒有規(guī)劃、服務(wù)跟不上主題國內(nèi)主題商業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的一些普遍問題：

北京臺灣街、武漢法國街、上海華亭老街、西安大唐西市例如國內(nèi)主題商業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的一些普遍問題：北京臺灣街、14主題商業(yè)的定位過程是主題的確立過程.主題的確立.必須遵循主題商業(yè)特點，一個主題商業(yè)項目必須是獨特的，可以借鑒不可模仿，此地此時土生土長為最高境界。這要求對所要定位的項目，需要做極其深入、細(xì)致的研究.發(fā)掘出項目地塊的獨特潛資、特殊價值、商業(yè)稟賦。應(yīng)該在平凡中找出不凡。主題既是經(jīng)過研發(fā)發(fā)掘提煉出來,也是概念在先在反復(fù)研究論證中不斷印證產(chǎn)生的,兩者皆可成立.即使是概念在先,也是在翔實深入調(diào)查研究基礎(chǔ)上,不能不顧現(xiàn)實不面對實際憑空臆斷怎樣定位策劃主題商業(yè)?基本原則怎樣定位策劃主題商業(yè)?基本原則15消費狀態(tài)的微觀因子提供了中觀因素的依據(jù)從而可以準(zhǔn)確現(xiàn)實的評估定位因素因素因素結(jié)論要素因素因素要素因素因素要素因素因素命題漏斗模型發(fā)散模型主題商業(yè)定位研究的基本模型消費狀態(tài)的微觀因子提供了中觀因素的依據(jù)從而可以準(zhǔn)確現(xiàn)實的評估16務(wù)必要在各項調(diào)查研究前提下，依據(jù)各項微觀中觀要素，一一對應(yīng)前后一致，

進(jìn)行系統(tǒng)性的研究，再進(jìn)行下一步要素要素要素要素要素要素要素要素要素問題項數(shù)據(jù)素材數(shù)據(jù)素材問題項數(shù)據(jù)素材數(shù)據(jù)素材問題項數(shù)據(jù)素材數(shù)據(jù)素材要素因素因素要素因素因素要素因素因素定位結(jié)論系統(tǒng)結(jié)論1系統(tǒng)結(jié)論2系統(tǒng)結(jié)論3系統(tǒng)結(jié)論4微觀中觀宏觀務(wù)必要在各項調(diào)查研究前提下，依據(jù)各項微觀中觀要素，要素要素要17主題商業(yè)目標(biāo)客戶群一定要集中、準(zhǔn)確，務(wù)必在研究清楚目標(biāo)客群基礎(chǔ)上，才可定位，不可以似是而非。主題商業(yè)務(wù)必安守本分，不宜輕易跨界，越專業(yè)越精致才能越準(zhǔn)確。因目標(biāo)集中，應(yīng)做好消費和經(jīng)營狀況研究，提供更周到細(xì)致的服務(wù)功能設(shè)計依據(jù)。高端主題商業(yè)（奢侈品集合、奧特萊斯），按原理應(yīng)設(shè)置在高端消費區(qū)，然而并不是這么絕對。在國內(nèi)流客越多購買發(fā)生率越高，商業(yè)街和購物中心的銷售額經(jīng)常比高端商務(wù)區(qū)、精品酒店還高。主題商業(yè)與普通商業(yè)結(jié)合，形成綜合體或購物中心，如兒童體驗店、游藝主題、文化主題等。應(yīng)該將兩者客流有效銜接、共享，實現(xiàn)雙贏。主題商業(yè)目標(biāo)客戶群定位要點

主題商業(yè)目標(biāo)客戶群定位要點18綜合商業(yè)客群年齡、職業(yè)、居住、消費特性等寬泛,主題商業(yè)客層覆蓋在其系統(tǒng)中。但要明確其成分和比例二.評估綜合商業(yè)客層對主題商業(yè)客層的消費內(nèi)容和業(yè)態(tài)的支持，把握多方的顧客消費銜接點適合性。三.大型綜合商業(yè)的客群是共享的、是交叉覆蓋，應(yīng)考慮客群在功能定位、招商、運(yùn)營的綜合效應(yīng)。綜合商業(yè)中主題商業(yè)目標(biāo)客戶群定位要點

購買消費者基礎(chǔ)客流綜合業(yè)態(tài)銜接點主題商業(yè)銜接點專業(yè)商場銜接點業(yè)態(tài)1業(yè)種1業(yè)態(tài)2業(yè)種2業(yè)態(tài)4業(yè)種4業(yè)態(tài)3業(yè)種3綜合商業(yè)客群年齡、職業(yè)、居住、消費特性等寬泛,主題商業(yè)客層覆19案例河南鄭州傳媒大道

定位案例分析

1、單邊商業(yè)2、在城市的一個邊緣，是老城區(qū)與CBD新區(qū)的結(jié)合部。3、門前是次主干道4、主樓約3萬平米左右5、周邊人口1.5KM半徑約5萬人3KM半徑約10萬人。其中高端社區(qū)人口大約3萬左右。是當(dāng)時鄭州中高端社區(qū)集中的區(qū)域。6、周邊的商業(yè)1.3KM半徑約已經(jīng)有至少8家大型商業(yè)而且成熟的。7、當(dāng)時政府已經(jīng)規(guī)劃并實施了鄭州“十里銀河灣”高端餐飲休閑帶、東風(fēng)渠景觀帶。政府的鄭州“十里銀河灣”高端餐飲休閑帶的建設(shè)必將會出現(xiàn)“餐飲休閑業(yè)態(tài)＋濱河景觀環(huán)境＋中小規(guī)模項目集合﹦城市主題型次商業(yè)區(qū)”。8、當(dāng)時鄭州的餐飲業(yè)正在以每年23%以上的速度在增長，“食在鄭州”不是目標(biāo)是現(xiàn)實。全國著名餐飲企業(yè)的46%都在鄭州開店。9、娛樂、休閑當(dāng)時在鄭州也蓬勃旺盛的發(fā)展。全國各大電影院線、娛樂會所、康體健身等企業(yè)都紛紛到鄭州選址、開業(yè)。因此我們認(rèn)為，1、業(yè)態(tài)，不以零售為主。不是普通的主流業(yè)態(tài)范圍內(nèi)的零售業(yè)態(tài)。而應(yīng)該以餐飲休閑業(yè)為主。并且作為主體的專業(yè)主題型的街區(qū)。2、業(yè)態(tài)的檔次不應(yīng)為中低檔而應(yīng)該是中高檔。3、將體量不大的主樓改造成為高端的代表性的以餐飲休閑為主的項目。4、響應(yīng)政府的規(guī)劃。將此項目成為鄭州“十里銀河灣”高端餐飲休閑帶的先導(dǎo)和骨干項5、將臨街大約500米長的單邊商業(yè)改造成高端餐飲休閑街。案例河南鄭州傳媒大道定位案例分析1、單邊商20開發(fā)主題商業(yè)需要注意的問題兒童主題購物中心如何發(fā)揮兒童商業(yè)價值、消費客群交叉與綜合效益藝術(shù)主題符號與氛圍與內(nèi)容(業(yè)態(tài)品牌)統(tǒng)一,消費客群交叉與綜合效益歷史主題游與購(消費)、與留，內(nèi)涵與形式、概念軟化與設(shè)施時尚休閑主題突出場景營造休閑氛圍娛樂游藝主題娛與購(消費)、與留，消費客群交叉與綜合效益文化主題主題明確與寬泛,消費客群交叉與綜合效益消費客群交叉與綜合效益主題+商業(yè)商業(yè)+主題總之要點開發(fā)主題商業(yè)需要注意的問題兒童主題購物中心如何發(fā)揮兒童211×31+2+4體驗性商業(yè)基于家庭消費，兒童消費帶動家庭互動性，才能使投資回報得到保證。新型體驗式購物中心的引擎是兒童業(yè)態(tài)。單一的兒童消費業(yè)態(tài)的商業(yè)項目很脆弱，很難堅持下去?！皟和M+父母消費+全家消費”的模式兒童主題購物中心如何發(fā)揮兒童商業(yè)價值1×31+2+422主流消費日常消費購物中心運(yùn)營家庭消費兒童消費

兒童類業(yè)態(tài)能帶來家庭消費家庭消費支撐購物中心主流消費主流消費是購物中心的運(yùn)營保障兒童消費是購物中心穩(wěn)定運(yùn)營的引擎主流消費購物中心運(yùn)營家庭消費兒童消費兒23兒童父母是成熟的社會消費主體，是實力消費客群。兒童業(yè)態(tài)能為購物中心吸引人氣產(chǎn)生磁石效應(yīng)。購物中心應(yīng)該針對兒童商業(yè)帶來的家長消費找準(zhǔn)銜接點，安排好對應(yīng)業(yè)態(tài)落位，以此使購物中心產(chǎn)生主流消費而穩(wěn)定日常運(yùn)營

發(fā)揮兒童業(yè)態(tài)磁石效應(yīng)使購物中心帶動成人消費發(fā)揮兒童業(yè)態(tài)磁石效應(yīng)使購24體驗互動兩者融合的精髓兒童商業(yè)與購物中心能夠密切銜接的內(nèi)在因素，是一定要貫穿體驗互動的精神，購物中心成為充滿兒童樂趣的場所，不能是大人和孩子截然不同兩重天

體現(xiàn)在每個細(xì)節(jié)上體驗互動兩者融合的精髓兒童商25商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)專業(yè)課程：主題商業(yè)課件26北京僑福芳草地藝術(shù)主題符號與氛圍與內(nèi)容(業(yè)態(tài)品牌)統(tǒng)一共榮北京僑福芳草地各種雕塑裝置、空間、店招、廣告渾然一體，整體空間充滿濃郁的現(xiàn)代藝術(shù)氛圍，一改以往商場中以店招LOGO、廣告、櫥窗為主的設(shè)計北京僑福芳草地藝術(shù)主題符號與氛圍與內(nèi)容(業(yè)態(tài)品牌)統(tǒng)27歷史主題游與購(消費)與留,內(nèi)涵與形式概念軟化與設(shè)施游與購(消費)消費什么?可持續(xù)?淄博周村屯溪老街重慶瓷器口閬中古城成都錦里歷史主題游與購(消費)與留,內(nèi)涵與形式游與購(消費)28娛樂游藝主題娛與購(消費)、與留，消費客群交叉與綜合效益購買消費者基礎(chǔ)客流業(yè)態(tài)1業(yè)種1業(yè)態(tài)2業(yè)種2業(yè)態(tài)4業(yè)種4業(yè)態(tài)3業(yè)種3大型主題商業(yè)同時必然是綜合商業(yè),其客群也必然是共享、交叉覆蓋，客群消費具有綜合效應(yīng)。娛樂游藝主題的商業(yè),消費者在娛樂或游藝同時和之后所發(fā)生購物(消費)、駐留是大型主題商業(yè)必需落實的措施,否則,綜合效益無法實現(xiàn).綜合平衡的運(yùn)營收益無法保障.容易造成