管理學(xué)課件-土地利用管理

土地利用管理

6.1土地利用管理的理論依據(jù)

6.2土地利用和土地利用管理

6.3土地利用管理

6.4建設(shè)用地、未利用地開發(fā)利用管理

6.5土地利用總體規(guī)劃

6.6土地用途管制

6.7土地利用監(jiān)督與調(diào)控6.1土地利用管理的理論依據(jù)6.1.1土地肥力和土地報(bào)酬原理一、土地肥力原理土地肥力是指土地提供或協(xié)調(diào)植物生長發(fā)育所需水分、養(yǎng)分、空氣、光能和熱量的能力。它包括自然肥力和人工肥力，自然肥力與肥力人工兩者綜合形成經(jīng)濟(jì)肥力。具有經(jīng)濟(jì)肥力的土地能夠提供較大數(shù)量的產(chǎn)品。二、土地報(bào)酬原理土地報(bào)酬遞減律是指在技術(shù)等其他生產(chǎn)要素不變的前提下，對相同面積的土地不斷追加某種生產(chǎn)要素的投入所帶來的報(bào)酬的增量（邊際報(bào)酬）終將出現(xiàn)減少，及至負(fù)增長的普遍現(xiàn)象（p157的例子）。報(bào)酬的類型總報(bào)酬：對土地報(bào)酬而論，即為土地的總產(chǎn)量（TotalProduct，），系指變動資源不同投入量是各次產(chǎn)量的總和。平均報(bào)酬：為平均產(chǎn)量（AverageProduct），指每一變動資源所產(chǎn)生的總產(chǎn)量，即總報(bào)酬除以變動資源投入量。邊際報(bào)酬（MarginalProduct）：是指每增加一個單位變動資源所增加總產(chǎn)量的數(shù)額，即是變動因素增加時所引起的總產(chǎn)量的變動率，故邊際產(chǎn)量就數(shù)學(xué)形式而言，可視為生產(chǎn)函數(shù)的一級導(dǎo)數(shù)。MP=△TP/△L邊際報(bào)酬曲線平均報(bào)酬曲線總報(bào)酬曲線第一階段第二階段第三階段OLQRINT報(bào)酬勞動遞減的階段分析

土地報(bào)酬遞減律告訴我們，在進(jìn)行生產(chǎn)時，并不是投入越高越好，而是有一個度，這個度，即是我們通常所說的對土地的集約利用度。6.1.2地租地價(jià)理論

一、地租理論地租在英文和法文中的意思是報(bào)酬或收入，是指由土地而產(chǎn)生的報(bào)酬，即狹義地租?，F(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對地租的概念有了更為廣泛的理解。認(rèn)為任何生產(chǎn)要素的利用，如土地、資本、勞動及至管理等，凡生產(chǎn)所得超過某項(xiàng)數(shù)額，且有超額剩余，即被稱為地租，這是廣義地租。二、地價(jià)理論（一）土地價(jià)格概念

地價(jià)：土地價(jià)格是資本化了的地租。不是對土地實(shí)體的購買價(jià)格，而是對土地預(yù)期收益的購買價(jià)格，其實(shí)質(zhì)是土地未來地租的資本化，即土地價(jià)格=地租/資本化率。我國土地所有權(quán)歸國家所有，不能進(jìn)入市場，進(jìn)入市場的只能是土地使用權(quán)及其相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，如收益權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。因此進(jìn)入市場的土地的價(jià)格實(shí)質(zhì)是具有一定年期限制的土地使用權(quán)價(jià)格。V=a/r[1-（1+r）-n]（或?qū)嶋H是地租？地租的產(chǎn)生和存在是土地所有權(quán)的壟斷及所有權(quán)與使用權(quán)的相互分離，土地使用權(quán)價(jià)格就是按現(xiàn)值計(jì)算的一定年數(shù)地租總額。）

（二）土地價(jià)格形成的特點(diǎn)①土地價(jià)格是一種權(quán)益價(jià)格。（土地買賣實(shí)質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利而不是財(cái)產(chǎn)實(shí)體的買賣）②土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本所決定。（土地是一類自然物，不是人類勞動的產(chǎn)物）③土地價(jià)格具有增值性。（建筑物回隨著時間的推移而發(fā)生不同程度的磨損，但土地不會，由于土地的稀缺性導(dǎo)致土地供應(yīng)的有限性，故有明顯的增值性）④地價(jià)具有明顯的區(qū)域性。（由于土地空間位置的固定性，土地市場是一類典型的不完全市場）（三）地價(jià)的控制因素①總體因素（宏觀因素）：對廣泛地區(qū)地價(jià)的高低的影響因素。如經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、城市化狀況、社會安定狀況、土地政策、土地投機(jī)等。②區(qū)域因素：對某地區(qū)地價(jià)高低有影響的因素。如區(qū)位、交通條件、經(jīng)濟(jì)繁榮程度、人口密度、治安狀況、環(huán)境質(zhì)量等。③個別因素（微觀因素）：宗地的面積形狀、區(qū)域中微觀區(qū)位、宗地的環(huán)境質(zhì)量、宗地的市政設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制等。（四）地價(jià)體系是一定區(qū)域范圍內(nèi)，由若干相互聯(lián)系、互有區(qū)別且互為補(bǔ)充的土地質(zhì)量等級和地價(jià)構(gòu)成的，各自發(fā)揮不同作用，共同滿足土地市場管理和運(yùn)行需要的一組價(jià)格系列。土地定級收益法成本法市場法級差---收益法剩余法利用市場交易資料基準(zhǔn)地價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)交易地價(jià)交易價(jià)數(shù)據(jù)處理系數(shù)修正土地市場交易拍賣、招標(biāo)、協(xié)議三、競租原理（區(qū)位理論）

由地租高低而決定土地利用方式的競爭形式稱為競租原理或稱為邊際轉(zhuǎn)換原理。機(jī)會成本是指某一單位生產(chǎn)因素用于某生產(chǎn)事業(yè)上的成本是該因素投放于其他各種生產(chǎn)用途上可能獲得的最大報(bào)酬。土地用途的轉(zhuǎn)變是與機(jī)會成本聯(lián)系在一起。對一般生產(chǎn)要素而言，當(dāng)提供的最低價(jià)格等于它的機(jī)會成本時，它處于用途轉(zhuǎn)換的臨界點(diǎn)。而當(dāng)供給的價(jià)格高于機(jī)會成本時，它就會因用途的轉(zhuǎn)換而獲得一筆差額地租。

o市中心PRST距離EFGH地租額地租與土地競租的關(guān)系商業(yè)用地--住宅用地--工業(yè)用地--農(nóng)用地大型商場—停車場—住宅用地—輕工業(yè)用地奶業(yè)用地—土豆生產(chǎn)用地—小麥生產(chǎn)用地—放牧地四、生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

（一）土地是一個完整的大生態(tài)系統(tǒng)，它包括陸地和水體，由生產(chǎn)者、消費(fèi)者和分解者組成。

作為生態(tài)系統(tǒng)它有三大功能：物質(zhì)循環(huán)、能量流動和信息傳遞。物流分成兩大類：①自然界的物質(zhì)循環(huán)，地表環(huán)境---生產(chǎn)者---消費(fèi)者—分解者---地表環(huán)境。②經(jīng)濟(jì)物流或人造物流，地下礦產(chǎn)---生產(chǎn)資料和廢棄物、非液、廢氣--地表環(huán)境；跨流域水資源的調(diào)配

土地經(jīng)濟(jì)生態(tài)系統(tǒng)運(yùn)行的四大要素是：物流能流信息流價(jià)值流

能流①地球表層環(huán)境中能量主要來自太陽（包括水能，風(fēng)能）②人類的社會經(jīng)濟(jì)活動開采了大量的化石燃料和核能改變了地表環(huán)境中的能量流，產(chǎn)生全球氣候變暖、城市熱島效應(yīng)、熱帶風(fēng)暴頻率的增加等信息流人類的文明發(fā)展與知識積累是分不開的，對自然界的認(rèn)識總是在不斷的深入，但總是有局限性的，錯誤的認(rèn)識和決策會帶來嚴(yán)重的生態(tài)后果。6.2

土地利用和土地利用管理6.2.1土地利用及其影響因素一、土地利用的概念土地利用是土地的利用方式、利用程度和利用效果的總稱。它包括的主要內(nèi)容是：①確定土地用途；②在國民經(jīng)濟(jì)各部門間和各行各業(yè)間合理分配土地資源。③采取各種措施開發(fā)、整治、經(jīng)營、保護(hù)土地資源，提高土地利用效果。二、土地利用的影響因素自然因素:

主要指氣候、地形地貌、土壤、水文、地質(zhì)條件等，它們制約著人們對土地的利用，對農(nóng)業(yè)尤其明顯

1、東北地區(qū)平原;2、內(nèi)蒙古和長城沿線;3、黃河，淮河和海河流域;4、黃土高原;5、長江中下游地區(qū);6、西南地區(qū);7、中國南部;8、甘肅和新疆;9、青?！鞑剞r(nóng)業(yè)生態(tài)區(qū)劃圖

社會經(jīng)濟(jì)因素主要指社會制度、政策，城市化與工業(yè)化、土地所處的位置、交通條件，成本、效益、土地利用現(xiàn)狀等。（日本節(jié)約用地，深圳與新加坡的對比）MountainstakeupalargepercentageofJapan'stotalland.

日本農(nóng)民在被九州高速公路征用的田地上耕作。

這些是日本典型的公寓，通常外觀不太舒服的建筑物。因?yàn)橥恋匕嘿F，許多人與他們的大家庭住在一起。深圳中心公園深圳高科技園區(qū)深圳長城大廈住宅區(qū)深圳華僑鎮(zhèn)別墅區(qū)新加坡的城市面貌新加坡的經(jīng)融區(qū)

新加坡最普通的住房位于由政府或私營公司建造的住宅區(qū)，這些住宅區(qū)高樓林立，附近設(shè)有學(xué)校、購物中心、醫(yī)院、公共交通設(shè)施。

注意這個住宅區(qū)，建筑物底層的地面空間是敞開的，它們是用來娛樂、集會、出售自家多余物品、兒童活動場所等。但半獨(dú)立的房屋卻非常普遍土地利用的目標(biāo)是在一定的社會生產(chǎn)方式中通過科學(xué)技術(shù)手段，使土地的利用與其自然的、社會的特性相適應(yīng)，充分發(fā)揮土地這一生產(chǎn)要素在經(jīng)濟(jì)和社會活動中的作用，以獲得最佳的社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)的綜合效益，并確保其可持續(xù)性，它也是保證土地資源可持續(xù)利用，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和根本途徑。是否合理利用的衡量標(biāo)準(zhǔn)如下：1、是否在土地利用中取得最大的效益。2、是否最大限度地滿足了人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)和文化需要。

6.2.2土地利用管理的概念和內(nèi)容一、概念土地利用管理是國家按照預(yù)定的目標(biāo)和土地系統(tǒng)運(yùn)行的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對土地的開發(fā)、利用、整治和保護(hù)所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制等工作的總稱。二、主要內(nèi)容土地管理的主要內(nèi)容:1、農(nóng)用地的開發(fā)、利用（供給）和保護(hù)2、建設(shè)用地的開發(fā)、利用（供給）和保護(hù)3、未利用地的開發(fā)、利用（供給）和保護(hù)4、對各類土地開發(fā)、利用（供給）和保護(hù)進(jìn)行的管理管理的程序：計(jì)劃—實(shí)施—監(jiān)督—反饋6.3

農(nóng)用地利用管理6.3.1耕地的利用管理一、概念農(nóng)用地的類型：耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等

二、耕地利用的特征①利用周期短②對自然條件要求嚴(yán)格（我國耕地僅占國土的13.7%）③集約利用程度高（在陸地上生產(chǎn)力僅次于熱帶雨林）④具有永續(xù)利用的功能三、耕地利用管理（一）保持耕地的供需平衡

耕地總量是指耕地面積總數(shù)和耕地質(zhì)量水平的統(tǒng)一體。保持耕地總量動態(tài)平衡，就是要確保省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少。耕地總量減少的，必須要在規(guī)定期限內(nèi)，開墾與所減少耕地的數(shù)量與質(zhì)量相當(dāng)?shù)母亍?/p>

耕地總量動態(tài)平衡應(yīng)是指包括耕地?cái)?shù)量、質(zhì)量以及農(nóng)業(yè)科技、資金和經(jīng)營管理等多元要素所決定的區(qū)域耕地綜合生產(chǎn)能力的平衡。耕地總量動態(tài)平衡可以從耕地的數(shù)量平衡、質(zhì)量平衡、需求平衡、區(qū)際平衡、生態(tài)平衡和時間平衡六個方面進(jìn)行闡述。（二）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度

①基本農(nóng)田是指根據(jù)一定時期人口和國民經(jīng)濟(jì)對農(nóng)產(chǎn)品的需求以及對建設(shè)用地的預(yù)測而長期不得占用的和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)規(guī)劃期內(nèi)不得占用的耕地。②劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地包括：經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；蔬菜生產(chǎn)基地；農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田；③基本農(nóng)田需要量的預(yù)測

a）人口的預(yù)測。

b）耕地需求量預(yù)測。

c）基本農(nóng)田需求量預(yù)測。

1）專家預(yù)測。

2）用地規(guī)律預(yù)測。

3）規(guī)劃綜合平衡預(yù)測?；巨r(nóng)田保護(hù)率：基本農(nóng)田保護(hù)條例第二章第九條規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地總面積的80%以上④我國基本農(nóng)田保護(hù)面臨三方面的問題：（a）經(jīng)濟(jì)、社會快速發(fā)展引起的土地供求矛盾。（b）退耕還林政策實(shí)施對基本農(nóng)田保護(hù)造成壓力。（c）農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來基本農(nóng)田利用方式、結(jié)構(gòu)和管理方式的變化。（三）提高耕地利用集約度，合理利用耕地，提高耕地質(zhì)量。

農(nóng)村土地集約利用按生產(chǎn)要素投入的構(gòu)成不同，可以分為勞動密集型土地集約利用、資金密集型土地集約利用和技術(shù)密集型土地集約利用。（四）大力開展土地整理

①土地整理定義國外城市土地整理定義:一群城市邊緣區(qū)的鄰近土地所有者,通過“股份參與”的形式,為項(xiàng)目的整體規(guī)劃提供他們的地塊;經(jīng)過規(guī)劃后,扣除公共用地部分,剩下的大部分土地按比例重新歸還給土地所有者。我國土地整理定義：在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用規(guī)劃或城市規(guī)劃所確定的目標(biāo)和用途，采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)手段，對土地利用狀況進(jìn)行綜合整治、調(diào)整改造，以提高土地利用率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境的過程。土地整理，主要包括城市土地整理和農(nóng)地整理。

②常見的土地整理工作:（1）進(jìn)行舊城改造盤活存量土地。這種土地整理方式多見于城鄉(xiāng)中位置較好的片區(qū)。（2）村莊改造。即通過統(tǒng)一規(guī)劃,引導(dǎo)農(nóng)村居民點(diǎn)適度集中,并對廢棄的農(nóng)村居民點(diǎn)進(jìn)行復(fù)墾。（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中。（4）土地開發(fā)復(fù)墾整治。如小流域治整、塌陷地復(fù)墾、廢棄地復(fù)墾、灘涂圍墾、四荒地開發(fā)等。（5）耕地整理。主要是中低產(chǎn)田土改良、完善渠系等,多由政府出資進(jìn)行。③農(nóng)地整理，也即在一定區(qū)域內(nèi)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律和技術(shù)手段，對田、水、路、林、村等綜合整治，調(diào)整土地關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)、生活條件，增加可利用土地面積，提高土地利用率和產(chǎn)出率。④農(nóng)地整理的主要內(nèi)容是:a)調(diào)整農(nóng)地結(jié)構(gòu),歸并零散地塊;b)平整土地,改良土壤;c)道路、溝渠等綜合建設(shè);d)歸并農(nóng)村居民點(diǎn);e)復(fù)墾廢棄土地;f)劃定地界、確定權(quán)屬;g)改善環(huán)境,維護(hù)生態(tài)平衡。⑤城市土地整理,把不規(guī)則、零散的地塊組合成規(guī)則的、整齊的地塊,使之符合城鎮(zhèn)土地規(guī)劃的要求。其最終目的使各方參與者都可以受益:土地所有者獲得價(jià)值總量更大的土地和環(huán)境更優(yōu)美、設(shè)施更配套、交通更便捷的社區(qū);政府減輕了財(cái)政負(fù)擔(dān)并可使城市用地的發(fā)展符合城市可持續(xù)發(fā)展的要求;土地承包商獲得了商業(yè)利潤或其他回報(bào)。整理后的規(guī)則用地學(xué)校、公園等保護(hù)用地街道居住建設(shè)用地土地規(guī)劃、管理和社區(qū)建設(shè)等土地所有城市邊緣區(qū)的零散農(nóng)用地塊主要整理對象整理前土地評價(jià)整理后土地評價(jià)和分配城市土地整理項(xiàng)目的簡要過程⑥土地整理的程序１．選擇土地整理區(qū)域。２．進(jìn)行土地整理規(guī)劃和設(shè)計(jì)。３．通過法律程序批準(zhǔn)土地整理實(shí)施。４．組織土地整理實(shí)施。５．宣布土地整理結(jié)束。⑦土地整理的效益地區(qū)增加土地面增加人均收益農(nóng)作物的增產(chǎn)土地利用率的增加勞動投入的減少生產(chǎn)成本的減少臺灣9.6%30%25%20%25%俄羅斯10.1%22%20%9.9%4.7%無錫4-10%15%

現(xiàn)階段我國土地開發(fā)和整理中問題

目前我國土地整理整體上還處在初級階段，大多數(shù)地區(qū)土地整理的最主要目標(biāo)仍是擴(kuò)大耕地?cái)?shù)量，尚未進(jìn)入主要以提高生活環(huán)境品質(zhì)和農(nóng)地生產(chǎn)質(zhì)量為主要目的的階段存在的問題主要表現(xiàn)在如下的幾個方面：

(1)思想認(rèn)識上存在偏差。

(2)大面積平整土地，對農(nóng)業(yè)生態(tài)帶來消極影響。

(3)農(nóng)田道路、水利設(shè)施建設(shè)中過多考慮經(jīng)濟(jì)性和耐用性，不利于農(nóng)田生態(tài)可持續(xù)。

(4)為了集約用地，增加耕地面積，采取千篇一律的合村并鎮(zhèn)，其實(shí)并不全都合理。⑧我國土地整理前景廣大1、耕地。在我國現(xiàn)有的１8.27億畝耕地中優(yōu)質(zhì)耕地較少,60%以上為中低產(chǎn)田。此外,受澇洼鹽堿、風(fēng)沙干旱、水土流失等障礙因素影響的約占１/３。2、非農(nóng)用地。我國的12億畝非農(nóng)用地在各大土地類型中數(shù)量不多,但問題很大。（五）建立耕地預(yù)景系統(tǒng)耕地預(yù)警：是指運(yùn)用一定的科學(xué)方法對耕地的未來狀態(tài)進(jìn)行預(yù)測,預(yù)報(bào)不正常狀態(tài)的時空范圍和危害程度,并提出防范措施的一種管理活動.與耕地預(yù)警相聯(lián)系的概念是排警.

耕地預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)成要素包括警情、警源、警兆、警度。（p180）

警情是指耕地利用過程的危機(jī)因素或極不正常的種種情況

警源是產(chǎn)生警情的根源.

警兆是警情爆發(fā)之前的預(yù)先征兆.

警度是指警情與警兆的嚴(yán)重程度,即“危險(xiǎn)點(diǎn)”或“危險(xiǎn)區(qū)”的危險(xiǎn)程度或強(qiáng)度,耕地警度通?？蓜澐譃闊o警、輕警、中警、重警、巨警若干等級.6.4

建設(shè)用地、未利用地開發(fā)利用管理6.4.1建設(shè)用地利用管理（一）、建設(shè)用地利用的特點(diǎn)（1）建設(shè)用地通常是指用于建造建筑物，構(gòu)筑物及其使用范圍的土地，它利用的是土地承載力。

（2）建設(shè)用地利用的特點(diǎn)

①建設(shè)用地的非生態(tài)性

②建設(shè)用地位置的特別重要性

③建設(shè)用地的高度集約性

④建設(shè)用地的穩(wěn)定性

⑤建設(shè)用地的擴(kuò)張性（3）當(dāng)前我國建設(shè)用地利用存在的問題

①大量圈地，濫設(shè)開發(fā)區(qū)。②市規(guī)劃與建設(shè)盲目求大。

③城鎮(zhèn)建設(shè)用地粗放、土地利用效率不高等。

(4)建設(shè)用地利用管理控制建設(shè)用地的規(guī)模大力提高建設(shè)用地集約利用程度保護(hù)和改善城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境、防止污染和其他公害實(shí)施有利于建設(shè)用地內(nèi)部挖潛的政策二、未利用地開發(fā)利用管理(一)、涵義與特點(diǎn)涵義:未利用地開發(fā)——指人類通過采取工程措施、生物措施和技術(shù)措等，使各種未利用土地資源投入經(jīng)營與利用，從而擴(kuò)大土地利用范圍，改善土地利用條件，提高土地利用效率。特點(diǎn)：

存在土地利用的障礙因素未利用土地開發(fā)必然代理生態(tài)環(huán)境的變化需要投入較多的資金和勞力土地開發(fā)具有經(jīng)營性的特點(diǎn)6.5

土地利用總體規(guī)劃

6.5.1土地利用總體規(guī)劃的特性和作用一、定義土地利用總體規(guī)劃是指人民政府依照法律規(guī)定在一定的規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對土地的需要，確定和調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、用地布局的總體戰(zhàn)略部署。

二、土地利用總體規(guī)劃的特性和作用

1、特性——綜合性、戰(zhàn)略性、長期性、控制性、權(quán)威性、動態(tài)性2、作用為充分、合理利用每一寸土地提供科學(xué)依據(jù)協(xié)調(diào)人地關(guān)系和各部門用地矛盾，加強(qiáng)土地利用管理有效促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展6.5.2土地利用總體規(guī)劃的體系和內(nèi)容我國目前的土地利用規(guī)劃按行政區(qū)劃分為全國、?。▍^(qū)）、市（地）、縣（市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級土地利用總體規(guī)劃。按總體規(guī)劃的作用分成3個層次：第一層次：國家與省級編制規(guī)劃綱要。著重研究土地利用戰(zhàn)略思路，制定土地利用方針、政策與目標(biāo)。（屬于戰(zhàn)略性、政策性規(guī)劃）

第二層次：市與縣級編制總體規(guī)劃。主要起到承上啟下、宏觀調(diào)控作用，規(guī)劃建設(shè)用地可有一定的空間和彈性。而市級總體規(guī)劃注重確定各縣土地利用方向，提出土地利用結(jié)構(gòu)的指導(dǎo)性指標(biāo)，縣級總體規(guī)劃注重土地利用分區(qū)。（管理型規(guī)劃）

第三層次：鄉(xiāng)鎮(zhèn)級編制詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃是具體落實(shí)的規(guī)劃，作為近期實(shí)施規(guī)劃的依據(jù)與手段，在上級總體規(guī)劃的控制下，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展需求從嚴(yán)控制規(guī)劃指標(biāo)，確定規(guī)劃布局，并在實(shí)施過程中不能隨意變動。（實(shí)施型規(guī)劃，規(guī)劃成果以規(guī)劃圖為主。為土地的用途管制提供直接的依據(jù)）6.5.3土地利用總體規(guī)劃的審批與實(shí)施一、土地利用總體規(guī)劃的審批①土地利用總體規(guī)劃實(shí)行分級審批。②省、自治區(qū)、直轄市的土地利用規(guī)劃，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。③省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。④上述規(guī)定以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。（二）土地利用總體規(guī)劃實(shí)施計(jì)劃實(shí)施計(jì)劃分成中期計(jì)劃和年度計(jì)劃⑴中期計(jì)劃的編制中期土地利用計(jì)劃年限一般為5年，它能對土地利用總體規(guī)劃的目標(biāo)和任務(wù)作出較詳細(xì)的核算，確定較詳細(xì)的計(jì)劃指標(biāo)，并為編制年度用地計(jì)劃提供依據(jù)，起到承上啟下的作用。

①根據(jù)5年內(nèi)人口變化趨勢，預(yù)測糧棉等主要農(nóng)產(chǎn)品總需求量需求量=總?cè)丝凇寥司鶚?biāo)準(zhǔn)占有量人均標(biāo)準(zhǔn)占有量根據(jù)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)水平和科學(xué)的食物結(jié)構(gòu)測定②預(yù)測計(jì)劃期主要糧食，經(jīng)濟(jì)作物單產(chǎn)和耕地復(fù)種指數(shù)，控制基本農(nóng)田需求總量糧食播種面積=糧食總需求量/糧食單產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作物播種面積=經(jīng)濟(jì)作物總需求量/經(jīng)濟(jì)作物單產(chǎn)耕地控制面積=（糧食播種面積＋經(jīng)濟(jì)作物播種面積）/復(fù)種指數(shù)③對比分析計(jì)算結(jié)果

a)耕地控制面積接近現(xiàn)有耕地面積時，從緊安排建設(shè)用地。

b)現(xiàn)有耕地面積較大時，可適當(dāng)多安排一些建設(shè)用地。④預(yù)測5年內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展對建設(shè)用地的需求

a)對重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)5年計(jì)劃要求和建設(shè)用地定額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行用地測算

b)對國有及集體工礦企業(yè)和社會公益事業(yè)用地，可根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，應(yīng)用用地產(chǎn)值指標(biāo)進(jìn)行測定

c)農(nóng)業(yè)建設(shè)用地面積，根據(jù)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和農(nóng)業(yè)社會主義精神文明建設(shè)的要求確定。

d)對農(nóng)村個人建房用地，則根據(jù)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)狀況和房屋翻造更新頻率加以預(yù)測。

e)建設(shè)用地供需平衡總供應(yīng)量與總供應(yīng)量之間的平衡建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域分布與土地資源狀況的平衡⑵土地利用年度計(jì)劃①土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)體系a)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地計(jì)劃指標(biāo)b)農(nóng)業(yè)建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)c)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)d)土地開發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)②土地利用年度計(jì)劃編制

a)國家建設(shè)用地年度計(jì)劃的編制方法系數(shù)法：計(jì)劃演算法(根據(jù)具體事實(shí)項(xiàng)目計(jì)算土地的需求量)b)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體建設(shè)用地計(jì)劃編制方法因素分析法（根據(jù)不同領(lǐng)域?qū)ν恋匦枨笏刂频囊蛩赜?jì)算土地需求）計(jì)劃演算法

c)農(nóng)村個人建房用地計(jì)劃的編制方法因素分析法。耕地面積控制法。6.6土地用途管制

6.6.1土地用途管制的內(nèi)涵和目標(biāo)一、含義土地用途管制指國家為了保證土地資源的合理利用，通過編制土地利用規(guī)劃，依法劃定土地用途分區(qū)，確定土地利用限制條件，實(shí)行用途變更許可的一項(xiàng)強(qiáng)制性管理制度。二、實(shí)施土地用途管制的必要性（1）土地用途管制是一種比較先進(jìn)的土地資源管理制度（2）土地用途管制可以解決我國分級限額審批的弊端

三、土地用途管制的目標(biāo)①土地利用整體效率最大化②協(xié)調(diào)“吃飯”與“建設(shè)”的矛盾③消除土地利用中不利的外部性影響，保護(hù)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)土地的可持續(xù)利