某溫泉旅游度假地開發(fā)項目工程可行性研究報告

1某溫泉旅游度假地開發(fā)工程工程可行性爭論報告第一章工程根本狀況**鎮(zhèn)建設時間：XX162530萬元二、可研報告編制工作依據(jù)1、**市人民政府：《**市國民經(jīng)濟和社會“十一五”進展規(guī)劃》；2、**市人民政府：《**市城市總體規(guī)劃》；3、**市人民政府：《**市旅游進展總體規(guī)劃》；4、****5、**市旅游局：《遼河三角洲濕地旅游開發(fā)規(guī)劃》；6、《**市旅游業(yè)進展總體規(guī)劃》(2023—2023)；7、《中華人民共和國環(huán)境保護法》全國人民代表大會常務委員會；8、《中華人民共和國森林法》全國人民代表大會常務委員會；9、《中華人民共和國水法》全國人民代表大會常務委員會；10、《中華人民共和國水污染防治法》全國人民代表大會常務委員會；11、《中華人民共和國野生動物保護法》全國人民代表大會常務委員會；12、《中華人民共和國土地治理法》全國人民代表大會常務委員會；1314、《中華人民共和國植物保護條例》中華人民共和國國務院；15、《中國旅游業(yè)進展“十五”打算及年遠景目標綱要》國家旅游局。

20232023三、爭論工作結論生態(tài)效益方面，某溫泉旅游度假地開發(fā)工程工果，雖然工程建設占用局部土地，但整個工程建設以生態(tài)環(huán)保為前提，工程設計建設承受環(huán)保材料與技術，不會對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生較大負面影響。溫泉生態(tài)旅游度假城開發(fā)將促進現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)構造的調整，轉變傳統(tǒng)生產(chǎn)方式，保護生物多樣性及生活條件，實現(xiàn)生態(tài)平衡。溫泉生態(tài)旅游度假提升有直接的促進作用。社會效益方面，對游客、居民、社會、政府、投資企業(yè)都將產(chǎn)生**山溫泉生態(tài)旅游城為城鄉(xiāng)居民供給生態(tài)休閑旅游場所，滿足人們回歸自然、養(yǎng)生休閑的需求。溫泉生態(tài)旅游度假城建設可使**的濕地和溫泉等旅游資源得到充分利用，可豐富*濕地旅游產(chǎn)品體系，可提高**濕地旅游知名度，加快產(chǎn)業(yè)結構調整，加快提高社會主義精神文明建設水平。經(jīng)濟效益方面，規(guī)劃建設旅游工程財務指標說明該工程具有較強的盈利力氣，且風險都在可控的范圍內。通過對生態(tài)效益、社會效益和經(jīng)濟效益的綜合評價，無論從經(jīng)濟效益、生態(tài)效益、生態(tài)效益、社會效益上來看，此工程都是可行的，對**旅游進展具有重要的推動作用。其次章工程背景分析成為度假旅游的主要類型之一。世界溫泉旅游地幾乎與旅游業(yè)興起于同一時期，其進展歷史大致經(jīng)受了溫泉資源的原始利用、spaspa功能的轉化與衰落、溫泉旅游地的復興與進展四個階段。溫泉旅游地在地域上發(fā)源于歐洲，在北美得到進展，在亞洲特別是日本到達空前的富強。溫泉地的旅游功能經(jīng)受了溫泉的原始利用階段、以醫(yī)療為主導的spa進展階段、以旅游者也從起初的上流社會和特別群體為主向群眾化轉變。我國溫泉利用雖然已有數(shù)千年歷史，但溫泉旅游的進展卻只有數(shù)十年過程，分別經(jīng)受了溫泉資源的原始利用、溫泉療養(yǎng)院到溫泉旅游度假區(qū)的進展階段。第一代〔洗浴〕——〔療養(yǎng)〕——第三代〔戲水〕——第四代〔多元化〕37〔區(qū)〕經(jīng)營工程雷同，不留意旅游環(huán)境的營造。近年來，溫泉經(jīng)濟日漸興起，溫泉旅游開發(fā)的熱潮也漸漸在全國形成，以露天溫泉為特色的第三代溫泉產(chǎn)品較為普遍，旅游功能由單純養(yǎng)等多種功能，旅游者也從特別的群體向群眾化進展，形成了同時進展康體旅游、消遣旅游、體育旅游、商務旅游、會議旅游、旅游地產(chǎn)等多消遣、休閑、度假轉換。遼寧溫泉利用歷史悠久，如鞍山的湯崗子溫泉是中國第一座溫泉療養(yǎng)院，但將溫泉用于休閑旅游進開放發(fā)利用的時間較晚。隨著溫泉2023島6市不約而同地亮出了溫泉旅游的招牌，期望用溫泉旅游來彌補遼+澡堂子”或“溫泉酒店集合體”的初級開發(fā)模式，并未將休閑、度假、旅游著名的有鞍山湯崗子溫泉、丹東五龍背溫泉、營口熊岳溫泉等。遼寧內各旅行社也未將其作為遼寧旅游主要景點向游客推出。在這種背景下，**溫泉旅游開發(fā)具有相當?shù)暮蟀l(fā)優(yōu)勢，與濕地生態(tài)資源相結合，可以打造出溫泉旅游品牌。**擁有豐富的地熱和溫泉資源，主要隱蔽在館陶組及下第三系、規(guī)?；拈_發(fā)。**豐富的溫泉資源，交通區(qū)位也具有相對優(yōu)勢，在確定程度上有利于溫泉旅游業(yè)的進展，但**溫泉旅游起步比較晚，開發(fā)層次比較低，始終沒有進展起來，下一步開發(fā)要重點加強資源整合和提檔升級。二、**市進展?jié)竦販厝糜蔚谋匾浴惨弧硿厝糜问袌龅木薮笮枨?023年，國際溫泉療養(yǎng)協(xié)會〔ISPA〕行業(yè)調查爭論顯示，中國溫進展。在這樣的進展形勢下，溫泉旅游將會成為休閑旅游市場的亮點。**市處于北京、天津、沈陽組成的三角地中心，三地的經(jīng)濟進展和**市供給了大量的生態(tài)休閑旅游者。2023年，**市全年接待國內外旅游者765萬人次，比上年增長67.3%。其76067.4%5.3萬人次，增長55.8%。全年旅游總收入52.7億元，比上年增長69.9%。其中，5169.9%2324萬美元，增長71.0%。**擁有豐富的、特色的濕地溫泉資源，其旅游開發(fā)潛力和市場需求巨大。〔二〕大多數(shù)比例，休閑度假、生態(tài)養(yǎng)生市場的富強必定會引發(fā)對濕地溫泉旅游的需求，濕地溫泉城作為接待休閑型游客的重要設施，將起到重要的作用。另外，**市旅游市場存在著“游客停留時間短，滿足度低，休閑游樂性低、工程單一”等問題，這一問題是**旅游業(yè)進展的瓶頸。從滿足需求和消退瓶頸兩個角度來看，**市進展?jié)竦販厝糜萎a(chǎn)業(yè)是格外必要的。比照溫泉旅游市場的蓬勃進展，**濕地溫泉尚處于待開發(fā)狀態(tài)。無法滿足市場需求，無法激活現(xiàn)有景區(qū)和優(yōu)勢資源的休閑功能，所以，濕地溫泉城的建設，是**市建設休閑城市的重要戰(zhàn)略舉措，是調整現(xiàn)有市場構造的有效手段，實現(xiàn)產(chǎn)品-資源-市場的有效對接。〔三〕****三大特色資源，開發(fā)濕地溫泉旅游工程，旅游進展依托雄厚，能夠實現(xiàn)景區(qū)的功能互補，以及客源的共創(chuàng)和共享，有望成為區(qū)域內大型聯(lián)動景區(qū)，成為**市旅游業(yè)進展的帶動和示范工程。第三章工程開發(fā)支撐要素一、自然條件與資源狀況遼河三角洲紅海灘景區(qū)。在遼河入海口兩側，寬1500米、綿延上百里的海灘上，生長著大片的堿蓬草。這種草本植物極耐鹽堿，每年五月自海灘上長出后，歷經(jīng)潮汐變化，在海水浸泡和陽光照耀的反復作之謎，具有極高賞識價值和驚異魅力。鼎翔風景區(qū)位于遼河下游，區(qū)域擁有良好的濕地自然景觀資源，如植被、鳥類棲息地、水系等，接近濕地核心保護區(qū)，擁有亞洲第一大葦田，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。**紅海灘濕地〔趙圈河鄉(xiāng)〕已開采出優(yōu)質溫泉資源，距地表約1800米，水質優(yōu)良，42度，出水量大〔4000立方米/小時〕。溫泉中富含多種有益安康的微性支氣管炎、痛風、神經(jīng)衰弱、失眠、各種神經(jīng)痛、末梢神經(jīng)炎、蕁麻疹、凍瘡等病癥，對心律和血壓的調整更能起到立竿見影的療效！此外功能，調整神經(jīng)細胞和內分泌〔荷爾蒙〕腺活動；此外，鎂對神經(jīng)系統(tǒng)具有冷靜的成效，鈉對肌肉收縮有重要作用；碘、鎂還有輕度降壓作用。近年來爭論還覺察，溫泉浴能夠促進機體的免疫功能，調整植物神經(jīng)系統(tǒng)，所以還有確定的保健和延年益壽作用。二、經(jīng)濟條件與旅游進展狀況〔一〕**市經(jīng)濟概況在中國東部沿海經(jīng)濟進展最為快速的珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海經(jīng)濟圈中，**處于環(huán)渤海經(jīng)濟圈。**1984,已經(jīng)成為2023553.6億元，三次產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為10.2%、72.0%和17.8%，全市戶籍總人口128.2萬人。但是，與東北老工業(yè)基地的其他資源型工業(yè)城市一樣， **市國民經(jīng)濟賴以生存和進展的油氣資源儲量及開采量已經(jīng)出現(xiàn)明顯枯竭的趨勢，面臨著格外急迫的經(jīng)濟構造調整和進展接續(xù)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略任務。溫泉正在形成為一個產(chǎn)業(yè)，同時也正在整合休閑產(chǎn)業(yè)。溫泉休閑，在當前中國多元休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)中，已經(jīng)成為休閑中的龍頭，并帶動區(qū)域休閑旅游全面進展。對于整個**效勞業(yè)來說，溫泉產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)是全市效勞業(yè)中的龍頭帶動產(chǎn)業(yè)?！捕碀竦厣鷳B(tài)旅游進展概況世界罕見的紅海灘，全球500佳之一的西安生態(tài)養(yǎng)殖場，雙臺子河口國家自然保護區(qū)，雙臺河口國際重要濕地等世界級濕地旅游資源。從旅游資源的性質來看，**擁有的旅游資源為國內外濕地生態(tài)旅游者進展休閑、度假群眾旅游和科普、科考專項旅游供給了必要的根底和條件。經(jīng)過幾年的建設，已建成葦海觀鶴園、濕地公園、紅海灘碼頭三處景外，在風景區(qū)周邊還相繼建成了**知青總部、農家客棧等幾個效勞性1002023年4.5萬人，2023年6.5萬人，2023年8萬人，2023年11萬人，2023152023年紅海灘風景區(qū)被國家旅游局評為AAAA級風景區(qū)。趙的景區(qū)進展根底。〔三〕交通條件560km150km,260km。交通格外便利，溝海鐵路〔溝幫子—海城〕、京沈高速大路〔北京—沈陽〕、盤海營高速公路〔**—海城—營口〕都經(jīng)過鄉(xiāng)域北緣，305國道在區(qū)域東側通過。這里的水上交通也格外興盛，距離年吞吐量60萬噸的**45km型港口。三、工程進展優(yōu)勢〔一〕獨特的市場賣點**獨特的自然環(huán)境、貴重的濕地生態(tài)、豐富的礦物溫泉及獨特的生態(tài)文化，為濕地溫泉旅游供給了優(yōu)厚的條件。溫泉旅游在我國剛剛進入進展階段，是一個格外有前途、布滿潛力和機遇的方向。**市所在的環(huán)渤海經(jīng)濟圈，是這一政策的發(fā)源地和試驗田，“第一桶金”這一市場先機是本工程最大的優(yōu)勢，必將使**市成為濕地溫泉開發(fā)方面的示范點，成為**旅游業(yè)的獨特賣點?！捕迟Y源的比較優(yōu)勢與周邊縣市相比，**市的旅游資源具備很強的“休閑性”，完全符合現(xiàn)代旅游業(yè)的“ 3N”〔Nature、Nostalgic、Nirvana〕要素。紅海灘、鶴鄉(xiāng)、葦海，具有較強的開發(fā)潛力。建設溫9旅游向休閑度假旅游轉變的市場變革中贏得先機?！踩痴块T的大力支持作為東北老工業(yè)基地的資源型工業(yè)**市面臨著日益嚴峻的資源枯竭問題，因而必需通過培育和建立接續(xù)產(chǎn)業(yè)全“振興東北老工業(yè)基地”的宏大號召，**市提出五大接續(xù)產(chǎn)業(yè)，其中，旅游是接續(xù)產(chǎn)業(yè)的重中之重。作為“旅游城市營銷行動打算”的一個重要戰(zhàn)略步驟，**市溫泉生態(tài)旅游度假城的建設受到了市級各部門的大力支持，這是本工程得以推動的重要保障。第四章市場環(huán)境分析一、國內溫泉市場概況雖然各溫泉旅游地的客源市場、游客行為和生命周期具有不同的特征，但品，其市場和產(chǎn)品特征具有一定的規(guī)律，據(jù)有關問卷調查結果顯示：190％的國內游客來自一級客源市場和二級客源市場，近80％的游客集中在4小時交通半徑范圍內的區(qū)域。溫泉旅游地旅游市場淡旺季受氣候和節(jié)假日的影響變化大，一般而言，春冬嚴寒季節(jié)和重大節(jié)假日所溫泉旅游產(chǎn)品的消費者近60％是月收入2023元以上的高收入階層。2、游客行為露天溫泉特色、整體環(huán)境、溫泉醫(yī)療功能是影響游客決策行為的11旅游地類型。觀光度假是游客出游的主要目的，其中又以觀光為主，度假為輔。大約30%的國內游客是單位組織而來， 是游客出口碑是影響游客決策行為的主要因素，游客是首次出游客人，受市場信息影響大。

70%的3、生命周期以單一的客房式度假旅游為特點的第一、二代溫泉旅游產(chǎn)品競爭力差，可替代性強，生命周期短，目前大多已經(jīng)進入消亡期。以露天溫期，必需在強化溫泉旅游文化特色的同時，不斷更工程。以文化和休閑消遣為特色的第四代產(chǎn)品漸漸深入人心，進展?jié)摿Υ?。二?*市場環(huán)境分析〔一〕區(qū)域旅游市場現(xiàn)狀近年來**旅游景觀建設和旅游線路整合力度加大，對游客的吸引力增加。2023年，**760多萬人，入境游客突破5萬人次。**2023-2023年旅游統(tǒng)計主要指標比照表時間國內旅國內旅游入境旅旅游外旅游總游人數(shù)收入〔億游人數(shù)收入〔億游者匯收入收入〔億12次〕次〕元〕2023159.810.10.5288.110.342023197.512.50.9478.712.9202326015.751.472316.35202351229.933.1127530.92023760515.3232452.7〔萬人元〕〔萬人〔萬美元〕資料來源：〔萬人元〕〔萬人〔萬美元〕資料來源：**市旅游局旅游接待人數(shù)和旅游綜合收入實現(xiàn)高速增長?！笆弧秉S金周，全市接待國內外游客 134.8萬人次，旅游收入5.46265%旅游業(yè)關聯(lián)帶動作用突顯。 2023年“^一”黃金周，全市接待游客增多，過夜游客大幅度增加，住宿、餐飲、交通客運三興盛，興隆臺區(qū)旅游飯店住宿率比上年同期提高 25%以上，市區(qū)主要賓館2日至5日入住率達90%以上,1日至7日入住率達85%;相關旅游餐飲也有明顯的同比增長；旅游客運格外繁忙，車輛客運比去年同期增加

18%〔二〕**游客調查分析依據(jù)《?**旅?客源市場地域構成游的游客的消費行為具有以下特征。1、旅游客源增長特征分析**19955.132023260萬人次，平均增長率高達61%。2023年接待旅游者512萬人次，旅游總收入完成30.95億元人民幣，分別比20239790%相當于全市GDP6%,占第三產(chǎn)業(yè)增加值的38％。由于在旅游業(yè)初始進展階段，即目的地生命周期的介紹期，旅游者接待人數(shù)基數(shù)較小，在**市2023年－2023年旅游接待人數(shù)和旅游收入2、客源市場地域構造特征分析**市2023年接待旅游者512萬人次，其中**市的居民占40%，沈陽地區(qū)占22%，京津地區(qū)的占18%，其他地方的旅游者占20%。這一旅游者構成比例說明， **市的居民仍是本區(qū)域的主要客源市場。國內旅游客源在將來**市旅游進展中仍將長期3、旅游動機與消費行為特征分析據(jù)**市2023年抽樣調查，旅游者來盤旅游動機按比重排列依次為：探親訪友、休閑觀光度假、商務、會議、文化科技體育溝通、安康療養(yǎng)、宗教朝拜及其他。**市現(xiàn)有市場影響力較高的旅游產(chǎn)品和旅游**較短，這與目前休閑、度假、商務、會議等高檔次設施空白，工程單一等有關。**市2023年－2023年消費行為比照〔四〕旅游者的人口學特征分析1、年齡構成不同年齡旅游者受可自由支配的時間和閑暇時間以及歲和15-24歲，其次分別為19.43%和4.57%，而14歲以下和65歲以上的游客比重很小，這與我國大局部旅游區(qū)旅游市場年齡構造相似。**市國內旅游者年齡構成2、職業(yè)構成不同職業(yè)旅游者的收入水平、閑暇時間、受教育程度有差異，旅游欲望和旅游需求偏好也不一樣 **市旅游者在職業(yè)構成上呈現(xiàn)出多樣化特征。調查覺察私營業(yè)主所占比重最大，達20.94%，其次為農民和公務員。值得留意的是農民群體旅游者已成為一個興的群體，到達 12.57%。**市國內旅游者職業(yè)組成公公私公離休企事專業(yè)職工軍教學農民務營司退休業(yè)管其技術/、業(yè)人人師生員業(yè)職人員理人人員它主員員比重10.20.14.6.8 12.53.2 7.92.18.92.16.84.2(%591)3、收入構成調查結果說明，**市旅游者在收入構成上以收入 1000元/1000-1999元/月兩個收入組所占的比重最大，兩者共占72.49%。**市國內旅游者以中等收入者為主，旅游產(chǎn)品開發(fā)和旅游住宿設施建設初期，要考慮到旅游者的消費力量，應以效勞于寬闊中等收月收入〔元〕月收入〔元〕比重〔％〕31.7540.7413.768.994.7610001000-12023-23000-45000以下999999999以上第五章建設設想與主要內容—、總體設想樂觀照看**政府進展?jié)竦匦蓍e之都、打造北方休閑城市戰(zhàn)略的實施，利用自然濕地的生態(tài)特征，以濱海濕地生態(tài)環(huán)境為特色，結合溫泉養(yǎng)生的形式，建設具有國際水平的溫泉生態(tài)旅游度假城。充分發(fā)揮**市濕地旅游的市場資源，針對目前溫泉旅游市場現(xiàn)狀建設標準化、精巧化的濕地溫泉生態(tài)休閑養(yǎng)生基地。二、建設內容〔一〕白金五星級溫泉生態(tài)大酒店位于繞陽河與遼河交匯處，東、南面正對保護區(qū)，西距鳥語林4公里、西北面距葦海蟹灘4公里。會議中心建筑群承受歐陸風情建筑，層高限定不超過 4層。配套露天花園、50000平米。養(yǎng)為特色的綜合性生態(tài)酒店。重點建設以下主要工程內容。餐飲消遣中心：餐飲中心面積為3000平米，分中、西、日三種餐式。1300會議廳，兩個小型會議室，分別能容納30人和50人。會議中心設置單獨的建筑，使會議廳內景觀四周通透。另設6000平米展覽廳?！?〕高級會所：建筑層高限制為三層，建筑面積 2023平米左右。會所配套露天花園、室外泳池等。設有單獨的室內溫泉區(qū)，和餐飲設施?！?〕灘泥等等，把療養(yǎng)、保健、養(yǎng)生等時尚消費與濕地環(huán)境相結合，開發(fā)濕地養(yǎng)生系列產(chǎn)品。溫泉中心：建筑設計創(chuàng)，將溫泉池掩蓋于巨大的玻璃罩溫泉館內遍布熱帶植物，再造熱帶雨林綠色奇觀。室內可設置30至50個泡浴池，其中包括：藥浴池、香米浴粥池、花瓣池、水果池、親親魚SPA養(yǎng)生中心：以**濕地礦物溫泉和蘆葦?shù)戎兴帪榛鵖PASPA等。海泥瘦身、美容中心：以濕地礦物泥美膚、瘦身、濕地趣味泥浴療養(yǎng)中心：**灘涂海泥中含有的多種對人體有益的維生素、氨基酸、礦物質和微量元素，充分利用其具有保健、護膚、殺菌等的成效，結合泥上玩耍，增加其趣味性和參與性，開展趣味又好玩且穎的康體消遣工程。濕地溫泉水上瑜伽館：充分利用溫泉資源，開拓瑜伽專用池，聘請專業(yè)瑜伽教練，成立瑜伽健身會所，推廣溫泉瑜伽。有溫泉作為載體，濕地環(huán)境為依托，水上瑜伽可以一年四季開展。溫泉水上瑜伽人健身，但溫泉的水溫不能太熱。將溫泉與濕地環(huán)境與瑜伽相結合，讓游客的身心一起得到深層凈化?！捕硿厝嘣’燄B(yǎng)中心溫泉館：景區(qū)溫泉是稀缺資源，應著重針對較高端消費而打造。親親魚療池、古井溫泉池、兒童戲水池等等。生態(tài)水療館：以**濕地礦物溫泉和蘆葦?shù)戎兴帪楦?，結合中醫(yī)針灸、推拿、按摩等形成特色生態(tài)水療。如：泰式磁療SPA浴鹽按SPA等。合中醫(yī)推拿、按摩，推出濕地海泥美膚瘦身工程。**濕地環(huán)境為依托，水上瑜伽可以一年四季開展。溫泉水上瑜伽比任何瑜伽都更有利于健身、減肥和療養(yǎng)身心。水上瑜伽特別適合老年人健身，心一起得到深層凈化?！踩陈糜谓哟谥行挠慰托谥行模赫嫉?000平方米，在建筑外觀上與周圍景觀協(xié)調，在功能上集游客接待、旅游信息效勞、旅游購物、緊急醫(yī)療救助等于一體。2500200車位，在景觀和功能設施承受環(huán)保技能技術，承受綠色植物作為隔離帶，削減噪音和空氣污染。第六章投資估算與效益分析一、投資估算〔一〕投資估算依據(jù)1、2023年《全國統(tǒng)一建筑市政府預算定額遼寧省單位估價表》2、2023年《全國統(tǒng)一安裝市政工程預算定額遼寧省單位估價表》3、工程規(guī)劃設計方案及說明4、用地性質及土地出讓金標準5、**市建筑工程實際造價參考資料〔二〕建設投資估算工程受市場條件、資源條件、地理區(qū)位、規(guī)劃設計要求和企業(yè)操其估算參照同等條件相近案例進展估算，確定投資額度。**溫泉生態(tài)旅游度假城工程總建設投資總額估算181283萬元。其中：溫泉生態(tài)旅游度假城主要工程造價 163530萬元，包括濕地溫泉大酒店152500萬元，旅游接待效勞中心1000萬元，溫泉泥浴療養(yǎng)中心10030萬元；5026萬元；工程建設其它費用8377萬元；350萬元；工程估算說明：旅游配套效勞設施包括道路整修、水電供給、環(huán)衛(wèi)設施、安全防護、景觀綠化等內容。前期費中各項內容依據(jù)國家標準及實際狀況確定。工程建設其它費用按行業(yè)通行標準及實際狀況取值。350萬元，實行分期投入原則。序號工程費率金額〔萬元〕工程工程根底造價序號工程費率金額〔萬元〕工程工程根底造價1675301主要工程建設旅游配套效勞設0163530—-2施前期費三工程建設其它費03.00%5.00%四營銷宣傳費400050268377350六六投資總額181283七鋪底流淌資金20%36257二、資金籌措建立旅游開發(fā)融資平臺，進展多渠道融通資金。1、自籌資金樂觀爭取國家和各級政府的環(huán)保、生態(tài)改造、城鎮(zhèn)建設等相關資金投入。將所建設工程納入各級政府的進展規(guī)劃之中，在根底設施、綠化、生態(tài)治理、環(huán)境保護等方面得到各級政府支持。72513萬元，占總投資40%2、銀行貸款樂觀在爭取銀行信貸資金，以現(xiàn)有根底設施做抵押。由于旅游開發(fā)周期長，貸款利息負擔重，因此將樂觀爭取優(yōu)待的信貸資金，削減純商業(yè)貸款。7251340%3、當?shù)卣С稚暾埉數(shù)卣С郑?625720%三、效益分析旅游接待收益由休閑消遣、住宿費、餐飲消費、旅游商品利潤等22組成。其中休閑消遣和住宿是核心與主導，其余工程依附于住宿接待力氣。在測算時確定平均接待人次及平均消費水平，進一步測算其收益。收益測算分式：Y=RxJxT式中：丫——年收益量R――平均接待人次J——淡旺季平均價格T――全年經(jīng)營天數(shù)溫泉酒店溫泉酒店總投資152500年均經(jīng)營收入平均人平均年均天年均收入次消費數(shù)〔人次〕〔元/〔天〕〔萬元〕人*天〕300070024050400050400年均經(jīng)營本錢年均收比率金額及營業(yè)稅入23〔萬元〕〔萬元〕504000.251260000012600折舊總投資比率折舊金額〔萬元〕〔萬元〕1525000.057625007625營業(yè)所得稅總收入比率稅額〔萬元〕〔萬元〕504000.2512600年均凈利潤175750投資利潤率12%投資利稅率8%投資回收期8.7泥療中心總投資10030年均經(jīng)營收入平均人平均年均天年均收入次消費 數(shù)〔人次〕〔元/ 〔天〕人*〔萬元〕天〕1000150 240360003600年均經(jīng)營本錢年均收比率金額及營業(yè)稅入〔萬元〕〔萬元〕36000.25900000900折舊總投資比率折舊金額〔萬元〕〔萬元〕100300.05501.500501.5營業(yè)所得稅總收入比率稅額〔萬元〕36000.25〔萬元〕9000年均凈利潤年均凈利潤1298.5投資利潤率13%投資利稅率9%投資回收期7.7四、風險分析與把握〔一〕環(huán)境風險1、風險分析生態(tài)及溫泉休閑旅游是一種高度依靠區(qū)域資源和環(huán)境的旅游形態(tài)重要的因素。隨著城市進展與產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，內部和外部環(huán)境都在不斷變化，存在著周邊環(huán)境遭破壞的風險。2、風險把握對策嚴格保護工程區(qū)域內的生態(tài)環(huán)境，防止環(huán)境污染。協(xié)調相關產(chǎn)業(yè)部門，聯(lián)合周邊地區(qū)加強生態(tài)保護，完善軟硬件配套設施，加強對游客和員工的環(huán)保教育，制定針對性的環(huán)保制度?！捕痴唢L險1、風險分析礦產(chǎn)、文化、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)、社會治安等等領域及行業(yè)，牽涉的各級部門多，存在確定的政策風險；同時，鑒于現(xiàn)階段溫泉及生態(tài)旅游國內的進展狀況，生態(tài)及溫泉旅游的開展得力于當?shù)卣块T的引導，因此，在實際操作過程中，具有確定的政府指導性，市場作用弱化，經(jīng)營存在風險。2、風險把握對策對工程進展進一步充分論證，建立快捷有效的信息收集和反響機制，綜合考慮各種狀況的概率，安排好各個環(huán)節(jié)的人員、資金等事宜，做好應對；在政府引導、政策支持的背景下，充分發(fā)揮市場作用，運用市場手段進展運營?！踩尺\營風險1、風險分析濕地休閑旅游在國內還處于初步階段，濕地溫泉城建2、風險把握對策借鑒國外成熟的溫泉旅游工程建設和治理閱歷，**引進其他相關行業(yè)治理人才并樂觀培育自己的治理人才、經(jīng)營人才。〔四〕投資風險1、風險分析旅游開發(fā)較為簡潔，涵蓋的內容包括旅游經(jīng)營權、土地政策、生態(tài)環(huán)保規(guī)定等，所涉及的環(huán)節(jié)多，如規(guī)劃、融資、物業(yè)開發(fā)銷售〔租賃〕、景觀打造等，牽涉的部門多，存在確定的投資政策風險。另外國家政策變化，法律修訂，都將對工程開發(fā)建設與生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)目開發(fā)雖然經(jīng)過嚴格的論證，但在實施過程中，仍會受到不行預見因工程經(jīng)營建設過程，在短期內要有一個調整、適應過程，具有確定的風險因素。2、風險把握對策第七章環(huán)境影響與生態(tài)效益旅游環(huán)境是旅游業(yè)存在和進展的外部必要條件，濕地溫泉旅游必需重視其開發(fā)對于旅游環(huán)境的影響。由于目前**溫泉旅游還處于剛剛起步的階段，旅游者會在奇異心的驅使下患，同時也對目的地的生態(tài)環(huán)境造成污染，尤其是對**市珍稀的濕地資源。因此，對于**市的濕地溫泉城建設，需要重點考慮其對自然環(huán)一、溫泉生態(tài)旅游度假城建設對環(huán)境產(chǎn)生的影響〔一〕對濕地環(huán)境的影響水和植被是濕地環(huán)境最核心的組成局部。游客數(shù)量的增加，為區(qū)域自然環(huán)境帶來了很大的壓力，其中包括固體廢棄物、生活污水及汽車尾氣排放，對人體安康和植被生長均有不同的危害。首先，工程前期建設時，由于修建一些固定或臨時性的建筑，加上一些關心設施的修建〔道路、消遣設施等〕，受占地、施工噪聲、煙氣和揚塵以及施工燈光影響，鳥類的棲息、覓食和活動的范圍將受到影和數(shù)量的影響很小。其次，對濕地植被，尤其是遼河三角洲貴重的翅堿蓬物種產(chǎn)生影響。紅海灘是由一種野生的鹽堿菜〔學名翅堿蓬草〕構成，在**沿海灘涂的翅堿蓬草，是由于獨特的生存環(huán)境而變紅變紫，這種2023重了潮水的含鹽度，曾經(jīng)發(fā)生過翅堿蓬大面積死亡的現(xiàn)象。工程建設，的水體造成污染。〔二〕水體污染問題溫泉生態(tài)旅游度假城開發(fā)過程中可能對地下化學物質。而常見的污染物質主要來自生活污水和廢水中的有機物。溫泉旅游可能產(chǎn)生的污染物主要有：1、有機需氧廢水：主要來自于生活污水和糞便。被污染的水體處于厭氧狀態(tài)使魚類、水生植物死亡。2、病原體：主要來自于生活污水和醫(yī)療廢水。引起疾病的細菌、病毒污染水體，威逼水生生物的生存環(huán)境。3物是有毒的，有些甚至在低濃度時也是有毒的。〔三〕噪聲污染問題交通工具帶來的交通噪聲集中廣、功率大，的交通噪聲比較敏感，會消滅血壓上升、心率加快、肌肉收縮等反響，高，還會有興奮、緊急、愁悶、失眠、恐驚等精神病學反響。除了汽車噪聲污染外，還有休閑活動開展過程中的噪聲。這些噪聲主要來源于運動器械、消遣休閑噪聲等 ， 如影院、購物場所等，一樣使人難以忍受，并可能引發(fā)更深一層的社會問題，增加與當?shù)鼐用竦臎_突?！菜摹持饕h(huán)境影響識別環(huán)境影響因素識別與分析環(huán)境要素環(huán)境要素環(huán)境影響因素識別與分析影響性質、施工期聲環(huán)境短期、不利、可逆推土機、平地機等施工機械造成的突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源會對四周居民產(chǎn)生影響。地表水環(huán)境短期、不利、可逆水及施工本身所產(chǎn)生的水環(huán)境影響環(huán)境空氣短期、不利、可逆行駛二次揚塵。固體廢物固體廢物工程建設期產(chǎn)生的固體廢物短期、不利、可逆工人員生活垃圾等。社會環(huán)境 施工會對四周居民產(chǎn)生一定沿線交通產(chǎn)生影響。

短期、不利、可逆二、運營期環(huán)境空氣 大量汽車涌入將產(chǎn)生汽車尾NO、CO等。聲環(huán)境大量汽車涌入將產(chǎn)生噪聲、路擁堵程度等因素有關。地表水環(huán)境 生活廢水、汽車效勞廢水等社會環(huán)境 促進所在區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，提升所在區(qū)域的綠化水平和

長期、不利、可逆長期、不利、可逆長期、不利、可逆長期、有利形象。二、濕地生態(tài)保護建設〔一〕水污染治理33通過截污、凈水、生物吸附水等根本措施，以降低水體污染物輸入，改善水質，提高水體透光率。嚴格把握污染源，工程區(qū)域內除生活污水經(jīng)過處理到達國家二級排放標準用于澆灌外，其余生活污水、廁所污水必需經(jīng)過嚴格處理到達工具，避開頻繁使用自家車?！捕碀竦刂脖换謴秃徒ㄔO選取適宜鄉(xiāng)土和引入物種，在以蘆葦為地段補種，促進植被演替?！踩乘脖唤ㄔO通過營建水生生物繁育基地，引種、繁育，恢植被，拓展?jié)竦貐^(qū)域面積。在適宜區(qū)域營建由“沉水植物－浮水植物－挺水植物－濕生植物”組成的濕地植被全序列或半序列濕地景觀。三、周邊環(huán)境整治〔一〕大氣環(huán)境保護1、廁所、污水處理設施、垃圾集中處理場等應建在、交通道路和餐廳的全年主導風向或旅游季節(jié)主導風向的下風側；2、停車場設在下風側，但應在廁所、污水處理設施、垃圾集中處理地的上風側，并與餐飲設施保持確定的空間距離，以削減汽車和灰塵對大氣環(huán)境的污染；4、在內部提倡步行、自行車等綠色交通，自家車限制使用，以削減汽車尾氣排放；5、建設施工過程中，應嚴格把握粉塵的飄灑；6、嚴密注視景區(qū)周邊環(huán)境狀況，假設有嚴峻危害大氣情況發(fā)生，應盡快解決?！捕乘w保護351、區(qū)域排水系統(tǒng)必需承受雨、污水分流制，雨水管道就近排入水體，污水須經(jīng)過處理前方能排放；2、直接通過植被恢復增加降水截留和蒸騰降水功能，同時改善土壤層團粒構造和理化性質，增加土壤層的蓄水和滲透水功能。通過植物生長代謝，增加凋落物層被覆，阻擋地表徑流，有效持留水分。整體上改善水源地水質，增加水源供給力氣；3、區(qū)域水質污染源主要是住宿、餐飲、公廁洗浴等服務設施的污水排放，要嚴禁這些污水、垃圾的侵入。對區(qū)內的生活污水應實行管道截流并輸出，經(jīng)處理達標后，排放；4、實行飲用水、洗浴水、環(huán)境衛(wèi)生養(yǎng)護用水等的循環(huán)和利用?！踩吃肼暟盐?、嚴格把握噪聲源頭，劃定區(qū)域制止鳴笛和限制游樂設施產(chǎn)生的噪聲。255分貝以下。四〕固體廢棄物治理1、固體廢棄物主要來自于游客，物源主要是生活垃圾，汽車垃圾等，因此要制定衛(wèi)生環(huán)境治理條例等措施，制止生活垃圾任憑亂倒。產(chǎn)生的各種固體廢棄物，應全部進展集中無害化處理，保證不增加環(huán)境的污染負荷。2、嚴禁亂堆、亂倒或向水塘內傾倒垃圾。3、組織清潔隊清理垃圾，將垃圾分類，按環(huán)衛(wèi)部門的要求定點進行分類處理。對可腐爛的無污染性垃圾，可實行就地坑埋處理，但要留意隱蔽和安全。45、設垃圾運輸車，收集每日生活垃圾，并準時送至就近的垃圾處理廠集中處理?！参濉臣S便處理全部公廁都承受環(huán)保技術，修建水沖式環(huán)保公廁。對公廁的糞便由無滲漏化糞池集中、統(tǒng)一處理，定期用作農田和魚塘肥料?！擦尘皡^(qū)清潔1、 配備充分的清潔人員，進展定期清掃。2、 全體工作人員應自覺宣傳環(huán)保的理念，并以身作則，引導游客自覺保持環(huán)境衛(wèi)生。3、 加強環(huán)衛(wèi)工人的整體工作意識，隨時整理垃圾，提高環(huán)境質量。垃圾準時清掃，日產(chǎn)日清。四、生態(tài)教育〔一〕對開發(fā)商的生態(tài)教育1、建立開發(fā)審批制度，完善審批手續(xù)。凡在工程區(qū)域內進展的各項建設，都必需先進展有關影響評價方能立項；2、工程建設以不破壞資源為前提。四周不得進展任憑性建設，對其開發(fā)應有科學合理的規(guī)劃論證，針對特別景觀資源，建立具體系統(tǒng)的資源檔案；3、在溫泉生態(tài)旅游度假城開發(fā)建設當中，對近期建設的工程，進行具體的規(guī)劃設計，在科學論證的根底上進展施工建設；對遠期開發(fā)的進展人為破壞；4、除預留中的建設用地，嚴禁破壞樹種的行為、嚴禁開拓田的色，綠化掩蓋率不得低于〔二〕對游客的生態(tài)教育

50%。對游客進展環(huán)保教育，可以實行標志講講解明、各種發(fā)行物〔折頁、游客手冊〕、群眾傳播媒體等方式，具體內容應當包括：1、宣講濕地、紅海灘對于地球和人類的重要性；2、工程區(qū)域及四周的生態(tài)環(huán)境特點；3、濕地生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)的脆弱性；4、提倡文明、環(huán)保旅游方式；5、宣傳環(huán)境保護打算；6、宣傳旅游者活動可能對生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)可能造成的影響；7、介紹環(huán)保設施的使用方法。第八章社會效益分析**市溫泉生態(tài)旅游度假城建設將生態(tài)旅游與城市休閑度假進展結合，其綜合效益將產(chǎn)生對內對外兩個層次，對內形成了**市完整的旅游開發(fā)體系，實現(xiàn)旅游進展形式上的創(chuàng)；對外是區(qū)域經(jīng)濟的提升、地區(qū)品牌塑造、城市功能的轉型。產(chǎn)業(yè)進展所產(chǎn)生經(jīng)濟效益將惠及區(qū)域內外，社會效益將對區(qū)域進展帶來長遠的影響。建設**濕地溫泉城，能夠開創(chuàng)生態(tài)資源旅游開發(fā)的模式，樹立產(chǎn)品市場品牌，能夠大大提升**市的知名度和美譽度。**市雖然有優(yōu)美的自然景觀、貴重的濕地資源，但是市政根底薄弱，城市整體旅游配套設施及形象較差，程式休閑功能不強。國際標準的濕地溫泉旅游地的建設將提升城市品嘗，改善城市形象，同時旅游配套設施的完善，將使該工程成為**市一張精致的形象名片，成為**市城市功能轉型的強大助推力。二、建設和諧社會〔一〕人態(tài)和諧通過溫泉生態(tài)旅游度假城系列工程以及配套根底設施的建設，不僅為旅游者供給了養(yǎng)生、休閑、消遣、度假的場所，還有效地彌補和提升大洼縣乃至**市根底設施的建設水平和功能，為當?shù)鼐用裆畋憷┙o了條件，完善了農村居民的生活效勞設施，提高其生活質量?！捕成鷳B(tài)和諧溫泉生態(tài)旅游度假城建立的根底是秀麗的自然風光和良好的生態(tài)環(huán)境，其吸引力很大程度上也在于原汁原味的生態(tài)環(huán)境，所以在工程開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)將充分融合先進環(huán)境保護理念及成熟的環(huán)保閱歷，對當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的進展重點保護。工程建設將促進對生態(tài)環(huán)境的保護，進一步改善區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，提高本地區(qū)的環(huán)境質量，對調整氣候，修養(yǎng)水源，保持生物多樣化，濕地恢復和再生、物種的完整性和連續(xù)性起到很好的保護作用。工程建設開發(fā)還將樂觀保護濕地資源、生態(tài)景觀，加強對旅游者制造秀麗干凈的環(huán)境，使人們提高生存生活質量，滿足現(xiàn)代人們渴望回歸大自然的愿望及對安康和精神享受的追求，促進生態(tài)資源的持續(xù)進展。三、區(qū)域價值提升**市溫泉生態(tài)旅游度假城開發(fā)的核心目標之一就是提升地方經(jīng)濟進展水平，促進**市從一個資源型城市向休閑型城市的轉變。作為以+度提高**市及大洼縣的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，特別是旅游紀念品生產(chǎn)、農副產(chǎn)品生產(chǎn)加工、交通運輸、建筑、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的進展，帶動了相關餐飲、娛樂、體育、房地產(chǎn)、文化、酒店、環(huán)保等產(chǎn)業(yè)的進展，使**市的旅游產(chǎn)業(yè)鏈全面升級。工程投資開發(fā)過程中，當?shù)氐亩愂赵黾?，當?shù)卦∶瘾@得大量就業(yè)時機。**濕地溫泉旅游經(jīng)過進展，將提升**高端旅游接待力氣，**通過溫泉生態(tài)旅游度假城建設，能夠帶動周邊房地產(chǎn)業(yè)、農業(yè)產(chǎn)業(yè)化等，構建高端商務溝通活動中心和消費中心等，大大提升區(qū)域及周注度提高、資本和人力資源集聚、居民生活水平提高、物價消費構造提升等方面，土地及房產(chǎn)價值也將大大增加。第九章組織運作與治理一、建設工程組織機構為了加快旅游工程建設，工程承辦單位應成立工程治理辦公室，負責該區(qū)域規(guī)劃和根底設施建設的組織協(xié)調工作。二、工程工程設計治理〔一〕建設工程工程設計治理1、工程設計治理的目的工程設計治理的目標是：安全牢靠、適用和經(jīng)濟性，以保障建設工程的質量、進度和投資三大把握目標的實現(xiàn)。2、工程設計治理的意義工程設計過程不僅是施工前的工作，工程準確的資料。〔二〕工程設計招投標工程辦公室以招標承包方式托付工程勘察競爭，優(yōu)選工程勘察設計單位，促使工程勘察設計單位改進治理工作、提高工作質量、改善效勞態(tài)度，到達承受先進技術、降低工程造價、縮短建設周期和提高投資效益的目的?！踩?、環(huán)境影響及評價：環(huán)境影響評價、生態(tài)環(huán)境自然保護許可、生態(tài)環(huán)境影響評價。2、動力供給：水源、電源及其供給線路、供給方式、供給指標。3、集散條件：交通儲運、站場等設施。4、外部配套條件：熱、氣、汽等供給及輸出接口。〔四〕工程設計過程的治理1、工程設計過程治理的目的把握設計質量，即在保證設計工作進度的條件下，以較低工程投資建設工程向業(yè)主提交符合設計標準、適用的、便于實施、能滿足使用功能與效益的設計成果，評價設計質量的最終標準是建設工程的功能和效益。2、工程設計過程治理的目標把握從建設工程的條件和投資效益動身，把握設計的功能滿足使用要求、符合標準，設計方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工制造條件，符合法規(guī)、規(guī)定和政策的規(guī)定。把握工程設計標準和設計工程質量及設計文件質量。把握工程設計工作進度，滿足建設工程工期與進度的要求。把握設計方案的經(jīng)濟性，降低建設工程的總投資。三、工程招投標工程建設施工實行公開招標的方式，選取資質高、按期完成。1卩9-2 。41建設工程施工合同審批流程圖〔二〕建設工程合同治理監(jiān)視和協(xié)調等工作，促使項目治理的各部門、各環(huán)節(jié)相互連接、親熱協(xié)作，在實現(xiàn)工程預定目標的前提下到達最優(yōu)的結果，使工程驗收合格并發(fā)揮預定功能。1、合同治理的主要任務42依據(jù)建設工程的治理要求和特點，確立合同體系。包括確定合同方式，選定合同類型，選擇合同條件，預備合同草本。編制招標文件