估價(jià)報(bào)告實(shí)例

土地估價(jià)匯報(bào)

項(xiàng)目名稱

:XXXXXXXXXXXXX股份有限企業(yè)收購位于

花溪區(qū)工業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估

受托估價(jià)單位

XXXXXX不動(dòng)產(chǎn)征詢有限企業(yè)

土地估價(jià)匯報(bào)編號(hào)

:XXXXX評(píng)估（）字第204號(hào)

提交估價(jià)匯報(bào)日期

:二○○四年十月二十一日

貴州XX黔地不動(dòng)產(chǎn)征詢有限企業(yè)〖土地估價(jià)技術(shù)匯報(bào)〗

土地估價(jià)匯報(bào)

第一部分摘要

一、估價(jià)項(xiàng)目名稱

貴州XXXXXX股份有限企業(yè)收購位于花溪區(qū)工業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)格

評(píng)估

二、委托估價(jià)方

貴州XXXXXX股份有限企業(yè)

三、估價(jià)目的

貴州XXXXXX股份有限企業(yè)擬收購貴州久聯(lián)企業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任企業(yè)位

于花溪區(qū)工業(yè)用地土地使用權(quán)，特委托我企業(yè)對估價(jià)對象進(jìn)行合理、公正之價(jià)值評(píng)估，

為其提供土地價(jià)格參照根據(jù)。

四、估價(jià)基準(zhǔn)日

根據(jù)委托方的規(guī)定和評(píng)估目的，本例評(píng)估價(jià)格基準(zhǔn)日確定為二○○四年九月三十

日。

五、估價(jià)日期

二○○四年九月三十日至十月二十一日

六、價(jià)格定義

委估宗地土地使用權(quán)類型均為入股，目前土地使用權(quán)年限均為剩余使用年限

47.25年（終止日期

2051年12月29日）。宗地

1實(shí)際開發(fā)程度為紅線外“一通”（通路），

紅線內(nèi)“一通一平”（即通路及場地平整）；宗地

2實(shí)際開發(fā)程度為紅線外“三通”

（即通路、通電、通訊），紅線內(nèi)“三通一平”（即通路、通電、通訊及場地平整）。

根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)定，本次評(píng)估的價(jià)格是指在

9月

30日，評(píng)估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地

1紅線外“一通”（即通路）及宗地紅線內(nèi)“場

地平整”，宗地

2紅線外“三通”（即通路、通電、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”

條件下工業(yè)用地47.25年期的土地使用權(quán)現(xiàn)時(shí)價(jià)格。

七、估價(jià)成果

經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和當(dāng)?shù)厥袌龇治?，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，

選擇合適的評(píng)估措施，評(píng)估得到估價(jià)對象在設(shè)定的用途、土地使用年限和開發(fā)程度條

件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日

9月30日的土地使用權(quán)現(xiàn)時(shí)價(jià)格為：

(注：貨幣種類為人民

幣)

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評(píng)估土地總面積：233508.53平方米

評(píng)估土地總地價(jià)：2742.62萬元

大寫：貳仟柒佰肆拾貳萬陸仟貳佰元整

各宗地詳細(xì)估價(jià)成果詳見匯報(bào)后附表《估價(jià)成果一覽表》

八、土地估價(jià)師簽名

姓名《土地估價(jià)師資格證書》編號(hào)簽字

九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)

估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：（機(jī)構(gòu)蓋章）

二○○四年十月二十一日

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第二部分估價(jià)對象界定

一、委托估價(jià)方

委托單位：貴州XXXXXX股份有限企業(yè)

地址：貴陽市

法定代表人：聯(lián)絡(luò)人：

聯(lián)絡(luò)電話：二、估價(jià)對象

貴州XX企業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任企業(yè)位于花溪區(qū)二宗工業(yè)用地

,土地使用權(quán)總面積為

233508.53M2。

三、估價(jià)對象概況描述

1、土地登記狀況

待估宗地的編號(hào)、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號(hào)、圖號(hào)、土地級(jí)別等國

有土地使用證土地登記狀況詳見表1。

表1估價(jià)對象土地登記狀況一覽表

宗地

編號(hào)

土地

使用者

位置用途

土地面積

（平方米）

土地權(quán)

屬性質(zhì)

國有土地

使用證編號(hào)

土地

級(jí)別

1#

貴州久

聯(lián)企業(yè)

花溪區(qū)花溪

鄉(xiāng)桐木嶺村

工業(yè)

52836.6入股

黔國用()字第

Ⅰ057號(hào)

四級(jí)

2#

集團(tuán)有

限責(zé)任

企業(yè)

花溪區(qū)

孟關(guān)鄉(xiāng)

工業(yè)

260031.93入股

黔國用()字第

Ⅰ041號(hào)

四級(jí)

2、土地權(quán)利狀況

待估宗地的土地所有權(quán)屬于國家所有，土地使用權(quán)為貴州久聯(lián)企業(yè)集團(tuán)有限責(zé)

任企業(yè)合法獲得。待估宗地來源合法，產(chǎn)權(quán)清晰。待估宗地的土地使用者，國有土地

使用證號(hào)、他項(xiàng)權(quán)利等土地權(quán)利狀況詳見表2。

表2估價(jià)對象土地權(quán)利狀況一覽表

宗地編號(hào)土地使用者

出讓

用途

終止日期

同意使

用年限

已使用

年限

剩余使

用年限

他項(xiàng)權(quán)利

狀況

1#貴州久聯(lián)企業(yè)工業(yè)2051-12-2950年2.7547.25設(shè)定租賃

2#企業(yè)

集團(tuán)有限責(zé)任

工業(yè)2051-12-2950年2.7547.25設(shè)定租賃

3、土地運(yùn)用狀況

估價(jià)對象宗地范圍內(nèi)散落有多幢工業(yè)廠房、辦公樓及附屬設(shè)施和少許住宅，建

筑年代較早，由于生產(chǎn)工藝的規(guī)定，建筑密度較低，容積率均不不小于1。

四、地價(jià)影響的原因分析

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（一）一般原因

1、自然條件

貴陽市位于貴州省中部、云貴高原東斜坡地帶，地處東經(jīng)

106°07′～107°17′，

北緯26°11′～27°22′之間，土地面積

8046平方公里，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心

和西南鐵路交通樞紐。

貴陽市屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，具有冬無寒冷、夏無酷暑、雨量豐沛、無霜期長

等特點(diǎn)，年均溫15℃，平均降水量1197毫米，無霜期270天左右，但常常由于季節(jié)間降

水量的不均衡導(dǎo)致旱澇災(zāi)害，給工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及交通帶來不利。貴陽市地處長江與珠江分

水嶺地帶，烏江干支流落差大，水力資源豐富，建有多座大、中、小型水電站，烏江渡

和貓?zhí)犹菁?jí)骨干電站總裝機(jī)容量87.48萬KW，在建的東風(fēng)、普定電站總裝機(jī)容量58.5

萬KW。市區(qū)平均海拔約

1000米，地貌上屬以山地、丘陵為主的丘原盆地地區(qū)，其中山地

及丘陵各占土地總面積的

52.3%和35.2%；壩地較少，僅占

11.3%；此外尚有約1.2%的峽

谷等地貌。由于地形地貌原因的限制，都市建設(shè)用地極為緊張。

全市已探明礦種

52種，重要有煤、鐵、硅、重晶石、大理石、耐火粘土、鋁釩土、

磷、硫、汞等礦產(chǎn)資源。鋁土礦保有儲(chǔ)量4億噸，占全國的五分之一；磷礦20億噸，是

全國三大磷礦基地之一，全國70%以上的優(yōu)質(zhì)磷礦集中在貴陽。

2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件

行政區(qū)劃：貴陽市轄

6區(qū)、1市、3縣，共

54個(gè)鄉(xiāng)、

29個(gè)鎮(zhèn)和

32個(gè)街道辦事處。全市

總?cè)丝?21.5萬人，其中城區(qū)（南明區(qū)、云巖區(qū)）都市人口96.6萬人。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：改革開放

來，全市國民經(jīng)濟(jì)總量迅速增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值和人

均國內(nèi)生產(chǎn)總值分別到達(dá)

234.59億元和

7296元，年均增長率分別為

9.7%，在全省

8個(gè)地、

州、市中，貴陽市經(jīng)濟(jì)總量占全省的25%。全市鄉(xiāng)及鄉(xiāng)以上工業(yè)企業(yè)余個(gè)，工業(yè)總

產(chǎn)值到達(dá)

317.71億元。各類集貿(mào)市場

339個(gè)，批發(fā)、零售、餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

7.6萬個(gè)，商品銷

售總額

242.52億元。在第二次全國都市綜合實(shí)力評(píng)價(jià)中，貴陽市躋身第

34位，成為全國

50強(qiáng)都市之一。但與周圍都市相比，貴陽市的國內(nèi)生產(chǎn)總值僅相稱于昆明的40.7%、成

都的19.3%、長沙的

40.4%、南寧的

84.4%、南昌的

54.3%、蘭州的

80.2%，處在相對落后

的狀態(tài)。

對外交通：①民用航空：

1997年建成通航的貴陽龍洞堡

4D級(jí)現(xiàn)代化民用機(jī)場，有

12公里的全封閉專用迅速公路與市區(qū)相接，屬國內(nèi)航空網(wǎng)中的干線機(jī)場。飛行區(qū)修建

一條長3200米、寬60米的跑道和對應(yīng)的滑行道、聯(lián)絡(luò)線，可保障波音

767如下機(jī)型晝

夜起降。目前，每周通往全國各地的航班

121班，通航里程

31279公里。②鐵路運(yùn)送：

由4條干線（

155.418公里）、

2條支線（

74.438公里）、貴陽樞紐內(nèi)

8條聯(lián)絡(luò)線（

76.46

公里）和路內(nèi)專用線、廠礦鐵路專用線構(gòu)成，電力牽引的里程占

72.7%，形成以貴陽

樞紐為中心，東出湖南、西入云南、北通四川、南達(dá)廣西，并與全國各鐵路線、站相

通的鐵路運(yùn)送網(wǎng)。③公路運(yùn)送：貴陽至黃果樹、貴陽至遵義、西南環(huán)線、東北環(huán)線、

東出口線機(jī)場段高等級(jí)公路相繼建成通車，貴陽至畢節(jié)、貴陽至新寨高等級(jí)公路正在

建設(shè)之中，一種以貴陽為中心呈輻射狀通往省內(nèi)外的高等級(jí)公路網(wǎng)已初步建成，公路

運(yùn)送能力大大提高。

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郵電通信：建成貴陽當(dāng)?shù)赝ㄐ啪W(wǎng)、長途程控互換網(wǎng)、

SDH同步數(shù)字網(wǎng)、

NO.7信令

網(wǎng)、模擬移動(dòng)電話網(wǎng)、人工與自動(dòng)無線尋呼網(wǎng)、

169多媒體通信網(wǎng)和電視電話會(huì)議系

統(tǒng)、160、168、985電話信息服務(wù)系統(tǒng)、IC卡公用電話系統(tǒng)、200、300長途電話卡系

統(tǒng)等高速現(xiàn)代化主體通信網(wǎng)絡(luò)。電話互換機(jī)容量已達(dá)

40.8萬門，移動(dòng)電話總?cè)萘?/p>

10

萬門，可與國內(nèi)所有地區(qū)、世界100多種國家和地區(qū)直接通郵通訊。

都市建設(shè)：①都市道路橋梁建設(shè)：近年來，相繼拓寬改造了延安路、瑞金路、神

奇路、新華路、沙沖路、解放路、貴開路、中華路、富源路等

68條，新建花果園、省

藝校、萬東、蟠桃宮、市西、達(dá)高等立交橋和高架路，市中心迅速環(huán)線已建成，人均

道路面積4.91平方米,市區(qū)車輛通過能力大大提高。②給排水建設(shè)：既有南郊、東郊、

延安、河濱等

7個(gè)水廠，供水管道

1425公里，日供水能力可達(dá)

107.9萬噸，自來水普及

率達(dá)96%。在建有西郊水廠和北郊水廠，日供水能力達(dá)

50萬噸。排水管道

832公里，在

市區(qū)北部已動(dòng)工建設(shè)一條排洪隧道，建成后可從主線上處理中心區(qū)泄洪問題。③供電：

由市北供電局和市南供電局管轄，供電范圍已達(dá)

12422平方公里，擁有變電站

40座，

主變68臺(tái)，總?cè)萘?/p>

280.69萬KVA，其中

220KV變電站5座，110KV變電站23座，35KV變電

站12座。220KV輸變線路677公里，110KV輸變線路802公里，35KV輸變線路647公里，

配電顧客供電可靠率為

99.71%。④都市公交建設(shè)：國營公交營運(yùn)車輛

1019輛，營運(yùn)線

路59條，其中大公共汽車線路

22條，小公共汽車線路

11條，郊區(qū)公共汽車線路

26條，

年?duì)I運(yùn)里程6241萬公里。社會(huì)客運(yùn)車輛

2877輛，線路76條，年?duì)I運(yùn)里程

1.5億公里。

⑤供氣：煤氣顧客15.5萬戶，年供氣5425萬立方米，液化氣顧客12萬戶。

教育衛(wèi)生：全市一般高等學(xué)校

10所，在校學(xué)生

2.71萬人；中等專業(yè)學(xué)校

41所，在

校學(xué)生3.66萬人；一般中學(xué)和職業(yè)中學(xué)

269所，在校學(xué)生

13.95萬人；一般小學(xué)

1317

所，在校學(xué)生

36.88萬人;特殊教育學(xué)校

7所；幼稚園

292所。全市有鄉(xiāng)以上的衛(wèi)生機(jī)構(gòu)

286個(gè)，其中醫(yī)院

93所，衛(wèi)生院

81所，療養(yǎng)院

3所，門診部

32所，?？品乐嗡?/p>

10所，衛(wèi)

生防疫機(jī)構(gòu)21所，婦幼保健機(jī)構(gòu)10所。

3、政策原因

1992年國務(wù)院同意貴陽市為內(nèi)陸開放都市，在項(xiàng)目審批、稅收、海關(guān)等一系列政

策上享有與沿海都市對應(yīng)的優(yōu)惠政策，在全國房地產(chǎn)投資過熱的形式下，因受建設(shè)用

地可供量局限性的限制，貴陽市房地產(chǎn)市場所受影響較小，價(jià)格穩(wěn)中有升。

1996年貴陽

市被列為全國

58個(gè)“優(yōu)化資本構(gòu)造”試點(diǎn)都市之一，在實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)存量重組和構(gòu)造

優(yōu)化上享有國家有關(guān)政策。

1998年國家為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，實(shí)行相對寬松的

財(cái)政金融政策，加大對中西部地區(qū)的投入，貴陽市上報(bào)的中心迅速公路環(huán)線、人民廣

場、西郊水廠、北郊水廠、垃圾填埋場、污水處理廠、糧食儲(chǔ)備庫等大型基礎(chǔ)設(shè)施建

設(shè)項(xiàng)目獲得中央財(cái)政支持，總投資

68億元，可使貴陽市都市建設(shè)步伐加緊

5至，

都市綜合實(shí)力迅速提高，

1999年國家開始實(shí)行西部大開發(fā)戰(zhàn)略，貴陽市在此機(jī)遇下，

全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)將深入得到發(fā)展。

（二）區(qū)域原因

1.區(qū)域位置：評(píng)估對象均位于貴陽市花溪區(qū)，處在貴陽市花溪區(qū)城鎮(zhèn)土地定級(jí)

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末級(jí)地邊緣，距貴陽市中心直線距離約

25公里左右。宗地1位于花溪區(qū)花溪鄉(xiāng)桐木嶺

村，距花溪區(qū)中心約5公里，宗地2位于花溪區(qū)孟關(guān)鄉(xiāng)，距花溪區(qū)中心約15公里。

2.交通條件：待估宗地

1通過廠區(qū)道路與省道相聯(lián)；宗地

2外臨鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路，對外

交通條件均一般。

3.基礎(chǔ)設(shè)施條件：

⑴供水：

估價(jià)對象地塊水源重要來自企業(yè)自備深水井，地塊內(nèi)進(jìn)水管徑為

25-60mm不等，

供水可以保證工業(yè)生產(chǎn)需要。

⑵供電：

估價(jià)對象區(qū)域內(nèi)由市政供電，供電保證率可以到達(dá)生產(chǎn)需要。

4.自然環(huán)境條件：

估價(jià)對象均處貴陽市花溪區(qū)城郊結(jié)合部，自然環(huán)境條件一般。

5.人文環(huán)境：估價(jià)對象周圍重要為農(nóng)用地及林地，社會(huì)環(huán)境一般。

6.規(guī)劃限制：估價(jià)對象同意用途均為工業(yè)用地。

7.區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平：估價(jià)對象處在貴陽市花溪區(qū)土地定級(jí)末級(jí)地邊緣，本次

評(píng)估參照末級(jí)地（四級(jí)）基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，用途為工業(yè)用地。按照貴陽市人民政府

文獻(xiàn)（筑府發(fā)

[]68號(hào)）市人民政府有關(guān)公布貴陽市白云區(qū)花溪區(qū)城鎮(zhèn)土地等級(jí)和

基準(zhǔn)地價(jià)的告知，第四級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為180元/平方米。

（三）個(gè)別原因

1、企業(yè)簡介

貴州XXXXXX股份有限企業(yè)是經(jīng)貴州省人民政府黔府函（

）258號(hào)

文和國防科工委委爆字（

）83號(hào)文同意，以貴州久聯(lián)企業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任企業(yè)為主

發(fā)起人，聯(lián)合貴州思南五峰化工有限企業(yè)，貴州黔鷹五七

0八鋁箔廠，南京理工大學(xué)，

貴州興泰實(shí)業(yè)有限責(zé)任企業(yè)等四家單位共同發(fā)起設(shè)置的股份有限企業(yè)，于

7月

18日在貴州省工商行政管理局辦理注冊登記，注冊地為貴陽烏當(dāng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)新

天園區(qū)，注冊資金為7000萬元。

企業(yè)于8月6日經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)駐貴州辦事處作為上市輔導(dǎo)單

位預(yù)登記，在通過一年的輔導(dǎo)期后，于

8月9日正式通過驗(yàn)收。

9月8日，

經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)同意，企業(yè)在深圳證券交易所成功上市，向社會(huì)公開發(fā)行

人民幣A股4000萬股，每股發(fā)行價(jià)6.66元，企業(yè)工商變更登記有關(guān)工作正在進(jìn)行中，

初次募集資金后的工商注冊資本為11000萬元。

企業(yè)的主營業(yè)務(wù)范圍：民爆器材生產(chǎn)、銷售、研究開發(fā)；爆破工程技術(shù)服務(wù)，

化工產(chǎn)品（不含化學(xué)危險(xiǎn)品）的批零兼營。

企業(yè)下設(shè)9844生產(chǎn)分企業(yè)、9855生產(chǎn)分企業(yè)、思南生產(chǎn)分企業(yè)營銷分企業(yè)等四

個(gè)分企業(yè)，控股貴州新聯(lián)爆破工程有限企業(yè)，貴州聯(lián)合民爆器材經(jīng)營有限責(zé)任企業(yè)和

貴陽久聯(lián)化工有限責(zé)任企業(yè)等三個(gè)子企業(yè)，通過整合貴州民爆行業(yè)，加速底成本擴(kuò)張，

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增長科技開發(fā)等方式，使企業(yè)已成為名副其實(shí)的民爆器材生產(chǎn)、銷售、科研、使用一

體化經(jīng)營，主營業(yè)務(wù)鮮明、突出的專業(yè)化企業(yè)，國內(nèi)同行業(yè)規(guī)模最大、品種最全、產(chǎn)

品最新、效益最佳的龍頭企業(yè)。

企業(yè)民爆產(chǎn)品所需原材料重要由貴州開磷集團(tuán)都勻氮肥廠、廣西柳州化工股份

有限企業(yè)、四川川化股份有限企業(yè)、成都北方化學(xué)工業(yè)有限責(zé)任企業(yè)、云南解化集團(tuán)

有限企業(yè)等單位提供。

企業(yè)民爆器材生產(chǎn)擁有一套健全、完整、有效的質(zhì)量保證體系和售后服務(wù)體系，

有遍及貴州省及鄰近省份的民爆器材銷售網(wǎng)絡(luò)和顧客基礎(chǔ)，尤其是在貴州省內(nèi)有較高

的市場擁有率，企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入在

34，436萬元，利潤4，237萬元，生

產(chǎn)各類炸藥37，458砘，雷管類產(chǎn)品5，889萬發(fā)，索類產(chǎn)品5，723萬米，伴隨西部大

開發(fā)和西電東送戰(zhàn)略的實(shí)行，企業(yè)的民爆產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售均出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺局面，久聯(lián)

股份企業(yè)的業(yè)績將越來越好。

2、宗地狀況

(1)宗地用途：估價(jià)對象登記用途均為工業(yè)用地，本次評(píng)估設(shè)定用途均為工業(yè)用

地。

(2)宗地面積：評(píng)估總面積

233508.53平方米(宗地1面積:52836.6平方米，宗地

2

面積：180671.93平方米)。

(3)地形條件：估價(jià)對象地質(zhì)地形條件可供工業(yè)建設(shè)的需要，部分須采用工程措

施。

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第三部分土地估價(jià)

一、估價(jià)根據(jù)

1、《中華人民共和國土地管理法》

2、《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》

3、國土資源部有關(guān)嚴(yán)格按國標(biāo)實(shí)行《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土

地估價(jià)規(guī)程》的告知（國土資發(fā)[]195號(hào)）

4、花溪區(qū)人民政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文獻(xiàn)、告知

5、中華人民共和國國標(biāo)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。

6、筑土字

()第52號(hào)《市人民政府有關(guān)調(diào)整貴陽市征地年產(chǎn)值計(jì)算原則的通

知》。

7、中華人民共和國《國有土地使用證》。

8、貴陽市花溪區(qū)城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)技術(shù)匯報(bào)。

9、貴陽市人民政府文獻(xiàn)（筑府發(fā)

[]68號(hào)）市人民政府有關(guān)公布貴陽市白云

區(qū)花溪區(qū)城鎮(zhèn)土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)的告知及花溪區(qū)城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)技術(shù)匯報(bào)。

10、估價(jià)人員實(shí)地踏勘和掌握的資料。

11、貴州XXXXXX股份有限企業(yè)提供有關(guān)估價(jià)的資料。

12、土地估價(jià)委托書。

二、土地估價(jià)

（1）替代原則

根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相似或大體相似

時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同步存在時(shí)，商品或

服務(wù)的價(jià)格是通過互相影響與比較之后來決定的。土地價(jià)格也同樣遵照替代規(guī)律，某

塊土地的價(jià)格，受其他具有相似使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代也許的地塊價(jià)格

所牽制。換言之，具有相似使用價(jià)值、替代也許的地塊之間，會(huì)互相影響和競爭，使

價(jià)格互相牽制而趨于一致。

（2）需求與供應(yīng)原則

在完全的市場競爭中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。供不不小于求，價(jià)格

就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)減少。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然

特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟

斷性特性。

（3）變動(dòng)原則

一般商品的價(jià)格，是伴伴隨構(gòu)成價(jià)格的原因的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也

有同樣情形，它是多種地價(jià)形成原因互相作用的成果，而這些價(jià)格形成原因常常處在

變動(dòng)之中，因此土地價(jià)格是在這些原因互相作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。因此，

在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些原因

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發(fā)生變動(dòng)的一般原因、區(qū)域原因及個(gè)別原因。由于這些原因都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把

握各原因之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測未來的土地價(jià)

格。

（4）協(xié)調(diào)原則

土地總是處在一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。由于土地

能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大程度地發(fā)揮，因此要分析土地與否與

所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷

其與否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。

（5）多種措施相結(jié)合的原則

伴隨我國土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)措施有收益還原法、市場

比較法、成本法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等措施。由于不合適的估價(jià)措施也許

使評(píng)估成果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際狀況，

充足考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最合適的措施進(jìn)行評(píng)估，同步為了使評(píng)估結(jié)

果更為客觀，更靠近于精確，評(píng)估中選擇兩種較為合適的措施進(jìn)行評(píng)估，以便互相驗(yàn)

證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。

三、估價(jià)措施

估價(jià)措施的選擇按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中規(guī)定的土地估價(jià)措施，根據(jù)委估地

塊土地運(yùn)用特點(diǎn)和土地評(píng)估的規(guī)定，宗地地價(jià)評(píng)估一般采用兩種或兩種以上不一樣的評(píng)

估措施。委估地塊為都市郊區(qū)的工業(yè)用地，在充足搜集估價(jià)所需資料的基礎(chǔ)上，通過

綜合分析，決定采用成本迫近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。

1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是運(yùn)用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，

按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比

較，并對照修正系數(shù)表確定對應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地

在估價(jià)期日價(jià)格的措施。計(jì)算公式為

Pi=p×（1±k）×y×T×Kij+Q

式中：Pi---待估宗地價(jià)格；

P---待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)；

k---某一宗地所有地價(jià)影響原因總修正值；

y---宗地使用年期修正系數(shù)；

T---期日修正系數(shù)

Kij---容積率修正系數(shù)

Q-----開發(fā)程度修正

2、成本迫近法

成本迫近法是以開發(fā)土地所花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為重要根據(jù)，再加上一定的利

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潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)措施。其基本公式

為：

地價(jià)=土地獲得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益

3、地價(jià)確實(shí)定

（1）地價(jià)確定的措施

根據(jù)以上評(píng)估過程，不一樣措施的評(píng)估成果詳見匯報(bào)后附表《估價(jià)成果確定表》。

在本次評(píng)估中運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本迫近法測算宗地單位地價(jià)，兩種成果

相差較大.估價(jià)對象處在花溪區(qū)城鎮(zhèn)土地定級(jí)范圍之外

,本次評(píng)估參照末級(jí)地基準(zhǔn)地

價(jià)進(jìn)行修正評(píng)估

;成本迫近法所采用征地費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用均按照貴陽市現(xiàn)行有關(guān)

政策和文獻(xiàn)規(guī)定取值，土地增值也按照當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屩杏嘘P(guān)規(guī)定計(jì)算，故評(píng)估成果

具有較高的可信度。經(jīng)綜合分析，決定采用以成本迫近法為主取權(quán)重為最終止果。

（2）估價(jià)成果

經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和當(dāng)?shù)厥袌龇治?，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選

擇合適的評(píng)估措施，評(píng)估得到估價(jià)對象在設(shè)定的用途、土地使用年限和開發(fā)程度條件

下，于評(píng)估基準(zhǔn)日

9月30日的土地使用權(quán)市場價(jià)格為：

(注：貨幣種類為人民幣

)

評(píng)估土地總面積：233508.53平方米

評(píng)估土地總地價(jià)：2742.62萬元

大寫：貳仟柒佰肆拾貳萬陸仟貳佰元整

各宗地詳細(xì)估價(jià)成果詳見匯報(bào)后附表《估價(jià)成果一覽表》

四、需要特殊闡明的事項(xiàng)

（一）假設(shè)條件

1、委托方合法有償獲得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。

2、估價(jià)對象作為工業(yè)用地，得到或?qū)⒌玫阶钣行н\(yùn)用，并會(huì)產(chǎn)生對應(yīng)的土地收

益。

3、在估價(jià)期日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場。

4、任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法

規(guī)。

5、委托方提供資料屬實(shí)。

6、評(píng)估設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度及紅線內(nèi)

場地平整狀況。

7、根據(jù)貴州久聯(lián)企業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任企業(yè)提供的委估宗地《中華人民共和

國國有土地使用證》，委估宗地

1、2均設(shè)定了租賃。本次評(píng)估不考慮估價(jià)對

像已設(shè)定抵押、租賃等它項(xiàng)權(quán)利對地價(jià)的影響。

（二）本匯報(bào)使用限制條件

1、本估價(jià)成果僅為委托方進(jìn)行收購國有土地使用權(quán)提供價(jià)格參照根據(jù)，本匯報(bào)

對其他用途不負(fù)任何責(zé)任。

2、本匯報(bào)估價(jià)成果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，

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若待估宗地的土地運(yùn)用方式、估價(jià)期日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土

地面積等影響地價(jià)的原因發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作對應(yīng)調(diào)整。

3、本匯報(bào)必須完整使用，對僅使用匯報(bào)中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，

受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

4、匯報(bào)中有關(guān)待估宗地的土地權(quán)屬狀況、土地面積等以當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T核發(fā)

的《中華人民共和國國有土地使用證》為準(zhǔn)。其中，宗地2為黔國用

()字第Ⅰ-041

號(hào)證所載土地之部分，本次評(píng)估采用土地面積為委托方室內(nèi)采用求積儀量算數(shù)據(jù)，

詳細(xì)數(shù)據(jù)以當(dāng)?shù)貒敛块T進(jìn)行宗地分割測量數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

5、本匯報(bào)的估價(jià)成果自估價(jià)期日起六個(gè)月有效。

（三）資料來源闡明

1、土地運(yùn)用狀況等資料由委托方提供。

2、土地區(qū)位條件等評(píng)估有關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。

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