小區(qū)停車位調查報告

小區(qū)停車位調查匯報上海立信會計學院經(jīng)貿學院徐瑛顧柳丁曉慶張蓮花黃國慶-12-1

目錄一、引言 3二、住宅小區(qū)停車現(xiàn)實狀況及停車難的原因分析 4（一）.私家車的大幅度增長是“停車難”產(chǎn)生的直接原因 41. 車位需求急劇擴大,住宅小區(qū)停車位供不應求。 42.住宅小區(qū)停車位配置指標長期偏低。 4（二）、停車管理體制不順，停車政策落后是“停車難“產(chǎn)生的重要原因。 51.地上停車位糾紛產(chǎn)生原因 62.地下停車位糾紛產(chǎn)生原因 7三、國外有關小區(qū)停車位的管理探討 9四、處理小區(qū)停車難的對策和提議 101.合理規(guī)劃停車位，發(fā)展多元化建設 102.建立居住區(qū)“P+R”模式 103.加強小區(qū)停車管理，使之科學化、規(guī)范化 124.規(guī)范小區(qū)停車位分派措施 12五、總結 13六、附件 15調查問卷 15一、引言伴隨我國城鎮(zhèn)居民生活水平的不停提高，家用汽車擁有量也日益增多，這一點在上海體現(xiàn)的更為突出。根據(jù)上海記錄年鑒數(shù)據(jù)，上海轎車擁有量為72.81萬輛，上升到82.96萬輛，到達95.1萬輛。但家用汽車的普及化在提高有車家庭生活質量的同步，也帶來一系列問題，例如環(huán)境保護問題、交通秩序問題、停車問題等。其中業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間由于住宅小區(qū)停車問題而產(chǎn)生的矛盾與糾紛也日益增多。這些矛盾與糾紛必須依托一定的制度加以消除或緩和。我們試對住宅小區(qū)停車管理制度方面和法律法規(guī)方面存在的問題進行分析、梳理，并提出對應的完善設想。停車場經(jīng)營是物業(yè)服務企業(yè)比較成功的經(jīng)營措施，不少物業(yè)服務企業(yè)為了獲得住宅小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營權，減少物業(yè)服務費用原則，或者由于歷史原因導致物業(yè)服務費用原則比較低，假如依托物業(yè)服務費用收入，那么企業(yè)經(jīng)營要虧損。不過，物業(yè)服務企業(yè)之因此可以繼續(xù)履行物業(yè)服務協(xié)議，其重要原因是由于購車潮的到來，大量業(yè)主的汽車停放為物業(yè)服務企業(yè)發(fā)明了大量的市場空間，停車場經(jīng)營收入起到重要作用。從住宅小區(qū)可經(jīng)營的資源來看，停車場的經(jīng)營是物業(yè)服務企業(yè)最佳的資源。不過，物業(yè)服務企業(yè)在經(jīng)營停車場過程中應重視規(guī)避經(jīng)營風險，擴展停車場地。近年來,越來越多的小汽車進入都市一般家庭,怎樣處理汽車停放問題已經(jīng)成為一種不容忽視的問題?！捌囈踪I,車位難求”“,有車方知停車難”，這是許多有車族發(fā)出的由衷感慨。不過，停車難問題對于物業(yè)服務企業(yè)來說卻是一種難得機遇，合理運用住宅小區(qū)資源可以開發(fā)更多的停車位，為企業(yè)發(fā)明更多地經(jīng)濟效益，也在一定程度上處理物業(yè)服務企業(yè)微利經(jīng)營的狀況。但同步，也導致了許多小區(qū)停車場的管理問題，我們將研究重要的幾大矛盾。二、住宅小區(qū)停車現(xiàn)實狀況及停車難的原因分析（一）.私家車的大幅度增長是“停車難”產(chǎn)生的直接原因私家車持續(xù)增長已成未來幾年發(fā)展的必然趨勢，小區(qū)汽車將呈剛性增長，能否在小區(qū)中給車找個落腳點，已成為許多購車者首要考慮的問題。實際上，一旦小區(qū)建成后，很難再增長小區(qū)停車位，持續(xù)增長的機動車使小區(qū)停車難、亂停車問題日益突顯。車位需求急劇擴大,住宅小區(qū)停車位供不應求。劉漢鑫,彭援軍.大都市停車難問題亟待處理[J].汽車與社會,1998(9):P34~36劉漢鑫,彭援軍.大都市停車難問題亟待處理[J].汽車與社會,1998(9):P34~36住宅小區(qū)車輛數(shù)量迅速的增長，導致許多私人汽車找不到停車位。大量的私人汽車進入住宅小區(qū)，只能停放在路旁，或犧牲住宅樓前后的小塊綠地，改作停車坪，這種措施雖能緩和停車的緊張狀況，但不能從主線上處理問題。2.住宅小區(qū)停車位配置指標長期偏低。住宅小區(qū)停車位配置的狀況來看，車位配置指標長期偏低是停車位指標的重要問題。車位的配置與住區(qū)的檔次、區(qū)位、小區(qū)居民的經(jīng)濟水平等原因都親密有關，各小區(qū)的停車規(guī)劃指標并沒有一種統(tǒng)一的原則。同步停車管理的力度相差較大，從管理上來說，由于管理水平參差不齊，亂停亂放嚴重，導致停車數(shù)量少，部分車位閑置。住區(qū)構造不合理，對于家用汽車發(fā)展認識局限性，汽車的增長和道路缺乏有機的統(tǒng)一，道路布局構造不能滿足需求，人車混行嚴重，對步行居民、少年小朋友、老人的安全導致了直接的威脅，嚴重影響了業(yè)主的安全，停車難還帶來了許多社會問題。住宅小區(qū)停車位局限性有歷史原因，是開發(fā)商在設計建設初期對車位數(shù)量估計局限性。同步，由于經(jīng)濟的迅速發(fā)展，汽車消費已經(jīng)進入大眾階段。而業(yè)主入住后，物業(yè)服務企業(yè)又沒有合理規(guī)劃好住宅小區(qū)公共區(qū)域空地，為有車位需求的業(yè)主提供停車以便。正由于這些原因導致住宅小區(qū)車位緊張，也為物業(yè)服務企業(yè)提供可開發(fā)經(jīng)營停車場的市場機遇。（二）、停車管理體制不順，停車政策落后是“停車難“產(chǎn)生的重要原因。仝保軍.都市住宅小區(qū)停車問題初探[J]山西建筑[J]．，（2）：51~52．仝保軍.都市住宅小區(qū)停車問題初探[J]山西建筑[J]．，（2）：51~52．對目前小區(qū)停車難，從都市管理層面上反應了政府對都市停車管理的缺位，詳細表目前：一是政府對停車問題重視不夠，投資缺乏，致使停車位供應嚴重局限性。近幾年政府在都市道路的新建和改造方面投入巨大，緩和了都市道路緊張，使動態(tài)交通得以明顯改善，不過對靜態(tài)交通(停車)重視不夠，投資欠帳過多。二是還沒有把停車當作產(chǎn)業(yè)看待，缺乏有主導意識的停車產(chǎn)業(yè)政策，停車場還被作為一般的開發(fā)建設項目來看待。三是缺乏適應停車新形勢發(fā)展的行業(yè)管理機制和統(tǒng)一機構，導致部分管理職責的缺位。而其中，尤為突出的停車位的產(chǎn)權屬性矛盾。1.地上停車位糾紛產(chǎn)生原因王英偉，艾冬.對都市住宅區(qū)停車問題的幾點思索[J].建筑與預算,,2.王英偉，艾冬.對都市住宅區(qū)停車問題的幾點思索[J].建筑與預算,,2.地面停車位產(chǎn)生的糾紛重要有兩種形式，第一種是開發(fā)商將配建的停車位進行發(fā)售，或者將規(guī)劃的停車位變更用途，修建商業(yè)用房以牟取經(jīng)濟利益;第二種是將公共綠地同步作為地面停車位使用，即在諸多小區(qū)出現(xiàn)的“綠化停車位”，這種做法看上去似乎沒有什么問題，實際上無形中減少了公共綠地的面積，變相的變更了規(guī)劃，也是侵犯業(yè)主權益的行為。開發(fā)商之因此可以隨意變化小區(qū)共用部分的用途，規(guī)劃部門應負對應審批不嚴的責任。上述原因實質上就是由于小區(qū)停車位局限性問題。地面停車位糾紛的此外一種原因，也是重要原因就是停車位所有權與使用權的不明確而導致的。由于在從商品住宅區(qū)的開發(fā)建設到最終的發(fā)售過程中，很少業(yè)主會在簽訂購置協(xié)議之初對小區(qū)內停車位的歸屬和運用在中進行明確的約定。商品住宅區(qū)的業(yè)主認為他們購置了小區(qū)的住房，小區(qū)內的配套設施建設成本由于開發(fā)商己經(jīng)計算到了房價里面，因此包括停車位在內的附屬設施都應當歸小區(qū)業(yè)主共同所有。而商品住宅區(qū)開發(fā)商則認為小區(qū)業(yè)主購置的僅僅是住房及協(xié)議中約定歸業(yè)主所有的設施，在購房協(xié)議沒有約定停車位歸屬于業(yè)主所有的狀況下，小區(qū)內的停車位仍應當歸開發(fā)商所有。小區(qū)業(yè)重要想獲得停車位的所有權或者使用權，必須支付對應的對價。2.地下停車位糾紛產(chǎn)生原因地下停車位權屬之爭實質是對地下空間權的爭奪。不過從我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)看，確認地下建筑物所有權歸屬問題尚缺乏法律根據(jù)，有關地下空間運用方面的法律僅存在有關的單行法及某些地方性的法規(guī)。使得地下停車位所有權的歸屬不明，因此而引起的爭議也越來越多。一種觀點認為，地下車庫作為小區(qū)建設的配套設施之一，是建筑物的輔助設施，就應如道路、管線同樣，是房屋的從物，應交付建筑物的所有人共同使用，在買賣協(xié)議沒有尤其約定的狀況下，從物應當依從主物(房屋)一并發(fā)售、轉移。再者，業(yè)主獲得的國有土地使用權同步包括了空間權，假如承認了地下車庫的產(chǎn)權屬于發(fā)展商，那么就承認了空間權被發(fā)展商保留，但既然土地使用權都轉讓給小區(qū)業(yè)主了，發(fā)展商又根據(jù)什么來認定空間權還保留在自己的手里?從而認為地下停車庫的停車位屬于小區(qū)業(yè)主共有。另一種觀點認為，假如規(guī)定商品住宅區(qū)的地下停車庫的停車位建設，開發(fā)商付出了一定的成本，在業(yè)主沒有證據(jù)證明開發(fā)商在發(fā)售住房的過程中已將地下車庫及停車位的建設成本及合理利潤已經(jīng)計算分攤到了住房價格中，則地下車庫及停車位的所有權歸屬于開發(fā)商所有，小區(qū)業(yè)重要想獲得停車位的所有權，必須再行支付一定的價款。并且從長遠來看，假如將地下停車位的所有權規(guī)定為歸小區(qū)業(yè)主共有，則會使得開發(fā)商不愿再投資興建地下停車位，最終影響全體業(yè)主的利益。因此，怎樣處理地下車位的權屬還要視詳細狀況而定?！?4]認為后一種觀點較為對的合理，而日_這一規(guī)定與我國《物權法》中的規(guī)定大體也一致，不過對于占用業(yè)主共有的道路或者其他場所建造的地下停車位依法應歸業(yè)主共有。從上面的論述可以看出，停車位糾紛的深層原因就是對停車位的所有權歸屬及其使用的權利模糊狀態(tài)，對停車位缺乏必要的法律規(guī)制而引起的。當然，伴隨經(jīng)濟的迅速發(fā)展，家庭轎車的普及與停車位的局限性也是停車位緊張爭奪的一種重要導火線，這一原因在此不須贅述。（三）、住宅小區(qū)建設和物業(yè)管理中停車管理不到位加劇了“停車難”。張東輝,張少峰.居住小區(qū)停車問題研究[J].中外建筑,,2.從住宅小區(qū)建設和小區(qū)管理來看，也存在引起小區(qū)“停車難”的多種原因。詳細表目前：一是車庫建設、銷售行為不規(guī)范。開發(fā)商在小區(qū)建設中，首先是車庫沒有按規(guī)劃指標建設到位，另首先，已建成的車庫，大多也沒有完全發(fā)售。對主權尚屬于開發(fā)商的車庫，部分出租給業(yè)主使用，部分處在待售（租）狀態(tài)被閑置不用，伴隨房價上漲，出租的價格也較高，許多業(yè)主不愿買、租，形成地上車位緊張、地下車位空閑的狀況。尚有一部分車庫出租后被改為店面或倉庫。二是停車收費不盡合理，價格導向作用不強。三是業(yè)主自治作用沒有得到有效發(fā)揮。對小區(qū)停車矛盾，許多物業(yè)管理企業(yè)都規(guī)定業(yè)主委員會制定管理措施，但卻因多種原因，業(yè)主委員會沒能做出決策，有的是有車族與無車族意見不一，難以統(tǒng)一。四是物業(yè)企業(yè)管理不力或車主不自覺，導致小區(qū)道路、場地、出入口、休閑景點，綠化帶等亂停亂放現(xiàn)象較為嚴重。由于“停車難”引起的住宅小區(qū)亂停車和車主侵占公開空間，激發(fā)了部分居民間利益沖突和糾紛投訴。調查顯示，居民認為目前政府在規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理方面最需要做的事，第一就是處理小區(qū)目前普遍存在的停車難、亂停車問題，另一方面才是規(guī)范物管收費原則等。三、國外有關小區(qū)停車位的管理探討馮小雪.有關居住區(qū)停車問題的思索－西安居住小區(qū)停車問題調研分析[J].工業(yè)建筑,，（21）.馮小雪.有關居住區(qū)停車問題的思索－西安居住小區(qū)停車問題調研分析[J].工業(yè)建筑,，（21）.西方各國處理都市交通緊張的戰(zhàn)略和政策從20世紀70年代后來發(fā)生了較主線的變化,從熱衷于追求供需平衡轉向大力加強需求管理,從鼓勵小汽車交通的飛速發(fā)展到明確多種客、貨運交通方式的協(xié)調發(fā)展,所獲得的成效都是值得總結和借鑒的。美國在住宅小區(qū)停車方面美國積極推進夜間路邊停車。有些住宅小區(qū)停車位局限性,但小區(qū)周圍道路在夜間流量小,運用率低。小區(qū)的顧客可以在下班后將愛車停在路邊。對路邊停車費的收取,運用咪表采用分時間分地點進行有區(qū)別的收費。比利時擁有的固定停車場占地面積至少已經(jīng)相稱于所有建筑物占地的40%,由于地上空間有限,故建設了相稱多的地下深層停車場。在類似布魯塞爾這樣的比利時大都市,新建住宅必須在地下建設至少與住戶數(shù)量相匹配的車庫,這樣就很好的處理了住宅小區(qū)車位局限性的問題日本最重要的措施是推行“擁車者自備車位”政策,通過嚴格審批購車者提供的泊位供應狀況平衡停車供需矛盾,并通過如下措施處理停車問題。四、處理小區(qū)停車難的對策和提議1.合理規(guī)劃停車位，發(fā)展多元化建設徐海燕,林恒.居住區(qū)停車對策[J].住宅科技,,（12）.徐海燕,林恒.居住區(qū)停車對策[J].住宅科技,,（12）.根據(jù)都市現(xiàn)實狀況和未來車輛發(fā)展速度，制定停車場的規(guī)劃和建設意見，大、小地區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，重視停車位使用最優(yōu)率，并由政府、房地產(chǎn)企業(yè)、街道小區(qū)辦分段完善停車場的建設。政府投資建設公共停車場，以緩和公共區(qū)域車位局限性的問題；房地產(chǎn)企業(yè)保證新建小區(qū)的停車場配建；街道小區(qū)辦處理舊區(qū)的停車場管理與改造。鼓勵民間資金和開發(fā)企業(yè)修建公共停車場，政府對其選址、規(guī)模進行指導，予以地價、報建費用等方面的優(yōu)惠政策，本著誰投資誰受益的原則，使其建設落到實處；對于新建小區(qū)的停車場配建要按規(guī)定強制執(zhí)行，且政策上合適扶持。重視建設的靈活多樣性，因地制宜、管改建并蓄。運用城區(qū)零星適中的土地增建停車設施；結合道路交通整改，因地而異的建立一側或兩側劃線停車帶，或設置夜晚限時停車帶；充足運用居住區(qū)內的消極空間改建停車場；重視開發(fā)地下車庫的同步發(fā)展地面立體式停車場，高效運用土地資源。2.建立居住區(qū)“P+R”模式張秀媛.大都市停車換乘（P+R）系統(tǒng)建設有關問題研究[J].都市停車,,(1).張秀媛.大都市停車換乘（P+R）系統(tǒng)建設有關問題研究[J].都市停車,,(1).通過對都市“P+R”模式的分析，就我國公交系統(tǒng)不夠完善的現(xiàn)實狀況，我們認為可以借鑒都市停車換乘系統(tǒng)，對規(guī)模較大的居住區(qū)建立居住區(qū)“P+R”模式，以緩和汽車對居住區(qū)的影響。居住區(qū)“P+R”模式示意圖如圖所示，居住區(qū)“P+R”模式是以居住區(qū)為單位，根據(jù)其規(guī)模、地理位置、交通系統(tǒng)等原因，在居住區(qū)周圍合理選址、統(tǒng)籌規(guī)劃，分別建立規(guī)模和服務半徑適中的大型（立體）停車庫，同步停放機動車和非機動車；私家車不能進入居住區(qū)內部。居住區(qū)內交通方式為：有車居民首先從居住地步行，再乘坐非機動車或公交車到對應停車庫換乘私家車；無私家車居民從居住地步行、乘坐非機動車或公交車直達目的地。停車庫實行公有制，由政府委托居委會管理，統(tǒng)一收費，其收入可用于完善都市公交系統(tǒng)。3.加強小區(qū)停車管理，使之科學化、規(guī)范化劉冰.上海都市停車問題的對策研究[J].都市規(guī)劃匯,，（2）.劉冰.上海都市停車問題的對策研究[J].都市規(guī)劃匯,，（2）.要多方協(xié)作，親密配合，規(guī)范管理，切實處理小區(qū)停車難和亂停車問題。一是政府的規(guī)劃、交通、市政、物業(yè)管理等部門深入加強對住宅小區(qū)的停車管理，制定有關政策化解停車矛盾。二是加強對開發(fā)商銷售行為的監(jiān)管，新建小區(qū)的停車設施在最低規(guī)劃指標內的，作為非營業(yè)性公建配套設施認定，一律列入商品房開發(fā)成本，不得對外銷售，配建的車位要以保本微利的價格發(fā)售給業(yè)主；凡購置的車位，不得用于盈利性經(jīng)營，不得變化其使用功能。三是物業(yè)企業(yè)要加強對小區(qū)停車管理，結合實際，配合業(yè)主大會共同制定小區(qū)停車管理制度，針對小區(qū)車多庫少的實際狀況，對小區(qū)道路進行合理劃線，實行定期單側停車、單向行駛的形式，保證行車路線暢通，提高小區(qū)車位運用率，切實做好小區(qū)車輛通行和停放秩序的管理。四是充足發(fā)揮業(yè)主自治作用，督促物業(yè)管理企業(yè)加強車輛停放管理。五是針對部分小區(qū)因停車場(庫)租金售價較高，業(yè)主寧愿停在小區(qū)地面道路而使現(xiàn)存停車場(庫)空位狀況，應逐漸取消道路上停車“趕鳥入籠”。六是提高停車場設施管理水平，做到場地設施布置規(guī)范化、環(huán)境生態(tài)化、設施自動化。將先進技術應用于停車場的自動化管理系統(tǒng)之中。4.規(guī)范小區(qū)停車位分派措施據(jù)理解，目前小區(qū)共有停車位還沒有規(guī)范的分派措施。各個小辨別配措施可謂五花八門，如時間次序選定法、物業(yè)企業(yè)指定法、抓鬮法、定期輪換法等。因停車位分派不公而引起的矛盾和糾紛時有發(fā)生。筆者曾經(jīng)管理的小區(qū)也有這種現(xiàn)象。為防止此類現(xiàn)象的發(fā)生，共有停車位的分派措施必須遵照公平、公正、公開的原則；同步，正如小區(qū)公共水電費的分攤措施同樣，有關主管部門應制定規(guī)范性文獻來指導小區(qū)停車位的分派。五、總結居住小區(qū)的停車問題是一種比較復雜、綜合性較強的問題,需要政府各部門與房地產(chǎn)開發(fā)投資部門,共同配合,視為居住小區(qū)內的基礎設施,從規(guī)劃層面做起,直接貫徹到居住小區(qū)的開發(fā)建設中。對于住宅小區(qū)的車位租售,提議以租為主,并且是長期租賃。之因此這樣提議是由于出于對現(xiàn)實狀況的考慮,一是住宅小區(qū)車位供應嚴重局限性,二是目前車位的售價不合理,價格偏高。面對這樣的現(xiàn)實狀況,假如不限制車位的發(fā)售,住宅小區(qū)將車位所有售出,將導致?lián)碛兴郊臆嚩鴽]有買到車位的業(yè)主和在小區(qū)車位售罄后入住的有車一族無處停車,而售出的車位往往達不到百分之百的運用率。車位發(fā)售必須以小區(qū)車位的配建指標高為基礎,在保證了小區(qū)車位供應的前提下,才可以發(fā)售車位?？紤]到開發(fā)商的積極性,可以規(guī)定小區(qū)中一定比例的車位可以用來發(fā)售,其他的應用于租賃,結合目前現(xiàn)實狀況,提議將小區(qū)車位的二分之一以上用來租賃,其他發(fā)售。在提高住宅小區(qū)配建指標方面,提議按住宅面積進行配位;提議政府部門出臺優(yōu)惠政策,諸如減免土地出讓金、稅收等優(yōu)惠政策,減少投資人的建設成本,從而鼓勵社會資金進入停車場建設;提議物價部門合適放開住宅停車限租價,減少車位出租成本回收期;并合適限制車位售價,鼓勵發(fā)展商發(fā)展出租住宅停車位,減緩停車難。鼓勵按照“誰投資誰收益”的原則,經(jīng)有關部門同意在居住區(qū)內引進立體停車技術增設停車位。六、附件調查問卷一、基本狀況S1區(qū)屬：

黃浦區(qū)

盧灣區(qū)

海淀區(qū)

徐匯區(qū)

長寧區(qū)

靜安區(qū)

普陀區(qū)

閘北區(qū)虹口區(qū)楊浦區(qū)浦東區(qū)寶山區(qū)嘉定區(qū)閔行區(qū)松江區(qū)青浦區(qū)金山區(qū)南匯區(qū)奉賢區(qū)崇明區(qū)

S3您目前居住的住房性質？

租房

自購產(chǎn)權房

自購小產(chǎn)權房

單位分房

集體公寓

S4您本人或您的家庭與否擁有汽車？

有

沒有

S5您目前停車的車位性質是？

租賃,租金元/年

購置,價格元/個

S6您目前在小區(qū)的停車性質是？

固定車位

臨時車位隨機停車

二、車位與否充足Q2-1與否由于車位局限性，有車輛占道停車或停在車位外面的狀況？

常常有

較少有

沒有

Q2-2物業(yè)與否有將小區(qū)內綠化帶改建為車位的狀況？

有，狀況很嚴重

有，不太嚴重

沒有

Q2-3小區(qū)內共有道路與否有被物業(yè)劃定為停車位的狀況？

有

沒有

Q2-4業(yè)主間與否有因爭搶停車位（非固定車位）發(fā)生糾紛的狀況？

常常有較少有沒有

三、車位管理和收費Q3-1小區(qū)居民與否由于車位距離房屋太遠而覺得停車不便利？

所有居民都覺得便利

大部分便利

大部分不便利

所有不便利

不好說

Q3-2物業(yè)企業(yè)與否將車位分為流動車位和固定車位？

是

否

Q3-3您所在小區(qū)流動車位的收費方式和原則怎樣?

按月收取,每月

按天收取,每天

按小時收取,每小時

Q3-4您對目前使用的車位的租金或購置費用怎樣評價？

太高了，無法承受有些高，較難承受不太高，可以承受不高，輕松接受

Q3-5對物業(yè)車位管理和服務的滿意度怎樣？

很滿意

較滿意

一般

較不滿意很不滿意

Q3-6與否由于停車跟物業(yè)管理人員發(fā)生過糾紛？

有過

沒有過

不記得了

Q3-7小區(qū)與否有其他業(yè)