上海策源-舊倉庫改造項目報告

策行天下，致勝有源策源—理想生活策源地策源專業(yè)翹楚2001年度上海房地產(chǎn)銷售面積百強第6位

2001年度上海房地產(chǎn)銷售金額百強第9位

2002年上海市房地產(chǎn)營銷二十強金橋獎

第24屆中國房產(chǎn)博覽會99上海秋季交易會優(yōu)秀組織獎

“2003CIHAF中國房地產(chǎn)優(yōu)秀中介代理機構(gòu)”榮譽稱號

第四屆(2004)年上海市房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)二十強金橋獎

2004CIHAF中國房地產(chǎn)營銷代理品牌企業(yè)十強

2004CIHAF中國房地產(chǎn)營銷策劃品牌企業(yè)二十強

2004年度上海房地產(chǎn)關(guān)注品牌

2005年中國房地產(chǎn)百強策劃代理企業(yè)

第五屆（2005年）上海房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)二十強金橋獎第二名

2005年地博會中國十大房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)2006年中國房地產(chǎn)百強策劃代理企業(yè)Top102005年住交會中國房地產(chǎn)營銷代理品牌企業(yè)十強2005年上海市房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)金橋獎前三甲策源決策委員會策源營銷代理公司專業(yè)委員會整合傳播中心（品牌、媒介、采購）信息管理中心（信息、網(wǎng)絡）風險管理中心（法務、審計）外地事業(yè)部商辦事業(yè)部武漢地區(qū)北京地區(qū)無錫地區(qū)南京地區(qū)西安地區(qū)重慶地區(qū)綜合管理中心（人事、培訓、行政）咨詢研發(fā)中心（評估、研究、策劃）財務管理中心（會計、結(jié)算、投資服務）策源組織構(gòu)架策源行

——策源在中國經(jīng)驗源于積累，信心始于實踐目前在售個案：２８個策源與舊廠房以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資商：上實發(fā)展發(fā)展商：上實房地產(chǎn)營銷顧問：上實投資顧問營銷代理：上海策源置業(yè)顧問有限公司銷售中心：上海市飛虹路600號海上?！虾Ｊ讉€創(chuàng)意地產(chǎn)鋒尚社區(qū)海上海以新文化地產(chǎn)為開發(fā)理念、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈為首要目標客群定位，致力營建中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、知識文化核心聚居區(qū)。海上海創(chuàng)意商業(yè)街發(fā)展商——復地集團銷售代理——上海策源置業(yè)顧問有限公司樓盤地址——曲陽路910號曲陽時尚生活庫創(chuàng)意人/設計師/學者的工作和休憩的聚集地地產(chǎn)行業(yè)的新銳策源的使命富春——港口物流業(yè)的杰出企業(yè)以本項目為切入點，以另類地產(chǎn)開發(fā)為捷徑，劍走偏鋒，快速成為上海地產(chǎn)新諸侯

策源為其提供專業(yè)的服務以及整合資源開創(chuàng)地產(chǎn)開發(fā)的藍海對項目的初步認識項目背景：該舊倉庫改造項目是富春控股涉足房產(chǎn)領域的首個項目，一方面這個項目有著巨大的塑造潛力，另一方面發(fā)展商有著雄厚的資金實力。定位目標：兼顧項目的收益性與品牌形象，為發(fā)展商提供逐年增加的租金收益保障，并在房產(chǎn)界樹立品牌聲譽，為今后的房產(chǎn)開發(fā)鋪墊良好的通路。定位方法：首先通過市場環(huán)境分析確定項目功能改造方向，再通過項目價值的挖掘提出項目主題定位。并進一步對個別重點項目提出業(yè)態(tài)組合建議、招商策略建議及初步財務分析。舊廠房/倉庫改造現(xiàn)狀分析

舊廠房/倉庫改造熱潮的動因上海舊廠房/倉庫分布狀況動因一：城市產(chǎn)業(yè)的升級上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第三產(chǎn)業(yè)，工廠外遷；市中心土地價格成倍攀升，工業(yè)廠房的產(chǎn)值已經(jīng)無法承受市中心低容積率廠房的租賃成本。舊廠房功能的改變成為歷史的必然結(jié)果。動因二：修舊如舊的潮流

“謹慎的城市更新”

從20世紀70年代起，歐洲開始特別重視舊建筑的保護、改造和再利用。文物建筑和普通的舊建筑，都是構(gòu)成地方特征和維系原有社會經(jīng)濟文化延續(xù)的載體。在舊建筑改造上，遵循“舊如舊，新如新，控制體量，改善功能”的方針。當城市意識到推土機式的舊城改造對舊城結(jié)構(gòu)肌理尺度，對歷史文化毫無保留的摧殘時，修舊如舊的理念悄然滲入市中心的就廠房改造中。動因三：特殊需求的崛起從統(tǒng)一單調(diào)的產(chǎn)品到符合不同人群需求的個性化產(chǎn)品ＳＯＨＯ兼?zhèn)渚蛹遗c辦公功能ＬＯＦＴ大尺度，隨意空間標準辦公樓上海舊廠房改造數(shù)據(jù)統(tǒng)計及其分布上海共有130余處老廠房，為盤活閑置在各個角落的舊工廠，05年4月底，上海市經(jīng)濟委員會首批推出了18個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，總建筑面積超過30萬平方米。其中由空置廠房變身而成的共有16處，這16處分別是：四行倉庫、田字坊、8號橋、中科創(chuàng)意倉庫、天山軟件園、傳媒文化園、樂山軟件園、時尚產(chǎn)業(yè)園、虹橋軟件園、工業(yè)設計園、靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園、周家橋、設計工廠、同樂坊、卓維700、M50。這些項目地段優(yōu)越，集中在盧灣、黃浦、靜安、長寧等上海中心城區(qū)。傳媒文化園同樂坊M50工業(yè)設計園四行倉庫卓維700田字坊8號橋樂山軟件園設計工廠虹橋軟件園時尚產(chǎn)業(yè)園天山軟件園中科創(chuàng)意倉庫周家橋靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)有項目功能改造方向分析市場主流功能改造方向分析分項目探討功能改造方向（包括各項目市場分析、物業(yè)形態(tài)分析）辦公與商鋪是目前市場上最常見的改造方向，其次為旅館、博物館等。市場主流功能改造方向分析創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公8號橋、天山軟件園、中科創(chuàng)意倉庫、M50、虹橋軟件園、傳媒文化園等。商業(yè)同樂坊、復城國際等。旅館MOTEL168等。展覽館、博物館紅坊等。舊廠房、舊倉庫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)空間：框架結(jié)構(gòu)建筑具有很強的空間感建筑材料：多為混凝土墻面展示，原始材料的展示易于挖掘藝術(shù)美感強調(diào)空間縱深感，可自由分割分層，以提高利用率，工作環(huán)境激發(fā)創(chuàng)作靈感地段環(huán)境市中心多處于居民區(qū)的包圍之中，生活配套設施較為完善鬧中取靜，出行方便，滿足SOHO要求功能配套老式廠房，沒有內(nèi)部配套，無法滿足傳統(tǒng)辦公物業(yè)的硬件要求對網(wǎng)絡、交通有較高要求。電梯、中央空調(diào)敏感度低文化傳承人文氣息歷史遺跡文化創(chuàng)意藝術(shù)設計舊廠房/倉庫與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的匹配性舊廠房/倉庫與旅館的匹配性區(qū)位環(huán)境旅館、經(jīng)濟型酒店選址多數(shù)考慮旅游區(qū)、次商業(yè)核心區(qū)、居民區(qū)等人流較為集中的區(qū)域，分布區(qū)域廣泛，但多數(shù)在環(huán)線以內(nèi)；而上海的舊廠房倉庫多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，周邊有較多的居民區(qū)，多數(shù)符合經(jīng)濟型酒店、旅館的選址要求。建筑形態(tài)體量：部分中心城區(qū)的舊廠房、舊倉庫體量在3000-10000平方米間，而經(jīng)濟型酒店旅館房間數(shù)量一般不會超過300間，體量在五六千平方米最為理想。結(jié)構(gòu)：舊廠房舊倉庫的高度與普通的多層建筑相差不多，層高較高，能夠重新分隔層數(shù)，而經(jīng)濟型酒店和旅館為多層建筑。租賃情況舊廠房倉庫改造后的租金仍低于同區(qū)域的商鋪和辦公物業(yè)的租金；旅館、經(jīng)濟型酒店租金承受能力極低。舊廠房倉庫只能租賃，不能出售；旅館、經(jīng)濟型酒店多數(shù)采取長期租賃物業(yè)的形式經(jīng)營。舊廠房/倉庫與商業(yè)的匹配性區(qū)位環(huán)境建筑條件舊廠房舊倉庫多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，并被居民區(qū)所包圍，能為改造成商業(yè)提供密集的消費群體。組團建筑：很多舊廠房舊倉庫都是一個完整的廠區(qū)，由多棟建筑和部分景觀區(qū)域組成；而現(xiàn)代商業(yè)的建筑類型不再局限于單體建筑，體現(xiàn)時尚文化內(nèi)涵的餐飲娛樂功能商業(yè)項目多選擇特色的小型獨棟建筑或組團式院落式的規(guī)劃形態(tài)；內(nèi)部規(guī)劃：部分花園式組團式辦公的舊廠區(qū)內(nèi)都會設有小花園、景觀區(qū)等可以部分保留，部分改造成組團式商業(yè)中的休閑廣場等；建筑材料：舊廠房、舊倉庫的混凝土直接裸露在外，體現(xiàn)一種原始自然生態(tài)美感；而現(xiàn)代餐飲娛樂場所（如酒吧）更注重體現(xiàn)一種時尚文化內(nèi)涵及藝術(shù)氣息舊廠房/倉庫與博物館、展覽館的匹配性區(qū)位環(huán)境博物館、展覽館選址多數(shù)考慮旅游區(qū)、商業(yè)核心區(qū)、等人流較為集中的區(qū)域，且多數(shù)在環(huán)線以內(nèi)；而上海的舊廠房倉庫多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，交通便利，部分符合博物館、展覽館的選址要求。建筑條件舊廠房倉庫的層高、柱距和單層面積一般較大，部分符合博物館、展覽館的要求，另一方面很多舊廠房舊倉庫都是一個完整的廠區(qū)，由多棟建筑和部分景觀區(qū)域組成，為博物館、展覽館提供了人流集散空間和戶外功能空間?？偨Y(jié)：影響功能改造方向的若干主導因素因素一：區(qū)位環(huán)境因素四：建筑形態(tài)項目周邊的市場環(huán)境決定了其作為辦公或商業(yè)的氛圍條件。周邊的商業(yè)或商務配套為項目的發(fā)展奠定了基礎，因此同一地段的物業(yè)改造為辦公、商鋪或旅館，其租金收益與升值潛力是不同的。辦公、旅館以及不同類型的商鋪均對建筑的平面布局、樓層、層高、垂直通道情況等有著嚴格的要求，因此對于舊倉庫的改造應充分考慮建筑改造的可行性，如有條件應征詢專業(yè)建筑改造設計公司的意見。因素二：交通人流量、車流量、人行與車行是商業(yè)物業(yè)選址的重要指標。因素三：規(guī)劃尤其如北外灘區(qū)域大改造，描繪出物業(yè)的升值空間。同時小范圍內(nèi)的景觀、道路改造以及功能區(qū)的確定也會產(chǎn)生重要影響。楊樹浦路倉庫改造定位分析功能初步定位項目主題定位方向分析項目主題建議業(yè)態(tài)組合及布局建議項目招商策略項目初步財務分析區(qū)域規(guī)劃

“提籃橋歷史風貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)”：提籃橋歷史風貌和現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的南側(cè)基地內(nèi)設置體現(xiàn)21世紀外灘風貌高達200米的上海之光摩天輪（可能實施），形成該地區(qū)鮮明的城市形象。除此之外，提籃橋地區(qū)還有著與商貿(mào)相融合的猶太民族舶來文化。楊樹浦路項目周邊市場上海之光摩天輪（可能實施）、猶太人聚居區(qū)歷史風貌保護規(guī)劃給區(qū)域帶來旅游契機現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的規(guī)劃、北外灘主題商業(yè)街的建設給區(qū)域帶來了商業(yè)前景提籃橋地區(qū)辦公和商業(yè)市場現(xiàn)狀均不佳；商業(yè)較為集中的區(qū)域為猶太人聚居區(qū)，主要業(yè)態(tài)有服飾商店、美容美發(fā)、餐飲、休閑娛樂等提籃橋歷史風貌保護區(qū)及現(xiàn)代商業(yè)區(qū)規(guī)劃將給區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場的發(fā)展帶來較多機會；對于提蘭橋倉庫項目，若部分改造為創(chuàng)意商業(yè)市場前景更為看好。楊樹浦路項目價格分析周邊辦公和商業(yè)項目租金現(xiàn)狀項目改造后的價值預判提籃橋老式商務樓和老廠房改建辦公項目的租金水平在1.1~1.6元/平方米/天；區(qū)內(nèi)掛牌出租商鋪數(shù)量不多，街鋪主力租金水平在1.5~2元/平方米/天之間。簡單的改造并不能使項目租金水平獲得較大水平的提升；項目改為創(chuàng)意商業(yè)和創(chuàng)意辦公的綜合體，更能獨立于目前的市場環(huán)境，跳脫目前的區(qū)域價值。楊樹浦路倉庫建筑改造條件

樓層數(shù)：

3~6層為主，各建筑樓層錯落有致，可以規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)較廣，也可多種產(chǎn)品組合。

層高：3.8~4.3米之間，改造產(chǎn)品適應性較廣，但目前市場上存在的改造為博物館類展示功能的產(chǎn)品在層高上的要求較高，本案無法滿足。地塊形狀：組團狀建筑，由三棟主建筑和幾棟輔助建筑組成。這樣的建筑形態(tài)為產(chǎn)品的規(guī)劃提供了較大的發(fā)揮空間。標準層平面：總建筑面積為16212平方米，由多幢建筑組成，標準層面積各不相同，以1000平方米左右為主。楊樹浦路倉庫功能改造方向研判規(guī)劃方面：

“提籃橋歷史風貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)”為旅游相關(guān)商業(yè)提供了發(fā)展契機。市場方面：

楊樹浦路倉庫周邊辦公及商鋪氛圍現(xiàn)狀都不理想，但人流量與人行、車行交通便利度都相對較好，同時北外灘改造為辦公與商鋪都帶來了巨大的增值空間。建筑改造方面：楊樹浦路倉庫標準層平面為規(guī)則長方形，改造空間較大；但建筑密集度高采光與通風以及與周邊建筑的相鄰影響較差，不適宜改造為旅館；沿街面窄，進深較長，僅沿街倉庫適合作中大型商鋪，三層以上商業(yè)價值較低，但三棟樓的圍合場地為商業(yè)提供了良好的舞臺空間；建筑可改造適合改造為辦公、商鋪綜合產(chǎn)品?；窗猜穫}庫最適合改造為辦公與相關(guān)商鋪相輔相成的綜合產(chǎn)品。主題研究思路由于目前市場上可參考的舊廠房改造為商辦并重的項目較少，且尚未進入成功運營的階段，因此本報告僅藉我司對商業(yè)項目及舊廠房改造項目的研究及操作經(jīng)驗，提出除前文提及的規(guī)劃，還將通過以下三方面的研究尋求主題定位方向：北外灘文化挖掘北外灘區(qū)域發(fā)展方向研究

北外灘行業(yè)發(fā)展契機北外灘文化“外灘X號”：在百年外灘的萬國建筑群內(nèi)，驚現(xiàn)了ARMANI的專賣店，CARTIER的專賣店、JeanGeorges法國餐廳、依云水療，西洋文化的精品在這里悄然駐足。外灘沉睡的建筑被喚醒，歷史與奢華的舶來品在這里交錯，而北外灘又將怎樣演繹她的輝煌？“港口文化”：曾幾何時，遠渡重洋的哥德堡號古商船已經(jīng)從這里的碼頭把中國的文化傳播到歐洲。港口是每個臨海城市對外交流的窗口，文化的交流在貿(mào)易活動中展現(xiàn)。北外灘的發(fā)展方向“絕對上海CBD”：北外灘作為上海市CBD核心區(qū)的組成部分之一，與外灘和陸家嘴共享上海城市的核心地位，這一地位為今后北外灘的發(fā)展方向樹立了高起點?！吧虾┳罴岩暯恰保盒纬膳c外灘、陸家嘴一體化的國際化景觀，摩天輪選址北外灘（可能實施）再次證明在北外灘可以看到上海灘最佳景觀。北外灘行業(yè)發(fā)展契機上海國際客運中心、“上海之星”文化旅游街區(qū)、濱江綠地建設工程等，都將出現(xiàn)在北外灘的開發(fā)畫卷之中?！吧虾８蹏H客運中心”：郵輪經(jīng)濟登陸北外灘！三個7萬噸級國際大型郵輪泊位和國際客運碼頭已建成，客運綜合大樓將在2006年底基本建成，上海國際港務集團大樓及相關(guān)商業(yè)配套設施將于2007年下半年和2008年初陸續(xù)投用?？偨Y(jié)港口文化旅游契機規(guī)劃動力核心地位我們有理由相信，外灘和陸家嘴今天的輝煌就是北外灘的明天，更幸運的是，北外灘的歷史人文及產(chǎn)業(yè)特色奠定了獨特的北外灘風景線。核心CBD、璀璨江景、郵輪經(jīng)濟、大力改造項目定位要體現(xiàn)：歷史與未來的交錯、傳統(tǒng)與流行的融合、美景與內(nèi)涵的輝映?！皌he15th北外灘”——中華精粹文化創(chuàng)意坊（暫擬案名）“北外灘”點明了項目的區(qū)位，表現(xiàn)項目未來發(fā)展的巨大上升空間，提升項目的期望價值；“the15th”指代1405年鄭和下西洋的那個年代，我們的前輩已經(jīng)開始了港口的對外交流，這種文化具有深厚的歷史積淀。中華精粹文化創(chuàng)意坊的內(nèi)涵傳承中國歷史文化：從這里追溯15世紀鄭和下西洋以來，中國海港對外交流的文化積淀。讓中國的文化從這里走出去。推廣中國產(chǎn)品精粹：景德鎮(zhèn)陶瓷、茶葉、絲綢、唐裝、旗袍、紅木家具等代表中國文化的商品展銷；滿漢全席、特色地方菜肴、茶道等體驗式休閑娛樂消費，中國傳統(tǒng)文化藝術(shù)的展現(xiàn)。營造創(chuàng)意氛圍：提倡傳統(tǒng)商品的改良、滲透人性化概念、讓中國的商品榮登世界的廳堂。弘揚中國品牌：鼓勵帶有中國傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的國內(nèi)自有品牌的發(fā)展，提供對外交流展示平臺。建立中華奢侈品工坊：“外灘3號”的中國版，種植中國本土的奢侈品牌文化。提供中外文化交流平臺：長期舉辦中外商貿(mào)、文化交流展會，讓上海走向世界，讓世界走進上海。JamesEnglishman給愛人給父親給朋友在上海港國際客運中心下了游輪之后，沿路打聽到北外灘最有名的購買中國精品禮物的地方——the15th北外灘進入中華精粹文化創(chuàng)意坊果然琳瑯滿目的中國精品而這個古董，一定要自己收藏哇，還有更精彩的！懷舊唐裝改良唐裝the15th北外灘唐裝店王老板一把裁縫剪刀走遍大江南北，最終把他馳名中外的唐裝定制店落戶中華精粹文化創(chuàng)意坊James在王老板店里訂做了這款195CM身高的唐裝，滿意地穿回英國！之后王老板陸續(xù)接到來自英國的訂單?！皌he15th北外灘”——中華精粹文化創(chuàng)意坊不應是簡單地營造一個商業(yè)的經(jīng)營場所更是鑄造為中國藝術(shù)精華的研發(fā)、培訓、展示、交易、零售的創(chuàng)意平臺。使得本項目的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地成為一個完整形態(tài)，構(gòu)成呈現(xiàn)中華文化藝術(shù)的創(chuàng)意高地。PERSPECTIVE3DUnitofmeasure原創(chuàng)設計培訓零售交易展示古典家居用品、藝術(shù)裝飾用品、瓷器玉器唐裝旗袍針織刺繡中國酒類、茶葉茶具新概念餐飲、酒吧、茶坊中國傳統(tǒng)理療養(yǎng)生館、瑜珈館原創(chuàng)設計工作室、品牌代理、演藝文化經(jīng)紀中國民族舞培訓學校等行業(yè)組合規(guī)劃組合建議4號樓4~6層業(yè)態(tài)：新概念餐飲1~3層功能：展示和交易業(yè)態(tài)：藝術(shù)裝飾用品、唐裝針織刺繡、中國酒類、茶葉茶具、瓷器玉器等1號樓新概念餐飲：普羅旺斯的樹、俏江南

、鮮墻房傳菜酒家等國粹零售展示：藝術(shù)裝飾用品、唐裝針織刺繡、中國酒類、茶葉茶具、瓷器玉器等3~6層：家居展示、藝術(shù)品展示、書屋書吧、民族舞培訓學校、模特培訓學校、理療養(yǎng)生館等1~2層：特色酒吧、咖啡吧、茶坊2號樓休閑類餐飲：特色酒吧、咖啡吧、茶坊、甜品店等。展示\培訓\休閑區(qū)：家居展示、藝術(shù)品展示、書屋書吧、民族舞培訓學校、模特培訓學校、理療養(yǎng)生館、瑜珈館等。業(yè)態(tài)：甜品作坊、面包屋等4號樓5號樓辦公空間：品牌經(jīng)銷（代理）公司、原創(chuàng)設計工作室、文化演藝經(jīng)紀公司等辦公空間6號樓3號樓室外圍合空間（7號）功能：推廣的舞臺、展示的窗口、文藝的領地本項目是一個組團狀建筑，產(chǎn)品定位融合了辦公和商業(yè)的兩大功能，其比例分布如下：商業(yè)——1號樓6871㎡+2號樓5243㎡+4、5號樓（38㎡+31㎡）=12183㎡辦公——6號樓3305㎡+3號樓416㎡=3721㎡公共空間——7號樓308㎡業(yè)態(tài)組成比例項目的主題定位為“中華精粹文化創(chuàng)意坊”，其目標客戶有別于市場上既有的商戶，需要有其特定的挖掘渠道，但同時也應有較豐富的配套業(yè)種，針對這些業(yè)種的商戶選擇也應滿足項目的主題定位。配套類目標商戶類別目標客戶所需面積（平米）物業(yè)要求甜品滿記甜品15-300水（管徑2寸）、電（30KW）排水（150mm）、排污（150mm）許留山100面包房面包新語15-30水(管徑5寸)、電（45KW）山崎面包茶坊耕讀園150-200水(管徑2寸)、電（50KW）唐韻寒舍茶葉、茶具天福茗茶50-100電（30KW）黃山茶葉書屋書吧漢源書屋100-300電（30KW）家居展示允典紅木等200電（30KW）理療養(yǎng)生館思妍麗300

水(管徑大于2寸)、電（45KW）美麗田園新概念中式穹六餐廳500水(管徑大于5寸)、電（150KW-350KW）、煤（50立方/小時-100立方/小時）、煙道、排水（150mm）、隔油池（1200*1800*1500mm）普羅旺斯300伍京堂150便利店羅森80-100水（管徑2寸）、電（30KW）喜士多以上商業(yè)客戶在滬上各自領域均為行業(yè)內(nèi)的領軍人物，如能成功引進此類商家，對提升項目的知名度能起到很關(guān)鍵的作用。并且，本項目作為一個新興的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，如需要引入此類商家，在租金上須有一定的優(yōu)惠，建議前期招商上可以通過較優(yōu)惠的租賃條件來吸引商家。類別目標客戶所需面積（平米）物業(yè)要求提供免租期是為了盡快地吸引意向客戶進駐，待項目2~3年經(jīng)營成熟、穩(wěn)定以后，租金和商戶都可作進一步調(diào)整。租賃優(yōu)惠政策商鋪面積優(yōu)惠政策100平米以內(nèi)：3個月免租期100-300平米以內(nèi)：5個月免租期300-500平米以內(nèi)：6個月免租期500-1000平米以內(nèi)：8個月免租期創(chuàng)意類目標商戶——本項目的第一亮點客戶群目標商戶策源招商渠道藝術(shù)裝飾品、原創(chuàng)設計工作室、民間藝術(shù)家原創(chuàng)作品、民族舞蹈培訓學校、中式服飾設計、針織、刺繡、瓷器、玉器等等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。以上這類行業(yè)經(jīng)營客戶基本無固定的工作場所，故需通過各種特殊的渠道，來進行廣泛而又深入的挖掘。中式服裝設計、針織、刺繡、瓷器、玉器等可以利用豫園股份有限公司龐大的客戶網(wǎng)絡，向本項目所需要的目標客戶，進行有針對性地項目推廣。民間藝術(shù)家、原創(chuàng)工作室、廣告設計策源可通過上海商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)合會、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心，向業(yè)內(nèi)發(fā)布招商信息，同時邀請滬上知名藝術(shù)家、成功人士等，開展項目推薦會，擴大項目在滬上的影響力。舞蹈學校、模特培訓、藝術(shù)等我司與上海戲劇學院有著緊密的合作關(guān)系，還可以通過浙商會等向業(yè)內(nèi)發(fā)布招商信息。復星復地豫園商業(yè)資源浙商協(xié)會商房聯(lián)平臺資源創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心每年5月策源將聯(lián)合商房聯(lián)舉行大型論壇活動，并邀請品牌經(jīng)營戶與國內(nèi)外基金買家與開發(fā)商對話。借此機會，促進多方交流，同時推介產(chǎn)品，宣傳項目。舉例——商房聯(lián)資源多數(shù)客戶還是資金實力不強的中、小型服務企業(yè)或者是沒有穩(wěn)定經(jīng)濟收入的藝術(shù)家，手工創(chuàng)作的個體經(jīng)營者創(chuàng)意類目標商戶——招商提供有吸引力的優(yōu)惠條件前期承租能力低——？行業(yè)不聚集，客戶相對分散策源的招商手法不論是創(chuàng)意商家還是創(chuàng)意辦公客戶都是小眾人群，因此一般商辦項目選擇大眾媒體廣告的方式事倍功半，策源建議您采納我司“筑巢引鳳”的成功經(jīng)驗——即通過特色活動營造創(chuàng)意氛圍，吸引創(chuàng)意商家主動上門。復城國際SP活動簡介：識珠擁翠ESPRIT活動留舊·創(chuàng)新城市對話周大?；顒雍Ｉ虾P活動簡介：2004ADC創(chuàng)意作品世界巡展風云上海當代藝術(shù)交流展“海上海LOFT·空間想象”酒會ESPRIT秋冬時裝發(fā)布會巡演

活動地點：復城國際品質(zhì)體驗館（原八一電影機械廠廠房舊址）活動日期：06年5月20日，活動亮點：珠寶品牌周大福在[驕人]（Achievement）系列鉆飾在中國大陸地區(qū)全新上市發(fā)布會?；顒佑绊懀簳r尚品牌發(fā)布地點，一改傳統(tǒng)意義上時尚中心，讓曲陽這樣一個具有深厚歷史人文積淀的區(qū)域，散發(fā)出時尚的魅力?！爸艽蟾！毙缕钒l(fā)布會活動名稱：“留舊·創(chuàng)新城市對話”

——社會各界專家學者品鑒滬上首個國際BLOCK

活動地點：復城國際品質(zhì)體驗館（原八一電影機械廠廠房舊址）阮儀三教授、荷蘭歷史建筑保護基金代表等專家學者以及虹口區(qū)政府、房地局、規(guī)劃局領導齊聚一堂，共同探討了歷史建筑的保留在城市發(fā)展中的價值，并進行了城市文明印記與現(xiàn)代城市規(guī)劃共融的探索。活動日期：2004年7月11日活動亮點：“海上?！眲?chuàng)意中心啟用典禮活動影響：上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司主要領導，首都企業(yè)形象研究會會長，“海上?！泵摺ⅰ缎碌禺a(chǎn)》上海地區(qū)主編及各界媒體參加了此次活動。2004ADC創(chuàng)意作品世界巡展活動日期：2005年11月活動亮點：領略創(chuàng)意巨大魅力活動影響：喚起國際人士對當代藝術(shù)思考，將文化三大件完美融入活動活動日期：2005年6月活動亮點：充分地體現(xiàn)創(chuàng)意LOFT的另類空間活動影響：LOFT顛覆性創(chuàng)意風云上海當代藝術(shù)交流展“海上海LOFT·空間想象”酒會收購成本財務測算測算方法為了比較準確的把握可以承受的收購成本，將利用剩余法來模擬本案項目通過改造并獲得價值提升的過程中發(fā)生的現(xiàn)金流，反算本案項目可以接受的收購成本。其中，根據(jù)本案項目改造后的招商情況等的預期不同，可以分為樂觀與謹慎兩種情況，根據(jù)這兩種預期分別進行財務測算，將得到一個可接受成本范圍。辦公物業(yè)租金上漲水平比較保守地將增長率設定在3%,商業(yè)部分的租金在經(jīng)過3年的培養(yǎng)期后翻倍,之后年增長5%左右；這里采用的是模擬項目在重建后的樂觀情況下的收益水平，所使用的折現(xiàn)率相當于銀行現(xiàn)期貸款基準利率，即5.85%。在不同的收益水平下，主要財務指標如下：通過剩余法模型計算得出的主要財務指標如下：參數(shù)設定

樂觀預期下財務測算

本案項目1號樓本案項目2號樓本案項目4號樓底本案項目5號樓底本案項目3號樓本案項目6號樓本案項目7號樓底層租金4.13.93.73.9---平均租金1.981.891.923.23.2-成本收益率收購總成本元收購單位面積成本元/平米相當于單位面積租金元/平米/天0%276,252,48017,0402.3310%249,826,92015,4102.1120%227,940,72014,0601.9330%209,621,16012,9301.77謹慎預期下財務測算參數(shù)設定

謹慎預期情況下，考慮到項目招商情況可能沒有預想的那么順利，導致商業(yè)及辦公物業(yè)的租金水平下調(diào)：

本案項目1號樓本案項目2號樓本案項目4號樓底本案項目5號樓底本案項目3號樓本案項目6號樓本案項目7號樓底層租金2.92.72.62.7---平均租金1.401.312.62.72.72.7-成本收益率收購總成本元收購單位面積成本元/平米相當于單位面積租金元/平米/天0%203,217,42012,5351.7210%183,844,08011,3401.5520%167,794,20010,3501.4230%154,338,2409,5201.30租金增長/調(diào)整情況以及折現(xiàn)率與樂觀預期的設定相同，主要的財務指標如下：主要結(jié)論這里將樂觀預期與謹慎預期兩種情況下的財務指標進行對比：從上表可以看到，在樂觀預期及謹慎預期的情況下，若能以1.42-2.11元/平米/天的租金水平購入本案項目，那么項目改造后的收益率水平能達到10-20%。成本收益率收購總成本元收購單位面積成本元/平米相當于單位面積租金元/平米/天樂觀預期謹慎預期樂觀預期謹慎預期樂觀預期謹慎預期0%276,252,480203,217,42017,04012,5352.331.7210%249,826,920183,844,08015,41011,3402.111.5520%227,940,720167,794,20014,06010,3501.931.4230%209,621,160154,338,24012,9309,5201.771.30東大名路倉庫改造定位分析功能初步定位項目主題定位方向分析項目主題建議區(qū)域規(guī)劃

東大名路創(chuàng)庫項目處于北外灘“航運商貿(mào)區(qū)”規(guī)劃范圍內(nèi)；東大名路倉庫周邊市場-產(chǎn)業(yè)分析東大名路航運一條街

港口碼頭：北外灘區(qū)域內(nèi)沿黃浦江的碼頭是上海航運業(yè)進出口貨物的主要集散地；外虹橋的國際客運站是上海唯一