關于長沙國際會展中心策劃報告-(2013-2稿)

關于長沙國際會展中心

土地一級策劃和規(guī)劃設計建議微信|房地產(chǎn)微學院

目錄一、長沙高鐵東部新城城市規(guī)劃和土地功能劃分1、項目區(qū)域位置和區(qū)域規(guī)劃研究2、參考標桿——沈陽高鐵南站新城規(guī)劃案例3、黃興國際會展中心地塊選址和規(guī)模以及土地功能劃分建議二、長沙國際會展中心規(guī)模與定位三、長沙國際會展中心和配套土地出讓策略研究四、拆遷政策和本地居民發(fā)展研究五、長沙國際會展中心周邊規(guī)劃設計與建筑設計要點建議六、長沙國際會展中心招商與運營模式建議

瀏陽河風光帶旅游規(guī)劃專題研究

前言長沙縣黃興鎮(zhèn)政府在2009年委托深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司策劃長沙高鐵東部新城（黃興鎮(zhèn)48平方公里總體策劃含長沙高鐵車站東側5平方公里核心區(qū)和黃興大市場策劃，大市場的骨干項目農(nóng)產(chǎn)品市場已經(jīng)完成策劃和招商，長沙國際會議中心選址在5平方公里核心區(qū)域范圍內），2010年長沙縣黃興鎮(zhèn)政府委托深圳市新摩爾商業(yè)管理管理有限公司策劃黃興鎮(zhèn)區(qū)和三環(huán)外功能和定位策劃，在策劃的基礎上，黃興鎮(zhèn)順利完成部分地塊的土地出讓，取得了良好的發(fā)展效果。2011年4月深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司以120萬元策劃費用中標青島交通商務區(qū)商業(yè)規(guī)劃和土地一級策劃（含青島高鐵車站旁大型國際會展中心專題論證），經(jīng)過一年多的策劃運作已經(jīng)取得了顯著的成效。因此我們擁有服務長沙國際會展中心項目的良好基礎和豐富的同類項目經(jīng)驗。徐守盛省長在湖南省政府常務會議上，湖南長沙國際會議中心規(guī)劃建設，事關省會城市功能提升，事關湖南開放性經(jīng)濟發(fā)展，事關湖南整體形象。明確要求一定要高起點、高標準、高水平規(guī)劃設計定位，將會展中心建設成為國內一流、世界先進、突出現(xiàn)代服務業(yè)、體現(xiàn)兩型社會和湖南特色的大型城市綜合體。深圳新摩爾公司借鑒了中國城市規(guī)劃設計院在星沙概念性規(guī)劃設計方案中關于黃興鎮(zhèn)靠近長沙高鐵南站的研究成果，創(chuàng)造性提出將中央公園和室外會展中心結合的新思路，將超五星酒店和國際會議中心配備在緊鄰磨盤洲地塊的新思路，符合兩型社會的要求。對于中央公園和室外會展中心以及室內大型會展中心應該突出湖湘文化特色，建議會展中心分期建設，首先完成15萬平方米主要室內場館和室外會展中心建設，預留發(fā)展空間，根據(jù)會展的需求，二期在建設10萬平方米室內會展中心，滿足未來大型會展的實際要求。

根據(jù)長沙實際情況，提出了4804畝和4100畝土地的不同位置方案進行比較，對不同方案的土地功能進行明確分區(qū)，突出會展、金融和文化創(chuàng)意以及電腦軟件作為現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的重點。對于項目外部交通和會展中心需要的交通進行了認真分析，建議地鐵二號線路向東延伸到黃花機場，車輛段向東延伸，建議車輛段向東延伸3公里以外，需要增加的3億元以上費用，建議從土地增值收益中解決。建議四號線地鐵延伸到黃興大市場，形成良好的外部交通條件。關于開發(fā)模式和招商方式研究

對于項目的資金來源，市政府希望采用低價出讓土地，會展中心產(chǎn)權企業(yè)持有，目前中央企業(yè)上市公司了解會展中心每年運營虧損較大，大都不愿意采用這種方式。我們建議采取分階段出讓土地的方式，我們預先征求了部分大型中央企業(yè)上市公司領導意見，采用BT方式比較可行，利用土地換取會展中心產(chǎn)權，今后會展中心產(chǎn)權歸長沙市政府所有，委托專業(yè)會展管理公司統(tǒng)一管理。大型投資企業(yè)預計需要10億元做道路和基礎設施，15億元做一期會展中心場館建設。10億元做超五星酒店和國際會議中心建設，累計需要前期實際投資35億元，就可以滾動開發(fā)。建議借鑒成都會展贏利模式，長沙市政府成立會展城開發(fā)公司，統(tǒng)一開發(fā)會展城和4800畝土地，將房地產(chǎn)開發(fā)和瀏陽河沿線等相關景區(qū)經(jīng)營等統(tǒng)一考慮。建議與成都會展旅游集團合作成立專業(yè)會展管理公司。長沙高鐵站長沙機場長沙政府服務大型投資商的組織架構長沙會展中心領導小組辦公室主任黎勇（原長沙縣長，市政府顧問）和深圳新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理楊寶民（長沙縣委顧問）負責投資商初步溝通和接洽，對于投資意向較大的客戶，安排長沙市政府主要領導張市長或者分管副市長正式會談，張市長確認合作關系后，向省政府分管何副省長匯報，何副省長向徐守盛省長和周強書記匯報最終確定簽約。合作關系建立前后長沙縣政府負責配合評估和拆遷工作。本項目領導小組組長為張劍飛市長，副組長為市委常委,副市長張迎春,長沙縣委書記楊懿文等同志。一、長沙南站東部新城--黃興核心區(qū)域城市規(guī)劃和土地功能劃分

1、項目區(qū)域位置和定位研究黃興鎮(zhèn)區(qū)位圖黃興定位長沙高鐵東部新城長沙高鐵東部新城戰(zhàn)略資源圖

我國中部地區(qū)最大機場——黃花空港坐落在大東城黃花鎮(zhèn)。黃花空港樞紐建成以后，將成為長沙及長株潭與國內、國際城市和地區(qū)連接的紐帶?？崭鄣貐^(qū)將成為長沙及長株潭地區(qū)企業(yè)走向國內、國際市場，以及國內、國際企業(yè)進入長沙及長株潭地區(qū)的重要節(jié)點?？崭鄣貐^(qū)也將成為長沙市與長株潭地區(qū)相互連接的紐帶?？崭鄣貐^(qū)將成為城市敞開區(qū)域的窗口，區(qū)域產(chǎn)業(yè)登陸長沙的錨地和起始點。長沙空港城規(guī)劃

空港地區(qū)將成為東部地區(qū)人流、物流、信息流匯集的中心，進而成為東部地區(qū)的經(jīng)濟樞紐，在東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中發(fā)揮整合和組織作用。武廣新城位于雨花區(qū)東部，總用地面積約18.92平方公里，其中核心區(qū)面積8平方公里，中央商務區(qū)面積3平方公里。整體定位為中部地區(qū)區(qū)域性重要交通樞紐，長沙城市發(fā)展的副中心，輻射長株潭城市群的城市商務中心，規(guī)劃居住人口約40萬。黃興鎮(zhèn)位于長沙高鐵站點瀏陽河以東，占地84平方公里，其中長沙繞城高速以內的48平方公里，是今后長沙東部最重要的區(qū)域之一.武廣高鐵樞紐站也坐落于長沙大東城地區(qū)。高鐵樞紐對區(qū)域、城市的影響。強烈的聚集效應影響區(qū)域、城市經(jīng)濟發(fā)展，城市功能重構，極化城市活動的空間分布，顯著強化商務辦公、零售商業(yè)、住宅等城市服務業(yè)相關職能發(fā)展。武廣新城城市設計占地面積18.9平方公里核心區(qū)4.4平方公里以高鐵南站為核心，基地以瀏陽河和磨盤洲作為最大的景觀資源。形成東西景觀軸心，結合主要站點，打造地標建筑，沿著主要干道建立良好的綠化聯(lián)系，并將周邊的濱水資源合理利用，使得瀏陽河濱水魅力得以充分展現(xiàn)。城市設計延續(xù)城市規(guī)劃中東西向開放的空間軸線，與主城區(qū)和黃興鎮(zhèn)相互呼應。重點安排商業(yè)，文化，商務和居住等功能。規(guī)劃單位：英國H&D公司

發(fā)揮武廣與滬昆雙高鐵樞紐站點以及空港多種優(yōu)勢，將黃興鎮(zhèn)三環(huán)以內的48平方公里規(guī)劃為我國中部最現(xiàn)代化的高鐵濱河新城，將長株潭中央商務區(qū)與生態(tài)宜居城市有效結合。重點聚集中等收入以上的高素質居民，規(guī)劃在20年內達到15萬-20萬人口，人均年收入不低于10萬元。

未來長沙對黃興鎮(zhèn)瀏陽河東岸定位類似于上海浦東陸家嘴商務金融區(qū)域定位。長沙高鐵車站區(qū)域瀏陽河西岸

長沙國際會展中心選址范圍建議規(guī)劃區(qū)域6000畝長沙國際會展中心區(qū)域在原來的規(guī)劃研究中，中國城市規(guī)劃研究院將其定位長株潭CBD,在未來城市發(fā)展中具有舉足輕重的地位。長沙南站東部區(qū)域，依托高鐵長沙南站，東部距離長沙黃花國際機場十分便利，是今后長沙市未來二十年主導發(fā)展的重要方向，依托火車站和機場發(fā)展，符合世界城市發(fā)展的規(guī)律。湖南省經(jīng)濟與文化特點湖南省位于長江中游，省境絕大部分在洞庭湖以南，故稱湖南；湘江貫穿省境南北，故簡稱湘.湖南省經(jīng)濟和文化發(fā)展出現(xiàn)良好態(tài)勢,交通條件在十一五規(guī)劃中已經(jīng)得到較大改善.武漢到廣州高鐵貫穿湖南境內主要城市.湖湘文化是中華文化的多樣性結構中的—個獨具特色的組成部分。近百年來，隨著湖湘人物在歷史舞臺上的出色表演，湖湘文化已受到世人的廣泛矚目與確認。初步核算，2011年，全省實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值19635.19億元，增長12.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為2733.66億元，增長4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為9324.73億元，增長17%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為7576.8億元，增長11%。與經(jīng)濟增長密切相關的一些同步指標均保持較快增長。2011年長沙工程機械、汽車制造、煙草食品、電子信息、新型材料、文化創(chuàng)意六大產(chǎn)業(yè)集群完成產(chǎn)值5037.3億元，其中，工程機械產(chǎn)值1827億元，占全國70%。長沙以整車企業(yè)為龍頭，拉長產(chǎn)業(yè)鏈條的發(fā)展路徑，讓長沙汽車產(chǎn)業(yè)集群迅速成為中國汽車第六大產(chǎn)業(yè)板塊。長沙先后引進北汽福田、廣汽菲亞特、陜汽環(huán)通重卡等六大整車項目。長沙市產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點2015年長沙汽車生產(chǎn)將達到120萬輛，產(chǎn)值突破2500億元。長沙東部主導產(chǎn)業(yè)是工程機械，電子信息和汽車產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代商貿(mào)物流等。今后空港將逐漸發(fā)展綜合保稅區(qū)，黃興鎮(zhèn)臨近長沙南站的核心區(qū)將逐漸發(fā)展成為長株潭的中央商務區(qū)，長沙城市的副中心。在黃興鎮(zhèn)臨近5公里核心區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面應該發(fā)展現(xiàn)代金融，文化創(chuàng)意、電腦軟件和醫(yī)療以及零售商貿(mào)和旅游等產(chǎn)業(yè)，在規(guī)劃上必須體現(xiàn)生態(tài)環(huán)保理念，成為兩型社會發(fā)展的示范區(qū)，落實科學發(fā)展觀的試點區(qū)域，為長沙今后未來二十年更高起點發(fā)展做出重大貢獻。長沙高鐵東部新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向建議長沙東城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎圖長沙南站西側武廣新城規(guī)劃

中國城市規(guī)劃院關于星沙概念性規(guī)劃對黃興鎮(zhèn)臨近長沙南站核心區(qū)的土地利用規(guī)劃概念方案長沙會展中心及長沙高鐵東部新城產(chǎn)業(yè)空間布局建議長沙高鐵南站效果圖為適應武漢國際博覽中心的交通需求，武漢市已規(guī)劃布局“兩軌、三快、三主、兩次、兩輔”的區(qū)域交通體系，銜接三鎮(zhèn)交通。

武漢國際博覽中心靠近兩條規(guī)劃的軌道交通線路，“兩軌”即軌道交通6號線(計劃2017年建成)和11號線，地鐵6號線將從展會中心門前貼身穿過?！叭臁睘闁|西向的二環(huán)線、三環(huán)線和南北向的攔江堤路三條城市快速路。依靠這幾條快速路，游客可以很方便地從武漢博覽中心通往機場、武昌、外環(huán)線等，而不需穿越漢口和漢陽的商業(yè)中心。

“三主”為南北向的濱江大道、江城大道及東西向的四新南路三條城市主干路;“兩次”為鸚鵡大道、四新北路兩條城市次干路;“兩輔”為會展南路、會展北路兩條重要城市支路。

相關部門預測顯示，到2015年，武漢國際會展中心將會迎來會展高峰，此時周邊道路交通已完全能夠滿足需求?？梢詤⒖嫉奈錆h會展交通體系 長沙國際會展中心項目區(qū)域交通規(guī)劃圖地鐵2號線路，利用輕軌對接16公里延伸到機場地鐵4號線路延伸到黃興大市場。4黃興大市場對于項目外部交通和會展中心需要的交通進行了認真分析，我們建議優(yōu)先將黃江公路拓寬到46米。然后拉通勞動路，與黃興大道銜接。東四線連接長沙縣城與黃興的高鐵核心區(qū)，建議考慮修通，同時能夠一直向南延伸與外環(huán)線銜接。在修建會展中心的同時，建議瀏陽河隧道和中軸線大道同步修建，一直延伸到黃興大道。建議加快黃興大道建設，抓緊連接市場群，一直連通外環(huán)線。軌道交通運輸量大，建議高度重視軌道交通網(wǎng)的完善，我們建議地鐵二號線路向東延伸到黃花機場，車輛段向東延伸，建議車輛段向東延伸3公里以外，需要增加的15億元以上費用，建議從土地增值收益中解決。建議四號線地鐵延伸到黃興大市場，形成良好的外部交通條件。長沙會展城交通規(guī)劃建議長沙軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃圖黃花機場2.參考標桿---沈陽高鐵南站新城規(guī)劃案例

依托沈陽南站渾南新城的規(guī)劃定位是：渾南新城是沈陽市“主城”的一部分。 在沈陽城市規(guī)劃藍圖中，圍繞“主城”，有沈北蒲河新城、鐵西產(chǎn)業(yè)新城等4個“衛(wèi)星城”，渾南新城是母城的一部分，“不是輔城，也不是衛(wèi)星城?！?預計到2020年沈陽將成為一個大都市，容納1500萬至2000萬人口。沈陽老城區(qū)基礎設施已無法大規(guī)模改造，各方面“機能”老化，“城市發(fā)展壯大，需要新的‘心臟’，渾南新城的規(guī)劃標準非常高，是按照城市的中心，城市的‘心臟’來規(guī)劃的。 除了要把渾南新城建成沈陽的主城、中心外，新城建設還著眼于服務中部城市群，周邊的城市向沈陽靠攏，渾南新城未來是這個大沈陽經(jīng)濟圈的中心。

凝聚四大“城市中心”

渾南新城未來將成為沈陽市的行政中心、科技創(chuàng)新中心、文化創(chuàng)意中心、商務中心，與此相關，眾多項目已開工建設。 沈陽全運會運行中心已封頂，未來將成為沈陽市的行政中心。 沈陽市第一所國際化醫(yī)院，既面向普通百姓，又服務國際化高端需求。 渾南新城將建設10萬平方米的教育園區(qū)，除了布置中學、小學等教育資源外，還將迎來東北大學(4個學院、18個國家級科研中心)、魯迅美術學院、沈陽音樂學院的搬遷。 遼寧省“四大館”(圖書館、博物館、科技館、檔案館)均已主體封頂，京劇團、評劇團等文化團體也即將入住新城文化大廈。

“地下高速”貫通大渾南

目前，渾南新城已具備10分鐘“交通半徑”，方便商務人士趕赴桃仙機場。此外，依托沈營線、沈本線、高架橋，新城也與“老城”實現(xiàn)了有機銜接。 在長遠規(guī)劃中，一條“地下高速”有望貫通大渾南地區(qū)：這條“地下高速”圍繞中央公園，北接三環(huán)，南接四環(huán)，“將來從三環(huán)四環(huán)過來的車，可以直接開到大渾南。沈陽南站區(qū)位特點與長沙南站極為相似沈陽南站——規(guī)劃圖沈陽南站與渾南新城商業(yè)規(guī)劃

沈陽南站和渾南新城和長沙高鐵東部新城區(qū)位條件非常類似，沈陽的經(jīng)驗和教訓非常值得借鑒。沈陽南站周邊核心區(qū)城市規(guī)劃之前非常重視商業(yè)規(guī)劃，對不同商業(yè)業(yè)態(tài)進行了系統(tǒng)規(guī)劃，形成了先做區(qū)域總體策劃，后做規(guī)劃科技的科學流程，符合科學發(fā)展觀。 沈陽在渾南新城的規(guī)劃中注重水系的循環(huán)和生態(tài)環(huán)保，值得學習。認真借鑒沈陽渾南高鐵新城等相似案例沈陽南站和渾南新城水系規(guī)劃沈陽南站和渾南新城水系規(guī)劃武漢國際博覽中心

武漢國際博覽中心位于漢陽腹地中心的四新地區(qū),它與漢江組團,沌口組團一起構成武漢新區(qū)。其規(guī)劃總用地面積6253畝（含城市道路），凈用地面積4270畝，包括會展核心區(qū)及經(jīng)營性用地。其中，會展核心區(qū)由一期展館項目，二期會議中心、洲際酒店、海洋樂園、假日酒店項目和景觀水系等項目組成。沈陽南站和渾南新城水系規(guī)劃

其建筑群的造型設計取水波之勢，使建筑沿長江呈波浪起伏；同時，各建筑主要功能區(qū)在一個造型空間之中，與展館的大尺度相呼應。建筑表皮采用大面積虛、實加肌理的對比，節(jié)奏感、韻律感強。國際會議中心似花瓣綻放；使建筑群富于浪漫的情緒。3、黃興國際會展中心地塊選址和規(guī)模以及土地功能劃分建議根據(jù)現(xiàn)場研究和會展中心的選址要求，提出如下土地功能劃分建議：方案1——選址范圍5865畝（包括640畝軌道車輛段，421畝道路用地）為4804畝實際用地范圍沈陽南站和渾南新城水系規(guī)劃現(xiàn)狀生態(tài)要素：瀏陽河、榨山港、潭陽洲、磨盤洲長沙市城市總規(guī)中利用榨山港的自然流向和交通生態(tài)通廊規(guī)劃了“一縱兩橫”三條生態(tài)廊道。黃興片區(qū)構成了“一帶一心三廊”的生態(tài)結構。一帶：瀏陽河風光帶一心：潭陽洲生態(tài)綠心三廊：“一縱兩橫”三條生態(tài)廊道結合生態(tài)景觀現(xiàn)狀,新摩爾公司提出了中央公園的規(guī)劃建議長沙總體規(guī)劃方案14804畝功能分區(qū)初步建議

方案1范圍是勞動西路和高塘坪路以及黃江公路和濱河東路包圍地段，包括安置區(qū)400畝。長沙地鐵二號線光達站位置。長沙國際會展中心建議選址在中軸線和黃江大道以及濱江路包圍的555畝范圍，依據(jù)是可以充分利用現(xiàn)有交通線路搞建設，對保護生態(tài)環(huán)境有利，具有較好的預留發(fā)展空間。2英國紅東公司城市設計``我們建議要包含黃江公路和高塘萍路范圍方案1說明酒店規(guī)模論證 會展中心用地以會展中心，酒店、寫字樓為主，配置少量酒店公寓。會展中心用地虧損，在其他地塊土地取得回報。會展中心室內建筑留出200米空間到廣場。超五星酒店和磨盤洲一體化，后者作為附屬生態(tài)用地。測算會展中心和學校和道路等綠地的用地面積比例。增加一些商業(yè)街區(qū)等商業(yè)功能，餐飲配套場所。廣場標高和瀏陽河堤壩一樣，超五星酒店至少保留瀏陽河邊60米綠化帶。我們預測最大展會人數(shù)每天10萬人以上，需要居住的外地參展人數(shù)最多1萬人，在會展中心2公里半徑居住的需要5000人左右，我們預測需要五星酒店兩家容納1200人，三到四家四星酒店容納2000-3200人，五家以上三星和經(jīng)濟型酒店容納，1800人以上。方案24111畝功能分區(qū)初步建議

深圳新摩爾公司建議長沙國際會展區(qū)域范圍中軸線以南，高塘坪路以西，許家園路以北，以及瀏陽河包圍的4000畝區(qū)域作為優(yōu)先選址范圍，將中軸線以北比較完整的區(qū)域留給長沙軌道交通公司作為儲備發(fā)展用地，有利于今后長沙市的長遠發(fā)展，有利于長沙軌道公司未來的土地出讓和城市規(guī)劃。方案2安置區(qū)需要地塊8和地塊7的部分124畝合計400畝作為安置區(qū)。建議:長沙南站通過隧道連通中軸線，最大限度保留瀏陽河風光帶優(yōu)美的自然環(huán)境。長沙地鐵二號線光達站位置兩個方案的優(yōu)缺點比較方案1土地編號

方案14458畝左右范圍編號（每塊地不含道路）4458畝，此外還有中央公園346畝，共計4804畝。方案1中綠地面積150畝，中央公園346畝，綠地和公園占地比例為496／(496+4580)=10%。如果包含會展中心綠廣場和室外會展中心綠色展場用地，比例將達到15%以上。可以作為融資出讓的土地為2544畝，具體為2,4,6,7號用地，占比為52%。

建議:2號用地作為長沙縣融資用地，規(guī)模600畝。鑒于640畝地鐵車輛段用地，不在方案中的用地指標，建議8號用地700畝作為可以擴展的融資用地，占地面積700畝左右，其中50畝作為商業(yè)辦公用地，其余作為住宅用地，容積率建議控制在3.0以內。方案2土地編號方案24111畝左右范圍編號（每塊地不含道路）2號地塊規(guī)劃有正在建設的地鐵2號線路站點，臨近1號會展中心地塊，3號地塊未來地鐵8號線站點二、長沙國際會展中心定位與規(guī)模論證1.定位根據(jù)湖南省和長沙市發(fā)展趨勢，我們建議長沙國際會展中心及周邊4800畝區(qū)域定位為長沙國際會展城和長株潭中央商務區(qū)。瀏陽河西10平方公里核心區(qū)定位為長沙市副中心。長沙國際會展中心定位為我國中部最具湖湘文化特色的會展中心以及國際會議中心，中部排名第一。2.同類展會規(guī)模比較數(shù)據(jù)表項目要體現(xiàn)兩型社會特點，采取節(jié)能環(huán)保措施，太陽光能利用至少達到20%以上， 規(guī)劃基本指標：室內展館15萬平方米+10萬平方米預留發(fā)展空間以及室外15萬平方米，一期建設室內15萬平方米，室外15萬平方米和，室外包括5萬平方米以內綠地廣場，一期標準展位6800個。比武漢國際博覽中心的15萬平方米室內展館和4萬平方米室外展館大較多。新摩爾商業(yè)

長沙紅星會展中心過去舉辦過糖酒會和中部博覽會等大型展會今后建議舉辦如下具有湖南特色的大型展會.為湖南產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務,直接帶動長株潭等區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展.3.長沙國際會展中心未來的主要展覽內容和依據(jù)長沙國際會展中心未來的主要展覽內容一覽表今后建議舉辦如下具有湖南特色的大型展會4.會展中心規(guī)模和4800多畝用地安排的初步思考以方案1為例

以方案1為例4804畝大致范圍和國際會展中心位置

勞動西路和高塘坪路以及黃江大道以及濱江東路包圍區(qū)域，包含磨盤洲的利用。安置區(qū)建議選擇在黃江大道以北，杜家坪路以西，金桂路以東400畝范圍，緊鄰南北綠軸線，便于生產(chǎn)和生活，讓黃興居民安居樂業(yè)，減少拆遷壓力，加快拆遷速度。新摩爾商業(yè)長沙國際會展中心產(chǎn)品定位初步構想長沙國際會展中心土地功能劃分和規(guī)劃條件研究

占地面積555畝方案125萬平方米室內會展中心規(guī)模方案2

20萬會展中心規(guī)模超五星酒店和國際會議中心以及辦公商務配套400畝，可以擴展到625畝，臨近磨盤洲

在臨近磨盤州的地塊，除超五星酒店配套用地等以外，還有300畝住宅用地。中央公園和綠地等預計在400畝左右，學校用地控制在200畝左右，滿足出國留學高中和初中以及小學統(tǒng)一規(guī)劃建設的要求，提升城市副中心的層次。黃興車輛段東側700畝和酒店用地相鄰300畝合計1000畝，可以滿足長沙市和長沙縣公共配套融資要求，其余的1000畝位于中軸線以南，高塘坪路以西，預計土地拍賣可以達到20億元以上，可以滿足瀏陽河隧道和中軸線道路建設投資回報用地。長沙會展城土地用途研究

拆遷安置區(qū)400畝，建議容積率2.5左右，達到較高品質，綠化率40%。

綠地、水域、停車場、道路、學校等配套設施用地600畝

中央公園和南北綠地軸線提升了整個黃興副中心的檔次，符合省政府常務會議建設會展城的要求。三．長沙國際會展中心和配套土地出讓策略研究

方案1土地價格預測說明

1,2,3,4,號用地兩個方案是一樣的，區(qū)別在于后面的用地安排。目前的土地價格是100萬元/畝，會展中心和勞動路以及中軸大道道路建成后預計地價將穩(wěn)步提升到300萬元/畝，城市副中心快要建成前期（五星酒店、購物中心等配套設施建成）預計土地出讓價格將超過每畝500萬元。1.555畝1號用地長沙國際會展中心產(chǎn)品定位方案1會展中心在25萬平方米投資估算方案2會展中心在20萬平方米以內投資估算

方案1預計銷售額

預計銷售毛利潤13.34-32.98=-19.64億元

保留物業(yè)為25萬平方米會展中心，理論價值20億元。五星酒店和商業(yè)配套等理論上價值10億元。今后至少用地方面需要補償投資商20億元相關土地，會展中心產(chǎn)權歸政府所有。方案2預計銷售額

項目從銷售角度虧損為17.8-36.5=----18.7億元，保留物業(yè)價值20萬平方米會展中心，理論價值16億元。五星酒店和商業(yè)配套等理論上價值10億元。今后至少用地方面需要補償投資商16億元相關土地，會展中心產(chǎn)權歸政府所有。

通過項目規(guī)模分析和財務分析，長沙國際會展中心建筑面積在15萬平方米已經(jīng)能夠滿足會展要求。

在濱河東路，中軸線，金桂路和黃江大道包圍地段，占地600畝左右。

項目容積率建議在4.0

產(chǎn)品定位四星酒店，主題百貨，辦公樓和配套住宅2、2號用地600畝左右可以銷售物業(yè)計算銷售毛利潤63.1-32.12=30.98億元

可以銷售的地價預計為30.98／600=516萬元/畝3、3號用地占地700畝3、3號用地占地700畝

項目在黃興大道，杜家坪路，中軸線和金桂路包圍地段。

定位學校用地要200畝滿足高中，初中和小學的大學校要求，占地13.2萬平方米，500畝中，辦公和商業(yè)用地用地建議50畝，其余450畝作為住宅用地?？梢凿N售物業(yè)計算毛利潤：75.8-40.93.93=34.87億元

該土地在初期出讓價格在120萬元/畝左右,后期在道路和基礎設施完成后出讓最高土地拍賣價格：34.87／700=498萬元/畝

4、4號用地占地700畝預計土地拍賣價格在600萬元/畝左右5、5號用地為四星酒店和旅游接待中心用地占地500畝項目容積率建議在3.0產(chǎn)品定位五星酒店和經(jīng)濟型酒店以及旅游接待中心，辦公樓和配套住宅

可以銷售物業(yè)計算銷售毛利潤：50.3-24.7=25.6億元

可以銷售的地價預計為：25.6／500=512萬元/畝

6號、7號用地今后在完成基本道路開發(fā)后兩年內土地價格在500-600萬元/畝

8號用地建議用做安置區(qū)建設，建議推后做個2000平方米的小型社區(qū)文化廣場。4300畝之外的重點用地建議靠近瀏陽河磨盤洲酒店用地400畝（建議增加到625畝出讓）配套用地投資估算可以銷售的物業(yè)預測理論利潤49.8-33.6=13.2億元，凈利潤8.58億元，保留物業(yè)價值15億元。每畝最高地價適合23.58／625=377萬元/畝400畝酒店配套用地我們建議擴展到700畝，適合現(xiàn)金流充足企業(yè)投資，愿意在長沙做戰(zhàn)略投資。平均地價建議220萬元起價對外推廣，實際成交在280萬元以內。

購物中心和寫字樓以及住宅用地600畝，緊靠黃興地鐵車輛段，預計地價在300-350萬元之間，未來具有增值到500萬元每畝的潛力。黃興車輛段東側700畝辦公和住宅用地，預計地價在300—500萬元之間，今后道路設施建設完畢，會展中心和五星酒店以及中央公園建設完成后，預計地價可以達到1000萬元/畝以上。

在黃興控制1萬畝土地，通過建設國際會展中心和五星酒店以及國際會議中心，做好道路和基礎設施，如果每畝土地增值100萬元，溢價收入為80億元，通過我們綜合研究每畝地增值150萬元是完全可能的，假如長沙國際會展等用地2000畝，其余土地增值120億元。長沙會展城區(qū)域土地升值預測四、拆遷政策和本地居民發(fā)展研究

按照方案1安置區(qū)建議選擇在黃江大道以北，杜家坪路以西，金桂路以東400畝范圍，緊鄰居住區(qū)和南北綠軸線，便于生產(chǎn)和生活，讓黃興居民安居樂業(yè)，減少拆遷壓力，加快拆遷速度。安置區(qū)位置非常好，靠近學校和南北綠軸線。按照方案2

8號用地276畝，再擴展部分7號用地124畝建議用做安置區(qū)建設。

建議推后做個2000平方米的小型社區(qū)文化廣場。建議安置區(qū)利用文化廣場，規(guī)劃建設三星酒店和經(jīng)濟型酒店和餐飲和會展服務街區(qū)。具體指標建議如下

通過建設綜合體，讓村民通過出租物業(yè)和酒店和會展中心配套服務經(jīng)營，擁有長期的收益，安排就業(yè)，有利于加速拆遷和區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。關于項目啟動融資問題關于土地指標批復，首期建場館15萬平方米與BT平衡至少1000畝地，要政府盡快批復。五、長沙國際會展中心規(guī)劃設計建議

長沙國際會展中心要滿足各類大型展覽和國內外商務會議要求，滿足多功能利用要求，要求提高整體利用率。大型國家級論壇放在超五星酒店和國際會議中心舉辦，總體形成會展城的功能，統(tǒng)一管理。城市設計的土地功能比例1、4804畝土地中，公園和綠地用地在8%，會展和會議中心以及五星酒店用地在12%，辦公和商業(yè)以及三星和四星酒店等用地在30%，學校和其他公共設施用地占10%，住宅40%。要求合理利用地下空間，會展中心周邊1公里半徑地下全部連通，統(tǒng)一層高5米。我們預測最大展會人數(shù)每天10萬人以上，需要居住的外地參展人數(shù)最多1萬人，在會展中心2公里半徑居住的需要5000人左右，我們預測需要五星酒店兩家容納1200人，三到四家四星酒店容納2000-3200人，五家以上三星和經(jīng)濟型酒店容納，1800人以上。2、本項目優(yōu)先考慮整體交通問題勞動路和中軸線大道以及東四線修通后，從長沙機場經(jīng)過機場高速路和黃興大道，爾后通過中軸大道到達國際會展中心距離20公里左右，時間為20分鐘。從長沙市區(qū)的韶山路等地坐二號線和四號線地鐵今后到國際會展中心時間為半個小時。從長沙火車南站到國際會展中心為10分鐘。建議:首先拓寬黃江大道，爾后拉通勞動路和中軸線隧道和大道，濱河東路加寬到80米，雙向四車道40米，自行車道路雙向寬4米，行人道路雙向4米，綠化帶24米。東四線黃興大道黃花機場機場高速勞動路會展城長沙南站黃江大道

要求地鐵二號線站點與會展中心設置連接通道，顧客可以通過地下-1層直接到達會展中心。

會展中心內部交通要求，利用高差建設大規(guī)模地下停車場，要求地下停車達到2000輛，地面廣場能夠停車2000輛。貨運通道在地下，卸貨區(qū)高度要滿足大貨車高度要求，每個場館都要求配備卸貨區(qū)。會展區(qū)交通問題項目外部道路交通卸貨平臺詳細要求

如下：a）.主場館能夠停泊兩輛40英尺貨柜車的封閉式卸貨平臺，按長沙國際會展中心提供的設備要求預留平衡器的機坑及埋件。設保溫提升門。卸貨平臺高1.3m。b）.同時停泊五輛普通卡車的卸貨平臺，卸貨平臺外邊陽角處預埋通長的防撞角鋼及橡膠防撞墊。卸貨平臺高度為1.0m。針對部分展覽的特殊要求，主要場館卡車可以直接開入。德國漢諾威會展中心大型停車場本項目國際會展中心采取分期建設原則，首期建設15萬平方米，建議建設四個場館，其中主要場館6萬平方米，雙層布局，其中主場館4萬平方米，局部二層為1.5萬平方米多功能會議中心（配套餐飲和宴會廳5000平方米），主場館配套5A寫字樓和服務中心1萬平方米，餐飲配套1萬平方米，其余場館為兩個3萬平方米展館，一個2萬平方米多功能場館和1萬平方米配套服務商業(yè)街區(qū)，采用單層布局，其中多功能場館要求平時具備體育中心功能，能夠開展籃球，網(wǎng)球，排球等運動。二期建設10萬平方米，根據(jù)一期運營情況，調整和深化二期建筑設計任務書。3.長沙國際會展中心規(guī)劃、功能與分期建設要求根據(jù)湖南省兩型社會要求，建議在節(jié)約使用土地、節(jié)能環(huán)保方面和場館多功能使用（要求10萬平方米能夠平時可以有效利用）方面爭取單項指標世界第一，例如，場館太陽能利用達到15%左右，總體指標達到國際先進水平。展館場地凈空高度：館內凈高13-28m展廳地面承載力：鋼筋混凝土地面：5t（三個主要展館），3.5t（2萬平方米多功能展館）；要求主要展館能夠滿足大規(guī)模的工業(yè)重型設備，承載力滿足更高要求。（目前廣交會只能舉辦輕工類展會）地溝鋼蓋板；荷載等級為汽-10衛(wèi)生間：位于展館之間的主通道區(qū)域，按照座便70%，蹲便30%比例配備，采用感應式?jīng)_水系統(tǒng)控制，符合國際慣例。4、長沙國際會展中心場館要求在機電設計中充分考慮節(jié)能環(huán)保要求，中央空調系統(tǒng)出風口的高度要接近人群流動的高度范圍2.1米以下，借鑒廣州國際會展中心成功采用誘導送風、大溫差換熱技術、變風量技術以及冷源的合理設置。場館照明以人工照明為主，天然采光為輔助，要求場館充分考慮自然采光和自然通風，天窗要考慮夏天設置隔熱膜。為避免產(chǎn)生大量的熱損耗，不得大面積使用玻璃幕墻。關于國際會展中心景觀規(guī)劃5、長沙國際會展中心的景觀設計充分考慮長沙氣候特點和長沙縣花木之鄉(xiāng)特點，在考慮景觀美化的同時，考慮使多種植物遮蔽夏日暴曬。借鑒德國會展中心的景觀設計經(jīng)驗，充分考慮人性化景觀設計。德國弗蘭克福會展中心綠地景觀6、地塊5靠近瀏陽河和磨盤洲，作為國際會議中心和超五星酒店選址。長沙作為“山水洲城”的代表，要充分利用瀏陽河和磨盆洲的特色，融入項目前期規(guī)劃布局中。磨盆洲要保持生態(tài)島特色，遷走居住民房，用人行天橋和岸上連接。其他地塊相求詳見方案中對地塊的定位。7、城市設計天際線原則第一距離瀏陽河越近的地方高度越低，建議形成三個梯次，距離中央公園范圍的高度建議采用中間高的方式，平滑過度。8、關于項目的建筑風格由于機場高鐵都是現(xiàn)代風格，因此，要統(tǒng)一協(xié)調，建議國際會展城采用現(xiàn)代的風格，但在適當?shù)牡胤揭膊慌懦袊鴤鹘y(tǒng)文化的點綴。規(guī)劃設計與商業(yè)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結合9、借鑒國外中央商務區(qū)的經(jīng)驗和深圳CBD規(guī)劃設計的教訓，要把4800畝會展城公園綠地和核心區(qū)的辦公和酒店以及商業(yè)綜合體結合，能夠有效發(fā)展金融和文化創(chuàng)意等現(xiàn)代服務業(yè)。8、采用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的方式，從長沙市的實際出發(fā)，規(guī)劃設計方案充分征求專家和群眾意見，實行科學民主決策。9、充分考慮立體交通組織，將隧道、橋梁有效組合，充分利用現(xiàn)有區(qū)域和瀏陽河堤壩高度差較大的特點，規(guī)劃立體的停車方式,同時可以利用廣場劃分臨時停車區(qū)。關于瀏陽河風光帶，區(qū)域防洪和排澇問題10、瀏陽河風光帶道路80米寬度。對區(qū)域給排水進行超前思考，按照青島排水系統(tǒng)標準規(guī)劃，利用瀏陽河以及人工湖泊以及柞山河等河道有效排洪，避免北京內澇悲劇的發(fā)生。本區(qū)域柞山河是最重要的排洪河道，建議今后區(qū)域內洪水向沿著中央公園排洪渠流向柞山河，最終進入瀏陽河。柞山河六、長沙國際會展中心建設與運營模式

根據(jù)“政府引導、企業(yè)主導、市場運作”的原則，省市領導傾向選擇公開向社會選擇戰(zhàn)略投資者，統(tǒng)一投資建設綜合運營會展中心模式。具體建議如下 1.會展中心產(chǎn)權歸企業(yè)所有，難以操作。會展中心產(chǎn)權歸長沙市政府所有，根據(jù)分期建設完成情況，首期15萬平方米場館和綜合樓建成，補償12億元土地給戰(zhàn)略投資企業(yè)。二期10萬平方米會展中心建成，補償8億元土地給戰(zhàn)略投資者。如果不能直接補償土地，是否可以用賣地收入向戰(zhàn)略投資者購買會展中心產(chǎn)權？會展業(yè)的成都模式—會展旅游地產(chǎn)復合開發(fā)模式借鑒成都會展旅游集團創(chuàng)立于1997年，是一家集展覽會議、旅游、景區(qū)經(jīng)營、酒店服務及房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等多項產(chǎn)業(yè)于一體的大型企業(yè)集團。經(jīng)過十年大膽探索與成功實踐，現(xiàn)已發(fā)展成為中國西部地區(qū)業(yè)內的頂尖企業(yè)集團之一。集團以旗下的世紀城新國際會展中心、九寨天堂國際會議度假中心、成都國際會議展覽中心（沙灣）三大片區(qū)為依托，形成了從會議展覽到旅游服務的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，開創(chuàng)了獨特的業(yè)務發(fā)展模式，實現(xiàn)了經(jīng)營理念的創(chuàng)新，走出了一條以會展旅游拉動區(qū)域經(jīng)濟、帶動城市建設的會展旅游地產(chǎn)復合型經(jīng)營建設道路，創(chuàng)立出“會展業(yè)的成都模式”，取得了良好的社會效益和經(jīng)濟效益。

成都會展旅游集團董事長鄧鴻成都新國際會展中心成功建成占地1500畝，建筑面積達115萬平方米會展綜合體，該項工程將使成都形成大型會展商務圈，成都成為中國會展經(jīng)濟發(fā)達的城市之一。會展與旅游以及房地產(chǎn)結合的開發(fā)模式建議2.由長沙市政府授權成立長沙會展城開發(fā)公司，重點負責會展中心、4800畝土地和旅游景區(qū)等開發(fā)和經(jīng)營。借鑒德國會展城管理模式，“會展城”的環(huán)衛(wèi)、食品安全、物流、交通管理，都由統(tǒng)一主體負責，爭取做到銜接連貫、協(xié)調到位。公開招標引進國內一流具有會展和商業(yè)管理經(jīng)驗的企業(yè)運作，專業(yè)化運營長沙國際會展中心和周邊區(qū)域。3.前期策劃和規(guī)劃設計結合，策劃公司和監(jiān)理公司一直監(jiān)督到國際會展中心建成。在完成土地一級策劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的基礎上，明確規(guī)劃設計要點，進行初步規(guī)劃設計方案研究，明確基本指標和主要功能，明晰開發(fā)和運營模式，向省市領導匯報通過后開展國際規(guī)劃設計招標，同步開展招商活動，力爭年底奠基長沙國際會展中心一期工程。長沙國際會展中心招商建設與運營模式（一）.運營與運營模式根據(jù)“政府引導、企業(yè)主導、市場運作”的原則，省市領導傾向選擇公開向社會選擇戰(zhàn)略投資者，統(tǒng)一投資建設綜合運營會展中心模式。具體建議如下1.會展中心產(chǎn)權歸長沙市政府所有，根據(jù)分期建設完成情況，首期15萬平方米場館和綜合樓建成，補償12億元土地給戰(zhàn)略投資企業(yè)。二期10萬平方米會展中心建成，補償8億元土地給戰(zhàn)略投資者。如果不能直接補償土地，可以用賣地收入向戰(zhàn)略投資者購買會展中心產(chǎn)權。2.由政府公開招標引進國內一流具有會展和商業(yè)管理經(jīng)驗的企業(yè)運作，專業(yè)化運營長沙國際會展中心和周邊區(qū)域。借鑒德國會展城管理模式，“會展城”的環(huán)衛(wèi)、食品安全、物流、交通管理，都由統(tǒng)一主體負責，爭取做到銜接連貫、協(xié)調到位。3.前期策劃和規(guī)劃設計結合，策劃公司和監(jiān)理公司一直監(jiān)督到國際會展中心建成。在完成土地一級策劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的基礎上，明確規(guī)劃設計要點，向省市領導匯報通過后開展國際規(guī)劃設計招標，同步開展招商活動，力爭年底奠基長沙國際會展中心一期工程。（二）關于長沙會展中心以及周邊綜合體招商的初步設想1.會展中心建設和管理招商對象華潤置地集團擁有萬象城購物中心和綜合體開發(fā)經(jīng)驗中糧集團擁有大型購物中心和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗上海綠地集團擁有興建綠地中心總部大樓和西安會展中心的經(jīng)驗成都旅游會展集團擁有管理成都新會展中心和武漢博覽中心的經(jīng)驗蘇州中新集團股份公司擁有豐富的土地一級開發(fā)和會展中心建設和管理經(jīng)驗2.周邊項目土地招商對象保利集團擁有大型劇院和購物中心以及房地產(chǎn)建設管理經(jīng)驗深圳卓越集團擁有引進一流學校和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗3.區(qū)域內國際學校招商深圳國際教育交流學院，是深圳最好的出國留學高中，引進劍橋大學A-level教學體系，重點上歐美大學名校。七年來，學院專注于發(fā)展英國劍橋大學考試院(CIE)授權的國際普通高中證書和高級證書ALevel課程體系，已經(jīng)形成一支高素質的教學、管理和服務團隊。經(jīng)過孜孜不倦的努力和探索，積累了一定的經(jīng)驗，并取得優(yōu)異的成果。

2005屆到2010屆畢業(yè)生共計568名，遍布美、英、加、澳及香港等地著名高等學府。其中238人入讀劍