前期物業(yè)管理投標(biāo)書

前期物業(yè)管理投標(biāo)書-技術(shù)標(biāo)×××物業(yè)管理投標(biāo)書（技術(shù)標(biāo)1）目錄第一部分物業(yè)管理服務(wù)方案1.0序言2.0[×××]項(xiàng)目簡(jiǎn)介3.0物業(yè)管理人簡(jiǎn)介4.0項(xiàng)目定位5.0管理組織架構(gòu)6.0×××項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)籌劃7.0結(jié)束語第二部分投標(biāo)文獻(xiàn)及有關(guān)闡明文獻(xiàn)1.0投標(biāo)人申明書2.0投標(biāo)書3.0法定代表人授權(quán)委托書4.0有關(guān)證明文獻(xiàn)第一部分物業(yè)管理服務(wù)方案1.0序言物業(yè)管理是房屋、樓宇建成設(shè)的延續(xù)和完善，是一種復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它不僅可以延長(zhǎng)物業(yè)及附屬機(jī)設(shè)備的使用壽命，也可以保證其功能的發(fā)揮。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理可以提高物業(yè)的價(jià)值和附加值，也能為開發(fā)商、業(yè)主和使用人提供一種安全、舒適、友好、文明的工作與生活環(huán)境提供保障。為此，我企業(yè)為保證此后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行，在不一樣步期為“×××”項(xiàng)目的開發(fā)商、業(yè)主、使用人提供良好的各專業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)。特通過標(biāo)書的形式向貴企業(yè)體現(xiàn)我企業(yè)精誠努力與合作的愿望，也為揭開我企業(yè)與貴企業(yè)絢麗的合作篇章，亮麗開篇。2.0[×××]項(xiàng)目簡(jiǎn)介2．1[×××]概況“×××”項(xiàng)目地處×××。2.1.1項(xiàng)目名稱“×××”2.1.2地理位置“×××”2.1.3物業(yè)形態(tài)3-8層疊拼別墅2.1.4項(xiàng)目面積概況用地面積：46227.39平方米總建筑面積：96400平方米（含地下停車場(chǎng)）疊拼別墅：83200平方米地下車庫：13000平方米3.0物業(yè)管理人簡(jiǎn)介×××作為本項(xiàng)目物業(yè)管理人，我企業(yè)將本著以“服務(wù)是主線、業(yè)主是親人”為經(jīng)營(yíng)理念，以“堅(jiān)持住戶至上、提供誠信服務(wù)、采用先進(jìn)技術(shù)、完善管理體系發(fā)明一流品牌、建設(shè)理想家園”為質(zhì)量方針，竭誠為貴企業(yè)和“×××”項(xiàng)目業(yè)主提供性價(jià)比優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。我企業(yè)是由×××投資組建成立的，下設(shè)×××，為專業(yè)從事多種檔次住宅小區(qū)、寫字樓、商場(chǎng)、醫(yī)院等物業(yè)管理的專業(yè)化、集團(tuán)化物管企業(yè)。企業(yè)注冊(cè)資金500萬元人民幣，員工人數(shù)300余名，其中管理技術(shù)人員具有大專以上文化程度的達(dá)85%，持證上崗率100%。由于在物業(yè)管理領(lǐng)域中的成功業(yè)績(jī)，×××已躋身中國(guó)物業(yè)管理大型企業(yè)之列。，×××當(dāng)選為中國(guó)首屆物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位；同年，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行了ISO9001：質(zhì)量體系認(rèn)證工作，全面導(dǎo)入了國(guó)際水準(zhǔn)的管理機(jī)制。企業(yè)采用品牌連鎖經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)成都×××等多種小區(qū)進(jìn)行了卓有成效的管理，并以其堅(jiān)實(shí)的專業(yè)管理和技術(shù)能力為多家物業(yè)管理企業(yè)從事顧問服務(wù)，為其提供全方位技術(shù)支持，截止11月，管理面積已達(dá)300萬平方米。企業(yè)憑借雄厚的實(shí)力躍居為西南地區(qū)最具規(guī)模與極負(fù)盛譽(yù)的物業(yè)管理企業(yè)之一，并以其極高的專業(yè)水準(zhǔn)及全方位的物業(yè)管理服務(wù)，為社會(huì)樹立了健康完善的物業(yè)管理形象，創(chuàng)立了具有×××特色的物業(yè)管理模式?！痢痢琳l(fā)揚(yáng)超越自我的追求精神，努力將企業(yè)建設(shè)成為具有現(xiàn)代企業(yè)制度的著名物管企業(yè)，并必將為“×××”項(xiàng)目全體業(yè)主和開發(fā)商提供品牌支撐。3．1管理特色我企業(yè)一直遵照“關(guān)注顧客需求，提供誠信服務(wù)”的質(zhì)量方針，倡導(dǎo)“我們多努力，讓您更滿意”的經(jīng)營(yíng)理念，全體員工在各崗位上遵守盡職，兢兢業(yè)業(yè)，通過實(shí)際運(yùn)作和不停探索，逐漸形成了我企業(yè)獨(dú)具的管理特色。3．1．1重視前期介入。我們認(rèn)真吸取了同行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為防止工程質(zhì)量、配套不完善等前期開發(fā)中的諸多問題遺留到物業(yè)使用、管理階段，從工程設(shè)計(jì)到施工的每一種重要環(huán)節(jié)都全程跟蹤、參與，深入現(xiàn)場(chǎng)理解、熟悉，掌握第一手資料，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出整改意見，并督促執(zhí)行，如在建設(shè)期間，定期與開發(fā)商、施工單位如召動(dòng)工程協(xié)調(diào)會(huì)，針對(duì)交付使用后易出現(xiàn)的多種質(zhì)量問題，提出多種改善意見和提議,并基本都得到了重視和采納，為后期物管工作爭(zhēng)取積極提供了保證。3．1．2企業(yè)嚴(yán)格按照ISO9001：質(zhì)量原則工作，建立了一套比較規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)程序和管理制度，通過程序文獻(xiàn)和作業(yè)指導(dǎo)書的編制使每個(gè)工作崗位職責(zé)明確，原則統(tǒng)一，目的貫徹，提高了員工的管理素質(zhì)，增強(qiáng)了服務(wù)質(zhì)量意識(shí)和質(zhì)量保證能力，克服了工作隨意化，服務(wù)過程無序的弊端。3．1．3以服務(wù)中心為平臺(tái)，積極引導(dǎo)、培養(yǎng)業(yè)主的物管自治意識(shí)，形成一種業(yè)主與物管企業(yè)對(duì)小區(qū)共同管理，共同維護(hù)的良好氣氛。認(rèn)真貫徹處理業(yè)主所反應(yīng)的問題；對(duì)業(yè)主反饋的所有信息搜集、分類處理后及時(shí)協(xié)調(diào)各有關(guān)責(zé)任部門逐項(xiàng)貫徹處理，服務(wù)過程有完整的記錄，并跟蹤和回訪，每月處理多種信息300多條；廣泛征求業(yè)主對(duì)我們各項(xiàng)管理工作的意見和提議（以回訪表、征詢意見單），并針對(duì)小區(qū)某些實(shí)際問題共同商討處理措施，使企業(yè)的工作得到了業(yè)主的理解和支持。3．1．4為業(yè)主著想，為業(yè)主辦實(shí)事，體現(xiàn)了企業(yè)全體員工“以人為本”的服務(wù)理念。各小區(qū)內(nèi)的多種生活配套設(shè)施（如茶房、診所、超市等）大大以便了業(yè)主。我們還與交行合作在小區(qū)內(nèi)設(shè)置了ATM自動(dòng)取款機(jī)，在小區(qū)大門口放置了手推車、自行車打氣筒供業(yè)主使用，實(shí)實(shí)在在為小區(qū)業(yè)主提供細(xì)微周到的服務(wù)。3．1．5在實(shí)行服務(wù)營(yíng)銷過程中，尤其重視為業(yè)主提供個(gè)性化的服務(wù)，保持服務(wù)創(chuàng)新。企業(yè)根據(jù)業(yè)主不一樣需求，提供多種特約服務(wù)。如開展家政服務(wù)、復(fù)印業(yè)務(wù)、開辦境外收視節(jié)目服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)開通業(yè)務(wù)、房屋中介服務(wù)等，這一系列的特約服務(wù)的推出，極大以便了業(yè)主平常生活需要。3．1．6為了親密物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的魚水關(guān)系，企業(yè)有計(jì)劃的組織業(yè)主參與豐富有趣的各項(xiàng)活動(dòng)。如新春之際，企業(yè)舉行了新春游園活動(dòng)，歌舞晚會(huì)，業(yè)主予以了較高的評(píng)價(jià)。此后，我們還會(huì)針對(duì)“×××”項(xiàng)目開展更為豐富多彩的小區(qū)文化活動(dòng)，定期與不定期推出系列“文化套餐”活動(dòng)，把小區(qū)精神文明建設(shè)搞得更好。3．2物業(yè)管理概況及業(yè)績(jī)憑借雄厚的實(shí)力，×××成功管理了×××等多、高層各類型物業(yè)多處；其中“×××”小區(qū)在1996年被評(píng)為“全國(guó)都市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”，8月通過中國(guó)方圓委的“ISO9001：原則”質(zhì)量管理體系認(rèn)“新綠季節(jié)”于被評(píng)為“成都市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”。11月企業(yè)憑借“誠信經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理、專心服務(wù)”的原則，成功的通過招投標(biāo)方式被×××選聘為對(duì)其實(shí)行物業(yè)管理的企業(yè)。企業(yè)多次組織員工系統(tǒng)學(xué)習(xí)《住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)原則》，同步，將ISO9001：質(zhì)量體系文獻(xiàn)與原則有機(jī)地結(jié)合，每月制定工作計(jì)劃，不定期組織內(nèi)部自檢，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題詳細(xì)記錄，逐項(xiàng)貫徹到負(fù)責(zé)人限時(shí)整改，使企業(yè)各項(xiàng)工作落到實(shí)處。企業(yè)建立24小時(shí)值班制度，隨時(shí)受理業(yè)主的投訴和需求。業(yè)主電話告知管理服務(wù)部，由管理服務(wù)部工作人員作好記錄，立即告知有關(guān)人員進(jìn)行處理，負(fù)責(zé)人在半小時(shí)內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，或?qū)I(yè)主（住戶）做出限時(shí)處理的承諾，管理服務(wù)部值班人員對(duì)處理成果進(jìn)行追蹤、記錄。企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，制定嚴(yán)格的財(cái)務(wù)收支管理制度和現(xiàn)金管理制度，定期向業(yè)主公開一次財(cái)務(wù)收支狀況。為保證企業(yè)管理的各物業(yè)房屋外觀整潔完好，樓宇管理員每天定期巡視各樓宇狀況、通過巡查來發(fā)現(xiàn)房屋所出現(xiàn)的問題，并及時(shí)針對(duì)問題加以處理處理。建立完善的樓宇巡查制度，嚴(yán)格裝修審批和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督；健全檔案記錄，保證外觀整潔，無破損立面，無變化使用功能及樓道無隨意占用現(xiàn)象。對(duì)小區(qū)業(yè)主二次裝修，嚴(yán)格按《裝修管理規(guī)程》把好裝修方案審核關(guān)，按規(guī)定對(duì)裝修過程進(jìn)行巡查和監(jiān)督，消除了裝修隱患和不安全原因。企業(yè)工程維修部維修人員均持證上崗。小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備資料齊全，多種管理規(guī)章和操作規(guī)程健全（上墻），各項(xiàng)工作的實(shí)行和開展均有詳細(xì)的記錄可供查閱。所轄小區(qū)室外共用管網(wǎng)、管線均按規(guī)定進(jìn)行了埋地鋪設(shè)，雨水、污水、井道等管道排水暢通。維修人員定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行常規(guī)性保養(yǎng)和檢修，多種記錄齊全完整，做到了有據(jù)可察。企業(yè)有一支訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班巡查制度。設(shè)有門崗、巡查崗、車庫崗、治安監(jiān)控中心等崗位。各崗位職責(zé)、考核、獎(jiǎng)懲制度明確。充足運(yùn)用小區(qū)監(jiān)控設(shè)備貫徹護(hù)衛(wèi)員崗位責(zé)任，明確責(zé)任區(qū)和重點(diǎn)部位，層層防衛(wèi)，保證小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的管理，均實(shí)行嚴(yán)格的登記、換證制度，交通標(biāo)識(shí)設(shè)置有序，道路暢通，有效地保證了車輛和行人的安全。實(shí)行全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)、宣傳和演習(xí)，由護(hù)衛(wèi)進(jìn)行平常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，保證消防安全。小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，垃圾日產(chǎn)日清，保潔工作按作業(yè)指導(dǎo)書實(shí)行定人、定區(qū)域、定期間、定任務(wù)的責(zé)任制。房屋共用部位隨時(shí)保持清潔，小區(qū)內(nèi)無亂貼、亂畫，無私自占用和堆放雜物現(xiàn)象。小區(qū)定期進(jìn)行滅“四害”消殺活動(dòng)，一年一次對(duì)化糞池進(jìn)行疏掏。企業(yè)非常重視小區(qū)文化活動(dòng)開展，成立了老年活動(dòng)中心。今年春節(jié)企業(yè)舉行了很故意義的迎新春活動(dòng)，得到了業(yè)主的好評(píng)。伴隨企業(yè)所轄小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的完善，還將舉行多種健康知識(shí)講座、體育比賽、文娛演出、少兒書法大賽、老年舞蹈演出等，后來還會(huì)組織外出旅游活動(dòng)，力爭(zhēng)豐富小區(qū)業(yè)主（住戶）的文化生活，做到很好地引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主（住戶）參與故意義、健康向上的小區(qū)文化活動(dòng)。企業(yè)針對(duì)“×××”項(xiàng)目的特殊性還制定了對(duì)應(yīng)的、完善的規(guī)章制度。并將“親情化、人性化、自由化”的管理服務(wù)意識(shí)貫徹到平常服務(wù)工作，加強(qiáng)員工隊(duì)伍服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)和管理。用現(xiàn)代化的管理原則，實(shí)行“共管式物業(yè)”。為業(yè)主創(chuàng)立一種健康、快樂、友好、崇高、文明、安全的生活居家環(huán)境。重要管理項(xiàng)目簡(jiǎn)介序號(hào)樓盤名稱樓盤類型建筑面積獲獎(jiǎng)狀況備注1.×××高層、多層住宅12.57萬㎡國(guó)優(yōu)2.×××高層住宅、辦公樓宇23.58萬㎡國(guó)優(yōu)3.×××辦公樓宇5.2萬㎡4.×××高層住宅、辦公樓宇17.85萬㎡5.×××多層住宅27.42萬㎡6.×××小高層住宅6.01萬㎡市優(yōu)7.×××高層商住樓3.02萬㎡4.0本項(xiàng)目定位4．1項(xiàng)目定位：高品質(zhì)、高文化內(nèi)涵、高增長(zhǎng)價(jià)值、高檔次的頂級(jí)疊拼別墅。4．2客戶狀況：社會(huì)精英階層。5．0管理組織架構(gòu)5．1“×××”管理處人員架構(gòu)圖（見下頁）5．2物業(yè)管理服務(wù)人員崗位設(shè)置及崗位描述序號(hào)部門職位人數(shù)崗位職責(zé)描述1管理處主任1詳細(xì)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)方案，全面負(fù)責(zé)管理處經(jīng)營(yíng)管理工作2客戶服務(wù)部副主任1主管客戶服務(wù)部工作客服人員4物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取，受理征詢投訴3工程部工程主管1裝修監(jiān)管，設(shè)施設(shè)備維養(yǎng)方案的詳細(xì)實(shí)行工程人員4水電維修，設(shè)施設(shè)備維護(hù)4護(hù)衛(wèi)部護(hù)衛(wèi)主管1巡查及勤務(wù)內(nèi)務(wù)管理護(hù)衛(wèi)隊(duì)員24執(zhí)行項(xiàng)目治消工作5保潔綠化部保潔綠化主管1負(fù)責(zé)保潔、綠化管理工作保潔員11生活區(qū)的清潔保潔、垃圾清運(yùn)綠化員3負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)工作6合計(jì)516．0×××項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)籌劃6．1物業(yè)管理前期籌劃準(zhǔn)備階段物業(yè)管理是樓宇建成后的延續(xù)和完善，是一種復(fù)雜的系統(tǒng)工程，為保證此后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行，我企業(yè)可在物業(yè)管理的不一樣步期提供各專業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)。6．1．1物業(yè)管理項(xiàng)目前期介入籌劃在×××項(xiàng)目入住前期，我們將根據(jù)該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思想，建筑檔次以及其他諸多原因，為×××項(xiàng)目制定一套完整的物業(yè)管理規(guī)劃，并據(jù)此籌劃制定籌辦工作計(jì)劃，以保證在入住前所有完畢。6．1．2準(zhǔn)備階段詳細(xì)服務(wù)范圍及內(nèi)容A、資料、規(guī)章制度籌劃準(zhǔn)備a.籌劃編制《×××項(xiàng)目業(yè)主臨時(shí)公約》b.籌劃編制《×××項(xiàng)目住戶手冊(cè)》c.籌劃制定物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算d.籌劃設(shè)計(jì)組織架構(gòu)及工作崗位e.籌劃建立各項(xiàng)規(guī)章制度f.籌劃協(xié)助籌辦進(jìn)駐慶典活動(dòng)準(zhǔn)備工作B.辦公后勤a.物業(yè)管理用房配置提議b.物業(yè)管理工作開展的物料、工具器械準(zhǔn)備c.各類資料印刷前的認(rèn)價(jià)、組織商家等C.人員招聘、培訓(xùn)a.籌劃制定員工招聘計(jì)劃b.籌劃制定員工培訓(xùn)計(jì)劃籌劃培訓(xùn)內(nèi)容：----物業(yè)管理概論及物業(yè)管理法規(guī)----處理客戶投訴技巧----緊急事件處理程序----物業(yè)財(cái)務(wù)管理知識(shí)----各部門工作流程及工作程序的培訓(xùn)----節(jié)能意識(shí)和節(jié)能計(jì)劃的培訓(xùn)----工程、設(shè)施設(shè)備的平常保養(yǎng)培訓(xùn)----員工禮儀、禮貌培訓(xùn)----崗位職責(zé)培訓(xùn)----撰寫各類匯報(bào)及公函D．各類證照辦理及有關(guān)政府部門聯(lián)絡(luò)a.政府職能部門聯(lián)絡(luò)b.項(xiàng)目周圍關(guān)系部門聯(lián)絡(luò)c.物業(yè)管理平常事務(wù)聯(lián)絡(luò)部門6．2物業(yè)前期介入階段×××對(duì)物業(yè)管理的前期工作將本著“以人為本”的原則，從×××項(xiàng)目使用人的角度，從后來物業(yè)管理以及節(jié)省能源和環(huán)境保護(hù)的角度，向×××項(xiàng)目業(yè)主提供專業(yè)意見，于×××項(xiàng)目交付使用前，由我企業(yè)工程高級(jí)顧問及專業(yè)工程師提供工程技術(shù)顧問服務(wù)，同步派出項(xiàng)目物業(yè)管理專業(yè)人員前去貴項(xiàng)目進(jìn)行考察，從住宅樓宇使用的角度隨時(shí)提出合理化意見和提議。6．2．1物業(yè)管理前期介入服務(wù)籌劃一般狀況下，我們的物業(yè)管理前期介入服務(wù)籌劃工作重要包括如下內(nèi)容：----參照整個(gè)項(xiàng)目不一樣部分的設(shè)計(jì)功能，提議項(xiàng)目綜合發(fā)展所必需的工程設(shè)施及安裝規(guī)范；----根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，協(xié)助開發(fā)商制定物業(yè)裝修方案；----從使用者的角度，協(xié)助開發(fā)商工程部門檢查基本設(shè)計(jì)及設(shè)施施工，以到達(dá)特殊使用管理的規(guī)定；----根據(jù)需要，出席有關(guān)工程會(huì)議，務(wù)求一切設(shè)施到達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)定及安裝規(guī)范的在規(guī)定，并能順利移交到達(dá)使用管理的規(guī)定；----根據(jù)需要，出席有關(guān)工程會(huì)議，務(wù)求一切設(shè)施到達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)定及安裝規(guī)范的規(guī)定，并能順利移交管理；----向項(xiàng)目開發(fā)商匯報(bào)一切承包商在安裝工程上達(dá)不到設(shè)計(jì)規(guī)定的事項(xiàng)；----列出遺漏工程及存在的問題供開發(fā)商基建部門參照跟進(jìn)；----提議可以改善的工程及增減工程項(xiàng)目，以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)致最高經(jīng)濟(jì)效益；----從物業(yè)管理角度，檢查項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖例，提議一切必須改善及改良工程；----提供改善重要設(shè)備及改良服務(wù)的意見。如供電量等問題，以防止于項(xiàng)目落成后加裝需要的設(shè)備而影響其他設(shè)施的運(yùn)行及整個(gè)物業(yè)的外觀及形象；6．2．2物業(yè)驗(yàn)收接管配合開發(fā)商對(duì)竣工樓宇進(jìn)行交收事項(xiàng)，保障該項(xiàng)工作的順利完畢，同步項(xiàng)目物業(yè)樓宇驗(yàn)收，對(duì)接管后期物業(yè)樓宇維護(hù)、保養(yǎng)等極為重要，為保證接管后的工作順利開展，故確定該項(xiàng)工作多種事項(xiàng)：A.一般檢查驗(yàn)收事項(xiàng)----各大門與否有鎖，與否有鑰匙，門鼓與否正常，門鉸與否完整；----各機(jī)電、土建修理空間與否足夠；----各地漏與否可走水；----各地面排水槽槽蓋與否完整；----各墻身、地面瓷磚與否完整及良好；----所有建筑垃圾應(yīng)被清走；----公共地方玻璃、欄桿與否完整；----各機(jī)電/土建證書與否完整；----所有玻璃幕墻與否完整無瑕，瓷磚、石材、梯階與否完整，可有劃痕；----各類卷簾門與否運(yùn)行正常；----各給水、排水、采暖水、空調(diào)水閥門與否可全關(guān)全開，與否有漏水現(xiàn)象；B.如下各機(jī)電設(shè)備提議用列明的規(guī)范檢查，但不限于此：----空調(diào)機(jī)：根據(jù)供應(yīng)商提供的啟動(dòng)原則測(cè)試，同步記錄各初始運(yùn)行平衡狀態(tài)的讀數(shù)；----冷水、采暖及熱水管：察看壓力測(cè)試匯報(bào)及每個(gè)水閥與否操作正常，支撐件與否足夠及抹上防銹油，管道保溫與否良好；----風(fēng)管：察看壓力測(cè)試，各風(fēng)量調(diào)整門與否操作正常，風(fēng)喉有無漏風(fēng)、支撐件足夠；----各機(jī)器組件：根據(jù)測(cè)試匯報(bào)及安裝原則進(jìn)行；----各類水泵：根據(jù)測(cè)試匯報(bào)試驗(yàn)等程序進(jìn)行；----各貯水池：根據(jù)貯水測(cè)試程序進(jìn)行；----消防系統(tǒng)：根據(jù)消防系統(tǒng)檢查程序進(jìn)行；----強(qiáng)電系統(tǒng)：根據(jù)強(qiáng)電系統(tǒng)檢查程序進(jìn)行；----后備發(fā)電機(jī)：根據(jù)后備發(fā)電機(jī)試驗(yàn)程序進(jìn)行；----護(hù)衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)：現(xiàn)場(chǎng)試驗(yàn)及測(cè)試訊號(hào)分貝；----樓宇自控系統(tǒng)：測(cè)試信號(hào)與否到位，執(zhí)行機(jī)構(gòu)與否可靠工作；----網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：檢查各組件安裝狀況，接線與否牢固，信號(hào)與否暢通；----各類供回水管：壓力測(cè)試，并察看各閥門操作與否正常；----排水系統(tǒng)：測(cè)試排水與否正常、暢通；----其他地方如天臺(tái)、消防樓梯、公共通道、卷閘、天花吊頂、公共洗手間、車場(chǎng)等將在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收時(shí)檢查。C.驗(yàn)收程序----所有工程驗(yàn)收都應(yīng)由開發(fā)商基建部門負(fù)責(zé)牽頭；----所有系統(tǒng)必須于調(diào)試正常狀況下，同步持續(xù)運(yùn)行一段時(shí)間，以便盡量找出某些隱患，才能進(jìn)行驗(yàn)收；----在驗(yàn)收過程中，著重從未來運(yùn)行及維修角度考慮，如發(fā)現(xiàn)問題，提交開發(fā)商，以便于開發(fā)商及時(shí)督促有關(guān)施工單位處理，并做出記錄；----作為驗(yàn)收合格的必要條件之一，是收到所有有關(guān)政府部門的合格證、使用證；----接受所有協(xié)議副本、技術(shù)規(guī)格、竣工圖紙、使用闡明書、維修手冊(cè)、調(diào)試匯報(bào)，收齊后必需建立檔案。----必須理解清晰保修期的起始日期和終止日期；----必須懂得所有施工單位的緊急聯(lián)絡(luò)人、電話及地址；----必須收齊所有備品備料，并妥為保管并記錄。D．物業(yè)竣工及驗(yàn)收----物業(yè)及設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收調(diào)試----遺漏工程的跟進(jìn)----現(xiàn)場(chǎng)：清點(diǎn)、驗(yàn)收共用設(shè)施、設(shè)備----與開發(fā)商結(jié)清接管前的所有費(fèi)用----項(xiàng)目的工程竣工圖紙和技術(shù)資料----物業(yè)保修期內(nèi)維修事宜與開發(fā)商簽訂維保協(xié)議。6．3前期物業(yè)管理階段×××項(xiàng)目進(jìn)駐后，即轉(zhuǎn)為正常的物業(yè)管理階段。在此期間，我企業(yè)將按照籌劃籌辦階段制定的物業(yè)管理籌劃方案，一一貫徹到位。6．3．1前期物業(yè)管理階段工作籌劃----項(xiàng)目管理處工作籌劃----項(xiàng)目客戶服務(wù)部工作籌劃----項(xiàng)目工程維修部工作籌劃----項(xiàng)目護(hù)衛(wèi)部工作籌劃----項(xiàng)目保潔部工作籌劃----項(xiàng)目綠化部工作籌劃6．3．2物業(yè)管理項(xiàng)目管理處工作籌劃----項(xiàng)目管理處的職能：×××項(xiàng)目物業(yè)管理處作為向客戶提供服務(wù)的一種職能部門，在項(xiàng)目整個(gè)物業(yè)管理過程中起著重要的作用，物業(yè)管理項(xiàng)目管理處必須起到與使用者聯(lián)絡(luò)的作用，提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)及處理投訴，并同步肩負(fù)起協(xié)調(diào)物業(yè)護(hù)衛(wèi)、清潔及工程維修的工作，以及收取物業(yè)管理費(fèi)的工作。----物業(yè)管理項(xiàng)目管理處各崗位職責(zé)于×××項(xiàng)目進(jìn)入正常運(yùn)行管理時(shí)期，項(xiàng)目管理處的崗位職責(zé)重要包括主持開展物業(yè)管理服務(wù)中的各項(xiàng)樓宇巡視、監(jiān)控中心、消防中心、交通疏導(dǎo)、大堂接待、客戶溝通、收管理費(fèi)等工作的正常運(yùn)行。同步接受企業(yè)的管理、監(jiān)督、指導(dǎo)，對(duì)管理處各部門工作進(jìn)行協(xié)調(diào)、合理調(diào)配管理處公共資源、管理處對(duì)外工作聯(lián)絡(luò)、與有關(guān)政府職能部門的溝通與對(duì)接等有關(guān)事務(wù)。----綜上所訴，我企業(yè)根據(jù)已成型的崗位職責(zé)和×××項(xiàng)目的管理特點(diǎn)，尤其設(shè)計(jì)適合的物業(yè)管理項(xiàng)目管理處的工作崗位，并制定詳細(xì)的崗位職責(zé)和工作原則。A.物業(yè)管理項(xiàng)目管理處主任崗位職責(zé)----認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家及政府的有關(guān)政策、法規(guī)以及企業(yè)制定下達(dá)的各項(xiàng)工作方針、計(jì)劃和指令，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度，定期向企業(yè)匯報(bào)管理處工作狀況。----負(fù)責(zé)對(duì)外協(xié)調(diào)有關(guān)單位、部門的公共關(guān)系，保證各項(xiàng)工作順利開展。----負(fù)責(zé)管理處經(jīng)營(yíng)管理工作及平常費(fèi)用支出的審批工作，合理控制費(fèi)用開支，充足合理運(yùn)用管理處人力、物力資源，增收節(jié)支,保證收支平衡及部門持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。----負(fù)責(zé)組織與住戶、開發(fā)企業(yè)之間的溝通，精確把握顧客需求，及時(shí)認(rèn)真地處理業(yè)主提出的合理規(guī)定。----負(fù)責(zé)審批本部門的各類物資的采購管理工作，控制本部門的物資進(jìn)出、采購程序。----負(fù)責(zé)簽訂本部門的各類協(xié)議、分承包方協(xié)議、寫字樓管理協(xié)議書、租賃協(xié)議和長(zhǎng)期家庭服務(wù)協(xié)議書。----不停提高部門員工的品質(zhì)意識(shí)、服務(wù)質(zhì)量，深入規(guī)范操作程序，加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制，保證明現(xiàn)部門質(zhì)量目的。----負(fù)責(zé)CI工程的詳細(xì)貫徹、組織及監(jiān)督，并提出合理化提議。----負(fù)責(zé)小區(qū)需要的環(huán)境、設(shè)備改造任務(wù)的貫徹及物業(yè)管理創(chuàng)新、規(guī)范等工作的詳細(xì)安排與實(shí)行。----負(fù)責(zé)管理處平常經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)工商、稅務(wù)、管理匯報(bào)等的規(guī)范化、公開化等工作，并對(duì)成果負(fù)責(zé)。----每周至少一次檢查小區(qū)公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)狀況。----每周組織貫徹管理處工作例會(huì)，及時(shí)掌握人員狀態(tài)、工作中存在的局限性、疑點(diǎn)、難點(diǎn)，檢查、總結(jié)和布置工作。----負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)各類人員的工作安排，負(fù)責(zé)本部門員工每月工作業(yè)績(jī)考核，職工、職工每季度工作效績(jī)的考核，并將成果反饋至被考核人，報(bào)企業(yè)有關(guān)部門作為企業(yè)人力資源管理的根據(jù)。----負(fù)責(zé)審批本部門每月的培訓(xùn)計(jì)劃及安排、組織工作，監(jiān)督各類員工之培訓(xùn)與否有效。----每月底審批下月《月工作計(jì)劃表》，并交指定人員匯總存檔。----負(fù)責(zé)每月對(duì)部門質(zhì)量記錄抽查一次，保證質(zhì)量記錄的真實(shí)性、完整性。----負(fù)責(zé)或授權(quán)主管制定夜間查崗計(jì)劃，合理安排夜間查崗人員并監(jiān)督查崗狀況，每月組織一次夜間緊急查崗，以保證小區(qū)安全保衛(wèi)工作質(zhì)量。----負(fù)責(zé)小區(qū)小區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃的監(jiān)督，實(shí)行及檢查工作，保證小區(qū)小區(qū)文化活動(dòng)豐富多彩并與平常管理工作緊密結(jié)合。----負(fù)責(zé)管理處各類員工業(yè)余文化生活及體育活動(dòng)的安排與貫徹，豐富員工之業(yè)余生活，增強(qiáng)團(tuán)體凝聚力。----負(fù)責(zé)貫徹每六個(gè)月對(duì)管理及專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)考核，每季度對(duì)員工的培訓(xùn)考核。----負(fù)責(zé)培養(yǎng)和造就經(jīng)營(yíng)管理人才及部門職工工職業(yè)生涯規(guī)劃工作，并負(fù)責(zé)管理處各類員工的加薪、調(diào)動(dòng)、獎(jiǎng)懲、晉升及獎(jiǎng)金分派等。----負(fù)責(zé)小區(qū)消防安全工作的管理與監(jiān)督，為小區(qū)消防第一負(fù)責(zé)人，并負(fù)責(zé)小區(qū)消防知識(shí)的宣傳教育工作的監(jiān)督管理，每年終舉行一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)并進(jìn)行有效評(píng)估。----不停提高自身素質(zhì)、發(fā)明性思維及管理水平。----完畢企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。B.物業(yè)管理項(xiàng)目管理處副主任崗位職責(zé)----協(xié)助主任制定和完善管理處部門內(nèi)部的各項(xiàng)管理制度，制定各類工作人員的作業(yè)程序及考核評(píng)分原則和獎(jiǎng)懲措施，經(jīng)管理處主任同意后組織實(shí)行。----根據(jù)管理處的經(jīng)營(yíng)方向和目的，制定詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目方案，籌劃新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，并組織實(shí)行，協(xié)助主任完畢企業(yè)下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。----負(fù)責(zé)協(xié)助主任對(duì)所管轄人員之工作績(jī)效進(jìn)行公正合理的考核，包括合理安排人員加班、值班，內(nèi)務(wù)檢查、文體活動(dòng)的開展等，負(fù)責(zé)各類專業(yè)技術(shù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)及職業(yè)安全教育，不停提高專業(yè)技術(shù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。----監(jiān)督管理處各類文獻(xiàn)、資料、表格、內(nèi)外來文等質(zhì)量記錄的管理工作和歸檔工作，督促檢查各類信息、例會(huì)紀(jì)要、工作計(jì)劃的整頓、發(fā)送、貫徹工作。----負(fù)責(zé)管理處各類資產(chǎn)的監(jiān)督工作，每月核查掌握各類資產(chǎn)的使用狀況、技術(shù)性能，監(jiān)督管理處內(nèi)部各類檢查工作，并根據(jù)檢查成果予以通報(bào)，采用合理措施對(duì)發(fā)現(xiàn)問題糾正防止。----按企業(yè)質(zhì)量體系文獻(xiàn)規(guī)定協(xié)助管理處經(jīng)理簽訂本部門的分承包協(xié)議，并監(jiān)督協(xié)議實(shí)行。----負(fù)責(zé)接待來小區(qū)檢查、指導(dǎo)工作的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)的宣傳住宅區(qū)整體公眾形象和簡(jiǎn)介小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)。----健全并貫徹小區(qū)精神文明建設(shè)公約，定期向住戶宣傳黨和政府的政策、法規(guī)、公共管理制度和消防法規(guī)等，并在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，監(jiān)督貫徹小區(qū)各項(xiàng)健康、有益的小區(qū)文化活動(dòng)。負(fù)責(zé)協(xié)助部門經(jīng)理每六個(gè)月組織召開業(yè)主懇談會(huì)，加強(qiáng)與住戶的溝通，理解住戶的需要，完善各項(xiàng)工作內(nèi)容。----負(fù)責(zé)每月30日前貫徹本月工作計(jì)劃完畢狀況，并匯總下一種月工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)組織貫徹各項(xiàng)計(jì)劃工作內(nèi)容，提交月度工作總結(jié)評(píng)估報(bào)主任審閱。----負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查、參與小區(qū)公共設(shè)施、機(jī)電等設(shè)備的月檢、季檢、年檢以及其他重要維修養(yǎng)護(hù)，審核設(shè)備年度檢修計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行，以保證小區(qū)公共設(shè)施及各類設(shè)備狀況良好，運(yùn)行正常。----負(fù)責(zé)小區(qū)公共預(yù)警信息公布的監(jiān)督工作，審核本部門消防演習(xí)計(jì)劃，并予以組織貫徹、實(shí)行，審核各類安全預(yù)案，協(xié)助經(jīng)理安排每月夜間查崗人員，并將查崗成果在部門內(nèi)通報(bào)。----負(fù)責(zé)審批住戶裝修方案，監(jiān)控有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)裝修工程的管理，合理安排人員對(duì)裝修戶的巡視、檢查及驗(yàn)收工作。----負(fù)責(zé)小區(qū)各項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收、返修等管理工作，并及時(shí)與施工單位或發(fā)展商聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)，保證住戶房屋質(zhì)量問題在短期內(nèi)得到圓滿處理。----負(fù)責(zé)制定及組織實(shí)行房屋及公用設(shè)施大、中修的計(jì)劃及改建、擴(kuò)建項(xiàng)目的施工、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理，辦理竣工驗(yàn)收工作。----負(fù)責(zé)監(jiān)督機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施及技防設(shè)施的檢查工作，參與重大項(xiàng)目維修施工，保證維修質(zhì)量。----負(fù)責(zé)客戶服務(wù)部正常工作的開展，保證客戶服務(wù)工作的有效進(jìn)行，處理客戶投訴。----完畢主任交辦的其他工作。6．3．3物業(yè)管理項(xiàng)目管理處各項(xiàng)管理制度----于×××項(xiàng)目進(jìn)入正常管理運(yùn)行前，物業(yè)管理項(xiàng)目管理處將根據(jù)×××項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)行狀況，制定一套系統(tǒng)的管理制度來有效的控制和保證物業(yè)平常運(yùn)作。----安全防火制度（包括組織防火隊(duì)伍，及火警應(yīng)急處理措施，火警演習(xí)）----員工交接班制度----員工值班制度----貨梯使用管理制度----貨品進(jìn)出小管理制度----文檔管理制度----樓宇巡視制度----客戶詢?cè)L制度----工作跟蹤檢查制度----專業(yè)培訓(xùn)制度：物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)、權(quán)利與義務(wù)培訓(xùn)超前的防止性保養(yǎng)計(jì)劃培訓(xùn)服務(wù)技巧的培訓(xùn)節(jié)省能源培訓(xùn)內(nèi)部考核制度培訓(xùn)系統(tǒng)財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)對(duì)我企業(yè)管理的同類型物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案分析----特約服務(wù)制度：根據(jù)×××項(xiàng)目的特點(diǎn)，我企業(yè)提議提供如下物約服務(wù)：----美容美發(fā)服務(wù)----商務(wù)服務(wù)：信件及報(bào)刊速遞、電話及訪客留言、代發(fā)傳真、24小時(shí)秘書服務(wù)、代定飛機(jī)、火車、船票、預(yù)定酒店、安排酒宴、會(huì)議----為客戶提供健身活動(dòng)設(shè)施和服務(wù)----郵局信件收發(fā)服務(wù)----勞務(wù)服務(wù)：送餐服務(wù)、衣物洗熨、汽車美容清洗、自行車修理服務(wù)……鑒于篇幅原因，在此不予一一列舉。6．3．4客戶服務(wù)籌劃----小區(qū)業(yè)主入住后，×××項(xiàng)目管理處還將親密關(guān)注與客戶間的聯(lián)絡(luò)，做好服務(wù)狀況調(diào)查工作，以期不停提高工作水平。----處理投訴：所有客戶的投訴，必須記錄及妥善處理，同步要做定期分析及檢討客戶重要投訴項(xiàng)目。由項(xiàng)目副主任詳細(xì)實(shí)行.----安排防火演習(xí)定期安排防火演習(xí)，與客戶聯(lián)絡(luò)并安排其職工積極參與。一般一年一次或六個(gè)月一次。重要目的是讓客戶職工知悉物業(yè)之各項(xiàng)防火設(shè)備及消防栓，滅火器等之使用措施，并用熟悉防火通道。----總經(jīng)理熱線電話設(shè)置總經(jīng)理公眾投訴程序，以便改善服務(wù)，我企業(yè)將在管理處接待臺(tái)設(shè)置投訴熱線電話，由專人接聽，并記錄于的熱線電話投訴表格，由物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理親自跟蹤處理任何有關(guān)問題，投訴人的姓名會(huì)被保密。6．4內(nèi)部管理籌劃----物業(yè)管理重要是通過對(duì)人的管理來實(shí)現(xiàn)，人力資源是物業(yè)項(xiàng)目最重要的資源，造就一支素質(zhì)良好的員工隊(duì)伍，以適應(yīng)物業(yè)管理的需要，予以客戶優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是項(xiàng)目管理處人事行政的首要職責(zé)。6．4．1行政管理的職能行政管理部是負(fù)責(zé)物業(yè)管理處行政管理的專門機(jī)構(gòu)，與管理處各部門之間實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督及考核的功能。6．4．2人事管理的職能人事管理是負(fù)責(zé)物業(yè)管理處人事管理的關(guān)鍵職能，與管理處各部門之間實(shí)現(xiàn)人員招聘、培訓(xùn)及人力資本控制的。6．4．3總企業(yè)對(duì)管理處人力資源支持----我企業(yè)將為×××項(xiàng)目派出一名項(xiàng)目管理處主任一名、副主任一名、工程主管一名、護(hù)衛(wèi)主管一名、保潔綠化主管一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理處平常管理工作。----企業(yè)人力資源部將聯(lián)合項(xiàng)目管理處對(duì)人員管理、服務(wù)品質(zhì)各方面進(jìn)行檢查監(jiān)督，同步按企業(yè)質(zhì)量管理體系進(jìn)行內(nèi)外評(píng)審。----我企業(yè)將針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，組織進(jìn)行人員招聘，進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部專業(yè)化培訓(xùn)，合格后上崗，保證項(xiàng)目管理處管理品質(zhì)及服務(wù)水平的持續(xù)穩(wěn)定與上升。6．4．4工作人員素質(zhì)規(guī)定----思想素質(zhì)規(guī)定：物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)工作的服務(wù)好壞、量大量小，在實(shí)際工作過程中有很大的彈性。每一種工作人員都必須樹立“服務(wù)光榮”的思想，在服務(wù)工作中做到尊重客戶，讓客戶滿意，時(shí)刻具有服務(wù)的自覺性。服務(wù)思想不對(duì)的、沒有足夠的敬業(yè)精神的人無法勝任物業(yè)管理這項(xiàng)工作。----身體素質(zhì)規(guī)定：身體健康，無重大疾病及傳染性疾病，五官端正。----業(yè)務(wù)素質(zhì)規(guī)定：熱愛服務(wù)性工作，對(duì)本職工作盡心盡責(zé)，儀表言行得體大方，遵守企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度，工作積極積極，上進(jìn)鉆研業(yè)務(wù)工作，不停提高服務(wù)水平和服務(wù)品質(zhì)，對(duì)企業(yè)管理提出合理化提議，與企業(yè)共同成長(zhǎng)，將客戶利益放在首位。6．4．5員工手冊(cè)員工手冊(cè)是人事管理中重要文獻(xiàn)之一。員工手冊(cè)應(yīng)按照物業(yè)管理及服務(wù)特點(diǎn)制定，×××已經(jīng)有了企業(yè)原則的員工手冊(cè)，我企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際狀況規(guī)定酌情修改，以符合經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)定。一經(jīng)確定，所有物業(yè)管理項(xiàng)目部員工須按有關(guān)規(guī)定切實(shí)執(zhí)行。6．5內(nèi)務(wù)管理工作內(nèi)容6．5．1考勤：包括請(qǐng)假、補(bǔ)簽、加班、調(diào)班，詳細(xì)事宜由行政部完畢。6．5．2員工到、離崗安排：包括報(bào)到、員工保險(xiǎn)、離職規(guī)定，詳細(xì)由行政部、財(cái)務(wù)部執(zhí)行。6．5．3一般事務(wù)安排：包括物品采購，人員招聘，收轉(zhuǎn)檔案，辦理保險(xiǎn)，詳細(xì)事宜由人事行政部執(zhí)行。6．5．4檢查崗位工作紀(jì)律：包括著裝原則，行為規(guī)范，工作規(guī)范，工作質(zhì)量，詳細(xì)事宜由人力資源部、行政部共同執(zhí)行。6．5．5建立質(zhì)量管理體系：根據(jù)ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系，建立×××項(xiàng)目小區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量管理體系，并通過ISO國(guó)際質(zhì)量管理認(rèn)證，詳細(xì)事宜由人事行政部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門完畢。6．6人員到位安排根據(jù)架構(gòu)編制，我們估計(jì)前期重要到位人員是工程，行政，物管之主管級(jí)骨干人員，然后可根據(jù)入伙狀況逐漸增長(zhǎng)人員，并按員工的專業(yè)及能力安排合適崗位及工作。6．7員工培訓(xùn)在員工到崗后及正式運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，項(xiàng)目管理處將定期安排業(yè)務(wù)培訓(xùn)，在入職后進(jìn)行全體員工培訓(xùn)，課程包括我司、×××項(xiàng)目小區(qū)和開發(fā)商的有關(guān)背景簡(jiǎn)介，管理處員工工作規(guī)定，護(hù)衛(wèi)消防一般知識(shí)的理解，匯報(bào)書寫、員工守則及各崗位職責(zé)等。在正式運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，項(xiàng)目管理處將會(huì)按實(shí)際需要安排各部門專業(yè)培訓(xùn)，且受培訓(xùn)之員工必須通過考核方可上崗。6．8質(zhì)量管理管理處主在目管理處各項(xiàng)專業(yè)口工作的開展過程中，根據(jù)企業(yè)質(zhì)量管理體系中的支持性文獻(xiàn)，進(jìn)行作業(yè)管理。6．8．1執(zhí)行作業(yè)性程序文獻(xiàn)《各專業(yè)崗位管理程序》《各專業(yè)崗位工作程序》《各專業(yè)崗位檢查等程序》6．8．2執(zhí)行作業(yè)的作業(yè)指導(dǎo)書《各專業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書》，如：游標(biāo)卡尺操作作業(yè)指導(dǎo)書、環(huán)境消殺作業(yè)指導(dǎo)書、發(fā)電機(jī)房值班指導(dǎo)書等。6．8．3質(zhì)量記錄《各專業(yè)管理登記表格》，如：客戶投訴登記表、交接班登記表、顧客滿意度調(diào)查表等。6．9財(cái)務(wù)管理籌劃6．9．1我企業(yè)將根據(jù)×××項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商規(guī)定，設(shè)置一套完善的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度，包括各級(jí)員工之財(cái)務(wù)權(quán)限及支出同意之程序，務(wù)求有效的，按制度管理收支。6．9．2編制財(cái)務(wù)用文獻(xiàn)，表格，工作流程等6．9．3根據(jù)現(xiàn)行國(guó)家稅收法律,財(cái)務(wù)部將與稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)絡(luò)，協(xié)商有關(guān)管理本物業(yè)所需繳付之稅項(xiàng)。6．9．4建立財(cái)務(wù)及資料貯存庫，以提供精確資料及財(cái)政狀況預(yù)測(cè)。6．9．5定期向×××項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商提交財(cái)務(wù)報(bào)表，實(shí)行財(cái)務(wù)公開。6．9．6編制管理項(xiàng)目部年度管理預(yù)算，提交×××項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商審核同意6．10工程管理籌劃物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的活動(dòng)，宗旨是要在合適的成本以內(nèi)，盡量獲取客戶和使用人的最大滿意?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新樓宇設(shè)備，成為給客戶提供一流服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)工程部直接運(yùn)行和管理這些設(shè)備，因此，工程部是為業(yè)主營(yíng)造舒適、安全和以便，并直接給業(yè)主留下服務(wù)形象的部門。工程自身的工作，以及工程部與客戶服務(wù)部，護(hù)衛(wèi)部等部門之間的橫向聯(lián)絡(luò)和配合，對(duì)提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。同步，物業(yè)管理費(fèi)用中的工程設(shè)備維修費(fèi)用及能源消耗是重要開支項(xiàng)目之一；工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用的節(jié)省，直接令成本減少，提高整體管理效益。在物業(yè)管理范圍中，工程管理是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度相對(duì)比較高的一項(xiàng)工作。工程部的工作牽涉到十幾種技術(shù)工種，工種與工種之間、班組與班組之間的分工與合作、交叉與配合等，構(gòu)成一種復(fù)雜的系統(tǒng)，假如組織得不好，往往會(huì)出現(xiàn)大問題，甚至導(dǎo)致重大損失，因此，管理好這支隊(duì)伍要付出比其他部門更大的努力。6．10．1工程部的重要職責(zé)----對(duì)物業(yè)土建及所有機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)----平常運(yùn)行管理----對(duì)使用者提供有償服務(wù)----對(duì)裝個(gè)工程進(jìn)行監(jiān)督管理----對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善的整改方案6．10．2建立工程部組織機(jī)構(gòu)的原則建立合理的組織機(jī)構(gòu)是高效率地開展物業(yè)設(shè)備管理的組織保證。建立設(shè)備管理機(jī)構(gòu)必須遵照的一般原則是：----在物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下的總工程師負(fù)責(zé)指導(dǎo)的原則----精兵簡(jiǎn)政的原則----設(shè)備管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三位一體的原則----符合實(shí)際的原則----職責(zé)職權(quán)對(duì)應(yīng)分明的原則----保持最佳管理幅度的原則----信息反饋和調(diào)控的原則6．10．3工程管理規(guī)章制度基于上述思想，我們將根據(jù)我企業(yè)原則及項(xiàng)目實(shí)際狀況制定下列制度、措施、規(guī)程等。----工程部崗位職責(zé)A．工程部主管崗位職責(zé)----每日早上巡視一次配電房、泳池水泵房、消防設(shè)備中心等設(shè)備房，及時(shí)處理設(shè)備隱患；監(jiān)督公用設(shè)施及機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，保證設(shè)備處在良好工作狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并記錄。----根據(jù)所轄設(shè)備的實(shí)際運(yùn)行狀況，提出對(duì)設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)或技術(shù)改造方案并報(bào)經(jīng)理審核。----負(fù)責(zé)每月下旬對(duì)各類消防泵的試運(yùn)行，并及時(shí)告知供電人員共同參與，并記錄。----負(fù)責(zé)每月25日前編制綜合維修下月《工作計(jì)劃》報(bào)主任匯總，根據(jù)計(jì)劃完畢狀況，并不停調(diào)整及時(shí)改善。----負(fù)責(zé)安排、貫徹顧客維修工作，并按程序文獻(xiàn)規(guī)定規(guī)定進(jìn)行客戶回訪，以保證維修質(zhì)量。----負(fù)責(zé)小區(qū)裝修工程的跟蹤檢查及對(duì)裝修戶的管理。發(fā)現(xiàn)違章及時(shí)跟蹤協(xié)調(diào)處理，并報(bào)經(jīng)理。----負(fù)責(zé)裝修工程竣工后的驗(yàn)收，并將成果告知管理處出納。----根據(jù)所轄設(shè)備的實(shí)際運(yùn)行狀況，提出對(duì)設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)改造方案報(bào)經(jīng)理審核，并作好零配件的采購計(jì)劃。----負(fù)責(zé)協(xié)助控制中心人員對(duì)消火栓，噴淋系統(tǒng)故障的處理。----每六個(gè)月清洗水箱一次，并送防疫站化驗(yàn)，記錄存檔。----根據(jù)綜合維修技術(shù)員的專業(yè)技能水平和工作體現(xiàn)，向經(jīng)理提出使用考核意見。----負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和其他班組的關(guān)系。----負(fù)責(zé)平常工作安排。----及時(shí)將信息反饋給信息員，保證信息的精確性、及時(shí)性。----完畢管理處交與的其他工作。B．設(shè)備設(shè)施節(jié)能管理----重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都要理解節(jié)能節(jié)耗的意義是物業(yè)管理的重要內(nèi)容----設(shè)備設(shè)施節(jié)能管理實(shí)行要點(diǎn)：----工程部各級(jí)管理人員要理解重要用電設(shè)備的數(shù)量和運(yùn)行狀況----理解多種能源的收費(fèi)原則----指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查，督促----推廣節(jié)能的觀念，意識(shí)和措施----不停對(duì)用電，用水及其他能源消耗狀況及節(jié)能效果進(jìn)行分析，調(diào)查，使之不停完善----應(yīng)用樓宇自動(dòng)化控制系統(tǒng)進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)，時(shí)間變化，即時(shí)調(diào)整。----保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)----照明線路的布置及調(diào)整----燈具的選擇----升降梯/電扶梯的智能管理----采用節(jié)能控制照明開關(guān)：聲控開關(guān)光控開關(guān)時(shí)間控制開關(guān)延時(shí)控制開關(guān)----合理使用設(shè)備，使其最大程度的到達(dá)工作效率----使設(shè)備保持良好的運(yùn)行狀態(tài)----采用節(jié)水龍頭6．11護(hù)衛(wèi)管理籌劃×××項(xiàng)目地處三環(huán)路旁，立交橋下，周圍環(huán)境較復(fù)雜，同步本項(xiàng)目為崇高電梯住宅，業(yè)主對(duì)生活品質(zhì)規(guī)定高，因此在護(hù)衛(wèi)這部分，我們企業(yè)將派專業(yè)人員到本項(xiàng)目工地視察，配合物業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃，制定一種合適的護(hù)衛(wèi)計(jì)劃，并根據(jù)《成都市治安管理?xiàng)l例》規(guī)定，參照高檔物業(yè)項(xiàng)目的管理通例，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際狀況，制定護(hù)衛(wèi)規(guī)程，使每一位護(hù)衛(wèi)員貫徹“群防群治”的原則，每一位護(hù)衛(wèi)員均有具有強(qiáng)烈的安全服務(wù)意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行安全守則，以符合項(xiàng)目高檔物業(yè)的管理原則。6．11．1護(hù)衛(wèi)部隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)----熟悉掌握小區(qū)整體狀況及周圍環(huán)境，合理設(shè)置安全管理崗位，具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力及業(yè)務(wù)技能，能堅(jiān)決處理一般應(yīng)急事件。----負(fù)責(zé)定期、不定期通過對(duì)講機(jī)或跟蹤檢查責(zé)任區(qū)域、各崗位執(zhí)勤狀況，督導(dǎo)工作，協(xié)助處理有關(guān)問題。----遇緊急事件發(fā)生時(shí)，及時(shí)與控制中心獲得聯(lián)絡(luò)，并迅速調(diào)集人員前去事發(fā)地點(diǎn)進(jìn)行處理并做好記錄向經(jīng)理匯報(bào)。----負(fù)責(zé)上傳下達(dá)及時(shí)將各責(zé)任區(qū)域發(fā)生的治安問題及處理狀況綜合整頓，向指揮中心匯報(bào)，并傳達(dá)至責(zé)任區(qū)域當(dāng)值安全管理員。----督導(dǎo)單車、摩托車的保管工作，督導(dǎo)小區(qū)內(nèi)道路及車輛行駛、停放的管理。----監(jiān)督各類消防、安全、交通等標(biāo)識(shí)的完好。----負(fù)責(zé)所轄員工的工作業(yè)績(jī)考核，包括合理安排人員加班、值班，內(nèi)務(wù)檢查、文體活動(dòng)的開展等。----負(fù)責(zé)安全管理班新到人員的崗前培訓(xùn)及人員的在職崗位培訓(xùn)工作，保證質(zhì)量記錄的完整性，并及時(shí)送交管理處歸檔。----負(fù)責(zé)制定及貫徹小區(qū)安全管理實(shí)行方案及各類安全防備措施。----關(guān)懷理解隊(duì)員的思想和生活動(dòng)態(tài)，充足調(diào)動(dòng)隊(duì)員的積極性和主觀能動(dòng)性。----對(duì)于班組出現(xiàn)的疑難問題及其狀況，及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)。----每周四前將本業(yè)務(wù)塊一周工作信息匯總報(bào)信息員。----每月25日前編制下月《工作計(jì)劃》報(bào)經(jīng)理審核后實(shí)行。----每月25日制定本部門的月在職培訓(xùn)計(jì)劃及軍事訓(xùn)練計(jì)劃。----協(xié)助其他崗位工作，完畢主任交辦的各項(xiàng)任務(wù)。6．11．2護(hù)衛(wèi)員執(zhí)行×××項(xiàng)目?jī)?nèi)本崗位安全保衛(wèi)工作，包括監(jiān)控/護(hù)衛(wèi)/消防崗位值班，公共區(qū)域巡查，提供緊急支援，協(xié)助物業(yè)管理部調(diào)查客戶投訴。6．11．3護(hù)衛(wèi)部工作重點(diǎn)簡(jiǎn)介----管理護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)具有的禮儀及當(dāng)值時(shí)間的工作內(nèi)容、工作流程及所需要注意的事項(xiàng)----管理處護(hù)衛(wèi)人員巡查路線的制定及所須注意的事項(xiàng)----消防、監(jiān)控值班時(shí)間內(nèi)的工作內(nèi)容、工作流程及所須注意事項(xiàng)----緊爭(zhēng)事件處理等程序及所須注意事項(xiàng)6．11．4管理處護(hù)衛(wèi)人員工作守則A．防火防盜安全檢查----用電與電器設(shè)備的電源線路與否完好，負(fù)荷與否正常，聲音與否異常，與易燃易爆物品的距離與否符合規(guī)定；----施工用火的火源四面有無雜物，與否安全，生活用火與否做到生火人在，人走火滅；----各項(xiàng)消防設(shè)備與否完好；----安全門、通道與否暢通；----在本物業(yè)項(xiàng)目范圍內(nèi)與否有可疑人員、可疑物品；----對(duì)在非正常時(shí)間進(jìn)入項(xiàng)目的人員和外來施工人員進(jìn)行登記。6．11．5停車場(chǎng)管理----物業(yè)的道路交通、停車場(chǎng)管理是管理動(dòng)作的動(dòng)脈及聯(lián)絡(luò)各功能區(qū)的基本原因。因此物業(yè)管理所要考慮的，首先是規(guī)格的設(shè)計(jì)與設(shè)施配套的合理性，另一方面是平常管理監(jiān)控力度。----規(guī)格設(shè)計(jì)上，要減少動(dòng)態(tài)車流對(duì)物業(yè)的滋擾，處理好靜態(tài)交通，縮減車流進(jìn)入車庫的最短途徑，使車庫內(nèi)的車流方向自成一環(huán)流；此外要著重考慮消防通道的暢通；----配套方面，設(shè)計(jì)要加設(shè)必備的減速墩、反光鏡，各交叉口處設(shè)置各類交通標(biāo)志（路標(biāo)、路障）或鋪設(shè)顏色明顯的警示地磚，交通主干道方向種植常綠灌木，減少司機(jī)眼睛疲勞；設(shè)備系統(tǒng)的平面設(shè)計(jì)要預(yù)留低位的排風(fēng)口、警示照明、CTV安裝部位及排污口，在車庫內(nèi)設(shè)置車道、人行道的劃隔等。----平常管理重要包括：進(jìn)出口控制、護(hù)衛(wèi)消防巡查、交通控制等。----進(jìn)出口控制意旨保證車庫內(nèi)的控制系統(tǒng)與出入口人員值守相配合、登記、控制進(jìn)出車輛，以作為整個(gè)交暢通通的前提；----停車費(fèi)收取管理以核計(jì)收費(fèi)現(xiàn)金為重要手段，停車通行證及車庫使用的登記由客戶服務(wù)中心進(jìn)行每月匯總報(bào)財(cái)務(wù)；----對(duì)保衛(wèi)、消防、車庫安全、周圍（小區(qū)）巡查等確定崗位分派、崗位運(yùn)行、崗位職責(zé)及突發(fā)事件應(yīng)變措施等一系列的制度，同步在夜間安排人員管理人員抽查車道、障礙物、車輛位置的安全停放及處理車場(chǎng)內(nèi)意外交通事故等。----交通控制以保證交通順暢為主，安排進(jìn)行車場(chǎng)內(nèi)外交通疏導(dǎo)，處理控制系統(tǒng)失靈而導(dǎo)致交通阻塞從而切換手動(dòng)操作狀況等。----上述幾項(xiàng)管理措施，均可通過定期、定崗、定期的質(zhì)量記錄，如巡查匯報(bào)、尤其事件匯報(bào)、每日車輛進(jìn)出匯報(bào)等，來加強(qiáng)及完善整個(gè)停車庫的管理。6．12綠化種植提議及清潔工作籌劃6．12．1綠化種植提議無論建筑樓宇物業(yè)的體量及設(shè)計(jì)上有多少變化，但有一點(diǎn)無可置疑，綠化將在物業(yè)外圍環(huán)境占有越來越大的比重，我們提議×××項(xiàng)目綠化設(shè)計(jì)中考慮如下幾項(xiàng)：----對(duì)外觀整體應(yīng)首先在周圍區(qū)域內(nèi)成為一種標(biāo)志性的風(fēng)格，并形成最鮮明的亮點(diǎn)，同步盡量將周圍不盡人意的場(chǎng)所、構(gòu)筑物、人行道、等進(jìn)行隱蔽。----依托樹冠遮蔽日射，產(chǎn)生避暑效果及休閑場(chǎng)所，至于遮陰的落影取決于樹與場(chǎng)所方位的配合，以及樹冠及樹種的選擇修飾。此外樹木的高度、樹距與行人車輛的視點(diǎn)應(yīng)予以考慮。----從物業(yè)管理的角度來看，種植綠化區(qū)的清潔往往也是管理中的難點(diǎn)，故需注意在樹根部周圍設(shè)置保護(hù)土壤的設(shè)施，如卵石、草皮等，使地面保持持續(xù)的平面，不留出土壤。樹木應(yīng)考慮落葉不多，四季常青的種植物，以保證道路的清潔及排污水道不易堵塞。----對(duì)于草坪的配植，應(yīng)綜合考慮草種的選擇，如耐寒、耐踐踏、繁殖力強(qiáng)的草種，便于觀草及使用。----在綠化養(yǎng)護(hù)方面，尤其強(qiáng)調(diào)澆灌系統(tǒng)的合理安排，如自動(dòng)全方位的噴灑及人工暗管相結(jié)合，有助于完整澆灌綠化覆蓋面積，并可節(jié)省用水。6．12．2保潔綠化主管崗位職責(zé)----負(fù)責(zé)小區(qū)的保潔組織、貫徹和巡查工作，每周檢查樓層、樓道、洗手間、外圍、泳池、會(huì)所、地下室等，并填制《保潔工作巡查日志表》。----負(fù)責(zé)制定及貫徹小區(qū)保潔管理規(guī)章制度及實(shí)行方案。----負(fù)責(zé)合理調(diào)整、安排保潔員的工作崗位，關(guān)懷理解員工的思想和生活動(dòng)態(tài)，充足調(diào)動(dòng)員工的積極性和主觀能動(dòng)性。----負(fù)責(zé)新到人員的崗前培訓(xùn)及各人員的在職崗位培訓(xùn)工作，對(duì)于班組出現(xiàn)的疑難問題及其狀況，及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)。----負(fù)責(zé)保潔宿舍內(nèi)務(wù)管理的監(jiān)督，常常同各宿舍員工進(jìn)行座談、溝通、掌握保潔員生活狀況，對(duì)有違章現(xiàn)象予以處理，重要狀況向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。----負(fù)責(zé)保潔工具材料的申請(qǐng)、領(lǐng)用、檢查、維護(hù)，每月底對(duì)保潔用品、工具使用狀況進(jìn)行記錄，堅(jiān)決制止揮霍行為。----負(fù)責(zé)所轄員工的工作業(yè)績(jī)考核，包括合理安排人員加班、值班，內(nèi)務(wù)檢查、文體活動(dòng)的開展等。----負(fù)責(zé)保潔員倉庫、保潔宿舍的鑰匙管理工作，若有遺失應(yīng)及時(shí)匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)并做好質(zhì)量記錄。----負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)家庭服務(wù)工作，不停開發(fā)新的服務(wù)項(xiàng)目，做好家庭服務(wù)意見征詢工作，理解住戶對(duì)家庭服務(wù)的規(guī)定及提議。----負(fù)責(zé)監(jiān)督小區(qū)的綠化布置，及時(shí)指導(dǎo)綠化工作，每周巡查綠化養(yǎng)護(hù)狀況，并做好有關(guān)的質(zhì)量記錄。----負(fù)責(zé)保潔班每天考勤的記錄及監(jiān)督。每月底將員工本月考勤、工作考核、加班登記表，多種有關(guān)工作質(zhì)量登記表匯總交管理處。----每周四前將本業(yè)務(wù)塊一周工作信息匯總報(bào)信息員。----每月25日將保潔材料、工具月采購計(jì)劃匯總，交報(bào)經(jīng)理審批后，組織及監(jiān)督采購工作。----每月25日前編制下月《工作計(jì)劃》報(bào)經(jīng)理審核后實(shí)行。----每月25日制定本部門的月在職培訓(xùn)計(jì)劃。----完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。6．12．3清潔工作籌劃----×××項(xiàng)目作為高檔物業(yè)，受其周圍環(huán)境之影響，清潔工作將尤為重要，為此我們將在我企業(yè)原有的清潔工作原則和程序的基礎(chǔ)上，根據(jù)×××項(xiàng)目的特點(diǎn)，制定出一套高原則的小區(qū)公共區(qū)域、樓內(nèi)的清潔工作計(jì)劃及實(shí)行細(xì)則。6．12．4清潔綠化工作重要內(nèi)容----各級(jí)清潔綠化人員的崗位職責(zé)----清潔綠化員上崗前培訓(xùn)及考核計(jì)劃----各清潔綠化崗位責(zé)任分區(qū)----各清潔綠化崗位工作程序----各類清潔綠化工作之詳細(xì)原則及工作規(guī)范----清潔綠化員服務(wù)原則、著裝、禮儀、語言等----清潔綠化工作巡查，定期巡檢與不定期抽查結(jié)合。----結(jié)合有關(guān)管理制度及原則對(duì)員工工作進(jìn)行考核，并通過獎(jiǎng)懲機(jī)制鼓勵(lì)員工。6．13物業(yè)管理工作目的。6．13．1管理目的概要描述----我企業(yè)將把×××項(xiàng)目小區(qū)管理成模式，認(rèn)為成都市一流服務(wù)的住宅小區(qū)，我企業(yè)的管理服務(wù)采用國(guó)際原則的管理建設(shè)部《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈原則及評(píng)分細(xì)則》為管理原則，詳細(xì)物業(yè)管理過程的服務(wù)程序，質(zhì)量原則及考核評(píng)價(jià)，根據(jù)ISO9001：國(guó)際質(zhì)量管理體系，ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系執(zhí)行。----協(xié)議期內(nèi)使×××項(xiàng)目小區(qū)的服務(wù)管理水準(zhǔn)到達(dá)國(guó)內(nèi)一流水平，一年內(nèi)使×××項(xiàng)目小區(qū)到達(dá)“市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”原則，并獲得優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào)，兩年內(nèi)到達(dá)全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的原則。----若獲業(yè)主委托，深入挖掘我企業(yè)自身潛力，開展有償特約服務(wù)，為×××項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)業(yè)主的工作生活帶來更大的以便。6．13．2管理分項(xiàng)目的及措施根據(jù)貴方招標(biāo)文獻(xiàn)的規(guī)定，為保證和提高管理水平，我企業(yè)確定物業(yè)管理質(zhì)量的詳細(xì)指標(biāo)及措施如下表(本物業(yè)項(xiàng)目總體服務(wù)原則按成都物業(yè)服務(wù)等級(jí)一級(jí)原則執(zhí)行)：序號(hào)管理分項(xiàng)管理目的原則措施概要1杜絕火災(zāi)責(zé)任事故，杜絕刑事案件100%整年加強(qiáng)巡視管理及人員培訓(xùn)2重點(diǎn)客戶人服務(wù)滿意率90%重點(diǎn)客戶滿意隨時(shí)搜集重要客戶對(duì)服務(wù)的反應(yīng)

3會(huì)議接待服務(wù)滿意率90%參會(huì)工作人員滿意隨時(shí)搜集參會(huì)客人對(duì)服務(wù)的反應(yīng)4內(nèi)部職工針對(duì)物業(yè)管理的滿意率80%內(nèi)部職工及外來辦事人員滿意運(yùn)用客戶滿意率捅破理機(jī)制，通過對(duì)客戶意見的搜集、分類，處置及分析，持續(xù)改善服務(wù)品質(zhì)。5樓宇內(nèi)空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率90%參照國(guó)家《室內(nèi)空氣質(zhì)量原則》制定有關(guān)程序，加強(qiáng)管理6、環(huán)境衛(wèi)生、清潔率及保潔服務(wù)滿意率90%環(huán)境清潔，空氣新鮮，無污染，垃圾日產(chǎn)日清制定有關(guān)程序，加強(qiáng)管理7房屋完好率90%參照國(guó)家《房屋完損等評(píng)估原則》每日進(jìn)行巡檢，及時(shí)維修8設(shè)備完好率90%參照國(guó)家《房屋完損等評(píng)估原則》每日進(jìn)行巡檢，及時(shí)維修9消防設(shè)備設(shè)施完好率95%參照國(guó)家《房屋完損等評(píng)估原則》制定多種設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的定期檢查，維護(hù)保養(yǎng)，保持清潔10停車場(chǎng)設(shè)備完好率90%參照國(guó)家《房屋完損等評(píng)估原則》制定多種設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的定期檢查，維護(hù)保養(yǎng)，保持清潔11智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率達(dá)90%參照國(guó)家《房屋完損等評(píng)估原則》制定多種設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的定期檢查，維護(hù)保養(yǎng)，保持清潔12其他專業(yè)設(shè)備設(shè)施優(yōu)良率90%根據(jù)生產(chǎn)商或安裝商提供的技術(shù)原則制定多種設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的定期檢查，維護(hù)保養(yǎng)，保持清潔13零星維修，報(bào)修到位和及時(shí)率90%接到報(bào)修后10分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完畢，不超過24小時(shí)設(shè)置24小時(shí)熱線電話，建立回訪制度填寫回訪記錄，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)跟進(jìn)處理維修服務(wù)滿意率90%返修率低于10%14安全供電率90%不發(fā)生重大供電事故建立有關(guān)制度并填寫記錄15服務(wù)有效投訴，處理率低于10%提高服務(wù)質(zhì)量16客戶投訴處理率和到位率95%客戶所有投訴均及時(shí)處理建立投訴處理程序，加強(qiáng)對(duì)管理服務(wù)人員的培訓(xùn)，協(xié)調(diào)好與業(yè)主的關(guān)臺(tái)系，誠心為客戶服務(wù)17檔案建立與完好率95%檔案齊全，管理完善，簡(jiǎn)便易查建立檔案管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)檔案管理規(guī)定6．13．3×××項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)承諾項(xiàng)目?jī)?nèi)容目標(biāo)服務(wù)時(shí)