第八章 成本法及其運(yùn)用

第八章成本法及其運(yùn)用

第八章成本法及其應(yīng)用成本法概述1房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成2成本法的基本公式3重新購(gòu)建價(jià)格的求取4第七章成本法建筑物折舊的求取5房屋完損等級(jí)評(píng)定和折舊的有關(guān)規(guī)定6成本法總結(jié)7成本法概述成本法的含義

成本法的理論依據(jù)成本法適用的估價(jià)對(duì)象成本法估價(jià)需具備的條件成本法的操作步驟成本法概述成本法的含義成本法的理論依據(jù)成本法適用的估價(jià)對(duì)象成本法估價(jià)需具備的條件成本法的操作步驟成本法又稱(chēng)積算法，是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值。成本法中的“成本”具有多種含義，使用時(shí)應(yīng)注意區(qū)分。通常把成本法測(cè)算出的價(jià)值稱(chēng)為積算價(jià)值。成本法概述生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品價(jià)格依其生產(chǎn)所必須的費(fèi)用而決定。賣(mài)方角度看——其價(jià)格不應(yīng)低于開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目已花費(fèi)的代價(jià)。買(mǎi)方角度看——其價(jià)格不應(yīng)高于他預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目所需要花費(fèi)的代價(jià)。估價(jià)人員估價(jià)的基礎(chǔ)是重新開(kāi)發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象所必需的支付和應(yīng)獲得的利潤(rùn)，還要考慮所發(fā)生的折舊等因素。成本法的含義成本法的理論依據(jù)成本法適用的估價(jià)對(duì)象成本法估價(jià)需具備的條件成本法的操作步驟成本法概述適用對(duì)象——最近開(kāi)發(fā)、現(xiàn)有、正在開(kāi)發(fā)、計(jì)劃開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)；無(wú)收益、交易少的房地產(chǎn)項(xiàng)目；有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶(hù)的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目；房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估；可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)。成本法的含義成本法的理論依據(jù)成本法適用的估價(jià)對(duì)象成本法估價(jià)需具備的條件成本法的操作步驟成本法概述適用條件——重新購(gòu)建價(jià)格、折舊等數(shù)值明顯或容易測(cè)算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本高≠房地產(chǎn)價(jià)格高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本低≠房地產(chǎn)價(jià)格低注意——估價(jià)實(shí)踐中應(yīng)采用客觀成本而非實(shí)際成本；估價(jià)實(shí)踐中應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求分析等確定評(píng)估價(jià)值。成本法的含義成本法的理論依據(jù)成本法適用的估價(jià)對(duì)象成本法估價(jià)需具備的條件成本法的操作步驟成本法概述搜集有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成、開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料。測(cè)算估價(jià)對(duì)象重新購(gòu)建價(jià)格測(cè)算建筑物折舊求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)值成本法的含義成本法的理論依據(jù)成本法適用的估價(jià)對(duì)象成本法估價(jià)需具備的條件成本法的操作步驟房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成典型開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式下的房地產(chǎn)價(jià)格的劃分：

土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成典型開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式下的房地產(chǎn)價(jià)格的劃分：

土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)市場(chǎng)購(gòu)置下的土地取得成本——購(gòu)買(mǎi)土地價(jià)款、稅費(fèi)征收集體土地下的土地取得成本——征地補(bǔ)償安置費(fèi)、稅費(fèi)、出讓金征收國(guó)有土地上房屋的土地取得成本——房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)費(fèi)用、出讓金房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成典型開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式下的房地產(chǎn)價(jià)格的劃分：

土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)其他工程費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成典型開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式下的房地產(chǎn)價(jià)格的劃分：

土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中正常的費(fèi)用支出：工資、福利、辦公、差旅費(fèi)等。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成典型開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式下的房地產(chǎn)價(jià)格的劃分：

土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)工作之后所進(jìn)行的銷(xiāo)售活動(dòng)中正常的費(fèi)用支出：廣告、銷(xiāo)售資料制作、樣板間、售樓處建設(shè)、人員費(fèi)用等房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成典型開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式下的房地產(chǎn)價(jià)格的劃分：

土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，即全部投資（不論是何來(lái)源）的利息（包括機(jī)會(huì)成本）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成典型開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式下的房地產(chǎn)價(jià)格的劃分：

土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)預(yù)收或銷(xiāo)售房地產(chǎn)應(yīng)由賣(mài)方交納的稅費(fèi)：銷(xiāo)售稅金及附加——營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加；其他銷(xiāo)售稅費(fèi)——應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成典型開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式下的房地產(chǎn)價(jià)格的劃分：

土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)指的是稅前利潤(rùn)指的是正常市場(chǎng)條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率×相應(yīng)計(jì)算基數(shù)利潤(rùn)率是同一市場(chǎng)類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)率直接成本利潤(rùn)率計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本投資利潤(rùn)率計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用成本利潤(rùn)率計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息銷(xiāo)售利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)注意利潤(rùn)率與計(jì)算基數(shù)的匹配成本法的基本公式成本法最基本的公式適用于新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本公式適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式成本法的計(jì)算公式成本法最基本的公式適用于新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本公式適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格-折舊該公式可以根據(jù)以下兩類(lèi)估價(jià)對(duì)象而具體化：——新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)——舊的房地產(chǎn)成本法的計(jì)算公式成本法最基本的公式適用于新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本公式適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)分為：新開(kāi)發(fā)房地、新建成建筑物、新開(kāi)發(fā)土地新開(kāi)發(fā)的房地價(jià)值=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)新建成的建筑物價(jià)值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用

+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用

+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)時(shí)雖然一般不存在折舊，但應(yīng)考慮選址、規(guī)劃、質(zhì)量、環(huán)境、景觀、供求等全面衡量其功能折舊、外部折舊及可能的增值因素，進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價(jià)會(huì)場(chǎng)增價(jià)調(diào)整。成本法的計(jì)算公式在實(shí)際運(yùn)用成本法時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)上述公式進(jìn)行具體化。成片開(kāi)發(fā)完成后的某宗熟地的估價(jià)：新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=（取得開(kāi)發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷(xiāo)售費(fèi)用+總銷(xiāo)售稅費(fèi)+總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）÷（開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積×開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積比率）×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)其中：開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積比率

=（開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積/開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積）×100%例8-1成本法最基本的公式適用于新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本公式適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式成本法的計(jì)算公式【例8—1】某成片荒地面積2km2，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，建設(shè)期為3年，貸款年利率為8％，銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2％、5.5％和10％，開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％。請(qǐng)求取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)(假設(shè)開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成時(shí)即開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售費(fèi)用在開(kāi)發(fā)完成時(shí)投入)。成本法的計(jì)算公式【解】求取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過(guò)程如下：

成本法的計(jì)算公式成本法最基本的公式適用于新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本公式適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式舊的房地產(chǎn)可以分為：舊的房地和舊的建筑物舊的房地價(jià)值=房地重新購(gòu)建價(jià)格–

建筑物的折舊舊的房地價(jià)值=土地的重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格–建筑物折舊舊的建筑物價(jià)值

=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊重新購(gòu)建價(jià)格的求取重新購(gòu)建價(jià)格的含義重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法重新購(gòu)建價(jià)格的求取重新購(gòu)建價(jià)格的概念重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法重新購(gòu)建價(jià)格又稱(chēng)重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必須的支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r估價(jià)對(duì)象所必須的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。應(yīng)注意：重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格的求取重新購(gòu)建價(jià)格的概念重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法求取房地的重新購(gòu)建價(jià)格房地不分分別求房、地重新購(gòu)建價(jià)格，再將兩部分相加。求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格采用市場(chǎng)法等假定其上建筑物不存在單獨(dú)求取土地的重新取得價(jià)格采用成本法求取重新開(kāi)發(fā)成本求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格假定建筑物所占土地已經(jīng)取得重新建造所必須的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。交鑰匙工程直接發(fā)包后全部工程價(jià)款以及發(fā)包人的其他必須的支出重新購(gòu)建價(jià)格的求取重新購(gòu)建價(jià)格的概念重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法重建價(jià)格（重建成本）——適用于具有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，“復(fù)制”。重置價(jià)格（重置成本）——適用于“復(fù)制”有困難的建筑物以及一般的普通建筑物重置價(jià)格通常低于重建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格的求取重新購(gòu)建價(jià)格的概念重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格相當(dāng)于在估價(jià)時(shí)點(diǎn)新建成的建筑物價(jià)值：建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格=建筑安裝工程費(fèi)+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)單位比較法——單位面積法、單位體積法分部分項(xiàng)法——分別計(jì)算各分部分項(xiàng)價(jià)格后加總工料測(cè)量法——按照人材機(jī)單價(jià)分別計(jì)算后加總指數(shù)調(diào)整法——利用價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率將建筑物原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格。重新購(gòu)建價(jià)格的求取單位比較法——單位面積法、單位體積法分部分項(xiàng)法工料測(cè)量法指數(shù)調(diào)整法單位面積法：調(diào)查和了解在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的類(lèi)似建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)，然后對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整，再加上相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，來(lái)求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法?！纠?-2】主要適用于同一類(lèi)型的建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)基本相同的建筑物，如住宅、辦公樓等。單位體積法：調(diào)查和了解在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的類(lèi)似建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)，然后對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整，再加上相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，來(lái)求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。主要適用于同一類(lèi)型的建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)基本相同的建筑物，如儲(chǔ)油罐、地下油庫(kù)等。重新購(gòu)建價(jià)格的求取

【例8-2】某幢房屋的建筑面積為300m2，該類(lèi)用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)為1200元／m2，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的8％，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)用之和的3％，銷(xiāo)售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的4％，建設(shè)期為6個(gè)月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6％，開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率為15％，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6％。請(qǐng)計(jì)算該房屋的重新購(gòu)建價(jià)格。重新購(gòu)建價(jià)格的求取【解】設(shè)該房屋單位建筑面積的重新購(gòu)建價(jià)格為VB，計(jì)算如下：

(1)建筑安裝工程費(fèi)=1200(元／m2)(2)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用=1200×8％=96(元／m2

)(3)管理費(fèi)用=(1200+96)×3％=38．88(元／m2

)(4)銷(xiāo)售費(fèi)用=VB×4％=0.04VB（元／m2

)(5)投資利息=(1200+96+38.88+0.04VB)×[(1+6％)0.25-1]=19.59+0.0006VB(元／m2

)(6)銷(xiāo)售稅費(fèi)=VB×6％=0.06VB(元／m2

)(7)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB)×15％

=203.17+0.0061VB(元／m2

)(8)VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VBVB=1743.69(元／m2

)

重新購(gòu)建總價(jià)=1743.69×300=52.31(萬(wàn)元)重新購(gòu)建價(jià)格的求取單位比較法分部分項(xiàng)法工料測(cè)量法指數(shù)調(diào)整法分部分項(xiàng)法：先假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程，并測(cè)算每個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量，然后調(diào)查、了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價(jià)格或成本，最后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本后相加，再加上相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利息，來(lái)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法?！纠?-3】重新購(gòu)建價(jià)格的求取【例8—3】估算某舊辦公樓2007年6月30目的建筑物重置價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查看、查閱有關(guān)圖紙等資料，得知該辦公樓共l0層．總建筑面積為8247m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查、了解到估算該重置價(jià)格所需的有關(guān)數(shù)據(jù)如下：1．建筑安裝工程費(fèi)：

(1)土建工程直接費(fèi)：①基礎(chǔ)工程：99.54元／m2②墻體工程：80.11元／m2③梁板柱工程：282.37元／m2④墻混凝土(電梯井壁、混凝土剪力墻)工程：73.65元／m2⑤樓梯混凝土工程：31.82元／m2⑥零星混凝土工程：25.32元／m2⑦屋面工程：20.42元／m2重新購(gòu)建價(jià)格的求取

⑧腳手架工程：25.54元／m2⑨室外配套工程：l42.67元／m2

小計(jì)：781.44元／m2

(2)安裝工程直接費(fèi)：①電梯工程：l30.O0元／m2(其中：人工費(fèi)9.O0元／m2)②給排水工程：85.22元／m2(其中：人工費(fèi)l2.32元／m2)③采暖通風(fēng)工程：70.34元／m2(其中：人工費(fèi)9.83元／m2)④電氣工程：ll2.65元／m2(其中：人工費(fèi)7.59元／m2)⑤消防工程：l6.62元／m2(其中：人工費(fèi)2.58元／m2)⑥綜合布線工程：30.45元／m2(其中：人工費(fèi)4.85元／m2)

小計(jì)：445.28元／m2(其中：人工費(fèi)46.17元／m2)

(3)裝飾裝修工程直接費(fèi)：①門(mén)窗工程：l35.00元／m2(一次性包死承包價(jià))

重新購(gòu)建價(jià)格的求取

②內(nèi)部裝飾工程：455.50元／m2(其中：人工費(fèi)45.16元／m2)③外墻玻璃幕等工程：311.00元／m2(一次性包死承包價(jià))

小計(jì)：901.50元／m2(其中：人工費(fèi)45.16元／m2)

(4)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的14.25％，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的79.08％，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的75.90％，稅金為3.445％。2．專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)的6％。3．管理費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)用之和的3％。4．銷(xiāo)售費(fèi)用：售價(jià)的3％。5．投資利息：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年；費(fèi)用第一年投入60％，第二年投入40％；年利率為5.76％。6．銷(xiāo)售稅費(fèi)：售價(jià)的5.53％。7．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：投資利潤(rùn)率為20％。重新購(gòu)建價(jià)格的求取

【解】設(shè)該舊辦公樓的建筑物重置總價(jià)為VB，估算如下：

(1)建筑安裝工程費(fèi)：

①土建工程費(fèi)=[781.44×(1+14.25％)]×(1+3.445％)=923.55(元／m2

)②安裝工程費(fèi)=(445.28+46.17×79.08％)×(1+3.445％)=498.39(元／m2

)③裝飾裝修工程費(fèi)=(901.50+45.16×75.90％)×(1+3.445％)=968.01(元／m2

)④單位建筑安裝工程費(fèi)=923.55+498.39+968.01=2389.95(元／m2)

建筑安裝工程費(fèi)總額=2389.95×8247=1970.99(萬(wàn)元)(2)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用=1970.99×6％=118.26(萬(wàn)元)(3)管理費(fèi)用=(1970.99+118.26)×3％=62.68(萬(wàn)元)重新購(gòu)建價(jià)格的求取

(4)銷(xiāo)售費(fèi)用=VB×3％=0.03VB(萬(wàn)元)

以上(1)至(4)項(xiàng)費(fèi)用之和=2151.93+0.03VB(萬(wàn)元)

(5)投資利息=(2151.93+0.03VB)×[60％(1+5.76％)1.5+40％(1+5.76％)0.5－1]=137.59+0.0019VB(萬(wàn)元)(6)銷(xiāo)售稅費(fèi)=VB×5.53％=0.0553VB(萬(wàn)元)(7)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(2151.93+0.03VB)×20％=430.39+0.006VB(萬(wàn)元)(8)VB=2151.93+0.03VB+137.59+0.0019VB+0.0553VB+430.39+0.006VB

VB=2999.46(萬(wàn)元)

建筑物重置單價(jià)=2999.46÷0.8247=3637.03(元／m2

)重新購(gòu)建價(jià)格的求取單位比較法分部分項(xiàng)法工料測(cè)量法指數(shù)調(diào)整法工料測(cè)量法：先假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，并測(cè)算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的種類(lèi)、數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后調(diào)查、了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)相應(yīng)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最后將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備的數(shù)量和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加，再加上相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，來(lái)求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。（表8-1）指數(shù)調(diào)整法：利用有關(guān)成本指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的歷史成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成本來(lái)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。

重新購(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題概念：估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購(gòu)建價(jià)格的差額。即：建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格–建筑物市場(chǎng)價(jià)值折舊的原因：物質(zhì)折舊——有形損耗、物質(zhì)磨損。建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞造成的建筑物價(jià)值減損。功能折舊——無(wú)形損耗。建筑物在功能上的缺乏、落后或過(guò)剩造成的建筑物價(jià)值減損。外部折舊——經(jīng)濟(jì)折舊。建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。建筑物折舊的求取【例8—4】某套舊住宅，測(cè)算其重置價(jià)格為40萬(wàn)元，地面、門(mén)窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為2萬(wàn)元，因戶(hù)型設(shè)計(jì)不好、沒(méi)有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為6萬(wàn)元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為3萬(wàn)元。請(qǐng)求取該套舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。

【解】該舊住宅的折舊總額求取如下：該舊住宅的折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊

=2+6+3=11(萬(wàn)元)該舊住宅的現(xiàn)值求取如下：該舊住宅的現(xiàn)值=重置價(jià)格一折舊

=40—11=29(萬(wàn)元)建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題年限法市場(chǎng)提取法分解法建筑物折舊的求取建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題年限法市場(chǎng)提取法分解法年限法亦為年齡-壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命——自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的年齡——實(shí)際年齡、有效年齡建筑物的剩余壽命——剩余自然壽命、剩余經(jīng)濟(jì)壽命剩余自然壽命=自然