惠州合生上觀國(guó)際2期營(yíng)銷(xiāo)策略總綱及銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告

合生·上觀國(guó)際城市雙核心區(qū)唯一超百萬(wàn)平米大盤(pán)

——合生·上觀國(guó)際2期營(yíng)銷(xiāo)策略總綱及銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告目標(biāo)界定目標(biāo)下戰(zhàn)略工程簡(jiǎn)介目標(biāo)分析解決思路市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析工程分析工程核心競(jìng)爭(zhēng)力策略推導(dǎo)戰(zhàn)略下的執(zhí)行細(xì)那么營(yíng)銷(xiāo)總控圖階段營(yíng)銷(xiāo)安排營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算形象攻略展示攻略客戶(hù)攻略營(yíng)銷(xiāo)攻略本報(bào)告框架及思路完成2021年度銷(xiāo)售目標(biāo)，但是月均上門(mén)量115批，月均銷(xiāo)售16套，在惠州缺乏市場(chǎng)聲音，品牌形象尚未形成。低本錢(qián)渠道營(yíng)銷(xiāo)取得了較好效果，但是2021年存在的問(wèn)題如下：

1、缺乏市場(chǎng)聲音，無(wú)市場(chǎng)形象。

2、對(duì)客戶(hù)量及銷(xiāo)售價(jià)格缺乏可持續(xù)性形象支撐。1、2021年?duì)I銷(xiāo)工作業(yè)績(jī)：2021年共銷(xiāo)售231套，面積53890平方，金額26121萬(wàn)元。2、09年成功經(jīng)驗(yàn)：低本錢(qián)線(xiàn)下渠道營(yíng)銷(xiāo)，通過(guò)call客、短信、老帶新、企業(yè)團(tuán)購(gòu)等方式獲得成功。營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用263萬(wàn)元；費(fèi)用比例1.01%，推廣費(fèi)效比1.79萬(wàn)元/套〔不計(jì)算團(tuán)購(gòu)〕；費(fèi)用科目費(fèi)用占營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例備注成交套數(shù)（套）費(fèi)效比（元/套）（成交渠道）（萬(wàn)元）平面廣告37.218.5%報(bào)紙廣告3直接帶來(lái)銷(xiāo)售的效果差戶(hù)外廣告39.917.2%戶(hù)外、路旗756929短信23.411.6%短信1023376網(wǎng)絡(luò)廣告4.02.2%--220000活動(dòng)34.216.3%老帶新成交列入此項(xiàng)2116268Call客0.00.0%費(fèi)用少6效果好費(fèi)用少世聯(lián)內(nèi)部資源聯(lián)動(dòng)0.00.0%費(fèi)用少5效果好費(fèi)用少一期總結(jié)2021年貨量：共748套，13.6萬(wàn)平米；一期剩余貨量：67套別墅，103套洋房；二期洋房：578套，其中306套130-140平米，204套155-175平米四房，68套190平米。二期二組團(tuán)產(chǎn)品：4棟L〔130-138平〕；2棟M(mǎn)〔155-175平〕；2棟G型，〔194平〕共374套，面積5.8萬(wàn)平。2021年可售房源748套，13.6萬(wàn)平米，貨量多，相單于一個(gè)中等規(guī)模樓盤(pán)。二期一組團(tuán)產(chǎn)品：2棟L〔130-138平〕；2棟M(mǎn)〔155-175平〕；共204套，面積3萬(wàn)平米。一期剩余產(chǎn)品：K型〔260平〕103套；國(guó)際新城別墅剩余產(chǎn)品：B型〔300平〕67套；2021年貨量盤(pán)點(diǎn)二期一組團(tuán)二期二組團(tuán)一期一期未推：K1-5截至2021年5月貨量：共691套，11萬(wàn)平米；一期剩余貨量：67套別墅，46套洋房；二期待售洋房：578套，其中306套130-140平米，204套155-175平米四房，68套190平米。2021年1-5月，銷(xiāo)售59套，截止5月份，剩余可售房源691套，11萬(wàn)平米。一期剩余產(chǎn)品：K型〔260平〕46套〔12套復(fù)式〕；國(guó)際新城別墅剩余產(chǎn)品：B型〔300平〕67套；2021年5月份銷(xiāo)售盤(pán)點(diǎn)二期二組團(tuán)產(chǎn)品：4棟L〔130-138平〕；2棟M(mǎn)〔155-175平〕；2棟G型，〔194平〕共374套，面積5.8萬(wàn)平米。二期一組團(tuán)產(chǎn)品：2棟L〔130-138平〕；2棟M(mǎn)〔155-175平〕；共204套，面積3萬(wàn)平米。二期一組團(tuán)二期二組團(tuán)一期一期未推：K1-5二期產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)棟號(hào)房型面積房型總面積套數(shù)LA1364房2廳2衛(wèi)41310102B1384房2廳2衛(wèi)102C1303房2廳2衛(wèi)102MA1754房2廳2衛(wèi)3400068B16468C15568GA/B1945房2廳3衛(wèi)1264868合計(jì)

87958578二期總可售套數(shù)578套，可售面積約8.8萬(wàn)㎡；

房型包括3、4、5房，面積區(qū)間130-194㎡L戶(hù)型，1梯3戶(hù)18層洋房，共6棟，面積區(qū)間130—138㎡；M戶(hù)型，1梯3戶(hù)18層洋房，共4棟，面積區(qū)間155—175㎡；G戶(hù)型，1梯2戶(hù)18層洋房，共2棟，面積194㎡；二期總可售套數(shù)578套，可售面積約8.8萬(wàn)㎡。產(chǎn)品指標(biāo)2021年工程節(jié)點(diǎn)目前安排如下2021年10月二期一組團(tuán)取得預(yù)售許可證2021年12月二期二組團(tuán)取得預(yù)售許可證2月3月4月5月6月7月8月9月10月2021年12月二組團(tuán)預(yù)售許可證獲得6月初，二期二組團(tuán)開(kāi)工；6月中下旬一組團(tuán)到達(dá)預(yù)售進(jìn)度；7月初，兩點(diǎn)一線(xiàn)到位國(guó)慶黃金周，一組團(tuán)預(yù)售許可證獲得8.30一期G型竣工收樓10.30一期K型竣工收樓工程節(jié)點(diǎn)12月11月銷(xiāo)售目標(biāo)：全年銷(xiāo)售額5億2010目標(biāo)目標(biāo)1月2月3月4月5月6月7月8月K型洋房二期一組團(tuán)商墅二期洋房依次在10月、12月進(jìn)行兩次以上開(kāi)盤(pán)2021年產(chǎn)品推售進(jìn)度圖二期二組團(tuán)10月開(kāi)盤(pán)9月10月11月12月開(kāi)盤(pán)67套79套204套374套12月推售節(jié)點(diǎn)剩下45套洋房剩下67套別墅實(shí)現(xiàn)目標(biāo)意味著全年銷(xiāo)售560套，10萬(wàn)平米意味二期全年銷(xiāo)售428套，6.4萬(wàn)平米，金額3.1億類(lèi)型組團(tuán)總貨量銷(xiāo)售率銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積預(yù)期單價(jià)銷(xiāo)售金額（億元）總可售面積總套數(shù)2009年結(jié)轉(zhuǎn)B型別墅201006758%391171470000.82一期G/K型2678010390%932410245001.082010年新增一組團(tuán)29871204100%2042987148001.4二組團(tuán)5808737460%2243485250001.7合計(jì)-134838748-560100539-5一期K戶(hù)型9月前實(shí)現(xiàn)90%銷(xiāo)售率，1.08億銷(xiāo)售金額；國(guó)際新城B型商墅全年實(shí)現(xiàn)58%銷(xiāo)售，完成39套，0.82億銷(xiāo)售金額；二期一組團(tuán)3個(gè)月實(shí)現(xiàn)100%清盤(pán)，完成204套，1.4億銷(xiāo)售金額；二期二組團(tuán)1個(gè)月實(shí)現(xiàn)60%銷(xiāo)售，完成224套，1.7億銷(xiāo)售金額。目標(biāo)分解從市場(chǎng)的角度看目標(biāo)……1場(chǎng)。市場(chǎng)分析市宏觀政策市場(chǎng)分析市場(chǎng)小結(jié)2021年政策調(diào)整時(shí)代來(lái)臨，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，未來(lái)一年政策收緊。B、銀行跟進(jìn)動(dòng)作1、購(gòu)置住房需要提供當(dāng)?shù)厣绫＠U交一年以上的證明或納稅一年的證明；2、局部銀行停止對(duì)第三套房的受理；C、未來(lái)2-3年房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性調(diào)整中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新報(bào)告預(yù)測(cè)，未來(lái)2-3年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍可能再次進(jìn)入階段性調(diào)整，但長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高成長(zhǎng)性，未來(lái)十年商品房銷(xiāo)售額有望保持15％的平均增長(zhǎng)水平。A、4·15新政國(guó)務(wù)院4月17日發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，二套房貸的政策嚴(yán)厲執(zhí)行。1、購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%；2、貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；3、對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；政策解讀惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展脈絡(luò)及熱點(diǎn)區(qū)域更換，水口成了低端樓盤(pán)的代表區(qū)域。主流產(chǎn)品熱點(diǎn)片區(qū)2021年,水口片區(qū)退出了中高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，非傳統(tǒng)中高端樓盤(pán)聚集地！2021年2005年2006年2007年江北片區(qū)東平片區(qū)江北片區(qū)東平片區(qū)水口片區(qū)龍豐上排江北片區(qū)水口片區(qū)龍豐上排金山湖中高端豪宅中高端產(chǎn)品中高端產(chǎn)品別墅產(chǎn)品2021年江北片區(qū)水口片區(qū)金山湖中高端豪宅江北片區(qū)東平區(qū)域南線(xiàn)區(qū)域金山湖項(xiàng)目名稱(chēng)2009年銷(xiāo)售均價(jià)主力戶(hù)型江南御都3200105-200㎡三、四、五房珠光御景灣3400150-190㎡三、四房世紀(jì)東方城3000150-190㎡三、四房區(qū)域住宅主力價(jià)格江北5500-6500東平5500-6000金山湖4000-5500南線(xiàn)4500-5000水口3000-4200開(kāi)展脈絡(luò)江北屬性：行政中心/高檔住宅代表樓盤(pán)：盛世華府、金御華庭、帝景灣主流均價(jià)：4500-12000元/m2開(kāi)展趨勢(shì)：商務(wù)、行政、高檔住宅東平屬性：大盤(pán)區(qū)域代表樓盤(pán)：荷蘭水鄉(xiāng)翡翠灣、東湖八區(qū)主流均價(jià)：5500-6000元/m2開(kāi)展趨勢(shì)：純居住區(qū)，中高檔大盤(pán)金山湖屬性：新熱點(diǎn)片區(qū)/體育版塊代表樓盤(pán)：東江學(xué)府、金山湖國(guó)墅園、山水華府、金山湖花園主流均價(jià)：4000-5500元/m2開(kāi)展趨勢(shì)：南部新城屬性：新興的大盤(pán)片區(qū)/資源版塊代表樓盤(pán)：萬(wàn)林湖、山水江南、名流印象、熙龍小鎮(zhèn)、金迪星苑主流均價(jià)：4500-5500元/m2開(kāi)展趨勢(shì)：城市的延伸北南五大主流中高端豪宅板塊為江北、東平、金山湖、南線(xiàn)、水口，各有側(cè)重。水口屬新興居住大盤(pán)區(qū)域。水口屬性：新興的大盤(pán)片區(qū)/大戶(hù)型二次置業(yè)代表樓盤(pán)：國(guó)際新城、上觀國(guó)際、珠光御景灣主流均價(jià)：3500-4500元/m2開(kāi)展趨勢(shì)：城市的延伸主流板塊南線(xiàn)三房暢銷(xiāo)產(chǎn)品區(qū)間2001801601501401301201101009080白鷺湖174-190陽(yáng)光御園90-145瑞和家園105-115名流印象125熙龍小鎮(zhèn)120-132金山湖國(guó)墅園90-110雙城國(guó)際100-115湯泉半島139-148東江學(xué)府138山水華府144綠島商城80-95萬(wàn)林湖135-167南山詩(shī)意123-135盛世華府130-140荷蘭堡127-138鑫月匯峰

111-127金域華庭123-140三房面積集中區(qū)域：110-150從2021年惠城推售情況看，3房推售面積主要集中在110-150㎡，舒適居家型3房是市場(chǎng)主流產(chǎn)品，產(chǎn)品對(duì)應(yīng)。產(chǎn)品分析三房產(chǎn)品的面積區(qū)域集中在110-150㎡說(shuō)明客戶(hù)對(duì)三房的需求主要為普通型和舒適性三房；各樓盤(pán)的暢銷(xiāo)產(chǎn)品其面積也集中在此區(qū)域。四房面積區(qū)間從2021年惠城推售情況看，4房推售的面積主要集中在150-185㎡，舒適居家型4房是市場(chǎng)主流產(chǎn)品，產(chǎn)品對(duì)應(yīng)。220200180160150140130金山湖花園150-170熙龍小鎮(zhèn)184金山湖國(guó)墅園172雙城國(guó)際138-171翡翠灣192東江學(xué)府165-184山水華府171萬(wàn)林湖135-180南山詩(shī)意134-151盛世華府156荷蘭堡164鑫月匯峰

130-140金域華庭164-168四房面積集中區(qū)域：150-185山水江南178東湖八區(qū)158產(chǎn)品分析四房產(chǎn)品的面積區(qū)域集中在150-185㎡市場(chǎng)中各樓盤(pán)供給的四房主流面積為150-185㎡，可設(shè)計(jì)多種戶(hù)型產(chǎn)品，適當(dāng)擴(kuò)大產(chǎn)品的面積區(qū)間，以滿(mǎn)足不同消費(fèi)者需求。5000-55004500-50004500以下盛世華府（5600）萬(wàn)科金域華庭（5400）東江學(xué)府（4300）南山詩(shī)意（4000）金山湖國(guó)墅園（4000）山水江南（5000）名流印象（4500）450050005500上觀國(guó)際（4300-4800）山水華府（5000）帝景灣（12000帶精裝）麗港銀灣（7500帶精裝）5500-60006000以上翡翠灣（6300）

萬(wàn)林湖（5500）東湖八區(qū)（5500）金山湖花園（5000）價(jià)格梯隊(duì)大戶(hù)型樓盤(pán)市場(chǎng)均價(jià)主要集中在5000-6000元/平方米，站位明確。2021年，惠城120-180平米產(chǎn)品產(chǎn)品樓盤(pán)11個(gè)，供給63萬(wàn)平米，供給量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈。2021惠城總供給量400萬(wàn)平米，與工程同面積段產(chǎn)品推出量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈。供給情況樓盤(pán)名稱(chēng)主力面積（㎡）2010年推售量（萬(wàn)㎡）山水江南145-1903萬(wàn)林湖三期130-1905.4南山公館二期120-1904TCL香榭園110-1505翡翠歐庭150-1802金山龍庭120-1802東江學(xué)府100-15015金山湖花園150-2505金裕碧水灣130-2303萬(wàn)象江山105-22010本項(xiàng)目130-1909合計(jì)

632021年中大戶(hù)型3房、4房銷(xiāo)售情況好于其他面積段產(chǎn)品。銷(xiāo)售情況2021年各面積段產(chǎn)品銷(xiāo)售情況面積區(qū)間60㎡以下60-90㎡90-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上合計(jì)供應(yīng)套數(shù)33904244323031151175234817502銷(xiāo)售套數(shù)59495725525758823251274428808供求比0.570.740.610.530.360.860.61120-144㎡〔以3房為主〕：2021年供給量3115套，銷(xiāo)售5882套，供求比0.53：1144-180㎡〔以4房為主〕：2021年供給量1175套，銷(xiāo)售3251套，供求比0.36：12021年中大戶(hù)型樓盤(pán)月均銷(xiāo)售量在10-30套之間。品質(zhì)高，地段、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，有資源景觀，大開(kāi)發(fā)商的工程,銷(xiāo)售速度相對(duì)較好。銷(xiāo)售情況項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積戶(hù)型面積區(qū)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間09年均價(jià)月均銷(xiāo)售套數(shù)山水華府3期25000144-171平米三房、四房2009年6月500030萬(wàn)科金域華庭150000120-140平米三房2009年7月540030東江學(xué)府2期154558180平米四房2009年5月430030帝景灣200000286-500平米六房2009年8月1200020麗港銀灣58101184平米三房、285平米四房2009年4月750025翡翠灣800000192-252平米四房、五房2009年6月570016東湖八區(qū)39000158-238平米四房、五房2007年12月550018盛世華府39660130-140平米三房2009年11月560015山水江南70000185平米五房復(fù)式2007年12月520010金山湖花園82521150-170平米四房2009年3月470015名流印象102285130平米三房2009年11月450018熙龍小鎮(zhèn)50000184平米四房2009年9月430014金山湖國(guó)墅園40375170平米四房2009年10月400015南山詩(shī)意46479146-181平米四房、五房2008年5月4000101.政策——政策調(diào)控時(shí)代，未來(lái)一年政策收緊；2.區(qū)域價(jià)值——2021年水口成了低端樓盤(pán)的代表；3.板塊之爭(zhēng)——江北、東平、金山湖、南線(xiàn)、水口五大主流中高端豪宅板塊將進(jìn)入全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代；4.產(chǎn)品特征——舒適居家型3房、4房是市場(chǎng)主流產(chǎn)品，面積區(qū)間在110-185㎡；4.價(jià)格——大戶(hù)型樓盤(pán)市場(chǎng)均價(jià)主要集中在5000-6000元/㎡,價(jià)格偏高；5.供給量——市場(chǎng)供給量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈；6.銷(xiāo)售率——2021年120-180㎡產(chǎn)品銷(xiāo)售情況好于其他面積段產(chǎn)品；7.中大戶(hù)型銷(xiāo)售速度——月均10-30套；8.銷(xiāo)售速度較快樓盤(pán)特征——品質(zhì)好、地段優(yōu)勢(shì)明顯、獨(dú)特資源、大開(kāi)發(fā)商。市場(chǎng)小結(jié)政策收緊、區(qū)域陌生、全面競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品主流、價(jià)格偏高、競(jìng)爭(zhēng)劇烈、品質(zhì)取勝競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自哪里？如何打造差異化？2競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)策略形成樓盤(pán)形象：與周邊樓盤(pán)間隔明顯區(qū)域內(nèi)不存在直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)2021年的住宅年供給量面臨由500套到2100套的突變，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，但也使水口中心區(qū)成為市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)。+區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)剩余總規(guī)模10年預(yù)計(jì)推售套數(shù)（包括09年轉(zhuǎn)存）產(chǎn)品類(lèi)型主力戶(hù)型備注2009年銷(xiāo)售均價(jià)(元/㎡)二期產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間江南御都約6萬(wàn)平米，共約385套約252套18層高層105-130㎡三房共2期，1期已在售10年推出2期320035-45萬(wàn)珠光御景灣約15萬(wàn)平米，共約718套約455套18層高層100-130㎡三、四、五房共2期，1期已在售10年推出2期340035-70萬(wàn)世紀(jì)東方城約18萬(wàn)平米約392套18層高層138㎡三房共2期，1期在售300030-45萬(wàn)10年推出2期翠湖雅苑約7.6萬(wàn)平米，共約4738套約300套高層44-155㎡二、三、四房10年推出1期300015-45萬(wàn)本項(xiàng)目103萬(wàn)平米738套別墅130-195㎡三、四、五房10年推出2期460075-100萬(wàn)小計(jì)2100套產(chǎn)品重疊單價(jià)、總價(jià)不在相同區(qū)間規(guī)模不在相同梯度2021年惠城中大戶(hù)型供給集中在東部新城與金山湖兩個(gè)供給焦點(diǎn)。惠新福,二房至多房，25萬(wàn)體量東方威尼斯180-200平米四至五房金裕碧水灣137-230平米3房至6房,1600套偉豪都市印記,80-140平米兩至四房萬(wàn)象江山102-226平米3-5房,10萬(wàn)體量荷蘭水鄉(xiāng),192—252平米四至五房升利工程瓏湖工程中信東江新城，800套沿海工程龍光工程300套長(zhǎng)湖苑110—270平米三房至復(fù)式德威工程300套盛世華府，135-178平米三至五房山水工程，15萬(wàn)體量鵬達(dá)工程，15萬(wàn)體量隆生工程南山公館，15萬(wàn)體量鴻昆55-114平米，二至三房，364套圖例近期將上市工程：在售工程：本圖為惠州主要住宅工程，實(shí)際包括但不限于本圖工程，近期將上市工程有變動(dòng)可能。盛世華府鴻昆東江學(xué)府80-120平米中小戶(hù)型,約10萬(wàn)平米江北金山湖花園南山詩(shī)意TCL香榭園翡翠歐庭東部新城/金山湖競(jìng)爭(zhēng)板塊東平2021年與本工程同面積、同總價(jià)的樓盤(pán)多達(dá)13個(gè)，下半年推售量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈。2021年2月1月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月山水江南：剩余約109套，145-190㎡產(chǎn)品，7月份二期推出120-230產(chǎn)品南山公館二期：預(yù)計(jì)5月份推出257套，120-190三房和四房萬(wàn)林湖三期：3月推出230套洋房，90-130、150-190產(chǎn)品，9月份加推250套新品山水華府四期：10年6月份推200套洋房，80二房110三房TCL香榭園：10年6月180套洋房，90二房110-150三房翡翠歐庭：3月份推售300套150180四房-五房金山龍庭：1月份推售132套120210三房-五房金山湖花園剩余+新推貨量150-250產(chǎn)品約200套東江學(xué)府剩余+新推貨量100-150產(chǎn)品約500套翡翠灣剩余約150套+新推貨量200套南線(xiàn)版塊金山湖版塊其他版塊推量分析金裕碧水灣137-230平米3房至6房,1600套

偉豪都市印記,80-140平米兩至四房

萬(wàn)象江山102-226平米3-5房,10萬(wàn)體量

競(jìng)爭(zhēng)鎖定原那么：推售周期＼產(chǎn)品素質(zhì)〔面積〕＼客戶(hù)相近5房競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：金山湖花園、翡翠歐庭4房競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：金山湖花園、翡翠歐庭、長(zhǎng)湖苑、東江學(xué)府目標(biāo)客戶(hù)一致同一區(qū)域銷(xiāo)售期重合產(chǎn)品類(lèi)似鎖定競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定矩陣2月1月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月金山湖花園剩余+新推貨量150-250產(chǎn)品約200套東江學(xué)府剩余+新推貨量100-150產(chǎn)品約500套金山湖版塊翡翠歐庭：3月份推售300套150-180四房-五房長(zhǎng)湖苑：5月份推售132套120-150三房-四房競(jìng)爭(zhēng)鎖定翡翠歐庭、東江學(xué)府、長(zhǎng)湖苑和金山湖花園在產(chǎn)品屬性和工程屬性上與本工程在同一個(gè)陣營(yíng)，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性。競(jìng)爭(zhēng)鎖定3房競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：長(zhǎng)湖苑、東江學(xué)府舒居型大盤(pán)典型代表，依托教育資源成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，2021年度銷(xiāo)售金額5.42億，進(jìn)入前三甲；配套投入：商業(yè)1.5萬(wàn)平米特色商業(yè)街

學(xué)校一所2800平米的高端幼兒園、一所占地3.8萬(wàn)平米的九年義務(wù)學(xué)校和一所惠州第一名校(惠州一中),

其他三大主題公園、一個(gè)3447平米的皇家會(huì)館、一個(gè)休閑泳池

銷(xiāo)售情況：主打教育地產(chǎn)，戶(hù)型以舒適型為主，早期銷(xiāo)售難，開(kāi)盤(pán)價(jià)格1800元/平米〔周邊價(jià)格3000元/左右〕，月均銷(xiāo)售速度20-30套/月09年中期工程提價(jià)，3600元/平米，山水華府等工程已至尾盤(pán)，東江學(xué)府銷(xiāo)售情況明顯好轉(zhuǎn)，月銷(xiāo)售套數(shù)接近60套。形象定位：教育第一大盤(pán)核心價(jià)值：教育資源

營(yíng)銷(xiāo)分析：

圍繞教育資源展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：東江學(xué)府配套上東江學(xué)府占優(yōu)勢(shì)，大盤(pán)規(guī)模、品牌開(kāi)發(fā)商方面上本工程占優(yōu)勢(shì)。vs項(xiàng)目名稱(chēng)東江學(xué)府上觀國(guó)際區(qū)位河南岸南部新城水口中心區(qū)開(kāi)發(fā)商品牌浩盛集團(tuán)合生創(chuàng)展建筑面積總建筑面積45萬(wàn)平方米總建筑面積103萬(wàn)平方米周邊配套一所2800平米的高端幼兒園、一所占地3.8萬(wàn)平米的九年義務(wù)學(xué)校和一所惠州第一名校(惠州一中),尚未發(fā)展成熟景觀資源無(wú)有江景資源主力戶(hù)型100—160平方米三、四房130-190、260平方米三、四、五房入市時(shí)間2期2009，3期計(jì)劃2010年5月推出，現(xiàn)未推出預(yù)計(jì)2010-6/102009-8東江學(xué)府VS上觀國(guó)際對(duì)手在戶(hù)型舒適性上占有一定優(yōu)勢(shì)戶(hù)型比照入戶(hù)花園4.6米開(kāi)間客廳陽(yáng)臺(tái)貫通廚房帶入戶(hù)花園，贈(zèng)送一半面積；4.6米超大開(kāi)間客廳；4.6米的超大陽(yáng)臺(tái)；主陽(yáng)臺(tái)、北陽(yáng)臺(tái)貫穿客廳與廚房，采光良好。180度弧形落地窗，超大景觀陽(yáng)臺(tái)；廚房直通生活陽(yáng)臺(tái)，方便實(shí)用；錯(cuò)層設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分明；客房設(shè)計(jì)，體現(xiàn)生活舒適型南北通風(fēng)，采光良好。廚房+生活陽(yáng)臺(tái)弧形落地窗錯(cuò)層客房vs占地面積:75655平方米總建筑面積:191899平方米開(kāi)發(fā)周期:三期開(kāi)發(fā)開(kāi)工時(shí)間:2006-8-1總戶(hù)數(shù):735停車(chē)位租價(jià):250元/位.月開(kāi)發(fā)商:惠州市富龍集團(tuán)依靠產(chǎn)品品質(zhì)及休閑歐洲小鎮(zhèn)的生活方式吸引客戶(hù)，市場(chǎng)影響力弱。形象定位：20萬(wàn)平米歐洲小鎮(zhèn)

核心價(jià)值：產(chǎn)品+區(qū)域

營(yíng)銷(xiāo)分析：

未做大規(guī)模推廣，市場(chǎng)影響力缺乏，價(jià)格提升慢。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：翡翠歐庭項(xiàng)目名稱(chēng)翡翠歐庭上觀國(guó)際區(qū)位金山湖六號(hào)小區(qū)水口中心區(qū)開(kāi)發(fā)商品牌惠州市富龍集團(tuán)有限公司合生創(chuàng)展建筑面積20萬(wàn)平方米總建筑面積103萬(wàn)平方米周邊配套市政配套、金山湖體育館、金山湖游泳跳水館尚未發(fā)展成熟景觀資源無(wú)有江景資源主力戶(hù)型150--180—252平方米4-5房130-190、260平方米三、四、五房入市時(shí)間2010-3預(yù)計(jì)2010-6/10翡翠歐庭在配套優(yōu)勢(shì)上突出；本工程在規(guī)模上優(yōu)勢(shì)明顯。vs翡翠歐庭VS上觀國(guó)際超大陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送一半面積；4.5米超大開(kāi)間客廳4.5米的超大陽(yáng)臺(tái)面積浪費(fèi)大本工程與對(duì)手在戶(hù)型布局以及舒適度上優(yōu)勢(shì)不明顯大陽(yáng)臺(tái)L型大陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型比照180度弧形落地窗，超大景觀陽(yáng)臺(tái)；廚房直通生活陽(yáng)臺(tái)，方便實(shí)用；錯(cuò)層設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分明；客房設(shè)計(jì)，體現(xiàn)生活舒適型南北通風(fēng)，采光良好。廚房+生活陽(yáng)臺(tái)弧形落地窗錯(cuò)層客房vs營(yíng)銷(xiāo)推廣力度小，本地影響力缺乏，成為康居物業(yè)的代名詞。形象定位：水岸人居樣本52萬(wàn)完美大社區(qū)

核心價(jià)值：大社區(qū)+資源

營(yíng)銷(xiāo)分析：

主打大社區(qū)及資源性

沒(méi)有制造熱點(diǎn)事件，主要針對(duì)惠州客戶(hù)做推廣，市場(chǎng)影響力缺乏。占地面積:328000平方米；總建筑面積:520000平方米；戶(hù)型配比：80-90平米兩房10%；100/110/120平米三房70%；140平米四房20%；銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售速度一般，2021年每月銷(xiāo)售量約20套/月；客戶(hù)構(gòu)成：以本地客戶(hù)為主。周邊縣市及深圳客都不多。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：長(zhǎng)湖苑

對(duì)手資源占優(yōu)，而且生活配套正在逐步完善中，本工程規(guī)模占優(yōu)。項(xiàng)目名稱(chēng)長(zhǎng)湖苑上觀國(guó)際區(qū)位東平新開(kāi)河?xùn)|岸水口中心區(qū)建筑面積州新世界康居發(fā)展有限公司合生創(chuàng)展品牌52萬(wàn)平方米總建筑面積103萬(wàn)平方米景觀資源有豐富的江景資源有江景資源周邊配套健身美容室,書(shū)香藏室,乒乓球室,桌球室,桑拿浴室,西餐廳,牌藝室,老人活動(dòng)中心,足球場(chǎng),籃球場(chǎng)尚未發(fā)展成熟主力戶(hù)型110-150平方米三、四房130-190、260平方米三、四、五房入市時(shí)間2010-2預(yù)計(jì)2010-6/10vs長(zhǎng)湖苑VS上觀國(guó)際長(zhǎng)湖苑在戶(hù)型上與本工程優(yōu)勢(shì)相當(dāng)超大入戶(hù)花園，贈(zèng)送一半面積；4.3米超大開(kāi)間客廳戶(hù)型方正南北通透戶(hù)型比照180度弧形落地窗，超大景觀陽(yáng)臺(tái)；廚房直通生活陽(yáng)臺(tái)，方便實(shí)用；錯(cuò)層設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分明；客房設(shè)計(jì)，體現(xiàn)生活舒適型南北通風(fēng)，采光良好。廚房+生活陽(yáng)臺(tái)弧形落地窗錯(cuò)層客房vs入戶(hù)花園根本指標(biāo)：開(kāi)發(fā)商：隆生地產(chǎn)占地：82521平米總建面：210000平方米容積率：2.2戶(hù)數(shù)：818戶(hù)頗具實(shí)力的本地開(kāi)發(fā)商，地域影響力較深。形象定位：城市門(mén)戶(hù)大社區(qū)

核心價(jià)值：品牌+湖景

營(yíng)銷(xiāo)分析：

－主打區(qū)域客戶(hù)

利用隆生地產(chǎn)的品牌影響力進(jìn)行推廣競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：金山湖花園項(xiàng)目名稱(chēng)金山湖花園上觀國(guó)際區(qū)位惠城區(qū)三環(huán)南路18號(hào)水口中心區(qū)開(kāi)發(fā)商品牌隆生房地產(chǎn)合生創(chuàng)展建筑面積總建筑面積21萬(wàn)平方米總建筑面積103萬(wàn)平方米周邊配套學(xué)校、市政配套尚未發(fā)展成熟景觀資源湖景有江景資源主力戶(hù)型150-170平米四房130-190、260平方米三、四、五房入市時(shí)間2009-11預(yù)計(jì)2010-6/10客戶(hù)和產(chǎn)品相似，形成一定競(jìng)爭(zhēng)；對(duì)手距離市中心近生活配套上占優(yōu)，本工程在規(guī)模上占優(yōu)勢(shì)。vs金山湖花園VS上觀國(guó)際帶入戶(hù)花園；主臥超大開(kāi)間，折線(xiàn)形窗臺(tái)；2.8米的超大陽(yáng)臺(tái)。本工程在戶(hù)型布局、舒適度上更有優(yōu)勢(shì)戶(hù)型比照180度弧形落地窗，超大景觀陽(yáng)臺(tái)；廚房直通生活陽(yáng)臺(tái)，方便實(shí)用；錯(cuò)層設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分明；客房設(shè)計(jì)，體現(xiàn)生活舒適型南北通風(fēng)，采光良好。廚房+生活陽(yáng)臺(tái)弧形落地窗錯(cuò)層客房vs規(guī)模產(chǎn)品地段形象景觀/資源開(kāi)展商品牌合生上觀國(guó)際東江學(xué)府金山湖花園戶(hù)型與競(jìng)爭(zhēng)工程差異不大工程位置最為偏遠(yuǎn)，生活不便工程大規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯工程缺乏線(xiàn)上推廣，根本無(wú)市場(chǎng)聲音與形象合生為全國(guó)知名品牌，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同樣為知名品牌工程的自然資源，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在一定差距與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，地段及區(qū)域配套為工程最大劣勢(shì)；大規(guī)模社區(qū)具備領(lǐng)先地位。以103萬(wàn)平米為依托的大規(guī)模社區(qū)是工程最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)翡翠歐庭長(zhǎng)湖苑競(jìng)爭(zhēng)力分析東江學(xué)府

教育資源領(lǐng)導(dǎo)者競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)翡翠歐庭

精致品質(zhì)樓盤(pán)金山湖花園

城市門(mén)戶(hù)領(lǐng)導(dǎo)者超大規(guī)模社區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者長(zhǎng)湖苑

康居物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者客戶(hù)來(lái)自哪？為什么買(mǎi)單？3客戶(hù)。深圳客戶(hù)特征重新界定我們的客戶(hù)產(chǎn)業(yè)客戶(hù)特征惠州客戶(hù)特征目標(biāo)客戶(hù)——區(qū)域開(kāi)展驅(qū)動(dòng)〔擠出型客戶(hù)〕：隨著惠州城區(qū)的開(kāi)展，老城區(qū)土地資源開(kāi)發(fā)有限，加之政府對(duì)新城區(qū)的規(guī)劃客戶(hù)購(gòu)房表現(xiàn)“溢出效應(yīng)〞明顯；——資源品牌驅(qū)動(dòng)〔享受型客戶(hù)〕：老城區(qū)居住品質(zhì)、生活質(zhì)量提高的可能性受阻，企業(yè)高管、公務(wù)員及私企業(yè)主等實(shí)力派客戶(hù)多項(xiàng)選擇資源型的高質(zhì)量品牌盤(pán)；客戶(hù)受區(qū)域開(kāi)展驅(qū)動(dòng)及資源品牌驅(qū)動(dòng)兩大因素影響較大;客戶(hù)來(lái)源廣泛。上觀國(guó)際一期客戶(hù)來(lái)源分析〔擠出型客戶(hù)〕萬(wàn)林湖洋房客戶(hù)來(lái)源分析〔享受型客戶(hù)〕：各板塊客戶(hù)量所占徘徊在10-20%之間?；葜菘蛻?hù)惠州陌生區(qū)域客戶(hù)特征以惠城區(qū)域的個(gè)體工商戶(hù)、企業(yè)中高層管理人員為主；年收入普遍在10-20萬(wàn)之間；置業(yè)次數(shù)以二次置業(yè)為絕對(duì)主力?；葜菘蛻?hù)年收入特征置業(yè)次數(shù)居住區(qū)域山水華府﹒譽(yù)峰——職業(yè)、收入、置業(yè)次數(shù)、居住區(qū)域職業(yè)特征居住需求為教育、結(jié)婚等純剛性需求和改善居住環(huán)境、表達(dá)身份等提升型需求為主。從成交客戶(hù)的置業(yè)因素分析可看出，想有好的環(huán)境和生活配套占了39%；其次是提高居住檔次，表達(dá)身份地位占了11%，再次是為了孩子的成長(zhǎng)教育與準(zhǔn)備結(jié)婚置業(yè)各占了8%；好的環(huán)境和生活配套體現(xiàn)身份地位教育山水華府﹒譽(yù)峰——客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)惠州客戶(hù)1惠州中高端市場(chǎng)客戶(hù)主要來(lái)自惠城，但深圳及三緣客戶(hù)占較大比例，比重在10-40%不等。2.有獨(dú)特資源、大規(guī)模社區(qū)和大開(kāi)發(fā)商的工程，深圳客戶(hù)所占比重較大。項(xiàng)目客戶(hù)構(gòu)成備注合生上觀國(guó)際一期、二期深圳及三緣客戶(hù)40%，惠城50%，大亞灣、惠東等周邊客戶(hù)10%大品牌、大社區(qū)萬(wàn)林湖深圳及三緣客戶(hù)43%，惠城56%，大亞灣、惠東等周邊客戶(hù)1%景觀資源好，深圳有推廣翡翠灣深圳及三緣客戶(hù)30%，惠城客戶(hù)70%景觀資源好，深圳有推廣山水華府深圳及三緣客戶(hù)21%，惠城52%，大亞灣、惠東等周邊客戶(hù)27%依托別墅客戶(hù)資源金山湖花園深圳及三緣客戶(hù)20%，惠城75%，大亞灣、惠東等周邊客戶(hù)5%深圳有推廣東江學(xué)府深圳及三緣客戶(hù)20%，惠城70%，大亞灣、惠東等周邊客戶(hù)10%前期深圳投資客多盛世華府深圳及三緣客戶(hù)5%，惠城90%，大亞灣、惠東等周邊客戶(hù)5%規(guī)模小陽(yáng)光御園深圳及三緣客戶(hù)10%，惠城80%，大亞灣、惠東等周邊客戶(hù)10%規(guī)模小大社區(qū)深圳客戶(hù)大品牌獨(dú)特資源宏觀市場(chǎng)深圳客戶(hù)購(gòu)置惠州物業(yè)看重因素〔非別墅〕深圳客戶(hù)移民背景：未來(lái)五年，惠州有望承接深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移2000億元，經(jīng)濟(jì)總量上將再造一個(gè)惠州，而水口正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移的重要地帶。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移方向圖水口已被定位開(kāi)展為“惠州東部〔江東分區(qū)〕區(qū)域性中心〞，目前東部新城建立無(wú)煙工業(yè)區(qū)已正在實(shí)施。水口區(qū)域本工程產(chǎn)業(yè)客戶(hù)水口，未來(lái)的工業(yè)重鎮(zhèn)初步形成了以電子、紡織、化工、食品等20多個(gè)行業(yè)為主體的外向型經(jīng)濟(jì)格局，鎮(zhèn)內(nèi)共分8大工業(yè)區(qū)：東興工業(yè)區(qū)、荔城工業(yè)區(qū)、上俠工業(yè)區(qū)、湯普工業(yè)區(qū)、龍湖工業(yè)區(qū)、東江工業(yè)區(qū)、嶺頭工業(yè)區(qū)、中心村工業(yè)區(qū)等；龍湖工業(yè)區(qū)：總體規(guī)劃中的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，規(guī)劃面積高達(dá)30平方公里，由大湖溪、中心新區(qū)、龍津、中心村、青塘、嶺頭多個(gè)工業(yè)園區(qū)組成，現(xiàn)已建成區(qū)面積8平方公里，進(jìn)駐的企業(yè)有納偉仕、健力、TCL金能電池等；東江工業(yè)區(qū)：分A、B、C三個(gè)區(qū)，規(guī)劃面積150萬(wàn)平方米，，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)130萬(wàn)平方米。已入駐規(guī)模較大的企業(yè)有統(tǒng)將、同健、天祥、天寶、國(guó)威等。荔城工業(yè)區(qū)上霞工業(yè)區(qū)東興工業(yè)區(qū)工業(yè)立鎮(zhèn)，水口經(jīng)濟(jì)新興之路；工業(yè)開(kāi)展初具規(guī)模，已進(jìn)駐局部大型企業(yè)，未來(lái)將帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)人口。龍湖工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶(hù)深圳客戶(hù)特征深圳及三緣客戶(hù)占比例在10-40%之間；深圳客戶(hù)看中獨(dú)特資源、大規(guī)模社區(qū)和大開(kāi)發(fā)商的工程；區(qū)域內(nèi)客戶(hù)產(chǎn)業(yè)客戶(hù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，工廠(chǎng)搬遷到水口，希望購(gòu)置在工作地附近的樓盤(pán)。年齡在35-40之間，對(duì)生活品質(zhì)要求高，目前居住在惠城的私營(yíng)企業(yè)者。客戶(hù)小結(jié)惠州客戶(hù)居住區(qū)域驅(qū)動(dòng)因素關(guān)鍵點(diǎn)驅(qū)動(dòng)因素職業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力置業(yè)次數(shù)客戶(hù)主要居住在老城區(qū)；生活品質(zhì)、大盤(pán)、大品牌、提升身份1、非常注重生活品質(zhì)的提升，改善居住環(huán)境、度假養(yǎng)老投資是其置業(yè)推動(dòng)力；以惠城區(qū)域的私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員為主；年收入在10-30萬(wàn)的客戶(hù)為主；以初次及二次置業(yè)為絕對(duì)主力分布較分散2、受區(qū)域發(fā)展驅(qū)動(dòng)及資源品牌驅(qū)動(dòng)兩大因素影響最大；惠城各版塊客戶(hù)都占有一定比例；3、居住需求為教育、結(jié)婚等純剛性需求和改善居住環(huán)境、體現(xiàn)身份等提升型需求為主惠州客戶(hù)特征投資型：周邊縣市客戶(hù)以惠城為主體的改善型自住客—私營(yíng)企業(yè)主或中高層管理人員、職業(yè)經(jīng)理人為主。客戶(hù)定位核心客戶(hù)重要客戶(hù)游離客戶(hù)偶得客戶(hù)本地普通白領(lǐng)、普通公務(wù)員；周邊縣市投資客自住型：惠城/公務(wù)員/國(guó)企及事業(yè)單位工作人員產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移人口：區(qū)域內(nèi)企業(yè)中高層管理人員深圳及三緣客深圳中端投資客戶(hù)惠城私營(yíng)企業(yè)主，中高級(jí)管理人員，職業(yè)經(jīng)理人非周邊城市珠三角投資客戶(hù)F：我們有什么……4項(xiàng)目。配套價(jià)值工程價(jià)值梳理區(qū)域價(jià)值交通價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值規(guī)模價(jià)值品牌價(jià)值市政利好：三環(huán)路2021年開(kāi)始改為市政內(nèi)環(huán)路！城市核心區(qū)域103萬(wàn)平超大規(guī)模樓盤(pán)規(guī)模價(jià)值3公里奧林匹克花園130萬(wàn)三環(huán)路3公里合生高爾夫120萬(wàn)本項(xiàng)目103萬(wàn)中信金山湖項(xiàng)目108萬(wàn)2公里6公里雅居樂(lè)200萬(wàn)3公里規(guī)劃新區(qū)，未來(lái)熱點(diǎn)居住片區(qū)，升值空間大區(qū)域價(jià)值土地資源豐富，周邊開(kāi)發(fā)熱度漸高，未來(lái)是城區(qū)換房客首選。隨著水口規(guī)劃進(jìn)一步實(shí)施，未來(lái)居住、商業(yè)明晰，區(qū)域價(jià)值將大幅提升。本工程藍(lán)波灣天地源工程瑞亨工程五星級(jí)酒店水口中心廣場(chǎng)世紀(jì)東方城江南御都珠光御景灣湯普工程在建/在售工程將建工程市政工程濱江休閑帶居住價(jià)值將沿東江、鹿江瀝等江景資源豐富的區(qū)域規(guī)劃開(kāi)展為住宅；在東北部緊挨橫瀝鎮(zhèn)的區(qū)域規(guī)劃為工業(yè)，作為區(qū)域開(kāi)展的產(chǎn)業(yè)支持；而商業(yè)中心主要規(guī)劃在水口區(qū)域中心；水口中心區(qū)，居住環(huán)境純粹、商業(yè)配套便利居住中心區(qū)無(wú)煙工業(yè)區(qū)商業(yè)集中區(qū)規(guī)劃區(qū)域：由東江、新開(kāi)河、西枝江和規(guī)劃的四環(huán)路圍合的區(qū)域，規(guī)劃總面積約為60.96平方公里功能定位:以居住為主，商貿(mào)、工業(yè)為輔的綜合開(kāi)展區(qū)空間布局：“兩個(gè)中心、多個(gè)功能組團(tuán)〞?！皟蓚€(gè)中心〞指：水口和馬安各規(guī)劃一個(gè)商業(yè)效勞中心；“多個(gè)功能組團(tuán)〞指：青邊居住組團(tuán)、上東平居住組團(tuán)、水口中心區(qū)居住組團(tuán)、東江新城居住組團(tuán)、畜牧場(chǎng)居住組團(tuán)、馬安河居住組團(tuán)，荔城工業(yè)組團(tuán)、東江工業(yè)組團(tuán)、中心村工業(yè)組團(tuán)、圣馬龍工業(yè)組團(tuán)、上寮工業(yè)組團(tuán)、馬安村工業(yè)組團(tuán)水口區(qū)域?qū)⒈淮蛟斐沙休d城市居住功能的城市新區(qū)之一工程處于水口中心區(qū)與東平商圈緊鄰，雙核心大盤(pán)可塑性強(qiáng)。惠新福,二房至多房，25萬(wàn)體量東方威尼斯180-200平米四至五房金裕碧水灣137-230平米3房至6房,1600套偉豪都市印記,80-140平米兩至四房萬(wàn)象江山102-226平米3-5房,10萬(wàn)體量荷蘭水鄉(xiāng),192—252平米四至五房升利工程瓏湖工程中信東江新城，800套沿海工程龍光工程300套長(zhǎng)湖苑110—270平米三房至復(fù)式德威工程300套盛世華府，135-178平米三至五房山水工程，15萬(wàn)體量鵬達(dá)工程，15萬(wàn)體量隆生工程南山公館，15萬(wàn)體量鴻昆55-114平米，二至三房，364套圖例近期將上市工程：在售工程：本圖為惠州主要住宅工程，實(shí)際包括但不限于本圖工程，近期將上市工程有變動(dòng)可能。盛世華府鴻昆東江學(xué)府80-120平米中小戶(hù)型,約10萬(wàn)平米江北金山湖花園南山詩(shī)意TCL香榭園翡翠歐庭東部新城金山湖居住價(jià)值東平本案配套價(jià)值高起點(diǎn)配套，與五星級(jí)酒店為鄰比鄰五星級(jí)酒店——皇冠假日酒店規(guī)模是康帝的4倍，總投資達(dá)5億元，占地面積4.3萬(wàn)平方米，建筑面積近9萬(wàn)平方米，設(shè)計(jì)樓高100米，共27層。12萬(wàn)平米水口文體中心位居水口中心區(qū)最核心區(qū)域工程于2004年12月開(kāi)工建設(shè)，2005年12月竣工。籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等文體設(shè)施一應(yīng)俱全。皇冠假日酒店水口文體中心配套價(jià)值兩大核心中心圈，演繹完美雙城化惠州頂級(jí)學(xué)府之一惠陽(yáng)高級(jí)中學(xué)惠陽(yáng)高級(jí)中學(xué)高中部〔馬安新校區(qū)〕總占地面積250畝，有60個(gè)高中教學(xué)班，3500多名學(xué)生，另外設(shè)有附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校〔初中和小學(xué)〕。該校辦學(xué)條件優(yōu)越，有惠州市最先進(jìn)的中學(xué)圖書(shū)館，有國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的塑膠運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池，有先進(jìn)的實(shí)驗(yàn)室、功能室、活動(dòng)室、電子閱覽室等?；葜菁畭u亞洲零售業(yè)巨頭2021年11月30日，吉之島強(qiáng)勢(shì)入駐惠州商業(yè)建筑面積約12萬(wàn)平方米的ShoppingMall——吉之島國(guó)際購(gòu)物中心是目前粵東地區(qū)最大的商業(yè)購(gòu)物中心，投資額為5.2億?；蓐?yáng)高級(jí)中學(xué)東平吉之島三環(huán)路內(nèi)連東平，外接周邊城市，通達(dá)性好，出行便利交通價(jià)值城市主干道三環(huán)路：5分鐘到半島吉之島；10分鐘到江北CBD；15分鐘到市區(qū)人人樂(lè)；1小時(shí)到深圳；1.5小時(shí)到廣州；本工程三環(huán)路，把守市區(qū)與鄉(xiāng)里小鎮(zhèn)的隘口。東平東部新城三環(huán)路與大型別墅區(qū)為鄰,享受別墅的配套及高貴身份感；

純大戶(hù)豪宅社區(qū)，上流名人首選聚居之寶地。653套純別墅，惠州罕有大型別墅區(qū)，其高端形象升入人心。而工程與其為鄰，不僅可以享受別墅的配套，更重要的是那份高貴的身份感。產(chǎn)品價(jià)值1萬(wàn)平方米五星級(jí)會(huì)所12萬(wàn)平方米中央景觀軸標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)游泳池國(guó)際新城別墅游泳池網(wǎng)球場(chǎng)會(huì)所5000-55004500-50004500以下盛世華府（5600）萬(wàn)科金域華庭（5400）東江學(xué)府（4300）南山詩(shī)意（4000）金山湖國(guó)墅園（4000）山水江南（5000）名流印象（4500）450050005500上觀國(guó)際（4300-4800）山水華府（5000）帝景灣（12000帶精裝）麗港銀灣（7500帶精裝）5500-60006000以上翡翠灣（6300）

萬(wàn)林湖（5500）東湖八區(qū)（5500）金山湖花園（5000）產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品性?xún)r(jià)比高洋房〔裝修〕價(jià)格4800元/平米，價(jià)格不及中大戶(hù)型主流價(jià)格〔毛坯〕，處于中下水平惠城中大戶(hù)型主流樓盤(pán)價(jià)格表合生創(chuàng)展，全國(guó)房地產(chǎn)三甲企業(yè)，上市公司，進(jìn)入惠州的首個(gè)外地品牌開(kāi)發(fā)商，在惠州知名度高。品牌價(jià)值2004年10月，以5.34億元的天價(jià)一舉奪得如今合生·帝景灣的地塊；第一家進(jìn)入惠州的一線(xiàn)品牌房地產(chǎn)集團(tuán)；第一家在惠州天價(jià)拿地的房地產(chǎn)集團(tuán)；第一家在惠州開(kāi)拓高端住宅、并突破最高開(kāi)盤(pán)價(jià)的房地產(chǎn)集團(tuán)；第一家在惠集約化運(yùn)營(yíng)多個(gè)大型豪宅的品牌開(kāi)發(fā)商工程分析小結(jié)工程在規(guī)模、區(qū)域價(jià)值上具備較大差異化價(jià)值價(jià)值1：規(guī)模價(jià)值價(jià)值4：產(chǎn)品價(jià)值價(jià)值2：區(qū)域價(jià)值價(jià)值5：交通價(jià)值價(jià)值3：居住價(jià)值價(jià)值6：品牌價(jià)值城市核心區(qū)內(nèi)絕無(wú)僅有超百萬(wàn)大盤(pán)比肩帝景灣，產(chǎn)品認(rèn)可度高通達(dá)性好，但客戶(hù)心理距離遠(yuǎn)升值潛力大，屬于一線(xiàn)“潛力股〞雙核心居住圈，完美雙城一線(xiàn)品牌，但無(wú)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)我們賣(mài)什么……5核心。核心競(jìng)爭(zhēng)力分析F〔Features/fact〕:工程本身的特點(diǎn)/屬性A〔Advantages〕：相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手工程的優(yōu)勢(shì)B〔Benefit/value〕：樓盤(pán)帶給用戶(hù)的利益/價(jià)值我有什么我好在哪兒我能給你帶來(lái)什么價(jià)值F（Features）A（Advantages）B（Benefit）大盤(pán)核心區(qū)域（地段）雙核心地帶區(qū)域升值產(chǎn)品品質(zhì)品牌開(kāi)發(fā)商交通（緊臨三環(huán)路）……超大規(guī)模樓盤(pán)處于核心城區(qū)范圍內(nèi)未來(lái)區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟀偃f(wàn)城邦的歐式皇家生活方式核心價(jià)值點(diǎn)：雙核心地帶百萬(wàn)平米歐式城邦核心價(jià)值梳理解決方案……7策略。形象策略展示策略戰(zhàn)略下的策略客戶(hù)策略營(yíng)銷(xiāo)策略策略形成B、展示攻略D、營(yíng)銷(xiāo)攻略C、客戶(hù)攻略重點(diǎn)及細(xì)節(jié)的展示，提前讓客戶(hù)體驗(yàn)，以建立良好的形象及口碑。精準(zhǔn)定位，直擊目標(biāo)客戶(hù)，迅速累客事件牽引，制造影響力。體驗(yàn)式活動(dòng)，展現(xiàn)居住價(jià)值。主打惠州客，線(xiàn)上為主。高舉高打，戶(hù)外牽引；深挖渠道，多渠道攻擊。A、形象攻略高舉高打，建立雙核心圈第一印象，借品牌開(kāi)展商進(jìn)行雙核炒作，建立大盤(pán)氣勢(shì)。區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)，雙核心中心圈；形象提升，大城生活展示；

圈層客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)，直擊目標(biāo)客戶(hù)；大事件營(yíng)銷(xiāo)，引爆市場(chǎng)策略分解形象攻略展示攻略A營(yíng)銷(xiāo)攻略客戶(hù)攻略以差異化形象將本工程打造成為“城市雙核心區(qū)域—超大規(guī)模高尚居住領(lǐng)地〞。形象定位：城市雙核中心百萬(wàn)平米歐式城邦形象推廣語(yǔ)：大成者以誠(chéng)相聚形象定位形象攻略形象攻略關(guān)鍵舉措3D宣傳片——全面演繹工程大盤(pán)形象及地標(biāo)式理想生活；宣傳物料——制作形象樓書(shū)、生活手冊(cè)，提高工程形象；形象墻展示——展示大盤(pán)氣勢(shì)；戶(hù)外廣告、燈桿旗——路牌占據(jù)主要交通要道；樓體燈光字——8月份皇冠假日酒店開(kāi)業(yè)，效果更佳。策略分解展示攻略B營(yíng)銷(xiāo)攻略客戶(hù)攻略形象攻略展示攻略關(guān)鍵舉措全方位展示系統(tǒng)導(dǎo)視牌標(biāo)新立異營(yíng)造〞地盤(pán)“氣氛，提升工程形象。營(yíng)銷(xiāo)中心展示，增加生活體驗(yàn)區(qū),提高品質(zhì)感提前展示園林形象樓體燈光字策略分解形象攻略展示攻略C營(yíng)銷(xiāo)攻略客戶(hù)攻略1、惠城私營(yíng)企業(yè)主，中高級(jí)管理人員，職業(yè)經(jīng)理人強(qiáng)調(diào)生活的舒適性；充分展示高起點(diǎn)的社區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施、園林規(guī)劃等，凸顯工程的高尚居住環(huán)境；深挖競(jìng)爭(zhēng)工程業(yè)主資源，進(jìn)行短信發(fā)送；營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)，企業(yè)上門(mén)推介；與企業(yè)、各類(lèi)協(xié)會(huì)、合生合作單位等合作，舉辦轟動(dòng)力強(qiáng)的活動(dòng)，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)短信發(fā)送；挖掘老帶新，做好圈層營(yíng)銷(xiāo)；應(yīng)對(duì)戰(zhàn)術(shù)：強(qiáng)調(diào)居住的舒適型，凸顯區(qū)域開(kāi)展?jié)摿蛻?hù)攻略2、惠城公務(wù)員/國(guó)企及事業(yè)單位工作人員應(yīng)對(duì)戰(zhàn)術(shù)：轟炸工程的差異化形象，凸顯工程的高端氣質(zhì)強(qiáng)調(diào)戶(hù)型的舒適、豪華尺度，重點(diǎn)推介大面積居家單位；信息封殺，對(duì)其進(jìn)行上門(mén)派發(fā)資料；拋出城市雙核居住價(jià)值，吸引老城區(qū)客戶(hù)關(guān)注；充分利用口碑傳播，適當(dāng)給予老帶新優(yōu)惠；挖掘目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行短信群發(fā)；銀行、鞋業(yè)協(xié)會(huì)、臺(tái)商協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)客戶(hù)拓展；定時(shí)網(wǎng)絡(luò)炒作，增加工程市場(chǎng)曝光率，客戶(hù)攻略3、水口區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移剛性需求應(yīng)對(duì)戰(zhàn)術(shù)：轟炸工程的雙核標(biāo)桿，強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境和規(guī)模利用開(kāi)發(fā)商資源深度挖掘水口政府、企業(yè)等社會(huì)資源，適當(dāng)給予團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠；利用人居調(diào)查的形式升入廠(chǎng)區(qū)宣傳樓盤(pán)，并進(jìn)一步設(shè)置臨時(shí)展場(chǎng)，做好源點(diǎn)客戶(hù)拓展；組織舉行大型體育活動(dòng)，例如萬(wàn)人長(zhǎng)跑；樓梯條幅、燈桿旗進(jìn)行轟炸；充分利用口碑傳播，適當(dāng)給予老帶新優(yōu)惠；企業(yè)聯(lián)動(dòng)，舉辦購(gòu)員工聯(lián)誼會(huì)，慈善活動(dòng)等等；短信發(fā)送?？蛻?hù)攻略4、深圳及三緣關(guān)系自住客應(yīng)對(duì)戰(zhàn)術(shù)：強(qiáng)調(diào)工程的整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)以及未來(lái)區(qū)域開(kāi)展?jié)摿?，描繪未來(lái)生活方式，傳播工程的高端氣質(zhì)充分展示工程的規(guī)劃、園林、戶(hù)型等方面創(chuàng)新點(diǎn)，并讓客戶(hù)充分體驗(yàn)，給予客戶(hù)信心及未來(lái)生活的愿景；傳播工程高端的形象，建立雙核標(biāo)桿樓盤(pán)的形象；世聯(lián)內(nèi)部聯(lián)動(dòng)；繼續(xù)老帶新優(yōu)惠客戶(hù)攻略5、周邊縣市客戶(hù)及珠三角投資客應(yīng)對(duì)戰(zhàn)術(shù)：比照深圳、東莞其他工程的高價(jià)，凸顯本工程的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；為客戶(hù)分析投資市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。比照周邊縣市客戶(hù)，凸顯工程大規(guī)模社區(qū)以及生活氣氛的濃厚。強(qiáng)調(diào)工程的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，暗示未來(lái)的升值潛力；世聯(lián)深圳客戶(hù)短信發(fā)送；二三級(jí)聯(lián)動(dòng)?？蛻?hù)攻略策略分解形象攻略展示攻略D營(yíng)銷(xiāo)攻略客戶(hù)攻略事件營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間安排第一組團(tuán)認(rèn)籌工程二次開(kāi)盤(pán)4月5月6月7月8月9月商墅推廣入伙儀式“業(yè)主嘉年華〞答謝會(huì)工程一次開(kāi)盤(pán)深圳春交會(huì)〔派單〕啤酒節(jié)10月11月12月開(kāi)盤(pán)后客戶(hù)維護(hù)活動(dòng)開(kāi)盤(pán)前造勢(shì)蓄客活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)攻略大客戶(hù)拓展持續(xù)進(jìn)行以“生活暢想〞為主題的旺場(chǎng)活動(dòng)生活暢想第一曲生活暢想第二曲生活暢想第三曲“城堡之內(nèi)你我的世界杯〞照片大賽生活暢想第四曲生活暢想第五曲“大城里的故事〞作文大賽生活暢想第六曲關(guān)鍵營(yíng)銷(xiāo)舉措一——制造主題營(yíng)銷(xiāo)，引爆市場(chǎng)6月19日，大城生活暢想曲第一曲，開(kāi)展“家在大城尊享雙核〞活動(dòng)，暨一組團(tuán)認(rèn)籌-狂歡啤酒節(jié)啟動(dòng)；6月11日至7月17日，大城生活暢想曲第二曲，依托世界杯事件，舉辦主題為“城邦之內(nèi)，你我的世界杯〞照片大賽活動(dòng)；6月15日，大客戶(hù)拓展啟動(dòng)；8月28日，大城生活暢想曲第三曲，收樓暨“城央生活謳歌暢想〞啟動(dòng)儀式；10月1日，大城生活暢想曲第四曲，開(kāi)盤(pán)暨“大成者以城相聚〞啟動(dòng)儀式；11月1日-12月1日，大城生活暢想第五曲，舉辦“大城里的故事〞作文大賽活動(dòng)；12月5日，大城生活暢想第六曲，“大城邀約，誠(chéng)者相聚〞啟動(dòng)儀式暨二組團(tuán)開(kāi)盤(pán)；營(yíng)銷(xiāo)攻略依托大城之勢(shì)體驗(yàn)配套之全關(guān)鍵營(yíng)銷(xiāo)舉措二——維系老客戶(hù)推動(dòng)老帶新成交營(yíng)銷(xiāo)攻略8月28日，入伙儀式“業(yè)主嘉年華〞答謝會(huì)。11月起周末持續(xù)舉行旺場(chǎng)活動(dòng)，例如英式下午茶、披薩節(jié)、歐洲各國(guó)美食節(jié)、英國(guó)桌上足球游戲競(jìng)賽等；借勢(shì)發(fā)力依托老客戶(hù)之口碑包裝歐式之圈層關(guān)鍵營(yíng)銷(xiāo)舉措三——片區(qū)營(yíng)銷(xiāo)渠道拓展1、大客戶(hù)拓展水口片區(qū)目的：尋找周邊私企業(yè)主、管理層，宣傳工程的優(yōu)勢(shì)和價(jià)值賣(mài)點(diǎn)，深挖潛在客戶(hù)，最大化促進(jìn)工程的銷(xiāo)售。形式：大客戶(hù)拓展。目標(biāo)：開(kāi)盤(pán)前積累客戶(hù)100批，認(rèn)籌30個(gè)時(shí)間：方案確認(rèn)：6月中旬；2、深圳片區(qū)目的：宣傳工程；形式：深圳秋交會(huì)派單；時(shí)間：10月1日-10月5日3、深圳其他渠道推廣：深圳高爾夫俱樂(lè)部、深圳外企協(xié)會(huì)短信、深圳小眾郊游會(huì)、深圳高端客戶(hù)小眾推介會(huì)營(yíng)銷(xiāo)攻略月度執(zhí)行……8執(zhí)行。執(zhí)行方案營(yíng)銷(xiāo)總控圖階段營(yíng)銷(xiāo)安排營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)蓄客期(6-9月)工程節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)5月銷(xiāo)售階段一組團(tuán)強(qiáng)銷(xiāo)期(10-11月)銷(xiāo)售目標(biāo)展示安排工程營(yíng)銷(xiāo)總控圖9月10月11月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售70%開(kāi)盤(pán)日一組團(tuán)園林、樣板房開(kāi)放4月8月7月6月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放10.1一組團(tuán)推貨二組團(tuán)蓄客期(10-11月)開(kāi)盤(pán)日樣板房開(kāi)發(fā)、看樓通道展示一組團(tuán)園林展示7月論壇炒作網(wǎng)絡(luò)派單短信營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放樣板房開(kāi)放一組團(tuán)開(kāi)盤(pán)8月線(xiàn)下動(dòng)作短信派單論壇炒作業(yè)主答謝會(huì)12月

報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)派單論壇炒作短信二組團(tuán)開(kāi)盤(pán)10月報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)派單論壇炒作短信招商答謝會(huì)房交會(huì)11月短信網(wǎng)絡(luò)派單論壇炒作線(xiàn)下推廣12.1二組團(tuán)推貨開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售60%銷(xiāo)售中心前園林展示12月包裝推廣6月樓體廣告論壇炒作報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)、派單其他線(xiàn)下啤酒節(jié)大客戶(hù)拓展3月6月目標(biāo)：本月認(rèn)籌客戶(hù)50批〔視權(quán)益卡認(rèn)籌方案的審批進(jìn)度〕本月重點(diǎn)：3月4月5月7月8月9月10月11月12月6月B、世界杯冠軍隊(duì)競(jìng)猜A、網(wǎng)絡(luò)廣告C、大客戶(hù)拓展啟動(dòng)2月1月常規(guī)媒體發(fā)布認(rèn)籌信息1、短信輪番轟炸時(shí)間：6.1起每周二次，特殊節(jié)點(diǎn)另計(jì)活動(dòng)內(nèi)容：世聯(lián)銷(xiāo)售平臺(tái)、專(zhuān)業(yè)短信公司短信發(fā)送短信內(nèi)容：二期信息發(fā)布、工程形象出街推廣配合：1.短信發(fā)送方案確認(rèn)。98765432107年06年98765432110年蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期101112大城生活暢想曲第一曲—“家在大城尊享雙核〞啤酒節(jié)暨上觀國(guó)際認(rèn)籌啟動(dòng)儀式時(shí)間：6月12日推廣配合：1.物料到位；活動(dòng)公司到位；2.現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造；目的：?jiǎn)?dòng)認(rèn)籌，把工程聲音傳出去；98765432107年06年98765432110年蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期10111298765432107年06年98765432110年蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期101112直接帶來(lái)購(gòu)房客戶(hù)持卡可享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠間接帶來(lái)購(gòu)房客戶(hù)持卡人推薦親友購(gòu)房成功，雙方可獲贈(zèng)精美高檔禮物帶來(lái)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)人氣持卡人可免費(fèi)參加在售僂處組織的各種活動(dòng)，或相關(guān)商家的消費(fèi)優(yōu)惠上觀卡設(shè)置目的上觀卡權(quán)益購(gòu)房相關(guān)權(quán)益附屬權(quán)益1免費(fèi)參加社區(qū)及營(yíng)銷(xiāo)部組織的活動(dòng)；業(yè)主介紹親友購(gòu)置合生旗下產(chǎn)品，免一年管理費(fèi)憑卡擁有優(yōu)先、優(yōu)惠購(gòu)房的權(quán)利〔額外2%折扣〕根本條件：1、5000元/張；2、可在相關(guān)商家享受相關(guān)折扣消費(fèi)；3、可退；憑卡可在會(huì)所消費(fèi)，享受8折優(yōu)惠；網(wǎng)球場(chǎng)免費(fèi)10次；享受選房或者開(kāi)盤(pán)日活動(dòng)的中獎(jiǎng)時(shí)機(jī)；附屬權(quán)益2客戶(hù)介紹親友購(gòu)置合生旗下產(chǎn)品，送禮品一份強(qiáng)化合生品牌，建立上觀會(huì)，推行上觀卡活動(dòng)對(duì)象：告知老業(yè)主、上門(mén)客戶(hù)、上觀會(huì)會(huì)員一等獎(jiǎng)獎(jiǎng)品為10萬(wàn)元購(gòu)房券，2021年足球先生梅西珍藏版隊(duì)服；二等獎(jiǎng)獎(jiǎng)品為5萬(wàn)元購(gòu)房券，梅西簽名金球；三等獎(jiǎng)獎(jiǎng)品為3萬(wàn)元購(gòu)房券，液晶電視一臺(tái)。時(shí)間：2021年6月11日-7月12日目標(biāo)：凝聚人氣，提高認(rèn)籌數(shù)量世界杯冠軍隊(duì)競(jìng)猜98765432107年06年98765432110年蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期101112網(wǎng)絡(luò)炒作，占領(lǐng)輿論制高點(diǎn)認(rèn)籌期超前聯(lián)動(dòng)時(shí)間：6.10啟動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容：世聯(lián)銷(xiāo)售平臺(tái)二二、二三級(jí)聯(lián)動(dòng)目的：最大限度挖掘客戶(hù)資源，保證開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)批推廣配合：1.聯(lián)動(dòng)方案確認(rèn)到位；2.看樓車(chē)方案到位。98765432107年06年98765432110年蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期101112掃街！在惠城區(qū)各個(gè)片區(qū)的老區(qū)進(jìn)行巡展——大客戶(hù)拓展之一98765432107年06年98765432110年蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期101112銀行、鞋業(yè)協(xié)會(huì)、臺(tái)商協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)客戶(hù)拓展——大客戶(hù)拓展之二工作思路：利用合生在惠州的客戶(hù)資源，針對(duì)惠州銀行、惠東協(xié)會(huì)，惠城上會(huì)等大客戶(hù)進(jìn)行拓展，采取圈層營(yíng)銷(xiāo)策略，試圖直接挖掘有效客戶(hù)。拓展對(duì)象：銀行高級(jí)會(huì)員、惠州企業(yè)協(xié)會(huì)等拓展方式：1〕工程組主要人員親自上門(mén)拜訪(fǎng)講解工程信息，初步探尋合作意向2〕確定合作方案后，組織活動(dòng)并鼓勵(lì)轉(zhuǎn)介客戶(hù)合作方案：正常價(jià)格優(yōu)惠+額外獎(jiǎng)勵(lì)行長(zhǎng)預(yù)約拜訪(fǎng)合作方案組織活動(dòng)轉(zhuǎn)介客戶(hù)98765432107年06年98765432110年蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期101112惠州市派單目的：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群體，傳播信息，拉客戶(hù)上門(mén)。派單主要針對(duì)三大群體：惠城目標(biāo)區(qū)域：東平、水口、江北、麥地、南壇下埔、黃塘等老城區(qū)掃街及這些片區(qū)內(nèi)入伙3年以上的老社區(qū)惠城寫(xiě)字樓客戶(hù)：江北、花邊嶺老城區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)惠東、博羅：片區(qū)掃街派單方式：1、派單要求：每名派單人員需登記誠(chéng)意客戶(hù)，分派任務(wù)指標(biāo)，每日匯總后由銷(xiāo)售代表統(tǒng)一回訪(fǎng)，預(yù)約客戶(hù)上門(mén)。2、獎(jiǎng)懲制度：根本任務(wù)量為底薪要求，直接帶客戶(hù)上門(mén)立即獎(jiǎng)勵(lì)每批客戶(hù)20元現(xiàn)金獎(jiǎng)，成交獎(jiǎng)勵(lì)200-500元現(xiàn)金。派單時(shí)間安排：6月12日至7月30日98765432107年06年98765432110年蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期101112樓體燈光字——６月份皇冠假日酒店試營(yíng)業(yè)，效果更佳最有效的渠道之一，增加樓盤(pán)的昭示性，周邊、路過(guò)客戶(hù)必殺

位置：朝皇冠假日酒店方向

〔北面〕6月酒店開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)人流，樓體燈光字有利于提高形象。

內(nèi)容：案名、、主廣告語(yǔ)

時(shí)間：2021年6月30日

關(guān)鍵:大氣、與眾不同、吸引眼球，發(fā)光字更有檔次感，而且夜晚效果好，對(duì)于工程位于車(chē)流量較大的三環(huán)路來(lái)說(shuō)，效果更佳。

動(dòng)作：樓體廣告

上觀國(guó)際2056888城市核心百萬(wàn)平米歐式城邦98765432107年06年98765432110年蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期101112示意圖全方位展示系統(tǒng)從看樓開(kāi)始讓客戶(hù)感受在樓盤(pán)的身份價(jià)值提升以及歐式城邦生活方式的不同商業(yè)街樣板房售樓處商業(yè)街、園林產(chǎn)品展示社區(qū)展示大堂看樓通道導(dǎo)視系統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)123456兩點(diǎn)一線(xiàn)及樣板房位置圖建立標(biāo)桿展示，賣(mài)點(diǎn)及細(xì)節(jié)的展示，讓客戶(hù)充分體驗(yàn)，提高心理預(yù)期，建立良好的形象及口碑。98765432107年06年98765432110年蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期101112導(dǎo)視牌時(shí)間：2021年6月10日內(nèi)容：logo、案名形式：標(biāo)新立異，高度至少20米，形成“對(duì)陣〞形式，建議做4個(gè)，增強(qiáng)視覺(jué)效果。位置：三環(huán)路旁國(guó)際新城售樓處門(mén)口合生上觀國(guó)際目的:引導(dǎo)客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)、起昭示性作用，樹(shù)立樓盤(pán)形象。一期路過(guò)客戶(hù)較多，且三環(huán)路車(chē)流量大，利用該位置做導(dǎo)視系統(tǒng)效果較好東地塊西地塊售樓處2期三環(huán)路皇冠路123198765432107年06年98765432110年蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期101112導(dǎo)視牌合生上觀國(guó)際售樓處往前500米轉(zhuǎn)角導(dǎo)視牌超大路旗廣告營(yíng)造〞地盤(pán)“氣氛，提升工程形象。建議豎超大路旗廣告，高約4米。東地塊西地塊售樓處2期三環(huán)路皇冠路1232398765432107年06年98765432110年蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期101112看樓通道：皇冠路營(yíng)銷(xiāo)中心展示——增加生活體驗(yàn)區(qū),提高品質(zhì)感私家會(huì)所形式的洽談區(qū)：水吧臺(tái)、書(shū)柜、酒柜、洗手盆，所有的精致猶如私家會(huì)所。游樂(lè)區(qū)洽談區(qū)增加客戶(hù)尊貴感增加客戶(hù)逗留時(shí)間98765432107年06年98765432110年蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期101112園林形象——提前展示到位時(shí)間：2021年6月30日建議園林風(fēng)格為：歐洲皇家園林風(fēng)格，與建筑風(fēng)格雷同，增加炒作的主題，增加工程賣(mài)點(diǎn)園林小品要求：細(xì)節(jié)小品的打造，將園林韻味表達(dá)的淋漓盡致。98765432107年06年98765432110年蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期101112商業(yè)街——包裝注重生活氣氛及商業(yè)氣氛的營(yíng)造，人氣支撐工程快速出貨。到位時(shí)間：2021年7月1日售樓部,7月進(jìn)場(chǎng)L型板房M型板房G2型板房商業(yè)街商業(yè)街展示標(biāo)準(zhǔn)：商鋪前廣場(chǎng)、商鋪外墻、門(mén)、玻璃門(mén)內(nèi)噴繪，使用相關(guān)藝術(shù)小品體現(xiàn)歐洲皇家生活氣息。展示關(guān)鍵點(diǎn)：1、增加可參與性（休憩長(zhǎng)椅、遮陽(yáng)傘），增加歐洲皇家生活元素；2、仿真的歐式現(xiàn)代街區(qū)效果、通過(guò)亮麗的顏色、別致的裝飾引起關(guān)注。98765432107年06年98765432110年蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期101112樣板房——現(xiàn)代古典的新古典主義售樓部,6月進(jìn)場(chǎng)L型板房M型板房G2型板房商業(yè)街自由的空間布局，重在表達(dá)空間的大氣，空間的開(kāi)闊性。樣板房選擇:一組團(tuán)：L1-202,M5-202二組團(tuán)：G2-1-202展示關(guān)鍵點(diǎn)：1、重裝飾、輕裝修；通過(guò)一些小細(xì)節(jié)的裝飾表達(dá)高品質(zhì)生活理念；2、充分突出戶(hù)型特點(diǎn)；3、品位的家具、配飾的設(shè)置等；4、墻壁射燈設(shè)置，增加室內(nèi)光亮度，突出空間感。98765432107年06年98765432110年蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期1011127月目標(biāo)：認(rèn)卡100張本月重點(diǎn)：1月3月4月5月8月9月10月11月12月2月7月：蓄卡強(qiáng)檔期A、非常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)推廣持續(xù)7月6月B、老業(yè)主家宴C