房地產(chǎn)項目可行性分析報告格式稿

房地產(chǎn)項目可行性分析匯報（格式稿）目錄一、項目簡介二、區(qū)位分析1、石家莊住宅市場分析2、政策分析3、自然位置分析三、項目規(guī)劃設(shè)計方案四、工程建設(shè)進度五、總成本及費用估算六、收入與稅金估算七、經(jīng)濟分析八、風(fēng)險分析九、總結(jié)項目簡介物業(yè)類別：住宅 項目特色：生長在自然中的有機小區(qū)建筑類別：板樓多層高層裝修狀況：精裝環(huán)線位置：二至三環(huán)所屬商圈：老動物園

容積率：1.78綠化率：35%開發(fā)商：東勝集團/河北東麗房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)售樓地址：裕西公園旁物業(yè)地址：苑東街與工農(nóng)路交口交通狀況：南北縱跨都市主干道裕華路、中山路，輔助干道工農(nóng)路；公交配套四通發(fā)達，10路19路24路39路357路25路；均價：15000元/m2項目配套全程名校：小學(xué)：中山西路小學(xué)、維明街小學(xué)、草場街小學(xué)、試驗小學(xué)等；中學(xué)：石家莊市第二十四中學(xué)、第十七中學(xué)、第十一中學(xué)、第十中學(xué)、第六中學(xué)等；大學(xué)：河北師范大學(xué)、河北醫(yī)科大學(xué)、河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)、石家莊大學(xué)、河北交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、河北司法警官職業(yè)學(xué)院、石莊法商學(xué)院、河北省委直機關(guān)工委黨校等；醫(yī)療衛(wèi)生：白求恩國際和平醫(yī)院、中國人民解放軍白求恩國際和平醫(yī)院、河北醫(yī)科大學(xué)第三醫(yī)院疼痛門診、橋西口腔醫(yī)院口腔診所、河北省優(yōu)撫醫(yī)院、石家莊市第八醫(yī)院、石家莊市友誼燒傷醫(yī)院、石家莊聯(lián)誼醫(yī)院休閑娛樂：石家莊中影聯(lián)電影城、裕西公園、友誼公園、西清公園；商業(yè)購物：北國超市（西興店）、國大超市（省直店）；益友百貨、新百廣場；明月家俱城、東明國際家俱博覽中心、北國商場家電城等；區(qū)位分析1、石家莊住址市場分析（資源共享）1-2月石家莊房地產(chǎn)市場分析匯報序言：龍年伊始，兩會召開，溫家寶總理明確提出“房價遠未回歸到合理價位，調(diào)控不能放松”，樓市調(diào)控再度陷入收緊預(yù)期之中。第一季度的石家莊樓市商業(yè)地產(chǎn)活躍、住宅地產(chǎn)冷清的局面也顯示出調(diào)控持續(xù)對市場的影響，不過剛需樓盤的不停發(fā)力則使得產(chǎn)品定位逐漸趨向于明朗。伊始，樓市將在“調(diào)控不放松”的總理論調(diào)中怎樣前行？

一、1-2月石家莊房地產(chǎn)市場商品房上市量匯報

1-2月，石家莊市區(qū)商品房市場上市供應(yīng)同意預(yù)售證合計20個，供應(yīng)預(yù)售面積為37.33萬㎡，其中住宅供應(yīng)預(yù)售面積為25.69萬㎡，商業(yè)營業(yè)用房供應(yīng)預(yù)售面積為1.43萬㎡。環(huán)比同期，石家莊市區(qū)商品房市場上市供應(yīng)同意預(yù)售證數(shù)上漲11%，供應(yīng)預(yù)售面積下跌63%。

1-2月，石家莊住宅同意預(yù)售套數(shù)合計2362套，環(huán)比同期下跌64%。

1-2月，石家莊市商品房同意預(yù)售面積到達100.24萬㎡，而1-2月則只有37.33萬㎡。伴隨調(diào)控的深入加強，市場觀望態(tài)勢持續(xù)彌漫，市場需求量減少，購房者購置積極性不高，進而影響開發(fā)商被動減少推盤量，因而導(dǎo)致了上市量明顯減少的現(xiàn)象。

2月，石家莊市區(qū)商品房市場上市供應(yīng)同意預(yù)售證合計11個，其中住宅類5個，非住宅類6個；其中住宅類含商品用房類項目5個，非住宅類含商業(yè)營業(yè)用房類2個、辦公樓1個、其他類3個。

2月，石家莊市區(qū)商品房市場同意預(yù)售證合計11個，同比下降8.4%。其中，住宅類5個，同比下降45%；商業(yè)營業(yè)用房類2個，同比下降33.4%。

2月，石家莊市區(qū)商品房市場上市供應(yīng)同意預(yù)售面積為22.68萬㎡，同比下降66%，占1~2月總同意預(yù)售面積37.33萬㎡的61%；其中住宅類項目同意預(yù)售14.56萬㎡，同比下降64%；商業(yè)營業(yè)用房類項目同意預(yù)售0.39萬㎡，同比下降98%。

2月，石家莊市住宅同意預(yù)售合計1367套，同比下跌61%。

圖一：2月~2月石家莊商品房上市面積折線圖

圖二：2月~2月石家莊住宅上市套數(shù)折線圖

由圖一、圖二可以看出，伴隨壬辰龍年到來，調(diào)控預(yù)期不停加強，市場觀望態(tài)勢持續(xù)彌漫，在調(diào)控與新春的雙重影響下，市場需求量減少，購房者購置積極性不高，更多的購房者只是在性價比合適的樓盤中進行觀望考察，而出手購房的速度減緩，這也影響到開發(fā)商被動減少推盤量，因而導(dǎo)致了上市量明顯減少的現(xiàn)象。但伴隨老式三月“小陽春”的即將到來，市場供需回暖，2月份供應(yīng)量雖然仍處在低點，但已經(jīng)有回暖跡象，并已經(jīng)漸漸迫近3月開始反彈的低點，因而今年的三、四月與否能迎來樓市第一輪回暖，剛需與否可以拯救樓市，蟄伏月余便可待證。

二、2月石家莊房地產(chǎn)市場商品房交易匯報

1~2月，石家莊商品房市場所計成交套數(shù)為2473套，總成交面積為30.857676萬㎡。據(jù)銀河房產(chǎn)網(wǎng)抽樣調(diào)查，1~2月石家莊商品房市場成交均價為6756元/㎡。環(huán)比同期，成交套數(shù)下跌66%，總成交面積下跌61%，成交均價上漲約32%，與平均成交均價相比，上漲約13%。

2月，石家莊商品房市場成交1084套，成交面積14.228895萬㎡；成交套數(shù)環(huán)比下降22%，成交面積環(huán)比下降14%；

2月，石家莊商品房市場成交均價為6750元/㎡，環(huán)比上月微降1%，與平均成交均價相比，上漲13%。

圖三：3月~2月石家莊商品房成交套數(shù)走勢圖

2月，石家莊商品房市場商業(yè)營業(yè)用房項目成交105套；住宅類項目成交892套，其中非一般住宅395套，一般住宅497套。

2月，石家莊商品房市場商業(yè)營業(yè)用房項目成交1.555405萬㎡；住宅類項目成交11.66萬㎡，其中非一般住宅6.172595萬㎡，一般住宅5.447531萬㎡。

圖四：2月石家莊房地產(chǎn)市場商品房成交套數(shù)比例圖

圖五：2月石家莊房地產(chǎn)市場商品房成交面積比例圖

圖六：2月石家莊房地產(chǎn)市場商品房成交金額比例圖

由圖三~圖六綜合分析可知，2月，石家莊全市商品房成交量繼續(xù)走低，這也是自11月以來持續(xù)四個月出現(xiàn)下滑；從產(chǎn)品成交來看，住宅市場的成交仍舊占據(jù)了商品房市場的大半江山，一般住宅成交套數(shù)靠近整體樓市成交的二分之一，這也意味著春節(jié)過后，樓市上的剛性需求消費者開始在觀望中有所出手，或許能為三月的“小陽春”起到好的引領(lǐng)作用；而受金融信貸政策影響，商業(yè)地產(chǎn)整體成交也繼續(xù)走低，商業(yè)營業(yè)用房的成交成為商業(yè)地產(chǎn)成交的主體部分。

1~2月，石家莊商品房市場成交均價為6756元/㎡，其中，商業(yè)營業(yè)用房成交均價為15841元/㎡，住宅成交均價為5446元/㎡。

2月，石家莊商品房市場成交均價為6750元/㎡，其中，商業(yè)營業(yè)用房成交均價為17031元/㎡，住宅成交均價為5466元/㎡。

2月，石家莊商品房市場成交均價同比上漲36%，環(huán)比下降1%，與同類成交均價相比上漲13%；商業(yè)營業(yè)用房成交均價同比上漲92%，環(huán)比上漲17%，與同類成交均價相比上漲32%；住宅成交均價同比上漲11%，環(huán)比上漲1%，與同類成交均價相比上漲6%。

圖七：3月~2月石家莊商品房市場成交價格走勢圖

從圖七中可以看出，通過限購令“周年”的調(diào)控，住宅成交均價在這一年中走勢平穩(wěn)，在進入后來有小幅上升并在2月基本保持持平；而商業(yè)營業(yè)用房則從10月以來持續(xù)呈攀升狀態(tài)，這從雙方面證明了投資渠道開始轉(zhuǎn)向到正常的商業(yè)地產(chǎn)上來，投機、投資性需求已經(jīng)從住宅市場中被擠壓出一部分，去年整年住宅價格漲幅控制在10%以內(nèi)，初受剛需釋放影響有所回暖。樓市調(diào)控已經(jīng)獲得了初步成效。三、2月石家莊房地產(chǎn)市場二手房交易匯報

1~2月，石家莊二手房市場成交套數(shù)為1003套，成交面積為8.4419萬㎡，據(jù)銀河房產(chǎn)網(wǎng)抽樣調(diào)查，1~2月石家莊二手房市場成交均價為5128.46元/㎡。

環(huán)比同期，石家莊二手房市場成交套數(shù)下降49%，成交面積下降59%，成交均價上漲7%。2月，石家莊二手房市場成交461套，成交面積3.5126萬㎡；成交套數(shù)環(huán)比下降15%；成交面積環(huán)比下降29%；

2月，石家莊二手房市場成交均價為5257.06元/㎡，環(huán)比上漲4%，與石家莊二手房市場成交均價相比上漲14%；

其中，二手房商業(yè)營業(yè)用房項目成交均價為9013.91元/㎡，環(huán)比上漲110%，與二手房商業(yè)營業(yè)用房成交均價相比上漲93%；住宅類項目成交均價為5202.08元/㎡，環(huán)比下降0.4%，與二手房住宅成交均價相比上漲11%。

圖八：3月~2月石家莊二手房市場成交價格走勢圖

從上圖中可以看出，一年來石家莊二手房市場整體成交價格走勢平穩(wěn)，在11月開始出現(xiàn)上揚勢頭；商業(yè)營業(yè)用房項目成交價格波動較大，2月較上月攀升幅度明顯，但二手房市場整體成交均價仍然以二手房住宅成交均價為主導(dǎo)，1~2月均在在5000元上游浮動。

2月，石家莊二手房市場非住宅類產(chǎn)品成交8套，其中辦公樓5套，商業(yè)營業(yè)用房3套；二手房市場住宅類產(chǎn)品成交453套，其中一般住宅189套，高層住宅54套，已購公產(chǎn)210套，其他類254套。

2月，石家莊二手房市場非住宅類產(chǎn)品成交面積0.1017萬㎡，其中辦公樓0.0402萬㎡，商業(yè)營業(yè)用房0.0615萬㎡；二手房市場住宅類產(chǎn)品成交面積3.4109萬㎡，其中一般住宅1.5083萬㎡，高層住宅0.4559萬㎡，已購公產(chǎn)1.4468萬㎡，其他類1.8949萬㎡。

圖九：2月石家莊二手房市場成交套數(shù)比例圖

圖十：2月石家莊二手房市場成交面積比例圖

圖十一：2月石家莊二手房市場成交金額比例圖

（注：圖九、十、十一中有部分選項因量很少故而顯示比例為0%）2、政策分析房地產(chǎn)行業(yè)形勢分析國家仍然延續(xù)上年度的公民福利政策之路，房地產(chǎn)業(yè)將在擠壓與淘汰中頑強成長。由于上年度對貨幣從緊政策、限價政策、限購都沒有對商品房限制到達預(yù)期、保障性住房在人民強烈呼吁聲緩慢走到臺前，城鎮(zhèn)住房剛性需求主線不會逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)也絕對不會崩盤，商品房開發(fā)商確實難，商品房價格漲也難，降也難。保障性住房批量上市那一天，就是房地產(chǎn)業(yè)政策松動的光環(huán)，要等到下六個月。房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國家為經(jīng)濟放緩做奉獻，為國家調(diào)控GDP走勢的杠桿之一。一、房地產(chǎn)政策調(diào)整國家對房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將深入理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。1、國家深入完善保障性住房基建政策與使用管理政策；2、國家深入完善房地產(chǎn)土地分類供應(yīng)政策；3、一線都市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺；開征房產(chǎn)稅之時，就是限購房政策自動取消之日；4、國家按區(qū)域性調(diào)整政策性商品房政策；5、下六個月對商品房的金融政策將適度調(diào)整；6、下六個月對商品房的管理政策會也會適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會太大。二、土地供應(yīng)量走勢土地供應(yīng)量走勢為：土地供應(yīng)總量會適度增長，但不會超過15%，土地供應(yīng)向政策性商品住房傾斜。對一二線都市商品住房土地供應(yīng)仍屬于嚴控范圍。展現(xiàn)商品住房有錢也無地的局面；三四線都市為了財政積累，將商品住房土地供應(yīng)量會適量放開。對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不一樣的土地供應(yīng)方式，政策性商品住房將是土地供應(yīng)主體。1、保障性住房土地供應(yīng)方式：以計劃經(jīng)濟形式供應(yīng)占總土地供應(yīng)量15%。2、政策性商品住房土地供應(yīng)方式：以計劃加市場經(jīng)濟形式供應(yīng)，實行限制性招、拍、掛。占總土地供應(yīng)總量50%。3、商品住房土地供應(yīng)方式：以市場經(jīng)濟形式供應(yīng)，招、拍、掛。占總土地供應(yīng)總量35%。這樣的土地供應(yīng)格局基本定型。由于地方財政狀況沒有較大的好轉(zhuǎn)，地方土地財政的態(tài)勢臨時無法緩和。三、房地產(chǎn)資金走勢對房地產(chǎn)金融貨幣從緊的政策會維持到明年的下六個月。重要原因是如下五個問題導(dǎo)致的：1、由于互相制約的稅收政策與金融政策調(diào)整不到位；2、持續(xù)出臺的金融政策沒有抵達預(yù)期，反而拉高了CPI，CPI回落緩慢；3、區(qū)域性產(chǎn)業(yè)構(gòu)造趨同化現(xiàn)象沒有進行合理調(diào)整，政府需構(gòu)建防備經(jīng)濟泡沫風(fēng)險圍墻；4、保障性住房不能準(zhǔn)期到位，保障性住房屬于公共產(chǎn)品全額由中央財政與地方財政支付，由于這兩年公民福利年年超標(biāo)，直接影響國家財政預(yù)算的總盤子；5、仍然要運用房地產(chǎn)把過快的GDP拉下來，維持到國家理想經(jīng)濟目的。因此，金融管理對房地產(chǎn)資金走勢仍處在貨幣從緊的態(tài)勢，當(dāng)國家保障性住房按計劃批量上市那一天，房地產(chǎn)業(yè)政策就會松動，要等到下六個月。四、保障性住房走勢國家由于財政問題對保障性住房會深入放開，讓更多的民間資本融入進來，參與保障性住房建設(shè)。同步加強對保障性住房建設(shè)監(jiān)管，加強對保障性住房使用監(jiān)管。保障性住房建設(shè)資與使用管理資金將以地方政府公共產(chǎn)品指令性任務(wù)按年度分派，納入中央與地方政府年度財政預(yù)算。一線都市：第一批廉租房與公租房陸續(xù)到位，第二批廉租房與公租房開建；二線都市:第一批廉租房與公租房部分轉(zhuǎn)變?yōu)檎咝陨唐纷》夸N售，用來保障資金回籠。第二批廉租房與公租房開建，來彌補第一批廉租房與公租房未完畢的任務(wù)。三線都市:第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進展緩慢。四線都市：廉租房與公租房由于地方財政無資金調(diào)配，要等到啟動。五、政策性商品住房——限價房走勢限價房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮(zhèn)人口對房產(chǎn)的需求市場，30年內(nèi)房地產(chǎn)的需求都屬于剛性需求期。由于國家對房地產(chǎn)實行金融嚴格從緊的政策，計劃期的限價房遠遠不能滿足市場需求。完畢的廉租房和公租房將有一大部分會被變化性質(zhì)，地方政府將保障性住房變?yōu)檎咝陨唐纷》堪l(fā)售。這樣，既處理了龐大限價房群體的需求，又可以使地方政府可以迅速完畢資金回籠，展現(xiàn)政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房兩種局面。致使政策性商品住房成為房地產(chǎn)開發(fā)商新的互相角逐的戰(zhàn)場。六、商品房走勢無人可以變化城鎮(zhèn)住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經(jīng)濟共存的怪圈。土地在市場經(jīng)濟模式下循環(huán)，建設(shè)在計劃經(jīng)濟模式下循環(huán)。地方政府不堪財政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房變化為政策性商品住房的大趨勢不可逆轉(zhuǎn)，對商品房較大沖擊的態(tài)勢已經(jīng)形成。商品房的金融政策仍然是以從緊為主，都市商品房的態(tài)勢仍然嚴峻。一、二線都市商品房：按土地按市場經(jīng)濟運行，建設(shè)按計劃經(jīng)濟模式中運行。整年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對一、二線都市的開發(fā)商來說，也許會強迫房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向為商業(yè)辦公用房開發(fā)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一種危險信號。三線都市商品房：這里的房地產(chǎn)商比一、二線都市日子好過的多，他們屬于在計劃與市場夾縫中游離生存的企業(yè)。整年中央政府是“緊、緊、緊、松”。地方政府是持續(xù)土地財政的做法，房地產(chǎn)業(yè)必須完畢地方財政稅收。四線都市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。應(yīng)當(dāng)說四線都市房地產(chǎn)商日子最佳過。地方政府是必須超額完畢地方財政稅收，乘上土地財政最終一班車。七、商品房價格走勢一、二線都市商品房價格走勢仍然不樂觀，三、四線都市商品房價格走勢仍然和同樣，上漲空間較大。一線都市價格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%。，二線都市價格:將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%。三線都市價格:將上漲空間3%—5%。四線都市價格:將上漲空間4%—8%。八、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量原則化走勢在房地產(chǎn)業(yè)的大調(diào)整中，除了去處理市場與資金問題，每一種房地產(chǎn)企業(yè)決策者都會想到處理本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量問題。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品原則化會有四點突破：1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品原則化；2、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品工藝化；3、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品原則化；4、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品工藝化。現(xiàn)行粗框大面積房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)，一無法有效的控制作業(yè)時間，二無法有效的控制建設(shè)與裝修成本，三無法有效的控制作業(yè)質(zhì)量。產(chǎn)品質(zhì)量原則化與質(zhì)量工藝化是我國房地業(yè)必經(jīng)之路。九、房地產(chǎn)業(yè)的警示1、房地產(chǎn)企業(yè)由于大市場原因不得已轉(zhuǎn)入到商品辦公用房開發(fā)時，必須考慮到本企業(yè)自有資金與確有保證的貸款流動資金能否堅持一種完整的開發(fā)周期，假如沒有資金實力，進入商品辦公用房開發(fā)請三思。2、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)政策對土地的供應(yīng)及土地價格問題會出現(xiàn)：一是對商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉(zhuǎn)移，對其土地需求的增長。后者是一種危險想信號，當(dāng)大量房地產(chǎn)商將轉(zhuǎn)入商品辦公用房開發(fā)時，房地產(chǎn)泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制原因，當(dāng)形成無法控制局面時，就會出現(xiàn)建設(shè)資金鏈斷裂。3、由于都市化進程過快，都市新增人口的住房矛盾會激增。結(jié)束語國家對房地產(chǎn)政策是堅持宏觀調(diào)控的取向不變的政策，以保證公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過渡。我國公民對房地產(chǎn)的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。3、自然位置分析東勝御熙臺位于石家莊橋西區(qū)苑東街與工農(nóng)路交口，三、項目規(guī)劃設(shè)計方案一、設(shè)計思想、設(shè)計理念及設(shè)計特點1、設(shè)計指導(dǎo)思想東勝御熙臺致力于建造一種喧鬧都市中的寧靜鄉(xiāng)村，以西貴之上的百萬平米天地宏構(gòu)，啟動現(xiàn)代盛世家族榮耀生活。2、設(shè)計理念打造一種生長在自然中的有機小區(qū)3、設(shè)計特點東勝·御溪臺，在規(guī)劃中充足挖掘稀缺自然資源的居住價值，倚園而建，與裕西公園無縫共存；以新古典主義建筑思想運用到整個小區(qū)規(guī)劃中，尊重自然與人的關(guān)系，強調(diào)建筑與自然的合諧共生，讓建筑看起來似乎從大環(huán)境里自然生長，同周圍的環(huán)境完全融洽，有效的將小區(qū)環(huán)境與自然環(huán)境統(tǒng)一于一體。二、總體規(guī)劃1、總平面布局與交通流線規(guī)劃2、綠化系統(tǒng)規(guī)劃微地形緩坡風(fēng)景，350米綿長中央景觀帶，多重水景密林以自然為主，充足運用微地形模擬自然景觀特點，打造出層次豐富、視野開闊的坡地景觀，觀湖看水，起伏連綿。以自由式的設(shè)計手法打造純英倫風(fēng)情景觀，通過密植與水景的結(jié)合，發(fā)明出幽靜與精致并存的景觀開放空間，讓使用者與景觀之間的關(guān)系更為融洽，同步考慮北方冬天景觀，使其更具欣賞性。3、公建配套規(guī)劃全程名校：小學(xué)：中山西路小學(xué)、維明街小學(xué)、草場街小學(xué)、試驗小學(xué)等；中學(xué)：石家莊市第二十四中學(xué)、第十七中學(xué)、第十一中學(xué)、第十中學(xué)、第六中學(xué)等；大學(xué)：河北師范大學(xué)、河北醫(yī)科大學(xué)、河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)、石家莊大學(xué)、河北交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、河北司法警官職業(yè)學(xué)院、石莊法商學(xué)院、河北省委直機關(guān)工委黨校等；醫(yī)療衛(wèi)生：白求恩國際和平醫(yī)院、中國人民解放軍白求恩國際和平醫(yī)院、河北醫(yī)科大學(xué)第三醫(yī)院疼痛門診、橋西口腔醫(yī)院口腔診所、河北省優(yōu)撫醫(yī)院、石家莊市第八醫(yī)院、石家莊市友誼燒傷醫(yī)院、石家莊聯(lián)誼醫(yī)院休閑娛樂：石家莊中影聯(lián)電影城、裕西公園、友誼公園、西清公園；商業(yè)購物：北國超市（西興店）、國大超市（省直店）；益友百貨、新百廣場；明月家俱城、東明國際家俱博覽中心、北國商場家電城等；三、建筑設(shè)計1、建筑風(fēng)格：ARTDECO建筑2、住宅類型：：高檔住宅3、戶型設(shè)計：三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)4、小區(qū)停車處理：地下停車庫、地上停車位四、構(gòu)造設(shè)計：剪力墻構(gòu)造五、專題設(shè)計（資源共享）(一)、給水系統(tǒng)設(shè)計1、生活給水方式：地下室運用市政壓力直接供水；多層住宅采用變頻水泵供水；高層采用市政壓力直接供水、屋頂水箱供水聯(lián)合的供水方式。2、熱水：本工程住宅熱水采用燃氣熱水器，分戶制備供應(yīng)。(二)、消防系統(tǒng)設(shè)計室外消防用水量為30L/s，室內(nèi)消火栓用水量40L/S，自動噴淋用水量30L/S。1、室外消防本工程室外設(shè)室外消火栓，其間距不超過120m，距道路邊不不小于2.0m，距建筑物外墻不不不小于5.0m。2、室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)室內(nèi)采用臨時高壓消防給水系統(tǒng)。在地下室設(shè)備用房設(shè)置消火栓給水泵2臺，一用一備，互為備用，消防泵直接抽吸市政給水管，不設(shè)消防水池。3、自動噴水滅火系統(tǒng)本工程自動噴淋系統(tǒng)采用濕式自動噴水滅火系統(tǒng)。地下室設(shè)置2臺噴淋泵，一用一備，噴淋泵直接抽吸市政給水管，不設(shè)消防水池。4、滅火器配置：本工程按中危險級設(shè)磷酸銨鹽干粉滅火器。(三)、排水系統(tǒng)設(shè)計1、排水體制：室內(nèi)污、廢水分流，室外雨、污水分流。2、污水系統(tǒng)設(shè)計：a生活污水量按生活用水量的90%計，最高日生活污水量為882.6m3/d，最大時生活污水量為94.87m3/h。b室內(nèi)生活污廢水經(jīng)搜集后排入室外污水管網(wǎng)，餐飲業(yè)含油廢水經(jīng)隔油池處理后排入室外污水管，上述污水經(jīng)室外污水管網(wǎng)搜集后排入市政污水管網(wǎng)。3、雨水系統(tǒng)設(shè)計：a雨水量：按上海市暴雨強度公式，q=重現(xiàn)期按3年考慮。徑流系數(shù)0.65。設(shè)計匯水面積3.68公頃，雨水總流量670L/S，擬分別設(shè)DN600和DN500排水管排入就近市政雨水管。b單體屋面雨水匯合后排入雨水井；室外設(shè)若干雨水口，匯集地表水，最終接入雨水井。（四）、空調(diào)冷、暖負荷及采暖負荷估算數(shù)據(jù)本工程住宅裙房的商業(yè)部分可設(shè)計小型中央空調(diào)系統(tǒng)，采用變冷媒流量商用空調(diào)機組，結(jié)合全熱互換新風(fēng)換氣機組。該空調(diào)形式系統(tǒng)組合靈活，管理以便，運行節(jié)能。（五）、空調(diào)系統(tǒng)形式、控制方式及節(jié)能措施1、空調(diào)系統(tǒng)形式采用變冷媒流量商用空調(diào)機組的商業(yè)用房區(qū)域，室外主機可置于裙房屋面，室內(nèi)設(shè)計吊頂嵌入式室內(nèi)機組。由全熱互換新風(fēng)換氣機組負責(zé)集中送入新風(fēng)，排除濁氣。室內(nèi)為上送上回的氣流組織形式。2、控制方式變冷媒流量直接蒸發(fā)商用空調(diào)機組有較為成熟的控制系統(tǒng)，空調(diào)主機可根據(jù)負荷變化自動控制各壓縮機的啟閉或出力,室內(nèi)機組為線控方式，每間房間各設(shè)一種或多種線控器。3、節(jié)能措施空調(diào)系統(tǒng)由BA控制或自帶完善的控制系統(tǒng)，可根據(jù)負荷變化適時自動調(diào)整冷、熱量的供應(yīng)，以節(jié)省能量。（六）、人防通風(fēng)系統(tǒng)本項目二期地下層設(shè)計戰(zhàn)時人員掩蔽所。人員掩蔽所防護等級為六級，為一種防護單元。設(shè)有完整的人防通風(fēng)系統(tǒng)，由懸板防爆活門，擴散室，油網(wǎng)濾塵器，過濾吸取器，人防電動腳踏兩用風(fēng)機以及密閉閥門，換氣堵頭，插板閥，消聲器，送風(fēng)口等構(gòu)成人防送風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)系統(tǒng)由自動排氣活門，密閉閥門，排風(fēng)口及風(fēng)管，擴散室，懸板防爆活門等構(gòu)成，防護單元的人防通風(fēng)系統(tǒng)能實現(xiàn)清潔通風(fēng)、濾毒通風(fēng)和密閉通風(fēng)的功能。人防部分送風(fēng)管道運用平時風(fēng)管。（七）、機械通風(fēng)系統(tǒng)賓館和商業(yè)區(qū)域的餐廳廚房的烹飪操作區(qū)域、蒸飯間、面點間等均設(shè)有獨立的排油煙通風(fēng)系統(tǒng)，油煙經(jīng)凈化處理達標(biāo)后高空排放。一期及二期的地下機動車庫均設(shè)有機械排風(fēng)系統(tǒng)，車道自然補風(fēng)，排風(fēng)引至室內(nèi)地坪2.5米以上排放。另機電設(shè)備用房設(shè)置機械通風(fēng)系統(tǒng)，會議室、衛(wèi)生間等產(chǎn)生污濁空氣的場所，均設(shè)置小型的機械排風(fēng)設(shè)施，如采用矩形低噪聲排風(fēng)機或吊頂式換氣扇等。（八）、防排煙系統(tǒng)及消防措施本工程為一類高層建筑，防煙樓梯間和其合用前室分別設(shè)計正壓送風(fēng)系統(tǒng)。防煙樓梯間采用常開百葉風(fēng)口，其風(fēng)機出口設(shè)置止回閥；合用前室采用常閉多葉送風(fēng)口，火災(zāi)時同步打開著火層和其上下兩層的送風(fēng)口，所有正壓送風(fēng)機均置于塔樓屋面。商業(yè)區(qū)域的超長內(nèi)走道設(shè)置有機械排煙系統(tǒng)，采用高溫排煙風(fēng)機，多葉排煙口，排煙用防火閥，風(fēng)管等構(gòu)成。地下機動車庫設(shè)有機械排煙系統(tǒng)，該系統(tǒng)和平時通風(fēng)系統(tǒng)合用。另考慮自然防排煙的各室內(nèi)的外窗設(shè)置均具有滿足規(guī)范規(guī)定的足夠有效可啟動面積。所有通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)均采用不燃、難燃的設(shè)備和材料，如風(fēng)管采用鍍鋅鋼板，排煙風(fēng)管采用加厚鍍鋅鋼板并考慮用耐熱材料敷設(shè)，空調(diào)風(fēng)管采用離心玻璃棉作為保溫材料等。在通風(fēng)系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)中風(fēng)管穿越防火墻、防火隔斷處均設(shè)有防火調(diào)整閥，這些消防用閥門均可手動或自動復(fù)位，并與電氣專業(yè)的消防報警系統(tǒng)聯(lián)鎖。（九）、環(huán)境保護措施及衛(wèi)生防疫措施所有空調(diào)和通風(fēng)設(shè)備均采用低噪聲環(huán)境保護產(chǎn)品，所有設(shè)備均配置消聲、隔聲、減振、隔振的設(shè)施，如為空調(diào)室外機配置減振基座，較大的通風(fēng)設(shè)備設(shè)有專用機房，并在機房四壁和頂面采用內(nèi)貼消聲材料的措施，循環(huán)水泵采用彈性減振浮筑基座，座裝空調(diào)及通風(fēng)機組設(shè)置彈性減振基座，吊裝的空調(diào)和通風(fēng)機組均設(shè)置彈性減振吊架，在風(fēng)機進、出口設(shè)置非燃性的軟接頭等；空調(diào)送風(fēng)管、回風(fēng)管、新風(fēng)管均設(shè)置消聲靜壓箱、消聲器。綜合采用多種措施以滿足環(huán)境保護部門和設(shè)計規(guī)范有關(guān)室內(nèi)外噪聲控制的規(guī)定。另地下機動車庫的排風(fēng)保證在室外地坪2.5m以上排放，以避開人員活動區(qū)。廚房油煙經(jīng)凈化達標(biāo)后高空排放。設(shè)置中央空調(diào)的區(qū)域均在滿足有關(guān)節(jié)能規(guī)范的前提下保證最大的新風(fēng)量。有污濁空氣處及自然通風(fēng)無法滿足規(guī)定處均設(shè)置機械排風(fēng)設(shè)施。末端空調(diào)機組均設(shè)置有可供清洗的空氣過濾網(wǎng)，必要時可設(shè)置殺菌裝置，以保證室內(nèi)空氣品質(zhì)的規(guī)定。（十）、燃氣氣源本工程初步考慮從附近規(guī)劃的市政道路低壓天然氣管道引來低壓天然氣，直接供應(yīng)給各住宅顧客和餐廳廚房使用。商業(yè)區(qū)域餐廳廚房預(yù)留低壓用氣300Nm3/h。（十一）、防安全措施整個供燃氣系統(tǒng)均采用符合消防規(guī)定的材料和設(shè)備，在各用氣點處及管道通過處均設(shè)有燃氣泄漏報警及切斷裝置，并設(shè)有良好的自然或機械通風(fēng)系統(tǒng)。（十二）信系統(tǒng)住宅部分：在一期設(shè)一處面積為60平方米的電信機房，每戶設(shè)兩對電話線和超五類八芯雙絞線一根。公建部分：對應(yīng)設(shè)電話終端若干電信局電纜由小區(qū)外電信局人井埋地引至。同步采用目前先進的帶大容量服務(wù)器的微電腦，實行信息處理傳播管理智能化。本系統(tǒng)將采用智能化大廈綜合布線系統(tǒng)（PDS），該綜合布線系統(tǒng)采用綜合配置型，用光纜和銅芯對絞電纜混合組網(wǎng)。（十三）、CATV系統(tǒng)住宅部分：電視電纜直接由市有線電視網(wǎng)引來，本工程電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用寬帶雙向信號傳播技術(shù)。（十四）、CCTV安保監(jiān)控系統(tǒng)住宅部分：小區(qū)入口及周圍設(shè)有攝像機和紅外光束報警器。在電梯轎箱內(nèi)、車庫出入口等地設(shè)有CCD攝像機監(jiān)控上述地區(qū)，部分位置設(shè)置可變焦距帶云臺的攝像機。小區(qū)入口處設(shè)有小區(qū)管理室，住宅入口分別設(shè)有門口機，每一住戶設(shè)有對講機及緊急呼喊求援裝置，各門口機與小區(qū)管理室聯(lián)網(wǎng)。住宅的底層、二層和頂層設(shè)置防盜報警控制器，并在陽臺、窗等部位預(yù)留入侵探測器接口，報警信號接至小區(qū)管理室(與否設(shè)置由甲方確定)。（十五）、動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)根據(jù)消防規(guī)范規(guī)定，本工程的地下車庫、沿街商場均按二級保護對象設(shè)防，消防控制中心設(shè)在物業(yè)管理用房；酒店按一級保護對象設(shè)防，消防控制中心設(shè)在一層。在地下車庫和廚房考慮設(shè)置溫感探測器，在客房、健身房、餐廳、郵局和銀行等地設(shè)感煙探測器，此外在樓梯口及交通要道口設(shè)置手動報警按鈕及火災(zāi)警鈴。（十六）住宅每戶設(shè)置信息配線箱一只，電視、通信、安全防備等管線均通過信息配線箱引出。八、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表1：項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表名稱指標(biāo)總用地面積500畝總建筑面積634921其中計入容積率總建筑面積其中住宅517429商業(yè)85746配套設(shè)施31746地下室面積（不計入容積率）23505建筑占地面積333500總戶數(shù)2587總停車數(shù)1334（地下）容積率3.5建筑密度綠地率35%建筑高度四、工程建設(shè)進度項目施工進度計劃表序號項目名稱持續(xù)時間（月）進度安排（按雙月計）4681012246810122468121征地拆遷62前期工程3基礎(chǔ)工程64主體構(gòu)造工程75設(shè)備安裝工程56室內(nèi)外裝修工程67紅線內(nèi)外工程28公建配套工程39竣工驗收210銷售22五、總成本及費用估算總成本及費用估算序號項目金額1開發(fā)成本1.1～1.6項之和1.1土地費用1750001.2前期工程費11660.9761.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5179.23951.4建安工程費1142861.5開發(fā)期稅費12142.6121.6不可預(yù)見費9183.7864652開發(fā)費用2.1～2.3項之和2.1管理費用9183.792.2銷售費用33305.48712.3財務(wù)費用3577.53合計373519.3911前期工程費估算表序號項目計算根據(jù)金額（單位：萬）1.00規(guī)劃設(shè)計費建安工程費*3%3428.582.00可行性研究費建安工程費*1.5%1714.293.00水文、地質(zhì)、勘探費建安工程費*0.5%571.434.00通水、通電、通路費建安工程費*2.5%2857.155.00場地平整費60元/平方米3089.53合計11660.98基礎(chǔ)設(shè)施費估算表序號項目單價（元/平方米）計價數(shù)量/平方米合計1供電工程40517429206971602供水工程1051743051743003道路工程206564313128604綠化工程1511672517508755其他工程占建安工程費的2%22857200合計51792395銷售費用估算表計算根據(jù)計價合計廣告宣傳機市場推廣費銷售收入的2%.6銷售代理費銷售收入的2%.6其他銷售費用銷售收入的1%66610974.29合計.5六、收入與稅金估算銷售總收入估算表用途可售面積提議銷售單價(元）銷售收入住宅51742910001商鋪8574615000車位1334個15萬合計銷售收入預(yù)收款計劃表銷售計劃各年度收款狀況（萬元）合計年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年第1年第2年住宅60%310488399665商鋪60%77171車位60%1第3年住宅40%206992266444商鋪40%51448車位40%8004合計100%399665266444666109開發(fā)其稅費估算表序號類別計算根據(jù)繳納稅額1投資方向調(diào)整稅投資額*5%5714.32配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費*12%2285.723建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費*4%457.144供水管網(wǎng)賠償費住宅：0.3t/人，600元/t商鋪：0.1t人，600元/t住宅：162.792商鋪：54.2645供電用電負荷費住宅：4kVA/戶，480元/kVA商鋪：4kVA/百平方米，1000元/kVA住宅：496.704商鋪：685.9686其他建筑安裝工程費的2%2285.72合計12142.612銷售稅金及附加估算表（萬元）序號類別計算根據(jù)建設(shè)經(jīng)營期1231營業(yè)稅銷售收入*5%19983.2513322.202都市維護建設(shè)稅營業(yè)稅*7%1398.83932.553教育費附加營業(yè)稅*3%599.50399.674教育專題基金營業(yè)稅*4%799.3327.985防洪工程維護稅銷售收入*1.8%7193.974795.996印花稅銷售收入*0.05%199.83133.227交易管理費銷售收入*0.5%1998.331332.22合計銷售收入*6.43%25698.4617132.35土地增值稅估算表序號項目計算根據(jù)計算成果1銷售收入666109.002扣除項目金額如下4項之和484896.882.1開發(fā)成本327452.622.2開發(fā)費用49122.932.3銷售稅金及附加42830.812.4其他扣除項目?。?.1）項單位20%65490.523增值額（1）-（2）181212.124增值率（3）/（2）2.775增值稅稅率（4）≦50%取30%6土地增值稅（3）*（5）54363.64七、經(jīng)濟分析（一）房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析所有投資現(xiàn)金流量表(萬元）序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期合計1231現(xiàn)金流入0.00399665.00266444.00666109.001.1銷售收入399665.00266444.00666109.002現(xiàn)金流出164759.40176490.9