西安市商業(yè)市場調(diào)研報告資料-課件

西安市商業(yè)市場調(diào)研西安市商業(yè)市場調(diào)研城市商業(yè)規(guī)劃發(fā)展及初步調(diào)研2城市商業(yè)規(guī)劃發(fā)展及初步調(diào)研21、城市商業(yè)規(guī)劃發(fā)展31、城市商業(yè)規(guī)劃發(fā)展32023/9/254城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)西安曾是聞名于世的古都和經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，作為古絲綢之路的起點，商貿(mào)業(yè)有著輝煌的歷史。近年來，西安商貿(mào)業(yè)以“發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞活大流通”為目標(biāo)，大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，深化體制改革，加強設(shè)施建設(shè)，取得了長足發(fā)展，已初步建立起統(tǒng)一、開放、多元、競爭的商貿(mào)流通格局，西部商貿(mào)中心的地位逐步形成。西安市現(xiàn)共劃分為10個商圈，分別是：鐘樓商圈、龍首塬商圈、解放路商圈、大雁塔商圈、小寨商圈、經(jīng)開區(qū)商圈、高新路商圈、太白立交商圈、土門商圈、三橋商圈。2023/8/34城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)西安曾是聞名于世的古都和經(jīng)2、商圈市場調(diào)研2023/9/2552、商圈市場調(diào)研2023/8/352.1、小寨商圈分析2023/9/2562.1、小寨商圈分析2023/8/362023/9/257小寨商圈：文教區(qū)商業(yè)核心，以學(xué)生經(jīng)濟(jì)、年輕消費為主。小寨商圈東起大雁塔北廣場，南至長延堡，西至吉祥村，北至南二環(huán)路，長約4.3千米，寬約1.8千米，總占地面積約7.74平方千米，其坐擁長安南路、雁塔路、朱雀路、含光路、太白路、南二環(huán)等多條西安城市主干道與周邊區(qū)域連接，交通條件甚是便利，從而也為商業(yè)流通提供了優(yōu)越的道路條件。陜西師范大學(xué)、長安大學(xué)、音樂學(xué)院、郵電學(xué)院、外語學(xué)院等眾多高校都坐落在小寨，帶來大量的學(xué)生消費群體。12345671234567892023/8/37小寨商圈：文教區(qū)商業(yè)核心，以學(xué)生經(jīng)濟(jì)、年輕2023/9/2582023/8/38商圈優(yōu)劣勢分析2023/9/259優(yōu)勢：1、有著長久的商業(yè)繁榮歷史，積淀傳統(tǒng)濃厚的商業(yè)氛圍，商業(yè)聚集產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)，滿足周邊社區(qū)和院校的消費者的需求,促使消費者一站式消費

2、占據(jù)獨特的地理位置，周邊聚集各大院校，周邊常住人口為穩(wěn)定消費群體

。

3、緊鄰雁塔旅游區(qū)，車流人流超大。

4、小寨區(qū)域有三十多條公交線路，將是地鐵2、3號線兩大命脈的交匯處，交通四通八達(dá)。劣勢：1、商圈物業(yè)的特點主要以室內(nèi)商業(yè)街、小檔口、經(jīng)營面積較小的商業(yè)物業(yè)及街鋪構(gòu)成。目標(biāo)客層主要以周邊的高校大學(xué)生及工作時間不長的小白領(lǐng)為主，品牌概念較弱。

2、交通混亂，擁堵嚴(yán)重，停車位緊缺，消費者難以長時間停留

3、商圈發(fā)展資源減少、商業(yè)業(yè)態(tài)定位偏低、相對滯后的基礎(chǔ)設(shè)施等問題，不僅制約了雁塔區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，對西安市經(jīng)濟(jì)整體推進(jìn)和協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生了影響

4、沒有科學(xué)的、可操作性強的發(fā)展規(guī)劃，導(dǎo)致該區(qū)域商業(yè)發(fā)展至今停留在無序狀態(tài)，目前商圈的開發(fā)還缺乏統(tǒng)一的、整體的組織推進(jìn)，各類業(yè)態(tài)發(fā)展缺少有效的引導(dǎo)和整合，浪費了大量的商機和資源。商圈優(yōu)劣勢分析2023/8/39優(yōu)勢：總結(jié)2023/9/2510

小寨商圈的發(fā)展定位，將以第三產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展文化商貿(mào)、餐飲娛樂及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，充分利用現(xiàn)有的商業(yè)資源，通過商業(yè)設(shè)施的完善，配套服務(wù)的跟進(jìn)，形成良好的商業(yè)環(huán)境，樹立品牌街區(qū)形象，吸引投資者。通過業(yè)態(tài)升級和商業(yè)地產(chǎn)改造，形成發(fā)展規(guī)劃與市場需求之間的良性互動，將既存優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為區(qū)域的核心競爭力，為小寨商圈注入新的活力，打造西安商業(yè)、服務(wù)業(yè)的新中心。總結(jié)2023/8/310小寨商圈的發(fā)展定2.2、雁塔商圈分析2023/9/25112.2、雁塔商圈分析2023/8/3112023/9/2512大雁塔商圈：國家級文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以旅游消費、休閑購物為主。位于西安城東南，以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心，其是西安市城市中心區(qū)的重要組成部分，也是未來五年西安城市建設(shè)的重點區(qū)域。以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。以新樂匯為首、其他各類商業(yè)項目組合而成的“大雁塔商圈”，利用厚重的歷史文化積淀以及獨有的開發(fā)模式，將旅游觀光景區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、高檔住宅區(qū)和商業(yè)文化承載區(qū)這四項功能疊加在一起，在滿足本地居住者生活必需品消費的同時，又將文化內(nèi)涵、歷史遺跡、旅游、生活有機結(jié)合，與西安的古都特色一脈相承。123456712389101113122023/8/312大雁塔商圈：國家級文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以旅游消2023/9/25132023/8/313商圈優(yōu)劣勢分析2023/9/2514優(yōu)勢：1、經(jīng)過了十年的發(fā)展，曲江已經(jīng)成為西安的一張名片，硬件十分完善；2、以盛唐文化為背景，唐風(fēng)元素為主線，體驗消費為特征，與眾不同、獨一無二；

3、將商業(yè)與歷史文化結(jié)合，六大商業(yè)業(yè)態(tài)集中顯現(xiàn)，吃喝玩樂一站式消費；

4、將旅游觀光景區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、高檔住宅區(qū)和商業(yè)文化承載區(qū)四項功能疊加；

5、滿足本地居住者生活必需品消費的同時，將文化內(nèi)涵、歷史遺跡、旅游、生活有機結(jié)合；

6、輻射西安城南，滿足附近五公里范圍內(nèi)的消費人群；

7、極大的帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。劣勢：1、旅游帶動的商業(yè)，客流量多為旅游者，造成消費群體不穩(wěn)，營業(yè)額也隨之波動；2、中高端定位，對于消費者的要求較高，局限了消費群體；

3、新生的文化商圈，對于老商圈的沖擊力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能與之抗衡，認(rèn)知度有待提高，發(fā)展周期較長，消費者培養(yǎng)期較長；

4、除大唐不夜城外，基本上沒有輻射周邊的商業(yè)項目；

5、電視塔片區(qū)距護(hù)城大驚項目5分鐘車程，便利性仍然不足；

6、項目周邊缺乏活性商業(yè)（如超市等）和品質(zhì)餐飲中心；

7、區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項目多是以散售為主的商業(yè)街商鋪的形式；

8、此商業(yè)物業(yè)決定了僅能滿足中小租戶的租賃要求，且滿足社區(qū)需求的商業(yè)物業(yè)。商圈優(yōu)劣勢分析2023/8/314優(yōu)勢：總結(jié)2023/9/25151、商圈潛力無限，在眾多新興商圈中，曲江市場正成長為具有龐大的消費力的商圈；2、商圈將是僅次于鐘樓商圈、小寨商圈、高新商圈之外的第四大商業(yè)商圈；

3、區(qū)內(nèi)的高檔社區(qū)成為眾多商家為高檔消費人群而服務(wù)的社區(qū)，商業(yè)水平和檔次明顯高于傳統(tǒng)商圈；

4、相較于已經(jīng)發(fā)展成熟的老商圈，曲江的商業(yè)還有非常大的發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

5、將為優(yōu)化西安的商業(yè)結(jié)構(gòu)，提升布局質(zhì)量發(fā)揮積極作用；

6、國內(nèi)乃至國際都絕無僅有的模式，將為其締造“國際級”影響力。7、由于是新興城市生活區(qū)，曲江的商業(yè)整體仍略顯單薄；8、目前曲江的商業(yè)主要集中由旅游業(yè)帶動的大雁塔廣場一帶，以及一部分樓盤的社區(qū)配套商業(yè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場需求；

9、在商業(yè)業(yè)態(tài)上，需要豐富與日常生活聯(lián)系較為緊密的，諸如美容美發(fā)店、洗車行、蛋糕店等商業(yè)類型以方便人們生活；

10、時下依托區(qū)域內(nèi)一個大型城市綜合體形成的“微商圈”大熱，其可以被作為商圈與商圈之間空白區(qū)域的填充，形成商圈分流；

11、西安全面進(jìn)入地鐵時代，帶動地鐵商圈及“微商圈”的興起總結(jié)2023/8/3151、商圈潛力無限，在眾多新興商圈中，2.3、鐘樓商圈分析2023/9/25162.3、鐘樓商圈分析2023/8/3162023/9/2517鐘樓商圈：作為西安市最重要和最繁華的商圈，擁有極高的商業(yè)密集度，購物中心、百貨商場數(shù)量眾多。鐘樓商圈：東至東門，西至西門，南至南門外，北至蓮湖路，這是鐘樓商圈的大致分布范圍，該商圈也是西安市最大最具影響力歷史最悠久的商圈，研究鐘樓商圈的發(fā)展對于整個西安的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有相當(dāng)重要的意義。1234567217835106492023/8/317鐘樓商圈：作為西安市最重要和最繁華的商圈181819鐘樓商圈東大街、西大街、南大街、北大街商業(yè)分析東大街上經(jīng)營最好的百貨當(dāng)屬開元和百盛。開元地處西安市獨一無二的黃金地段，商場建面9萬平左右，定位大眾流行百貨，在西安人的心目中具有無可比擬的地位。百盛租用的立豐企業(yè)集團(tuán)的物業(yè)，于1994年開業(yè)，建面5.5萬平左右，定位時尚潮流百貨，眾多的專業(yè)店船小好調(diào)頭，經(jīng)營情況基本穩(wěn)定?？傊?，東大街是西安市最繁華生意最好的零售街區(qū)。西大街：從鐘樓到西門的一段距離上也分布了眾多的商場，專業(yè)店由于區(qū)域商業(yè)氛圍不濃厚的因素，開設(shè)較少，多為銀行和印刷、標(biāo)旗類門店。南大街：南大街是西安城內(nèi)距離最短的大街，商業(yè)已經(jīng)發(fā)展到南門外，主要以商場為主，專業(yè)店分布不多，主要有婚紗攝影和銀行證券類金融設(shè)施。

北大街：北大街是鐘樓商圈唯一一條未完全包含的大街。從鐘樓到蓮湖路的距離是北大街商業(yè)最繁華的地段，蓮湖路到北門的距離因為歷史上多位居民區(qū)，商業(yè)并不發(fā)達(dá)。這一路段商業(yè)定位在銀行金融街和數(shù)碼電器街19鐘樓商圈東大街、西大街、南大街、北大街商業(yè)分析20總結(jié)

總的概括來說，鐘樓商圈是西安市的第一大商圈，地域跨越了蓮湖，碑林和新城3個城區(qū)，是西安零售商業(yè)稅收的第一大來源，有理由相信鐘樓商圈隨著西部大開發(fā)和西安城市化進(jìn)程的加快，必將會成為帶動西北、影響全國的著名商圈！20總結(jié)總的概括來說，鐘樓商圈是西安市的第一大商圈，2.4、經(jīng)開區(qū)商圈分析2023/9/25212.4、經(jīng)開區(qū)商圈分析2023/8/3212023/9/2522經(jīng)開區(qū)商圈：近幾年商業(yè)呈現(xiàn)井噴集中量式供應(yīng)，且隨著區(qū)域規(guī)劃利好的不斷兌現(xiàn)，商業(yè)的層級與規(guī)格也得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展。位于未央路上，北二環(huán)以北，新矗立起許多大廈，吃喝玩樂俱全。并以未央路為縱軸，以鳳城一路至鳳城十二路為橫軸，形成了一個大型高端的城市商圈。1234567189101113121615142023/8/322經(jīng)開區(qū)商圈：近幾年商業(yè)呈現(xiàn)井噴集中量式供2023/9/25232023/8/32324總結(jié)經(jīng)開區(qū)商圈，以未央路為縱軸，以鳳城一路至鳳城十二路為橫軸，形成了一個大型高端的城市商圈。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，目前經(jīng)開區(qū)服務(wù)業(yè)經(jīng)營主體共有5600余戶，吸納從業(yè)人員約12.7萬人，占全社會從業(yè)人員的比重達(dá)到47.8%，服務(wù)業(yè)正逐步成為吸納就業(yè)的主要渠道。今年1至8月，經(jīng)開區(qū)實現(xiàn)社會商品銷售總額347.85億元，同比增長13.5％，其中商貿(mào)業(yè)實現(xiàn)340.89億元，同比增長14.27％，服務(wù)業(yè)對社會經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不斷增大。24總結(jié)經(jīng)開區(qū)商圈，以未央路為縱軸，以鳳城一路至鳳城2.5、龍首塬商圈分析2023/9/25252.5、龍首塬商圈分析2023/8/3252023/9/2526龍首塬商圈：以龍首村十字為中心，周邊輻射1公里，主要沿未央路和龍首路展開。4213521目前城北未央?yún)^(qū)政府的所在地，也是早期城北的中心地帶，這個區(qū)域交通便利，20多條公交線路穿行與此，或進(jìn)繁華的內(nèi)城，或去發(fā)展的經(jīng)開區(qū)都只需10分鐘車程。2023/8/326龍首塬商圈：以龍首村十字為中心，周邊輻射2727總結(jié)2023/9/2528龍首塬商圈分析區(qū)域內(nèi)已形成的規(guī)模型商業(yè)有3000平方米的仿唐風(fēng)格商業(yè)街——龍首商業(yè)街，主要均集中于未央路沿線，而沿線商業(yè)也不斷改造完善，區(qū)域內(nèi)新建項目老三屆首座等的建成不僅帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還提升區(qū)域居住品質(zhì)和形象，這些項目自身也有超市，步行街等商業(yè)配套，像宮園壹號項目自身西臨城市中軸未央大道，占得地鐵二號線雙出入口之利，有60000平米超大商業(yè)廣場，300多個沿街店鋪，2200平米名流休閑會所。全球知名家具品牌紅星美凱龍入駐盛龍廣場，項目自身還配套有60萬平的商業(yè)，涵蓋大型百貨，超市，娛樂休閑一體的城市綜合體，占據(jù)北城150萬平商業(yè)的三分之一，給區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長帶來無限商機。區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富，改變了以往總體經(jīng)營無序，檔次偏低，商業(yè)服務(wù)功能單一，商圈輻射力偏弱的局勢。

總結(jié)2023/8/328龍首塬商圈分析區(qū)域內(nèi)已形成的規(guī)模型商2.6、土門商圈分析2023/9/25292.6、土門商圈分析2023/8/3292023/9/2530土門商圈：“一站式消費”的現(xiàn)代化商圈發(fā)展理念，形成集購物、商務(wù)、娛樂、餐飲、文化、休閑為一體的精品化的“西安城西新型商業(yè)中心”。42135土門商圈范圍為：西到漢城路，東到桃園路，北到大慶路及棗園路，南到昆明路。處于高新區(qū)、灃東新城、經(jīng)開區(qū)、大興新區(qū)四大新區(qū)交匯地帶。土門商圈未來發(fā)展將圍繞“兩核”（兩大核心商貿(mào)團(tuán)）發(fā)展模式。8672023/8/330土門商圈：“一站式消費”的現(xiàn)代化商圈發(fā)313132總結(jié)土門區(qū)域一直以來都是城西居住與商業(yè)重要的核心位置，也是西咸新房連接主城區(qū)的要道。在往日的城市溝通及經(jīng)濟(jì)發(fā)展中土門有著戰(zhàn)略性的重要地位。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新的居住區(qū)及商業(yè)中心的形成，土門板塊現(xiàn)有發(fā)展現(xiàn)狀已不能適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境下的消費需求，特別是與鐘樓、解放路、小寨等眾多走在西安前列的商住一體的板塊相比，土門板塊的特色不明顯，不僅居住氛圍散亂、商業(yè)配置也不如意;而且土門板塊業(yè)態(tài)定位較低，缺少主力品牌項目等不良因素，讓土門板塊這個作為西安市城西龍頭區(qū)域的板塊已經(jīng)開始面臨發(fā)展的瓶頸狀態(tài)。但隨著皇城復(fù)興計劃的實施，西安市第四輪城市規(guī)劃，將城西定位于西安市商業(yè)次中心，土門商圈將發(fā)展成為城西商業(yè)中心。此外，隨著大興路改造商住新區(qū)形成，西高新商住新區(qū)西移及三橋區(qū)域商住新區(qū)發(fā)展等，為土門商圈提供了消費基礎(chǔ)。可以說，這四大“利好”為土門商圈創(chuàng)造了無限的發(fā)展機遇。32總結(jié)土門區(qū)域一直以來都是城西居住與商業(yè)重要的核心位置，也2.7、解放路商圈分析2023/9/25332.7、解放路商圈分析2023/8/3332023/9/2534解放路商圈：

中心商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)占有一定規(guī)模，配套功能齊全，餐飲、金融、文化、旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，商貿(mào)業(yè)發(fā)展的前沿地帶。42135解放路商圈以解放路主商業(yè)街為軸心，輻射尚勤路、尚德路周邊地區(qū)六條街道，其服務(wù)對象主要為中高收入群體及外來消費人口。8672023/8/334解放路商圈：中心商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)占有353536總結(jié)解放路商圈目前在建的大型項目很多，其中僅民樂園萬達(dá)廣場項目就占地172.45畝，投資達(dá)到26億元，此外，還有占地23畝的東光國際項目，以及裕華大廈、民安大廈、民族廣場、婦幼廣場尚儉路步行街等。這些項目的共同特點是商業(yè)體量大，業(yè)態(tài)齊全。以民樂萬達(dá)廣場為例，據(jù)西安區(qū)域萬達(dá)廣場商管公司總經(jīng)理鄒曦介紹，這個項目由15萬㎡萬達(dá)廣場與14余萬㎡萬達(dá)精品住宅和公寓集合而成，含國際商業(yè)集群與新都市主義高檔住宅，建成后將成為西安古城墻中的時尚新地標(biāo)。西安民樂園萬達(dá)廣場共包括國內(nèi)知名百貨品牌萬千百貨、中國最大的電器連鎖企業(yè)國美電器、中國連鎖超市第一位的華潤萬家、中國票房第一的五星級影城萬達(dá)國際影城，全國最大的連鎖電玩城大玩家超樂場，全國大型連鎖量販?zhǔn)酱蟾栊荎TV等六大主力店以及肯德基、小笠原日本料理、芭斯羅繽冰淇淋、酷動數(shù)碼、馬克華菲等主力品牌均已簽約入駐西安民樂園萬達(dá)廣場。解放路商圈分析解放路商業(yè)按照街巷合一的商業(yè)格局進(jìn)行建設(shè)。在發(fā)展中充分展示自己特色，增加綠地廣場、書店、娛樂、展覽等文化休閑場所。引進(jìn)高品質(zhì)的商貿(mào)業(yè)態(tài)和管理模式，使其成為業(yè)態(tài)齊全的現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)。36總結(jié)解放路商圈目前在建的大型項目很多，其中僅民樂園萬達(dá)廣2.8、高新商圈分析2023/9/25372.8、高新商圈分析2023/8/3372023/9/2538高新商圈：以高新路為一橫，科技路為一豎的“T”字型商圈，集中高檔購物、休閑、娛樂、商務(wù)辦公為一體。高新商圈定位就指向中高端消費，檔次較高大量的高尚居住社區(qū)提供了強有力的消費支撐20余家金融機構(gòu)，中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、商業(yè)銀行、招商銀行、中信實業(yè)、浦發(fā)銀行、民生銀行均在此設(shè)立網(wǎng)店123456213542023/8/338高新商圈：以高新路為一橫，科技路為一豎的3939總結(jié)2023/9/2540高新商圈分析高新最為西安地區(qū)較新的商圈，她的興起與西安高新區(qū)的發(fā)展息息相關(guān)，其主要業(yè)態(tài)也是百貨商場為主。其主要客源來自于高新區(qū)科技企業(yè)白領(lǐng)，公務(wù)員。客源地區(qū)主要是高新區(qū)居民以及企業(yè)白領(lǐng)以及外地客人。主力商家主要有世紀(jì)金花高新店、金鷹高新店。高新商圈相對于其他幾個商圈，客流人流量都相對較小，其主要業(yè)態(tài)也以百貨商場為主，其中金鷹以及世紀(jì)金花都以中高端消費客群為主但是最為西安區(qū)最為年輕的商圈之一，其的消費潛力不容