某物業(yè)共用設施設備管理服務方案

某物業(yè)共用設施設備管理服務方案一、房屋建筑主體維修養(yǎng)護計劃及標準表序號項目時間間隔次數維修養(yǎng)護內容工作標準1地基基礎半年一1、檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。2、檢查其中有無開裂、破損，基腳有無破損。有超過允許范圍的不均勻沉降請專家鑒定，制定維護方案由專業(yè)公司實施。無白蟻，結構性能完好。每季一適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內有無發(fā)現白蟻，檢查公共部位有無白蟻。每年一檢查房屋基礎結構性能是否完好以及地基沉降總量情況。2承重結構梁每季一檢查有無變形、裂縫、腐蝕。結構性能完好、安全，無彎曲變形，裂縫、腐蝕、無孔洞、脫漆、起殼。對于承重結構部件，若出現因設計或不可抗拒因素引起的嚴重損壞，委托專家進行分析、計算，擬定維修方案，由專業(yè)公司實施處理。每年一檢查整體結構性能是否完好。板每季一檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。每年一檢查整體結構性能是否完好。柱每季一檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。每年一檢查整體結構性能是否完好。承重墻每季一檢查有無孔洞、變形、裂縫、銹蝕。每年一檢查整體結構性能是否完好。金屬構件每季一檢查金屬構件有無孔洞、變形、裂縫、銹蝕。每半年一對油漆脫落、起殼、銹蝕部分刷漆處理。每年一分析金屬結構各部件的工作狀況，評定構件的受壓穩(wěn)定性和塑性累積損傷，鑒定金屬結構整體承載能力。備注1、加強大風暴雨等惡劣天氣時對金屬結構和支撐體系的適時檢測。2、加強地震等不可抗拒自然力作用后，對金屬結構和支撐體系的檢測維護工作。3、在大風暴雨后加強對金屬結構的檢查，根據檢查的結果進行必要的維護。3非承重墻每月一檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。結構性能完好墻體平直，無裂縫、孔洞、風化缺陷。每年一檢查墻體結構性能是否完好。4屋面防水涂層、采光玻璃每周一1、清掃、沖洗屋面，特別注意采光天棚的清潔。2、檢查雨水口有無堵塞，發(fā)現異常及時疏通。3、檢查屋面有無積水。4、檢查伸縮縫油膏有無變硬疏松、是否開裂、脫邊，發(fā)現異常即時修復。5、檢查隔熱層，有無空洞、起鼓、滲漏，發(fā)現損壞及時修復。6、發(fā)現防水層破損、老化造成屋面滲漏的，及時修復或更換。7、檢查避雷網有無脫焊和間斷，發(fā)現異常及時補焊。屋面、采光棚清潔，雨水口無堵塞，伸縮縫油膏無變硬疏松、開裂、脫邊。隔熱層無空洞、起鼓、滲漏；防水層無破損、老化。避雷網無脫焊和間斷。每年每年一1、全面修補隔熱層板，重新勾縫。2、檢修屋面防水層。3、檢查屋面玻璃接縫密封膠的完好情況。4、檢查促縮縫嵌填油膏是否完整。5、油漆圓鋼避雷網。備注每年雨季對屋面進行仔細檢查，及時消除涂料防水層破損、老化，及時更換破損玻璃的接縫密封膠，以及沉降縫、伸縮縫的老化、滲漏情況。5樓地面每季一1、檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。2、檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現問題及時處理。3、更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。樓地面平整完好，無空鼓、破裂，地面飾面材料無松脫、空鼓、破損每年一檢查樓地面面結構功能的完好性。6樓梯每半年一1、檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現異常隨時修復。2、補換損壞的地磚。3、修復空鼓的地磚。扶手、踏步，地磚無損壞，扶手、護欄油漆完好。每年一1、油漆型鋼組合樓梯、扶手、護欄網。2、對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復或更換。7公共通道每周一1、檢查地面磚有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現異常及時修復。2、公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發(fā)現異常隨時處理。地面無起砂、空鼓、開裂、松脫，墻面無污跡、剝落。每月一對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復或更換。8內墻面涂料、石土質塊材每月一1、修補內墻面裂縫、起鼓、脫落部分。2、處理內墻面變色現象。3、處理內墻面局部滲漏。4、更換破損的石土質塊材。墻面無裂縫、空鼓、脫落、無變色現象、無滲漏水。石水質塊材完好，無破損、裂縫。每季一處理內墻面大面積滲漏。每年一雨季對用戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。9外墻面噴涂飾面、玻璃每周一修補涂料飾面破損、脫落部分。更換破損的外墻飾面玻璃。清洗外墻飾面人為造成的污染部分。涂料飾面無破損、脫落、變色、污跡。石材飾面無破損、裂紋、鋼掛牢固無松動。外墻面無滲漏水。每年清洗外墻面一次。每5年翻新涂料飾面一次。每半年一結合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。處理外墻面變色現象；檢查并加固外墻金屬構件。每年一1、雨季時期對用戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。2、對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴大。根據需要1、強風暴雨天氣及時發(fā)布信息，提醒用戶關好、鎖好門窗。2、外墻清洗必須用綠色環(huán)保型清潔劑。3、更換外墻飾面應按原設施要求進行。4、每25年翻新外墻面一次。10吊頂每周一檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現損壞及時修補。無水浸、腐爛、脫裂、霉變、踏壞。每月一加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復。11門窗每月一1、檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽。2、門轉軸或摩控磨損部位加潤滑油。3、防火門（塑）鋼門窗、鋁合金等門窗有無變形、生銹。門無松動、下垂、翹曲變形、霉變、腐欄，轉軸靈活，無變形、生銹。每半年一更換門窗的易磨損部件。12地下室每周一檢查地下室天花、墻面和地板飾面有無起殼、脫落和滲漏水現象，發(fā)現問題及時修復。天花、墻面、地板無起殼、脫落、滲漏水。二、供配電系統維護、管理計劃及標準項目時間次數維修養(yǎng)護內容工作標準高壓環(huán)網柜每周一1、檢查外觀是否完好、運行有無噪聲。檢查指示燈是否完好。2、備用柜“禁止合閘”標示懸掛位置是否正確。清理外部灰塵。外觀完好、清潔，運行無噪聲，指示燈準確完好，操作機構靈活、互鎖機構正常。每年一1、檢查操作機構是否靈活、互鎖機構是否正常。2、檢測接地電阻（應符合規(guī)定要求）。3、檢查電源接線裝置，并緊固螺絲。4、自動合閘電瓶加注電解液，檢修充電器。變壓器每周一1、檢查外觀是否完好，有無異常響聲。2、檢查溫控器指示是否正常，超溫時風機能否正常起動，風機運行是否正常。3、變壓器電壓、電流是非在額定范圍內。電纜接頭牢固，運行聲音正常，備用變壓器能及時投入使用，絕緣良好，對電阻符合要求，安全防護措施完好，標示明確。每年一1、檢測接地電阻，各接線裝置緊固。檢測變壓器線圈絕緣電阻。2、緊固螺絲并有防松措施，檢查變壓器防松綁扎并回固。3、清理灰塵。配電柜、動力柜、控制柜、每天一1、清潔衛(wèi)生。2、檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三相負荷是否平衡，有無異常聲響。3、檢查配電開關觸頭接觸是否良好，有無短路、過載現象。4、檢查開關是否在正確位置，標示是否清楚，5、檢查無功補償設施工作是否正常，功率因數是否達到要求。6、檢查電容器、熔斷器是否過熱，熔斷。安全可靠運行，配電元件安全可靠，母線排完好無異常，配電房無安全隱患，安全防護措施得當，功力因素達0.9以上，各類標識，警告牌齊全，周圍環(huán)境整潔。半年一1、緊固配電裝置螺絲，調整接觸點間隙，更換打磨燒壞的動靜觸頭。2、若有過載現象，應更換容量大的配電設備。一年一1、重復上述檢查。2、檢測接地電阻。3、測試過流保護裝置、聯鎖裝置是否可靠。供電線路每周一1、清潔衛(wèi)生。2、檢查敷設環(huán)境有無積水、雜物。3、供電電纜標示是否清晰、脫落。線路敷設環(huán)境衛(wèi)生，無積水雜物，接線裝置完好無過熱現象，標識清晰，無脫落，金屬支架安裝牢固。每月一1、重復上述內容。2、檢查線路有無過熱現象。3、檢查進出線路接線裝置是否完好。每年一1、重復上述內容。2、檢測線路絕緣電阻。3、金屬支架、電纜套管涂防銹漆或瀝青。三、消防系統維護、管理標準項目時間次數維修養(yǎng)護內容工作標準煙霧、溫度等探測器每月一檢查外觀是否完好，觀察其是否處于工作狀態(tài)。檢測是否有誤報，解除報警、查出故障、及時處理。按10%比例測試各回路和各個單件、手動報警按鈕，（每次測試記錄內必須覆蓋所有回路和單元）。探測器外觀完好，性能穩(wěn)定，報警正常，處于良好的工作狀態(tài)。每半年一1、重復上述檢查。2、每消防區(qū)域抽樣模擬試驗控測器是否正常反應報警。每年一1、整理線路，檢測各種接口，處理接觸不良的接口。2、進行探測器模擬試驗，有故障或性能不穩(wěn)定的及時處理。3、利用消防主機的巡檢功能，檢測各探測器的狀態(tài)。4、對所有探測器分批清洗耳恭聽、烘干、檢測。報警裝置每周一1、清潔衛(wèi)生。2、檢查外觀是否完好，運行是否正常。外觀清潔完好，接線無松動、脫落。正常報警，聯動準確。每年一1、更換損壞的報警裝置。2、手動試驗報警裝置是否聯動，并及時處理故障。3、檢查接線是否松動、脫落。消防控制主機每日一1、對主機、聯動柜表面清潔，并做好記錄。2、對主機進行探測、查詢，隨時了解系統運行情況。3、遇系統故障、警告及火災報警、聯動及時記錄事發(fā)時間、地點及發(fā)展情況。主機、聯動柜清潔衛(wèi)生，無灰塵，接線無松動、脫落，工作溫度正常，無過熱現象，能準確顯示、打印報警、聯動、故障信息。每周一內部吸塵、清潔，并做好記錄。消防聯動柜每月一對消防聯動柜按鈕進行檢查測試，若有故障及時維修處理，并做好記錄。每季一對主機、聯動柜內各接線端子進行檢查、清掃、緊固，并做好記錄。每半年一1、消防演習時能正常控制消防設備的運作，并能準確檢測有關信息。2、檢測能否正常打印系統故障、警告及火災報警資料。3、對存在的故障予以處理。測試系統接口信號是否正常。軟件數據備份。測試系統接口模塊、各種按鈕的性能。測試系統接地電阻。測試各回路的對地電阻。消防廣播和背景音樂系統每季一1、清潔設備。2、檢查外觀是否完好，檢查線路及設備是否正常。檢測線路及音響要求達到的標準。3、在雙休日用實況廣播檢測每層消防廣播喇叭是否完好。外觀完好、清潔，放音清晰正常，火警時能正常聯動、切換。消火栓每季一1、清潔衛(wèi)生。2、檢查外觀是否完好。3、檢查配件是否齊全。4、檢查水還是否發(fā)霉、破損，水帶、水槍、消防栓接口是否正常。5、消火栓按鈕是否能正常使用。箱體清潔衛(wèi)生，配件齊全，閥門開啟靈活，無銹蝕、掉漆，水帶無霉變，破損，按鈕能正常聯動消火栓泵。每半年一消防演習（水槍水柱射程大于30米，能實現聯動）。對消防水帶作防霉變處理。噴淋、消火栓等管網每周一檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網壓力是否正常。管網壓力正常，水流指示器、壓力開關、水力警鈴、濕式報警閥動作報警正常。噴淋頭無滴漏現象。每年一1、更換失靈壓力表。2、放去管網污水，并試驗。3、室外管道清銹刷漆，并標注水流方向及水系統色環(huán)。4、閥門絲桿加注黃油并加裝防護套。5、檢測濕式報警閥工作是否正常，水力警鈴聲響是否宏亮。防排煙系統每月一1、清潔衛(wèi)生。2、檢查外觀是否良好，風葉有無擦殼現象。3、外觀標示是否清晰。風機及各閥門外觀清潔衛(wèi)生，無掉漆、銹蝕，標識清晰，聯動正常，閥門啟閉靈活。每半年一1、手動試運行，檢查風機有無異?，F象，并做好記錄。2、觀察消防演習時是否聯動3、檢查防排煙閥門運作情況。4、防排煙閥傳動機構加潤滑油脂。每年一1、清洗、更換風機軸承，檢測接地電阻。2、風機外殼清銹刷漆。3、更換各類標示。氣體滅火系統每月一1、清潔衛(wèi)生。2、檢查外觀是否完好，有無泄漏氣體現象。3、檢查氣壓表的完好情況。外觀清潔衛(wèi)生，氣壓正常無泄漏，模擬測試聯動正常。每半年一1、檢查氣瓶壓力。2、氣瓶外殼除銹、刷保護漆。3、模擬測試氣體消防滅火系統的運作情況。四、排水系統維護、管理標準項目時間次數維修養(yǎng)護內容工作標準生活泵、噴淋泵、消防泵等各種水泵每天一1、機房衛(wèi)生；對機體擦拭去灰、保持干凈無塵。2、每2小時觀察其水位、水壓、電壓、電流指示是否正常，電機及水泵有無異常聲音，電機，控制柜有無異味。3、檢查壓盤根處滴水是否符合規(guī)范，如不符合則應加盤根或擰緊盤根螺栓。4、檢查濕式報警閥、液位報警器、控制系統工作是否正常。5、檢查水位深度指示是否清晰。6、發(fā)現故障及故障隱患及時處理。機房環(huán)境、設備設施干凈無灰塵，水位水壓、電壓、電源符合規(guī)范要求，電機、水泵無異常聲音，濕式報警閥、液位報警器、控制系統工作正常。每月一1、重復上述檢查。2、生活供水的主、備用泵進行手動切換試驗并記錄。3、消防泵、噴淋泵應啟動管網末端試水裝置或打開水泵出水管放水試驗。4、注意水壓表是否在檢驗合格后的規(guī)定時間內使用。每年二1、電機、泵體軸承清洗加滑油；如有異常聲響，則更換同型號規(guī)格軸承。2、泵體、水泵葉輪及管道除銹、刷漆。3、檢測電機接地電阻。4、檢查電機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如有損壞則更換。5、更換磨損的水泵軸襯套。6、性能測試。水箱、水池每周一1、檢查外觀是否完好，有無跑、冒、滴、漏現象，箱口排水管口、溢水管口、透氣管口防蟲紗網是否完好。2、打開排污閥排污。3、檢查進水浮球閥并作手動進水試驗。4、觀察水質情況，檢測水的PH值。5、水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。水箱（池）無跑、冒、滴、漏現象，防蟲網完好，水箱（池）蓋板完好且上鎖，每月定期投消毒漂白粉、每年對水池（箱）不少于二次進行清洗消毒處理且水樣檢驗全格。每月一1、重復上述內容。2、按規(guī)定比例按時投放消毒藥品。每半年一1、清洗水池，按比例投放漂白粉進行消毒。2、送水樣至市衛(wèi)生防疫站進行水質化驗。3、各類金屬構件及管道作防銹處理。給水井、雨水井、污水井每周一1、檢查井蓋是否蓋嚴、完好，開蓋檢驗井底是否有污物，如有則清除干凈。2、檢查井蓋鑄造字跡是否清晰、正確。井蓋完好，井底無污物，排水管道暢通，井蓋標志清晰正確。半年一1、重復上述檢查。2、清理污泥，疏通下水管道。3、各類井蓋及金屬構件刷漆。供水、排污管網每周一1、檢查外觀是否完好，應無滴、漏現象。2、檢查閘閥，觀察供水壓力表是否正常。3、閥門開啟位置是否正確，標示是否清晰。外觀完好無滴漏現象，供水壓力正常，閥門、閘閥開啟、關閉靈活、無跑冒、滴、漏現象，管道暢通，止回閥、浮球閥、液位控制器正常，管道支架無誘蝕，標示準確齊全。每季一1、重復上述內容。2、清理管道內的雜物，疏通排污管道。3、檢查閘閥開啟、關閉是否靈活，有無跑、冒、滴、漏現象。每年一1、重復上述內容。2、檢查修整全部管架。3、管道及支架除銹刷漆。4、檢查止回閥、浮球閥、液位控制器是否正常。5、管道內部清洗、作防腐處理。6、更換各類閥門標示，并標注管內水流方向。7、各類閥門絲桿上油作防銹處理。五、中央空調系統維護、管理標準項目時間次數維修養(yǎng)護內容工作標準空調主機每年供冷暖季節(jié)機組啟動前一1、檢查制冷劑液位和油面。2、檢查加熱器和變頻壓縮機。3、檢查和測試所有運行控制和安全控制功能。4、檢查調整微電腦控制中心的設定值。5、啟動機組，檢查整個系統的運行狀況，記錄、機組運行參數。6、根據運行記錄，分析處理機組問題。各儀表正確可靠，冷凍劑系統、潤滑系統、水系統的密封性能好；安全閥、附屬閥件正?？煽?，每年清洗機油過濾器并更換一次冷凍機油，管道無腐蝕，測試電路動作可靠，各安全裝置性能良好，主機運行正常無異響，電機絕緣達到要求運行期間一1、檢查機組各項運行參數的工況，調整安全控制裝置。2、檢查控制裝置的運行。3、檢查制冷劑液位和油位4、檢查潤滑系統的運行。5、檢查回油系統。6、檢查電機和啟動器的運行。7、記錄運行狀態(tài)參數，分析確認機組運行是否正常，必要時進行機組檢修。8、每月進行一次泄漏檢查。9、記錄和報告有需要更換的零配件。10、冷卻電機軸承打油/更換軸承。11、高/低壓控制檢測/修理/更換。12、空調機組檢測/修理/更換零配件。13、冷凝器清理沉積物質。14、電器裝置有否接駁松脫/觸點氧化/外來物質/修理/更換。15、控制和保護裝置調整設定值檢測/修理/更換。每年制冷暖結束停機期間一1、檢查壓縮電機組件的各項環(huán)節(jié)。2、檢查壓縮機潤滑油系統。3、執(zhí)行各項正確操作程序，檢查電機啟動器。4、檢查控制面板，確定各操作狀態(tài)是否正常。5、檢查冷凝器潔凈情況是否需要清洗。6、檢查系統的泄漏、制冷劑并給予正確的處理方法。冷凍泵每天一1、檢查電機電流、電壓、溫度，觀察有無異?，F象。2、泵體盤根處滴水是否符合要求。水泵、電機軸承、軸套等部件無較嚴重磨損，若磨損嚴重則更換；更換密封效果差的部件，電機繞阻絕緣符合要求，管系統閥門工作正常無漏水，電路動作可靠。每季一1、檢查運行記錄；檢查聯軸器及盤根的使用情況。2、轉動閥門，檢查閥門能否靈活開啟、關閉。每年一1、清洗水泵及電機軸承并加潤滑油。2、檢測電機接地電阻，并記錄。3、檢測冷卻、冷凍泵電機絕緣電阻值。4、更換水泵軸襯套，重新加裝填料。5、泵殼、泵體清銹刷漆。新風機組每天一1、機組外部清潔。2、檢查電磁閥、溫控器工作是否正常、接水盤排水是否暢通。機組外部清潔干凈，電磁閥、溫控器工作正常，過濾網保持干凈，排水管暢通，電機、風機運行良好，控制部分工作性能良好。每季一1、重復上述檢查。2、清洗風機過濾網。3、風機軸承加注黃油。每年一1、清洗風機及管道過濾網，清洗公共場所風機出風口。1、更換或清洗電電機及風機軸承并加注黃油。2、風機外殼清銹刷漆。4、測試控制部分工作性能。風機盤管每周一1、觀察風機是否正常運行，有無異常聲響。2、空調開關及電磁閥工作是否正常。風機盤管運轉正常，電機絕緣性能好，皮帶輪無磨損，管系、盤管無漏水、漏氣、堵塞，風機、散熱翅片清潔干凈。每季一1、檢查冷凝水摘錄不盤是否暢通排水。2、保溫要求達到的標準是否良好，自動排氣閥工作是否正常。3、清洗回風口、出風口、過濾網。每年一1、檢測電機接地電阻及電機絕緣電阻值。2、清洗接水盤。3、盤管風機軸承加注黃油。六、安全技防系統維護、管理標準項目時間次數維修養(yǎng)護內容閉路監(jiān)控系統攝像機每周一1、清潔除塵2、檢查外觀完好情況。外觀清潔無灰塵，接線穩(wěn)固，監(jiān)控位置準確無偏移，圖像清晰，云臺傳動部件運轉靈活。每季一1、線路整理。2、檢查各視頻及音頻接頭。每年一1、檢查各線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化。2、線路標號是否清晰可見，合理編排線路，并檢修調整。3、檢查云臺機械機構和電動元器件的工作情況。計算機和監(jiān)視器每月一1、主機、顯示器及打印機清潔除塵。2、檢測UPS工作情況是否正常。3、檢查各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現象。各部件外觀完好清潔，UPS工作正常，斷電無數據丟失，電腦無病毒，監(jiān)視器顯示清晰。電腦數據定期備份。每半年一1、清潔主機內部灰塵。2、數據整理與備份。3、計算機數據整理、內部測試。錄像機每周一1、清潔除塵。2、檢查外觀是否完好。外觀清潔衛(wèi)生，各按鍵功能正常，回放質量良好，報警錄像轉換正常。每月一1、檢察錄制標準。2、測試各功能鍵的工作情況。每半年一檢測音頻和視頻接口，測試各項性能指標。畫面分割器、切換器和AD主機每周一1、清潔除塵。2、檢查外觀是否完好。3、檢查連接線路的牢固程度。外觀清潔，接線穩(wěn)固，各按鍵功能正常，報警顯示及輸出正確。每季一1、測試各功能鍵的工作情況。每年一1、線路整理，功能測試。七、電梯系統維護、管理標準項目時間次數維修養(yǎng)護內容工作標準電梯設備每天一1、清潔衛(wèi)生。2、轎廂照明是否正常。3、控制盤指示層、指示燈是否正常。4、檢查控制柜及電機溫度是否過高，機房空調器的制冷狀態(tài)是否正常，機房室溫是符合到要求，運行是否有異常和振動。5、檢查引機減速箱油位是否符合要求。6、檢查各內選、外選接扭工作情況，是否靈敏。機房環(huán)境設施設備清潔無灰塵，轎箱照明應急照明、風扇正常、安全，制動裝置有效，減速箱油位，緩沖器油位符合要求，各層標記清晰，各活動部件潤滑良好，系統運行正常且符合國家標準，每年由成都市技術監(jiān)督局進行檢測并取得合格證。每半月一1、檢查并擰緊各接線端。2、檢查安全裝置，并做好記錄。3、轎箱上不銹鋼油。4、檢查轎箱照明及風扇。5、對各安全裝置清潔檢查，并進行調整。6、檢查井道、轎頂照明，清潔井底衛(wèi)生。每月一1、測試各裝置安全回路的電器操作。2、檢查選項層器、限