房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律課件

第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)

及其運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律第六節(jié)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律本章要求了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念、分類及總體結(jié)構(gòu)；熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征、影響因素和市場(chǎng)指標(biāo)以及政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)；掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成三、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品流通的場(chǎng)所，如房地產(chǎn)交易所和交易市場(chǎng)等。廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，是指從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所及一切交易途徑和形式。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律除此之外房地產(chǎn)市場(chǎng)還有其他的含義：房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品流通環(huán)節(jié)的狀況，包括供給和需求狀況及其相互關(guān)系；房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的調(diào)節(jié)機(jī)制，即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律在我國(guó)由于土地的國(guó)家所有制的特點(diǎn)，房地產(chǎn)商品的流通就表現(xiàn)為地塊上的建筑物的所有權(quán)和地塊的使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的對(duì)象實(shí)際上是附著在每一宗房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)土地所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)房地產(chǎn)綜合服務(wù)市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)房屋租賃市場(chǎng)房屋抵押、典當(dāng)、置換市場(chǎng)房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)房地產(chǎn)資金市場(chǎng)房地產(chǎn)技術(shù)信息服務(wù)市場(chǎng)圖3-1房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分按地域范圍細(xì)分：城市鬧市區(qū)、城市邊緣區(qū)、城市郊區(qū)等按房地產(chǎn)用途細(xì)分：居住、商業(yè)、工業(yè)等按存量增量細(xì)分：一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)（一級(jí)土地市場(chǎng)、二級(jí)土地市場(chǎng)、一級(jí)房屋市場(chǎng)、二級(jí)房屋市場(chǎng)）按交易形式細(xì)分：買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分：高、中、低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律例題1：“某城市別墅銷售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細(xì)分的方式包括（

）。A．按地域范圍細(xì)分B．按房地產(chǎn)用途細(xì)分C．按增量存量細(xì)分D．按交易形式細(xì)分E．按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分10房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律例題2：在對(duì)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，劃分出“某市甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)”，這種劃分所采用的市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有（）。A．按存量增量細(xì)分B．按交易形式細(xì)分C．按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分D．按房地產(chǎn)用途細(xì)分E．按地域細(xì)分11房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場(chǎng)目標(biāo)，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括：總量結(jié)構(gòu)：分析開(kāi)發(fā)和銷售之間的數(shù)量關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析不同地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察房地產(chǎn)中不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類型，分析市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系投資結(jié)構(gòu)：分析投資者參與市場(chǎng)的不同投資目的和投資方式房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)中心體時(shí)，它周圍各種影響因素的總和。按照影響因素的性質(zhì)，大致分為8類：社會(huì)環(huán)境政治環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境金融環(huán)境房地產(chǎn)法律制度環(huán)境技術(shù)環(huán)境資源環(huán)境國(guó)際環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律課后作業(yè)：2014年北京大興區(qū)住宅市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境分析每位學(xué)生獨(dú)立完成：社會(huì)環(huán)境（學(xué)號(hào)尾號(hào)：0）政治環(huán)境（學(xué)號(hào)尾號(hào)：1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境（學(xué)號(hào)尾號(hào)：2，3）金融環(huán)境（學(xué)號(hào)尾號(hào)：4，5）房地產(chǎn)法律制度環(huán)境（學(xué)號(hào)尾號(hào)：6）技術(shù)環(huán)境（學(xué)號(hào)尾號(hào)：7）資源環(huán)境（學(xué)號(hào)尾號(hào)：8）國(guó)際環(huán)境（學(xué)號(hào)尾號(hào)：9）作業(yè)形式：每位學(xué)生提交各自的分析報(bào)告（A4紙，至少600字）下次課隨機(jī)抽取學(xué)生在講臺(tái)上介紹各自的分析報(bào)告（不少于2分鐘），共16人，每類2名學(xué)生15房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求需求：是有支付愿望和支付能力的希望或需要。除價(jià)格以外，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素有：收入的變化：收入增加會(huì)導(dǎo)致對(duì)需求的增加；其他商品的價(jià)格變化：替代品的價(jià)格變化，會(huì)影響對(duì)原商品的需求；對(duì)未來(lái)的預(yù)期：對(duì)未來(lái)收入、利率、產(chǎn)品價(jià)格跌漲等；政府政策的變化：稅收政策、住房政策、金融政策等。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律例題3：如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)（）。A．減少B．增加C．不變D．同步遞減18房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給供給：是出售方愿意在某特定時(shí)間以特定價(jià)格出售的總體數(shù)量。除價(jià)格以外，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的因素有：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：直接影響到開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)水平，直接影響到開(kāi)發(fā)量；政府政策的變化：影響到開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而影響到供給量；對(duì)未來(lái)的預(yù)期：對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的預(yù)期會(huì)影響到當(dāng)前的投資。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)核心的價(jià)格機(jī)制對(duì)市場(chǎng)起著主要的調(diào)節(jié)作用，但作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征的國(guó)家宏觀調(diào)控仍然對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，價(jià)格機(jī)制的作用在逐漸增強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律圖3-2簡(jiǎn)化的供求曲線圖3-3房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡供給曲線單位價(jià)格單位時(shí)間內(nèi)的供求數(shù)量需求曲線EPQ0供給曲線單位價(jià)格單位時(shí)間內(nèi)的供求數(shù)量需求曲線E均衡價(jià)格0超額供給（過(guò)剩）hHFf超額需求（短缺）100020003000255075房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律D1S價(jià)格數(shù)量D2PP1Q2Q1Q圖3-4市場(chǎng)條件變化形成新的市場(chǎng)均衡價(jià)格

當(dāng)市場(chǎng)條件發(fā)生變化時(shí)，供求關(guān)系曲線就會(huì)發(fā)生變化。如當(dāng)住房抵押貸款利率上升時(shí)，如果其他因素保持不變，商品住宅需求就會(huì)減少。如右圖所示。E1E2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)一、供給指標(biāo)二、需求指標(biāo)三、市場(chǎng)交易指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、供給指標(biāo)存量新竣工量滅失量空置量空置率可供租售量房屋施工面積房屋新開(kāi)工面積平均建設(shè)周期竣工房屋價(jià)值房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律二、需求指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值人口數(shù)城市家庭人口就業(yè)人員數(shù)量城鎮(zhèn)登記失業(yè)率城市家庭可支配收入城市家庭總支出房屋空間使用數(shù)量商品零售價(jià)格指數(shù)城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律三、市場(chǎng)交易指標(biāo)銷售量出租量吸納量吸納率吸納周期預(yù)售面積房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)租金房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律例題4：關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A．吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間B．吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間C．在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期D．吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)27房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律例題5：某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期為：（）。A.半個(gè)月B.兩個(gè)月C.半年D.兩年28房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律例題6：某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬(wàn)套，其中空置待售住房5萬(wàn)套，本年新竣工住房13萬(wàn)套，銷售住房8萬(wàn)套，則吸納周期為（）年。A．0.63B．1.63C．2.25D．12.5029房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律例題7：2013年，某市可供租售的房屋面積為3000萬(wàn)平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800萬(wàn)平方米，可供出租的住宅面積為450萬(wàn)平方米；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬(wàn)平方米，其中銷售的住宅面積為1680萬(wàn)平方米，出租的住宅面積為320萬(wàn)平方米。該市2013年住宅市場(chǎng)吸納率為（）。A．71.11%B．88.89%C．91.67%D．93.33%30房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律例題8：2013年末，某市住房總量為5000萬(wàn)㎡，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)㎡，商品住房3750萬(wàn)㎡；同期住房空置量為750萬(wàn)㎡，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬(wàn)㎡，商品住房為450萬(wàn)㎡，則該市2013年末的商品住房空置率是（）。A．9%B．12%C．12.5%D．15%31房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律例題9：某市2013年新開(kāi)工的房屋建筑面積為90萬(wàn)㎡，2012年末完工轉(zhuǎn)入2013年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)㎡，2013年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)㎡。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（）年。A．0.5B．l.5C．2D．332房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律例題10：在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（）。A．空置量B．房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)C．平均建設(shè)周期D．吸納率E．失業(yè)率33房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)商品的特殊性，以及房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的特殊重要地位，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有不同于一般市場(chǎng)的特性，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（一）市場(chǎng)供給的特點(diǎn)市場(chǎng)供給缺乏彈性市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性高度壟斷性、競(jìng)爭(zhēng)不充分（二）市場(chǎng)需求的特點(diǎn)需求的廣泛性和穩(wěn)定性需求的多樣性需要借助金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（三）市場(chǎng)交易的特點(diǎn)交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及再界定需要復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，交易費(fèi)用比較多需要估價(jià)師或物業(yè)代理等提供專業(yè)服務(wù)（四）市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)與地理位置的相關(guān)性呈向上波動(dòng)的趨勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的區(qū)別特征一般商品市場(chǎng)（完全競(jìng)爭(zhēng)）典型的房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)參與人數(shù)參與者眾多，沒(méi)有壟斷、沒(méi)有寡頭或壟斷競(jìng)爭(zhēng)參與者少、買(mǎi)賣(mài)雙方分別在買(mǎi)方市場(chǎng)、賣(mài)方市場(chǎng)中掌握控制權(quán)專業(yè)知識(shí)和交易方式買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)產(chǎn)品了解較多，容易達(dá)成交易買(mǎi)賣(mài)雙方缺乏專業(yè)知識(shí)、交易牽涉較多的法律手續(xù)和較高的費(fèi)用產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)性產(chǎn)品具有同一性、可互相替換；不同廠商的產(chǎn)品差異性較小產(chǎn)品具有異質(zhì)性，每宗各不相同產(chǎn)品的移動(dòng)性產(chǎn)品可以運(yùn)輸至熱銷市場(chǎng)產(chǎn)品固定，區(qū)域性市場(chǎng)投資量和購(gòu)買(mǎi)頻度投資量小，購(gòu)買(mǎi)頻度高對(duì)于一般家庭來(lái)說(shuō)是大宗投資，不會(huì)經(jīng)常購(gòu)買(mǎi)政府的作用政府極少干預(yù)，任其自然政府通過(guò)各種政策調(diào)控價(jià)格由供給雙方順利交互作用達(dá)成交互作用并不通暢房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能從社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于流通環(huán)節(jié)，處于中介地位，不僅起著溝通生產(chǎn)和消費(fèi)的重要作用，而且發(fā)揮著促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、提高資源配置效率、更好地滿足生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求的重要功能。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能可總結(jié)如下：（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益（二）顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化（四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃（五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律在適當(dāng)?shù)臈l件和外力推動(dòng)之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生諸多的現(xiàn)實(shí)效用：可以促進(jìn)房屋生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化和住宅消費(fèi)的商品化；可以促進(jìn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；可以促進(jìn)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化；可以調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)住房的供求關(guān)系；可以促進(jìn)城鎮(zhèn)土地的合理利用。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫和過(guò)熱房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品二重性。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)層面。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律空間市場(chǎng)：房地產(chǎn)作為消費(fèi)品的市場(chǎng)。房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供了生活和生產(chǎn)的空間。既可以通過(guò)擁有房地產(chǎn)也可以通過(guò)租賃房地產(chǎn)來(lái)獲得空間帶來(lái)的效用。資產(chǎn)市場(chǎng)：房地產(chǎn)作為投資品的市場(chǎng)，目的是獲取投資收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來(lái)的投資收益，必須擁有房地產(chǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系：空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求；同時(shí)，空間市場(chǎng)的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)（一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義（二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。（一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因供需因素的影響市場(chǎng)信息不充分生產(chǎn)者和消費(fèi)者心理因素的影響：追漲不追跌政策因素制度因素生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的模式。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)物業(yè)的需求刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)繁榮進(jìn)一步刺激物業(yè)需求新建物業(yè)超過(guò)實(shí)際需求產(chǎn)生過(guò)剩物業(yè)積壓物業(yè)需求迅速減退進(jìn)入調(diào)整期物業(yè)需求逐步消化現(xiàn)存量進(jìn)入恢復(fù)期物業(yè)供求關(guān)系達(dá)到平衡階段房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期可以分為兩個(gè)過(guò)程，即擴(kuò)張過(guò)程和收縮過(guò)程。在這兩個(gè)過(guò)程中又可分為四個(gè)階段：復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段、繁榮階段、危機(jī)與衰退階段和蕭條階段。前兩個(gè)階段構(gòu)成了房地產(chǎn)擴(kuò)張過(guò)程，后兩個(gè)階段構(gòu)成了房地產(chǎn)收縮過(guò)程。當(dāng)擴(kuò)張過(guò)程轉(zhuǎn)為收縮過(guò)程時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)達(dá)到繁榮階段的最高點(diǎn)，即波峰；當(dāng)收縮過(guò)程轉(zhuǎn)為擴(kuò)張階段過(guò)程時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)達(dá)到蕭條階段的最低點(diǎn)，即谷底。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期A-B市場(chǎng)周期谷底，供給停止，需求有增長(zhǎng)B-C需求增加、供不應(yīng)求C-D供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，供給增長(zhǎng)過(guò)快D-E供給高增長(zhǎng)、需求停止增長(zhǎng)AEDCB長(zhǎng)期平均空置率水平下降上升房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期

1.當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處于谷底并開(kāi)始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，資本很少有投入；

2.自然周期通過(guò)第一階段，投資者開(kāi)始回到市場(chǎng)；

3.當(dāng)自然周期達(dá)到峰值并進(jìn)入第三階段時(shí)，投資者繼續(xù)投入，直到意識(shí)到市場(chǎng)下滑的趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系二者相互聯(lián)系和相互影響，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫和過(guò)熱泡沫是由投機(jī)導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值的持續(xù)上漲。投機(jī)是泡沫出現(xiàn)的主要原因。最早發(fā)生的泡沫經(jīng)濟(jì)事件，是1636年在荷蘭發(fā)生的“郁金香狂”?？駸岬娜藗兘?jīng)過(guò)各種哄抬手段，使得郁金香這種花卉的價(jià)格發(fā)瘋似的狂漲幾十倍。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律歐洲早期三大經(jīng)濟(jì)泡沫郁金香泡沫事件（郁金香市場(chǎng)，荷蘭，1637年）南海泡沫事件（南海公司股票大受追捧，英國(guó)，1720年）密西西比泡沫事件（股票市場(chǎng)，法國(guó)，1719-1720年）55房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律日本的泡沫經(jīng)濟(jì)，1990年3月開(kāi)始破滅。56房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（一）房地產(chǎn)泡沫及成因1.房地產(chǎn)泡沫的定義房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律2.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因：房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，這種需求的實(shí)現(xiàn)必須借助金融機(jī)構(gòu)的支持。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生主要有以下三個(gè)原因：土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)；投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因；金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的助燃劑。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律3.房地產(chǎn)泡沫破滅的危害

使社會(huì)生產(chǎn)力受損，造成社會(huì)資源的浪費(fèi)；對(duì)金融業(yè)造成重大沖擊，易引發(fā)金融危機(jī)；使投資環(huán)境惡化，經(jīng)濟(jì)陷入衰退。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（二）房地產(chǎn)過(guò)熱及其誘因

1.房地產(chǎn)過(guò)熱：也稱為過(guò)度開(kāi)發(fā)，是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律2.房地產(chǎn)過(guò)熱的原因：開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差；開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為；開(kāi)發(fā)資金的易得性。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（3）房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過(guò)熱的區(qū)別：不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)：過(guò)熱反映市場(chǎng)供求關(guān)系，泡沫反映價(jià)格和價(jià)值的關(guān)系；嚴(yán)重程度和危害性不同：泡沫危害更大；在周期循環(huán)中所處階段不同：泡沫出現(xiàn)在上升階段，過(guò)熱出現(xiàn)在下降階段；動(dòng)機(jī)不同：過(guò)熱表現(xiàn)為投資者基于土地開(kāi)發(fā)而獲得長(zhǎng)期收益；泡沫表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者追逐短期利益。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第六節(jié)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)一、政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的原則二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控三、房地產(chǎn)市場(chǎng)行為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的原則（一）目標(biāo)的確定性實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇滿足特殊群體的需要房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（二）政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性要體現(xiàn)新舊政策的銜接要體現(xiàn)與相關(guān)政策的銜接配套應(yīng)體現(xiàn)多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（三）政策的針對(duì)性和導(dǎo)向性應(yīng)針對(duì)不同類型物業(yè)的供給、分配和消費(fèi)途徑，制定具有針對(duì)性的具體政策。同時(shí)這種政策還要有明確的導(dǎo)向性，以幫助市場(chǎng)的參與者準(zhǔn)確把握自己的行為取向。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（四）政策的公平性和效率既要通過(guò)資源和