光谷產(chǎn)業(yè)園調(diào)研報(bào)告

第第#頁共7頁光谷產(chǎn)業(yè)園調(diào)研報(bào)告篇一：武昌東湖國家高新區(qū)四大園區(qū)調(diào)研報(bào)告武昌東湖國家高新區(qū)四大園區(qū)調(diào)研報(bào)告202年五月十五日目錄第一部分概要……….2第二部分武昌四大園區(qū)基本信息…………………..2一、武昌四大園區(qū)基本信息對(duì)比2二、武昌四大園區(qū)租金及物業(yè)費(fèi)對(duì)比..3三、武昌四大園區(qū)停車費(fèi)對(duì)比………..3四、武漢新工廠工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園相關(guān)資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議價(jià)…………4第三部分四大園區(qū)功能定位及概述.4一、光谷軟件園…………………….4光谷軟件園-好世紀(jì)大酒店6二、武大科技園…8四、華中….10…8四、華中….10………………13五、光谷生.13………………14科技大學(xué)科技園………華中科技大學(xué)科技園-荷田會(huì)所物城……光谷生物城-二妃山莊………第一部分概要武漢市東湖國家高新區(qū)，位于武昌東湖風(fēng)景區(qū)。新區(qū)內(nèi)光谷軟件園、武大科技園之武大航域、光谷創(chuàng)新天、華中科技大學(xué)科技園，是具有代表性的科技產(chǎn)業(yè)園。其經(jīng)營管理、物業(yè)管理在武漢地區(qū)有一定的導(dǎo)向性和參照性。我們武漢新工廠工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園的規(guī)模、形式、和產(chǎn)業(yè)對(duì)象雖與其有些差異，但新工廠的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)可參照其制定新工廠的各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。通過對(duì)其租金、物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)的采集和對(duì)比分析，結(jié)合前期對(duì)其他地區(qū)的調(diào)研分析，我們可以初步制定出武漢新工廠的辦公房出租租金、物業(yè)管理費(fèi)及停車費(fèi)等相關(guān)資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第二部分武昌四大園區(qū)基本信息一、武昌四大園區(qū)基本信息對(duì)比：二、武昌四大園區(qū)租金及物業(yè)費(fèi)對(duì)比：三、武昌四大園區(qū)停車費(fèi)對(duì)比:四、武漢新工廠工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園相關(guān)資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議價(jià)：第三部分四大園區(qū)功能定位及概述一、光谷軟件園光谷軟件園位于武漢〃中國光谷，關(guān)山大道和南湖大道交匯處，規(guī)劃用地680畝，總建筑面積73萬平方米，是我國中西部地區(qū)規(guī)模最大的軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園。目前入園企業(yè)達(dá)百余家，員工規(guī)模近萬人。光谷軟件園的建設(shè)目標(biāo)為：“特色鮮明，實(shí)力雄厚，國內(nèi)一流，國際知名”項(xiàng)目全部建成后，預(yù)計(jì)入園企業(yè)將達(dá)400余家，新增就業(yè)5萬人，園區(qū)年產(chǎn)值120億元，稅收5億元。入園企業(yè)主要有：美國EDS、微軟公司、法國電信、愛立信、華為技術(shù)、中冠信息等國際知名企業(yè)，以及江通動(dòng)畫、博彥科技、軟通動(dòng)力、聯(lián)想利泰、傳神信息、地大信息、武鋼軟件、中地?cái)?shù)碼、地大信息、達(dá)夢(mèng)數(shù)據(jù)庫、東湖軟件等國內(nèi)龍頭企業(yè)。研發(fā)創(chuàng)意及相關(guān)配套服務(wù)類企業(yè)：恒隆企業(yè)集團(tuán)、中鐵二院、傳神聯(lián)合信息、群茂科技、中國汽車系統(tǒng)、泛亞班拿、國電武儀、奮進(jìn)電力、新電電力、豪邁電力、博晟科技、恒億電子、中科通達(dá)等創(chuàng)意和電子信息服務(wù)類企業(yè)。金融后臺(tái)服務(wù)機(jī)構(gòu)：招商銀行信用卡武漢營運(yùn)中心、交通銀行太平洋信用卡中心、交通銀行客戶服務(wù)中心、交通銀行華中金融服務(wù)中心、銀聯(lián)商務(wù)后臺(tái)中心、光大銀行營運(yùn)中心。物業(yè)服務(wù)：光谷軟件園的物業(yè)管理是武漢麗島物業(yè)管理有限公司以“專心、愛心、舒心、貼心、安心”的“五心級(jí)”服務(wù)，受到了業(yè)主的認(rèn)可。光谷軟件園前期銷售已全部完成，均價(jià)在6500元/平方米左右。業(yè)主對(duì)外出租，均價(jià)在48元/月/平方米（1.6元/天/平方米），物業(yè)費(fèi)2.6元/月/平方米。園區(qū)分為A、B、C、D、E區(qū)，物業(yè)費(fèi)根據(jù)地段樓層不同，收費(fèi)1.5元/月-3.5元/月不等（含電梯費(fèi)）。麗島物業(yè)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：地上車位：150元/月輛地下車位：240元/月輛臨時(shí)車位：白天7：00-19：00半小時(shí)以內(nèi)免費(fèi)0.5-1小時(shí)2元4--12小時(shí)10元篇二：武漢光谷項(xiàng)目商業(yè)調(diào)研報(bào)告武漢光谷項(xiàng)目商業(yè)調(diào)研報(bào)二00五年六月告目錄一、武漢市5萬以上商業(yè)的分布及基本數(shù)據(jù)的收集和分析??3二、漢口、武昌、漢陽三大區(qū)域板塊主力商業(yè)特征說明??5三、武昌區(qū)202-205年商業(yè)開發(fā)及運(yùn)營分析??9四、205年武昌區(qū)即將推出的商業(yè)個(gè)案調(diào)查??10五、商業(yè)收益率調(diào)查??11六、“武漢光谷項(xiàng)目”復(fù)合商圈調(diào)研及分析??131、武漢主要復(fù)合商圈調(diào)研及分析？？132、武漢“MALL”商業(yè)趨勢(shì)分析??283、“武漢光谷項(xiàng)目”周邊社區(qū)商業(yè)街狀況??354、“武漢光谷項(xiàng)目”周邊住宅類型、規(guī)模、經(jīng)營項(xiàng)目、銷售特點(diǎn)??345、“武漢光谷項(xiàng)目”辦公、住宅、酒店配套??41七、武漢四大商業(yè)集團(tuán)經(jīng)營的商業(yè)分布詳況??49八、國內(nèi)外品牌商家商業(yè)空間需求特征??53一、武漢市5萬方以上商業(yè)的分布及基本數(shù)據(jù)的收集和分析。詳細(xì)資料見《商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目主要調(diào)查資料匯編》。上表中29-42為目標(biāo)商場(chǎng)，根據(jù)《商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目主要調(diào)查資料匯編》，把營業(yè)面積、扣點(diǎn)率、業(yè)態(tài)比例作專項(xiàng)比較，圖例分別如下：營業(yè)面積圖。分析：可以看出36-42（武廣-群光）的營業(yè)面積都在10萬方以下，這些商業(yè)正在投入使用；29-35（閩東-萬達(dá)）都屬于是新建商業(yè)（除31），新建商業(yè)面積都在10萬平方米以上。由此可見，新建商業(yè)的規(guī)模越來越大，這是一個(gè)趨勢(shì)?？埸c(diǎn)率比較圖。分析：29-34（閩東-大武漢家裝）沒有開業(yè)，扣點(diǎn)率設(shè)置為零；從34到42可以看出，大型商場(chǎng)里扣點(diǎn)率最低不低于15，最高不超過30，20-25之間是被采用最普遍的扣點(diǎn)范圍。業(yè)態(tài)比例圖。分析：31-34（錦繡龍城-大武漢家裝廣場(chǎng)）未開業(yè)；該圖顯示零售業(yè)占商場(chǎng)業(yè)態(tài)比重在70以上；餐飲業(yè)略多于娛樂業(yè)所占的比重，基本都在10以下。說明：不同業(yè)態(tài)所占比重以它們所占面積為權(quán)計(jì)算。二、漢口、武昌、漢陽三大區(qū)域板塊主力商業(yè)特征說明。詳細(xì)資料見《商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目主要調(diào)查資料匯編》。1.漢口商業(yè)。漢口商場(chǎng)樣本具體代碼：7、8、9、10、12、14、15、16、18、21、23、24、25、26、32、33、34、35、36、37、41。（1）營業(yè)面積圖。篇三：武漢光谷項(xiàng)目寫字樓調(diào)研報(bào)告武漢光谷項(xiàng)目寫字樓調(diào)研報(bào)二00五年六月告武漢商務(wù)樓市場(chǎng)的發(fā)展沿革1997年是武漢市商務(wù)樓產(chǎn)品的分水嶺。1998年中旬，佳麗廣場(chǎng)租價(jià)高臺(tái)跳水，從80美元租價(jià)直指30元人民幣，由此拉開了武漢市商務(wù)樓市場(chǎng)全面下滑的序幕！1997年以前成現(xiàn)或交付使用的商務(wù)樓項(xiàng)目，后期的租售率均達(dá)到了75以上，大客戶大面積購買的情形頻頻出現(xiàn)，此間項(xiàng)目大獲成功。如武昌亞貿(mào)廣場(chǎng)商務(wù)樓項(xiàng)目，B座1995年進(jìn)入市場(chǎng)，后兩年間入住率早已達(dá)100,而同一裙樓上的A座，1998年入市，銷售至今年仍未全面售罄。而招銀大廈、金穗大廈則是1997年以前商務(wù)樓產(chǎn)品的成功典范。與招銀大廈同一地段，同期動(dòng)工的新世界國貿(mào)大廈，自1993-1994年動(dòng)工后因種種原因停工待建，自錯(cuò)過最佳銷售時(shí)期后，營銷周期無限延長。除市場(chǎng)的“賣方”與“買方”變化外，1997年后的武漢市商務(wù)樓市場(chǎng)開始由銷售市場(chǎng)轉(zhuǎn)為租賃市場(chǎng)，由大單銷售轉(zhuǎn)為小額銷售，散戶開始演變?yōu)槭袌?chǎng)的主角，延續(xù)至今。此后，武漢市商務(wù)樓市場(chǎng)逐步演變出如武昌地區(qū)的高新主題商務(wù)樓區(qū)，漢口建設(shè)大道的金融主題商務(wù)樓區(qū)，漢口解放大道商業(yè)型寄居商務(wù)樓區(qū)等，但總體租售環(huán)境已不如前。自1998年后，武漢市商務(wù)樓市場(chǎng)另一項(xiàng)重大的特征是區(qū)域結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出一定的差異性，特定區(qū)域的甲級(jí)寫字樓需求旺盛，而乙級(jí)寫字樓成為近年最大的存量。如金融主題的建銀大廈、瑞通廣場(chǎng)、信合大廈等，位處高端，積聚了大量外資及大型內(nèi)資企業(yè)集團(tuán)。凡此種種，無論是各種主題的倡導(dǎo)，還是如5A等概念行銷，還是特定區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，都是遭遇低靡市場(chǎng)環(huán)境所做出的一一應(yīng)對(duì)。而自203年起，武漢市的商務(wù)樓產(chǎn)品市場(chǎng)開始進(jìn)入嶄新的發(fā)展階段。武漢商務(wù)樓市場(chǎng)特征1、中小散戶的武昌與金融商業(yè)的漢口由于區(qū)域的功能定位和歷史原因，商務(wù)樓投資隨之表現(xiàn)出不同的特色，成就了不同的商務(wù)樓市場(chǎng)類型。武昌商務(wù)樓需求市場(chǎng)主要由個(gè)人及中小企業(yè)驅(qū)動(dòng)，漢口商務(wù)樓消費(fèi)市場(chǎng)主要由金融、商業(yè)等大機(jī)構(gòu)驅(qū)動(dòng)，聚集了不同類型的客戶群。兩大城區(qū)的目標(biāo)客戶群不同，市場(chǎng)容量的大小亦表現(xiàn)不一。武昌，以“光谷”概念為旗幟，其商務(wù)樓市場(chǎng)多為創(chuàng)業(yè)型、投資型客戶；漢口地區(qū)為CBD（中央商務(wù)區(qū)）與金融區(qū)的聚集地，商務(wù)樓的客戶多為集團(tuán)客戶，銀行和大商場(chǎng)甚至成為最大的開發(fā)商。2、一個(gè)光谷和眾多的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，使武昌的需求得以放量激增大戶對(duì)辦公區(qū)域的一次性需求量大，但企業(yè)總量有限；中小型企業(yè)的一次性購買力有限，但面廣、總量大。目前武漢市創(chuàng)業(yè)型公司、發(fā)展型公司較多，從潛在需求量看，面向中小型企業(yè)的商務(wù)樓在未來的需求潛力巨大。武昌眾多為此類中小型企業(yè)“度身定做”的商務(wù)樓，如洪山創(chuàng)業(yè)中心的滿租等，供不應(yīng)求的現(xiàn)象預(yù)示著，隨著武昌及科技園區(qū)的建設(shè)，光谷的基礎(chǔ)設(shè)施和商務(wù)配套得到根本改善，將會(huì)吸引全國乃至世界知名企業(yè)前來投資，對(duì)商務(wù)樓的需求具有潛在的增長空間。在現(xiàn)階段和未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，武昌城區(qū)對(duì)小型辦公區(qū)間的需求將逐步釋放。近期武昌地區(qū)商務(wù)樓產(chǎn)品放量激增，滿足中小企業(yè)需求也從事實(shí)上適應(yīng)著這種需求。3、由“租”向“售”的轉(zhuǎn)變，是市場(chǎng)發(fā)出的發(fā)展信號(hào)武漢商務(wù)樓市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程中，前期由金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)集團(tuán)等開發(fā)的產(chǎn)品數(shù)量不少，加之乙級(jí)市場(chǎng)的存量甚巨，消費(fèi)市場(chǎng)的疲軟，商務(wù)樓項(xiàng)目一般采用租多于售的方式推廣?，F(xiàn)階段商務(wù)樓需求放量，今后的商務(wù)樓在推向市場(chǎng)中，將多采取以售為主的銷售策略，盡快回籠資金，促進(jìn)資本的再運(yùn)行。這種銷售方式的改變，是市場(chǎng)發(fā)出的發(fā)展信號(hào)。4、眾多新增項(xiàng)目銷售平穩(wěn)資料統(tǒng)計(jì)顯示，目前武漢市商務(wù)樓市場(chǎng)各樓盤雖消化狀況不一，但總體消化情況表現(xiàn)良好，眾多新增項(xiàng)目銷售平穩(wěn)。光谷創(chuàng)業(yè)街將“孵化器”的優(yōu)勢(shì)與價(jià)格優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，取得了良好的銷售業(yè)績；財(cái)富大廈采用了租售并舉的銷售方式，部分樓層被人壽保險(xiǎn)公司團(tuán)購；楚天都市花園1棟商務(wù)樓被湖北經(jīng)視團(tuán)購；新近推出的商務(wù)樓表現(xiàn)良好，嘉鑫假日廣場(chǎng)、元辰國際、財(cái)富大廈、嘉頤新都等銷售接近尾聲等，這也反映出武漢商務(wù)樓市場(chǎng)需求量正逐漸上漲。5、價(jià)格表現(xiàn)差異，適合度、消費(fèi)群類型成決定因素從價(jià)格來看，金融區(qū)商務(wù)樓產(chǎn)品價(jià)位最高、武漢廣場(chǎng)商圈次之、中南商圈再次，江漢路商圈、魯巷廣場(chǎng)商圈商務(wù)樓產(chǎn)品平均價(jià)位較低。從宏觀來講，這是由各區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r，是否適宜商務(wù)樓產(chǎn)品發(fā)展，聚集程度及客戶群的承受能力不同而決定的。金融區(qū)商務(wù)樓產(chǎn)品總體供應(yīng)基本處于斷檔期，客戶多為金融、證券、外資機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)等行業(yè)的重量級(jí)客戶及中資機(jī)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)承受力強(qiáng)且更注重辦公區(qū)域的品質(zhì)。武漢廣場(chǎng)商圈起步早，發(fā)展快，至今已是商務(wù)氛圍濃厚的成熟區(qū)域，其客戶以外地駐漢機(jī)構(gòu)、知名品牌代理公司及合資企業(yè)為主。江漢路商圈受規(guī)劃及停車位不足等因素制約，雖商業(yè)氛圍濃厚，但商務(wù)樓發(fā)展活力不足。魯巷廣場(chǎng)商圈的發(fā)展近年始興起，雖然勢(shì)頭很猛，但大環(huán)境不成熟，客戶多為成長型中小公司，因而價(jià)格仍需逐步成長。6、邊緣性商務(wù)