敬老院（養(yǎng)老院）項目可行性研究報告

....10/29工程開發(fā)建議本工程總占地面積420萬平方米〔按容積率0.5左右估算〕，210萬平方米，開發(fā)周期約8年左右4期來開發(fā)〔從開發(fā)到售完〕，每期兩年，每期開發(fā)老年公寓建筑面積11.5萬平方米上。配套可以依據(jù)我們工程進(jìn)程分批開發(fā)，但一期開發(fā)時老年公寓、效勞中心、敬老院、康復(fù)中心、活動中心必需同步建設(shè)。依據(jù)上述打算，本工程老年公寓全部建成后，總建面約52.3萬平米，約占地塊開發(fā)打算的31％0.6左右估算，占地面積約87萬平米，約占總占地面積的20.75％。--1第一局部對象市場分析--2本工程開發(fā)必要性三大市場支撐：壹：全國“老齡化”已成為重要的社會問題人口老齡化提前到達(dá)頂峰。在社會經(jīng)濟不太興盛狀態(tài)下進(jìn)入人口老齡化。在多重壓力下渡過人口老齡化階段XX市進(jìn)入老齡化加速進(jìn)展過程貳：目標(biāo)客戶自身需求轉(zhuǎn)變老年人口的不斷增加，引發(fā)了一系列社會問題老年人的消費觀念有了根本性的轉(zhuǎn)變隨著老年人文化層次的提高，越來越多的老年人對晚年生活的精神追求越來越重視XX250萬老年人中有74.4％較多的老年人想轉(zhuǎn)變居住現(xiàn)狀社會上“空巢家庭”的漸漸增多老年人跨城市居住的區(qū)域觀念有所轉(zhuǎn)變XX與太倉由史以來的地域情感漸漸加深老年人與其子女對國際上流行的養(yǎng)老方式的認(rèn)同叁：目前XX“老年公寓”狀況不佳養(yǎng)老的數(shù)量明顯缺乏養(yǎng)老布局和檔次不盡合理養(yǎng)老設(shè)施簡陋老化缺乏政策扶持，開發(fā)本錢是太倉的２－３倍--3一、XX市人口構(gòu)造現(xiàn)狀老年人比重逐年增加，XX市進(jìn)入老齡化加速進(jìn)展時期將來3年老年人將增加至少22.5萬人XX老年人經(jīng)濟狀況轉(zhuǎn)好，購置力有所加強〔一〕XX市老年人口逐年遞增，06年到達(dá)275.62萬人，占全市人口比重20%以上，將來將進(jìn)入老齡化加速進(jìn)展期2023年，全市1357萬人，戶籍人口中60歲與以上老年人數(shù)量為266萬人，占全市總?cè)丝诘?9.6%。截至2023年1月，XX市民政局、統(tǒng)計局公布的本市老人人口最統(tǒng)計信息顯示，去9.26275.620％2023年－2023年將進(jìn)入高速進(jìn)展期。--4〔二〕2023~2023年XX市老年人口每年將增長7.5萬人我們在2023年以前對今后XX2023年到202322023年到2023年，稱為中速增長期，老年人口年均增長7.5萬；第三個階段是2023年到2023年，14到152023年到2030年，XX的老年人口將有一個增長的頂峰期，老年人口要到達(dá)460萬左右，占總?cè)丝诘?2%，--5也就是說三個XX戶籍人口中有一位是老年人。通過分析2023~2050年XX市人口老齡化進(jìn)展推想數(shù)據(jù)，將來本市戶籍和常住人口老齡化進(jìn)展將主要有以下幾個特點：1、將來本市人口老齡化將到達(dá)一個格外高的程度，到2050年，戶籍老年人口將增加172.67萬人，到達(dá)439.04萬人；常住老年人口將增加150.05萬人，到達(dá)449.43萬人。2、將來本市人口老齡化將在2023~2023年間經(jīng)受一個高速進(jìn)展的時期，在2025~2030年平。32025~2040約15~20年左右，并在2040~2045年間到達(dá)頂峰，之后高齡化的比例將略有下降。4、將來本市總撫養(yǎng)系數(shù)主要受老年撫養(yǎng)系數(shù)的影響。老年撫養(yǎng)系數(shù)隨時間的進(jìn)展越來2025~20302040~2045年前后XX市撫養(yǎng)壓力具有格外樂觀的作用?！踩砐X老年人口經(jīng)濟支多收少，老年人住房需求水平下降1、老人收入平均水平每月1077元，老年人人均收入逐年遞增1837元/1390元/月，“國營企業(yè)”第三，為1016元/月，“集體企業(yè)”第四，為732元/月，而“農(nóng)戶”最少，為409元/月。但總體XX市老年人人均收入每年呈現(xiàn)上升態(tài)勢。2、老年人支出水平提高，支出工程發(fā)生轉(zhuǎn)變隨著收入水平的提高，被調(diào)查老年人口的支--6出水平也不斷提高。2023年被調(diào)查老年人口的月平均支出724元，比1998年增加268元。在全部支出中，飲食支出照舊是老年人口最主要的支出工程，但比重在降低〔從1998年的56.1％下降到2023年的42.6％〕個重要支出工程，但比重也都在下降；而醫(yī)療費用比重在上升，并成為其次大支出工程。XX與生活質(zhì)量也有了明顯的改善，這突出表現(xiàn)在支出工程發(fā)生了重大變化，如在支出工程中，樂等項所占比重明顯上升。3、老年人口經(jīng)濟狀況特點以19982023年和2023年開展的三次XXXX老年人口經(jīng)濟現(xiàn)狀、進(jìn)展趨勢與差異。主要結(jié)論有：X老年人口的收入水平、支出水平、經(jīng)濟總體水平在不斷提高，但與全市平均水平相比還比較低，且差距仍在擴大。男性老年人口、城鎮(zhèn)老年人口收入來源側(cè)重于穩(wěn)定、有保障的“養(yǎng)老金”；女性老年人口、農(nóng)村老年人口的收入來源側(cè)重于不穩(wěn)定、沒有保障的“子女(輩)或其他親屬補貼”。生活必需型支出所占比重明顯降低，而交通通訊、學(xué)習(xí)消遣等項所占比重明顯上擔(dān)。女性老年人口、高齡老年人口和農(nóng)村老年人口是經(jīng)濟弱勢群體，他們收入少且缺少保障、消費水平低，對經(jīng)濟狀況總體評價也低。--7二、XX市老年人口居住現(xiàn)狀老年人獨居占老年人總?cè)丝诘?0%以上，XX老年人獨居現(xiàn)象明顯XX老年人居住以獨居為主、以社區(qū)效勞為依托，以養(yǎng)老為補充〔一〕XX目前老年居住模式比較1、合居模式。合居是指老年人與子女或其他親屬居住在一起。合居模式順應(yīng)我國目前以家庭養(yǎng)老為主，社會養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老為輔的養(yǎng)老模式，對社會、家庭和老人都有好處。但是，由于代際面臨挑戰(zhàn)。據(jù)省和XX市的調(diào)查，老人與子女不住在一起的一代人家庭和兩代人家庭合計占52.2%，XX市區(qū)約有38的家庭占5.22%。2、獨居模式。XX和XX三大城市中，人口不超過三人的家庭，分別占總戶數(shù)的63.72%、61.66%和71.52%。的老人和正擔(dān)當(dāng)社會家庭雙重壓力的已婚子女來說都是抱負(fù)的選擇，但隨著老人年齡增大，--8衛(wèi)生爭論所所長曉華指出：現(xiàn)在有很多老人不愁吃穿，但由于子女遠(yuǎn)離身邊，缺乏溝通，精人死去多日無人知曉的極端凄慘大事不斷消滅報端。3、毗鄰模式。由于居住地點、居住環(huán)境的限制，為照看子女上班、子〔女〕上學(xué)，就需要老人做出犧牲或居住的，為數(shù)還不多。4、集中模式。集中模式是指老年人居住在老年性效勞--9安度晚年的模式。集中模式大致可分為老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)〔敬〕老院三種形式。120.58.6，與發(fā)達(dá)國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位50—70率低。2023年11月，市28家在冊的養(yǎng)老總床位3157個，入住老人不過1468位，平均入住率僅為46.5價位較高?！薄捕尺m合我國國情的老年居住模式探析鑒于我國人口老齡化的特點種最正確選擇。1、以家庭居住為核心。12798.21萬老年人口中，有12755.98萬老年人口居住在家庭戶中，其比例高達(dá)99.67％，只有42.23萬老年人口居住在集體戶中，其比例僅為0.33％。之所以提出以家庭居住為核心是由于：--10的地位?！八氖劳谩保c父母共居無疑是盡孝的根本形式。2023年3月1國國情的，也是經(jīng)濟上、精神上、感情上讓老人滿足的養(yǎng)老模式。子女分居，但隨著年齡的增長，安康狀況的下降，特別是當(dāng)行動自由越來越不便利之時，又土窩”的居家心理，情愿在自家頤養(yǎng)天年，期望兒滿堂、寵愛子繞膝。80歲以上老年人均住房面積50平方米以上的占同齡人口的66％。據(jù)老齡科研中心2023年底對20省2萬多名60歲以370平方米，90%以上老人有單獨住房，農(nóng)村老人戶均住房4間，面積達(dá)80多平米?！胺侄贿h(yuǎn)”的代際互助型老年住宅〔即毗鄰型，作者注〕，有其它類型不行替代的優(yōu)點。己有住宅。[1]P44為此，政府應(yīng)通過各種政策鼓舞、支持家庭與老人共同居住，樂觀開發(fā)設(shè)計“同樓居”住宅和“1＋1”夫婦與孩子，下層為老人；后者是將一個大戶型拆分為兩個小戶型。2、以社區(qū)效勞為依托。為老年人的日常生活供給便利也可供給深層的入宅效勞2023年，我國空巢老人戶占65歲與以上老人家庭戶的22.83202334%，XX為34.8%，XX36.5%。農(nóng)村老人單獨居住的比率已高達(dá)27.6%。對于-1-1效勞，以便為老年人制造一個優(yōu)越、舒適、安全的生活環(huán)境與居住環(huán)境。3、以養(yǎng)老為補充。料顯示，市50歲以上的常住人口中，期望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來情愿入住的分別為10.4萬和30.8萬。但是，據(jù)統(tǒng)計：2023年國家舉辦的社會福利有1364個，收養(yǎng)人數(shù)為11.8萬；集體舉辦的敬老院有39377個，收養(yǎng)人數(shù)達(dá)64萬人；再加上老年公寓等其他類型福利，目前能為老年人供給效勞的床位僅有97.70.88265歲～70歲以上的老人中只有128523.7％，荷蘭住養(yǎng)老院者的平均年齡是84歲，住養(yǎng)老院的只占7％。目前老人不愿入住養(yǎng)老的緣由不外乎傳統(tǒng)養(yǎng)老如福利院、敬老院等收費低，但大多面積窄小、功能單一、設(shè)施舊、缺少專業(yè)護(hù)理人員；現(xiàn)代興起的老年公寓配套設(shè)施齊全、效勞質(zhì)量高，但價格之高一般家庭難以擔(dān)當(dāng)?；M(jìn)展的需要，有利于整合家庭、社區(qū)、社會資源，滿足宏觀〔社會〕、中觀〔家庭〕、微觀〔老人〕的不同需求。--12三、XX老年敬老院現(xiàn)狀與進(jìn)展--13據(jù)XX市民政局、統(tǒng)計局公布的信息顯示，2023年，275.62萬XX戶籍老人家庭中，無子女的“空巢老人”有3815%的“空巢老人”需要生活上的照看。而目前XX僅有不到500家敬老院，對于將來加速增長的老年人來說，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此本工程擁有確定的市場機遇?！惨弧?、XX老年敬老院職能為入住老人供給日常護(hù)理效勞為入住老人供給文體活動場所為入住老人供給全程的醫(yī)療效勞為入住老人供給生活起居效勞：〔二〕、XX敬老院效勞特點全日制護(hù)理，24小時效勞與時快速的醫(yī)療保障設(shè)醫(yī)務(wù)室，有專職醫(yī)生主治看病，24小時效勞關(guān)心老人物質(zhì)生活使老人吃好住好留意老人的精神心理護(hù)養(yǎng)代為老人出租房屋和保管財產(chǎn)或以房養(yǎng)老；代辦老人喪事。社會人均可洽談包養(yǎng)終身事宜〔包括戶口申請、疾病治療、后事安排〕聘請律師為老人供給免費的法律詢問效勞--14〔三〕、XX敬老院產(chǎn)品特點戶型在30-60平方米左右，南北通透大陽臺設(shè)計，保證充分光照時間裝修風(fēng)格以XX老式建筑風(fēng)格為基調(diào)，木質(zhì)材料為主房間至少配置2個床位以上多數(shù)敬老院承受一梯多戶設(shè)計，以適應(yīng)老年人寵愛群居的生活習(xí)慣附表：--15〔四〕、XX敬老院將來的進(jìn)展方向2023年，XX每個住宅社區(qū)至少配置一個養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)格把握土地開發(fā)，保證公共效勞設(shè)施的建設(shè)到2023年，XX1個養(yǎng)老設(shè)施。對于不達(dá)標(biāo)地區(qū)，將嚴(yán)格把握存量土地的開發(fā)建設(shè)，浦東區(qū)屬嚴(yán)格執(zhí)行《居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》地區(qū)。1、養(yǎng)老院成社區(qū)標(biāo)配XX效勞設(shè)施的配置。到2023年，必需到達(dá)每個社區(qū)〔鎮(zhèn)、鄉(xiāng)〕至少設(shè)置1個養(yǎng)老設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)。中心城浦西環(huán)線以的建成區(qū)以與地處中心城歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的居住社區(qū)社區(qū)老年人總數(shù)的1.5%配置床位；中心城外環(huán)線之間的建成居住區(qū)以與郊區(qū)城老城廂地區(qū)，依據(jù)不低于本社區(qū)老年人總數(shù)的2%配置床位；浦東區(qū)、郊區(qū)城和城鎮(zhèn)人口在5萬人以上的市鎮(zhèn)以與中心城成片改造地區(qū)或建地區(qū)2.3%配置位，切實做到老有所養(yǎng)、老有所樂。--162、規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)分為三類。區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》的地區(qū)有浦東區(qū)、郊區(qū)城和城鎮(zhèn)人口在5萬人以上的市鎮(zhèn)地區(qū)以與中心城成片改造或建地區(qū)等；可依據(jù)不低于《居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》建筑面積下限80%配置的地區(qū)，指中心城浦西外環(huán)線之間的建成居住區(qū)，郊區(qū)城建成區(qū)〔老城廂〕等；可依據(jù)不低于《居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》建筑面積下限60%配置的地區(qū)是中心城浦西環(huán)線以的建成居住區(qū)，地處中心城歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的居住社區(qū)等。此外，郊區(qū)城鎮(zhèn)人口在5萬人以下的市鎮(zhèn)、中心村，可依據(jù)國家和XX市村鎮(zhèn)規(guī)劃編制的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，配置社區(qū)公共效勞設(shè)施。3、不達(dá)標(biāo)土地將嚴(yán)控。缺乏或缺口較大〔達(dá)不到配置標(biāo)準(zhǔn)50%〕的社區(qū)，要嚴(yán)格把握存量土地的開發(fā)建設(shè)，并依據(jù)社區(qū)公共效勞設(shè)施規(guī)劃確定的規(guī)劃指標(biāo)，優(yōu)先建設(shè)社區(qū)公共效勞設(shè)施。--17四、XX老年人生活習(xí)性對公園、社區(qū)廣場等公共場地的偏好對子女關(guān)心的渴望對社區(qū)效勞需求的增加社會對養(yǎng)老保障的關(guān)注度在提高1、“空巢”老人怕過節(jié)。子女因種種緣由不在老人身邊四個老人的狀況，難以兼顧兩邊，從客觀上造成了“空巢”老人的消滅。虛，尤其是過節(jié)的時候，他們更渴望享受天倫之樂。遇到緊急狀況，如疾病、火災(zāi)等，老人的生命安全將受到威逼。2、老年人飲食起居依靠社區(qū)效勞。目前，XX們對一日三餐的“買汰燒”力不從心，不少人每日三餐草草應(yīng)付，養(yǎng)分和安全難以保證。目前XX。3、社會對養(yǎng)老保障的重視。XX市民政部門在“十一五”規(guī)劃中提出，“十一五”期間，本市養(yǎng)老床位總數(shù)將達(dá)10102023年將增100002萬名獨居老人緊急呼叫裝置安裝，為13萬名老人供給社區(qū)居家養(yǎng)老效勞，建20家老年人--18日間效勞。務(wù)需求，郊區(qū)進(jìn)展以大中型、綜合功能為主的養(yǎng)老，滿足多層次養(yǎng)老需求，重點抓好第三、第四社會福利院改擴建。落實解決70歲以上城鎮(zhèn)無保障老人等的根本生活保障和醫(yī)療保障6593％以上老年人建立安康檔案，實施動態(tài)治理，擴大家庭病床設(shè)置，其中為老年人設(shè)置的家庭病床數(shù)到達(dá)每年5萬次以應(yīng)急預(yù)案制度，普與推廣社區(qū)臨終關(guān)心清靜護(hù)理制度。鼓舞社會各行各業(yè)供給老年人優(yōu)待效勞。--19五、XX老年人購房現(xiàn)狀老年公寓細(xì)分市場尚未成型，老年人購置居選擇余地不大二手房目受老年人偏愛，毗鄰居住模式是其主因〔一〕、老年人社區(qū)方興未艾，細(xì)分化市場有待進(jìn)展力氣對于養(yǎng)老模式的革與良性進(jìn)展供給了最直接的幫助同時，又能讓老年人在屬于自己的社區(qū)、居所中得到全方位的照看。以親和源為例，無障礙防滑地板、坡道、帶扶手的寬走廊、寬門洞、電梯低按鍵、家庭242023居民建立長期的安康治理和安康詢問等效勞。求來說，市場的供給顯得格外短缺?！捕?、二手房受老人“偏愛”三大主因支撐相比老人們在增量房市場上患病到的無奈7有進(jìn)一步上升的趨勢。--20入，因此老年人寧可選擇總價稍低一些的二手房進(jìn)展購置。其次，成熟的社區(qū)配套是關(guān)鍵。社區(qū)配套包括醫(yī)療、餐飲、購物、電梯配置等設(shè)施，這些設(shè)施關(guān)系到購房者每天的生活便捷程度一般都能形成相對成熟、完善的配套，從而使老人省心不少。XX越來越少；而為父母購房的子女為了便利照看老人，都會盡量選擇距離近的房子。--21六、XX老年居住產(chǎn)品需求特點〔一〕、面積特點：老年人的居所一般都是一房一廳、一房兩廳、兩房一廳、兩房兩廳這幾種房型。據(jù)調(diào)查，在敬老院中，每位老人人均居住面積有15㎡；而一般公寓中，老人平均居住面積可達(dá)30㎡?！捕?、功能特點:居住方面：生活的便利性；而且老年人患病幾率較高，萬一有急事，可以與時就醫(yī).療養(yǎng)方面：老年人社區(qū)的醫(yī)療要比一般公寓社區(qū)規(guī)格高。跟蹤檔案，對其定期進(jìn)展體檢，確保老人日常生活的安全；而專業(yè)的醫(yī)療效勞，則可以供給護(hù)理，晚上回家休息。同時，醫(yī)院可針對敬老院的老人開出相應(yīng)的“養(yǎng)分處方”、“醫(yī)療處方”等，具--22老年人腿腳不好，在“運動處方”中便會讓老年人日常生活中多跳跳臺階，逐步進(jìn)展熬煉。學(xué)習(xí)、休閑方面：本市每年有近40萬老人到各類老年教育和社區(qū)學(xué)校學(xué)習(xí)老年人口總數(shù)的60％以上。溝通方面：本市老年人需要每天問候效勞的有11.94萬人，需每月一次以上精神撫慰效勞的16.12萬人。老年公寓可以滿足這方面的需求?！踩?、戶型特點:房型以緊湊小房型為主。主臥面積設(shè)計得寬闊舒適，而客廳通常比較小。不強的特點。有大陽臺，便利老年人曬太陽。南北通透，便于通風(fēng)。〔四〕、設(shè)計特點:老年人居住的樓宇中最好設(shè)有可平展擔(dān)架的醫(yī)護(hù)電梯，同時走廊要寬，樓梯踏步要--23比一般踏步低；房屋由外至，要完全承受無障礙設(shè)計；室地面應(yīng)承受防滑材料，例如：廚衛(wèi)應(yīng)承受防滑瓷磚，其他地面可承受木地板、塑料地板、橡膠地板或地毯。裝飾材料的選擇，應(yīng)協(xié)調(diào)配套，符合老年人的心情，留意簡潔、高雅，不求華美，此外墻面、地面除了留意安全外要便于清洗。黃，由于紅色會引起心律加速，血壓上升，不利于安康。淺藍(lán)則給人以清靜感，適合減緩心律，消退緊。淺米黃給人以溫馨感覺，有利于休息，消退疲乏。家具應(yīng)從有用動身，宜少不宜多。家具外露局部應(yīng)盡量削減棱角；老人用的雙人床應(yīng)兩面上下，有條件的應(yīng)有手扶之處；床與沙發(fā)應(yīng)當(dāng)稍硬，不宜過軟、過深和過矮，更不要坐下去站不起來。室燈光應(yīng)有弱有強。夜間最好有低度照明，便于老人起夜如廁；老年人視力有所衰退，寫字、看書時燈光應(yīng)強一些；室電燈開關(guān)安裝部位，夜間使用要便利；家用電器設(shè)備應(yīng)盡量承受智能型，如電鍋、電水壺等有自動保溫功能。櫥衛(wèi)設(shè)計要點：做飯的灶頭高度參照老年人的平均身高設(shè)計，老年人不必踮腳或哈降的馬桶蓋；浴缸不宜過高，較高應(yīng)加墊，為老人坐立便利，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全?！参濉?、特別要求:感到身體不適，可通過“緊急按扭”尋求幫助。--24其次局部個案產(chǎn)品分析--25一、XX老年公寓現(xiàn)狀與展望〔包括單身〕住用的成套獨用住宅；在經(jīng)營治理上，這一養(yǎng)老形式是一項按市場機制運作20世紀(jì)80XX市退休職工治理委員會在浦東區(qū)建立的“XX市退休職工老年公寓”，開創(chuàng)了XX建設(shè)老年公寓的先河?！惨弧?、當(dāng)前老年公寓進(jìn)呈現(xiàn)狀1、XX目前老年公寓現(xiàn)狀目前，XX零星可數(shù)。XX以“老年公寓”命名的共有10家，包括位于嘉定區(qū)的“眾仁老年公寓”、靜安區(qū)的XX浦區(qū)“黃浦老年公寓”和“千鶴老年公”寓年公寓“等。局部不具備成套獨用的特點，真正具備老年公寓根本特征的幾乎為零。XX市政府統(tǒng)計系統(tǒng)的老年公