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XXXX項目廣告位及廣告管理規(guī)范購物中心廣告位及廣告管理規(guī)范(優(yōu)質文檔，可直接使用，可編輯，歡迎下載）一、目的1。提升廣場整體形象，突出品牌形象宣傳,促銷活動宣傳效果最大化,保證實現公司收益最大化；2.建立標準化的工作程序，確保XXXX項目室內、外廣告位策劃,招商,廣告發(fā)布，現場管理等工作有條不紊地進行,明確各部門職責.二、適用范圍本制度適用于杭州公司XXXX項目項目廣告位管理三、主管責任部門商業(yè)部四、執(zhí)行部門及職責1。廣告位招商責任崗位1。1推廣策劃崗位全面負責XXXX項目廣告位的招商和管理工作1.2招商崗位根據推廣策劃崗位洽談的室內外廣告位進行招商洽談，招商對象以項目商家為主,原則上不對項目以外商戶出租。1.3推廣策劃崗位負責人代表公司與廣告位承租商家簽訂《廣告位出租協(xié)議》2。廣告位招商標準、招商信息、合同管理責任部門推廣策劃崗位負責所有廣告位的招商標準的擬定、招商信息發(fā)布和合同管理。工作范疇包括:2。1負責所有廣告位招商標準的擬定；2。2廣告協(xié)議包括：新簽、續(xù)簽、變更、撤場等；2。3負責廣告位租賃到期前一個月,提醒和督促招商崗位負責人必須提前要求商家辦理續(xù)簽或撤場手續(xù);對于未辦理任何手續(xù)過期懸掛的廣告畫，招商崗位負責人督促其盡快在要求時間內撤除或申請續(xù)簽，同時按原合同條件收取供應商延期懸掛費用。另外推廣策劃崗位在第一時間安排新的廣告畫面覆蓋安裝.2.4推廣策劃崗位負責每季度提交一次“廣告位管理報表”，報招商崗位、公司領導，督促招商崗位進行空置的廣告位招商。3。廣告位現場檢查和管理責任部門推廣策劃崗位負責XXXX項目所有廣告位的現場檢查和管理：3。1廣告位射燈、燈箱廣告燈管是否正常照明。3。2廣告畫面是否褪色或卷邊、脫落、毀壞等現象。3.3廣告內容是否符合季節(jié)性和時效性。3。4對于首次安裝的廣告畫，負責檢查和保證“廣告意向審批單"已經獲得公司的批復,方可允許供應商安裝；3。5常備經公司審批過的企業(yè)宣傳廣告畫，以便必要時填補廣告空位;3。6負責梳理和統(tǒng)計所有室內、外廣告位資源。3。7負責對商家廣告設計效果以及發(fā)布內容審核，對不合規(guī)定的廣告發(fā)布要求其進行修改，直到符合相關規(guī)定后方可制作安裝。五、商場室內、外廣告位管理范圍 1。室外廣告位1號樓外墻體廣告位、2號樓精神堡壘廣告位2.室內廣告位1號樓電梯廳燈箱廣告、1號樓電梯邊廣告、1號樓中庭3—4廣告位、1號樓三層廣告位、電梯內廣告、手扶梯廣告六、室內、外廣告位出租原則1。場內商家優(yōu)先：公司的廣告位主要服務于場內商家的經營需要,優(yōu)先出租給場內商家使用，原則上室內廣告位不向場外商家開放2。價高者優(yōu)先，戶外廣告位招商采取既責任到部門又公開競爭的原則：當廣告位置承租意向發(fā)生沖突時，在品牌條件同等情況下,優(yōu)先出租給承租價格高的商家。七、室內廣告管理規(guī)范1.室內、外廣告制作及安裝總要求1。1廣告畫的內容健康，形式大方，符合國家有關規(guī)定及公司要求，并能突出商品特色，體現品牌形象；1.2工藝制作要求精細、美觀，圖案清晰,有立體感，安裝拆換方便；1。3安裝材料要求具有安全性，戶外廣告安裝材料必須可防雨、防曬，耐高溫；1。4廣告的制作與發(fā)布不得破壞廣告位的附著物;1.5廣告畫面內容必須每個季度做一次更換；1。6廣告位的制作費用和其他相關費用由商家自行承擔;1。7商家負責對戶外廣告工商、城管部門報批手續(xù)的辦理；1。8所有商家未經批準不得在廣場所屬區(qū)域發(fā)布任何形式的宣傳廣告。2.室內廣告位制作補充要求2。1為保持店內通道暢通，扶手梯口一般不用于信息公布，通道位置寬敞的樓層可適當用于公布臨時性商家信息(如樓梯立牌），但要求配置專用展架和保證美觀，并經過推廣策劃崗位審核方可允許擺放；2.2除溫馨提示外，扶梯扶手的玻璃（包括上行、下行扶梯之間的位置）不用于信息公布；2。3中庭上方和兩側墻面除現有燈箱位外,不允許張貼臨時性廣告牌；2。4扶梯上方僅用于懸掛樓層導購牌；展示架一定要正面朝向主通道,與通道平行擺放，等距放置；2。5不得在門店店頭門框、形象柱、形象墻、櫥窗玻璃和其他任何公共建筑表面隨意張貼海報;不經允許嚴禁在公共區(qū)域或其他專屬區(qū)域陳列展示宣傳品2。6必須使用專用美觀高檔的展架和展牌進行海報展示，如:木制仿古海報架、鋁合金海報展架、歌譜架等。原則上展示架需陳列在通道30CM以內，不得超出；2.7嚴禁陳列活動過期的POP海報；嚴禁宣傳品出現有污漬，破損，及嚴重褶皺現象2.8不經允許，商家不得隨意使用公司標志和專屬宣傳語;任何專柜不得私自挪動和撤除公共指示標識、消防標示以及其他安全類標識；嚴禁陳列任何非法或有礙廣場形象的宣傳品;八、室內、外廣告位出租業(yè)務流程1。操作要求和標準1.1推廣策劃崗位提供的廣場所有室內、外廣告位資源統(tǒng)計表和所有廣告位招商標準明細(每個廣告位必須附有編號和尺寸)；1。2公司相關領導對門店所有室內、戶外廣告位招商標準進行審核；1.3推廣策劃崗位將公司批復的廣告位招商標準存檔備案.2。室外廣告位意向申請(或延期、續(xù)簽）流程商家在規(guī)定時間內安裝完廣告商家填寫安裝申請表商家持協(xié)議繳納應繳款項商家與商業(yè)部簽訂廣告位租賃協(xié)議商家提交廣告位租賃申請表推廣策劃崗位確認商業(yè)部經理審核商家審核商家在規(guī)定時間內安裝完廣告商家填寫安裝申請表商家持協(xié)議繳納應繳款項商家與商業(yè)部簽訂廣告位租賃協(xié)議商家提交廣告位租賃申請表推廣策劃崗位確認商業(yè)部經理審核商家審核3。操作要求和標準3。1商家按規(guī)范要填報相關申請，各項內容應準確、完整、詳實填寫;3.2相關部門或分管領導復核以上資料的準確性及合理性，給出審核意見;3.3推廣策劃崗位跟進招商責任人與商家簽訂廣告協(xié)議及跟進廣告費用繳納情況;3.4商家簽訂協(xié)議時需提供內容健康，形式大方，符合國家有關規(guī)定及公司要求,并能突出商品（產品）特色，體現品牌形象的廣告畫面設計效果圖，策劃部相關人員對畫面進行審核，對不合格的設計畫面按要求提出修改建議.4.室內、外廣告位撤場流程4。1流程財務會計部審核供應商是否欠款推廣策劃負責人審核財務會計部審核供應商是否欠款推廣策劃負責人審核商家審核責任人填寫《廣告位裝卸審批表》4.2操作要求和標準4.2。1責任人按要求填寫《廣告位裝卸審批表》，對于需高空作業(yè)的，須要求提供施工人員的高空作業(yè)證.4。2.2企劃部通知新的廣告位租賃商家及時安裝廣告畫,在沒有新的續(xù)簽商家的情況下,安排安裝我司的形象宣傳備用畫，不能出現空置情況.九、執(zhí)行日期本制度自公布之日起執(zhí)行；公司的其它規(guī)定或規(guī)章制度中涉及管理條款，可作為本制度的補充，如在執(zhí)行中互有沖突，以本制度為準。附件一廣告位租賃合同甲方（出租方）:乙方（承租方)：根據《中華人民共和國合同法》及相關法律規(guī)定，甲、乙雙方就廣告位租賃事宜，經協(xié)商自愿簽訂如下協(xié)議：一、甲方租賃給乙方的廣告位的位置：_____側裙樓自編_____號廣告位，規(guī)格為高度米，寬度米,面積_____平方米。（具體位置見附圖）二、甲乙雙方協(xié)定的租賃期限、租金情況如：租賃期從年月日至年月日止。合同滿期后,若甲方繼續(xù)對外租賃，乙方在同等條件下享有優(yōu)先租賃權。租金為每(月、季度、半年、年）人民幣元（大寫：)，第二年在第一年基礎上遞增％。（以下表金額為準）租賃期限月租金額（幣種：人民幣)元小寫大寫年月日至年月日年月日至年月日三、付款方式:1、保證金：本租賃合同自簽訂生效之日起三個工作日內，乙方須向甲方支付人民幣元整（￥元）作為合同保證金。本租賃合同期滿后，如雙方未續(xù)簽，乙方應結清各項費用并將廣告場地恢復至租賃前狀態(tài)。甲方在與乙方辦理完相關交接手續(xù)后十個工作日內將合同保證金一次性無息退還給乙方，該保證金未經甲方書面同意，不得與其他費用相抵。2、租賃費：租金以每（月、季度、半年、年）結算,按四舍五入的方式精確到小數點后第二位。乙方應在每（月、季度、半年、年）的第日前以轉賬的方式將租金匯入我司指定賬戶（銀行：;賬號）。首月租賃費及合同保證金應自本租賃合同簽訂生效之日起五日內由乙方一并向甲方支付。甲方在收到乙方租賃費后須向乙方提供正式等額發(fā)票。四、乙方負責到城管、工商等相關部門辦理廣告位施工建設、廣告發(fā)布等全部相關審批、備案等手續(xù)，并承擔因此發(fā)生的一切費用。五、廣告位的設計、制作、安裝等均由乙方負責,乙方并承擔一切施工和安裝費用。乙方設計制作的廣告牌應符合市政管理等部門的要求，與市容市貌相協(xié)調，否則，由乙方負責改造,費用由乙方承擔.乙方必須按照抗風抗震等標準設計、制作廣告牌,確保廣告牌的質量與使用安全，乙方的廣告牌設計、制作方案應經甲方審查同意后方可施工。乙方應選擇具有資質的設計、施工等單位進行廣告牌的設計與施工安裝,施工期間發(fā)生一切安全事故責任均由乙方承擔，甲方不承擔任何責任。六、乙方在安裝廣告宣傳牌的過程中，不得破壞甲方樓房的主體及結構。乙方負責合同期內廣告牌的日常維護管理，確保牢固安全，若因廣告位的設施等造成甲方或其他任何第三人的人身或財產損失，均由乙方承擔全部責任，甲方不承擔任何責任。如有損壞和安全隱患的地方，由乙方及時負責修復，費用由乙方承擔。乙方負責合同期內因安裝廣告牌造成的甲方樓體頂層的房屋滲漏維修，因廣告牌引發(fā)的一切責任和經濟損失均由乙方自行負責。七、廣告內容，由乙方負責審查、制作、安裝、發(fā)布,但在發(fā)布前應甲方審查同意，廣告內容須符合國家法律規(guī)定。因廣告經營造成城管、工商等相關部門的處罰，均由乙方自負。八、乙方所需電源及單獨電表由甲方提供，按甲方規(guī)定繳納電費，逾期不交，甲方有權停止供電，但不承擔違約責任。九、如遇甲方改建、擴建或政府規(guī)劃，甲方有權解除本合同，乙方應自行拆除廣告牌，甲方不承擔乙方的任何經濟損失.預交的租賃費,甲方按剩余的天數退還乙方。雙方約定的合同條款，雙方應共同遵守，任何一方出現違約，按年租賃金總額的5%賠償違約金.十、本合同正常到期或無論任何原因提前解除、終止，乙方均有按廣告位的原有樣貌(見附件圖）在3天內恢復的義務，特殊修復需延時的須書面形式告知甲方并經甲方同意,逾期按違約處理.如本合同廣告位在申報廣告時，在相關證書文件上使用了乙方的名稱，在合同到期、解除、終止后，如甲方認為必要，乙方須配合甲方無條件地更換為甲方或甲方指定的名稱。十一、本合同任何一方發(fā)生合并、分立或變更時，均有義務立即以書面方式通知對方，并由發(fā)生合并、分立或變更后的一方繼續(xù)承擔本合同的權利和義務。十二、合同有變更或未盡事宜，由雙方協(xié)商并簽署補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具同等法律效力。十三、合同履行過程中，甲乙雙方若發(fā)生爭議應協(xié)商解決；如協(xié)商不成，任何一方可向合同履行地人民法院提起訴訟。十四、本合同一式兩份，甲乙雙方各持一份，自雙方代表簽字及單位蓋章之日起生效,均具同等法律效力.附件:1、甲乙雙方《營業(yè)執(zhí)照》復印件。2、乙方使用甲方戶外廣告位位置圖。甲方：乙方：(蓋章）(蓋章）法定代表人：法定代表人：簽約代表：簽約代表：簽約時間：簽約時間：附件二:廣告位使用申請表《廣告位使用申請表》申請時間:年月日商戶名稱經營品類負責人聯系廣告申請人是否收費是□否□費用繳費時間廣告形式廣告內容廣告大小擺放區(qū)域施工時間影響其他商戶是□否□擺放時間年月日時—---——年月日時擺放效果圖（或以附件形式附后面）審批意見審批日期：現場管理提升方案

為了能夠更好的提升現場工作，結合現場管理中存在的服務質量、商品質量以及環(huán)境質量方面的實際情況，特制定以下監(jiān)督管理內容明細.

第一章

店鋪資質管理1、各店鋪必須持證經營，經營商品部超出營業(yè)執(zhí)照經營范圍。2、嚴格按照政府相關職能部門要求懸掛證照、承諾書、監(jiān)督公示欄、物價簽等誠信經營資質。3、建立店鋪資質檔案，對店鋪經營范圍、證照有效期等資料進行統(tǒng)計,并定期進行更新，保留各店資質復印件。4、每月一次對相關資質、證照等進行檢查。第二章

店鋪貨品管理1、每周一次對各店鋪的貨品情況進行統(tǒng)計分析,保證貨品數量及質量。2、每兩周一次對主要店鋪的貨品情況進行同城對比，在每月溝通函上對貨品情況進行具體溝通.必要時與店鋪總店具體負責人協(xié)調貨品情況.3、每月的貨品情況要求匯總進入月度報告，在經營分析會上進行簡單分析。第三章店鋪安全管理1、要求各店鋪嚴格按照政府機構及商場相關安全管理規(guī)定要求執(zhí)行，每月店長會上對多次出現的重點安全問題進行重復學習.2、由現場管理每周一次聯合樓層負責人對各店鋪進行一次安全自查，并進行記錄存檔.3、加強食品安全管理，每月至少一次對各店鋪的進銷存臺賬進行抽查，對供貨商的資質進行確認.4、配合物管部進行消防、安全檢查，并及時將整改情況進行反饋。第四章店鋪陳列管理1、各店鋪櫥窗及重點陳列要求每周進行兩次調整.2、要求各樓層每周兩次利用早會時間組織員工到陳列先進店鋪進行參觀學習.3、每周至少兩次對店鋪的整體陳列情況，物品豐滿度進行檢查，并保留陳列檢查情況痕跡。第五章店鋪衛(wèi)生管理1、店鋪頂、地、墻要求衛(wèi)生清潔到位,無死角。2、重點關注各店鋪櫥窗、展柜、置物架衛(wèi)生，清潔無塵。3、收銀臺要求干凈無塵,禁止擺放任何與工作無關物品。4、由現場管理每周組織各樓層對衛(wèi)生問題進行一次聯合檢查。第六章店鋪員工管理1、利用每日晨會對各店鋪員工進行日常工作的宣講及各項工作所需的相關內容培訓,每周不少于三次抽查店鋪其他人員對晨會信息是知悉程度。2、員工紀律管理,嚴格按照公司制定的各項管理規(guī)定對店鋪出現違紀情況的情況進行記錄處罰。將相關紀律規(guī)定利用晨會的時間進行重復宣講，并每月進行兩次抽查打分，對于完成不好的店鋪給予相關警告或處罰。3、規(guī)范員工就餐時間、地點及交接班相關事宜.禁止店鋪員工在店鋪內就餐；禁止交接班期間工裝不規(guī)范，嬉笑打鬧，滯留。第七章店鋪服務管理1、要求各樓層對服務管理進行反復培訓及抽查，每個店鋪每周至少進行兩次服務質量檢查，并錄音找出不足之處。2、由現場管理協(xié)調組織對各店鋪的服務情況進行暗查，每店鋪每周至少一次.3、對于服務不達標的店鋪要進行重點培訓,提升服務質量。4、利用早會，加強四聲練習,加強主動服務的監(jiān)督檢查力度。

5、巡查中發(fā)現四聲不熱情、主動服務意識差的員工每天早上迎賓時到商場大門口迎賓,持續(xù)一周。

第八章

商品知識

1、每周堅持用一個早會時間專項學習商品知識,讓員工自己來講，給大家介紹一下柜臺的商品，面料知識、保養(yǎng)、洗滌說明、安全類別、執(zhí)行標準、注意事項等，讓大家相互學習。

2、建立員工商品知識考核檔案，以月為單位，每月對考核不合格的員工進行通報，并在次月進行跟蹤,在跟蹤中還是不合格的員工，將聯系供應商勸其調離崗位.

第九章對內要求現場管理要以員工素質為抓手。員工是服務工作的基石,只有充分發(fā)揮出管理人員的管理職能，才能有效地帶領全體員工全身心地投入到服務工作中，才能有效地杜絕各類服務事故的發(fā)生，也只有這樣才能逐步提高一線服務人員的服務技能和服務意識。第一、認真學習崗位職責.通過學習深刻認識做管理人員所肩負的重要使命，樹立強烈的管理責任心。通過學習崗位職責,擺正自己的位置.認真執(zhí)行企業(yè)所賦予的各項使命，將履行管理職能與企業(yè)的發(fā)展有機結合起來，圍繞著如何管理，怎樣提高管理效能多下功夫。特別要注重管理的有效性和連續(xù)性，通過細致認真持續(xù)地落實與監(jiān)督,避免管理上時松時緊的現象。第二、牢固樹立深入一線，現場辦公的工作作風。商場的一個重要特點就是直接面對顧客，是為顧客提供服務和完成銷售的最終實現者。而恰恰因為一線工作有這樣的特點,造成了一線服務工作有很強的靈活性和不確定性。營業(yè)人員一個表情，一個手勢,一絲語氣的變化都會影響到服務的效果,因而隨時都會產生一些意外情況.而作為管理人員,只有及時準確了解、把握營業(yè)一線的各種信息資源，才能及時、準確有效地解決處理好營業(yè)現場的各類問題.第三，教育員工正確對待顧客與服務。員工必須牢固樹立“顧客第一"的宗旨，以踏實、認真、細致的工作作風去做好每項工作.因為工作中的任何不到位都會產生嚴重的負面影響。因為，商業(yè)企業(yè)本身并不能給商品本身創(chuàng)造價值，在一定程度上可以講我們出售的就是我們的服務,只有顧客認可了我們的服務，我們才能獲取相應的回報。商場現場管理是一種發(fā)現問題的工具；是一種培養(yǎng)良好工作習慣的工具.因為，它能夠不斷地發(fā)現問題就為解決問題提供更多的方便，就為解決問題的方法選擇提供更大的范圍；培養(yǎng)員工更好的工作習慣,就使得工作的盲目性可以大幅度地減少.SHOPPINGMALL的運營管理要點由于商業(yè)地產是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產投資。SHOPPINGMALL作為一個整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)的大型城市綜合商業(yè)設施，就必須做到統(tǒng)一招商、統(tǒng)一物業(yè)管理和統(tǒng)一商業(yè)管理，追求整合性的需求以達到最高的經營效益。在國外商業(yè)地產的開發(fā)中，基本是訂單式生產。開發(fā)商、投資商只有為商業(yè)需求配套生產產品,才能找到投資回報的出路,而摩爾運營管理商從一開始就直接切入了項目產品的定位，并全程負責項目的策劃和運營管理.而我國目前上馬的許多項目恰好把程序做反了。值得引起大家注意。SHOPPINGMALL的運營管理不是做簡單的商鋪物業(yè)管理的“二房東”。如何“以商定產”、“以商養(yǎng)產”，做足商業(yè)的文章，實現長期持續(xù)的租金率提升，才是SHOPPINGMALL項目追求的目的。因此,SHOPPINGMALL的統(tǒng)一運營管理，是投資者的利益得到最大體現的保障.物業(yè)項目一旦交付，投入運作，巨大的經營管理壓力和資金壓力，將凸現出來.因此，如何做好項目的統(tǒng)一運營管理，是當前摩爾項目開發(fā)商最頭痛的事情。目前，投資商和開發(fā)商開始注意到不能簡單以物業(yè)滿租或經營主體落位為項目產品開發(fā)的終點，項目產品投產后，只是項目運營管理的新的起點,如何結合項目長期投資回報目標和商業(yè)運作機制實施項目生命周期管理，持續(xù)改進業(yè)態(tài)組合、功能組合和入住商戶的自身業(yè)績提升，達成項目定位目標，才是SHOPPINGMALL項目投產的目的。長期來說,把松散的經營單位和多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，統(tǒng)一到一個經營主題和管理平臺上，把各種資源的配置優(yōu)化融會貫通到長期的運營業(yè)績提升方案中，這樣商業(yè)項目不僅能順利開業(yè)，并且在專業(yè)的運營管理商的統(tǒng)一管理下迅速提升起來,成為成熟的商業(yè)中心，實現物業(yè)資產的保值增值和產權商鋪的長期租金回報,才能保障開發(fā)商、投資者和經營者的“三贏”。一、正確理解SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL,音譯“摩爾”或“銷品茂”，意為大型購物中心，指規(guī)模大，集購物、休閑、娛樂、餐飲等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內的一體化管理的大型商業(yè)綜合設施。其建筑規(guī)模巨大，其多業(yè)態(tài)組合配比后的共享空間可以達到1：1，甚至1：2，是一種更高級的市場形態(tài)，是滿足消費者更高物質追求和精神追求的市場模式。這是一個很重要的問題，只有認識到消費者本位，我們才能把購物中心的定位、功能、管理、營銷等等方面的核心內容執(zhí)行得更加科學。國際購物中心協(xié)會的定義為：由開發(fā)商規(guī)劃、建設、統(tǒng)一管理的商業(yè)設施；擁有大型的核心店、多樣化商品街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購買需求與日?；顒拥纳虡I(yè)場所。美國購物中心協(xié)會對SHOPPINGMALL定義為：由開發(fā)商規(guī)劃、建設、統(tǒng)一管理的商業(yè)設施；擁有大型的主力店多元化商品街和寬廣的停車場；能滿足消費者的購買需求與日?；顒拥纳虡I(yè)場所。日本購物中心協(xié)會定義為：由一個單位有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的商業(yè)和各種服務設施的集合體,配備有停車場,按其選址、規(guī)模、結構，具有廣泛選擇性、方便性和娛樂性等特征，并提供適應消費者需要的社交空間，發(fā)揮一定的城市功能。按照國家零售業(yè)態(tài)分類標準為：是指多種零售店鋪、服務設施集中在由企業(yè)有計劃地開發(fā)、管理、運營的一個建筑物內或一個區(qū)域內，向消費者提供綜合性服務的商業(yè)集合體。從這些高度歸納的定義來看，有幾點值得我們注意：SHOPPINGMALL的項目定位：首先是集休閑、購物、餐飲、娛樂、文化、旅游等多功能服務于一體的一站式大型商業(yè)地產項目。按國際慣例，商業(yè)地產項目屬于長期投資,為統(tǒng)一經營和管理，國外企業(yè)一般對商業(yè)物業(yè)擁有95%的持有率，只租不售是商業(yè)地產的主流經營模式。另一方面由于商業(yè)業(yè)態(tài)存在多樣性,不同業(yè)態(tài)在選址和物業(yè)結構等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據商家對物業(yè)結構的不同要求進行建設，即“訂單式開發(fā)”。這就要求開發(fā)商在建設初期，不僅要注重商圈物業(yè)供需和商業(yè)地產項目開發(fā)的要件管理，更要注意商圈屬性和滿足長期消費需求的資源利用規(guī)劃，盡可能減少開發(fā)風險。SHOPPINGMALL的市場定位：滿足地域性、全齡層、多客群、各檔次消費者的購物、休閑及娛樂等需求，強調一站式、多樣化、超值性消費服務。SHOPPINGMALL的業(yè)態(tài)定位：零售、餐飲、娛樂、文化與旅游等多業(yè)態(tài)并舉;主力店（經營主體)、次主力店（專營特色店）、輔助店（文化娛樂會館等功能店)的差異組合,互補共存。SHOPPINGMALL的布局定位:與市場及業(yè)態(tài)定位相結合,進行不同行業(yè)、不同業(yè)態(tài)的區(qū)域性、層次性、互補性、誘導性的商鋪與設施環(huán)境的整體規(guī)劃、動線通透、空間營造和諧、布局合理。SHOPPINGMALL的經營定位:以商鋪租賃經營為主，實現租金持續(xù)增長為目標，進行購物中心的統(tǒng)一運營管理。SHOPPINGMALL的管理定位：通常要由專業(yè)的物業(yè)管理商和商業(yè)運營管理商共同實施后期運營管理的（成熟情況下二者合一），在一個建筑群內,涉及的行業(yè)多、店鋪多、功能多，商品組合的寬度極寬、深度極深，利益訴求復雜,管理難度巨大，表現出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結構特征。SHOPPINGMALL的服務定位:提供高效、超值的軟硬件管理，方便商戶和顧客服務,實施統(tǒng)一物管,整體宣傳促銷及綜合輔助信息服務等全方位管理.SHOPPINGMALL的消費模式定位：滿足全家/全客層的生活體驗.以家庭式消費為主導方向，通過設置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電類、兒童及青年游樂設施、文化廣場、影劇院、餐飲店等以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客;再輔以各類專業(yè)店針對各類消費者的需求，此外還設置各類特色店以吸引國內、國際游客?？傊?，對于經營者來說，SHOPPINGMALL是一種復合型的商業(yè)集合體，而不是一種單一商品經營業(yè)態(tài),它首先是一個大型的商業(yè)綜合建筑體及其統(tǒng)一管理的經營實體，其目的是包容商業(yè)資源和顧客需求，為經營者和商戶搭建經營平臺。筆者在實踐中,體會到SHOPPINGMALL的五大規(guī)范性特征,需要開發(fā)商和經營者時刻銘記:（1）項目定位要與城市整體商業(yè)網點形成特色錯位,與商圈內業(yè)態(tài)組合形成互補互動;（2）不以“大”而以“準”取勝，立足社區(qū)商圈，兼顧城市商業(yè)聚集功能，要為社區(qū)商圈和城市主流消費群的未來生活方式預留升級空間；(3）SHOPPINGMALL規(guī)劃、開發(fā)設立、經營都在統(tǒng)一的組織體系下運作，始終體現商業(yè)主導地位和商業(yè)品牌價值;（4）適應統(tǒng)一管理的需要,產權要求統(tǒng)一，不可分割，不可分散出售，即使有少量出售商鋪，必須實施信托理財手段和統(tǒng)一經營權手段,保障業(yè)主統(tǒng)一管理權益；（5）統(tǒng)一管理租戶，嚴格監(jiān)管租戶經營行為和租戶經營績效,實施整體商業(yè)規(guī)劃租戶租約與管理的有計劃更替和選擇，在正常管理秩序下，租金率只升不降；（6）尊重顧客的選擇權,使其實現多種消費或純粹體驗休閑的自由選擇,并始終把維護消費者權益放到第一位;（7)擁有足夠數量的停車場和交通優(yōu)勢，并投資足夠比例的共享空間（不能用住宅地產的眼光看待商業(yè)地產）；（8）有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的獨到眼光。二、注意區(qū)分SHOPPINGMALL管理和百貨店管理的不同業(yè)態(tài)構成不同:百貨店是指在一個建筑物內，實行統(tǒng)一管理，按樓層、區(qū)位和專柜銷售若干類別商品，并為便利顧客選購提供必要服務的零售業(yè)態(tài)；SHOPPINGMALL是多業(yè)態(tài)多業(yè)種復合,體現“一站式消費”的多功能大型商用物業(yè)，一般是一組統(tǒng)一規(guī)劃的建筑集群,集旅游、購物、休閑、娛樂、飲食等各種商業(yè)功能于一體。要有寬闊的購物通道和良好的動線設計，充分考慮到來客的休息和停車設施，要通過環(huán)境的塑造形成自身聚客的引力，其建筑美學與商業(yè)功用結合.城市功能不同：百貨商城只是一個購物場所,服務特定商圈的百貨商品選購者；SHOPPINGMALL是集中眾多商業(yè)資源的商業(yè)地產項目,通過業(yè)態(tài)整合、長期經營,成為城市或更大范圍的商業(yè)中心場所和物業(yè)旺地，實現城市商業(yè)主體定位、城市消費文化聚集和地產物業(yè)需求的多種價值。金融功能不同：百貨商城作為簡單的流通環(huán)節(jié)，通過商品銷售實現經營者和供應商的資金周轉；SHOPPINGMALL作為新興的商業(yè)地產項目,整合了金融、地產、物業(yè)和商業(yè)的龐大產業(yè)鏈條，并且通過消費者的長期重復的消費行為，實現整個產業(yè)鏈條的持續(xù)更新和市場流通。SHOPPINGMALL的商業(yè)運營管理是通過商業(yè)活動,實現消費總收入，為商業(yè)地產投資回收和物業(yè)資產的長期保值增值的根本利益服務的，其城市金融功能不可忽視。獲利方式不同:百貨商城主要通過專柜銷售收入的分成方式獲利；SHOPPINGMALL主要通過分租物業(yè)的租金收入方式獲利。運營管理重點不同：百貨運營管理的重點是商品組合和促銷，以聯營專柜經營為主,少量輔助性獨立服務項目配套，采取柜臺銷售和開架面售相結合方式,通過統(tǒng)一收銀，實施進、銷、結、存管理；SHOPPINGMALL運營管理的重點是業(yè)態(tài)組合的配置和租戶管理的效果，并以經營租戶為主，通過物業(yè)、商務的統(tǒng)一管理，為眾多商家的分散經營創(chuàng)造統(tǒng)一營造的購物環(huán)境和顧客服務保障體系。SHOPPINGMALL里可以包括一家，甚至多家百貨店。服務對象不同:百貨業(yè)態(tài)是商品買賣，面對的是相對集中的有直接購買目的的顧客，經營的是商品；SHOPPINGMALL是物業(yè)出租，管理的是商戶，經營的是全客層、潛在購買需求的顧客.商圈不同:百貨店的商圈是比較固定的，社區(qū)型比較多一些，SHOPPINGMALL的商圈較廣,客流可以是旅游者,可以來自全國，更可以來自全市。物業(yè)體量不同:百貨商城通常選擇中等規(guī)模物業(yè)，SHOPPINGMALL通常幾倍于百貨商城，占地面積大，建筑面積大，停車面積大；布局模式不同：百貨商城以商品島方式布局，只有有限的場內共享空間；SHOPPINGMALL多以數條步行街或回廊式多層布局,其共享空間不僅要通透各業(yè)態(tài)的聚集和互動，更要擴展到周邊環(huán)境。購物環(huán)境要求不同:SHOPPINGMALL要求整體氛圍、綜合體驗的效果;百貨商城重點強調商品展示效果。餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)比重不同：百貨商城里通常只有少量底商配套的快餐小吃或電子游戲；而SHOPPINGMALL的餐飲業(yè)種多樣，大型、特色餐飲比重增大.而娛樂和休閑項目則形成SHOPPINGMALL的主題特色和特定優(yōu)勢的內涵。一般購物、餐飲、娛樂的比例要達到50:32:18，或者后者更多。體驗消費概念引入：百貨商城只有用品銷售，極少體驗式服務項目;SHOPPINGMALL作為業(yè)態(tài)組合的必需，顧客體驗式項目是不可少的，通常會有健身、運動、美容、休閑、文化等主題項目進駐。商務展覽功能：SHOPPINGMALL中寬闊的多格局的空間提供了極好的公眾展示及商務活動功能，而百貨商城承接群體活動的空間有限。觀光游覽功能:SHOPPINGMALL因建筑獨特往往成為城市標志性建筑，又因內部功能齊全、服務項目多樣性，環(huán)境美學價值高，而成為觀光游覽地。而百貨商城的觀光性通常較差?？傊琒HOPPINGMALL顯著區(qū)別于傳統(tǒng)百貨的主要特征可以概括為:1）

是開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)的規(guī)模宏大的統(tǒng)一專業(yè)市場,由運營管理商對項目實施全面統(tǒng)一的經營管理；2）

多種服務集合、多種功能復合、多種業(yè)態(tài)組合；3）

以店鋪租金收入為主要收入來源，租金收取方式多樣靈活;4）

通過對“店鋪”的全面“經營”管理，達到租金收入不斷提升的經營目標；5)

追求品牌知名度和客戶忠誠度的不斷增加，吸引租戶帶動客流，不斷提升租戶質量及客流量；6）

租戶可獨立運做，自我經營，但必須服從統(tǒng)一管理，保持高度一致的服務品質；7)

以顧客而非商品為焦點,管理項目整體的營銷環(huán)境。三、SHOPPINGMALL運營管理的內容和特點目前，由于摩爾專業(yè)管理社會化分工服務體系的不成熟，部分投資商或開發(fā)商的自產自銷式運作模式，使SHOPPINGMALL在營業(yè)后快速暴露產權分散、管理落后、經營理念混亂的問題，商戶之間惡意競爭或場外交易，而喪失項目經營價值，許多項目甚至淪落為商鋪散租市場而陷入低效虧損。而一些抄襲港臺發(fā)展模式的“概念型購物中心"也因不適合中國國情而出現擱淺.造成這種情況的主要動因就是開發(fā)商大多以短期投資，甚至企圖暴利為背景，只重地產物業(yè)的資金回報。而沒有長期運營管理項目的經驗和思想準備。國內較為成功的商業(yè)地產項目，如廣州天河城廣場、北京莊勝崇光廣場、武漢廣場等則是一開始就將商業(yè)經營主體落位，實施長期的自營百貨店策略和整體物業(yè)的統(tǒng)一運營管理，通過對商業(yè)規(guī)律的充分掌握，克服了長線投資的資金瓶頸，最終以商圈內項目定位的極大滿足獲得了地產物業(yè)的長期使用價值,這方面“以商定產、以商養(yǎng)產”的經驗值得國內開發(fā)商重點借鑒.隨著國內品牌百貨店和主力超市的發(fā)展成熟，SHOPPINGMALL不一定非要自營百貨店或超市，但設立專業(yè)的運營管理商（商業(yè)管理公司）實施項目的長期的統(tǒng)一的運營管理則是項目成敗的關鍵.而且，運營管理商最好從項目策劃的一開始就登上舞臺，不能是臨時性的團隊，必須是實體經營?？梢栽诟黝悓I(yè)服務公司的輔助下,逐步鍛煉，積累自己的管理經驗和人才隊伍，最終成為項目專業(yè)化分工的商業(yè)經營實體。統(tǒng)一運營管理一般包含五個方面的內容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一收銀服務、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管.而其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面四個方面的基礎。這項工作的成敗得失不僅決定了開發(fā)商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)地產項目商業(yè)運營的管理能否成功。SHOPPINGMALL強調運營管理的統(tǒng)一性（開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經營管理工作)。雖然是綜合性的復合商業(yè)設施，但其運營管理可呈現出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調感和一致的服務品質.具體組織工作中，要把握好以下要點：1、注重企業(yè)核心競爭力的培養(yǎng),特別是員工隊伍的培訓，創(chuàng)建企業(yè)品牌與良好形象；2、遵循統(tǒng)一運營管理的基本模式，實施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一服務等全面統(tǒng)一的運營管理，不得始棄終亂；3、提供安全、舒適、整潔的購物環(huán)境，實施專業(yè)化、親情化、家庭式的物業(yè)管理,避免物業(yè)管理與商業(yè)運營脫節(jié)；5、統(tǒng)一、高效的品牌管理和營銷策劃，提升摩爾的社會影響力及感召力;6、量化的考核管理，行為糾正，優(yōu)生劣汰,確保租戶與商品的經營品質；7、利用信息化手段實施對商鋪分割、產權狀況及租戶運營狀況的有效監(jiān)控,進行全程數據化的跟蹤管理；8、堅持多贏理念,溝通渠道通暢，保持切實服務租戶，促進租戶的不斷贏利,實現租金收入的穩(wěn)定增長。SHOPPINGMALL運營管理商的主要工作就是圍繞這種統(tǒng)一性和自身的經營目標，通過與開發(fā)商、業(yè)主、租戶、物業(yè)公司的共同配合，指導、管理、服務于項目的全程運作、全期運營，為業(yè)主、租戶、消費者、服務商提供良好的購物環(huán)境及優(yōu)質的服務.逐步實行專業(yè)化、規(guī)范化、標準化、統(tǒng)一化管理的全過程。達到使公司永續(xù)經營的目的。在實際工作中,主要應注意好以下節(jié)點管理的問題：（1）租賃政策與承租服務：SHOPPINGMALL的目標市場定位為商圈內所有居民及部分旅游者。核心承租戶一般占購物中心營業(yè)面積的40—50％。在租賃合約方面采用國際購物中心協(xié)會格式進行管理。SHOPPINGMALL制定相應的承租戶政策,提高承租戶質量,招商對象的最高目標都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務機構，最低目標是部分名牌店鋪配置部分非名牌店鋪。（2）招商及業(yè)態(tài)管理的原則:首先最基本的目標是商業(yè)經營主體在商業(yè)上能夠生存，有足夠的回報；其次，在經營主體組成確定之后，還需要根據各種經營主體的需求和項目自身的需要進行整合;最后確定它們在項目中的位置，這點非常重要，因為經營主體對于引導人流起著關鍵作用，其布局直接影響到商業(yè)地產的形態(tài).招商管理重要的原則是核心主力店先行,輔助店隨后；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套；放水養(yǎng)魚；先做人氣，再做生意。業(yè)態(tài)管理重要的原則就是要嚴格租戶區(qū)位、入住規(guī)定、租期制約和清退條款的計劃性和標準化，制訂承租人手冊，根據不同區(qū)域業(yè)態(tài)的實際運營效果，讓銷售最好的業(yè)態(tài)和品牌商戶得到MALL購物中心內最佳位置。根據業(yè)態(tài)調整要求,確定招商計劃，不斷讓優(yōu)秀的商戶進場，淘汰經營不善的商戶.要注意引進國外品牌、旗艦店以及健康先進的文化娛樂形式，對國外購物中心商品種類和創(chuàng)新服務項目進行統(tǒng)計分析，根據購物中心經營主題與檔次，組織核心商戶統(tǒng)一引進，填補國內品牌商品、消費種類的空白。（3）品牌及營銷管理的重點：品牌就是企業(yè)能力的顧客體驗，歸屬在于消費者和租戶的最終評價,要始終追求廣場整體品質形象，嚴格統(tǒng)一管理進場商戶的促銷行為和各類服務商的廣告行為，避免干擾顧客購物環(huán)境和整體視覺形象，開展積極的社區(qū)服務和文化營銷活動.（4)服務管理的主要工作:SHOPPINGMALL運營管理商擁有對購物中心內的一切商業(yè)行為和行政事務進行統(tǒng)一管理的權力，要建立客服體系，解決承租戶的各種經營難題，維護承租戶利益，同時，必須要求承租戶合理分擔必要的管理費用。為了達到“統(tǒng)一管理，分散經營"的管理模式，在MALL銷售合同中都應該約定承租戶必須服從運營管理商的統(tǒng)一管理。這一經營管理內容又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等等。另外,某些MALL或購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協(xié)會(ICSC)的標準格式，在法律上確定購物中心運營管理商的管理地位。SHOPPINGMALL需要采取統(tǒng)一收銀的管理措施,規(guī)范場內收銀行為和租約租金管理，為商戶提供集中的收銀服務，并容許多種業(yè)態(tài)系統(tǒng)共存,各店可使用自己的信息系統(tǒng)，但必須通過建立接口，實現管理信息共享。SHOPPINGMALL需要設立商務中心或客服中心，提供高性能電腦接入寬帶網絡,數字營銷媒介，設置、不同種類復印設備，為商業(yè)人士提供方便的商業(yè)服務，包括設置商務e-MALL、CRM營銷等。（5）日常的物業(yè)管理：裝修、清潔、消毒、保安、設備維護以及商業(yè)知識服務。其中最重要的是為商戶提供高標準衛(wèi)生管理、綠色裝修的統(tǒng)一管理。鑒于目前普遍的員工素質偏低,需要制訂嚴格的工作手冊，實施客服建設，為客人提供一站式服務，一個服務臺、一個統(tǒng)一對外,客戶服務中心負責協(xié)調內部事務，避免浪費客戶時間。物業(yè)管理公司需要采用先進的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對車輛實施嚴格的管理，高標準管理各個停車場,鑒于新的物業(yè)管理條例對車輛丟失作出規(guī)定.在SHOPPINGMALL的組織管理模式上，不同于單一百貨商場或超市的管理模式，因為一個一體化的建筑群內的商業(yè)模式眾多，不可能去分別設置相對應的部門分別去經營和管理，否則會造成大量的人力、物力、和財力的投入，造成管理部門眾多和增加商業(yè)風險。SHOPPINGMALL運營管理的部門設置是非常專業(yè)和高效的，其管理的核心是購物中心最關心的幾個方面，如:維護管理、安全管理、物業(yè)管理、業(yè)務管理、財務管理、招商管理、租戶管理、銷售及開發(fā)管理等，而非具體商品的進、銷、調、存及物流配送工作；因為無論是何種規(guī)模的業(yè)態(tài)客戶對于購物廣場來說都應被視為“租戶”，廣場營運管理部門原則上不插手于“租戶”的具體經營方式，而是要了解“租戶"的銷售業(yè)績，通過及時掌握真實的銷售數據來分析和確定業(yè)態(tài)的選擇和分布是否合理，租金的收取方式是否恰當,廣場宣傳促銷活動的有效性等幾方面，從而促使購物廣場的競爭力、生命力更強，商鋪出租效益最高，縮短房地產投資商資金回報周期。四、SHOPPINGMALL運營管理的要點1、項目開發(fā)期的運營管理要點：1）準確的市場定位、合理的商業(yè)規(guī)劃、差異化的業(yè)態(tài)及商品組合，對建筑物業(yè)開發(fā)的全面參數支持和標準接口落位；2）有效的招商組織,強大的運營團隊，建立商業(yè)資源管理和商務活動監(jiān)督機制；3）健全、完善的企業(yè)經營管理模式,制度規(guī)范化、表單標準化及業(yè)務流程化；4)充足的自有資金保證，良好的融資渠道，完善的財務監(jiān)控與組織管理;5)這一階段以物業(yè)落位、商鋪管理、商戶落位，管理商鋪的出租率、坪效和入駐租戶的租金、費用收取是主要目標。6)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理公司和工程管理規(guī)范，實施總監(jiān)理責任制，是運營管理的重要基礎.2、項目開業(yè)培育期的運營管理要點:1）關注業(yè)態(tài)結構與業(yè)態(tài)布局的科學性；2）關注租戶結構、租約及租