物業(yè)管理招投標策略及實施課件

物業(yè)管理招投標的策略及實施第一節(jié)物業(yè)管理招投標的策略及實施第一節(jié)招標投標的基本要求及原則第一部分招標投標的基本要求及原則第一部分一、基本要求

1.依法并接受監(jiān)督參與招標投標的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標投標活動，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。物業(yè)管理招標投標的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國招標投標法》、《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。

一、基本要求

2.結(jié)合自身特點充分考慮市場要素、評估風(fēng)險招標方應(yīng)根據(jù)項目的情況和業(yè)主的需求，選擇最適合項目運作和業(yè)主需求的物業(yè)管理企業(yè)及服務(wù)；對投標方而言，不僅要依據(jù)項目的實際情況和業(yè)主的需求制訂符合項目要求的物業(yè)管理模式和運作方案，還應(yīng)充分考慮項目運作實施過程中潛在的風(fēng)險，在投標策略方面也應(yīng)該結(jié)合項目特點與企業(yè)自身的條件組織投標活動。

3.明確招標投標的相關(guān)細節(jié)按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標投標的相關(guān)程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。物業(yè)管理招投標策略及實施課件二、基本原則1.物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人進行歧視待遇。

2.在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上，應(yīng)當(dāng)嚴格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標文件的要求，公正地對待每一個投標單位，禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當(dāng)利益。

3.招標投標活動中的相關(guān)信息應(yīng)保持公開，使招標投標活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標投標公平、公正地實施。

4.招標投標雙方應(yīng)該嚴格按照招標投標的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實施招標投標活動，實事求是，守信踐諾，準確履行招標投標義務(wù)，

二、基本原則第二部分物業(yè)管理的招標第二部分物業(yè)管理的招標

一、物業(yè)管理招標的條件

1.主體條件

招標人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，同時應(yīng)將招標投標的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開；招標人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

有能力組織和實施招標活動的招標人，可以采取以下方式：(1)自行組織實施招標活動(2)委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜

一、物業(yè)管理招標的條件

◆自行組織招標

自行組織實施招標活動的招標人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標組織，負責(zé)招標活動的具體實施，審定招標條件、標底、評標程序和定標辦法等。

自行組織物業(yè)管理招標活動的招標人應(yīng)具備以下條件：擁有與招標項目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟、管理人員；具有編制招標文件的能力；具有組織開標、評標及定標的能力。

◆

委托招標代理機構(gòu)辦理招標委托招標代理機構(gòu)招標常見于公開招標和大范圍邀請招標。

2.項目條件

按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

因此，必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；新開發(fā)的非住宅項目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標方式，也可采取其他方式。2.項目條件

二、物業(yè)管理招標程序

1.成立招標領(lǐng)導(dǎo)小組

確定招標方式、內(nèi)容、招標條件和投標企業(yè)的范圍，并對招標過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風(fēng)險進行預(yù)測，制訂相應(yīng)的防范控制體系。

2.編制招標文件

招標人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)材料，報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

二、物業(yè)管理招標程序

3.發(fā)布招標公告或投標邀請書(1)招標人采取公開招標方式的，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。招標公告應(yīng)當(dāng)載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

(2)招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應(yīng)當(dāng)包含上述招標公告載明的事項。3.發(fā)布招標公告或投標邀請書

4.向投標人發(fā)放招標文件和提供相關(guān)技術(shù)資料招標文件的發(fā)放應(yīng)當(dāng)按照招標公告或投標邀請函規(guī)定的時間、地點向投標方提供，也可以通過網(wǎng)絡(luò)下載的方式進行。招標人應(yīng)當(dāng)確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

5.對投標人進行資格審查組織投標人現(xiàn)場踏勘和答疑實行投標資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標人應(yīng)當(dāng)在招標公告或者投標邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。

6．接受投標文件

投標人應(yīng)按照招標文件規(guī)定的時間和地點接受投標文件。投標人在送達投標文件時，招標人應(yīng)檢驗文件是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標人有權(quán)拒絕或作為廢標處理。投標書遞交后，在投標截止期限前，投標人可以通過正式函件的形式調(diào)整報價及作補充說明。

招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。

6．接受投標文件

7.成立評標委員會評標委員會由招標人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。評標委員會成員的名單在開標前應(yīng)嚴格保密。與投標人有利害關(guān)系的人員不得作為評標委員會的成員。8.發(fā)布中標結(jié)果招標人和中標人應(yīng)當(dāng)自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標人無正當(dāng)理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應(yīng)當(dāng)給予賠償。7.成立評標委員會物業(yè)管理的投標第三部分物業(yè)管理的投標第三部分

一、參加物業(yè)管理投標的條件

1．法律法規(guī)規(guī)定的要求

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標項目能力的法人企業(yè)。

2．招標方規(guī)定的要求

在物業(yè)管理招標投標中，招標方在招標條件中除要求投標人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會要求投標方具有管理與投標物業(yè)類似項目的經(jīng)驗與業(yè)績，并對投標人在資金、管理和技術(shù)實力，投標人的商業(yè)信譽，派駐項目的負責(zé)人、管理團隊的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準，投標書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。

一、參加物業(yè)管理投標的條件二、物業(yè)管理投標的程序

1.獲取招標信息

根據(jù)招標方式的特點，投標人獲取招標信息一般來自兩個渠道：一是從公共媒介上采集公開招標信息，二是來自招標方的邀請。

2.項目評估與風(fēng)險防范

在獲取招標信息后，投標人應(yīng)首先組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務(wù)等方面的人員對招標物業(yè)進行項目評估，預(yù)測中標成功的可能性和存在的風(fēng)險，對投標活動進行策劃，制訂相應(yīng)的投標策略和風(fēng)險控制措施，確保投標的成功或避免企業(yè)遭受損失。

二、物業(yè)管理投標的程序(1)項目評估

項目評估一般分為兩個階段，即初選階段，準備和實施階段。初選階段的評估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對項目進行分析、預(yù)測和評定，目的是確定是否參與投標；準備和實施階段的評估主要是對投標物業(yè)進行深入的調(diào)查和進行技術(shù)、經(jīng)濟論證，并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標策略和管理方案。(1)項目評估

項目評估主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：

＊投標物業(yè)的基本情＊招標物業(yè)項目的定位＊業(yè)主的需求＊建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況＊招標條件和招標過程＊競爭對手＊企業(yè)自身條件的分析

項目評估主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：

(2)投標風(fēng)險防范與控制

物業(yè)管理投標的主要風(fēng)險來自于招標人和招標物業(yè)、投標人、競爭對手等三個方面。

1)來自于招標人和招標物業(yè)的風(fēng)險有：

招標方提出顯失公平的特殊條件，招標方未告知可能會直接影響投標結(jié)果的信息，建設(shè)單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成項目無法正常進行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長，招標方與其他投標人存在關(guān)聯(lián)交易等。

(2)投標風(fēng)險防范與控制2)來自于投標人的風(fēng)險主要有：

未對項目實施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標決策和投標策略的失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價格測算失誤造成未中標或中標后虧損經(jīng)營；項目負責(zé)人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤；接受資格審查時出現(xiàn)不可預(yù)見或可預(yù)見但未作相應(yīng)防范補救措施的失誤；投標資料(如物業(yè)管理方案、報價等)泄露；投標人采取不正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c競爭，被招標方或評標委員會取消投標資格；未按要求制作投標文件或送達投標文件造成廢標等。

3)來自競爭對手的風(fēng)險主要有：

采取低于成本競爭、欺詐、行賄等不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?；具備相關(guān)背景或綜合競爭的絕對優(yōu)勢；竊取他人的投標資料和商業(yè)秘密等。

2)來自于投標人的風(fēng)險主要有：◆對上述風(fēng)險的防范與控制的具體措施有：嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標活動；對項目進行科學(xué)合理的分析、評估，周密策劃、組織、實施投標活動；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽良好的招標方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗豐富的項目負責(zé)人；慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求等。

◆對上述風(fēng)險的防范與控制的具體措施有：3.登記并取得招標文件

物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標后，按招標公告和投標邀請書指定的地點和方式登記并取得招標文件。4.準備投標文件

投標人應(yīng)嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標文件又稱標書，一般由投標函、投標報價表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。

3.登記并取得招標文件◆商務(wù)文件(或稱物業(yè)基本情況)又稱商務(wù)標，主要包括：1)公司簡介。包括投標公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績、人員等情況。

2)公司法人地位及法定代表人證明。包括資格證明文件(營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構(gòu)出具的財務(wù)狀況書等)。

3)投標報價單及招標文件要求提供的其他資料?！艏夹g(shù)文件又稱技術(shù)標主要是物業(yè)管理方案和招標方要求提供的其他技術(shù)性資料。

◆商務(wù)文件(或稱物業(yè)基本情況)又稱商務(wù)標，主要包括：

5.送交投標文件

全部投標文件編制好以后，投標人應(yīng)按招標文件要求進行封裝，并按時送達招標單位。6.接受招標方的資格審查

投標人應(yīng)按招標文件規(guī)定的要求準備相應(yīng)資料，接受招標方的資格審查。

7.參加開標、現(xiàn)場答辯和評標

投標人在接到開標通知后，應(yīng)在規(guī)定的時間到達開標地點參加開標會議和現(xiàn)場答辯，并接受評標委員會的審核。

8.簽約并執(zhí)行合同

投標人在收到中標通知書后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)及時與招標人簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。同時，投標人還要同招標單位協(xié)商解決進駐物業(yè)區(qū)域、實施前期物業(yè)管理的有關(guān)問題。

5.送交投標文件

全部投標文件編制好以后，投標人

三、投標的策略和技巧1.投標的組織策劃

物業(yè)管理企業(yè)在獲取招標信息后應(yīng)組織相關(guān)人員組成投標小組，對投標活動進行策劃實施，其主要任務(wù)是項目分析評估、標書編制、投標策略的制訂、參與現(xiàn)場踏勘、開標、評標、現(xiàn)場答辯、簽約談判等。

(1)根據(jù)招標物業(yè)項目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標小組，投標小組成員的選擇、配備，尤其是項目負責(zé)人的選擇是確保投標活動的質(zhì)量和效率的基礎(chǔ)。

(2)對招標方、招標物業(yè)基本情況和競爭對手要進行深入細致的調(diào)查，正確評估，預(yù)測并降低投標的風(fēng)險。

(3)正確編制標書。三、投標的策略和技巧

(4)在科學(xué)分析和準確計算的前提下測算管理服務(wù)成本并制訂合理報價。

(5)靈活運用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報價的合理性。

(6)選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標方考察的對象。

(7)加強與招標方的溝通，了解招標方的需求，及時掌握投標過程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。

(8)周密安排招標方資格預(yù)選和評標過程中的現(xiàn)場答辯活動。(4)在科學(xué)分析和準確計算的前提下測算管理服務(wù)成本并制

二、項目的現(xiàn)場踏勘

在踏勘現(xiàn)場過程中，投標人應(yīng)對現(xiàn)場物業(yè)進行詳細的踏勘，查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標報價是否存在外在風(fēng)險條件。具體包括以下方面：

1.物業(yè)建筑及安裝施工進度(新建物業(yè))，物業(yè)當(dāng)前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè))；物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備及其分布情況；周邊道路交通及停車場情況；園林綠化及環(huán)境標識情況；內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況；物業(yè)管理用房等。

2.主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的承受能力等。這些情況可由投標人自行安排人員與時間進行調(diào)查。

3.物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等。

二、項目的現(xiàn)場踏勘

三、投標文件的編寫

物業(yè)管理投標文件除了按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標文件外，主要是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費用。

1.投標文件編寫的基本要求

作為評標的基本依據(jù)，投標文件必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評標工作的順利進行。

(1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標準計量單位，避免在定標和履約中出現(xiàn)混亂。

(2)使用統(tǒng)一的貨幣。國內(nèi)物業(yè)管理投標書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國際投標中所使用貨幣則應(yīng)按招標文件的規(guī)定執(zhí)行。

(3)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標準與規(guī)范。

三、投標文件的編寫

(4)使用準確的表述方式。投標書的文字與圖紙是投標者借以表達其意圖的語言，必須能準確表達投標公司的投標方案。投標文件要使用簡潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡意賅的表述方式，最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。

(5)確保資料的真實性。投標文件的內(nèi)容應(yīng)符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保留。投標人應(yīng)按招標文件的要求提供投標文件，并保證所提供全部資料的真實性。

物業(yè)管理招投標策略及實施課件

2.投標文件編寫中應(yīng)注意的問題

(1)確保填寫無遺漏，無空缺。投標文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認為放棄意見。

(2)不可任意修改填寫內(nèi)容。投標人所遞交的全部文件均應(yīng)由投標方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應(yīng)由投標方負責(zé)人在修改處簽字。

(3)填寫方式規(guī)范。除投標方對錯處作必要修改外，投標文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。

(4)不得改變標書格式。若投標人認為原有招標文件規(guī)定的格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原招標文件規(guī)定的格式。(5)計算數(shù)字必須準確無誤。投標公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。

(6)報價合理。投標人應(yīng)對招標項目提出合理的報價。(7)包裝整潔美觀。投標文件應(yīng)保證字跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。(8)做好投標文件的保密措施。

(4)不得改變標書格式。若投標人認為原有招標文件規(guī)定的格式不四、投標報價的策略和技巧

投標報價是技術(shù)性、技巧性極強的工作，在投標的過程中，需要不斷調(diào)整策略，使報價更接近標底。投標報價的策略主要有：

(1)對項目運作的經(jīng)營管理成本進行準確測算，確定項目運作的盈虧平衡點和利潤空間，在此基礎(chǔ)上預(yù)測標底和競爭對手的報價范圍。

(2)密切關(guān)注、正確分析競爭對手的報價。

(3)補充一些投標人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報價的附加。

四、投標報價的策略和技巧

◆在投標過程中，投標人采取的報價技巧主要有：

(1)多方案報價。在邀請招標或議標的方式中，由于招標文件不明確或項目本身有多方案存在，投標人對項目原方案提出在經(jīng)濟上、技術(shù)上更合理可行的方案，即準備兩個或兩個以上的報價，最后與招標方進行協(xié)商處理。

(2)保本報價。即按成本報價，適用于規(guī)模大、遠景效益好的項目或業(yè)主大會委托業(yè)主委員會組織的招標項目。

五、現(xiàn)場答辯的技巧

1.應(yīng)選擇經(jīng)驗豐富、性格沉穩(wěn)、對項目情況熟悉的答辯人。在開標前應(yīng)對答辯人員進行模擬演練，正確把握招標文件的要點、投標文件的重點內(nèi)容、對項目的熟悉程度等，對重點問題、難點問題、普遍性的問題一一準備答辯要點。

2.開標前，答辯人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)。

3.在正式開標時，一般要求在規(guī)定的時間內(nèi)完整地將標書主要內(nèi)容、特點作一概要性介紹，答辯人員應(yīng)當(dāng)圍繞招標方和評委普遍關(guān)注的問題集中闡述，重點突出，難點講透，特色鮮明，從而體現(xiàn)投標企業(yè)的信心和實力，感染并打動招標方和評委。在現(xiàn)場發(fā)揮時要果斷、明確，避免匆忙回答或含糊其辭。

五、現(xiàn)場答辯的技巧

六、簽約談判的技巧

(1)在簽約談判時要準確把握對方的真實意圖，準確判斷對方履行合同的誠意和能力，對進駐物業(yè)和實施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定。

(2)慎重考慮物業(yè)管理目標、前期投入費用及獎罰條件等方面的任何承諾。如對管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主(或物業(yè)使用人)人身和財產(chǎn)安全損失等的承諾。

(3)預(yù)測承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險，將其列入相應(yīng)的合同條款中加以規(guī)避。

六、簽約談判的技巧物業(yè)管理招投標面臨的問題第二節(jié)物業(yè)管理招投標面臨的問題第二節(jié)一、地方保護主義

地方保護主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標受到制約就目前來說，雖然有的物業(yè)管理公司憑借自身的實力和利用品牌影響力，經(jīng)過種種考核和答辯贏得了異地或多種類型的物業(yè)管理權(quán)，但由于當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門或發(fā)展商，從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使中標的物業(yè)管理公司的各項管理工作無法正常開展，無奈被迫撤出。也有的物業(yè)招標單位，先利用外地名牌物業(yè)管理公司的名聲和影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進行前期管理運作，等管理工作基本正常后，再另找借口逼迫外地公司退出，而重組公司另行管理。這樣，物業(yè)管理招投標實際上演變成了局部性的市場競爭。因此要想招投標順利進行，就必須打破這種瓶頸現(xiàn)象。一、地方保護主義二、建管不分離、難以走向市場

開發(fā)商受經(jīng)濟利益驅(qū)動增大招投標難度到目前為止，物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)還沒有作為一個真正的法人企業(yè)存在，其企業(yè)行為和活動受到開發(fā)商的約束。開發(fā)商也從自身利益出發(fā)，將其自己開發(fā)的物業(yè)交給屬下的物管公司管理，而不愿意將物業(yè)推向市場公開招投標。同時，處于自我保護需要，個別開發(fā)商也不允許其下屬物業(yè)公司對外接管物業(yè)，這樣開發(fā)建設(shè)與管理不分，必然造成許多難以調(diào)和的矛盾。

具體表現(xiàn)在以下三方面：

二、建管不分離、難以走向市場(1)從隸屬開發(fā)商的物業(yè)公司角度看，若不對外接管物業(yè)，不實行自主經(jīng)營、獨立核算，就很難降低成本，提高效益，也難以經(jīng)得起市場的考驗，而獨立經(jīng)營的物管公司由于受開發(fā)商自我經(jīng)濟利益保護，致使公開招投標的物業(yè)管理市場資源有限影響企業(yè)發(fā)展。所以，要實行招投標，當(dāng)務(wù)之急是做好建管分離和建管銜接。(1)從隸屬開發(fā)商的物業(yè)公司角度看，若不對外接管物業(yè)，(2)“暗箱”交易某些物業(yè)招標單位實際上早已內(nèi)定好了物業(yè)管理公司，但也打著公開招標的幌子，向其他管理公司進行招標作為陪襯。還有些物業(yè)發(fā)展商為了使自己看好或有特殊關(guān)系的物業(yè)管理公司能中標，事前透露招投標消息，并對競標的其它物業(yè)管理公司了解物業(yè)情況或看現(xiàn)場進行限制?；蚶谜型稑诵问?，騙取物業(yè)管理公司的投標資料和管理方案。物業(yè)管理招投標策略及實施課件(3)違法違規(guī)有的物業(yè)管理公司違反政府有關(guān)規(guī)定，不遵守行業(yè)“游戲規(guī)則”，以低于成本價參與競爭。個別物業(yè)管理公司更是公開表示，參與競爭是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也要爭取把項目搶到手。也有的管理公司不顧自己的綜合實力，盲目擴張，參與競爭，結(jié)果背上了沉重的包袱，接管物業(yè)后，管理跟不上，服務(wù)不到位，引起招標單位及業(yè)主的強烈不滿和投訴不斷。(3)違法違規(guī)有的物業(yè)管理公司違反政府有關(guān)規(guī)定，不遵三、缺少專業(yè)評判機構(gòu)

沒有統(tǒng)一的專業(yè)評判機構(gòu)，使招投標工作缺乏公正性現(xiàn)在進行的物業(yè)管理招投標一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會委托政府管理部門一起組織招標;或是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會自己組織人員招標。由于沒有統(tǒng)一的招投標權(quán)威管理評價部門，對招標內(nèi)容、程序、評標人員組成等沒有一個標準模式，在實際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規(guī)范性和公正性，也缺少公正機關(guān)和社會輿論的監(jiān)督，使招投標運作起來難度很大。三、缺少專業(yè)評判機構(gòu)四、物業(yè)管理招投標法規(guī)不健全

目前實施招投標僅依據(jù)《中華人民共和國招投標法》來進行具體操作，雖然某些城市已制定出《物業(yè)管理招投標暫行辦法》，但有限的法規(guī)仍給一些物業(yè)管理招投標中的不正當(dāng)競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關(guān)方面進行有效的監(jiān)督。四、物業(yè)管理招投標法規(guī)不健全四、監(jiān)督機制缺失

社會監(jiān)督機制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風(fēng)物業(yè)與房地產(chǎn)有的物業(yè)管理公司不是靠品牌、實力和整體管理水平去投標參與競爭，而是通過走“門子”，找熟人，或利用上層關(guān)系，甚至送好處及通過其他不正當(dāng)?shù)氖侄稳〉酶偁庬椖俊Ｋ?、監(jiān)督機制缺失第三節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標方法探析第三節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標方法探析一、幾種常見的物業(yè)管理招標方法分析

1.目標物業(yè)管理與服務(wù)的策劃進行招標投標法通過物業(yè)管理招標投標的實踐看，許多地方的物業(yè)管理招標基本思路是根據(jù)當(dāng)?shù)卣_定的收費標準，各物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)目標物業(yè)，結(jié)合本企業(yè)管理水平，策劃管理方案，細化各項組織實施步驟，提出質(zhì)量保證措施，以及以人為本地開展各類社區(qū)文化、社區(qū)服務(wù)活動等內(nèi)容。物業(yè)管理投標書實質(zhì)是一份細化管理的策劃書。各位評委評比標書實際上也是對管理服務(wù)進行評定，從各企業(yè)送交的物業(yè)管理標書里，找出服務(wù)管理措施的不足以及目標物業(yè)分析的失誤，把評分拉出差距，再根據(jù)本企業(yè)以往開展物業(yè)管理的住宅小區(qū)的信譽調(diào)查，以及企業(yè)經(jīng)理、管理處主任的聯(lián)合答辯的水平，綜合評出最高分作為中標單位。這種方法有以下特征：一、幾種常見的物業(yè)管理招標方法分析◆優(yōu)點：

1)強化物業(yè)管理服務(wù)意識，使各物業(yè)管理企業(yè)如何對目標物業(yè)服務(wù)管理考慮周到細微，動腦筋制定措施，保證質(zhì)量，并在標書里得到詳細的表述，才會得到專家評委的贊許和通過。

2)企業(yè)強化了人才工程。各企業(yè)充分認識到物業(yè)管理招投標活動不僅僅需要實干家，更需要管理人才。許多企業(yè)通過招標投標活動開始吸收培養(yǎng)高層次管理人才。

3)體現(xiàn)了企業(yè)的綜合實力。評委通過標書可以得知企業(yè)的管理水平、服務(wù)質(zhì)量、辦事效率。◆缺點：這種方法不足之處是缺少風(fēng)險意識。由于服務(wù)管理還未開始進行，標書對目標物業(yè)管理的計劃、設(shè)想與承諾還只停留在紙上，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實還有待于進一步考察、落實。◆優(yōu)點：2.確立收費標準測算為重點的招標方法

增加費用測算和報價。評定標書的內(nèi)容除過去單一的目標物業(yè)管理服務(wù)策劃外，又增加了一項，既在政府規(guī)定的收費范圍內(nèi)，進行測算報價，甚至將報價的權(quán)重提高到50%，這對物業(yè)管理企業(yè)來講，增加了難度，既要保證管理服務(wù)質(zhì)量高，各項措施到位，又要節(jié)省經(jīng)費進行成本核算。一般企業(yè)是難以完成此項任務(wù)的，它體現(xiàn)了企業(yè)實力的競爭。2.確立收費標準測算為重點的招標方法◆優(yōu)點：

1)增加了風(fēng)險度，增加了硬指標的競爭。

2)充分調(diào)動積極性，更加注重成本核算。

3)促進了專業(yè)化管理，提高了規(guī)模效益?！羧秉c：

過分強調(diào)報價權(quán)重，招標投標活動容易出現(xiàn)偏差。一次評標即要看物業(yè)管理策劃又要看價格報價時，要清楚的意識到，過分強調(diào)報價權(quán)重比例容易使各物業(yè)管理企業(yè)把投標的重點轉(zhuǎn)移到價格上而忽視了物業(yè)管理服務(wù)的策劃，必須防止物業(yè)管理企業(yè)以價格偏低、犧牲物業(yè)管理質(zhì)量的做法來取得中標，這是不可取得而應(yīng)防止的。價格低在目前我國經(jīng)濟收入并不十分寬裕的業(yè)主(住用人)來講是非常歡迎的，但必須實事求是，不能以價格影響質(zhì)量，否則就把物業(yè)管理引到一個怪圈中去，對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展是不利的，最終受害的還是業(yè)主。◆優(yōu)點：

3.物業(yè)管理無標底二步法招標方法

所謂無標底就是開始并不明確服務(wù)收費標準以及服務(wù)質(zhì)量標底，而只是一個原則標準，既按照當(dāng)?shù)卣畬ξ飿I(yè)管理收費的標準，符合住宅小區(qū)(樓宇)服務(wù)定位前提下，由物業(yè)管理企業(yè)來制定服務(wù)質(zhì)量保證優(yōu)良、服務(wù)收費合理、產(chǎn)權(quán)人滿意的服務(wù)標底和價位標底。

3.物業(yè)管理無標底二步法招標方法

◆所謂二步法，就是達到上述目標，把物業(yè)管理分為兩次開標、兩次篩選、兩次競爭。第一次評標是進行服務(wù)質(zhì)量比較，由評委經(jīng)過評分、篩選，確定三四家優(yōu)勝者進入第二輪角逐，既第二次評管理服務(wù)收費價格，選出服務(wù)質(zhì)量保證、價格合理的兩家企業(yè)為優(yōu)勝者，最后分別進行商務(wù)談判，確定一家為中標者。這種方法有以下幾個特點：

1)保證了管理服務(wù)質(zhì)量2)既強調(diào)了價格，又防止了過低壓價的不平等競爭

3)有利于促進物業(yè)管理整體水平提高，推進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展。

4)有利于與國際經(jīng)濟接軌。

5)無標底二步法招標簡單易行。它摒棄了煩瑣的評標程序，節(jié)省了評標時間，提高招標工作效率，防止腐敗?！羲^二步法，就是達到上述目標，把物業(yè)管理分為兩次開標、二、如何達到科學(xué)開展招標投標的幾點措施

目前招投標的科學(xué)性不夠，“公平”“公正”性還有待完善。

1.建立科學(xué)的考核指標體系物業(yè)管理在我國還沒有一個統(tǒng)一標準，缺乏考核評估體系。雖然賓館與物業(yè)管理同屬于服務(wù)行業(yè)，但賓館管理已形成了規(guī)范，形成了標準。隨著物業(yè)管理市場化進展，建立科學(xué)化考核指標體系越來越重要的提在人們面前。

物業(yè)管理考核指標體系應(yīng)含以下六個方面：二、如何達到科學(xué)開展招標投標的幾點措施

1)服務(wù)內(nèi)容全面完整。一個住宅小區(qū)(高層樓宇)以及其他類型的建筑群體，應(yīng)注意把各類公共服務(wù)考慮周到，以便評價服務(wù)策劃是否到位;

2)服務(wù)管理指揮系統(tǒng)要通暢。雖然管理服務(wù)內(nèi)容制定較為詳細，但為之操作的組織機構(gòu)不通暢，指揮系統(tǒng)失靈，再好的方案也難于實施，造成很大損失;

3)各項管理制度完善到位。市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，一切活動需要按程序辦事，各類制度制定的正確與否、完善與否，是對物業(yè)管理到位的保證?？己酥笜藨?yīng)重視這塊內(nèi)容;

物業(yè)管理招投標策略