需求供給與房地產(chǎn)市場價格形成機制

房地產(chǎn)經(jīng)濟學第3章需求、供給與房地產(chǎn)市場價格形成機制?

學習目的與要求本章講述房地產(chǎn)的供給、需求與房地產(chǎn)市場價格的形成機制。要求掌握土地供給的特點、地價的內(nèi)涵及影響因素、地價與房價的關(guān)系以及利率與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，了解房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和影響因素。?

主要教學內(nèi)容土地需求、供給與地價的形成需求、供給與房地產(chǎn)價格的形成

地價與房價間的關(guān)系分析

3.1土地需求、供給與地價的形成?土地需求?土地的供求平衡?地價的形成?土地供給3.1.1土地需求概念投資者或開發(fā)者在一定價格條件下愿意購買且具有支付能力的土地數(shù)量。分類對土地自身的需求將土地作為生產(chǎn)要素時的派生需求3.1.1土地需求對土地自身的需求(土地產(chǎn)品需求)將土地視為一般產(chǎn)品時，其需求量與其價格成負相關(guān)關(guān)系。將土地視為投資（機）性產(chǎn)品時，其需求量與其價格成正相關(guān)關(guān)系。PDOQDPOQ一般狀態(tài)下的土地需求曲線特殊狀態(tài)下的土地需求曲線3.1.1土地需求對土地的派生需求(土地要素需求)生產(chǎn)者對土地要素的需求是由消費者對土地上生產(chǎn)產(chǎn)品的需求所引致或派生的，稱為對土地的派生需求。PQDO土地作為生產(chǎn)要素時的需求曲線pVMP=MRP=Dq土地市場的需求函數(shù)是從生產(chǎn)函數(shù)導出的。生產(chǎn)者對土地的需求量由利潤最大化原則確定，當邊際要素成本MC土地=邊際產(chǎn)品價值VMP（完全競爭市場）或邊際收益產(chǎn)品MRP（不完全競爭市場）時，土地要素的需求量得以確定。3.1.2土地供給概念可供利用的土地數(shù)量。分類土地的自然供給土地的經(jīng)濟供給土地的自然供給指地球中可供人類利用的土地數(shù)量，包括已經(jīng)利用的土地資源和后備的土地資源。土地的自然供給受氣候條件、可供利用的淡水等資源量、交通便捷程度等因素的制約，其供給量的大小與技術(shù)水平有關(guān)。在一定的技術(shù)條件下，全球的土地自然供給總量是恒定的、無彈性的值，不受價格等社會經(jīng)濟因素的影響。因此，土地的自然供給曲線是一條垂線。

POSQ土地的經(jīng)濟供給指在自然供給的基礎上，經(jīng)過開發(fā)，可為人類直接用于生產(chǎn)、生活等各種用途的土地數(shù)量。

土地的經(jīng)濟供給有彈性，其供給量隨著經(jīng)濟的發(fā)展而增加，包括總量的增加與因用途轉(zhuǎn)換而導致的某種類型的土地的數(shù)量增加。不同地區(qū)、不同用途土地的經(jīng)濟供給曲線不同。一般狀態(tài)下的土地經(jīng)濟供給曲線特殊狀態(tài)下的土地經(jīng)濟供給曲線長期短期PQOSPPSOQSOQ

土地的自然供給與經(jīng)濟供給的關(guān)系土地的自然供給是經(jīng)濟供給的基礎,土地的經(jīng)濟供給只能在自然供給的范圍內(nèi)變動,即某一區(qū)域內(nèi)土地的自然供給是經(jīng)濟供給的上限。土地的自然供給強調(diào)的是土地的資源性，土地的經(jīng)濟供給主要針對不同的土地用途，側(cè)重于土地的資產(chǎn)價值，是資源與資產(chǎn)的統(tǒng)一體。價格與成本0產(chǎn)品價格提高或開發(fā)成本降低，供給提高可能開發(fā)的土地已開發(fā)土地可開發(fā)土地技術(shù)進步，供給提高土地的經(jīng)濟供給與自然供給的關(guān)系3.1.3土地的供求平衡一般土地供求平衡土地是一種商品，受一般商品供求規(guī)律的制約。土地數(shù)量x0S地價rDE均衡地價r0x0地價r土地數(shù)量x0SDr0D1S1r1r2r3土地供求變化的三種情況3.1.3土地的供求平衡特殊的土地供求曲線短期的土地供求S土地數(shù)量x地價rr0q00D1D0D2r2r1在短期內(nèi)，土地供給無彈性，土地供給量固定（q0），土地價格水平完全由需求一方?jīng)Q定。土地是一種特殊的商品，有其特殊性:如位置固定不變，一定技術(shù)條件下土地自然供給不變，經(jīng)濟供給彈性也有限。3.1.3土地的供求平衡特殊的土地供求曲線其他特殊的土地供求在圖（1）中，土地供給曲線特殊，土地需求曲線為一般，表明地價在一定范圍內(nèi)遵循一般商品的供求規(guī)律，但當土地供給達到自然供給時，土地供給保持不變，自此時地價由需求決定。土地數(shù)量x地價rr0（1）r2r1OQS3.1.3土地的供求平衡特殊的土地供求曲線其他特殊的土地供求在圖（2）中，土地供給曲線與土地需求曲線均特殊。表明土地的需求者將土地作為投機對象，價格高漲的土地，需求較大，需求隨著價格增加而增加。地價在一定范圍內(nèi)由供求雙方?jīng)Q定，之后，地價由需求決定。地價r土地數(shù)量xr0（2）r2r1OQSD土地供求的另一種特殊形式是有價無市，即有土地供給和價格，沒有需求者，或者只有對土地的需求及地價，但沒有土地供給。3.1.4地價的形成地價的內(nèi)涵地價的特點地價的影響因素3.1.4.1地價的內(nèi)涵地價即土地價格，是指土地的購買價格，包括土地所有權(quán)價格和土地使用權(quán)價格。土地價格是三個部分的資本化：①真正的地租，主要指絕對地租和級差地租。②土地投資的折舊。③土地投資的利息。土地能產(chǎn)生收益,其中一部分收益必然歸土地所有者（包括由土地所有權(quán)壟斷而產(chǎn)生的絕對地租及由土地條件好壞而產(chǎn)生的級差地租）。

現(xiàn)實的土地都凝結(jié)著人類勞動，土地所有者和土地開發(fā)商對土地開發(fā)而進行的投資構(gòu)成土地資本，這些固定資本必然要求回收，從而以折舊和利息的形式在土地價格里得到體現(xiàn)。3.1.4.2地價的特點土地是一種特殊商品，其價格具有與一般商品價格不同的特點。土地價格具有特殊價格基礎一般商品的價格基礎是其價值，土地價格的基礎是土地的權(quán)利和利益。土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，一般不依生產(chǎn)成本定價。城市土地價格主要由土地需求決定。城市土地價格呈總體上升趨勢。城市土地價格具有強烈的區(qū)域性和個別性。由于土地位置的固定性，在地區(qū)性市場間價格難于統(tǒng)一。城市土地價格形成的時間長。一般商品的價格容易形成，城市土地價格是在過去至將來的長期影響下形成的。城市土地價格受到較強的政府調(diào)節(jié)的影響。3.1.4.3地價的影響因素決定土地價格高低的主要因素是土地收益，土地收益只有通過土地經(jīng)營者的土地市場行為才能實現(xiàn)。因此，凡是影響土地收益量和土地市場行為的因素，都會影響地價。影響土地價格的基本因素地租量利息率土地使用權(quán)出讓期土地供求土地利用規(guī)劃、政策和法規(guī)合理預期影響土地價格的其他因素

經(jīng)濟因素區(qū)域因素自然地理因素社會因素影響土地價格的基本因素地租量與地價商品化土地的地價與地租量成正比。利息率與地價地價與利息率成反比，較低的利息率意味著較高的地價，反之亦然，調(diào)控了利率，必然在一定程度上控制了地價。土地出讓期與地價在其他條件相同或相似時，土地使用權(quán)出讓期長則價高。土地供求與地價土地供求特殊，即對土地的需求往往增加很快，對土地的供給增加有限，土地價格主要由需求決定。影響土地價格的基本因素土地利用規(guī)劃、政策和法規(guī)與地價

規(guī)劃可產(chǎn)生價格變動上的“規(guī)劃效應”，被規(guī)劃納入城市新區(qū)的土地，價格易急劇上漲，規(guī)劃容許的建筑容積率越高，地價自然越高。實行區(qū)別性政策可形成限制性高地價、扶植性優(yōu)惠地價和保護性地價等。

有關(guān)土地價格的法規(guī)，則是土地交易和地價形成機制的規(guī)范化手段，對地價的合法性、規(guī)范性有直接作用。

合理預期與地價

預期影響決策，決策影響經(jīng)濟行為，經(jīng)濟行為直接影響土地交易的談判結(jié)果（土地招投標、土地拍賣、土地協(xié)議都是談判）。影響土地價格的其他因素經(jīng)濟因素:→經(jīng)濟繁榮程度：繁榮時期地價上漲，地價高；經(jīng)濟蕭條時期，地價下跌，地價低?！鹑谝蛩兀和ㄘ浥蛎浺鸬貎r上漲，利率上升引起地價下跌。區(qū)位因素：地塊所在地區(qū)多方面因素綜合影響形成的地區(qū)特性。商業(yè)區(qū)內(nèi)影響地價的主要因素有：收益水平、腹地的大小、顧客的層次與數(shù)量等。住宅區(qū)內(nèi)影響地價的主要因素有：離市中心的距離、交通設施和居住環(huán)境。工業(yè)區(qū)內(nèi)影響地價的主要因素有：與市場的距離，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系，運輸設施建設情況，水、動力資源和勞動力等的供求情況，環(huán)境污染發(fā)生的危險性與治理成本、行政輔導與管理程度。影響土地價格的其他因素自然地理因素

→位置（地價從城市中心商業(yè)區(qū)向城市邊緣逐步下降）

→地塊面積(若適合最佳用途則價高)

→地勢和地質(zhì)(地勢和地質(zhì)不良會影響開發(fā)成本,從而賣不出好價錢)

→地塊的深度(對商業(yè)用地來說,深度值越大,地價越低)→地塊形狀(決定土地利用的方向、規(guī)模和難易，通常矩形地塊較易利用，價高，而三角形和不規(guī)則地塊價低)社會因素人口數(shù)量和素質(zhì)交通因素等思考題1.闡述地價的內(nèi)涵與特點2.影響地價的因素有哪些?3.2需求、供給與房地產(chǎn)價格的形成?房地產(chǎn)需求?房地產(chǎn)市場供求均衡?房地產(chǎn)供給3.2.1房地產(chǎn)需求內(nèi)涵分類房地產(chǎn)需求彈性影響房地產(chǎn)需求的主要因素3.2.1.1房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵房地產(chǎn)有效需求、房地產(chǎn)需求量、房地產(chǎn)潛在需求房地產(chǎn)需求——指在一個特定時期內(nèi)，需求者在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。也被稱為房地產(chǎn)有效需求。房地產(chǎn)需求量——在一個特定價格下，需求者愿意且能夠購買的房地產(chǎn)的數(shù)量。房地產(chǎn)潛在需求——未來可能轉(zhuǎn)化為實際購買力的房地產(chǎn)需求，表現(xiàn)為需求者對房地產(chǎn)的消費欲望。3.2.1.2房地產(chǎn)需求的分類按目的劃分為生產(chǎn)性需求、消費性需求和投資性需求生產(chǎn)性需求——用來滿足生產(chǎn)和經(jīng)營場所需要而形成的房地產(chǎn)需求。需求的主體是各類企事業(yè)單位及個體工商業(yè)者。消費性需求——用來滿足人們居住需要的房地產(chǎn)需求。需求的主體是家庭。投機性需求——又稱保值增值性需求，是指購買房地產(chǎn)并非為了生產(chǎn)和消費，而是將其作為一種價值形式加以儲存，在合適的時候再出售或出租，以達到保值增值的目的。3.2.1.3房地產(chǎn)需求彈性房地產(chǎn)需求彈性主要回答價格和收入變動因素對房地產(chǎn)需求有多大的影響作用。房地產(chǎn)需求的價格彈性——指房地產(chǎn)商品價格變動的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，表示房地產(chǎn)需求量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應程度。用公式表示為：由于價格與需求量呈反向變動，所以房地產(chǎn)需求的價格彈性系數(shù)應為負值，在實際運用時一般都取絕對值，即

→商品需求缺乏價格彈性，需求量變動對價格變動的反應不敏感。

→商品需求富有價格彈性，需求量變動對價格變動的反應敏感。房地產(chǎn)商品的需求曲線一般呈現(xiàn)為一條拐折線

從一般意義上講，當房地產(chǎn)價格在一個較低的幅度內(nèi)變動時（如D1E段），房地產(chǎn)需求缺乏價格彈性。這是因為對商品用房而言，區(qū)位條件至關(guān)重要，此時價格變動對需求量的變動影響程度不大。（據(jù)國外經(jīng)驗，當住宅售價相當于住戶收入的3-6倍時，需求缺乏價格彈性。）OQD1D2E當房地產(chǎn)價格超過一定幅度而繼續(xù)上漲時（如ED2段）

，需求者會明顯緊縮正常需求量，房地產(chǎn)需求富有價格彈性。不過房地產(chǎn)需求富有價格彈性僅呈現(xiàn)單向性，即價格下降時并不呈現(xiàn)這種趨勢，所以用細線表示。房地產(chǎn)需求的收入彈性——指收入變動的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，表示房地產(chǎn)需求量變動對收入變動的反應程度。用公