房地產(chǎn)制度第五章1

第五章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)法律制度

王文琴2014.3.17第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施房屋建設(shè)的行為。二、房地產(chǎn)開發(fā)的原則

房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。三、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)和分類

房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)生產(chǎn)活動，其特點(diǎn)是投資量大，回收期長，并且涉及面廣。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要大量的資金投入。房地產(chǎn)開發(fā)還屬于一項(xiàng)綜合性的生產(chǎn)活動，涉及到許多管理部門，并需要相關(guān)行業(yè)的協(xié)作，同時，還需要勘測、設(shè)計(jì)、施工、銀行等單位的合作與配合。就此而言，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的、綜合性的、高風(fēng)險(xiǎn)的生產(chǎn)活動。房地產(chǎn)開發(fā)分類：1．按開發(fā)的對象劃分：房地產(chǎn)開發(fā)分為新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)開發(fā)兩種形式。2.按開發(fā)的規(guī)模劃分：可以有兩種形式，即單項(xiàng)開發(fā)和成片開發(fā)。3.按開發(fā)的不同階段劃分：可以劃分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)和綜合開發(fā)三種形式。四、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序1.投資決策階段2.前期工作階段（1）獲得土地使用權(quán)（2）籌集開發(fā)建設(shè)資金（3）開發(fā)項(xiàng)目立（4）獲得規(guī)劃及配套部門的許可（5）征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；（6）施工現(xiàn)場的“三通一平”或“七通一平”；

（7）估算工程量和開發(fā)成本；（8）與建筑商初步洽談承發(fā)包事宜；（9）開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜的洽談等。3.項(xiàng)目建設(shè)階段4.房屋租售與服務(wù)階段一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念和設(shè)立條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備下列條件：1．有自己的名稱和組織；2．有固定的經(jīng)營場所；3．有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；4．有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；5．法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級：

一級資質(zhì)二級資質(zhì)

三級資質(zhì)四級資質(zhì)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序

新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)．持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：1．營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2．企業(yè)章程；3．驗(yàn)資證明4．企業(yè)法定代表人的身份證明；5．專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況，延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期不超過2年，自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理機(jī)構(gòu)與管理1．管理機(jī)構(gòu)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)登記實(shí)行分級審批一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；二級及二級以下資質(zhì)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理一、城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制1、城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制原則具體來說，城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制應(yīng)遵循以下原則：（1）人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧的原則（2）歷史環(huán)境和未來環(huán)境相和諧的原則（3）城市環(huán)境中各社會集團(tuán)之間社會生活和諧的原則（4）近、遠(yuǎn)期規(guī)劃相結(jié)合的原則（5）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的原則（6）節(jié)約用地、合理用地的原則（7）環(huán)境保護(hù)的原則（8）保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)和城市傳統(tǒng)風(fēng)貌的原則（9）安全防患的原則（10）統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則2.城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃編制的內(nèi)容（1）城市總體規(guī)劃

1）設(shè)市城市應(yīng)當(dāng)編制市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，縣（自治縣、旗）人民政府所在地的鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)編制縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃。

2）確定城市性質(zhì)和發(fā)展方向，劃定城市規(guī)劃區(qū)范圍

3）提出規(guī)劃期內(nèi)城市人口及用地發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)與發(fā)展用地的空間布局、功能分區(qū)，以及市中心、區(qū)中心位置；4）確定城市對外交通系統(tǒng)的布局以及車站、鐵路樞紐、港口、機(jī)場等主要交通設(shè)施的規(guī)模、位置，確定城市主、次干道系統(tǒng)的走向、斷面、主要交叉口形式，確定主要廣場、停車場的位置、容量；5）綜合協(xié)調(diào)并確定城市供水、排水、防洪、供電、通訊、燃?xì)狻⒐?、消防、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的發(fā)展目標(biāo)和總體布局；6）確定城市河湖水系的治理目標(biāo)和總體布局，分配沿海、沿江岸線；7）確定城市園林綠地系統(tǒng)的發(fā)展目標(biāo)及總體布局8）確定城市環(huán)境保護(hù)目標(biāo)，提出防治污染措施；9）根據(jù)城市防災(zāi)要求，提出人防建設(shè)、抗震防災(zāi)規(guī)劃目標(biāo)和總體布局；10）確定需要保護(hù)的風(fēng)景名勝、文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)，劃定保護(hù)和控制范圍，提出保護(hù)措施，歷史文化名城要編制專門的保護(hù)規(guī)劃；11）確定舊區(qū)改建、用地調(diào)整的原則、方法和步驟，提出改善舊城區(qū)生產(chǎn)、生活環(huán)境的要求和措施；12）綜合協(xié)調(diào)市區(qū)與近郊區(qū)村莊、集鎮(zhèn)的各項(xiàng)建設(shè)，統(tǒng)籌安排近郊區(qū)村莊、集鎮(zhèn)的居住用地、公共服務(wù)設(shè)施、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和菜地、園地、牧草地、副食品基地，劃定需要保留和控制的綠色空間；13）進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，提出規(guī)劃實(shí)施步驟、措施和方法的建議；14）編制近期建設(shè)規(guī)劃，確定近期建設(shè)目標(biāo)、內(nèi)容和實(shí)施部署。（2）城市詳細(xì)規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃是在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市近期區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)作出具體規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。1）控制性詳細(xì)規(guī)劃2）修建性詳細(xì)規(guī)劃3.鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃編制的內(nèi)容根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第十八條的規(guī)定，鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，尊重村民意愿，體現(xiàn)地方和農(nóng)村特色。二、城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)行分級審批制度。1.全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃2．省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃3．城市總體規(guī)劃4．鎮(zhèn)的總體規(guī)劃三、城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施，是指經(jīng)過法律程序批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的落實(shí)過程。1.城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建2.建設(shè)項(xiàng)目選址意見書建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要內(nèi)容：（1）建設(shè)項(xiàng)目的基本情況（2）建設(shè)項(xiàng)目選址的依據(jù)（3）建設(shè)項(xiàng)目選址、用地范圍和具體規(guī)劃要求3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證制度的內(nèi)容：（1）建設(shè)用地的審批建設(shè)用地的審批程序分為以下步驟：1）現(xiàn)場踏勘2）征求意見3）提供設(shè)計(jì)條件4）審查總平面圖及用地面積5）核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（2）建設(shè)用地審批后的管理

l）用地范圍復(fù)核

2）用地性質(zhì)檢查（3）臨時用地許可證（4）建設(shè)用地調(diào)整

l）在土地所有權(quán)和使用權(quán)不變的情況下，調(diào)整土地的使用性質(zhì)。

2）在土地所有權(quán)不變的情況下，調(diào)整土地使用權(quán)或者土地使用性質(zhì)。

3）對早征晚用、多征少用、征而不用等土地使用不合理的問題，進(jìn)行局部調(diào)整。4.建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度的內(nèi)容：（1）建設(shè)工程許可證的審批建設(shè)工程的規(guī)劃審批程序分為以下五個步驟：1）建設(shè)工程申請2）征求有關(guān)部門意見3）提供規(guī)劃設(shè)計(jì)要求4）方案審查5）核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2）建設(shè)工程審批后的管理1）驗(yàn)線2）現(xiàn)場檢查3）竣工驗(yàn)收（3）臨時建設(shè)的管理四、城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線劃定

1．紫線劃定：城市紫線是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。2．綠線劃定：城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。3．藍(lán)線劃定：城市藍(lán)線是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線。4．黃線劃定：城市黃線是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。五、城鄉(xiāng)規(guī)劃的監(jiān)督檢查1．要求有關(guān)單位和人員提供與監(jiān)督事項(xiàng)有關(guān)的文件、資料，并進(jìn)行復(fù)制；2．要求有關(guān)單位和人員就監(jiān)督事項(xiàng)涉及的問題作出解釋和說明，并根據(jù)需要進(jìn)入現(xiàn)場進(jìn)行勘測；3．責(zé)令有關(guān)單位和人員停止違反有關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律、法規(guī)的行為。地方各級人民政府應(yīng)當(dāng)向本級人民代表大會常務(wù)委員會或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民代表大會報(bào)告城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施情況，并接受監(jiān)督。監(jiān)督檢查情況和處理結(jié)果應(yīng)當(dāng)依法公開，供公眾查閱和監(jiān)督。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理一、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)1.建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)的概念

建設(shè)工程勘察，是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評價(jià)建設(shè)場地的地質(zhì)地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文件的活動。建設(shè)工程勘察包括建設(shè)工程項(xiàng)目的巖土工程、水文地質(zhì)、工程測量、海洋工程勘察等。

建設(shè)工程設(shè)計(jì)，是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，對建設(shè)工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境等條件進(jìn)行綜合分析、論證，編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件的活動。建設(shè)工程設(shè)計(jì)具體包括：

（1）建設(shè)工程項(xiàng)目的主體工程和配套工程（含廠（礦）區(qū)內(nèi)的自備電站、道路、專用鐵路、通信、各種管網(wǎng)管線和配套的建筑物等全部配套工程）以及與主體工程、配套工程相關(guān)的工藝、土木、建筑、環(huán)境保護(hù)、水土保持、消防、安全、衛(wèi)生、節(jié)能、防雷、抗震、照明工程等的設(shè)計(jì)。

2.建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)資質(zhì)管理國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國建設(shè)工程勘察、工程設(shè)計(jì)資質(zhì)的統(tǒng)一監(jiān)督管理。3.建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)資質(zhì)分類和分級（1）工程勘察資質(zhì)的分類和分級工程勘察資質(zhì)分為工程勘察綜合資質(zhì)、工程勘察專業(yè)資質(zhì)、工程勘察勞務(wù)資質(zhì)。工程勘察綜合資質(zhì)只設(shè)甲級；工程勘察專業(yè)資質(zhì)設(shè)甲級、乙級，根據(jù)工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)，部分專業(yè)可以設(shè)丙級；工程勘察勞務(wù)資質(zhì)不分等級。（2）工程設(shè)計(jì)資質(zhì)的分類和分級工程設(shè)計(jì)資質(zhì)分為工程設(shè)計(jì)綜合資質(zhì)、工程設(shè)計(jì)行業(yè)資質(zhì)、工程設(shè)計(jì)專業(yè)資質(zhì)和工程設(shè)計(jì)專項(xiàng)資質(zhì)。工程設(shè)計(jì)綜合資質(zhì)只設(shè)甲級；工程設(shè)計(jì)行業(yè)資質(zhì)、工程設(shè)計(jì)專業(yè)資質(zhì)、工程設(shè)計(jì)專項(xiàng)資質(zhì)設(shè)甲級、乙級。根據(jù)工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)，個別行業(yè)、專業(yè)、專項(xiàng)資質(zhì)可以設(shè)丙級，建筑工程專業(yè)資質(zhì)可以設(shè)丁級。4.建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)的發(fā)包與承包

建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，實(shí)行招標(biāo)發(fā)包。

（1）建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)方案評標(biāo)，應(yīng)當(dāng)以投標(biāo)人的業(yè)績、信譽(yù)和勘察、設(shè)計(jì)人員的能力以及勘察、設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣為依據(jù)，進(jìn)行綜合評定。（2）建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在評標(biāo)委員會推薦的候選方案中確定中標(biāo)方案。（3）經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，可以對下列建設(shè)工程的勘察，設(shè)計(jì)直接發(fā)包：1）采用特定的專利或者專有技術(shù)的；2）建筑藝術(shù)造型有特殊要求的；3）國務(wù)院規(guī)定的其他建設(shè)工程的勘察、設(shè)計(jì)。（4）發(fā)包方可以將整個建設(shè)工程的勘察、設(shè)計(jì)發(fā)包給一個勘察、設(shè)計(jì)單位；也可以將建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)分別發(fā)包給幾個勘察、設(shè)計(jì)單位；但不得將建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)發(fā)包給不具有相應(yīng)勘察、設(shè)計(jì)資質(zhì)等級的建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)單位。（5）除建設(shè)工程主體部分的勘察、設(shè)計(jì)外，經(jīng)發(fā)包方書面同意，承包方可以將建設(shè)工程其他部分的勘察、設(shè)計(jì)再分包給其他具有相應(yīng)資質(zhì)等級的建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)單位。建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)單位不得將所承攬的建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)包。承包方必須在建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)資質(zhì)證書規(guī)定的資質(zhì)等級和業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬建設(shè)工程的勘察、設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)。二、建設(shè)工程招投標(biāo)1.建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的范圍在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購,必須進(jìn)行招標(biāo)（1）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；