與房地產(chǎn)估價相關(guān)的各種稅費處理方法

淺析與房地產(chǎn)估價相關(guān)的各種稅費處理方法【摘要】房地產(chǎn)價格構(gòu)成中含有各項稅金、市政設(shè)施價值的轉(zhuǎn)移部份和當(dāng)?shù)厝嗣裾嘘P(guān)部門規(guī)定征收的費用。稅法是國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟的法律手段。除全國性稅法（目前大部分稅法名為《暫行條例》）及實施細則外，尚有省市地方性法規(guī)和地方性稅收規(guī)章，以及地方性的暫行條例、實施細則等，另外還有一些小額的其他稅費，這些都構(gòu)成了房地產(chǎn)估價的組成部分，為此，本文就針對與房地產(chǎn)估計相關(guān)的這些稅費問題今天探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；估價；稅費；體系；核算

在應(yīng)用不動產(chǎn)估價三大方法——比較法、收益法、成本法對房地產(chǎn)進行估價時，經(jīng)常遇到與估價對象密切相關(guān)的一些稅費問題，這其中尤以收益法和成本法最為突出。因此，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟活動中的稅費問題也就成為房地產(chǎn)估價師在應(yīng)用收益法和成本法進行估價時的一個突出問題。

一、稅費與房地產(chǎn)估價的關(guān)系

我們這里所討論的稅費與房地產(chǎn)估價兩種主要方法——收益法和成本法密切相關(guān)。如果把估價對象理解是一種權(quán)利，而不僅僅是估價對象實體自身，那么這里所述的稅費就是權(quán)利人擁有該項權(quán)利或利用該權(quán)利創(chuàng)造收益所必須或者應(yīng)當(dāng)支出的成本和費用。

所以，如果不能全面掌握房地產(chǎn)估價中的有關(guān)稅費并恰當(dāng)運用，那么可能會造成估價結(jié)論的聯(lián)疵。

二、與房地產(chǎn)估價相關(guān)的稅法體系

稅法是稅收的法律表現(xiàn)形式，稅收則是稅法所確定的具體內(nèi)容。我國現(xiàn)行稅法體系有七大類：包括流轉(zhuǎn)稅、資源稅、所得稅、特定目的稅、財產(chǎn)和行為稅、農(nóng)業(yè)稅、關(guān)稅。在這七大類稅法中，與房地產(chǎn)估價直接相關(guān)的有：流轉(zhuǎn)稅類：營業(yè)稅。

資源稅類：城鎮(zhèn)土地使用稅。

所得稅類：企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅。

特定目的稅類：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅。

財產(chǎn)和行為稅類：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅。

三、收益法房地產(chǎn)估價涉及稅費的核算

采用收益法對房地產(chǎn)進行估價時，概括地講，所涉及的稅費有：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅（費）、土地增值稅、印花稅。租賃管理費、保險費、土地收益金和所得稅。

在房地產(chǎn)估價中如何確定上述稅費，主要根據(jù)估價對象、收益途徑以及價值定義來判斷。

1、出租性收益應(yīng)當(dāng)考慮的稅費及其確定方法

（1）營業(yè)稅：其法律依據(jù)是1994年1月l日起施行的《營業(yè)稅暫行條例》和2001年1月1日起施行的財政部國家稅務(wù)總局通知，前者適用于單位出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟行為，后者適用于個人出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟行為。兩者的稅基均為租金收入，納稅義務(wù)人也均為取得租金收入的出租人，所不同的是稅率有所差別：前者為5%，后者為3%。

（2）城市維護建設(shè)稅：其法律依據(jù)是《城市維護建設(shè)稅暫行條例》，稅基為營業(yè)稅額，稅率為：城市市區(qū)7%、郊縣城鎮(zhèn)5%、農(nóng)村1%。

（3）教育費附加：其法律依據(jù)是《征收教育費附加的暫行規(guī)定》，稅基為營業(yè)稅額，稅率不分城市市區(qū)。郊縣城鎮(zhèn)和農(nóng)村統(tǒng)一為3%。

（4）房產(chǎn)稅：其法律依據(jù)是《房地產(chǎn)稅暫行條例》和221年1月1日起施行的財政部國家稅務(wù)總局通知，前者適用于單位出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟行為，后者適用于個人出租居民住房的經(jīng)濟行為。兩者稅基均為租金收入，稅率分別為12%和4%。

（5）土地使用稅（費）：其法律依據(jù)是《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，其計稅（費）的基準為實際使用土地的面積，稅率由土地所在地的省級或市級人民政府規(guī)定。

（6）印花稅：其法律依據(jù)為《印花稅暫行條例》，其稅基為租金收n，稅率為0.l%。

（7）所得稅：其法律依據(jù)為《企業(yè)所得稅暫行條例》和《個人所得稅法》，其稅基均為應(yīng)稅所得，對于企業(yè)單位有33%、27%、18%、15%等多檔比例稅率，個人出租適用的稅率為10%。

2、產(chǎn)權(quán)售讓性收益應(yīng)當(dāng)考慮的稅費及其確定方法

（1）營業(yè)稅：其法律依據(jù)是《營業(yè)稅暫行條例》，稅基為銷售房地產(chǎn)的銷售收入，稅率為5%。

（2）城市維護建設(shè)稅：其法律依據(jù)是《城市維護建設(shè)稅暫行條例》，稅基為營業(yè)稅額，稅率為：城市市區(qū)7%、郊縣城鎮(zhèn)5%、農(nóng)村1%。

（3）教育費附加：其法律依據(jù)是《征收教育費附加的暫行規(guī)定》，稅基為營業(yè)稅額，稅率不分城市市區(qū)。郊縣城鎮(zhèn)和農(nóng)村統(tǒng)一為3%。

（4）印花稅：其法律依據(jù)為《印花稅暫行條例》，其稅基為銷售合同金額即銷售收入，稅率為0.03%。

（5）土地增值稅：其法律依據(jù)為《土地增值稅暫行條例》，稅基為售讓取得的增值額。稅率為差額累進稅率，分別為30%、的院、50%和60%四個檔次。

（6）土地收益金：其法律依據(jù)為《城市房地產(chǎn)管理法》，計算范圍僅限于劃拔土地上的房屋出售和轉(zhuǎn)讓。通常情況下是房地合一進行估價，估價結(jié)果再扣減“補交地價”。

（7）所得稅：其法律依據(jù)為《企業(yè)所得稅暫行條例》，其稅基均為應(yīng)稅所得，對于企業(yè)單位有33%。27%、18%、15%等多檔比例稅率。

所得稅應(yīng)當(dāng)作為收益法（包括由收益法演變的其他方法）在計算凈現(xiàn)金流量或凈收益的扣除項目，理由簡述如下：首先，所得稅是國家以“法”的形式載明經(jīng)濟行為發(fā)生的主體之一必須向國家盡的義務(wù)，因此，從現(xiàn)金流量的概念來講，必定是現(xiàn)金的流出。其次，無論是“出租房地產(chǎn)取得租金收入”途徑，還是“售讓房地產(chǎn)取得銷售收入”途徑，從收益法估價理論的角度看，不僅僅是房地產(chǎn)的自然屬性，更重要的是一種“權(quán)利”，前者是分期讓渡房地產(chǎn)的使用權(quán)，后者是一次性讓渡房地產(chǎn)的所有權(quán)。

由于所得稅對不同納稅主體，可能會出現(xiàn)稅率上的差別，因而，同一宗房地產(chǎn)、不同的人或單位擁有它，導(dǎo)致估價結(jié)果會不同。這不是說收益法本身有不嚴謹?shù)牡胤?，只能說應(yīng)用收益法進行估價時的復(fù)雜性不像應(yīng)用市場法那么直觀。

四、用成本法估價所涉及到的有關(guān)稅費

1、與取得土地使用權(quán)有關(guān)的稅費

（1）通過征用農(nóng)地取得的土地使用權(quán)，有農(nóng)地征用費，其法律依據(jù)為《土地管理法》?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償?！钡诙睢罢饔酶氐难a償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。第三款“被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！钡谒目睢罢饔贸鞘薪紖^(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金?！钡谖蹇睢耙勒毡緱l第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍?！钡诹睢皣鴦?wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準?！?/p>

（2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的土地使用權(quán)，有城市房屋拆遷安置補償費，其法律依據(jù)為《城市房屋拆遷管理條例》。該條例第二十。條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！?/p>

（3）通過向政府或市場購買取得的土地使用權(quán)，由購地者承擔(dān)的稅費有交易手續(xù)費和契稅，前者由當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門制定標準，后者根據(jù)《契稅暫行條例》。稅基為成交金額，稅率為3-5%。

2、與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的稅費分成兩個部分

項目建設(shè)的前期費用中有可行性研究費、勘察設(shè)計費、招投標費、臨時設(shè)施費。另一部分是發(fā)生在房地產(chǎn)建設(shè)過程的費用，主要有：建設(shè)單位管理費、市政建設(shè)配套費、建筑工程質(zhì)量檢驗費、建筑工程施工安全監(jiān)督費、工程建設(shè)監(jiān)理費、消防設(shè)施配套費等等