商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體開(kāi)發(fā)全程解密

商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體開(kāi)發(fā)全程解密

目

錄一、商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體定義二、城市綜合體的定位三、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程要?jiǎng)?wù)四、經(jīng)典案例解讀一、商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體定義二、城市綜合體的定位三、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程要?jiǎng)?wù)四、經(jīng)典案例解讀商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體定義?

商業(yè)地產(chǎn)定義：(中房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)委）商業(yè)地產(chǎn)是指由民間資本投資，以持有型物業(yè)獲取收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?

城市綜合體定義：城市綜合體是指以滿(mǎn)足城市功能性配套為目的，進(jìn)行公共設(shè)施建設(shè)的投資工程商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體定義

購(gòu)物中心(shopping

mall)定義：由一組零售商及相關(guān)的服務(wù)商業(yè)設(shè)施共同組合而成的商業(yè)建筑商業(yè)地產(chǎn)綜合體

購(gòu)物中心不是所有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都開(kāi)發(fā)有購(gòu)物中心，不是所有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都屬于城市綜合體?

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：購(gòu)物中心、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體?

華僑城：城市綜合體?

龍之夢(mèng)：購(gòu)物中心、商業(yè)地產(chǎn)?

XX廣場(chǎng)：地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體定義?

商業(yè)地產(chǎn)：——產(chǎn)權(quán)方式：銷(xiāo)售型、持有型、復(fù)合型——物業(yè)形態(tài)：Shopping

mall、Block

街區(qū)、線(xiàn)型步行街舉例:大寧國(guó)際、萬(wàn)達(dá)、梅川路商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體分類(lèi)?

城市綜合體：——物業(yè)用途：商業(yè)城市綜合體、旅游城市綜合體、公建城市綜合體、社區(qū)綜合體舉例:華僑城、地鐵廣場(chǎng)、體育館絕大多數(shù)房地產(chǎn)商投資的綜合體開(kāi)發(fā)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為目的，結(jié)合持有物業(yè)的長(zhǎng)期收益。形成了短期和中長(zhǎng)期兼顧的盈利目的。商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體分類(lèi)本次培訓(xùn)重點(diǎn)講解國(guó)內(nèi)最普遍的商業(yè)城市綜合體?

購(gòu)物中心：——輻射范圍：都市型、城市型、區(qū)域型、社區(qū)型——客群定位：全客層型、家庭型、年輕時(shí)尚型、兒童型、女性型舉例:來(lái)福士、恒隆廣場(chǎng)、芳匯廣場(chǎng)、寶大祥商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體分類(lèi)市場(chǎng)亂象-商業(yè)地產(chǎn)八大失敗原因????????經(jīng)營(yíng)模式有誤(前期、后期）業(yè)態(tài)規(guī)劃錯(cuò)誤物業(yè)設(shè)計(jì)硬傷外圍動(dòng)線(xiàn)不暢品牌組合不良裝修管控?zé)o力營(yíng)銷(xiāo)企劃缺失招商調(diào)整滯后一、商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體定義二、城市綜合體的定位三、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程要?jiǎng)?wù)四、經(jīng)典案例解讀物態(tài)組合與城市角色定位第一步：理解土地所在城市適合什么樣的綜合體如何確定購(gòu)物中心面積第五步、確定購(gòu)物中心總體面積A、競(jìng)爭(zhēng)比較法——現(xiàn)有對(duì)手綜合恒定法——潛在對(duì)手資金、資源SWOT分析法B、以我為主法——商圈容量測(cè)定法——資金平衡設(shè)定法——公司資源設(shè)定法二、功能定位修正面積1、都市復(fù)合商業(yè)中心（30萬(wàn)以上）2、城市購(gòu)物中心（15-30萬(wàn)）3、區(qū)域購(gòu)物中心（8-15萬(wàn)）4、社區(qū)購(gòu)物中心或生活配套中心（3-8萬(wàn)）如何確定購(gòu)物中心目標(biāo)消費(fèi)群體核心第五步：確定購(gòu)物中心主力客層A、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平B、2級(jí)商圈人口層次和特征C、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差異化形成特色從而確定年輕時(shí)尚型、家庭型、兒童型、全客層型或精英型城市功能角色+輻射范圍+客群特征+商業(yè)面積如：10萬(wàn)平米，無(wú)錫市最好的精致時(shí)尚購(gòu)物中心完整的購(gòu)物中心定位一、商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體定義二、城市綜合體的定位三、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程要?jiǎng)?wù)四、經(jīng)典案例解讀?

本章節(jié)為培訓(xùn)實(shí)戰(zhàn)章節(jié)，涵蓋如下：A、商業(yè)地產(chǎn)前期要點(diǎn)B、商業(yè)地產(chǎn)中期要點(diǎn)C、商業(yè)地產(chǎn)后期要點(diǎn)操盤(pán)1—拿地介入時(shí)機(jī)操盤(pán)1—拿地介入時(shí)機(jī)操盤(pán)1—定向招標(biāo)—提升談判能力的若干方法操盤(pán)1—定向招標(biāo)—打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的若干方法操盤(pán)2—規(guī)劃設(shè)計(jì)階段要?jiǎng)?wù)操盤(pán)2—規(guī)劃設(shè)計(jì)階段要?jiǎng)?wù)操盤(pán)2—規(guī)劃設(shè)計(jì)階段要?jiǎng)?wù)規(guī)劃設(shè)計(jì)—業(yè)態(tài)面積要求建筑設(shè)計(jì)品牌招商階段（交地后3個(gè)月）總平定—?jiǎng)庸ぃ?個(gè)月）

（開(kāi)業(yè)前12—5個(gè)月）

開(kāi)業(yè)前5—3個(gè)月）生活型商業(yè)招商進(jìn)度排期?

3年招商期的階段劃分業(yè)態(tài)規(guī)劃階段

主力店招商階段

補(bǔ)鋪階段（不同形態(tài)商業(yè)項(xiàng)目分期開(kāi)業(yè)計(jì)劃（圖）招商管控重點(diǎn)重點(diǎn)：次序與節(jié)點(diǎn)控制

招商面積小時(shí)從外向里

招商面積大時(shí)分區(qū)填滿(mǎn)

A區(qū)

B區(qū)

C區(qū)

A區(qū)

B區(qū)

C區(qū)

A區(qū)

B區(qū)

C區(qū)60%80%招商管控重點(diǎn)重點(diǎn)：次序與節(jié)點(diǎn)控制

30%主力店龍頭店招商品牌店招商招商大會(huì)后期招商重點(diǎn)：品牌組合管理業(yè)態(tài)落位后，對(duì)業(yè)種分布提出相應(yīng)要求,關(guān)注不同相鄰業(yè)種之間的搭配度認(rèn)真評(píng)審每個(gè)品牌，除業(yè)態(tài)符合規(guī)劃，還應(yīng)注意檔次適合購(gòu)物中心。關(guān)注客單價(jià)(樓層平面圖）（鏈接）品牌評(píng)審表招商管控重點(diǎn)重點(diǎn)：品牌組合管理一般租戶(hù)在生活型商業(yè)中的作用1、服裝類(lèi)（客戶(hù)群最多、在中心內(nèi)占有最大比例）2、珠寶首飾（銷(xiāo)售額高、承租力強(qiáng)）3、鞋類(lèi)（女鞋比例高、男鞋童鞋次之）4、家居類(lèi)（人流量小、租金支付能力低）5、飾品禮品類(lèi)（可變性強(qiáng)、容易掉鋪）6、藥店攝影美發(fā)干洗（社區(qū)類(lèi)項(xiàng)目主要租戶(hù)）招商管控重點(diǎn)重點(diǎn)：品牌組合管理特殊租戶(hù)在商業(yè)中的位置要求1、超市（-1層或2-3層、獨(dú)立門(mén)臉與配備卸貨區(qū)員工通道）2、百貨（1-3層、獨(dú)立門(mén)臉與配備卸貨區(qū)員工通道）3、干洗美發(fā)藥店（帶客性強(qiáng)但租金低，宜在交通末梢）4、休閑娛樂(lè)次主（位于主要購(gòu)物區(qū)外，有獨(dú)立上下通道）5、特色餐飲（高樓層集中布置并與休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)互通）6、銀行（相對(duì)獨(dú)立，與購(gòu)物區(qū)分開(kāi)）招商管控重點(diǎn)?

失敗原因：未能準(zhǔn)確定位未能及時(shí)招商缺乏資源租金及年遞增不合理試圖銷(xiāo)售物業(yè)主力店招商?

招商步驟與技巧：掌握主力店拓展新店計(jì)劃懇談會(huì)或者上門(mén)招商及時(shí)跟進(jìn)推薦主力店投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)前完成主力店簽約注意點(diǎn)：禮品、簽約年限、意向書(shū)主力店招商?

服裝業(yè)態(tài)業(yè)種劃分男裝、女裝、童裝、牛仔、運(yùn)動(dòng)少女裝、淑女裝、大淑裝、男正裝、量販休閑、大童、中童、幼童、嬰童?

市場(chǎng)主流品牌調(diào)研（略）服裝業(yè)態(tài)招商的實(shí)操技巧?

品牌依附女裝為主，童裝依附，男正獨(dú)立，休閑運(yùn)動(dòng)相對(duì)獨(dú)立?

打破品牌抱團(tuán)代理商、直營(yíng)店?

購(gòu)物中心與百貨店服裝進(jìn)駐的不同點(diǎn)百貨店的邊廳和中島服裝業(yè)態(tài)招商的實(shí)操技巧?

配套業(yè)態(tài)業(yè)種劃分美容美發(fā)、珠寶表、鞋、箱包、眼鏡、時(shí)尚配飾、個(gè)人護(hù)理、化妝集合?

不同業(yè)種間的依附關(guān)系美容美發(fā)美甲護(hù)理、飾品眼鏡珠寶、家居箱包配套業(yè)態(tài)招商的實(shí)操技巧?

配套落位與服裝落位的區(qū)別集合形式、穿插排布?

如何洽談龍頭品牌配套業(yè)態(tài)招商的實(shí)操技巧?

餐飲的7大類(lèi)需求宴會(huì)餐飲、商務(wù)宴請(qǐng)、普通宴請(qǐng)、親友特色聚餐、休閑小吃、工作餐、商務(wù)洽談?

特色餐飲菜系劃分西正、中正、西快、中快、時(shí)尚融合菜餐飲業(yè)態(tài)招商的實(shí)操技巧?

不同地域餐飲的消費(fèi)習(xí)慣?

如何洽談龍頭品牌餐飲業(yè)態(tài)招商的實(shí)操技巧體驗(yàn)式餐飲體驗(yàn)式休閑娛樂(lè)體驗(yàn)式服務(wù)體驗(yàn)式零售體驗(yàn)類(lèi)招商萬(wàn)達(dá)體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)?

包租模式導(dǎo)致群體事件——包租結(jié)束后投資回報(bào)低——商鋪零星切割舉例：規(guī)避：1、綜合體5+10，市場(chǎng)4+122、退出機(jī)制建立3、銀行融資的補(bǔ)充銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)1返租銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（鏈接）?

開(kāi)業(yè)后再銷(xiāo)售——租金對(duì)應(yīng)不了回報(bào)率——商業(yè)人氣冷淡舉例：蘇州某公司規(guī)避要點(diǎn)：——招商簽約會(huì)時(shí)銷(xiāo)售——開(kāi)業(yè)前銷(xiāo)售銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)2銷(xiāo)售策略（租售留比、可售性、1-2樓連售、分售，面積）價(jià)格策略（何時(shí)入市）招商推動(dòng)銷(xiāo)售的一條鞭法一條鞭法招商推動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)16個(gè)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作——開(kāi)工典禮——售樓處開(kāi)放活動(dòng)（開(kāi)盤(pán)前50天）——區(qū)域發(fā)展論壇（開(kāi)盤(pán)前35天）——樣板房開(kāi)放活動(dòng)（開(kāi)盤(pán)前30天）——投資論壇（開(kāi)盤(pán)前21天）——產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)（開(kāi)盤(pán)前7天）——開(kāi)盤(pán)——招商大會(huì)（開(kāi)業(yè)前180天）——商家入場(chǎng)裝修儀式（開(kāi)業(yè)前130天）——開(kāi)業(yè)100天倒計(jì)時(shí)啟動(dòng)儀式——大商業(yè)亮燈儀式（開(kāi)業(yè)前75天）——主力店現(xiàn)場(chǎng)照片及會(huì)員卡啟動(dòng)儀式（開(kāi)業(yè)前50天）——大商業(yè)試營(yíng)業(yè)（開(kāi)業(yè)前30天）——萬(wàn)達(dá)影城、大歌星、大玩家體驗(yàn)活動(dòng)（開(kāi)業(yè)前20天）——開(kāi)業(yè)慶典——開(kāi)業(yè)體驗(yàn)月商業(yè)項(xiàng)目招商推廣與營(yíng)銷(xiāo)推廣?

1、設(shè)計(jì)方案調(diào)整?

2、技術(shù)對(duì)接與技術(shù)交底