《房地產(chǎn)評估》-試卷及參考答案

實用文檔PAGE.裝訂線華中師范大學成人本科裝訂線《房地產(chǎn)評估》試卷（A卷）考試時間：90分鐘閉卷任課老師：班級：學號：姓名：成績：一、單項選擇題（每小題1分，共20分）1、下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好的反映地價水平高低的是（）A、土地總價 B、土地單價 C、樓面地價 D、商品房價格2、對可比實例價格進行交易日期修正時，最適宜采用的是（） A、一般物價指數(shù) B、建筑材料價格指數(shù) C、房地產(chǎn)價格指數(shù) D、定額調(diào)整系數(shù)3、基本完好房的成新度一般為（） A、七成新 B、六到七成新 C、七到八成新 D、八到十成新4、其他條件相同，期房價格一般（）現(xiàn)房價格。 A、高于 B、低于 C、等于 D、不可比5、 土地價格=（房地凈收益-）/土地資本化率。（） A、土地凈收益 B、建筑物價格×建筑物資本化率 C、房地費用 D、建筑物凈收益6、從理論上講，選用的資本化率越低，求出的價格（） A、越高 B、越低 C、不變 D、越可靠7、用成本法估價時，房屋現(xiàn)值等于（） A、房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限 B、房屋重置價格-年折舊額×耐用年限 C、房屋重置價格×成新度 D、房屋重置價格-年折舊額8、假設(shè)開發(fā)法計算時，應扣除的項目部包括（） A、毛地的拆遷安置補償費 B、已投入的費用 C、投資利息 D、銷售稅費9、一宗房地產(chǎn)交易能夠達成的充分條件是（） A、買房愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最高價格 B、買房愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格 C、買房愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最低價格 D、買房愿意付出的最高價格大于賣方愿意接受的最低價格10、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和5%。某宗房地長交易，買方付給賣方2325元/㎡，應繳納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（） A、2300元/㎡ B、2495元/㎡ C、2500元/㎡ D、3000元/㎡11、若估價目的為買賣，則選取的可比實例交易類型也應該是（） A、抵押 B、買賣 C、租賃 D、拆遷補償12、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為（） A、建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū) B、建筑面積1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外 C、建筑面積10000平方米，近期租出，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū) D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)13、在貸款合同中約定，某項貸款年利率為6%，以季度為計息周期，則實際利率是（） A、1.5% B、1.51% C、6.14% D、6%14、經(jīng)濟折舊也叫（） A、功能折舊 B物質(zhì)折舊 C、外部折舊 D、精神折舊15、某宗土地50年使用權(quán)的價格為1000萬元，其地上建筑物目前的市價為500萬元，現(xiàn)探測其地下有鐵礦資源，價值高達500萬元，則該房地產(chǎn)的價格為（） A、1000萬元 B、1500萬元 C、2000萬元 D、1500萬元至2000萬元之間16、對建筑物與土地的組合來講，假設(shè)有兩塊位置相當，面積相等的土地，其他各方面條件也均相同，其中一塊土地上有一破舊建筑物，預計拆除費用會大于殘值，因此，有可能空地的價格會大于有建筑的土地的價格，這種情況是基于原理造成。（） A、收益遞減原理 B、適合原理 C、均衡原理 D、預期原理17、甲土地的當家2100元/平方米，建筑容積率為7，乙土地的單價1500元/平方米，建筑容積率為5，該兩塊土地的總價相比有（） A、甲的等于乙的 B、甲的高于乙的 C、甲的低于乙的 D、難以判斷18、某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現(xiàn)實市場價格為600萬元，附近類似寫字樓（包括土地和建筑物）的現(xiàn)實市場價格為2800元/平方米，則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應為萬元。（） A、800 B、900 C、1000 D、大于100019、設(shè)立地役權(quán)通常會使（） A、供役地的價值下降 B、需役地的價值下降C、供役地與需役地的價值都下降 D、供役地與需役地的價值都上升20、下列土地狀況中，不屬于土地權(quán)益狀況的是（） A、土地使用期限 B、土地使用管制 C、土地面積大小 D、土地權(quán)利性質(zhì)二、多項選擇題（每小題1分，共10分）1、房屋完損等級劃分的依據(jù)包括（） A、功能 B、成新 C、裝修 D、結(jié)構(gòu) E、設(shè)備2、下面關(guān)于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的說法正確的是（） A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分又包含風險部分B、傳統(tǒng)方法要計算利息，確定計息期時應考慮預售及延遲銷售C、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從理論上講估算結(jié)果較精確D、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法不單獨計算利息和開發(fā)利潤E、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法比傳統(tǒng)方法好3、下列敘述正確的是（） A、估價是科學與藝術(shù)的有機結(jié)合 B、理論、方法和經(jīng)驗對估價同等重要C、估價是一種主觀活動 D、估價不同于定價，而是將客觀存在的房地產(chǎn)價格表達出來E、買賣雙方應按估價結(jié)果交易4、下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有（） A、居民收入的真正增加，通常會導致房地產(chǎn)價格上升B、如果居民收入的增加是衣食較困難的收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)價格上升D、入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，對房地產(chǎn)價格影響不大E、居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格影響不大5、房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估（） A、你買賣的房地產(chǎn)市場價值 B、買房愿意支付的最低價格C、買方可承受的最高價 D、賣方可接受的最低價E、賣方愿意接受的最高價6、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有（） A、房地產(chǎn)開發(fā)用地 B、學校 C、在建工程D、別墅 E、特殊廠房7、房地產(chǎn)價格與一般物品的價格的不同之處包括（） A、受區(qū)位因素影響大 B、是物品本身的價格C、不太容易受交易者個別情況影響和左右 D、價格形成時間長E、同時存在租賃價格和買賣價格8、下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的是（） A、相鄰房地產(chǎn)合并交易 B、交易雙方成交前進行了超長時間的協(xié)議磋商C、交易雙方存在利害關(guān)系 D、交易稅費非正常負擔E、交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情9、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括（） A、電費 B、物業(yè)管理費 C、水費 D、供暖費 E、房地產(chǎn)稅10、適合采用假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況包括（） A、在建工程 B、有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)C、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn) D、可供開發(fā)建設(shè)的土地E、市場交易活躍的房地產(chǎn)三、判斷題（每小題1分，共15分）1、距離有空間直線距離和交通