AAA珠江投資北京周邊工業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告070424

珠江投資北京周邊工業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告摘要廣東珠江投資以產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)名義已經(jīng)在北京周邊悄然大規(guī)模拿地，目前已經(jīng)在通州四個(gè)園區(qū)圈地近10000畝，其中經(jīng)營(yíng)性用地約1000畝，拿地本錢(qián)約15-20萬(wàn)元/畝，目前土地升值收益約20-30億元。珠投和關(guān)聯(lián)公司合生創(chuàng)展還在天津?qū)氎娲笠?guī)模圈地，進(jìn)行“京津新城〞的開(kāi)發(fā)，目前已建成別墅2000余棟，酒店兩座，商鋪15萬(wàn)平米。珠投、合生、韓江都是朱孟依控制下的關(guān)聯(lián)公司，根本分工模式為珠投拿地，合生拿錢(qián)，韓江建設(shè)。借鑒合生珠投的經(jīng)驗(yàn)，我們建議，應(yīng)抓住京津經(jīng)濟(jì)起飛的大勢(shì)，以園中園取地模式，快速圈定京津土地資源，并早日打通上市融資通道，形成地錢(qián)良性互動(dòng)的運(yùn)作模式。目錄珠投北京周邊產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)工程朱孟依與合生珠投系我們的策略和建議一、珠投北京周邊工業(yè)地產(chǎn)工程〔一〕通州張家灣北京家居產(chǎn)業(yè)示范園〔二〕通州西集北京國(guó)際包裝印刷產(chǎn)業(yè)基地〔三〕通州永樂(lè)開(kāi)發(fā)區(qū)〔四〕馬駒橋通州物流基地〔五〕天津?qū)氎婢┙蛐鲁蔷C合工程〔六〕豐臺(tái)大紅門(mén)北京國(guó)際輕紡城另：馬駒橋地產(chǎn)工程、通州珠江國(guó)際城工程〔一〕通州張家灣北京家居產(chǎn)業(yè)示范園創(chuàng)展家居－北京家居產(chǎn)業(yè)示范園位于京津公路〔103國(guó)道〕梁各莊處，西距通州張家灣鎮(zhèn)2公里。

創(chuàng)展招商人員自稱珠江自己投資9000萬(wàn)元修了一條長(zhǎng)四公里的四車道公路，連接六環(huán)和創(chuàng)展家居，該工程從2005年下半年開(kāi)始建設(shè)，目前已建成20萬(wàn)平方米展館〔其他物業(yè)沒(méi)有建〕，正在裝修，6月份開(kāi)業(yè)，據(jù)稱有一半展館已招商完畢，知名企業(yè)有華日。全友等。租金水平為70—88元/平方米.月，倉(cāng)庫(kù)租金水平為10—15元/平方米.月，其他物業(yè)形式租金水平未定。展廳面積：?jiǎn)挝幻娣e2500平米，共三層。展廳實(shí)景圖展廳戶型圖〔二〕通州西集北京國(guó)際包裝印刷產(chǎn)業(yè)基地北京國(guó)際包裝印刷產(chǎn)業(yè)基地位于通州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)〔原西集開(kāi)發(fā)區(qū)/通州輕紡服飾園區(qū)〕，園區(qū)距通州城區(qū)約21公里，距北京市區(qū)東四環(huán)約25公里。京沈高速公路、京津公路〔103國(guó)道〕、通香公路穿區(qū)而過(guò)，京沈高速在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有西集、郎府兩個(gè)出入口?；赜赏ㄖ輩^(qū)政府園區(qū)管理委員會(huì)與北京珠江投資開(kāi)發(fā)聯(lián)手打造。通州區(qū)政府已將基地列為該區(qū)十一五重點(diǎn)工程和臺(tái)湖出版物流中心配套工程，通州區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立園區(qū)的建設(shè)指揮部，目前已投入6.2億進(jìn)行園區(qū)的根底設(shè)施建設(shè)，一期1712畝地塊已經(jīng)到達(dá)“九通一平〞。北京國(guó)際包裝印刷產(chǎn)業(yè)基地的遠(yuǎn)景規(guī)劃面積15平方公里。一期規(guī)劃面積2.45平方公里。

征地面積10020畝總建筑面積1330萬(wàn)平方米其中生產(chǎn)加工區(qū)680萬(wàn)平方米中心商務(wù)區(qū)110萬(wàn)平方米行政辦公區(qū)80萬(wàn)平方米總部基地區(qū)50萬(wàn)平方米住宅配套180萬(wàn)平方米交易展示區(qū)130萬(wàn)平方米物流倉(cāng)儲(chǔ)100萬(wàn)平方米容積率2.0建筑密度35%綠地率30%工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該工程首期啟動(dòng)20萬(wàn)平方米，包括10萬(wàn)平方米品牌園中園，3萬(wàn)平方米標(biāo)準(zhǔn)化廠房，3萬(wàn)平方米紙品、耗材、機(jī)械設(shè)備展示配送中心，2萬(wàn)平方米商務(wù)生活配套，1.8萬(wàn)平方米科研中心?；毓δ芏ㄎ唬骸叭行囊换匾黄脚_(tái)〞：環(huán)渤海包裝印刷行業(yè)商貿(mào)物流中心；中國(guó)包裝印刷技術(shù)開(kāi)發(fā)推廣中心；世界包裝印刷先進(jìn)技術(shù)與裝備展示中心；包印產(chǎn)業(yè)多功能綜合配套效勞平臺(tái)。每地塊約為70畝據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)招商人員稱，有1800畝土地可供出讓，地價(jià)為30—35萬(wàn)元/畝，已經(jīng)完成七通一平。招商工程不限于印刷包裝，無(wú)污染企業(yè)均可。

開(kāi)發(fā)區(qū)建于1998年，目前入?yún)^(qū)企業(yè)約為30多家，其中僅有首嘉鋼結(jié)構(gòu)公司、北京供電局和ABB合資公司兩家知名企業(yè)，其他為中小民生類企業(yè)。據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)招商人員稱，珠投用地僅有300余畝〔估計(jì)是已取證土地面積〕，但珠投自稱是15平方公里。目前，雙方僅達(dá)成合作意向，正式協(xié)議尚未簽署。珠投的包裝印刷產(chǎn)業(yè)基地尚未開(kāi)始正式建設(shè)，僅在京沈高速西集出口處樹(shù)了幾塊大型廣告牌?！踩惩ㄖ萦罉?lè)開(kāi)發(fā)區(qū)工程永樂(lè)開(kāi)發(fā)區(qū)位于永樂(lè)店鎮(zhèn)內(nèi)，離北京城區(qū)約40公里，緊鄰廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃的京津高鐵、京津第二高速緊鄰開(kāi)發(fā)區(qū)。永樂(lè)開(kāi)發(fā)區(qū)成立于1992年，一期規(guī)劃面積4.6平方公里，遠(yuǎn)景規(guī)劃面積10平方公里。二期一期珠江投資在永樂(lè)開(kāi)發(fā)區(qū)拿了約3平方公里〔4000多畝〕，其中約700畝為配套住宅用地、約500畝為高薪產(chǎn)業(yè)用地、約1200畝為工業(yè)用地。據(jù)招商人員說(shuō)，今年6月份，珠投投資的廠房將開(kāi)工建設(shè)，租金水平約為1元/日.平米珠投廠房建設(shè)用地開(kāi)發(fā)區(qū)一期4.6平方公里根底設(shè)施配套已經(jīng)完成。開(kāi)發(fā)區(qū)可供出讓的土地僅有兩塊：15畝一塊、10畝一塊。開(kāi)發(fā)區(qū)外有還一塊用地約68畝可供出讓。開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)展15年來(lái)，共有入?yún)^(qū)企業(yè)20多家，根本都是小企業(yè)，沒(méi)有知名企業(yè)，共占地約1平方公里。〔四〕馬駒橋通州物流基地通州物流基地位于通州馬駒橋鎮(zhèn)，京津塘高速公路與六環(huán)路交匯處，距市中心15公里，距首都機(jī)場(chǎng)30公里，距天津新港120公里。據(jù)基地招商人員介紹，基地馬上要被批為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)〔亦莊〕東區(qū)，享受國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的政策。通州物流基地園區(qū)總面積6.75平方公里，規(guī)劃面積5.04平方公里，道路廣場(chǎng)用地1553畝，綠化用地726畝。目前已經(jīng)有蘇寧電器、普洛斯〔90畝〕、馳普網(wǎng)絡(luò)〔150畝〕、招商局〔120畝〕、華潤(rùn)〔150畝〕、小松機(jī)械、祥龍物流、東方信捷〔200畝〕等知名企業(yè)入駐園區(qū)。國(guó)際巨頭豐樹(shù)、AMB正在進(jìn)行協(xié)議談判。目前園區(qū)土地較為缺乏，僅有100多畝地，園區(qū)準(zhǔn)備搬遷局部原有租地的中小企業(yè)。地價(jià)原為42萬(wàn)〔含土地出讓金〕，目前因政策原因，價(jià)格不好說(shuō)。目前，區(qū)內(nèi)還沒(méi)有生活和商務(wù)配套。

東方信捷倉(cāng)庫(kù)〔已滿〕租金0.3—0.4元/天.平米，祥龍物流倉(cāng)庫(kù)0.8元/天.平米；普洛斯全是定制倉(cāng)庫(kù)，尚未開(kāi)工。

珠江投資在園區(qū)拿地1200畝，規(guī)劃為商貿(mào)用地〔約300畝〕和輕工貿(mào)易港用地。園區(qū)內(nèi)由北京馳普網(wǎng)絡(luò)公司投資的馳普城占地148畝，總建筑面積12萬(wàn)平米，該公司從事CRPP辦公軟件開(kāi)發(fā)，據(jù)說(shuō)其中有約1000人在其中封閉式開(kāi)發(fā)軟件。珠投通州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)小結(jié)1、圈地面積：四個(gè)園區(qū)共占地約=3900+4500+300+1200=9900畝〔也有媒體稱為10平方公里，且拿到土地指標(biāo)〕2、運(yùn)作模式：〔1〕以工業(yè)用地開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)〔2〕以開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)獲取工業(yè)用地同時(shí)獲得配套開(kāi)發(fā)用地〔3〕統(tǒng)一與通州區(qū)政府談判，通過(guò)區(qū)政府向市政府申請(qǐng)工程3、地塊位置：均為園區(qū)中“肉眼〞位置，周邊交通便利，根底配套完善4、開(kāi)發(fā)進(jìn)度：目前僅開(kāi)發(fā)約200多畝〔創(chuàng)展家居〕，其余土地空置。5、土地增值：于2002-2003年間拿地，地價(jià)約為15-20萬(wàn)/畝，現(xiàn)在地價(jià)約為35-50萬(wàn)/畝，土地增值收益約20-30億元。另：珠投馬駒橋住宅開(kāi)發(fā)工程

〔二手資料〕

名稱：珠江馬駒橋地產(chǎn)工程

規(guī)模：百萬(wàn)平米大盤(pán)

特點(diǎn)：歐式經(jīng)典風(fēng)格

戶型：60-110平米

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年4月底產(chǎn)品定位：經(jīng)濟(jì)舒適型社區(qū)客戶定位：周邊客戶為主，產(chǎn)業(yè)園區(qū)從業(yè)人員，中等收入人群。另：通州珠江國(guó)際新城工程

〔二手資料〕區(qū)位：位于通州區(qū)東北部永順鎮(zhèn)，是未來(lái)通州地區(qū)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的永順河?xùn)|新城核心地帶。距離通州衛(wèi)星城3公里。工程分析--區(qū)位及交通工程簡(jiǎn)介建筑風(fēng)格：一期歐式建筑建筑形式：花園洋房、別墅。社區(qū)規(guī)模：占地133萬(wàn)平方米，總建筑面積100萬(wàn)平方米。一期15萬(wàn)平方米。社區(qū)規(guī)劃：低密度住宅區(qū)。以“對(duì)原有地貌的充分尊重〞為根本規(guī)劃理念，因地制宜的在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的根底上合理進(jìn)行建筑布局。園林：一期生態(tài)水景觀、柳蔭大道。配套設(shè)施：社區(qū)內(nèi)具備完善的娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、醫(yī)療、餐飲、金融、托幼、社區(qū)巴士等生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施?！参濉程旖?qū)氎婢┙蛐鲁蔷C合開(kāi)發(fā)工程工程簡(jiǎn)介京津新城是合生珠投與天津市、寶坻區(qū)政府聯(lián)合開(kāi)發(fā)的一個(gè)集工業(yè)園、商貿(mào)、教育、休閑會(huì)展及文化居住五大板塊于一體的綜合開(kāi)發(fā)工程，工程規(guī)劃面積約12平方公里。京津新城位于天津市寶坻區(qū)，距北京90公里〔實(shí)測(cè)110公里〕、距北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)95公里、距天津25公里、距天津新港40公里。京沈和津薊兩條國(guó)家級(jí)高速公路經(jīng)京津新城。京津新城區(qū)位圖京津新城選址很好，處于寶坻縣天寶、九園鎮(zhèn)之間的一個(gè)低洼地帶。該地水系興旺，有寬達(dá)500-600米的潮白河水面，以及大量的池塘、溝渠，利于建水景別墅。村莊很少，拆遷安置很少，征地本錢(qián)極低，約3-5萬(wàn)/畝。交通也很便利，津薊高速穿過(guò)該地。

寶坻潮白河實(shí)景1、商貿(mào)板塊——京津國(guó)際商貿(mào)港工程簡(jiǎn)介京津國(guó)際商貿(mào)港規(guī)劃總建設(shè)面積300萬(wàn)平方米，采取滾動(dòng)開(kāi)展，分期建設(shè)。工程將開(kāi)發(fā)包括輕紡城、服裝城等多個(gè)大規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)，集國(guó)際采購(gòu)、品牌展示、技術(shù)研發(fā)、物流配送、信息推廣、電子商務(wù)、綜合配套等多功能為一體。

輕紡城是京津國(guó)際商貿(mào)港首期龍頭工程，集交易展示、技術(shù)研發(fā)、物流配送、信息推廣、綜合配套等多功能于一體，總建筑面積150萬(wàn)平方米，其中：輕紡交易區(qū)〔商鋪〕60萬(wàn)平方米；倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)40萬(wàn)平方米；國(guó)際采購(gòu)中心10萬(wàn)平方米；商務(wù)配套區(qū)20萬(wàn)平方米；綜合生活配套區(qū)20萬(wàn)平方米。

首期擬建交易區(qū)〔商鋪〕15萬(wàn)平方米、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)5萬(wàn)平方米、商務(wù)配套區(qū)1萬(wàn)平方米、綜合生活配套區(qū)3萬(wàn)平方米。該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種涵蓋紡織原料、服裝面料、服裝輔料、家紡、酒店紡織用品及紡織機(jī)械設(shè)備。根據(jù)我們實(shí)地考察，目前已經(jīng)主體竣工的商鋪約70余棟，每棟均為2層，單體面積約2000平米，每棟12個(gè)商鋪。容積率約為0.8。該工程由韓江建設(shè)承建。據(jù)招商人員稱已經(jīng)入駐商家60余家〔但保安人員說(shuō)絕大局部是假的〕。商鋪4月底開(kāi)展活動(dòng)交鋪，8月正式開(kāi)業(yè)。商鋪樓之間的連接透光頂棚經(jīng)了解，其開(kāi)發(fā)資金暫時(shí)有些緊張，有局部商鋪已經(jīng)打了根底但是沒(méi)有建主體。單位商鋪實(shí)景〔一層〕商鋪只租不售，租賃政策如下：租賃合同期限為7年，均價(jià)為50元/平米.月，兩年免租，但首付半年租金，第三年收半年租金，第四年收第4-5年的租金，第六年收6-7年的租金。合同期內(nèi)租金不變。其首期的費(fèi)用為保證金〔1到1.5萬(wàn)元〕，以及半年房租的40%，收鋪再交60%。物業(yè)管理費(fèi)8元，免3個(gè)月。租賃政策公示牌商鋪內(nèi)布置模型目前在配套方面已經(jīng)完成建設(shè)的有兩棟員工宿舍和一棟高管宿舍，為5-6層，員工宿舍底層均為商業(yè)，每棟約120個(gè)宿舍，單間面積估計(jì)約為30-40平米。廣告牌招商條件

招商范圍：紡織原料、服裝面料、服裝輔料、紡織機(jī)械設(shè)備。招商對(duì)象：全球紡織服裝原輔料生產(chǎn)廠家、總經(jīng)銷商、區(qū)域總代理、品牌代理商租賃及進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資格條件：1、紡織服裝原輔料生產(chǎn)廠家；2、紡織服裝原輔料總經(jīng)銷商；3、紡織服裝原輔料區(qū)域總代理；4、紡織服裝原輔料品牌代理商。

2、工業(yè)園板塊——京津新城工業(yè)園園區(qū)原名天津?qū)氎婢艌@工業(yè)園區(qū)，2003年改名為京津新城工業(yè)園，一期規(guī)劃面積3000畝。園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位園區(qū)重點(diǎn)開(kāi)展汽車，機(jī)電，家用電器，輕工，醫(yī)藥，食品，裝備制造業(yè)等的產(chǎn)業(yè)。珠投設(shè)定的目標(biāo)是把京津新城工業(yè)園打造成國(guó)際性的生產(chǎn)加工基地。工業(yè)園沙盤(pán)以前出讓地價(jià)6-8萬(wàn)元/畝，一期已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，沒(méi)有土地了，正在進(jìn)行二期規(guī)劃，入駐的知名企業(yè)不多，僅日立電梯等。目前地價(jià)報(bào)價(jià)為13.6萬(wàn)元/畝〔國(guó)家規(guī)定的最低出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)〕，面談可降價(jià)。日立電梯廠房綜合效勞樓〔超市、飯店、電信、銀行等〕商務(wù)酒店〔三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)〕優(yōu)惠政策〔一〕工業(yè)園中注冊(cè)的生產(chǎn)型企業(yè)享受國(guó)家規(guī)定“二免三減半〞的優(yōu)惠政策，所得稅按15％標(biāo)準(zhǔn)征收；之后，所得稅的地方留成局部再給予減免，減免比例年限視工程情況在洽談中商定。所得稅“二免三減半〞優(yōu)惠政策圖表注釋：>開(kāi)始獲利>+______>+______>+______>+_______>+_________>|<第一年|第二年>|<第三年|第四年|第五年>|第六年>>>>>.|<免征>|<減半>|<稅率：|<0%>|<7.5%>|<15%>>>>按國(guó)家規(guī)定增值稅按17%繳納；工業(yè)園按相當(dāng)于增值稅地方留成局部的50%的金額獎(jiǎng)給企業(yè)做開(kāi)展基金，獎(jiǎng)勵(lì)年限根據(jù)工程情況，在正式談判中商定。〔二〕在優(yōu)惠年限期滿后，對(duì)納稅大戶給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，凡年納稅〔增值稅、所得稅合計(jì)〕在300萬(wàn)元以上的企業(yè)，以上一年度完成企業(yè)所得稅和增值稅稅額為基數(shù)，其當(dāng)年新增稅額的地方留成局部，分別按30%獎(jiǎng)勵(lì)。優(yōu)惠政策3、休閑會(huì)展板塊——珠江溫泉城工程簡(jiǎn)介珠江溫泉城總占地22500畝，規(guī)劃總建筑面積約435萬(wàn)平方米，分十期開(kāi)發(fā)，包含上京別墅、珠江帝景溫泉度假村〔占地400畝〕、水上皇宮大酒店、體育中心，27洞高爾夫球會(huì)、珠江國(guó)際外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。帝景溫泉度假村沙盤(pán)帝景溫泉度假村已經(jīng)根本建成。包括11套VIP別墅；148間客房。據(jù)稱2700米深處，水溫90-104度，8元/立方米?？头?jī)r(jià)位有880元/日，1880元/日，18800元/日，4萬(wàn)元/日，6萬(wàn)元/日等，據(jù)稱李瑞環(huán)每年前往一次?？头繉?shí)景溫泉度假村內(nèi)景別墅客房別墅客房?jī)?nèi)景據(jù)我們現(xiàn)場(chǎng)觀察，整個(gè)京津新城建筑質(zhì)量及環(huán)境的設(shè)計(jì)均不夠精致，原因很大程度上在于承建方——韓江建設(shè)是合生珠投的關(guān)聯(lián)公司，存在內(nèi)部壟斷行為，難以實(shí)現(xiàn)真正的甲方乙方市場(chǎng)關(guān)系，難以對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行有力的監(jiān)督。經(jīng)了解，度假村工作日入住率約50%〔我們認(rèn)為遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到〕，周末入住率能到達(dá)100%，主要客源為天津、唐山、北京，也包括廊坊。水上皇宮大酒店五星級(jí)水上皇宮大酒店占地400畝；總建筑面積約16萬(wàn)平方米；樓高4—7層；總投資8.0億元人民幣。仿非洲迷城建筑。酒店按國(guó)際五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，集會(huì)議會(huì)展、餐飲、住宿、度假休閑、娛樂(lè)、健身、水療、培訓(xùn)等功能于一體，由凱悅集團(tuán)管理。共設(shè)841間客房，大會(huì)議廳一座，中小會(huì)議廳共13座。酒店設(shè)室內(nèi)外溫泉泳池、SPA、保齡球館、壁球館、夜總會(huì)等。室外環(huán)境結(jié)合溫泉泳池設(shè)計(jì)。水上皇宮大酒店實(shí)景客房?jī)?nèi)景客房?jī)?nèi)景客房?jī)?nèi)景4、教育板塊——京津新城教育園工程簡(jiǎn)介京津新城教育園規(guī)劃占地2萬(wàn)畝，定位于培養(yǎng)實(shí)用型、技能型人才。目前北京科技大學(xué)已簽約，9月份招生。據(jù)稱意向合作單位包括：北京播送學(xué)院、北京郵電大學(xué)、北京外國(guó)語(yǔ)大學(xué)、天津財(cái)經(jīng)學(xué)院等。北京科技大學(xué)天津?qū)W院5、文化居住板塊——京津新城別墅工程簡(jiǎn)介

文化居住板塊占地2萬(wàn)余畝，從立項(xiàng)規(guī)劃到住宅區(qū)一期銷售花費(fèi)了三年左右時(shí)間。區(qū)域內(nèi)將建有商業(yè)貿(mào)易及物流區(qū)、高教基地、京津溫泉住宅區(qū)、娛樂(lè)休閑、科技工業(yè)產(chǎn)業(yè)園等功能區(qū)，是一個(gè)居住、度假、創(chuàng)業(yè)、就業(yè)兼?zhèn)涞男鲁菂^(qū)，住宅規(guī)劃建筑面積達(dá)200萬(wàn)平方米左右。

京沈、津薊高速路旁的路牌廣告別墅區(qū)電子沙盤(pán)27洞高爾夫別墅區(qū)沙盤(pán)目前建成的有2000余棟。價(jià)格6000-9000元/平米不等，其別墅區(qū)劃分多個(gè)區(qū)域，高爾夫球場(chǎng)邊緣的均價(jià)在8500元左右，其他距離稍遠(yuǎn)的售價(jià)有所降低。別墅戶型戶型從170—560平米。有30余種戶型。白領(lǐng)別墅170—200平米〔花園150-500平米〕，66—99萬(wàn)元群島院落組團(tuán)別墅210—450平米〔花園500—1300平米〕，110—250萬(wàn)元高爾夫景觀別墅300—560平米〔花園700—2500平米〕，360—400萬(wàn)元提供定制別墅的效勞〔占地2-10畝〕，300—3800萬(wàn)元?jiǎng)e墅區(qū)實(shí)景別墅區(qū)的商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃出40-1200平米的商鋪，租金為30元/月.平米。商鋪別墅區(qū)實(shí)景別墅區(qū)內(nèi)景別墅區(qū)內(nèi)景京津新城小結(jié)〔一〕值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)1、選址京津新城選址是相當(dāng)不錯(cuò)的，該地地處京津唐三大城市交匯處，水系興旺，村莊較少、交通便利，適宜做大盤(pán)水景別墅工程。2、開(kāi)發(fā)策略住宅和休閑板塊先行，產(chǎn)業(yè)板塊后啟動(dòng)的開(kāi)發(fā)策略比較成功，別墅和休閑不太依賴距離，容易啟動(dòng)，利于快速回收資金，積累實(shí)力后再進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)。3、工程運(yùn)作的時(shí)機(jī)該工程房地產(chǎn)板塊運(yùn)作始于2002年，和大北京地區(qū)別墅房地產(chǎn)市場(chǎng)興起的時(shí)間根本一致，順應(yīng)了市場(chǎng)形勢(shì)。4、京津冀大市場(chǎng)把握準(zhǔn)確珠江投資是在珠三角經(jīng)濟(jì)的大開(kāi)展中成長(zhǎng)起來(lái)的，看準(zhǔn)了京津冀地區(qū)開(kāi)展的大勢(shì)，大規(guī)模圈地，大規(guī)模開(kāi)發(fā)。5、產(chǎn)業(yè)定位京津國(guó)際商貿(mào)港定位于紡織服裝產(chǎn)業(yè)也是很好的選擇：京津冀的大市場(chǎng)、天津、河北紡織服裝產(chǎn)業(yè)根底興旺。6、商鋪設(shè)計(jì)商鋪的設(shè)計(jì)很不錯(cuò)，簡(jiǎn)潔實(shí)用，且容易變通，布局形態(tài)較好。造價(jià)本錢(qián)合理〔1000元左右〕，組團(tuán)規(guī)模合理〔7.5萬(wàn)平方米〕京津新城小結(jié)〔二〕引以為戒的教訓(xùn)1、開(kāi)發(fā)策略工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)生活區(qū)關(guān)聯(lián)度太低，二者之間相互沒(méi)有借勢(shì)，應(yīng)建立快速連接通道，不應(yīng)靠高速公路聯(lián)通。2、商鋪安排商鋪應(yīng)該在快速干道兩邊展開(kāi)，現(xiàn)在只在一邊展開(kāi)，不容易成勢(shì)。3、道路和停車系統(tǒng)商貿(mào)港的道路和停車系統(tǒng)面積過(guò)小，跟華南原料城的差不多，將來(lái)停車會(huì)有大問(wèn)題，交通指示牌導(dǎo)向性差。京津新城小結(jié)4、生活效勞區(qū)比較散啟動(dòng)區(qū)目前功能設(shè)施太分散，沒(méi)有成“勢(shì)〞，應(yīng)將管委會(huì)、宿舍、酒店、商業(yè)建成一個(gè)集中組團(tuán)。5、產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)于滯后目前，京津新城的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)于滯后，導(dǎo)致整個(gè)園區(qū)只有休閑度假、商務(wù)會(huì)議等暫住型人群，人群?jiǎn)我?，人氣極差，使得此種運(yùn)作模式難以復(fù)制。產(chǎn)業(yè)板塊和居住休閑板塊之間的互動(dòng)性很差，空間上難以互相促進(jìn)，時(shí)間上難以滾動(dòng)開(kāi)展。6、價(jià)值鏈整合不佳導(dǎo)致的工程質(zhì)量問(wèn)題京津新城的建設(shè)由韓江建筑承擔(dān)，關(guān)聯(lián)公司導(dǎo)致的“軟約束〞，使得施工質(zhì)量存在很大問(wèn)題，感官效果較差。京津新城小結(jié)〔六〕大紅門(mén)北京國(guó)際輕紡城

〔主要為二手資料，經(jīng)實(shí)地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)尚未開(kāi)工〕廣東珠江投資、北京珠江華北置業(yè)擬投資30億建設(shè)北京國(guó)際輕紡城。豐臺(tái)區(qū)政府將這一工程名暫定為“北京國(guó)際輕紡城〞的工程，正式確立為2007年豐臺(tái)區(qū)建設(shè)“時(shí)裝之都〞重點(diǎn)工程。該工程位于大紅門(mén)腹地，占地14公頃，總建筑面積近60萬(wàn)平方米〔包括3萬(wàn)平方米的城市廣場(chǎng)〕，是集商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓為一體的綜合工程，投資額近30億元。工程將建成集服裝紡織貿(mào)易、名企名牌展示、產(chǎn)品信息發(fā)布、時(shí)尚設(shè)計(jì)孵化為一體，輻射整個(gè)北方地區(qū)的服裝面料、商貿(mào)會(huì)展平臺(tái)。國(guó)際商貿(mào)示范功能區(qū)將打造國(guó)際商貿(mào)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，從功能上分為：交易展示示范功能區(qū)工程定位工程總平面圖示范功能區(qū)效果圖示范功能區(qū)將建立完善的交易、展示、金融、信息等效勞平臺(tái)，配備相應(yīng)的辦公和生活配套設(shè)施。商務(wù)配套區(qū)效果圖〔德國(guó)GMP公司〕商務(wù)配套區(qū)將圍繞輕工輕紡產(chǎn)業(yè)鏈提供高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)配套，補(bǔ)充和完善前臺(tái)展示交易區(qū)對(duì)商務(wù)配套功能的需求。

后臺(tái)效勞區(qū)平面圖后臺(tái)效勞區(qū)將形成組裝、包裝、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、設(shè)計(jì)、研發(fā)、培訓(xùn)、員工宿舍等產(chǎn)業(yè)后臺(tái)必備配套功能，同時(shí)有效承接前臺(tái)展示交易區(qū)外遷的居住需求。二、朱孟依與合生珠投系〔一〕朱孟依其人其事〔二〕合生珠投系〔三〕韓江建設(shè)簡(jiǎn)介〔四〕珠江投資簡(jiǎn)介〔五〕合生創(chuàng)展簡(jiǎn)介〔一〕朱孟依其人其事

朱孟依小資料2005福布斯中國(guó)富豪排名第2，財(cái)富統(tǒng)計(jì)14.3億美元2005年胡潤(rùn)中國(guó)百富榜排名第8，財(cái)富統(tǒng)計(jì)65億元出生：1959年出生地：廣東豐順教育：高中主要公司：合生創(chuàng)展、珠江投資、韓江建設(shè)公司總部：廣東廣州職業(yè)背景：建筑業(yè)出身職務(wù)：合生創(chuàng)展董事局主席擅長(zhǎng)：資本運(yùn)營(yíng)、資源整合朱孟依做事非常低調(diào)，他極少和媒體接觸，他行蹤極為神秘，未接受過(guò)任何采訪，雖然全國(guó)有20萬(wàn)人住在他開(kāi)發(fā)的社區(qū)，但大多數(shù)人對(duì)他本人的情況仍一無(wú)所知。朱孟依非常反感做事張揚(yáng)，多說(shuō)少作，在合生內(nèi)部，行事低調(diào)務(wù)實(shí)成為公司最具特色的企業(yè)文化。在全國(guó)各地區(qū)公司的合生經(jīng)理人只說(shuō)品牌、產(chǎn)品和銷售，其他如人物、政策、土地、工程、財(cái)務(wù)、人事等公司報(bào)道一律婉言拒絕采訪。即使記者采訪了高級(jí)經(jīng)理人，也只能按他們不成文的規(guī)定以“合生相關(guān)負(fù)責(zé)人〞的名義見(jiàn)報(bào)。朱孟依在內(nèi)地地產(chǎn)界呼風(fēng)喚雨、攻城略地，在地產(chǎn)圈外卻寂寂無(wú)名、杳無(wú)蹤跡，被稱為行內(nèi)“沉默的大佬〞，據(jù)說(shuō)他的神秘和低調(diào)簡(jiǎn)直令人窒息，出道多年至今，給群眾媒體捕抓到、公開(kāi)流行于市面的僅有唯一一張個(gè)人照，而且嚴(yán)禁下屬向外界透露有關(guān)他的任何舉動(dòng)，萬(wàn)一媒體由此曝光他的事跡，公司內(nèi)部追查下去必然嚴(yán)懲不貸?！捕澈仙橥断?992年朱孟依與張芳榮、陸維璣夫婦共同創(chuàng)辦合生創(chuàng)展集團(tuán)公司，以廣州為起點(diǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，1998年上市珠江投資現(xiàn)由五個(gè)法人股東組成，其中實(shí)際控制人為朱孟依，其名下的廣東韓江建筑安裝工程持有珠江投資70％的股份，第二大股東為廣州華城置業(yè)，持股21％，華城的法人代表為朱寶麗，與朱孟依是否有親屬關(guān)系尚不知曉。珠江投資現(xiàn)任法定代表人朱克林與朱孟依是親屬關(guān)系合生珠投系結(jié)構(gòu)華城置業(yè)合生創(chuàng)展珠江投資韓江建設(shè)朱寶麗朱孟依53%70%21%香港上市公司朱沐之合生珠投系分工；“珠〞聯(lián)璧“合〞珠江投資為非上市公司，負(fù)責(zé)拿地。合生創(chuàng)展為上市公司，負(fù)責(zé)拿錢(qián)。珠江投資拿到地后，再由珠江、合生兩家按某種比例關(guān)系組成中外合作合營(yíng)的工程公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)。這種比例關(guān)系，根本是合生創(chuàng)展占70%，珠江投資占30%韓江建設(shè)一般都是負(fù)責(zé)承擔(dān)建設(shè)施工，非上市公司?！踩稠n江建設(shè)簡(jiǎn)介廣東韓江建筑工程公司成立于1988年，法定代表人為朱孟依胞兄。廣州華景新城五期、華景六期芳滿庭園、南珠廣場(chǎng)、珠江廣場(chǎng)、駿景花園、愉景雅苑、南景園、順景雅苑，暨大科研樓、雍景名筑、珠江俊園、珠江國(guó)際大廈、珠江御景、半山雍景、云山熹景、明洲廣場(chǎng)、東方夏灣拿北京珠江駿景、珠江帝景、珠江綠洲、珠江羅馬、珠江國(guó)際城、珠江綠苑、合生國(guó)際花園、通州工業(yè)園、珠江溫泉、珠江國(guó)際城、溫馨家園上海香樟園、珠江新城、合生城邦城、珠江城邦城等大型高尚住宅社區(qū)和高層辦公樓宇以及豐順會(huì)展中心工程施工總承包項(xiàng)目韓江建筑承擔(dān)的工程四、珠江投資簡(jiǎn)介廣東珠江投資創(chuàng)立于1993年，是一家以房地產(chǎn)和根底設(shè)施投資為主，實(shí)行多元化經(jīng)營(yíng)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。自成立至今，珠江投資已開(kāi)展到擁有30多家全資、控股二級(jí)公司，總資產(chǎn)超過(guò)100億元人民幣。僅在廣州一地，珠江投資旗下開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)工程超過(guò)30項(xiàng)，開(kāi)發(fā)面積超過(guò)1400萬(wàn)平方米，加上其他各地的開(kāi)發(fā)工程，總額已超過(guò)2000萬(wàn)平方米。公司已從過(guò)去單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)開(kāi)展成為集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、根底設(shè)施投資、高科技通信網(wǎng)絡(luò)、教育產(chǎn)業(yè)、管理咨詢于一體的綜合性大型企業(yè)集團(tuán)。1993動(dòng)工開(kāi)發(fā)大型商住區(qū)華景新城

廣東珠江投資公司正式成立1994興建文化社區(qū)暨南花園

1997開(kāi)發(fā)愉景雅苑和駿景花園，并捐款建設(shè)中山大學(xué)外語(yǔ)教學(xué)樓

1998動(dòng)工興建大型寫(xiě)字樓：信源大廈、珠江規(guī)劃大廈、南方通信大廈1999參與投資高速公路建設(shè)，興建廣惠高速公路規(guī)劃建設(shè)超大型住宅區(qū)華南新城及珠江帝景動(dòng)工興建南景園、順景雅苑

開(kāi)發(fā)北京珠江駿景家園

開(kāi)展歷程2000開(kāi)發(fā)投資新領(lǐng)域，參與投資通訊行業(yè)，成立了廣東盈通網(wǎng)絡(luò)投資有限公司和廣東盈信信息投資有限公司等信息網(wǎng)絡(luò)公司投資廣東IP寬帶網(wǎng)建設(shè)，動(dòng)工建設(shè)九運(yùn)會(huì)網(wǎng)絡(luò)工程成立深圳市珠江投資發(fā)展有限公司啟動(dòng)廣州珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心有限公司，組合珠江地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)人文社區(qū)翰景軒和綠色社區(qū)旭景家園

2001先后成立上海珠江投資有限公司和天津珠江實(shí)業(yè)有限公司與合生創(chuàng)展集團(tuán)聯(lián)合推出“新世紀(jì)住宅十大標(biāo)準(zhǔn)”成立全國(guó)范圍內(nèi)的客戶聯(lián)誼中心珠江會(huì)，創(chuàng)辦《珠江社區(qū)》與中國(guó)工商銀行廣東省分行聯(lián)合發(fā)行牡丹珠江卡

2002動(dòng)工開(kāi)發(fā)白云駿景花園成立西安珠江投資有限公司，參與中國(guó)西部開(kāi)發(fā)和建設(shè)成立河源市萬(wàn)綠供水有限公司，投資水利建設(shè)20032月集團(tuán)本部管理職能調(diào)整：集團(tuán)本部主要負(fù)責(zé)集團(tuán)的戰(zhàn)略管理規(guī)劃和綜合管理工作，原直接負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)入廣東珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

5月成立麥格森管理管理咨詢有限公司珠江羅馬家園和珠江俊園動(dòng)工興建白云駿景花園公開(kāi)發(fā)售珠江地產(chǎn)動(dòng)工興建半山雍景苑和瀚景家園廣東珠江地產(chǎn)和開(kāi)發(fā)中心營(yíng)銷中心合并同年成立房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理中心12月珠江羅馬家園開(kāi)盤(pán)、東方夏灣拿內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

2004成立大型項(xiàng)目管理中心（更趨完善）3月珠江半山雍景苑開(kāi)售

2005位于廣州CBD的辦公樓—珠江投資大廈正式使用馬賽國(guó)際公寓內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)顿Y商貿(mào)物流板塊

集團(tuán)組織架構(gòu)重新改組為六大中心：

前期開(kāi)發(fā)管理中心、工程設(shè)計(jì)管理中心、財(cái)務(wù)管理中心、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中心、企業(yè)發(fā)展中心、人力資源管理中心

珠江投資業(yè)務(wù)領(lǐng)域華景新城暨南花園駿景花園愉景雅苑順景雅苑南景園

華南新城珠江帝景

逸景翠園旭景家園

旭景熙苑

白云駿景家園

信華經(jīng)理人家園

珠江羅馬家園

半山雍景園

馬賽國(guó)際公寓

珠江俊園

珠江東方夏灣拿

東莞駿景高爾夫花園

上海珠江香樟園

上海珠江香樟南園

上海珠江新城

北京珠江駿景

北京珠江國(guó)際新城

北京珠江綠洲家園

北京珠江帝景

北京羅馬嘉園

北京珠江溫泉城

北京珠江峰景

廣州翰景軒

房地產(chǎn)工程基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資廣惠高速?gòu)V惠高速全長(zhǎng)153.2公里，總投資達(dá)62億元，已于2003年12月20日正式通車。珠江投資參股30%股權(quán)。廣深沿江高速公路公路全長(zhǎng)88.9公里，按8車道標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，總投資一百多億元.電力項(xiàng)目投資陽(yáng)西電廠項(xiàng)目總規(guī)劃規(guī)4800MW，一期1200MW。2004年1月，投資參股上海電氣集團(tuán)（全國(guó)最大的電氣集團(tuán)），成為其第二大股東。通信網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目投資九運(yùn)會(huì)通信服務(wù)廣東省政府信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)省教育和科研計(jì)算機(jī)網(wǎng)省公安綜合業(yè)務(wù)通信網(wǎng)省社會(huì)保障信息系統(tǒng)省國(guó)稅、省消防、省氣象等信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)傳輸服務(wù)四大商業(yè)銀行、廣發(fā)證券、中國(guó)人民保險(xiǎn)、平安保險(xiǎn)、廣鋼集團(tuán)、廣州輕工集團(tuán)、五羊本田等單位提供集數(shù)據(jù)傳輸、寬帶接入、企業(yè)話音于一身的一站式解決方案其他工程廣州珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心北京珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上海珠江投資天津珠江實(shí)業(yè)深圳市珠江投資開(kāi)展西安珠江投資武漢珠江投資內(nèi)蒙古珠江投資分支機(jī)構(gòu)珠江投資在廣州珠江投資在廣州開(kāi)發(fā)面積超1400萬(wàn)平方米，累計(jì)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)30多個(gè)，建造一批如華景新城、駿景花園、珠江帝景、旭景家園、華南新城、逸景翠園等精品樓盤(pán)，連續(xù)多年被評(píng)為“廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)十大集團(tuán)公司〞。珠江投資在北京的總開(kāi)發(fā)面積接近積300萬(wàn)平方米，總投資額超過(guò)100億元，珠江投資繼續(xù)開(kāi)發(fā)位于長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線上東四環(huán)外的珠江綠洲花園、東三環(huán)東側(cè)的珠江帝景苑和朝陽(yáng)公園旁的珠江羅馬嘉園等三個(gè)工程。珠江投資在北京珠江投資于2001年3月成立上海珠江投資，開(kāi)發(fā)的工程有：珠江香樟園、上海珠江新城、珠江香樟南園等樓盤(pán)，總投資近80億元。

珠江投資在上海公司成長(zhǎng)十多年來(lái)，珠江投資以每年數(shù)百萬(wàn)平方米的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和數(shù)萬(wàn)套的住宅供給量，并以逾30%的年增長(zhǎng)速度，得以迅速成長(zhǎng)。目前公司正式職員總數(shù)超過(guò)一萬(wàn)人，高級(jí)職稱員工200余人；

職員年輕化，平均年齡30余歲；

領(lǐng)導(dǎo)班子平均年齡不足38歲，90%具備研究生學(xué)歷；

職能部門(mén)經(jīng)理平均年齡35歲左右，基本具備研究生學(xué)歷。

人力資源進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)珠江投資聲稱有意今后重點(diǎn)開(kāi)展商貿(mào)物流投資業(yè)務(wù)，規(guī)劃在10年內(nèi)打造京津、華東、華南、華中、西南五大產(chǎn)業(yè)物流港，總投資將超過(guò)百億元。此外，珠江投資還將以“創(chuàng)展商貿(mào)〞產(chǎn)業(yè)物流港為載體，攜手合生創(chuàng)展，打造全國(guó)中心城市20個(gè)左右的大型商貿(mào)城、技工貿(mào)一體化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，廣州、上海、武漢的物流工程也于2006年下半年啟動(dòng)?！参濉澈仙鷦?chuàng)展簡(jiǎn)介合生創(chuàng)展創(chuàng)立于1992年，1998年在香港聯(lián)交所主板上市，主營(yíng)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店產(chǎn)業(yè)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。從1993年起，合生創(chuàng)展在廣州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了36個(gè)高品質(zhì)工程，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)1800萬(wàn)平米，業(yè)主逾25萬(wàn)。1992年—1994年：合生創(chuàng)展進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)1998年：廣州華景新城、駿景花園、暨南花園被評(píng)為年度明星地產(chǎn)項(xiàng)目1998年：合生創(chuàng)展在香港聯(lián)交所主板上市2000年：合生創(chuàng)展同時(shí)運(yùn)作廣州6大名盤(pán)，總建筑面積高達(dá)1000萬(wàn)平方米2001年：合生晉身”全國(guó)房地產(chǎn)著名品牌企業(yè)二十強(qiáng)”2002年：

合生創(chuàng)立“全新全意全程服務(wù)體系”開(kāi)展歷程·2002—2003：合生創(chuàng)展向全國(guó)核心區(qū)域發(fā)展

在北京、上海、天津進(jìn)行大規(guī)模地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為中國(guó)房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)之一·2004合生創(chuàng)展向綜合地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展·投資建設(shè)2萬(wàn)畝的囊括別墅、溫泉度假村、酒店、高爾夫球場(chǎng)等項(xiàng)目的“中國(guó)第一城”一京津新城;·珠江帝景酒店系列三大項(xiàng)目陸續(xù)全線開(kāi)業(yè)·2005·榮獲“2005中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)200強(qiáng)”第三名·2006··合生北京、廣州“滿意生活升級(jí)”萬(wàn)人誓師大會(huì)，四個(gè)地區(qū)三十項(xiàng)目同開(kāi)開(kāi)展歷程合生創(chuàng)展在廣州合生在廣州第一個(gè)工程就是總建筑面積100萬(wàn)平米的華景新城。此后合生在廣州開(kāi)發(fā)完成的工程中建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平方米的工程有10個(gè)，超過(guò)100萬(wàn)平方米的工程有3個(gè)，甚至有工程超過(guò)200萬(wàn)平方米。到2004年，合生在全國(guó)有36個(gè)工程，銷售商品房面積就超過(guò)1000萬(wàn)平方米。合生創(chuàng)展在廣州一個(gè)城市的開(kāi)發(fā)規(guī)模，就相當(dāng)于萬(wàn)科在全國(guó)五大城市開(kāi)發(fā)的總規(guī)模，而1998年、1999年，合生創(chuàng)展僅在廣州一地創(chuàng)造的利潤(rùn)就超過(guò)了萬(wàn)科在全國(guó)五大城市創(chuàng)造的總利潤(rùn)。合生創(chuàng)展在北京合生進(jìn)北京的思路就是“無(wú)地何以規(guī)模〞。在此思路下，短短兩年半的時(shí)間里，公司先后拿下了珠江駿景、珠江羅馬、珠江綠洲、珠江帝景、珠江國(guó)際城五塊大地，總計(jì)5500畝，總開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)370萬(wàn)平方米，為珠江及合生的開(kāi)展搭建了可持續(xù)開(kāi)展的平臺(tái)。到2004年有上萬(wàn)人住進(jìn)了合生的社區(qū)，當(dāng)年更完成了30億元的銷售額，實(shí)現(xiàn)了朱孟依五年前進(jìn)京時(shí)的愿望。市場(chǎng)地位合生創(chuàng)展2005年按照銷售額統(tǒng)計(jì)平均每年占據(jù)廣州房地產(chǎn)約7．22％市場(chǎng)份額，保持廣州龍頭開(kāi)發(fā)商的位置，占北京房地產(chǎn)1．18％的市場(chǎng)份額，占全國(guó)房地產(chǎn)0．57％的市場(chǎng)份額。

合生創(chuàng)展專注于國(guó)內(nèi)主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈的一線興旺大城市，在城市中心的優(yōu)質(zhì)地段，成片開(kāi)發(fā)以住宅為主，兼顧商業(yè)、設(shè)施的綜合小區(qū)物業(yè)。

合生創(chuàng)展的客戶定位以滿足城市中高收入的置業(yè)需要為主，開(kāi)發(fā)的物業(yè)集中于中高檔工程，銷售均價(jià)比當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)平均價(jià)格水平高出15%一72%重要融資舉措2005年8月9日，合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依減持公司股權(quán)，由63.56%減至52.97%，同時(shí)引入淡馬錫、老虎基金成為合生創(chuàng)展的戰(zhàn)略投資者，合生創(chuàng)展向這兩家配售了2.06億股，每股4.875港元，這樣兩家戰(zhàn)略投資者為合生創(chuàng)展提供了9.57億港元的資金支持。〞11月2日，合生創(chuàng)展宣布發(fā)行3億美元7年期優(yōu)先票據(jù)，票息及收益率訂為8.125厘，較美國(guó)國(guó)庫(kù)債券高359點(diǎn)，可在4年后贖回。據(jù)透露，發(fā)行票據(jù)所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約2.91億美元。開(kāi)展現(xiàn)狀2006年4月13日，合生創(chuàng)展在香港聯(lián)交所公布其2005年報(bào)，其營(yíng)業(yè)額為61.34億港元〔2006年年報(bào)尚未公布，營(yíng)業(yè)額公布為92億港元，增長(zhǎng)53%〕，盈利大幅度增加，到達(dá)12.17億港元，比2004年的4.33億港元增長(zhǎng)181%。土地儲(chǔ)藏那么到達(dá)1295萬(wàn)平方米，據(jù)調(diào)查，合生創(chuàng)展目前的土地儲(chǔ)藏居行業(yè)第一位。合生創(chuàng)展年報(bào)顯示：年內(nèi)的營(yíng)業(yè)額當(dāng)中約65%來(lái)自五個(gè)開(kāi)展工程：北京珠江帝景、逸景翠園、駿景花園—南苑、北京羅馬嘉園及上海合生城邦。開(kāi)展規(guī)劃在2004年合生已經(jīng)確定了自己的五年方案：以房地產(chǎn)為核心，向房地產(chǎn)上下游行業(yè)延伸所形成的行業(yè)鏈；企業(yè)開(kāi)展布局上：以廣州、北京、上海三座城市為核心，向珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的新興城市滲透，進(jìn)而再向全國(guó)其他二線城市輻射。從而在全國(guó)形成點(diǎn)、線、面的開(kāi)展模式，占領(lǐng)全國(guó)市場(chǎng)。而珠江投資那么從2005年起，更多的轉(zhuǎn)向商貿(mào)物流及能源、基建等方面的產(chǎn)業(yè)，形成與合生互補(bǔ)之勢(shì)。三、策略和建議〔一〕珠江投資的啟示〔二〕快速圈定京津土地資源〔三〕早日打通上市融資通道〔四〕采取產(chǎn)業(yè)組團(tuán)式規(guī)劃〔五〕借鑒園中園取地模式〔六〕控制根底設(shè)施建設(shè)本錢(qián)珠江投資的啟示1、依靠大規(guī)模資源運(yùn)作的盈利模式珠江投資是在珠三角地區(qū)成長(zhǎng)起來(lái)的，珠投正是在珠三角快速經(jīng)濟(jì)開(kāi)展及城市擴(kuò)張的條件下，創(chuàng)造了城郊囤積大量土地，開(kāi)發(fā)大盤(pán)，獲取巨額地產(chǎn)收益的盈利模式。在珠三角取得成功后，珠投向全國(guó)擴(kuò)張，其根本手法是在預(yù)先較早的在一線城市周邊大規(guī)模屯地，隨著城市擴(kuò)張，土地迅速升值，再進(jìn)行大盤(pán)開(kāi)發(fā)。由此，珠投根本的盈利模式是選址潛在升值區(qū)域，進(jìn)行大規(guī)模的資源運(yùn)作，先期大量圈占資源，時(shí)機(jī)成熟時(shí)進(jìn)行資源開(kāi)發(fā)，獲取巨額的資源增值收益。在這種模式下，盡管珠投的產(chǎn)品質(zhì)量備受詬病，但不影響其巨額盈利。2、快速搶占京津優(yōu)質(zhì)土地資源珠江投資將珠三角成功的經(jīng)驗(yàn)向京津復(fù)制，在京津地區(qū)經(jīng)濟(jì)即將大規(guī)模起飛時(shí)，大規(guī)模快速搶占京津優(yōu)質(zhì)土地資源。京津冀相比珠三角、長(zhǎng)三角地區(qū)而言，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，除了京津核心城區(qū)外，周邊大量區(qū)縣經(jīng)濟(jì)欠興旺，有大量可供開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)土地資源。珠投提前圈定這些土地資源，“開(kāi)〞而不“發(fā)〞，或者小規(guī)模開(kāi)發(fā)，隨著京津經(jīng)濟(jì)起飛，土地資源將大量升值。據(jù)我們測(cè)算，珠投在京津圈地的資源升值潛力在百億元以上。此外，在京津拿地，可以獲得京津政府的高端資源強(qiáng)力支持，京津國(guó)際商貿(mào)港被列為天津十一五重點(diǎn)工程、天津2006年十大重點(diǎn)建設(shè)工程、天津紡織工業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略基地；大紅門(mén)北京國(guó)際輕紡城工程被列為豐臺(tái)區(qū)重點(diǎn)工程，創(chuàng)展家居被列為通州區(qū)十一五重點(diǎn)工程。珠江投資的啟示3、“園中園〞的取地模式珠投在北京圈地的模式為“園中園〞模式，即在相對(duì)成熟的園區(qū)的“肉眼〞位置取地，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這種取地模式的好處是節(jié)省了大量的根底設(shè)施建設(shè)資金，土地升值幅度大。如通州物流基地的1200畝地，周邊高速、輕軌、口岸都極其興旺，且均由政府出資建設(shè)。珠投取地本錢(qián)約為15萬(wàn)/畝，目前已經(jīng)升值至45萬(wàn)/畝以上，4年間土地升值收益達(dá)3.6億元。

珠江投資的啟示4、地錢(qián)兩手配合的良性互動(dòng)模式珠投大規(guī)模資源運(yùn)作的關(guān)鍵在于地與錢(qián)的充分良性互動(dòng)。合生珠投“珠聯(lián)璧合〞式的合作方式配合相當(dāng)巧妙，珠投拿地，不上市，合生拿錢(qián)，上市，有機(jī)互動(dòng)。而珠投拿的地根本都是京津的優(yōu)質(zhì)土地