房地產(chǎn)估價報告3

...wd......wd......wd...房地產(chǎn)估價報告估價工程名稱：高立花園1幢504號房地產(chǎn)市場價格評估委托方：紹興元培學院估價方：紹興市元培房地產(chǎn)估價估價人員：估價作業(yè)日期：二○一○年六月一日至二○一○年七月一日估價報告編號：元培估價〔2010〕QT字001號目錄第一局部致委托方函-------------------------------------------4第二局部估價師聲明-------------------------------------------5第三局部估價的假設和限制條件----------------------------6-7第四局部估價結果報告----------------------------------------8-13委托估價方---------------------------------------8估價方---------------------------------------------8估價標的------------------------------------------8估價目的-------------------------------------------10估價時點-------------------------------------------10價值定義-------------------------------------------10估價依據(jù)-------------------------------------------10估價原則-------------------------------------------11估價方法-------------------------------------------11估價結果-------------------------------------------12估價人員-----------------------------------------13估價作業(yè)日期-----------------------------------13估價報告應用的有效期-----------------------13第五局部估價技術報告----------------------------------------14-21估價對象個別因素分析------------------14區(qū)域因素分析------------------------------15市場背景分析------------------------------15最高最正確使用狀況分析------------------16估價方法選用及測算過程---------------17估價結果確定------------------------------24第六局部附件----------------------------------------------------26一、估價對象地理位置示意圖二、估價對象現(xiàn)場勘察照片三、估價委托書四、商品房購置合同復印件五、估價機構資質證書復印件六、估價人員資格證書復印件第一局部致委托方函紹興元培學院：受你方委托，本所對紹興市高立花園1幢504號房地產(chǎn)(建筑面積為110.32㎡)市場價格進展評估，作為你方仲裁的價值參考。我所估價人員經(jīng)現(xiàn)場勘察，根據(jù)標的房地產(chǎn)的實際情況及相關的市場資料，遵循獨立、客觀、公正的原則，采用科學的評估方法對委估對象進展評估，評估結果如下：委估標的房地產(chǎn)在估價時點二○一○年六月一日的評估總價為：人民幣小寫：827727.72元，人民幣大寫：捌拾貳萬柒仟柒佰貳拾柒元柒角貳分。折合單價:7502.88元/㎡，大寫每平方柒仟伍佰零貳元捌角捌分。紹興市元培房地產(chǎn)估價所長：潘彩霞二○一○年六月三日第二局部估價師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。二、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。三、我們與本估價報告中的估價標的沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價標準》〔GB/T50291—1999〕進展分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。五、參與本報告的估價人員潘彩霞已對本估價報告中的估價標的進展了實地查勘。但因某些原因，估價人員無法進入1幢504號套房室內(nèi)進展查勘，只對房屋主體及外圍進展了勘察。六、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。注冊房地產(chǎn)估價師：注冊房地產(chǎn)估價師：二○一○年六月三日第三局部估價的假設和限制條件一、本估價報告是以委托對象維持現(xiàn)有用途且房地產(chǎn)產(chǎn)權狀況明晰為條件；二、委托方提供的資料均為真實、合法、有效，并且不存在任何法律上的爭議或潛在爭議；委托方對提供的資料負完全的法律責任。注冊房地產(chǎn)估價師不承當驗證委托方和相關當事方提供的估價標的法律權屬資料真實性、合法性和完整性的責任；三、本估價報告中估價標的的房屋建筑面積及土地使用權性質等相關資料是以雙方簽訂的商品房買賣合同為準；四、我們對估價標的的現(xiàn)場勘查僅限于其外觀、周邊環(huán)境和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的局部，依據(jù)委托方提供的資料進展評估，我們不承當對估價標的建筑構造質量進展調(diào)查的責任；五、在委托方進展房地產(chǎn)估價委托時特別說明，對于其他可能影響估價結果的瑕疵事項，在委托方進展房地產(chǎn)估價委托時未特別說明，而房地產(chǎn)估價人員根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)歷一般不能知道的情況下，估價機構不承當責任；六、本次估價結果是反映估價標的在估價時點的公開市場上最可能實現(xiàn)的客觀合理價格，即交易雙方在公開公平的市場，且有充分的交易時間。如要短期強制處分估價標的，則應另行考慮強制處分時對估價標的產(chǎn)生的價值影響；七、估價過程中未考慮國家宏觀政策發(fā)生重大變化而產(chǎn)生的影響，未考慮不可預見因素及不可抗力影響因素。八、未經(jīng)本評估公司書面同意，估價報告不得向委托方和評估報告審查部門之外的單位和個人提供，報告的全部或局部內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。九、本估價結果僅限在有效期內(nèi)使用。第四局部估價結果報告委托方：紹興元培學院估價方：紹興市元培房地產(chǎn)估價所長：潘彩霞地址：紹興市城南大道900號聯(lián)系〔〕：0575－88345725工商營業(yè)執(zhí)照注冊號：330602000005138資質等級：=2\*CHINESENUM2貳級估價資格證書編號：浙建房估證字[2003]088號資質證書有效期：2009年11月23日至2012年11月23日估價標的：〔一〕委估標的的根本情況高立花園坐落于鏡湖路與朝輝路交接處，東臨解放路，南臨濱江花園，西臨鏡湖人家小區(qū)，北臨城南新村。高立花園系浙江高立集團開發(fā)，由有色勘察工程公司勘察，由紹興縣建筑設計院設計，由紹興縣建設工程監(jiān)理監(jiān)理，由紹興縣南亞建筑安裝工程公司施工，于1999年12月竣工。高立花園系國有出讓用地，用途系住宅、商業(yè)、辦公，其中住宅用地使用期限為：1996年2月15日至2066年2月14日止。高立花園西區(qū)由12幢6層多層建筑，整體空間組織合理有序。估價標的為第1幢504號，總樓層為地上6層，車棚為1層，標的所處為5層。第一幢房屋共二單元，一梯二戶。鋼混構造，外墻墻面磚，樓梯及公用局部為乳膠漆，戶內(nèi)為混合砂漿拉毛，入戶高級防盜門，無內(nèi)門，塑鋼中空玻璃，有線電視、、寬帶接口入戶，全現(xiàn)澆平屋面。房屋建筑面積為110.32㎡，套形為二室二廳一衛(wèi)，布局較合理。房屋內(nèi)部裝修一般，現(xiàn)尚有人住，保養(yǎng)完好。小區(qū)內(nèi)有一個主入口，四周綠化布局較好，小區(qū)內(nèi)停車位不夠充足，物業(yè)管理不太嚴格，人員可以自由出入。估價標的在小區(qū)中心地帶，采光、通風極好，鬧中取靜，區(qū)域位置好。〔二〕估價標的權益狀況1、建筑物權益狀況本次委估標的為紹興市高立花園第1幢504室，建筑面積為110.32㎡，鋼混構造，總層六層，車棚一層，標的所處五層，用途為住宅，購房人：楊婷妹，與浙江高立集團簽訂了購房合同，已經(jīng)辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。2、土地使用權權益狀況高立花園坐落于鏡湖路與朝輝路交接處，系國有出讓用地，用途為住宅、商業(yè)、辦公。房地產(chǎn)購置人楊婷妹，與浙江高立集團簽訂了購房合同，已辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。〔三〕委估標的區(qū)域因素該委標的位于紹興市城南地塊，通過解放路連接市中心，周邊有大型超市，幼兒園，紹興文理學院，魯迅小學，魯迅中學，市第二醫(yī)院，塔山，且有多條公交線路〔解放路上有138A到紹興客運西站，5路到金時代廣場，城南大道上有9、77、303路〕，交通通達度較高。委估標的離市中心約1-2公里，周邊有大型超市，幼兒園，紹興文理學院，魯迅小學，魯迅中學，市第二醫(yī)院，塔山等，公共服務設施優(yōu)秀。小區(qū)周邊自然環(huán)境一般，東面為鑒湖，北面和南面為小區(qū)，無垃圾中轉站及大型工廠，空氣根本無污染。四、估價目的：為楊婷妹賣房提供市場價值參考依據(jù)。估價時點：二○一○年六月一日價值定義：此次估價采用公開市場價值標準。即房地產(chǎn)在滿足以下條件下進展交易最可能的價格：交易雙方是自愿地進展交易；交易雙方是出于利已動機進展交易的；交易雙方是精明慎重行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情；交易雙方有較充裕的時間進展交易；不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。七、評估依據(jù)：〔一〕《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；〔二〕《中華人民共和國土地管理法》；〔三〕建設部〔92〕579號《城市房地產(chǎn)市場估價管理方法》；〔四〕國家標準GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價標準》；〔五〕委托方提供的有關資料?！擦彻纼r人員掌握的有關資料以及實地勘查所獲取的資料。八、估價原則：〔一〕遵循合法原則，以估價標的的合法使用、合法處分為前提估價?！捕匙罡咦钫_使用原則，以估價標的的最高最正確使用為前提估價?！踩程娲瓌t，遵循估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格?！菜摹彻纼r時點原則，遵循估價結果應是估價標的在估價時點的客觀合理價格或價值。九、估價方法：房地產(chǎn)估價的常用方法有市場比擬法、收益法、假設開發(fā)法、本錢法和長期趨勢法，估價方法的選擇應按照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價標準》執(zhí)行，根據(jù)委估對象的特點及本所掌握的有關資料，采用市場比擬法和收益復原法為本次估價的根本方法，對二種評估結果進展修正后得出委估對象的價值。〔一〕市場比擬法市場比擬法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進展比擬，對這些類似房地產(chǎn)的價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。由于標的一樣區(qū)域內(nèi)近期有較多類似房地產(chǎn)的市場成交的案例，根據(jù)標的實際情況，故采用市場比擬法進展評估?！捕呈找鎻驮ǜ鶕?jù)標的實際情況，由于同類型房地產(chǎn)有較為穩(wěn)定的租金收入的特點，擬采用收益法對其進展評估。收益法采用報酬資本化法，即房地產(chǎn)價值等于預測估價對象未來各期的凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。十、評估結果：本項評估根據(jù)有關文件規(guī)定，遵循客觀、公正、科學、合理的房地產(chǎn)評估原則，綜合考慮了影響標的房地產(chǎn)價格的各項因素，評定標的房地產(chǎn)在估價期日的評估價格為：827727.72元〔7502.88元/㎡〕，人民幣大寫：捌拾貳萬柒仟柒佰貳拾柒元柒角貳分。十一、評估人員：潘彩霞中國注冊房地產(chǎn)估價師簽章十二、估價作業(yè)日期：二○一○年六月一日至七月一日十三、估價報告應用的有效期：本估價報告從出具之日(2010年6月1日)起一年內(nèi)有效。紹興市元培房地產(chǎn)評估事務所二○一○年六月一日第五局部估價技術報告一、個別因素分析〔一〕估價標的座落位置高立花園坐落于鏡湖路與朝輝路交接處，東臨解放路，南臨濱江花園，西臨鏡湖人家小區(qū)，北臨城南新村?！捕彻纼r標的權益狀況1、建筑物權益狀況本次委估標的為紹興市高立花園第1幢504室，建筑面積為110.32㎡，鋼混構造，總層六層，標的所處五層，用途為住宅， 購房人：楊婷妹，與浙江高立集團簽訂了購房合同，已辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。2、土地使用權權益狀況土地座落在紹興市朝輝路中段，系國有出讓用地，用途為住宅、商業(yè)、辦公，購房人楊婷妹，與浙江高立集團簽訂了購房合同，已辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。〔三〕實物狀況估價標的為第一幢504號，總樓層為地上6層，車棚為1層，標的所處為5層。第一幢房屋共二單元，一梯二戶。鋼混構造，外墻墻面磚，樓梯及公用局部為乳膠漆，戶內(nèi)為混合砂漿拉毛，入戶高級防盜門，無內(nèi)門，有線電視、、寬帶接口入戶，全現(xiàn)澆平屋面。房屋建筑面積為110.32㎡，套形系底層為二室二廳一衛(wèi)，套形布局較合理。房屋內(nèi)部一般裝修，現(xiàn)尚有人入住，保養(yǎng)完好。小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理不太好，人員出入自由。二、區(qū)域因素分析該委標的位于紹興市城南地塊，通過解放路連接市中心，周邊有大型超市，幼兒園，紹興文理學院，魯迅小學，魯迅中學，市第二醫(yī)院，塔山，且有多條公交線路〔解放路上有138A到紹興客運西站，5路到金時代廣場，城南大道上有9、77、303路〕，交通通達度較高。委估標的離市中心約1-2公里，周邊有大型超市，幼兒園，紹興文理學院，魯迅小學，魯迅中學，市第二醫(yī)院，塔山等，公共服務設施優(yōu)秀。小區(qū)周邊自然環(huán)境一般，東面為鑒湖，北面和南面為小區(qū)，無垃圾中轉站及大型工廠，空氣根本無污染。三、市場背景分析紹興是首批中國歷史文化名城之一，首批中國優(yōu)秀旅游城市之一，是著名的水鄉(xiāng)、橋鄉(xiāng)、酒鄉(xiāng)、書法之鄉(xiāng)，是蔡元培、魯迅、周恩來的故土，毛澤東主席稱紹興為“鑒湖越臺名士鄉(xiāng)〞。是全國十強市，十強縣雙十強城市。也是全國著名的全球紡織城與世界紡織品貿(mào)易中心。是首批國家級歷史文化名城、首批中國優(yōu)秀旅游城市，是長江三角洲南翼重點開發(fā)開放城市。紹興地處長江三角洲南翼，至滬杭甬高速公路紹興出口僅4公里，距上海220公里，寧波港120公里，距蕭山國際機場25公里。是接軌上海，融入長江三角洲經(jīng)濟黃金帶開放型窗口。浙江省中北部杭甬之間，下轄紹興縣、諸暨市、上虞市、嵊州市、新昌縣和越城區(qū)，面積8256平方公里，人口434萬，其中市區(qū)面積339平方公里，人口64萬。紹興水、陸、空交通齊全，縱橫交織、四通八達。近年來，隨著城市環(huán)境的改善、舊城改造的加快，紹興房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢。隨著紹興城市化進程加快及家庭人口規(guī)模的減少，對房地產(chǎn)需求將會有較大提升。城南版塊住宅小區(qū)有高立花園、城南新村、秦望花園、華僑新村和長城新村，居住人員較多，人口密度較大。城南版塊交通主干線有城南大道及解放路，城南大道東西走向，貫穿整個紹興市，連結紹興縣，解放路南北走向，連結整個紹興市，交通便利。且周邊有魯迅中學，學區(qū)優(yōu)勢明顯。隨著城市框架的不斷擴大，該區(qū)塊的房地產(chǎn)需求旺盛。四、最高最正確使用狀況分析房地產(chǎn)估價應當以估價標的的最高最正確使用為前提進展估價。最有效使用是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價標的產(chǎn)生最高價值的使用。由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式為權利人帶來不同的收益，房地產(chǎn)權利人都期望從其所占有的房地產(chǎn)上獲得更多的利益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。根據(jù)估價標的所處的地理位置、規(guī)模以及其設計方案，估價標的現(xiàn)狀用途使用為住宅，系最高最正確使用。五、估價方法選用及測算過程房地產(chǎn)估價的常用方法有市場比擬法、收益法、假設開發(fā)法、本錢法和長期趨勢法，估價方法的選擇應按照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價標準》執(zhí)行，根據(jù)委估對象的特點及本所掌握的有關資料，采用市場比擬法和收益復原法為本次估價的根本方法，對二種評估結果進展修正后得出委估對象的價值。〔一〕市場比擬法市場比擬法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進展比擬，對這些類似房地產(chǎn)的價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即選擇與估價標的同屬于同一供需圈，條件類似房地產(chǎn)交易案例作為比擬實例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等條件與估價標的進展對照比擬，并比照擬實例進展修正，該方法的根本公式如下：估價標的價格=可比實例房地產(chǎn)價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)可比實例的選擇如下：成交實例ABC估價標的位置高立花園西區(qū)7幢503室高立花園西區(qū)8幢501室高立花園西區(qū)10幢502室高立花園西區(qū)1幢504室交易價格7200001020000960000待求交易日期2010.62010.62010.62010.06建筑面積90㎡118.5㎡140.4㎡110.32㎡交易單價8000元/㎡8607.6元/㎡6837.6元/㎡待求交易情況正常市場價正常市場價正常市場價正常市場價區(qū)域因素區(qū)域位置相似相似相似一般區(qū)域環(huán)境相似相似相似一般交通條件相似相似相似交通方便區(qū)域環(huán)境相似相似相似一般公建設施相似相似相似一般個別因素構造一樣一樣一樣鋼混景觀一般較好一般一般位置一般較好一般一般房型一般一般一般一般建筑裝修無裝佳裝佳裝一般成新狀況相似相似相似相似樓層次五樓五樓五樓五層其它無無無無比擬因素修正狀況如下:成交實例ABC交易價格7200001020000960000交易日期2010.62010.62010.6建筑面積90㎡118.5㎡140.4㎡交易單價8000元/㎡8607.6元/㎡6837.6元/㎡交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素區(qū)域位置100/100100/100100/100區(qū)域環(huán)境100/100100/100100/100交通條件100/100100/100100/100區(qū)域環(huán)境100/100100/100100/100公建設施100/100100/100100/100個別因素構造100/100100/100100/100景觀100/100100/100100/100位置100/102100/102100/98房型100/100100/105100/98建筑裝修100/103100/103100/97成新狀況100/102100/103100/99層次100/100100/100100/100其它100/100100/100100/100修正后價格7465.39元/㎡7575.62元/㎡7413.86元/㎡權重值1/31/31/3確定估價標的比準價格=(7465.39元/㎡+7575.62元/㎡+7413.86元/㎡)÷3=7484.96元/㎡〔二〕收益復原法根據(jù)標的實際情況，由于同類型房地產(chǎn)有較為穩(wěn)定的租金收入的特點，擬采用收益法對其進展評估。收益法采用報酬資本化法，即房地產(chǎn)價值等于預測估價對象未來各期的凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。因標的凈收益按一定比率逐年遞增，且收益期限為有限年，選用公式為：V=a/(r-g)[1-〔〔1+g〕/(1+r〕〕n]V—收益價格〔元〕a—年凈收益〔元〕g—年凈收益逐年遞增比率r—資本化率n—使用年限1、收益價格〔1〕潛在毛收入潛在毛收入即為估價對象的客觀收益，是房地產(chǎn)在充分利用、沒有空置下所能獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入，是指在該房地產(chǎn)現(xiàn)有的經(jīng)營條件下，按現(xiàn)在的使用功能及本地區(qū)該類房地產(chǎn)的一般經(jīng)營慣例、利潤水平、必要的本錢支出等之后的收益，這樣可以排除收益中屬于特殊的、偶然的因素，以及經(jīng)營者能力的影響因素。根據(jù)本所掌握的市場資料，參照紹興市房地產(chǎn)市場與標的類似的房地產(chǎn)租賃市場的調(diào)查，類似房地產(chǎn)租金在13-25元/㎡·月，鑒于標的所處的地理位置、周邊環(huán)境、構造成新及交通狀況，確定其客觀租賃收入為18元/㎡·月，即標的年客觀收益為:17元/㎡·月×12月/年×110.32㎡=22505.28元/年。〔2〕租約限制此次估價采用公開市場價值標準，是在無租約限制條件下的價格，故不考慮租約的限制。〔3〕有效出租面積或可出租面積比率標的為單間住房，建筑面積為110.32㎡，其中使用面積70.4㎡，為有效出租面積?！?〕空置與租金損失空置的面積沒有收入。租金損失是指租出的面積因拖欠租金，包括遲支付租金、少付租金或者不付租金所造成的損失。根據(jù)類似房地產(chǎn)市場行情，確定空置與租金損失為潛在毛收入的3%。空置與租金損失=22505.28元/年×3%=675.16元/年2、其他收入確實定其他收入是指租賃保證金或押金的利息收入.根據(jù)類似房地產(chǎn)市場情況，一般是指水電費押金的利息收入。因押金的數(shù)量不多，利息收入本次評估不作考慮。有效毛收入有效毛收入=潛在毛收入-空置與租金損失+其他收入=22505.28元/年-675.16元/年=21830.12元/年運營費用運營費用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要費用，包括房地產(chǎn)稅、保險費、人員工資及辦公經(jīng)費、保持房地產(chǎn)正常使用的本錢、為承租人提供服務的費用等，根據(jù)估價對象情況，運營費用確定為有效毛租金收入的17%。運營費用=有效毛收入×17%=21830.12元/年×17%=3711.12元/年5、凈收益確實定凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用=有效毛收入-運營費用=21830.12-3711.