攀枝花市某區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可行性報告

攀枝花市某區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告惑目季辦漏擺虜圖溜調(diào)錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc89005101"碎第梯1露章湖麗總蠢辰瘡論公 壞３HYPERLINK\l"_Toc89005116"量第驚2旬章渡醬項染目私業(yè)估主點簡棚介蔽 奪７HYPERLINK\l"_Toc89005121"票第押3莊章弦牧城辱市泊基福本臉情昆況犁 櫻１慮１HYPERLINK\l"_Toc89005136"印第訓(xùn)4駛章矮歡項紅目捏建浩設(shè)則的某必動要亂性焦 糟２棋５HYPERLINK\l"_Toc89005146"耍第竟5崇章促寫區(qū)破位鼻研胖究旁及閥區(qū)盞位薦價定值岡分陽析聲 今３坦１HYPERLINK\l"_Toc89005160"盼第狡6婆章木塵土?xí)竦睾袃r笛格病預(yù)第測希 趴３揪９HYPERLINK\l"_Toc89005175"祝第結(jié)7姿章犧敵項補目錄區(qū)苗規(guī)棄劃灶及辯建如設(shè)頂方腸案紡 喊５初３HYPERLINK\l"_Toc89005186"肌第夕8懲章承卵工幫程眨建胞設(shè)泊規(guī)蚊模童及貍工宴程衫量牽 適５石８HYPERLINK\l"_Toc89005204"為第父9亂章飄頓周升邊買環(huán)穴境支、錄市屢政早配卸套決及屠建獄設(shè)沖條渡件療 再６批７HYPERLINK\l"_Toc89005214"劑第城1悶0蚊章嫌千拆嫂遷盆安菌置聚方冤案哪 似７戀１HYPERLINK\l"_Toc89005220"岔第炊1命1衣章壁鈔環(huán)危境醫(yī)影蛇響糖評煎價崖 冷７魚６HYPERLINK\l"_Toc89005234"辰第罵1范2聽章懲住工舟程量進艘度蓮計糾劃熟安泰排盼 繼８底２HYPERLINK\l"_Toc89005237"威第牌1析3島章計稠投婚資等估躍算校 成８縣５HYPERLINK\l"_Toc89005246"柿第件1餓4冠章炭孤資集金拘籌攏措見及經(jīng)融抬資繭方辰案沒分濁析卸 信９繼１HYPERLINK\l"_Toc89005253"快第宜1晴5癥章柄梢財噴務(wù)仇評著價聽 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交公司的生活區(qū)外全部遷出。是改善人居環(huán)境的需要隨著經(jīng)濟發(fā)展和生活水平的提高，人們對居住的室內(nèi)環(huán)境也提出了新的要求。在室內(nèi)環(huán)境上，XX區(qū)作為居住為主的小區(qū)，其住宅量多、質(zhì)次，多是上世紀(jì)七、八十年代建造的福利房。由于面積小，造成客廳小、廚衛(wèi)小，與現(xiàn)代人們要求的大客廳、大廚房、小臥室的理念形成了強烈的反差，極不適用，也無法改造，只有拔掉重建?，F(xiàn)在人們買房開始進入了理性的時期，從重面積轉(zhuǎn)為重環(huán)境。重視小區(qū)的面局，綠地的空間，小品的設(shè)置，藝術(shù)的氛圍。特別是前總理朱镕基提出“要把攀枝花市建成山水園林城市”后，環(huán)境建設(shè)更引起人們的關(guān)注。從這一點出發(fā)，也要求對XX區(qū)進行徹底的“舊城改造”。是改變城市面貌的需要攀枝花經(jīng)過近40年的建設(shè)，已經(jīng)成為我國西部以能源、資源開發(fā)利用為中心的重要城市，長江上游經(jīng)濟帶和川滇交界協(xié)作區(qū)的重要支撐，其人均GDP、人均工業(yè)增加值等多項指標(biāo)連年位居全省第二。但其城市面貌與其經(jīng)濟地位極不相稱，許多地方還流露著“先生產(chǎn)后生活”的暗影，潛藏著“干打壘”的遺風(fēng)，只留下夜間繁燈的美麗。就整個攀枝花而言，位于崇山峻嶺，八個片區(qū)依偎其中，相對獨立。由于用地極度緊張，對八個片區(qū)進行全面改造實不可能，但對相對平坦的市中心XX進行局部重建，將現(xiàn)代化的氣息引進攀枝花，使它成為全市的標(biāo)志完全必要。是提高土地集約使用的需要攀枝花在城市發(fā)展中空間資源結(jié)構(gòu)性短缺，除了自身山區(qū)城市土地資源較為匱乏外，對城區(qū)的空間資源就要充分發(fā)揮其潛力又要提高土地使用的集約度，更要千方百計拓展中心城區(qū)新的空間，以滿足城市中心區(qū)提升城市功能，改善人民環(huán)境，配套完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對城市空間拓展的需求。是提升城市中心區(qū)功能的需要攀枝花市的建設(shè)歷程是從建設(shè)初期的“金沙江畔工礦區(qū)”逐漸發(fā)展為資源綜合開發(fā)利用的工礦城市，進而發(fā)展成為我國西部以資源綜合開發(fā)利用為主的現(xiàn)代城市、川滇交界毗鄰地區(qū)的區(qū)域性中心城市。隨著城市的發(fā)展而要求城市的功能不斷提升和配套完善。建設(shè)初期“先生產(chǎn)、后生活”和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，欠帳多，標(biāo)準(zhǔn)化、不配套以及城市功能不完善的矛盾日益顯露，影響了城市的發(fā)展。是加快市中心區(qū)區(qū)域改造步伐和拓展城市空間的需要XX區(qū)地處市中心區(qū)，區(qū)位條件十分優(yōu)越，但在開發(fā)初期、城市經(jīng)濟尚不甚發(fā)達的年代，區(qū)內(nèi)規(guī)劃，布局分散，建設(shè)形成功能混雜的城市結(jié)構(gòu)，土地利用率極低，其體現(xiàn)在如下幾個方面：因受當(dāng)時的建設(shè)條件和開發(fā)成本所限，尚有部分用地在采取工程措施處理后，將可資利用；由于部分單位布局不合理，存在土地閑置和未完成利用情況（如：公路建設(shè)公司）；隨著城市發(fā)展的要求，一些單位業(yè)已遷出該區(qū)（如十九冶設(shè)備倉庫）。鑒此，為了適應(yīng)城市中心區(qū)發(fā)展對空間資源的迫切需求，對該區(qū)的土地利用進行重新整合開發(fā)已勢在必行。加之區(qū)內(nèi)占地面積大的單位其用地均系建設(shè)初期由國家劃撥，屬國有土地，不存在征地問題，該區(qū)進一步開發(fā)的條件和時機已趨成熟。區(qū)位研究及區(qū)位價值分析項目區(qū)位研究項目區(qū)位分析“XX區(qū)”位于攀枝花市中心區(qū)XX片區(qū)的東端。北跨城市快速干道——濱江大道與金沙江相望，南臨城市主干道——江南二路，西與臨江路相接，東部延伸至濱江大道與江南二路的交匯處。它在城市中的地位極為重要，具體表現(xiàn)在：它是市中心的重要組成，是城市面貌的重要體現(xiàn)。攀枝花的市中心XX由炳一區(qū)、XX區(qū)和炳三區(qū)組成。XX區(qū)位于炳一區(qū)和炳三區(qū)之間，前者在其西、后者在其南，是兩區(qū)來往的必經(jīng)之地。它與炳一區(qū)、炳三區(qū)一起構(gòu)成攀枝花市中心的城市面貌，起著城市景觀鏈接、延續(xù)和維系的作用。它是對外交通的要沖，是市中心的“門戶”。XX區(qū)是人們從火車站和飛機場進城的必經(jīng)之地，到米易和紅格方向的部分公路交通也經(jīng)此。在對處交通上起著重要作用。由于這“重要作用”，使它成為攀枝花市中心的“門戶”，賦予了“迎賓送客”的職能。它的優(yōu)劣將給過往的賓朋留下深刻的印象。它是經(jīng)濟帶和文化帶的疊加，是對外輻射的聚合中心。炳一區(qū)以新華街改造為主體構(gòu)建的“中央商務(wù)區(qū)”，延伸到了曼詩廣場，以炳三區(qū)為主體的“行政文化區(qū)”延伸到了XX區(qū)的川劇團、竹湖園。使攀枝花市中心的經(jīng)濟帶和文化帶在XX區(qū)疊加，使它羸得了雙重的“身份”。又由于它地處內(nèi)外交通聯(lián)系的咽喉，于是又成了對區(qū)內(nèi)外和市內(nèi)外經(jīng)濟文化的輻射和聚合中心，在攀枝花城市中占著極其重要的地位。項目建設(shè)條件分析地形地貌XX區(qū)的地形地貌為：南部面山，北部臨水，地勢南高北低，西高東低。規(guī)劃區(qū)內(nèi)最低點位于規(guī)劃區(qū)東部的沖溝底部，海拔1011.00米。最高點位于規(guī)劃區(qū)中部的“公交公司”宿舍區(qū)，海拔1152.00米，高差為141.0米；區(qū)內(nèi)自然地形最大縱坡位于西部“攀枝花殘疾人康復(fù)職業(yè)培訓(xùn)中心”以東山坡，坡度為54.3%。最小縱坡位于中部“十九冶機電設(shè)備公司”處，坡度為15.6%。區(qū)內(nèi)地形較為復(fù)雜。區(qū)內(nèi)有東、中、西三條沖溝，把規(guī)劃區(qū)分為兩大兩小四個區(qū)域。其中東部沖溝以東用地由于面積較小，地形破碎，坡度較大，基本不宜做建設(shè)用地。其余用地被西溝和中溝（地龍箐）分為東、中、西三個片區(qū)，具體分述如下：西部片區(qū)：位于臨江路東，與城市中心聯(lián)系緊密，同時也是XX片區(qū)與江北攀密片區(qū)新大橋的“橋頭堡”，地處兩區(qū)聯(lián)系的交通要道，交通條件便利。由于“東溝”的阻隔，與規(guī)劃區(qū)內(nèi)部的交通聯(lián)系較為困難。本片區(qū)用地狹長，基本地勢走向為西南向東北傾斜。用地坡度為XX區(qū)內(nèi)最大的片區(qū)。建設(shè)難度較大，規(guī)劃建議拆除用地北部建筑較差的建筑加以利用，其余的以保留、改造為主。中部片區(qū)：位于“東溝”與“中溝”（地龍箐）之間，對外交通聯(lián)系主要依托江南二路。整體地勢為小山丘，用地坡向為東、西兩個方向，其中又以東南向坡面積最大，基本占本片區(qū)面積的50%，用地坡度在15.6%-36.2%之間。片區(qū)空間由南向北逐漸放開，加上地勢較高，具有良好的視野，是XX區(qū)沿江空間景觀的主要組成部分，也是XX區(qū)內(nèi)建設(shè)條件最好的地段。根據(jù)“委托”要求，本片區(qū)除保留“市公交公司”等生活設(shè)施外，其余部分進行二次開發(fā)利用。東部片區(qū)：位于“中溝”以東，對外交通聯(lián)系主要依托江南二路，相對于其它兩個片區(qū)，本片區(qū)對外交通聯(lián)系較為閉塞。區(qū)內(nèi)用地坡向以北向為主，坡度為22.1%，片區(qū)建筑采光條件較差。另一方面，本片區(qū)地處規(guī)劃區(qū)東部前緣，有較為開闊的視野及良好的臨江景觀面，是XX區(qū)建設(shè)形象的主要展示區(qū)域，有較高的空間景觀地位。片區(qū)現(xiàn)狀用地較為平整，總體上可分為三個臺地，建設(shè)條件較好。用地評價場地穩(wěn)定性評價：經(jīng)地面工程地質(zhì)調(diào)查測繪并結(jié)合攀西地區(qū)區(qū)域地質(zhì)資料綜合分析，規(guī)劃區(qū)段內(nèi)沒有構(gòu)造斷裂通過。區(qū)段內(nèi)的基底巖石為花崗巖、輝長巖，是力學(xué)強度高的穩(wěn)定巖體，冰積卵石層亦屬于力學(xué)強度較高的穩(wěn)定土體，僅在區(qū)段西南部位的昔格達組地層中分布有兩個滑體，但目前已被治理而處于穩(wěn)定狀態(tài)。雖然填土的土體自身穩(wěn)定性差，但只要在填土的前沿部位設(shè)置了穩(wěn)當(dāng)?shù)闹踉O(shè)施，填土也將處于穩(wěn)定狀態(tài)。故總的來說，規(guī)劃區(qū)段內(nèi)的場地是穩(wěn)定的。將來若因建設(shè)原因，改變了現(xiàn)在的工程地質(zhì)條件，也只要設(shè)置支擋設(shè)施即可。區(qū)內(nèi)不會產(chǎn)生滑坡及泥石流等地質(zhì)災(zāi)害。地震效應(yīng)：根據(jù)國家有關(guān)部門規(guī)定，攀枝花市基本地震列度為七度。按地震烈度劃分，該區(qū)段為七度設(shè)防區(qū)，屬于II類建筑場地地段。區(qū)段中的花崗巖、輝長巖、冰積卵石層及昔格達組地層均為中硬場地土類別。人工填土、淤泥質(zhì)粉土及坡洪積粉質(zhì)粘土均屬軟弱土類別。在昔格達組地層、冰積卵石層、花崗巖及輝長巖之下無地震液化土層分布，亦無不良物理地質(zhì)現(xiàn)象存在。區(qū)段內(nèi)的花崗巖、輝長巖及冰積卵石層對建筑物的抗震而言，是較為有利的巖土層。交通條件城市交通方面：XX區(qū)為江南二路和濱江路兩條城市主干路以及聯(lián)系此兩路的南北向的臨江路（次干路）所圍合。炳仁路由該區(qū)起點，通達度好。有公交1、4、6、8、11、12、17、32、64路等多條線路和機場公交車經(jīng)此，。公交站點密，乘車方便，人流、物流、信息流的流動關(guān)系好。對外交通方面：公路四通八達，北可上成都，南可下昆明，西可去麗江；鐵路車站離該區(qū)15公里，搭乘方便；飛機場離該區(qū)23公里，經(jīng)成都、重慶中轉(zhuǎn)后可飛抵全國各地，直飛昆明、麗江等地的業(yè)務(wù)也正在聯(lián)系中。交通管理方面：從該區(qū)出發(fā)的炳仁路將在市內(nèi)率先實行智能化交通管理。將建智能交管指揮中心，設(shè)電子警察系統(tǒng)、圖像監(jiān)控系統(tǒng)、信號控制系統(tǒng)和交通量自行觀測系統(tǒng)。通過智能交通管理實現(xiàn)交通渠化，確保行車的安全、暢通、快速和便捷?；A(chǔ)設(shè)施該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)“七通”，即道路、給水、雨水、污水、電力、電信、煤氣七項已全部通達。具體情況如下：通道：該區(qū)周圍的城市主干路有三條，江南二路車行道寬14米，人行道寬2×3米；濱江路車行道寬15米，人行道寬2×4.5米；炳仁路車行道寬23米，人行道寬2×6米。城市次干路有臨江路，車行道寬14米，人行道寬2×3.5米，是江南二路和濱江路的連接線。給水：干管管徑DN300—450。水源為XX水廠，供水能力每天10萬噸（目前實際供水每天7萬噸），供水保證率100%，水質(zhì)達標(biāo)率99.8%。排水：雨污分流。污水干管直徑d500—1000，排至XX污水廠。該廠處理能力每天3萬噸，已經(jīng)建成即將投產(chǎn)。雨水就近排入沖溝，干管管徑d500—600。電力：有供電主線三路，電壓110千伏。供電支路眾多，電壓220伏。供電保證率100%。電信：已開通6萬門程控電話，光纖線路五條。有長城寬帶網(wǎng)和電信寬帶網(wǎng)兩家寬帶運營商在該區(qū)服務(wù)。煤氣：區(qū)內(nèi)煤氣干管管徑φ400，支管管徑φ200。早已供氣到戶，供氣保證率100%。公共設(shè)施區(qū)域公共設(shè)施配套。大學(xué)有攀枝花大學(xué)；中學(xué)有市八中和省重點市三中；小學(xué)、幼兒園有十余所；醫(yī)院有五醫(yī)院和市中心醫(yī)院紫荊山門診部；銀行有工行市分行、中行、農(nóng)行、建行的多個網(wǎng)點；郵政有市郵政局和郵政所；文化設(shè)施有青少年宮、川劇院；休閑設(shè)施有竹湖園和曼詩廣場；購物有紅旗商場和華聯(lián)商廈等。項目區(qū)位價值分析從以上分析可見，該項目區(qū)位有許多有利因素，對土地價值產(chǎn)生積極的影響，但也不可避免有一些不利因素，現(xiàn)描述如下：優(yōu)勢分析地理位置優(yōu)勢。XX區(qū)是市中心XX的中心地帶，是對外的門戶，是交通的要沖，特別是竹湖園改造、海關(guān)大樓、工行大樓、郵政大樓、華聯(lián)商廈、曼詩廣場等建成后，人氣東移，更突顯其中心的地位，具有強大的輻射力和凝聚力。開發(fā)成熟優(yōu)勢。該區(qū)是幾乎與炳一區(qū)同步建設(shè)的老區(qū)。本次屬舊城改造，是第二次再開發(fā)。其基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等配套完善。這提供了土地升值的廣闊空間。周邊可供開發(fā)的土地儲備量小。由于地形限制，該區(qū)周邊除了舊城區(qū)改造外，未開發(fā)的土地儲備非常稀少，基本沒有土地資源，增加了該區(qū)土地的稀缺性和賣點。區(qū)域交通發(fā)達。小區(qū)周邊為城市干道圍合，公共交通發(fā)達，對外聯(lián)系方便，其通達度和便捷度都高。目前的擁堵也說明了繁華。隨著城市路網(wǎng)的加密和城市立交的建設(shè)，去掉“擁堵”后，其“繁華”優(yōu)勢就更為突出了。租賃市場活躍。XX集聚了大量外來的從商人員，有的需租房自住，有的擬投資外租。隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，外來的人員和資金還將涌入，租賃和投資市場還將擴大，這對該項目的銷售將產(chǎn)生重要的影響。劣勢分析交通瓶頸。XX區(qū)為東西向的江南二路、濱江路和南北向的臨江路所圍合。江南二路是目前的過境交通。在XX一區(qū)平行的三條干道均匯集于此，交通繁忙，加上南北向的炳仁路、臨江路、建設(shè)街等與之相交，上下班時間不但車速降低，而且擁堵嚴(yán)重。在竹湖園路口表現(xiàn)尤為突出，近期還難尋解決辦法。濱江路目前未全面通車，今后全面通車后雖可分流部分過境交通，但也在該區(qū)一側(cè)，其噪音、尾氣對小區(qū)的影響和交通瓶頸帶來乘車的不便近期很難避免。地形復(fù)雜。地勢高差大，最大高差達140米；自然坡度大，最大達54.3%，最小也有16.5%。加上三條沖溝切割，土地整備工作量大。威脅分析競爭威脅。攀枝花的房地產(chǎn)市場被普遍看好，XX土地又屬“上等地價區(qū)”，外地實力雄厚的開發(fā)商蜂擁而至。這勢必給本項目的建設(shè)帶來了市場競爭，構(gòu)成了導(dǎo)致客戶分流的威脅，房地產(chǎn)商購地時不得不考慮這個因素。經(jīng)濟適用房威脅。在商品房蓬勃發(fā)展的同時，全市經(jīng)濟適用房的開發(fā)已迅速啟動，快速增長。2004年1至6月全市經(jīng)濟適用房的施工面積已達到14.65萬平方米，比去年同期增長84.7%，其中新開工的經(jīng)濟適用房面積有10.40萬平方米，比去年同期增長158%。這給攀枝花房地產(chǎn)業(yè)合理地協(xié)調(diào)發(fā)展打下了一個良好的基礎(chǔ)，能夠讓越來越多收入不高的市民圓一個新居夢，但也會給本項目的開發(fā)建設(shè)造成“起跑線不同”的競爭，對房價起到抑制的作用。機會分析宏觀經(jīng)濟運行較好。政府正在實行“城市發(fā)展戰(zhàn)略”，加大調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的力度，實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展。“五年經(jīng)濟總量翻番”和“2015年在省內(nèi)率先實現(xiàn)基本現(xiàn)代化”目標(biāo)的實現(xiàn)，都將提供無限的商機。住房商品化程度不高。盡管攀枝花市民住房完全市場化的程度還很低，但從目前的住房消費政策和趨勢來看，攀枝花的住房也正逐步走向商品化。這給小區(qū)的建筑和銷售留下了空間，給土地的開發(fā)增加了賣點。購房要求強烈。攀枝花是在艱苦創(chuàng)業(yè)中建設(shè)起來的。老一代人歷盡千辛萬苦，當(dāng)處頤養(yǎng)天年之際希望有個較好的“窩”；年青一代已茁壯成長，成家立業(yè)，更需要有自己的“房”。攀枝花的人均可支配收入穩(wěn)中有升，全市多年人均收支盈余都在千元以上，還有一些高收入人群。這