廠區(qū)物業(yè)與一般物業(yè)區(qū)別

#這樣笛理的結(jié)果是，客戶滿意率低，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，維修成本沒有合理的控制體系，資源消耗大，收益卻不明顯。三、發(fā)揮資源效能，提升工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理效率企業(yè)的成功很大程度上是基于企業(yè)將它的資源轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出的效率。提升工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理效率，必須發(fā)揮資源的最大時(shí)空價(jià)值，提高資源利用的深度與廣度，并且必須做到各類資源整合互動(dòng)，相互匹配，相互促進(jìn)，才能最終形成企業(yè)的核心能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也才能獲得優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)效益和管理效率。1.根據(jù)環(huán)境區(qū)位資源，找準(zhǔn)市場(chǎng)立位，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)客戶環(huán)境區(qū)位資源對(duì)園區(qū)經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要。作為經(jīng)營(yíng)者，必須根據(jù)國家政策導(dǎo)向和工業(yè)區(qū)所在的地理位置、區(qū)位特點(diǎn)，有針對(duì)性地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)潛在的目標(biāo)客戶進(jìn)行分析，以此來確定工業(yè)區(qū)的發(fā)展定位和招商對(duì)象范圉。北京賽特大廈建于上世紀(jì)80年代中期，是當(dāng)時(shí)北京第一幢高檔寫字樓，大廈經(jīng)營(yíng)者根據(jù)地處中國政治文化中心的有利區(qū)位，確左“非外國大公司不進(jìn)、菲美元結(jié)算不進(jìn)、月租價(jià)低于45美元/平方米以下不進(jìn)"的市場(chǎng)左位，連續(xù)多年出租率保持在100%,至今還是北京高檔樓宇租價(jià)的睛雨表之一。確左工業(yè)園區(qū)的左位后，要即時(shí)發(fā)布招租方案，供有意租賃者了解工業(yè)園區(qū)招商招租的基本信息。與此同時(shí)，要通過報(bào)刊、電視、互聯(lián)網(wǎng)等發(fā)布廣告，或者參加專業(yè)的洽談會(huì)、展銷會(huì)、交易會(huì)等進(jìn)行宣傳推介，目的是讓有意者知逍招商的信息。當(dāng)有客戶上門洽談時(shí)，要安排他們到現(xiàn)場(chǎng)參觀、實(shí)地考察，對(duì)他們提出的問題進(jìn)行答疑，并建立客戶信息檔案。經(jīng)過彼此多次接洽，確立重點(diǎn)客戶后，要對(duì)客戶的企業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)品類型、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)信用、投資背景等方向作進(jìn)一步的評(píng)估和核實(shí)，通過后再進(jìn)行合同談判。2.導(dǎo)入CRM理念，整合多方資源，提高效益CRM是客戶關(guān)系管理（CustomerRelationshipManagement）的簡(jiǎn)寫，它是一種通過恫繞客戶細(xì)分來組織企業(yè)，鼓勵(lì)滿足客戶需要的行為，并通過加強(qiáng)客戶與供應(yīng)商之間聯(lián)系等手段，來提高盈利、收入和客戶滿意度的遍及整個(gè)企業(yè)的商業(yè)策略。任工業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)中導(dǎo)入CRM理念，重點(diǎn)要做好五方而工作。一要及時(shí)建立客戶檔案，掌握客戶基本情況。這是實(shí)施CRM的基礎(chǔ)。以此為平臺(tái)，分析英經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)來源及對(duì)履行合同的影響;左期（每月、每季、半年）對(duì)客戶履約能力進(jìn)行評(píng)估。包括對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況、員工工資發(fā)放、租費(fèi)繳交、其他債務(wù)狀況等進(jìn)行了解，作出綜合評(píng)估，以此判斷客戶在履約方面是否存在風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)有多大。二要加強(qiáng)客戶溝通， 做好規(guī)范服務(wù)，幫助客戶解決力所能及的困難，努力提高客戶滿意度。除正常開展工業(yè)M區(qū)的正常物業(yè)服務(wù)外，還要針對(duì)不同客戶的特點(diǎn)，有針對(duì)性地開展個(gè)性化服務(wù)。特別在物業(yè)維修方而，更要提前做好調(diào)查摸底，制訂維修計(jì)劃，消除"壞什么修什么"的現(xiàn)象。三是加強(qiáng)租費(fèi)管理，根據(jù)各客戶履行的情況，對(duì)各客戶風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行分類（安全期、風(fēng)險(xiǎn)期、危險(xiǎn)期），并分別實(shí)行不同的管理。對(duì)處于安全期的客戶，實(shí)行正常管理;對(duì)處于風(fēng)險(xiǎn)期的客戶，實(shí)行“黃燈”管理，密切關(guān)注客戶的經(jīng)營(yíng)情況、貨物進(jìn)出情況，資金周轉(zhuǎn)情況、分析拖欠款的原因，與客戶商泄具體清繳租費(fèi)事宜。對(duì)處于危險(xiǎn)期的客戶，要實(shí)行〃紅燈〃管理，應(yīng)采取限制進(jìn)出貨、停止報(bào)關(guān)業(yè)務(wù)、終止合同、法律起訴等強(qiáng)制措施收款，盡量減少出租方損失，并根據(jù)情況的嚴(yán)重程度采取不同的措施，迫使客戶盡可能繳交租費(fèi)。四是要泄期對(duì)客戶信息進(jìn)行統(tǒng)汁分析，為企業(yè)設(shè)計(jì)和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、識(shí)別不同客戶的價(jià)值差別化和需求差別化，從而針對(duì)不同客戶采取不同的服務(wù)方式提供信息支持。五要為客戶提供有效的物業(yè)服務(wù)。對(duì)園區(qū)客戶來說，園區(qū)內(nèi)保持整潔、安全、電梯正常運(yùn)行、設(shè)備正常運(yùn)作，并且建筑物維修良好，是他們對(duì)物業(yè)服務(wù)的基本要求。實(shí)踐證明，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為提升工業(yè)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段，也是維護(hù)和提高物業(yè)價(jià)值的根本途徑之一。3.強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，確保資源安全利用工業(yè)園區(qū)的主要風(fēng)險(xiǎn)來源有三方而：一是消防安全風(fēng)險(xiǎn)。工業(yè)園區(qū)廠房多，是火災(zāi)易發(fā)區(qū)、高發(fā)區(qū)，消防安全風(fēng)險(xiǎn)隱患比較大。二是治安安全風(fēng)險(xiǎn)。恫區(qū)內(nèi)工廠多，是一個(gè)"小社會(huì)”，外來工來自不同地方，構(gòu)成復(fù)雜，治安形勢(shì)比較嚴(yán)峻。三是社會(huì)安全風(fēng)險(xiǎn)。因工廠老板欠耕而引發(fā)勞資糾紛，處理不妥將影響社會(huì)穩(wěn)定。針對(duì)這些特點(diǎn)，園區(qū)經(jīng)營(yíng)者要防患未然，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理。所謂風(fēng)險(xiǎn)管理就是利用各種自然資源和技術(shù)手段對(duì)各種導(dǎo)致人們利益損失的風(fēng)險(xiǎn)事件加以防范、控制以及消除的過程。其目的是以最小的經(jīng)濟(jì)達(dá)到分散、轉(zhuǎn)移、消防風(fēng)險(xiǎn)，保障人們的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)穩(wěn)泄的基本目的。重點(diǎn)要抓好如下工作：一要做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，既要根據(jù)某種科學(xué)方法去認(rèn)識(shí)和區(qū)別風(fēng)險(xiǎn)，并應(yīng)用各種概率與數(shù)理統(tǒng)訃方法，測(cè)算出某一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率，進(jìn)行估算損害程度。二要制訂應(yīng)急預(yù)案。針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)各種可能發(fā)生的緊急情況，制左相應(yīng)的行動(dòng)計(jì)劃，一旦出現(xiàn)緊急情況，就可按應(yīng)急預(yù)案立刻投入行動(dòng)。三要采取有效的手段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，如回避、自擔(dān)或保留、預(yù)防與抑制、轉(zhuǎn)移等。工業(yè)園區(qū)的三大風(fēng)險(xiǎn)，主要靠預(yù)防和轉(zhuǎn)移措施。如對(duì)消防安全風(fēng)險(xiǎn)，即要普及各類安全消防知識(shí)，加強(qiáng)各工廠員工的安全消防能力培訓(xùn)，配備各類安全器材，并時(shí)常加強(qiáng)巡查和立期檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改，以此從源頭上加強(qiáng)預(yù)防。對(duì)治安安全隱患，要加大教育疏導(dǎo)力度，加強(qiáng)治安巡防，發(fā)現(xiàn)苗頭及時(shí)化解，對(duì)勞動(dòng)糾紛問題，要引進(jìn)客戶時(shí)就要做好準(zhǔn)備工作，要引入正規(guī)的公司制企業(yè)，這類企業(yè)即使老板逃匿，所欠的工資也可通過政府的欠粉基金賠付。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)工廠經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)控，掌握員工工資發(fā)放情況，及早做好防備工作，確保社會(huì)穩(wěn)泄和諧。4.發(fā)揮資源最大時(shí)空價(jià)值，實(shí)行綜合經(jīng)營(yíng)工業(yè)園區(qū)擁有大量廠房、配套宿舍等不動(dòng)產(chǎn)，具有價(jià)值重大、上地稀缺性、特殊的價(jià)格形成機(jī)制（級(jí)差地租）、外部經(jīng)濟(jì)性等經(jīng)濟(jì)特性。這些資源不僅用于正常的租賃經(jīng)營(yíng)，獲得穩(wěn)立的現(xiàn)金回流，還可以發(fā)揮苴最大的時(shí)空價(jià)值，獲取更大的利益。一是可以為園區(qū)各工廠員工提供諸多配套服務(wù)，如飲食娛樂場(chǎng)所、購物商場(chǎng)、郵政、電信、銀行等，工業(yè)園區(qū)的物業(yè)不僅是一個(gè)價(jià)值的載體，而且逐步成為提供服務(wù)、創(chuàng)造財(cái)富的一種手段。二是物業(yè)抵押貸款融資。廠房宿舍等資源具有固左性、耐用性、保值性等特點(diǎn)，為貸款人提供了很好的抵押擔(dān)保，而且這種擔(dān)保具有期限長(zhǎng)、位置固左、產(chǎn)權(quán)記錄持久