新疆退役軍人創(chuàng)業(yè)孵化基地項目申請立項可行性論證報告

“文殊院”建設(shè)工程投資可行性爭論報告第一章工程總論一、工程概況18.62279.3015.34萬平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為32.0527.2019.30〔17.05BC，地上居住辦公用房建筑面積7.90〔其中含1萬平方米的公共配套設(shè)施建筑面積4.85C3、C5、C73.28〔49.2，用于拍賣。二、投資可行性爭論依據(jù)〔成都〕尺度地產(chǎn)營銷對“文殊院”工程進(jìn)展工程可行性爭論評估工作，并提交投資可行性爭論報告用于工程銀行貸款，其主要爭論依據(jù)如下：123456、成都市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的法規(guī)政策；價表》及相應(yīng)的取費標(biāo)準(zhǔn)；8、國家及地方關(guān)于營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收治理條例；9、托付方供給的相關(guān)資料：102023202311、其他相關(guān)資料。三、投資可行性爭論假設(shè)前提和限制條件1、本工程土地使用權(quán)能合法取得；且以本報告設(shè)定的價格取得為本報告的假設(shè)前提；2、本報告設(shè)定的最高最正確使用用途能夠最終通過規(guī)劃部門的認(rèn)可批準(zhǔn)；3、政府對周邊商業(yè)效勞設(shè)施、根底配套設(shè)施有整體規(guī)劃；4、本工程建筑設(shè)計功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費者需求；5、本工程地質(zhì)狀況較好，工程建設(shè)能按打算順當(dāng)進(jìn)展；6、本工程單位工程竣工驗收符合國家相關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn)，工程綜合驗收能順當(dāng)通過政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗收，工程能準(zhǔn)時交付使用;7、政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟環(huán)境保持良好的進(jìn)展趨勢，沒有較大波動；8、托付方供給的資料合法、真實牢靠。四、工程投資可行性爭論結(jié)論〔一〕市場分析結(jié)論依據(jù)對“文殊院”建設(shè)工程的綜合分析得知：該工程的開發(fā)建設(shè)具有文化內(nèi)涵、區(qū)的產(chǎn)品符合市場需求，工程開發(fā)建設(shè)可行。狀況〔包括實物形態(tài)、檔次等。在充分考慮影響工程價格的假設(shè)干因素和將來變動趨理，對開發(fā)完成后的該工程各類房屋的平均銷售單價進(jìn)展了推想。商業(yè)用房：15000元/㎡〔平均價格〕住宅及綜合用房：4500元/㎡〔平均價格〕：2280元/㎡〔按本錢價格出售〕〔二〕財務(wù)評價結(jié)論32505039608.557517877.75萬元、19508.6925萬元，共計上交稅金37386.4425萬元。總投資利稅率：23.83%,總投資凈利率：15.97%,銷售利稅率:11.50%,銷售凈利率:12.16%.綜上所述，工程在市場和財務(wù)上是可行的。其次章投資環(huán)境與市場分析一、成都市經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場進(jìn)展的宏觀環(huán)境〔一、成都將在中國經(jīng)濟進(jìn)展中的作用1、在中國經(jīng)濟幅員上，消滅了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。這三個期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國城市化領(lǐng)頭羊的角色。2、流域經(jīng)濟帶則如同一支利箭，張弓搭箭，將確定中國經(jīng)濟整體均衡進(jìn)展的格局。大北京城市圈大北京城市圈長江流域經(jīng)濟帶大上海城市西部的致動點、發(fā)力點“1”在哪里？大廣州城市圈3要實現(xiàn)中國整體均衡增長與可持續(xù)進(jìn)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。西部的整體進(jìn)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟圈的拉動。4、在這個引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、進(jìn)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)“3+1”的中國區(qū)域城市經(jīng)濟進(jìn)展的格局呼之欲出“3+1”格局的“1”能消滅在西部！5、這是歷史賜予的一個巨大的天時！以重慶和成都為兩極的長江上游〔成渝〕城市經(jīng)濟圈最有可能成為：啟動西部大進(jìn)展的龍頭，取得進(jìn)入“3+1”格局的入場券。6成都市一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標(biāo)也確定為：建設(shè)國家級區(qū)域中心城市,擔(dān)當(dāng)成渝經(jīng)濟圈的領(lǐng)導(dǎo)角色,推動“3+1”格局的真正形成！〔二、成都經(jīng)濟進(jìn)展地位和主要城市的比較〔GDP〕1870.8持去年第四的位置；2023十三個副省級城市十三個副省級城市GDP狀況GDP40003466.63350017.3增長率20181515.915.117.230002860.511515.315.213.513.5250014.520921312.120231870.81780.31769.91662.41632.61576.215001414.81367.8940.41000760.1250001614121086420廣州深圳杭州成都青島寧波武漢 大連南京 哈爾濱 濟南西安廈門GDP國內(nèi)生產(chǎn)總值〔億元〕 增長率〔%〕城市人口進(jìn)展?fàn)顟B(tài)：2023年成都市年末總?cè)丝?044.3萬，仍居首位，比去年增長15.82總?cè)丝跀?shù)〔萬〕總?cè)丝跀?shù)〔萬〕十三個副省級城市年末總?cè)丝跔顩r12001044.31000954.3800781.19725.19720.68716.6642.78600582.6572.23560.16549.07400200158.84146.760成都 哈爾濱 武漢廣州青島西安杭州濟南南京大連寧波深圳廈門總體實力位居第四位，其相對進(jìn)展速度與西安并列排第六位；總額總額十三個副省級城市社會消費品總額狀況16001494.27增長率1816.3140015.815.9 1614.415.6120014121312.7100012.412.41312853.9911.68009801.77771.510600624.2600.24587.52568.458533.2521.5512.2440 6400230.344200200廣州 武漢 深圳 成都哈爾濱南京 杭州 大連 濟南 寧波 青島 西安 廈門總額〔億元〕 增長率〔%〕第四位，其相對進(jìn)展速度排列第六位；十三個副省級城市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額比較十三個副省級城市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額比較儲蓄余額40003727.33增長率30350025.224.125300021.922.5322.8721.95250012199.4520.821.32019.0317.9917.820231589.96149414.43151500101000 758.4500397.16500廣州 深圳 杭州 成都 大連 武漢 南京 西安哈爾濱寧波 青島 濟南 廈門居民儲蓄余額〔億元〕增長率〔%〕后，保持倒數(shù)第三位，但其相對進(jìn)展速度位居前列，居第七位；十三個副省級城市實際利用外資狀況十三個副省級城市實際利用外資狀況利用外資數(shù)量6050.425040.1493.385.14068.830.6456.630增長率1009080706050402022.11377.6217.2712.912.432610.0925.31015.511.810.12.712.602.94.43020100深圳 青島 廣州 大連 武漢 寧波 南京 廈門 杭州 濟南 成都哈爾濱西安實際利用外資〔億元〕增長率〔%〕收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進(jìn)一步提高；十三個副省級城市居民人均可支配收入狀況十三個副省級城市居民人均可支配收入狀況人均可支配收入3000025935.84增長5142023012.711.3121110.11500014277129159.8128989.5109.1115718.491101396417.481000091018524.527892.77.977486445000200深圳 寧波 廈門 杭州 廣州 濟南 南京 青島 成都 大連 武漢哈爾濱西安城市居民人均可支配收入〔元〕 增長率〔%〕固定資產(chǎn)投資狀況：成都市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對進(jìn)展速度排第八位；固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資十三個副省級城市固定資產(chǎn)投資狀況1400增長率7012001157.771006.1858.2601000954.04946.4954.686350837.680041.6340645.0637.860030.7506.9504.94793024.840020.122.943620.715.52014.7244.6113.1200 1000廣州杭州南京深圳成都寧波青島武漢大連濟南西安哈爾濱廈門全社會固定資產(chǎn)投資〔億元〕 增長率〔%〕〔三〕成都市房地產(chǎn)市場進(jìn)展的宏觀環(huán)境成都市是我國西部地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐，四企業(yè)多把西南區(qū)總部設(shè)在成都，借以輻射西南地區(qū)。2023年成都市規(guī)劃部門制定和推出“中心城向東向南進(jìn)展規(guī)的競爭力氣。2023年百強城市綜合實力排名第112023年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過200億元的百強城市到達(dá)68個，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強前十位。二、成都市城市總體規(guī)劃成都作為四川省的政治、經(jīng)濟和文化中心，工業(yè)齊全，是中國重要的糧油和農(nóng)副度進(jìn)展，市容、市貌發(fā)生了較大的變化。〔一、城市進(jìn)展戰(zhàn)略施，引導(dǎo)城市向東部、南部進(jìn)展

式”進(jìn)展為疏密結(jié)合的“扇葉式”布局。的概念，形成“一主七衛(wèi)”〔市中心及７個外圍片區(qū)：都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)〕的都市區(qū)格局。中心規(guī)劃占地面積3.59平方公里，規(guī)劃建筑面積達(dá)460萬平方米。南部區(qū)以城南副中心為核心，主要進(jìn)展商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高技術(shù)產(chǎn)業(yè)。東部區(qū)規(guī)劃面積76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能居住”排在了首要位置。東部區(qū)憑其獨有的環(huán)境優(yōu)勢，將成為一個綠色的區(qū)?！熬弊中蔚缆罚簴|城根街、紅星路、華路、濱江路〔中心區(qū)快速交通路網(wǎng)環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路；放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等?！捕⒊啥际邢驏|向南進(jìn)展規(guī)劃1、進(jìn)展規(guī)劃向東進(jìn)展A、總體格局承受帶狀形式，即連片進(jìn)展，以充分利用臺地及道路、供水等根底設(shè)施。主要依〔即“四橫〕重點進(jìn)展十陵、洪河、大面、龍泉、同安五個片區(qū)，其中十陵地；同安鎮(zhèn)將是成都市重要的大路口岸。B、主要工程〔非根底設(shè)施局部〕東大街改造東部城市副中心文化居住區(qū)百工堰山水公園沙河整治向東進(jìn)展根底設(shè)施城市向東進(jìn)展，依托“四橫三縱”的干線系統(tǒng)。四條放射線分別為成渝高速路、驛都大道〔老成渝路、成洛大道〔成都—洛帶大路〕及成龍大道〔成都—龍泉驛交通性主干道。通過四條放射線的建設(shè)使東部片區(qū)與中心城市嚴(yán)密聯(lián)系起來。而三環(huán)路、〔成環(huán)路〕“三縱”的建設(shè)又使得東部片區(qū)與成都市的各大路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。向南進(jìn)展A、總體格局三環(huán)路、外環(huán)路〔即“五縱三橫”道路交通系統(tǒng)〕重點進(jìn)展高區(qū)、華陽和牧馬山旅游和充分的進(jìn)展后勁。城市總體規(guī)劃確定在站南組團(tuán)形成城市南部副中心。B、主要工程〔非根底設(shè)施局部〕國家級成都高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)易區(qū)建設(shè)工程南站體育公園琉璃場柳江工業(yè)區(qū)南部城市副中心府河延長整治向南進(jìn)展根底設(shè)施城市向南進(jìn)展的道路骨架可歸納為“五縱三橫”。“五縱”為錦華大道〔成都—〔紅星路南延線、天府大道〔人民南路南延線、元華大道〔元華路〕及高大道?！叭龣M”為盛麗大道〔站前路、三環(huán)路和外環(huán)路。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發(fā)，流淌進(jìn)展。三、成都市房地產(chǎn)市場總體進(jìn)展?fàn)顩r成都市房地產(chǎn)已成為成都市經(jīng)濟進(jìn)展中最為重要的產(chǎn)業(yè)之一。2023年成都城鎮(zhèn)居/78.6245.4324.22023966.3530%20%的增長?！埠紖^(qū)縣〕1018.27的根本格局已經(jīng)形成，市場步入一個良性進(jìn)展的軌道。〔一、近期成都房地產(chǎn)市場的根本狀況〔主要依靠銀行貸款轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力氣和市場力氣的自主型進(jìn)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴大。日趨活潑，特別是自2023年銀行承受二手房按揭以來，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。目前成都市房地產(chǎn)市場整體的特點為：為習(xí)慣，以及競爭對手的狀況。住宅產(chǎn)品在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)方面越來越趨向市場細(xì)分的和外在形象。要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。共性化工程越來越多，的房地產(chǎn)營銷概念不斷消滅。投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等工程日益增多。溫。舊城改造成果顯著。隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場前景漸漸被看好?！捕吵啥挤康禺a(chǎn)進(jìn)展形勢的趨勢推想政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將進(jìn)一步促進(jìn)近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費力度；20房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠(yuǎn)。1、城東區(qū)域由于當(dāng)前的住宅類消費主流已移至城南、城西方向，待西部熱點區(qū)域的開發(fā)進(jìn)入高潮，價格上揚，或者開發(fā)量的削減，則城東的開發(fā)、消費高潮才會正式降落。22.2210條支流所輻射的區(qū)域的房地產(chǎn)價格。1502.95平方公里的土地進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)。2、城南區(qū)域流向西南、正西方向轉(zhuǎn)移。雖然從目前表現(xiàn)來看，城西、城西南片區(qū)的三環(huán)路區(qū)域的整長期。帶的華陽、中和等板塊的房地產(chǎn)市場帶來回暖、升溫的契機。3、結(jié)論工程的整體價值的提升。四、成都舊城改造工程各大板塊概述〔一〕與文殊院片區(qū)舊城改造工程同期進(jìn)展的其他舊城改造板塊概況綜述區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢。后的大慈寺片區(qū)將消滅歷史文化保護(hù)與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。由于改造后的東大街更要面對市場的培育與選擇。〔二〕文殊院片區(qū)自身特點該片區(qū)具備鮮亮的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個體地塊的體量又較小。1、屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開發(fā)中市場脈氣最弱的板塊?！仓饕峭╄髁謪^(qū)域及棕樹區(qū)域中檔價位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應(yīng)也開頭突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。城與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護(hù)區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。2、片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突圈可以依靠的問題。與住宅開發(fā)沖突的問題〔5。發(fā)限高，更加重了開發(fā)的本錢問題。實際操作難度較大。3、結(jié)論進(jìn)展特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最正確途徑。五、成都城區(qū)內(nèi)旅游景點及相關(guān)經(jīng)濟圈分析關(guān)的旅游經(jīng)濟圈進(jìn)展分析，并以此為文殊院片區(qū)改造方向的供給支持?！惨弧澄浜铎艚?jīng)濟圈期的貴重文物，其價值主要表達(dá)在歷史文化遺跡的保護(hù)方面。了效勞于大型旅游群體的酒樓〔11.4%、特色小吃店8.6%鍋店4.8%、賓館〔1.9%、茶坊〔3.8%、銀行〔2.9%、消遣場所〔1.9%、古玩市場1%、各種生活配套等。詳見下表。武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序號業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比(%)1服裝1615.22酒樓1211.43小吃店98.64火鍋店54.85辦公用品(文具)43.86茶坊43.87美容美發(fā)43.88市政配套43.89中餐館43.810茶葉店32.911副食干雜32.912汽車專賣店32.913體育用品32.914銀行32.915賓館21.916沖印彩擴店21.917商場21.918水果店21.919五金21.920煙草專賣21.921藥品21.922消遣場所21.923浴足保健21.924布藝11.025超市11.026車輛修理11.027房屋中介11.028古玩市場11.029旅行社11.030燒烤11.031書店11.032網(wǎng)吧11.033診所11.0合 計105100.0求，實現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進(jìn)的良性循環(huán)。社追求利潤最大化的目標(biāo)存在沖突?！捕扯鸥Σ萏媒?jīng)濟圈是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點之一。6811.8%，茶其余主要為各種生活活配套。詳見下表。草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序號序號12業(yè)種類型酒樓茶鋪業(yè)種數(shù)目86百分比11.88.83中餐館57.44沖印彩擴店45.95服裝45.96火鍋店45.97旅行社45.98賓館34.49美容美發(fā)34.410小吃店34.411辦公用品(文具)22.912超市22.913副食干雜22.914煙草專賣22.915銀行22.916浴足保健22.917保險公司11.518布藝11.519茶葉店11.520車修理11.521打印11.522典當(dāng)行11.523古玩市場11.524市政配套11.525書店11.526書畫字畫11.527音像用品11.528消遣場所11.5合 計68100.0武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價格較高的問題?；c地方文化全面代表的名片?！踩硨捳镒悠瑓^(qū)3游文化街區(qū)。古建筑的維護(hù)等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護(hù)形成實質(zhì)性的商業(yè)紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消逝。寬窄巷子的保護(hù)已經(jīng)迫在眉睫?！菜摹炒蟠人缕瑓^(qū)大慈寺位于成都市東風(fēng)路一段，古稱“震旦第一叢林”，成都著名古詩。據(jù)記載，等地都有佛教信徒前往。96樓、閣、殿、堂等85241591藝術(shù)寶庫。大慈寺歷經(jīng)興廢，屢次毀于兵火?，F(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、要佐證。〔五〕文殊院片區(qū)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈，不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)進(jìn)展的需求?！擦承〗Y(jié)成都——四川的省會城市，也是四川的政治、經(jīng)濟、文化中心。隨著被稱為“無煙巨大能量。作為中國西部門戶的成都，80年月即被列入中國歷史文化保護(hù)名城的行列，而多是西部旅游市場的迫切需求。第三章 “文殊院”工程分析一、工程概況“文殊院”工程位于人民中路旁的成都市文殊院歷史保護(hù)片區(qū)作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心RBD的重要組成局部，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心CBD相融合。依托省級重點文5.73公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘26.53公頃，將打造成為城市旅游休閑的頂級消費商圈。方米用地上規(guī)劃總建筑面積為32.0527.20商業(yè)建筑面積為19.30萬平方米〔其中17.05萬平方米為B代號地塊上建筑物，其余為C代號地塊上的商業(yè)建筑7.90〔其中含1萬平方米的公共配套設(shè)施建筑面積4.85C3C5C7三宗地共3.28萬平方米〔49.2畝，用于拍賣。具體規(guī)劃指標(biāo)見下表：工程用地平衡表1B21.481.822700053%2030%2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821202361%1028%本區(qū)域共4B5商業(yè)2.371.273000056%1529%設(shè)停車位5B61.831.482700065%1525%850個6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%1.255.67000070%18%本區(qū)域共0.781.621260023%2450%設(shè)停車位14A215C616合計地塊用地性序號地塊用地性序號編號 質(zhì)用地面積〔公頃〕容積率地上建筑面建筑建筑限〔平方米〔米〕綠地率車位配比8911C1C2C4商住、綜合1.060.450.8215.341.781890025%2450%536個停車場該范圍共設(shè)地——27202318461846個。二、工程所處區(qū)域因素分析〔一〕青羊區(qū)區(qū)域位置、經(jīng)濟特征、經(jīng)濟進(jìn)展趨勢分析常住人口約46萬人。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、根底教育水平較高，會2023114.86億元。青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名巨大的商業(yè)時機。全區(qū)2023年社會商品零售總額到達(dá)77億元。草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。大、交通興盛、信息通暢。2023年—2023年青羊區(qū)各年度經(jīng)濟指標(biāo)分析單位：萬元2023年2023年2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值114860613012851501552第一產(chǎn)業(yè)497945759698其次產(chǎn)業(yè)310143361845437952第三產(chǎn)業(yè)8334849348651053902〔資料來源：成都統(tǒng)計年鑒2023-2023〕用房和文化消遣設(shè)施的需求會隨之增長?！捕城嘌騾^(qū)區(qū)域交通狀況大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成便利的城市道路網(wǎng)絡(luò)。將聚攏消費人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的抱負(fù)地段?！踩吵鞘懈捉ㄔO(shè)改善〔四〕工程所在區(qū)域政策環(huán)境面挖掘和再現(xiàn)。價值的開掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。目前，該工程所處區(qū)域無論從現(xiàn)實的宏觀政策、進(jìn)展?fàn)顩r、經(jīng)濟特征、進(jìn)展趨勢、住物業(yè)較為抱負(fù)的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好?！参濉彻こ趟趨^(qū)域的文化環(huán)境1、宗教文化佛教傳入中國后，經(jīng)過初傳、開拓、傳播等階段，漸漸與我國的傳統(tǒng)文化相溶合，58史上的大宗派，也是中國佛教獨有的宗派。成都唯禪宗獨霸,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、超群”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將進(jìn)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面積11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓莊重肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。寺院始建于隋唐〔公605年，以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。院內(nèi)300余尊佛像，觀 音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。護(hù)法光九年〔1829年〕第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，表達(dá)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸和尚于民國11年〔1922年〕歷盡艱辛，步行募化到緬甸請回的。貴重文物佛經(jīng)文獻(xiàn)上萬冊如院僧先宗等3人于每日早晨刺舌取血書寫“舌血經(jīng)書明神宗的田妃繡的千佛袈裟清楊遇春長女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為貴重，因成都是唐僧的受戒地。中國第一都市禪林精神中心，不但有文殊院傳統(tǒng)的“中國四大叢林”之一、全國十大佛教禪院之一。文殊院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的影響。曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個寺院，形成名副其實的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。2、城市文化成都以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景點眾多而著名于世多彩之都10名傳遐邇。美食之都成都“美食之都”的獨特魅力吸引了多方游客，名揚世界的川菜首當(dāng)其沖，50002330漫情懷。休閑之都流和時尚。3、旅游文化要的旅游城市，名勝古跡中外著名，人文景觀172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、色。全省旅游外匯收入突破2746.2%的國游外客并以每年13%了300萬人次。三、工程自身因素分析〔一、工程所處地理位置、商業(yè)區(qū)位1.50.5火車北站約1.5公里，屬于成都市2023年8月7日公布的成都市基準(zhǔn)地價住宅三級、商業(yè)二級地段。據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有42種之多，近270家,總經(jīng)營面積達(dá)11000多平方米。〔二、工程所處區(qū)域交通便捷度：1、公共交通狀況：工程所在區(qū)域內(nèi)有16、99、64、75、302、1、55、33、73等多1.51.2對外交通格外便利。2、道路通達(dá)度：工程所在區(qū)域內(nèi)有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大多條路、街、巷分布，道路等級和路網(wǎng)密度較高，道路通達(dá)狀況較好。的交通為該區(qū)域內(nèi)居民的生活、工作、出行帶來了便利。〔三〕自身文化底蘊化功能的國際寺院”。和成都市的佛教協(xié)會所在地。1703年，康熙皇帝親筆題寫了“空林”匾額一塊賜給文殊院，因此又名“空林堂”。文殊院占地82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴(yán)謹(jǐn)。進(jìn)山門往里走依次是天王殿、1902，雕飾精巧。文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片。四、文殊院片區(qū)客觀條件打算了其進(jìn)展的根本方向文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)且拆遷本錢高假設(shè)將其作為常規(guī)工程 發(fā)〔土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)，則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟萎縮的影響，無論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨本錢難于收回或回收期過長、利潤額低于市場平均利潤率，甚至無法持續(xù)經(jīng)營。中國的城市舊城改造中，還有三個經(jīng)典的案例，即南京夫子廟及上海 天地、上海城隍廟關(guān)于這三大片區(qū)中啟動方式及經(jīng)營模式的探討已經(jīng)很多總結(jié)起來主要表面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經(jīng)營、特色化營銷。而其啟動的根底也是相像的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)?shù)拇硇?。假設(shè)將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進(jìn)行橫向比較具備同樣性質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。游商圈，實現(xiàn)了片區(qū)價值的提升。模更大，更具特色的旅游片區(qū)。五、工程最高最正確使用用途定位規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。院配套的商業(yè)用房及高品質(zhì)住宅。3、工程所處歷史文化地位、內(nèi)涵，景觀較好；道路通達(dá)度較好，對內(nèi)對外交通便技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化的前提下的最高最正確用途規(guī)劃：方米用地上規(guī)劃總建筑面積為32.0527.20商業(yè)建筑面積為19.30萬平方米〔其中17.05萬平方米為B代號地塊上建筑物，其余為C代號地塊上的商業(yè)建筑7.90〔其中含1萬平方米的公共配套設(shè)施建筑面積4.85C3C5C7三宗地共3.28萬平方米〔49.2畝，用于拍賣。具體規(guī)劃指標(biāo)見下表：工程用地平衡表地塊用地性地塊用地性序號編號 質(zhì)用地面積〔公頃〕容積率地上建筑面建筑建筑限〔平方米〔米〕綠地率車位配比1B21.481.822700053%2030%2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821202361%1028%4B5商業(yè)2.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C11.255.67000070%18%9C2商住、0.781.621260023%2450%本區(qū)域共設(shè)停11C4綜合1.061.781890025%2450%車位536個14A215C616合計本區(qū)域共設(shè)停850個停車場——本區(qū)域共設(shè)停850個停車場——0.450.8215.34272023460個1846六、工程開發(fā)價值及銷售推想據(jù)市場調(diào)查顯示：文殊院接近周邊的租金在140—200元/平方米左右，而外層租金元/50%街道口比街道中段高出50—100元/平方米，而在外圍無明顯的差異性。狀況〔包括實物形態(tài)、檔次等。在充分考慮影響工程價格的假設(shè)干因素和將來變動趨理，對開發(fā)完成后的該工程各類房屋的平均銷售單價進(jìn)展了推想。商業(yè)用房：15000元/㎡〔平均價格〕住宅及綜合用房：4500元/㎡〔平均價格〕汽車停車位：2280元/平方米〔按本錢價出售〕第四章 投資估算、資金籌措及貸款歸還打算一、編制依據(jù)1、建設(shè)部關(guān)于“概預(yù)算編制方法”的規(guī)定；2、四川省建設(shè)廳、財務(wù)廳、發(fā)改委、物價局公布的《2023》工程計價定額、費用定額；3、成都市造價站公布的《建筑安裝材料調(diào)價表〔五4〔建設(shè)工程類；5、托付方供給的總平面圖；6、類似工程工程數(shù)據(jù)；7、其他相關(guān)資料。二、工程概況概括的“文殊院”建設(shè)工程的有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)等資料，本工程概況如下：方米用地上規(guī)劃總建筑面積為32.0527.20商業(yè)建筑面積為19.30萬平方米〔其中17.05萬平方米為B代號地塊上建筑物，其余為C代號地塊上的商業(yè)建筑7.90〔其中含1萬平方米的公共配套設(shè)施建筑面積4.85C3C5C7三宗地共3.28萬平方米〔49.2畝，用于拍賣。該工程估量2023年2月1日開工，建設(shè)周期為3即2023年2月1日至2023年1月31日。具體規(guī)劃指標(biāo)見下表：地塊用地性序號地塊用地性序號編號 質(zhì)用地面積〔公頃〕容積率地上建筑面建筑建筑限〔平方米〔米〕綠地率車位配比1B21.481.822700053%2030%2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821202361%1028%本區(qū)域共設(shè)停4B5 商業(yè)2.371.273000056%1529%850個5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%1.152.352700059%2025%1.255.67000070%18%0.781.621260023%2450%本區(qū)域共設(shè)停1.061.781890025%2450%車位536個0.45該范圍共設(shè)地面車0.82460個15.3427202318467891114151678911141516B9C1C2C4A2C6商住、綜合停車場三、投資估算〔一、總投資估算內(nèi)容用、開發(fā)期稅費、其他費用和不行預(yù)見費；期間費用包括財務(wù)費用和銷售費用?！捕⑼顿Y估算說明1、土地費用依據(jù)托付方供給的相關(guān)資料13.30279.30476.19/畝。2、前期建設(shè)費前期技術(shù)、詢問效勞費75/m2前期技術(shù)、詢問效勞費=75×32.05=2403.75萬元場地預(yù)備費按滿足施工要求的場地平坦、道路、供水、供電及排污〕100場地預(yù)備費=100×32.05=3205萬元工程前期總費用=2403.75+3205=5608.75萬元3、根底設(shè)施建設(shè)費根底設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和工程用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工200/平方米計，即根底設(shè)施建設(shè)費=200×32.05=6410萬元4、建安裝飾費〔含設(shè)備購置：2023》定額及近年來類似工程統(tǒng)計資料確定該工程各類建筑物的建安工程：1。建安裝飾費用評估表-1投資額投資額規(guī)劃建筑面積單位價格序號項目〔萬元〕〔萬㎡〕〔元〕備 注一地上建筑6010026.2————1商業(yè)用房4825019.32500平均價格2商住用房118507.91500平均價格二地下建筑72754.851500平均價格三合計6737531.05————5、公共配套設(shè)施建設(shè)費配套設(shè)施，建筑面積按10000平方米計，公共配套設(shè)施的建筑安裝本錢按800元/平方米計，即10000×800÷10000=800.00萬元6、開發(fā)前期稅費〔一站式收費工程〕考慮：詳見評估2前期報建費用序號收費工程建設(shè)工程報建費序號收費工程建設(shè)工程報建費1、特大城市市政根底設(shè)施配套費收費標(biāo)準(zhǔn)2、中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費3、文物勘探開掘費4、工程定額測定費一5、建筑工程質(zhì)量監(jiān)視費120元/平方米二異地綠化建設(shè)費3/平方米三城區(qū)人防工程異地建設(shè)費10/平方米四建房屋白蟻防治費1/平方米五型建筑材料專項基金5/平方米六散裝水泥專項資金1/平方米小計〔元/平方米〕140總建筑面積〔平方米〕320500合計〔萬元〕4487按以上計費標(biāo)準(zhǔn)可計算出開發(fā)前期稅費總額4487萬元。7、治理費用治理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的治理部門為組織和治理房地產(chǎn)工程的開發(fā)經(jīng)營活2%計取。治理費用=〔6410+67375+800〕×2%=1491.7〔萬元〕8、其他費用1%計取。其他費用=〔6410+67375+800〕×1%=745.85〔萬元〕9、不行預(yù)見費3%計取。不行預(yù)見費用=〔6410+67375+800〕×3%=2237.55〔萬元〕10、期間費用按估量發(fā)生額計算。50000220%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為:財務(wù)費用=50000×5.58%〔1+20%〕×2=6696.00萬元6%計取。銷售費用=299468×6%=17968.08〔萬元〕該工程期間費用=6696.00+17968.08=24664.08〔萬元〕〔三、工程總投資估算一覽表〔評估表3〕工程總投資估算表估表-3 估表-3 單位：萬元號 工程 總投資 占總投資比例(%) 單價(元/平方米) 估算說明1 開發(fā)建設(shè)投資246820.3690.05%-1.1 土地費用133000.0048.99%-1.2 前期建設(shè)費5,608.752.26%-1.3 根底設(shè)施建設(shè)費6,410.002.58%-1.4 建筑安裝工程費6737527.16%-1.5 公共配套設(shè)施建設(shè)費800.000.32%-1.6 開發(fā)間接費0.00%1.7 治理費用1491.70.6%-序序1.8 開發(fā)期稅費44871.8%-1.9 其他費用745.850.30%-1.10不行預(yù)見費2237.550.9%-2 期間費用24,664.089.94%-2.1 財務(wù)費用6,696.002.69%-2.2 銷售費用3 經(jīng)營資金17,968.087.24%-4 工程總投資271484.44100.00%9467.752280元/平方米。四、資金籌措資金籌措的方式：局部自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。目前中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司對該宗地的一期工程用地拆遷費用投入已經(jīng)5.00億元人民幣，其余的開發(fā)建設(shè)投資從工程的預(yù)售收入、銷售回款中解決。五、還款打算2還息，其次年年末還本付當(dāng)年息。第五章財務(wù)分析〔其次版〕規(guī)定的原則和方法進(jìn)展，對工程的盈利力氣、貸款歸還力氣、投資回收期以及抗風(fēng)險力氣等指標(biāo)進(jìn)展了具體的分析和認(rèn)真的測算。一、工程收入估算〔一、銷售收入推想118.62萬平方米，約合279.30畝。規(guī)劃總建筑面積為32.05萬平方米，地上總建筑面積為27.20萬平方米，地上商業(yè)建筑面積為19.30〔17.05萬平方米為BC代號地塊上的商業(yè)建筑地上居住辦公用房建筑面積7.90萬平方米〔其中含1萬平方米的公共配套設(shè)施建筑面積4.85萬平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28公頃〔約合49.2畝用于拍賣。具體規(guī)劃指標(biāo)見下表：工程用地平衡表1B21.481.822700053%2030%2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821202361%1028%本區(qū)域共4B5商業(yè)2.371.273000056%1529%設(shè)停車位5B61.831.482700065%1525%850個6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%1.255.67000070%18%本區(qū)域共0.781.621260023%2450%設(shè)停車位14A215C616合計地塊用地性序號編號 質(zhì)用地面積〔公頃〕地塊用地性序號編號 質(zhì)用地面積〔公頃〕容積率地上建筑面建筑建筑限〔平方米〔米〕綠地率車位配比89C1C2 商住、11 C4綜合1.060.450.8215.341.781890025%2450%536個停車場——2720231846個。住宅及綜合用房按市場價格出售，車位按本錢價出售。商業(yè)用房：15000元/㎡〔平均價格〕住宅及綜合用房：4500元/㎡〔平均價格〕：2280元/㎡〔按本錢價格出售〕32505028950033368萬元。4133000萬元，總占地476.19C3、C5、C7600/49.2×600=2952049.2×476.19=23428.55〔二、經(jīng)營稅金及附加推想按現(xiàn)行稅收制度，成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅為銷售收入的5%，城市維3%，地方性教育附加為營業(yè)稅的1%，1‰。〔三、收益推想1、推想依據(jù)的盈利狀況，公司對所得稅、盈余公積金、公益金及應(yīng)付利潤分類進(jìn)展估算。由于本工程按工程治理與運營，故本工程不計提盈余公積金和公益金。2、推想結(jié)果推想結(jié)果說明〔，本工程在整個運作期內(nèi)，銷售收入將到達(dá)325050萬元；產(chǎn)生凈利潤39608.5575萬元；上交銷售稅金及附加17877.75萬元、所得稅