蛇口鎮(zhèn)更新及城市設(shè)計(jì)課件

蛇口鎮(zhèn)及其周邊地區(qū)城市更新規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)

項(xiàng)目交流

二零零七年六月蛇口鎮(zhèn)及其周邊地區(qū)城市更新規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)

項(xiàng)目交流

二零零1蛇口地區(qū)研究范圍詳細(xì)規(guī)劃范圍項(xiàng)目概況06年9月，受南山區(qū)政府和招商局蛇口工業(yè)區(qū)委托開始編制，現(xiàn)成果已經(jīng)通過蛇口工業(yè)區(qū)和南山區(qū)政府評(píng)審，送審稿已提交市規(guī)劃局；蛇口片區(qū)研究范圍東至后海濱路，西至大南山、南至深圳灣、北至東濱路，總用地面積約9平方公里；詳細(xì)規(guī)劃范圍由后海大道、招商路、南海大道、工業(yè)三路、興華路、望海路和蛇口漁港濱海岸線圍合而成，總用地面積約為160.57公頃。蛇口地區(qū)研究范圍詳細(xì)規(guī)劃范圍項(xiàng)目概況06年9月，受南山區(qū)政2項(xiàng)目特點(diǎn)1：企業(yè)和地方政府聯(lián)合委托的舊城更新規(guī)劃，不同于單純由企業(yè)或政府委托的規(guī)劃。在多重目標(biāo)及要求下，應(yīng)把握自己的立場(chǎng)與角色，尋求多贏的平衡點(diǎn)。項(xiàng)目特點(diǎn)達(dá)到企業(yè)物業(yè)升值及土地價(jià)值最大化目標(biāo)；滿足蛇口整體形象整體提升目標(biāo)；希望能獲得規(guī)劃主管部門的認(rèn)可（能夠?qū)徟ㄟ^）；必須維護(hù)城市的公共利益和社區(qū)居民個(gè)體利益。項(xiàng)目特點(diǎn)2：通過專業(yè)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，從另一個(gè)角度評(píng)判規(guī)劃，并對(duì)本規(guī)劃方案不斷修正，增強(qiáng)規(guī)劃方案的可操作性。項(xiàng)目特點(diǎn)1：企業(yè)和地方政府聯(lián)合委托的舊城更新規(guī)劃，不同于單純3技術(shù)路線土地利用價(jià)值最大化特色化交通區(qū)位環(huán)境區(qū)位服務(wù)區(qū)位土地價(jià)值評(píng)價(jià)多元化差異化特色定位產(chǎn)業(yè)分區(qū)策略交通策略公交及步行策略景觀策略高度分區(qū)策略功能定位規(guī)劃結(jié)構(gòu)交通結(jié)構(gòu)開發(fā)強(qiáng)度圖則控制與管理空間設(shè)計(jì)改造指引規(guī)劃局財(cái)政局國土局工商局重建局稅務(wù)局開發(fā)商蛇口地區(qū)規(guī)劃研究詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)路線土地利用價(jià)值最大化特色化交通區(qū)位環(huán)境區(qū)位服務(wù)區(qū)位土地4一、怎樣確定蛇口片區(qū)的功能定位和發(fā)展目標(biāo)二、如何制定務(wù)實(shí)的改造策略三、改造策略如何落實(shí)到空間布局

1、近期建設(shè)計(jì)劃

2、重點(diǎn)地區(qū)圖則控制工作思路一、怎樣確定蛇口片區(qū)的功能定位和發(fā)展目標(biāo)工作思路5從四個(gè)區(qū)位環(huán)境層面來分析蛇口片區(qū)價(jià)值定位：

——泛珠三角城市群及深港雙城未來發(fā)展層面——深圳市層面——南山區(qū)層面

——蛇口片區(qū)功能定位和發(fā)展目標(biāo)從四個(gè)區(qū)位環(huán)境層面來分析蛇口片區(qū)價(jià)值定位：功能定位和發(fā)展目標(biāo)6中檔住宅中高檔住宅、會(huì)議、研究機(jī)構(gòu)娛樂、餐飲、文化、藝術(shù)、酒店、運(yùn)動(dòng)混合辦公、商業(yè)、創(chuàng)意、IT、餐飲、居住中低收入住宅、制造業(yè)產(chǎn)業(yè)布局：居住與就業(yè)規(guī)劃結(jié)構(gòu)梳理高度分區(qū)從四個(gè)區(qū)位環(huán)境層面來分析蛇口片區(qū)價(jià)值定位：

——泛珠三角城市群及深港雙城未來發(fā)展層面——深圳市層面——南山區(qū)層面

——蛇口片區(qū)功能定位和發(fā)展目標(biāo)中檔住宅中高檔住宅、會(huì)議、研究機(jī)構(gòu)娛樂、餐飲、文化、藝術(shù)、酒7公共空間改造策略從四個(gè)區(qū)位環(huán)境層面來分析蛇口片區(qū)價(jià)值定位：

——泛珠三角城市群及深港雙城未來發(fā)展層面——深圳市層面——南山區(qū)層面

——蛇口片區(qū)功能定位和發(fā)展目標(biāo)公共空間改造策略從四個(gè)區(qū)位環(huán)境層面來分析蛇口片區(qū)價(jià)值定位：功8定位：南山區(qū)副中心之一，具有深圳市濱海特色的品牌節(jié)點(diǎn)之一。發(fā)展方向：有特色的品牌商業(yè)、餐飲區(qū)——結(jié)合南水步行街的改造和蛇口漁港的改造，挖掘蛇口本土特色文化資源，促進(jìn)特色商業(yè)、餐飲的持續(xù)發(fā)展。有創(chuàng)新氛圍的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)——結(jié)合一些原有廠房的改造，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供良好的生長空間，同時(shí)配套完善便捷的信息服務(wù)，創(chuàng)造高品質(zhì)的綜合服務(wù)空間環(huán)境。特色文化休閑娛樂區(qū)——結(jié)合蛇口的本土歷史文化及濱海特色，豐富區(qū)內(nèi)的文化休閑娛樂設(shè)施，推出富有濱海生活氛圍的文化休閑活動(dòng)場(chǎng)所，營造宜人的公共交流空間，增強(qiáng)對(duì)市民的吸引力。功能定位和發(fā)展目標(biāo)定位：功能定位和發(fā)展目標(biāo)9現(xiàn)狀用地性質(zhì)現(xiàn)狀剖析現(xiàn)狀地籍效用現(xiàn)狀土地使用年限現(xiàn)狀開發(fā)強(qiáng)度現(xiàn)狀建筑質(zhì)量小結(jié)：1、用地布局結(jié)構(gòu)不合理：居住、商業(yè)、工業(yè)布置雜亂。復(fù)雜的土地權(quán)屬增加空間整合難度。2、改造條件成熟：現(xiàn)狀的工業(yè)用地使用年限即將到期，現(xiàn)狀開發(fā)強(qiáng)度較低，市場(chǎng)有較強(qiáng)的改造意愿。改造時(shí)機(jī)成熟。3、交通問題：內(nèi)部交通通而不暢，區(qū)域交通聯(lián)系不暢。4、城中村整體長高，成為流動(dòng)人口集聚區(qū)，整體居住環(huán)境惡化。5、用地權(quán)屬分散復(fù)雜，歷史用地較多。6、綠化率低，社區(qū)公共場(chǎng)所嚴(yán)重缺乏。7、人口整體收入水平較低，暫住人口比例較高。8、人口增長過快，教育市政等公共設(shè)施壓力增加。現(xiàn)狀用地性質(zhì)現(xiàn)狀剖析現(xiàn)狀地籍效用現(xiàn)狀土地使用年限現(xiàn)狀開發(fā)強(qiáng)度102、居民普通認(rèn)為本片區(qū)環(huán)境較差，支持本片區(qū)進(jìn)行改造，希望借此改善居住環(huán)境、理順交通、增加公共空間和停車位、學(xué)校，但普遍都不贊成本片區(qū)大量建設(shè)高層建筑。改造意愿調(diào)研結(jié)論:1、大業(yè)主單位大部分改造意愿較強(qiáng)烈，支持改造,但是都希望通過建設(shè)高層住宅增加自己的收益，較少考慮由此帶來的城市交通、景觀和公共設(shè)施的問題。改造意愿調(diào)查2、居民普通認(rèn)為本片區(qū)環(huán)境較差，支持本片區(qū)進(jìn)行改造，希望借此11改造策略二、建筑改造策略分區(qū)三、交通改造策略四、容量開發(fā)策略五、空間環(huán)境策略一、功能及產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略六、特色策劃改造策略二、建筑改造策略分區(qū)三、交通改造策略四、容量開發(fā)策略12功能及產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略改造策略蛇口片區(qū)在深圳城市整體定位提升的大背景下，應(yīng)主動(dòng)對(duì)其內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)及時(shí)更新，為高層次產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐和土地價(jià)值最大化提供雙贏機(jī)會(huì)。創(chuàng)意設(shè)計(jì)、影視、展示、交易、互動(dòng)游戲、酒店公寓、居住創(chuàng)意交易、餐飲居住商業(yè)、餐飲、辦公、旅館、節(jié)慶、文化、居住漁交易、餐飲、文化、辦公運(yùn)動(dòng)、居住娛樂、居住運(yùn)動(dòng)、休閑功能及產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略改造策略蛇口片區(qū)在深圳城市整體定位提升的大13改造策略分區(qū)通過對(duì)物質(zhì)層面和非物質(zhì)層面的改造可行性和必要性深入分析，提出具體操作層面的改造策略分區(qū)。五種改造模式１、保留保留現(xiàn)狀功能與布局。2、環(huán)境整治(洗臉)總體布局與功能基本保持現(xiàn)狀，主要對(duì)環(huán)境、建筑立面進(jìn)行整修。3、功能置換(騰籠換鳥)總體布局基本不變，改變建筑使用功能與整體環(huán)境。4、局部改造通過對(duì)建筑的局部改造，改變其使用功能，增加公共活動(dòng)空間。5、拆除重建建筑質(zhì)量分析用地權(quán)屬分析地籍效用及有效使用年限分析開發(fā)強(qiáng)度分析物質(zhì)層面從權(quán)屬單位及居民的改造意愿社會(huì)經(jīng)濟(jì)等非物質(zhì)要素非物質(zhì)層面改造必要性分析改造可行性分析改造策略建設(shè)改造策略分區(qū)改造策略分區(qū)通過對(duì)物質(zhì)層面和非物質(zhì)層面的改造可行性和必要性深14交通改造策略1、完善公共交通系統(tǒng)和自行車系統(tǒng)，建立可與小汽車交通競爭的公交體系；2、改善道路系統(tǒng)，完善道路等級(jí)結(jié)構(gòu)，減少交叉口附近支路與主、次干道的借口段，重點(diǎn)提高東西向通過能力；3、在步行街區(qū)構(gòu)筑以人為本的步行系統(tǒng)；4、加強(qiáng)交通管制；5、結(jié)合功能布局和交通結(jié)構(gòu)增加公共停車場(chǎng)。內(nèi)滯外堵——內(nèi)順外通改造策略交通改造策略1、完善公共交通系統(tǒng)和自行車系統(tǒng)，建立可與小汽車15硬件支撐條件——蛇口片區(qū)能承載多大的人口規(guī)模和建筑開發(fā)量？容量控制策略控制依據(jù)：1、教育配套設(shè)施限制（小學(xué)、初中和高中）2、市政設(shè)施配套限制（交通、給水排水等）3、環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)（可建設(shè)居住用地面積、居住人口毛密度、人均道路用地）建筑容量：控制原則：提高商業(yè)、辦公開發(fā)量，嚴(yán)格控制住宅大量的開發(fā)。控制目標(biāo)：保持現(xiàn)有環(huán)境質(zhì)量，保障充分的公共設(shè)施和道路設(shè)施的供給，滿足土地效益最大化需求?？傮w建筑容量控制在275.76萬平方米以內(nèi)，改造增量在45.34萬平方米左右人口容量：本片區(qū)人口容量由居住人口和就業(yè)人口組成?？刂圃?-7萬人改造策略硬件支撐條件——蛇口片區(qū)能承載多大的人口規(guī)模和建筑開發(fā)量？容16改造策略空間環(huán)境改造策略營造公共空間節(jié)點(diǎn)，增加街區(qū)的商業(yè)吸引力，引導(dǎo)街區(qū)步行化打通通海視郎貫通濱海休閑岸線改造策略空間環(huán)境改造策略營造公共空間節(jié)點(diǎn)，增加街區(qū)的商業(yè)吸引17藝術(shù)蛇口異域蛇口本土蛇口運(yùn)動(dòng)蛇口創(chuàng)意蛇口特色策劃改造策略藝術(shù)蛇口異域蛇口本土蛇口運(yùn)動(dòng)蛇口創(chuàng)意蛇口特色策劃改造策略18旅游系統(tǒng)體育休閑游文化娛樂游空中輕松游海上逍遙游改造策略旅游系統(tǒng)體育休閑游文化娛樂游空中輕松游海上逍遙游改造策略19改造策略落實(shí)到空間布局改造策略落實(shí)到空間布局20改造策略落實(shí)到空間布局改造策略落實(shí)到空間布局21近期能做什么近期必須控制什么遠(yuǎn)期重點(diǎn)做什么－－近期著重打造蛇口老鎮(zhèn)核心區(qū)和漁港區(qū)域．－－近期嚴(yán)格控制帶狀濱海區(qū)域的改造及內(nèi)陸地區(qū)的通海視廊等公共空間的預(yù)留和改造－－遠(yuǎn)期培育以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈和特色文化商業(yè)次區(qū)域的發(fā)展。改造目標(biāo)：

保持公共利益和民生凈福利等整體社會(huì)效益優(yōu)先于局部利益。在新的歷史機(jī)遇下，深度挖掘蛇口地區(qū)發(fā)展?jié)摿?，?shí)現(xiàn)整個(gè)蛇口的土地及物業(yè)價(jià)值最大化。結(jié)合觸媒項(xiàng)目和政府的目標(biāo)，開展項(xiàng)目式行動(dòng)計(jì)劃務(wù)實(shí)的近期改造計(jì)劃近期能做什么－－近期著重打造蛇口老鎮(zhèn)核心區(qū)和漁港區(qū)域．改造目22近期改造計(jì)劃近期改造計(jì)劃23一條步行街：南水步行街一條濱海休閑帶：使其由生產(chǎn)岸線轉(zhuǎn)變?yōu)楣残蓍e岸線（變灰色海岸為金色海岸）一個(gè)公園：蛇口山公園三處節(jié)點(diǎn)：漁港、南水廣場(chǎng)和水灣站點(diǎn)，帶動(dòng)蛇口老鎮(zhèn)核心改造，提升蛇口鎮(zhèn)整體形象最終目標(biāo)：整個(gè)片區(qū)：整合海上世界和一突堤改造，共同形成為蛇口半島的獨(dú)具特色的人文旅游綜合片區(qū)目標(biāo)：整治一條商業(yè)步行街，貫通一條濱海休閑帶、新建一個(gè)公園，改造一個(gè)廣場(chǎng)，梳理提升三處節(jié)點(diǎn)，完善整個(gè)片區(qū)把政府開發(fā)行為和市場(chǎng)行為整合起來，取得最大的綜合效益（社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和形象），同時(shí)也達(dá)到土地價(jià)值最大化的目的。一個(gè)廣場(chǎng)：蛇口廣場(chǎng)近期改造計(jì)劃一條步行街：南水步行街一條濱海休閑帶：使其由生產(chǎn)岸線轉(zhuǎn)變24舉例——蛇口漁港近期改造計(jì)劃舉例——蛇口漁港近期改造計(jì)劃25實(shí)施與控制——重點(diǎn)地區(qū)城市設(shè)計(jì)圖則實(shí)施與控制——重點(diǎn)地區(qū)城市設(shè)計(jì)圖則26工作方法與經(jīng)驗(yàn)時(shí)間緊迫——要求多——如何在最短的時(shí)間內(nèi)完成這個(gè)舊城改造項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)一——分解工作內(nèi)容經(jīng)驗(yàn)二——

主動(dòng)加強(qiáng)溝通（與委托方和市局）經(jīng)驗(yàn)三——不同匯報(bào)階段解決不同的重點(diǎn)問題經(jīng)驗(yàn)四——抓住委托方與審批方不同的關(guān)注點(diǎn)