市場比較法練習題

市場比較法練習題市場比較法練習題/市場比較法練習題實例1：估價師要評估一宗商業(yè)用地的公然市場價值，估價對象及比較事例的地區(qū)要素、個別要素狀況描繪略，地區(qū)和個別因子條件指數(shù)采納權(quán)重累加方式，有關(guān)狀況以下表：估價對象實例A實例B實例C用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易面積6000900057006300（平方米）賣方急于銷售，拍賣成交，買方為限制競爭對交易狀況求正常市場價值售價比正常低正常交易手，成交價比正5%常高5%求評估基準日交易日期2005年6月30日2004年4月成交，2005年4月成交，2005年1月成交，正常市價，價錢價錢指數(shù)為101價錢指數(shù)為103價錢指數(shù)為102指數(shù)為105繁榮度30283029區(qū)25252323域交通因市政配套25252725素規(guī)劃遠景20202020地區(qū)要素小計1009810097臨街條件30282930個寬深比25252525別面積15131515因素形狀15171515地質(zhì)15151515個別要素小計1009899100容積率21.82.32.1節(jié)余使用年限40年38年39年40年成交價錢（元/平方____450052004900米土地面積）在該宗土地的估價過程中應(yīng)注意以下事項：注意特別交易；各項修正不超出20%，總修正不超出30%；估價結(jié)果確立可按不同樣權(quán)重計算。土地復(fù)原率r為6%。容積率修正系數(shù)表為課本第110頁，表4-6。解：運用市場比較法評估的過程以下：1．交易狀況修正估價對象實例A實例B實例C交易狀況100951051002.交易期日改正估價對象實例A實例B實例C交易期日地價指數(shù)1051011031023.地區(qū)要素修正估價對象實例A實例B實例C地區(qū)要素10098100974.個別要素修正估價對象實例A實例B實例C個別要素10098991006.容積率修正估價對象（2）實例A（1.8）實例B（2.3）實例C（2.1）容積率系數(shù)1.81.82.02.07.土地使用年限修正使用年限修正系數(shù)式中：

1/1r1/1r

xyr——土地復(fù)原利率，本例r取6%——待估宗地節(jié)余使用年限——比較實例節(jié)余使用年限估價對象實例A實例B實例C節(jié)余使用年限系數(shù)10.98670.993518.比準價錢實例A比準價錢45001001051001001.815197元/m29510198981.80.9867實例B比準價錢52001001051001001.814620元/m2105103100992.00.9935實例C比準價錢49001001051001001.814680元/m2100102971002.019.確立評估值依據(jù)估價對象與實例的地點、相像性確立權(quán)重，求取評估值。因為宗地C為正常交易，宗地條件與估價對象宗地更湊近，故確立實例A的權(quán)重去0.3，實例B的權(quán)重取0.3，實例C的權(quán)重去0.4，地價計算以下：實例A實例B實例C比準單價（元/平方米）519746204680權(quán)重0.30.30.4估價對象評估單價（元/平4817方米）估價對象評估值(萬元)2890.2實例2：某市市郊一宗工業(yè)用地需要進行評估，依據(jù)當?shù)貤l件，經(jīng)過收集有關(guān)事例，優(yōu)選出處與同一供應(yīng)圈的三個比較事例，并對地區(qū)要素及個別要素分別與待估宗地進行比較，比較事例狀況及比較結(jié)果見下表：項目待估宗地實例A實例B實例C用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)供給圈市郊市郊市郊市郊交易時間2005-10-312005-10-312005-1-12005-8-31交易狀況正常正常正常正常土地使用年限50年50年50年50年交易價錢370元/m2395元/m2355元/m2區(qū)交通條件0-1%-2%0基礎(chǔ)設(shè)備0-1%-2%-1%域因家產(chǎn)齊集00-1%+2%素環(huán)境狀況0-2%00個宗地面積0+3%0+5%宗地形狀0-2%00別因地形00-1%-3%素規(guī)劃限制0000依據(jù)該市領(lǐng)土部門宣布的工業(yè)用地容積率修正系數(shù)，編制了容積率修正表：待估宗地實例A實例B實例C容積率系數(shù)10.980.960.97注意事項：地區(qū)和個別因子條件指數(shù)采納累加方式檢查該市今年工業(yè)用地地價上升狀況，2005年1月至2005年10月地價上升4%，均勻每個月上升幅度為0.4%采納算術(shù)均勻法計算待估宗地單價運用市場比較法的估價過程：（1）交易狀況修正、使用年限修正。交易狀況一致，免于進行交易狀況修正；節(jié)余使用年限同樣，免于修正。（2）交易期日修正。檢查該市今年工業(yè)用地地價上升狀況，2005年1月至2005年10月地價上升4%，均勻每個月上升幅度為0.4%，將2005年1月1日地價指數(shù)定為100，則地價指數(shù)2005年10月31日為104，2005年8月31日為103.2。（以滿月算，如2月1日不滿兩個月，則按滿1月后指數(shù)100.4，即2月1日到2月27日指數(shù)均為100.4，直到2月28日滿兩個月指數(shù)變成100.8，同理3月1日至3月30日指數(shù)均為100.8）待估宗地實例A實例B實例C交易期日地價指數(shù)104104100103.2（3）地區(qū)要素修正。待估宗地實例A實例B實例C地區(qū)要素1009695101（4）個別要素修正。待估宗地實例A實例B實例C個別要素10010199102（5）容積率修正見修正系數(shù)表。（6）計算各事例修正后的價錢：容積率交易期日地區(qū)要素個別要素修正修正修正修正實例A：3701/0.98104/104100/96100/101=389(元/m2)實例B：3951/0.96104/100100/95100/99=455(元/m2)實例C：3551/0.97104/103.2100/101100/102=358(元/m2)(7)確立待估宗地單價：上述各實例修正后價錢差異較小，采納算數(shù)均勻法計算待估宗地單價：（實例A修正后價錢+實例B修正后價錢+實例C修正價錢）/3=401(元/m2)課本第115頁第6題計算題答案：交易日期修正中價錢指數(shù)的變換月份123456789定基指數(shù)100100.398.8101.4102.7105.6109.3112.9117.2狀況修正系數(shù)確立事例A事例B事例C交易狀況10010010010097105交易日期117.2117.2117.2100.3101.4109.3地區(qū)要素100100100102.2594.9104.8比準價錢：A1200100117.21001371元100100.3102.25B1150100117.21001444元97101.49