二零一一年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

賣方的觀點(diǎn)對(duì)行業(yè)看法核心觀點(diǎn)代表性觀點(diǎn)持改觀點(diǎn)券商增持政策不會(huì)更為嚴(yán)厲調(diào)控力度在預(yù)期范圍內(nèi)商品房供求制度改善業(yè)績(jī)向好低估值隨著供應(yīng)量，特別是保障房供應(yīng)量的增加，預(yù)計(jì)調(diào)控政策將逐步過渡到“增加供給、分流需求”上。高通脹和資金壓力下房?jī)r(jià)的高位盤整雖不會(huì)放松調(diào)控，但會(huì)放緩調(diào)控步伐。低估值為2011年行業(yè)的階段性機(jī)會(huì)奠定了基礎(chǔ)，而政策的明朗化和交易量的反彈為其創(chuàng)造了條件。（中信建投）中信、中信建投、渤海、國(guó)信、萬(wàn)聯(lián)、山西中性政策不會(huì)比10年更嚴(yán)厲，但短期政策放松可能性不大業(yè)績(jī)保持增長(zhǎng)低估值，存在反彈的機(jī)會(huì)在上半年甚至更長(zhǎng)時(shí)間基本面與政策面處于相持階段，板塊存在超跌反彈階段性投資機(jī)會(huì)，行業(yè)中性；下半年甚至更晚時(shí)間基本面向下調(diào)整且逐漸恢復(fù)，板塊存在趨勢(shì)性投資機(jī)會(huì)，行業(yè)可以增持。（國(guó)泰君安）申萬(wàn)、光大、東方、中銀國(guó)際、華泰聯(lián)合、高華、太平洋、海通、世紀(jì)、中投、國(guó)泰君安、中郵、華泰減持調(diào)控政策不會(huì)方向性改變地產(chǎn)估值水平合理隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入，商品房?jī)r(jià)格將會(huì)出現(xiàn)不同程度的回落。從而使得地產(chǎn)公司在2011年的銷售收入有所放緩，公司業(yè)績(jī)將低于預(yù)期。由于基本面的不斷下行，地產(chǎn)板塊從總體上也將保持一個(gè)震蕩下行的大格局。西南專家的觀點(diǎn)一、政策調(diào)控持續(xù)趨緊，調(diào)控呈現(xiàn)常態(tài)化，貨幣政策效果明顯二、經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，但仍需地產(chǎn)行業(yè)支持，CPI、匯率升值等因素助推行業(yè)發(fā)展三、行業(yè)內(nèi)供給、需求均較為旺盛，地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)向好，但可能會(huì)面臨資金鏈趨緊局面四、股票估值偏低，存在階段性交易機(jī)會(huì)“中性”1誕、撲政笛策鐵分鑄析波1那.淘1視政姓策結(jié)調(diào)尺控果呈灘現(xiàn)原常厘態(tài)律化甘，籠房返產(chǎn)職稅知、衡信季貸槽緊息縮憐、圍限白購(gòu)沃、家保趕障晃性寇住岸房芒、鐮閑樸置蔥土乒地預(yù)查蹄處處成批為豆2乘0疫1蠟1不年復(fù)政哥策肥重吼點(diǎn)減少供給、啟動(dòng)房地產(chǎn)政策干預(yù)收緊信貸、加大稅率抑制需求全面擴(kuò)大需求增加供給、抑制需求、調(diào)控房?jī)r(jià)財(cái)政政策兩年內(nèi)（后來變?yōu)槲迥辏┺D(zhuǎn)讓住房征收營(yíng)業(yè)稅減免營(yíng)業(yè)稅期限由5年將為2年?duì)I業(yè)稅免征時(shí)限恢復(fù)到5年貨幣政策第一套首付20%，二套房適度提高對(duì)開發(fā)商自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資30%央行六次加息實(shí)施差異化貨幣利率提高二套房首付央行五次減息二套房利率優(yōu)惠支持開發(fā)商融資和信貸央行二次加息限貸不得為土地閑置及炒地的房企發(fā)放貸款土地政策以招拍掛的方式公開出讓土地使用權(quán)土地出讓實(shí)行“收支兩條線”管理新增土地使用費(fèi)增收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍放寬土地款支付期限和比例嚴(yán)查土地閑置，對(duì)閑置土地的企業(yè)停止貸款保障性住房及其他70/90政策今后三年建400萬(wàn)套保障性住房10年580萬(wàn)套，11年1000萬(wàn)套保障住房，大力發(fā)展公租房調(diào)擁控走政表策重宅點(diǎn)房蓬地底產(chǎn)附稅信多貸胳緊手縮逼、限槽購(gòu)加努大潑閑沈置土布地怎供縮慧應(yīng)保肌障慣性槐住房刮政并策1尤.爹2帳房蜘產(chǎn)趁稅索試?yán)屈c(diǎn)染成其定蘋局春，肅稅稍率賀低時(shí)、洋范綿圍瓜窄躍、逢推久廣舟難掛度玻大祖，圾難綿以柔達(dá)副到鈔抑窗制扇房瓣價(jià)間效偏果短桿期潔內(nèi)紋很殿難項(xiàng)在素向夾其午他愈城慨市質(zhì)推苦廣稅裁率循與淹房筐價(jià)安漲輸幅莖相蜂比縫，賽影電響控有仁限征恨收態(tài)對(duì)批象刑范馬圍留較獎(jiǎng)小韓拐國(guó)傘在球2堡0品0孟3勇年液-濤2踢0桃0柴7違年繩征湯收憲房奔屋然財(cái)闊產(chǎn)避稅思、鍬資雄本牛利某得輸稅捐來兼控昆制拜房鐵價(jià)宏，凳但早在蠻此根期墓間前韓減國(guó)菠房厘價(jià)籌依概舊替持脖續(xù)膀上坐漲尸。房觀產(chǎn)申稅曾調(diào)肅控將房晨?jī)r(jià)切的沒反欄例15%38.9%房?jī)r(jià)漲幅計(jì)入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積可能為144平方米以上，多套房建筑面積實(shí)施累加制，超過200平方米也可能被征收房產(chǎn)稅。0.8%重慶對(duì)新買房的第二套住房；人均免征面積60~70平方米0.5%~0.6%上海實(shí)施方案征收稅率房備產(chǎn)牽稅家擬懂征評(píng)收潮方包案房戀產(chǎn)蘭稅鼓的錦局陳限1趙.暴3塌信痕貸商緊押縮呢、默差淹異柿化債貸晃款稍利紡率納、幟行貫政申化扇的或購(gòu)閘房濃干框預(yù)固抑嫂制獸潛奶在漸需悅求減，秘以哄時(shí)壯間濫換賽空照間廚，例對(duì)昆市濁場(chǎng)飯影芒響遼大去牢年鈔1呼0拌月悅份鋒至包今晉，穿兩句次童加齊息秩，騎四命次柱上膛調(diào)猾存?？铍m準(zhǔn)孝備猴金柔率蹦，部大蔽型攀金假融怕機(jī)揪構(gòu)劣存安款莖準(zhǔn)膜備灶金恐率知將短達(dá)河到殃1擇9熱%再的更歷多史股高失位繪,縫中嘴小油金柿融答機(jī)綁構(gòu)汽的牽存鼻款牧準(zhǔn)掩備淋金策率欣也眾將喜高醉達(dá)唐1謙5推.雖5帽%瓜，休銀錄行政信朱貸資額救度拉進(jìn)焦一兵步痛收貫緊稅。限購(gòu)城市限購(gòu)令出臺(tái)先后20天成交套數(shù)變化未限購(gòu)城市9.11-9.30與10.20-11.8成交套數(shù)變化上海-18.9%重慶-44.0%廣州-46.1%長(zhǎng)沙9.9%天津4.0%青島60.0%杭州-41.7%無錫-36.1%蘇州-18.0%東莞-13.4%深圳-46.6%南昌-1.4%南京-35.1%石家莊-13.1%寧波-46.5%昆明74.4%大連223.9%哈爾濱22.0%福州-22.8%惠州5.6%小計(jì)-19.1%佛山173.6%合計(jì)-2.6%全搖國(guó)名共災(zāi)有艙2肝3晨個(gè)什城氧市邊出唐臺(tái)坡了門限疫購(gòu)?fù)舱滩呙{，貝在鄉(xiāng)豐住郵房幻玉和鮮城隨鄉(xiāng)搭建騰設(shè)牧部怖（偽下速稱息“咬住講建鐮部估”助）剃的食督寬辦肺之籍下替，幸執(zhí)程行游“剛居意民谷限去購(gòu)狐房勤產(chǎn)化”首的園城耍市參范鳥圍包要淚擴(kuò)閘大伸到搖3突0荒個(gè)霞。1賀.調(diào)4遭嚴(yán)狂查旦土船地語(yǔ)閑軌置舟，我提紙高塘土遵地膠供枯應(yīng)朱利刷用潔效盡率蛋，桃增潤(rùn)加吧房禁地謠產(chǎn)昆市奇場(chǎng)脫供痛給教，厚規(guī)督范懂行載業(yè)題發(fā)閃展截?zé)粱?兩0跑0樂9穩(wěn)年刑1筐2床月因3初1珠日戶，捷全淡國(guó)啄因暖企券業(yè)掙原咱因卸和智政如府得原乓因都造挪成嶺閑桂置釘尚紐奉未齊完技成走整堤改糞處農(nóng)置蜻的泛閑躲置農(nóng)土課地餅分證別殊為濕2候0屑0哨余框宗孔、亡5斗0責(zé)0她余愧宗區(qū)，怨面畜積音分品別謊為材1五0濕0絲式0國(guó)余竄公摧頃慕、亭2蔬0對(duì)0怒0宋余奧公訴頃謹(jǐn)。2墾0果0朵0爆年旋至陪2獵0咱0狗9著年釀十診年斷間存，垂全索國(guó)迅房斃地參產(chǎn)宮企梨業(yè)肉一垮共怖購(gòu)亦置團(tuán)占差地傘面懲積芹近還3皇3眼億酒平塌方卵米虛土疼地?zé)?，勺而蠶全貴國(guó)銹房飛地閥產(chǎn)璃完遭成雅土動(dòng)地奏開敢發(fā)并面吃積掘僅偏有盲近聚2蛋1傍億殊平網(wǎng)方絡(luò)米寬，行僅蕩這詳十礎(chǔ)年白已療出用讓稠但嬌未趣完建成器開來發(fā)碼的屆土微地坐面芹積館就文已肥接豎近戶1昆2飛億膜平查方忠米翠。2媽0象1迷1商.村1蛙.趴1面0繪土肢地介閑克置警房寬企符將還被廣全永面姿禁唇止晃貸界款2籌0面1揭0村.包1歲2船.擱1利6拐國(guó)怎土喝部構(gòu)啟屆動(dòng)窮土紅地掛違忘法宴問釘責(zé)昨行駱動(dòng)2朽0演1岸0找.賀0尸9攔.防2賴7臥國(guó)敵土閥部踢住嗎建岸部突出臭重秤拳掠閑坐置鐘土裂地幻玉一駝年蝦以振上巾禁師拿惰地2陷0迎1微0甚.氧0烤9油.亞0艘4邀首欠批春十遣城曠市廳土孫地筋規(guī)窗劃授獲申批震1市0編2涼市廈須宜上血報(bào)北總卸體嗽規(guī)兼劃2脂0供1身0疏.哨0鴿8丸.降0孫2醒國(guó)秩土氧部旗發(fā)帖1左4殼5密7上宗盾閑忍置冠土謠地尾黑刺名包單2椅0石1裳0滲.勿0蜓3循.匯1軋0傻國(guó)野土壤部督強(qiáng)端調(diào)軟房臟地碗產(chǎn)職用兄地翻監(jiān)榆管席將戚開灑展要突羨擊斥檢握查2月0躲0渡9窩.途1順2丹.社1桶7黎5貓部錄委殘新俊政沈打泉擊瞧囤駕地筋炒膨地陣：躍拿減地扭首副付槍不舍低拾于重5療0療%近勇期辦嚴(yán)晃查歡土絲式地橫閑冤置沖相較關(guān)畫政走策1比.階5遺保聰障游性炎住綁房得“繞雷選聲挖大肚、門雨賭點(diǎn)正小酸”虧，翠保桑障貨制束度昆不禿健瞞全總，刮短膽期驕難自對(duì)震市左場(chǎng)亮形飾成琴?zèng)_疾擊胡滿錦朱濤店總姻書譽(yù)記扒、竭溫等家職寶緞總罰理勉等幣多程位箱國(guó)手家增領(lǐng)顏導(dǎo)嫌人病多扯次握明監(jiān)確政提眨出漁要計(jì)求泄“寬加到快科保鄉(xiāng)豐障概性興住斗房姜建墾設(shè)窮，跡加炎強(qiáng)稻房江地督產(chǎn)禍?zhǔn)衅靾?chǎng)錄調(diào)灣控毒”約。勻要亦求旅將害保劍障槽性耳住嬌房醉建只設(shè)件作丸為灑解遷決刺房易地殃產(chǎn)旅業(yè)塌所蛋存項(xiàng)在缸問涌題草的敘突桑破歷口灘。保課障厲性匯住僅房獲資鼻金2驚0綱1鞏1擾年慚如免果澡要邊建吸設(shè)胖1么0陡0被0辜萬(wàn)班套用保畢障斧房框，姻所血需櫻投受入蓬的穗資彩金居量廈高既達(dá)遠(yuǎn)1翻.屢4爪萬(wàn)牽?jī)|剪元計(jì)。保黎障木性肚住贈(zèng)房挖土瓦地農(nóng)？保釣障竿性福住劇房拒制既度旗？對(duì)爐市伙場(chǎng)側(cè)影鈔響？現(xiàn)棕實(shí)2宴0自1克0碧年屬計(jì)墾劃琴完鞭成個(gè)保免障該性帶住軋房慨建楚設(shè)白5餅8由0抱萬(wàn)暢套戀。2冤0嗽1尼1否年嗎中型國(guó)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