資產(chǎn)評估作業(yè)習(xí)題和答案解析

WORD格式編輯整理第一章資產(chǎn)評估的基本概念一、單項選擇題1．從資產(chǎn)交易各方利用資產(chǎn)評估結(jié)論的角度看，資產(chǎn)評估結(jié)果具有（）。A．現(xiàn)實性B．咨詢性C．公正性D．市場性2．（）是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，定程度上制約著評估途徑的選擇。類型的選擇，并在一A．評估目的B．評估方法C．評估規(guī)程D．評估對象3．以下屬于法定評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)是（）。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理A．企業(yè)租賃B．抵押貸款C．國家征用不動產(chǎn)D．資產(chǎn)清算4．資產(chǎn)評估是判斷資產(chǎn)價值的經(jīng)濟活動，評估價值是資產(chǎn)的（）。A．時期價值B．時點價值C．階段價值D．時區(qū)價值5．根據(jù)財政部2002年1月1日公布的《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》，占有單位有（）行為的，可以不進行資產(chǎn)評估。A．以非貨幣資產(chǎn)對外投資B．整體或部分改建為有限責任公司或者股份有限公司C．行政事業(yè)單位下屬的獨資企業(yè)之間的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理D．確定涉訟資產(chǎn)價值6．按存在形態(tài)可以將資產(chǎn)分為（）。A．可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)B．固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)C．有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)D．單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)7．資產(chǎn)評估的主體是指（）。A．被評估資產(chǎn)占有人B．被評估資產(chǎn)C．資產(chǎn)評估委托人D．從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員8．以下表述不符合資產(chǎn)評估科學(xué)性原則的是（）。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理A．必須根據(jù)評估的特定目的選擇適用的價值類型和方法B．評估的特定目的必須與價值類型相匹配C．特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)可采用多種評估方法D．特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)可采用多種價值類型9．資產(chǎn)評估的（），是指資產(chǎn)評估的行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當事人的任何一方的需要。A．公正性B．市場性C．咨詢性D．專業(yè)性10．下列選項中不符合資產(chǎn)評估中確認“資產(chǎn)”標準的是（）。A．控制性B．有效性C．稀缺性專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理D．市場性二、多項選擇題1．資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)具有的基本特征是（）。A．是由過去的交易和事項形成的B．能夠以貨幣衡量C．由特定權(quán)利主體擁有或控制的D．能給其特定主體帶來未來經(jīng)濟利益E．是有形的2．資產(chǎn)評估中確認資產(chǎn)的標準有（）。A．現(xiàn)實性B．有效性C．稀缺性D．合法性專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理E．市場性3．根據(jù)被評估資產(chǎn)能否獨立存在分類，資產(chǎn)可分為（）。A．整體資產(chǎn)B．可確指資產(chǎn)C．單項資產(chǎn)D．不可確指資產(chǎn)E.有形資產(chǎn)4．根據(jù)財務(wù)會計制度規(guī)定與被評估資產(chǎn)的工程技術(shù)特點分類，資產(chǎn)可以分為（）。A．在建工程B．無形資產(chǎn)C．流動資產(chǎn)D．不動產(chǎn)E．長期投資專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理5．下列原則中，屬于資產(chǎn)評估工作原則的是（）。A．科學(xué)性原則B．獨立性原則C．客觀性原則D．貢獻性原則E．替代原則6．資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在（）。A．資產(chǎn)評估是在當前條件下進行的B．資產(chǎn)評估以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù)C．資產(chǎn)評估強調(diào)客觀存在D．資產(chǎn)評估以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來E．資產(chǎn)評估是客觀的專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理7．資產(chǎn)評估的科學(xué)性原則要求（）。A．評估程序要結(jié)合具體業(yè)務(wù)的實際情況，盡量降低評估成本，提高評估效率B．評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實為依據(jù)C．評估標準的選擇應(yīng)以特定評估目的為依據(jù)D．評估方法的選擇要受到可利用的條件、數(shù)據(jù)以及被評估資產(chǎn)的理化狀態(tài)的制約E．以科學(xué)的態(tài)度制定評估方案8．在資產(chǎn)評估價值類型確定的情況下，資產(chǎn)評估方法選擇具有（）。A．多樣性B．替代性C．唯一性D．隨意性E．科學(xué)性專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理9．涉及國有資產(chǎn)屬于必須進行資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)有（）。A．企業(yè)經(jīng)營，產(chǎn)成品出售B．資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)清算C．企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離D．企業(yè)兼并，企業(yè)出售E．中外合資、合作10．資產(chǎn)評估的公正性表明資產(chǎn)評估具有（）。A．技術(shù)基礎(chǔ)B．程序基礎(chǔ)C．思想基礎(chǔ)D．組織基礎(chǔ)E．道德基礎(chǔ)三、判斷題專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理咨詢性使資產(chǎn)評估結(jié)論常用于財產(chǎn)訴訟和政府對財產(chǎn)的征用和管理。?2．企業(yè)的借入資產(chǎn)不可納入被評估資產(chǎn)的范圍，因為企業(yè)不擁有其所有權(quán)。3．政府發(fā)布的經(jīng)濟信息也是一種經(jīng)濟資源，具有為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的潛能，因而也是資產(chǎn)評估的對象。4．根據(jù)權(quán)益的性質(zhì)，整體資產(chǎn)評估對象可以分為：控制權(quán)益、投資權(quán)益、所有者權(quán)益。其中，投資權(quán)益包括所有者投資和負債投資，能較好地放映企業(yè)穩(wěn)定的生產(chǎn)能力，是控制權(quán)益扣除流動負債的余額。5．根據(jù)國際評估準則中的定義，固定資產(chǎn)包括有形和無形兩類。其中，無形固定資產(chǎn)又包括長期投資、長期應(yīng)收賬款、結(jié)轉(zhuǎn)的費用、商譽、商標、專利以及類似資產(chǎn)。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理6．為了保證資產(chǎn)評估的獨立性，資產(chǎn)評估機構(gòu)收取的勞務(wù)費只與工作量相關(guān)，不與被評估資產(chǎn)的價值掛鉤，并應(yīng)受到公眾監(jiān)督。7．根據(jù)資產(chǎn)的法律意義分類，全部資產(chǎn)要素可以分為財產(chǎn)與合法權(quán)利。8．若評估對象是市中心的一塊土地，按照有關(guān)規(guī)定，該塊土地可以用于建造商務(wù)辦公樓，也可以建造一般居民住宅，評估人員應(yīng)依據(jù)最佳利用原則，按照前一個用途進行估價。9．資產(chǎn)評估通過對資產(chǎn)的現(xiàn)時價值進行評定和估算，為各項資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公正的價值尺度。這是資產(chǎn)評估最基本的功能。10．科學(xué)性原則是指資產(chǎn)評估機構(gòu)必須是提供評估服務(wù)的業(yè)專技術(shù)機構(gòu)。四、簡答題1．什么是資產(chǎn)評估，它由哪些基本要素組成？專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理2．市場經(jīng)濟中，資產(chǎn)評估的功能有哪些？3．簡述資產(chǎn)評估中確認評估對象的標準？4．資產(chǎn)評估對象可以依據(jù)哪些標準進行分類？第一章習(xí)題參考答案一、單項選擇題1.C2.A3.C4.B5.C6.C7.D8.D9.A10.D二、多項選擇題1.BCD2.ABCD3.BD4.ABCE5.ABC6.BCD7.ACDE8.ABE9.BDE10.AD三、判斷題1.錯2.錯3.錯4.對5.對6.錯7.錯8.對9.對10.錯四、簡答題專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理1．答：資產(chǎn)評估是指評估機構(gòu)根據(jù)特定的目的，遵循客觀經(jīng)濟規(guī)律和公允的準則，按照法定的標準和程序，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)的現(xiàn)時價格進行評定和估算。其核心是對資產(chǎn)在某一時點的價格進行估算。由定義可知，資產(chǎn)評估由六大基本要素組成，即資產(chǎn)評估的目的、評估的對象、評估人、估價標準、評估規(guī)程和評估方法。2．答：資產(chǎn)評估功能是指資產(chǎn)評估這一特定經(jīng)濟行為自身應(yīng)有的內(nèi)在功能和效用。概括地講，資產(chǎn)評估具有以下功能。（1）為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價值尺度。資產(chǎn)評估通過對資產(chǎn)的現(xiàn)時價值進行評定和估算，為各項資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公正的價值尺度。這是資產(chǎn)評估最基本的功能。（2）界定與維護各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。資產(chǎn)評估具有公正地界定與資產(chǎn)有關(guān)的各方，如不同所有者、占有使用者所擁有或控制的資產(chǎn)份額及其價值量的作用，從而可以維護各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。（3）優(yōu)化資源配置。首先，資產(chǎn)評估是生產(chǎn)要素、產(chǎn)權(quán)進入市場的必要條件。科學(xué)規(guī)范的資產(chǎn)評估，能保證資產(chǎn)市場、產(chǎn)權(quán)市場的有序運行，專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理可以為資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)的配置提供正確信號，從而起到優(yōu)化資源配置的作用。其次，由于一項資產(chǎn)業(yè)務(wù)的進行往往具有多種途徑，因此在資產(chǎn)評估中，按最優(yōu)使用原則對資產(chǎn)的價格進行估算，有利于資產(chǎn)的優(yōu)化配置和流動。（4）促進企業(yè)帳實相符，足額補償和資產(chǎn)完整。在通貨膨脹情況下，資產(chǎn)的重置成本與歷史成本的差額隨通貨膨脹率的增長而急劇擴大，這將導(dǎo)致按固定資產(chǎn)的賬面原值提取的折舊明顯過低，會造成企業(yè)更新改造資金過少、企業(yè)盈利虛增和財政收入虛。假這時進行資產(chǎn)重估，可以克服上述問題。此外，通過資產(chǎn)評估還可以明晰企業(yè)自創(chuàng)無形資產(chǎn)、土地使用權(quán)價值、商標和商譽的價值，使企業(yè)的全部資產(chǎn)在賬簿上得到反映。（5）在促進對外開放的同時，維護國家權(quán)益。資產(chǎn)評估機構(gòu)在中外合資、合作的過程中提供符合國際專業(yè)水平的評估服務(wù)既是吸引外資流入要技術(shù)保障。的基礎(chǔ)工作，又是維護國家民族權(quán)益的重（6）防止國有資產(chǎn)流失和促進國有企業(yè)改革順利進行。在國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動的過程中，合理定價是關(guān)鍵。而轉(zhuǎn)讓定價的基礎(chǔ)是企業(yè)的評估價值。因此，公平、客觀的資產(chǎn)評估是防止國有資產(chǎn)流失和促進國有企業(yè)改革順利進行的基礎(chǔ)。3．答：專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理資產(chǎn)評估中確認資產(chǎn)的標準主要有：（1）現(xiàn)實性?，F(xiàn)實性表明經(jīng)濟資源在評估時點已經(jīng)存在，是已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟活動的結(jié)果，并且在評估時點仍然存在。（2）控制性。指以企事業(yè)單位或個人對經(jīng)濟資源的控制權(quán)來定義被評估資產(chǎn)的邊界，而不論資產(chǎn)是其用自有資金投資購建，還是負債購建，或是租入。（3）有效性。有效性一是表明已無實際資產(chǎn)對應(yīng)的待攤費用等不能列作被估資產(chǎn)；二是表明無論是否是勞動產(chǎn)品，只要有效用即可作為被估資產(chǎn)。（4）稀缺性。稀缺性表明要獲得具有稀缺性經(jīng)濟資源的控制權(quán)就必須付出代價。也正因為此，經(jīng)濟資源才成為資產(chǎn)。（5）合法性。指企事業(yè)單位或個人控制的經(jīng)濟資源具有合法性，受到法律保護，即非法經(jīng)濟資源不能被確認為資產(chǎn)。4．答：資產(chǎn)評估對象可以依據(jù)下列標準進行分類：（1）按資產(chǎn)評估目的和被評估資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理（2）根據(jù)被評估資產(chǎn)的存在形態(tài)分類，全部資產(chǎn)要素可分為有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)。（3）根據(jù)資產(chǎn)的法律意義分類，全部資產(chǎn)要素可以分為不動產(chǎn)、動產(chǎn)和合法權(quán)利。（4）根據(jù)被評估資產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營活動中是否持續(xù)使用，全部資產(chǎn)要素可分為固定資產(chǎn)與流動資產(chǎn)。（5）根據(jù)被評估資產(chǎn)能否獨立存在分類，全部資產(chǎn)要素可以分為可確指的資產(chǎn)與不可確指的資產(chǎn)。（6）根據(jù)財務(wù)會計制度規(guī)定與被估資產(chǎn)的工程技術(shù)特點分類，可以把全部資產(chǎn)要素分為：固定資產(chǎn)，長期投資，流動資產(chǎn)，無形資產(chǎn)，在建工程，遞延資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。第二章資產(chǎn)定價的基本原理一、單項選擇題1、決定資產(chǎn)評估價值類型的要素是（）。A．資產(chǎn)評估的客體B．資產(chǎn)評估方法專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理C．資產(chǎn)評估的特定目的D．法定的程序2．以下原則中屬于資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則的是（）。A．貢獻原則B．科學(xué)性原則C．專業(yè)性原則D．客觀性原則3．資產(chǎn)評估值與資產(chǎn)交易中的實際成交價格存在下列關(guān)系（）。A．前者必須高于后者B．前者必須低于后者C．前者必須等于后者D．前者可以高于、低于或者等于后者專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理4．在預(yù)測企業(yè)未來收益時，對所預(yù)測的企業(yè)收入與成本費用應(yīng)遵循（）原則。A．貢獻B．替代C．重要性D．配比5．資產(chǎn)評估價值是一個（）。A．歷史事實B．資產(chǎn)價值的估計值C．資產(chǎn)的客觀價值D．資產(chǎn)的實際價值6．依據(jù)持續(xù)使用假設(shè)中的各種具體假設(shè)分別去評估某一具體資產(chǎn)，其結(jié)果可能是（）。A．一個確切的評估值專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理B．一個合理的區(qū)間值C．若干不同的評估值D．無法確定的評估值7．以資產(chǎn)保全、補償為目的的資產(chǎn)評估，適用（）。A．重置成本標準B．現(xiàn)行市價標準C．收益現(xiàn)值標準D．清算價格標準8．資產(chǎn)評估于其他學(xué)科一樣，其理論體系和方法體系的確立也是建立在一系列的基礎(chǔ)之上的，此基礎(chǔ)是（）。A．假設(shè)基礎(chǔ)B．事實基礎(chǔ)C．結(jié)果基礎(chǔ)D．數(shù)據(jù)基礎(chǔ)專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理9．資產(chǎn)評估的一般目的是評估資產(chǎn)的（）。A．價格B．價值C．公允價值D．公開市場價值10．評估資產(chǎn)市場價值所適用的最直接的假設(shè)前提是（）。A．在用續(xù)用假設(shè)B．公開市場假設(shè)C．清算假設(shè)D．會計主體假設(shè)二、多項選擇題1．以下資產(chǎn)中屬于可確指資產(chǎn)的有（）。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理A．機器設(shè)備B．專利C．商標D．專有技術(shù)E．商譽2．資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別主要有（）。A．操作者不同B．目的不同C．前提條件不同D．假設(shè)不同E．方法不同3．在下列觀點中，（）的說法是正確的。A．由于不同的評估方法其評估思路不同，因此對同一資產(chǎn)采用不同的評估方法評估，其結(jié)果沒有可比性。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理B．在相同的評估條件下，對同一資產(chǎn)采用不同的評估方法，其結(jié)果應(yīng)趨于一致。C．在資產(chǎn)評估中，不同的評估方法之間可以相互替代。D．由于市場價值與非市場價值的價值類型不同，因此對同一資產(chǎn)在兩種價值類型情況下不能用同一種評估方法。E．無論采用哪種方法，都應(yīng)保證評估目的、所依據(jù)的各種假設(shè)和條件與評估所使用的各種參數(shù)，及其評估結(jié)果在性質(zhì)上和邏輯上的一致。4．資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則包括（）A．科學(xué)性原則B．替代原則C．專業(yè)性原則D．預(yù)期原則E．最佳利用原則5．適用于資產(chǎn)評估的假設(shè)有（）。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理A．重置成本假設(shè)B．公開市場假設(shè)C．收益現(xiàn)值假設(shè)D．清算假設(shè)E．交易假設(shè)6．在資產(chǎn)評估中，評估方法的選擇要與（）相適應(yīng)。A．評估目的B．評估時的市場條件C．評估機構(gòu)的能力D．評估價值類型E．評估假設(shè)7．商品價值由（）為代表形成了不同的學(xué)派和理論體系。A．生產(chǎn)費用價值理論專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理B．效用價值理論C．經(jīng)濟基礎(chǔ)理論D．新古典經(jīng)濟學(xué)價值理論E．勞動價值論8．在資產(chǎn)評估價值類型確定的情況下，資產(chǎn)評估方法選擇具有（）。A．多樣性B．替代性C．唯一性D．隨意性E．確定性9．在確認繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充分考慮以下（）條件。A．資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益B．資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理C．資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上允許轉(zhuǎn)作它用D．資產(chǎn)的使用功能完好或較為完好E．原設(shè)計用途10．一般地，資產(chǎn)評估價值類型主要有（）。A．市場價值B．投資價值C．重置成本D．清算價值E．在用價值三、判斷題1．公允市場價值即是指資產(chǎn)在評估基準日的市場上交易的價格。2．資產(chǎn)的價值并不是一個確定值，它反映了特定環(huán)境下，與資產(chǎn)有關(guān)的利益雙方的市場觀專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理念。效用價值論是從成本的角度（采用重置成本法）評估資產(chǎn)價值的理論基礎(chǔ)。?????某些資產(chǎn)由于其自身的特點，不符合成本費用與效用正相關(guān)的關(guān)系。此類資產(chǎn)主要有資源性資產(chǎn)和無形資產(chǎn)（包括企業(yè)的商譽）。資產(chǎn)的賬面價值是以歷史成本計價的，并不能反映出物價變動和技術(shù)進步等因素對資產(chǎn)價值的實際影響。對于能夠在市場上交易得的資產(chǎn)，如果市場是完善的，其公允市場價值應(yīng)該大于內(nèi)在價值。以賠償為目的的評估并不是特定評估目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，因此它所評估的是資產(chǎn)的市場價值。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理不完全具備在公開市場上出售條件的資產(chǎn)、處于特定地位的資產(chǎn)、不能獨立存在的資產(chǎn)和用途單一且專業(yè)特征明顯的資產(chǎn)都是屬于特殊評估對象的資產(chǎn)。?繼續(xù)使用假設(shè)的核心是強調(diào)資產(chǎn)對未來的有效性，這種有效性可以完全不受過去和現(xiàn)在是否有效的影響。?10．根據(jù)資產(chǎn)評估的預(yù)期收益原則，資產(chǎn)在取得時花費的成本越大，其評估值就越高。四、簡答題1．資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪些？如何理解？2．簡要說明資產(chǎn)評估的假設(shè)有哪些？3．試述資產(chǎn)評估持續(xù)使用假設(shè)的內(nèi)涵和實質(zhì)。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理4．什么是清算價值？它與公允市場價值的主要區(qū)別是什么？第二章習(xí)題參考答案一、單項選擇題1.C2.A3.D4.D5.B6.C7.A8.A9.C10.B二、多項選擇題1.ABCD2.ABCDE3.BCE4.BDE5.BDE6.ABDE7.ABD8.AB9.ABCD10.ABDE三、判斷題1.錯2.對3.錯4.對5.對6.錯7.錯8.對9.對10.錯四、簡答題1．答：資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有：專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理（1）貢獻原則。指某一項資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值取決于它對其它相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻，或根據(jù)當缺少它是對整體價值下降的影響程度來衡量確定。（2）替代原則。指同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求量最大。因為有經(jīng)驗的買方對某一資產(chǎn)不會支付高于市場上能夠找到的替代物的費用。（3）預(yù)期原則。指資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的價值可以不按照其過去形成的成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定。評估值取決于現(xiàn)實資產(chǎn)的未來獲利能力。（4）最佳效用原則。指當一項具有多種用途或潛能的資產(chǎn)在公開市場條件下進行評估時，應(yīng)按照其最佳用途來評估資產(chǎn)價值。2．答：假是設(shè)指依據(jù)有限事實而作出合理推斷的狀態(tài)，資產(chǎn)評估理論和方法體系的形成是建立在一定假基設(shè)礎(chǔ)上的。資產(chǎn)評估的假有設(shè)：（1）繼續(xù)使用假。設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理（2）公開市場假設(shè)。是指在市場上進行或擬進行資產(chǎn)交易的雙方，彼此地位平等，且都具有獲得足夠市場信息的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的分析判斷。（3）清算假設(shè)。是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制在公開市場上進行資產(chǎn)的出售。3．答：持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。持續(xù)使用假設(shè)又細分為三種具體情況：（1）在用續(xù)用。指的是處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。（2）轉(zhuǎn)用續(xù)用。指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，變改資產(chǎn)現(xiàn)時的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。（3）移地續(xù)用。指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)變動發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，變改資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置，轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。4．答：清算價值是企業(yè)停止經(jīng)營，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負債后以貨幣形式存在的余額。從上述有關(guān)清算價值的定義可知，其余公允市場價值的專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理區(qū)別主要表現(xiàn)在兩個方面：一是買賣雙方地位不平等，賣方是被迫出售；二是沒有充足的時間詢價，有序清算與強制清算的區(qū)別只是兩者在時間限定程度上的差異。清算價值屬于非市場價值，或者更確切地說是非正常的市場價值，因此通常低于資產(chǎn)在正常交易條件下的市場價值。第三章資產(chǎn)評估的基本方法一、單項選擇題1．資產(chǎn)功能性貶值的計算公式為：被評估資產(chǎn)功能性貶值額=（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）。其中，凈超額運營成本是（）。A．超額運營成本乘折現(xiàn)系數(shù)所得的數(shù)額B．超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額C．超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額乘折現(xiàn)系數(shù)的所得額D．超額運營成本加上其抵應(yīng)減的所得稅額專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理2．對被評估的機器設(shè)備進行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計、工藝、材料、標準、價格和費用水平進行核算，這樣求得的成本稱為（）。A．更新重置成本B．復(fù)原重置成本C．完全重置成本D．實際重置成本3．某評估機構(gòu)采用收益法對一項長期股權(quán)投資進行評估，假定該投資每年純收益為30萬元且固定不變，資本化率為10%，則該項長期股權(quán)投資的評估值為（）。A．200萬元B．280.5萬元C．300萬元D．350萬元專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理4．已知某類設(shè)備的價值與功能之間存在線性關(guān)系，重置類似全新機器設(shè)備一臺，其價值為4萬元，年產(chǎn)量為4000件，現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為3000件，則其重置成本為（）。A．3萬元B．4萬元C．3至4萬元D．無法確定5．評估機器設(shè)備一臺，三年前購置，據(jù)了解該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備賬面原值10萬元，其中買價8萬元，運輸費0.4萬元，安裝費用（包括材料）1萬元，調(diào)試費用0.6萬元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備現(xiàn)行價格9.5萬元，運輸費、安裝費、調(diào)試費分別比三年前上漲40%、30%、20%。該設(shè)備的重置成本是（）。（保留兩位小數(shù)）A．12.08萬元B．10.58萬元C．12.58萬元D．9.5萬元專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理6．1995年1月評估設(shè)備一臺，該設(shè)備于1991年12月購建，賬面原值為20萬元，1993年進行一次技術(shù)改造，改造費用（包括增加設(shè)備）萬元。若定基物價指數(shù)1991年為1.05，1993年為1.20，1995年為1.32。的重置成本是（）。2則該設(shè)備A．22萬元B．27.34萬元C．27.43萬元D．29.04萬元7．評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)量為8萬件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場現(xiàn)有類似生產(chǎn)線成本為25萬元，年產(chǎn)量為15萬件。如果規(guī)模經(jīng)濟指數(shù)為0.7時，該設(shè)備的重置全價為（）。A．19.2萬元B．17.35萬元C．24萬元D．16.10萬元專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理8．某待估設(shè)備重置成本為27萬元，經(jīng)查閱，已使用4年，評估人員經(jīng)分析后確定該設(shè)備尚可使用5年，那么它的實體性貶值額為（）。A．10萬元B．12萬元C．15萬元D．18萬元9．某項專用技術(shù)預(yù)計可用5年，預(yù)測未來5年的收益分別為40萬元、42萬元、44萬元、45萬元、46萬元，假定折現(xiàn)率為10%，則該技術(shù)的評估價值為（）。（保留兩位小數(shù)）A．217萬元B．155.22萬元C．150.22萬元D．163.43萬元專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理10．假定某企業(yè)長期負債占全部投入資本的比重為20%，自有資金的比重為80%，長期負債的平均利息率為9%，社會無風險報酬率為4%，該企業(yè)風險報酬率為12%，則利用加權(quán)平均資本成本模型求得其資本化率為（）。(不考慮企業(yè)所得稅的影響)A．15%B．13.2%C．14.6%D．12.6%二、多項選擇題1．價格指數(shù)調(diào)整法通常是用于（）的機器設(shè)備的重置成本估測。A．技術(shù)進步速度不快B．技術(shù)進步因素對設(shè)備價格影響不大C．技術(shù)進步因素對設(shè)備價格影響很大D．單位價值較小的自制設(shè)備E．價值量較大的設(shè)備專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理2．資產(chǎn)評估中不能采用會計學(xué)中的折舊年限來估算成新率是因為（）。A．會計計價是由企業(yè)會計進行，而資產(chǎn)評估是由企業(yè)以外的評估人員進行的。B．會計學(xué)中的折舊年限是對某一類資產(chǎn)作出的會計處理的統(tǒng)一標準，對同一類資產(chǎn)具有普遍性和同一性，而資產(chǎn)評估中的成新率則具有特殊性和個別性。C．會計學(xué)中修理費的增加不影響折舊年限，而資產(chǎn)評估中的修理費的增加要影響資產(chǎn)的成新率。D．會計學(xué)中的折舊年限未考慮同一類資產(chǎn)中個別資產(chǎn)之間在使用頻率、保養(yǎng)和維護等方面的差異。E．會計學(xué)中的折舊年限是按照折舊政策確定的，而成新率反映了資產(chǎn)實際的新舊程度3．應(yīng)用市場法必須具備的前提條件是（）。A．需要有一個充分活躍的資產(chǎn)市場B．必須具有與被評估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)價格專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理C．可搜集到參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術(shù)參數(shù)D．被評估資產(chǎn)未來收益能以貨幣衡量E．被估資產(chǎn)所面臨的風險也能夠衡量4．物價指數(shù)法中的物價指數(shù)可以是（）。A．被評估資產(chǎn)的類別物價指數(shù)B．被評估資產(chǎn)的個別物價指數(shù)C．固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)D．商品零售價格指數(shù)E．綜合物價指數(shù)5．應(yīng)用市場法估測被評估機組的重置成本時，參照物與被估機組之間需調(diào)整的主要參數(shù)有（）。A．交易時間的差異B．生產(chǎn)效率的差異C．付款方式的差異專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理D．新舊程度的差異E．交易情況的差異6．市場法中交易情況的調(diào)整是指（）。A．由于參照物的成交價高于或低于市場正常交易價格所需進行的調(diào)整B．因融資條件差異所需進行的調(diào)整C．因投資環(huán)境差異所需進行的調(diào)整D．因銷售情況不同所需進行的調(diào)整E．因交易時間差異所需進行的調(diào)整7．以下對市場法的理解正確的有（）。A．市場法是資產(chǎn)評估的基本方法之一B．市場法的優(yōu)點是能夠反映資產(chǎn)目前的市場情況C．市場法的優(yōu)點是評估值較能直觀反映市場現(xiàn)實價格D．市場法的缺點是有時缺少可比較的數(shù)據(jù)專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理E．市場法是最具說服力的評估方法之一8．造成資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的主要原因有（）。A．該項資產(chǎn)技術(shù)落后B．該項資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少C．社會勞動生產(chǎn)率提高D．政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時間表E．市場對該項資產(chǎn)的需求下降9．收益法應(yīng)用中預(yù)期收益額的界定應(yīng)注意（）。A．收益額指的是被評估資產(chǎn)在未來正常使用中能產(chǎn)生的收益額B．收益額是由被評估資產(chǎn)直接形成的C．收益額必須是稅后利潤D．收益額是一個確定的數(shù)據(jù)E．對于不同的評估對象應(yīng)該具有不同內(nèi)涵的收益額專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理10．下列有關(guān)收益法參數(shù)的說法中，正確的是（）。A．運用收益法涉及的參數(shù)主要有三個：收益額、折現(xiàn)率和收益期限B．收益額是資產(chǎn)的現(xiàn)實收益額C．折現(xiàn)率是一種風險報酬率D．收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間，通常以年為時間單位E．收益額是資產(chǎn)未來的實際收益額三、判斷題1．應(yīng)用市場法評估資產(chǎn)需要滿足三個前提條件。2．收益法中的收益是指評估基準日后若干年的平均收益。3．采用市場法評估資產(chǎn)價值時，需要以類似或相同的資產(chǎn)為參照物，選擇的參照物應(yīng)該是與被評估資產(chǎn)的成新率相同的資產(chǎn)。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理4．市場比較法中的個別因素修正的目的在于將可比交易實例價格轉(zhuǎn)化為待估對象自身狀況下的價格。5．政府實施新的經(jīng)濟政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用，造成資產(chǎn)價值的降低，這是一種非評估考慮因素。6．對被評估的機器設(shè)備進行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計、工藝、材料、標準、價格和費用水平進行核算，這樣求得的成本稱為復(fù)原重置成本。7．對于一項科學(xué)技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法往往會比采用重置核算法估算的重置成本高。8．收益法涉及的參數(shù)主要有三個：收益額、折現(xiàn)率和收益期限。9．收益年限是指資產(chǎn)從購置開始到報廢為止所經(jīng)歷的全部時間，通常以年為時間單位。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理10．復(fù)原重置成本與更新重置成本相比較，設(shè)計差異、功能差異、技術(shù)差異和標準差異均是兩者之間的主要差異。四、計算題1．被評估機組為5年前購置，賬面價值20萬元人民幣，評估時該類型機組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定被評估機組與新型機組的功能比為0.8，被評估機組尚可使用8年，預(yù)計每年超額運營成本為1萬元。假定其他費用可以忽略不計。要求：試根據(jù)所給條件（1）估測該機組的現(xiàn)時全新價格；（2）估算該機組的成新率；（3）估算該機組的評估值。2．某臺機床需評估。企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設(shè)備采購價5萬元，運輸費0.1萬元，安裝費0.3萬元，調(diào)試費0.1萬元，已服役2年。經(jīng)市場調(diào)查得知，該機床在市場上仍很流行，且價格上升了20%；專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理鐵路運價近兩年提高了1倍，安裝的材料和工費上漲幅度加權(quán)計算為40%，調(diào)試費用上漲了15%。試評估該機床原地續(xù)用的重置全價。3．現(xiàn)有一臺與評估資產(chǎn)X設(shè)備生產(chǎn)能力相同的新設(shè)備Y，使用X設(shè)備每年可節(jié)約材料、能源消耗和等約60萬元。X設(shè)備的使用年限為6年，率為10%，該企業(yè)的所得稅稅率為40%，Y設(shè)備比勞動力尚可假定年折現(xiàn)求X設(shè)備的超額運營成本。4．某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價值進行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預(yù)計前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元；從第六年開始，企業(yè)進入穩(wěn)定期，預(yù)計每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計算該企業(yè)的評估值是多少？5．有一待估宗地A，與待估宗地條件類似的宗地甲，有關(guān)對比資料如下表所示：宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素交易時間地價值數(shù)A2000.1001.1000108102甲7801999.2+1%1.2-2%專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理表中百分比指標為參照物與待估宗地相比增減變動幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%。要求：（1）計算參照物與待估宗地的容積率與地價相關(guān)系數(shù)（2）計算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。（3）計算參照物修正后的地價第三章習(xí)題參考答案一、單項選擇題1.B2.A3.C解題思路：30/10%=300（萬元）4.A解題思路：（萬元）5.A解題思路：9.5+1×（1+30%）+0.4×（1+40%）+0.6×（1+20%）=12.08（萬元）6.B解題思路：（萬元）7.D解題思路：（萬元）專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理8.B解題思路：（萬元）9.D解題思路：（萬元）10.C解題思路：9%×20%+（4%+12%）×80%=14.6%二、多項選擇題1.ABD2.BCDE3.AC4.AB5.ABCE6.ABD7.ACE8.BDE9.ABE10.AD三、判斷題1.錯2.錯3.錯4.對5.錯6.錯7.對8.對9.錯10.對四、計算題解：?（1）被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為24萬元：30×80%=24（萬元）（2）該機組的成新率=[8÷(5+8)]×100%=61.54%專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理（3）該機組的評估值=24×61.54%=14.77（萬元）2．解：現(xiàn)時采購價=5×（1+20%）=6（萬元）現(xiàn)時運輸費=0.1×（1+1）=0.2（萬元）安裝、調(diào)試費=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（萬元）被評估機床原地續(xù)用的重置全價=6+0.2+0.535=6.735（萬元）3．解：年凈超額運營成本為=60×（1-40%）=36（萬元）X設(shè)備的超額運營成本=36×[1-（1+10%）-5]/10%=136.47（萬元）4．解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：181.47（萬元）專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：55/10%/（1+10%）5=341.51（萬元）企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計為：181.47+341.51=522.98（萬元）該企業(yè)的評估值為：522.98×（1-40%）=313.79（萬元）5．解：（1）A宗地容積率地價相關(guān)系數(shù)為105，甲宗地的容積率地價相關(guān)系數(shù)為110（2）交易情況修正系數(shù)為或者0.99交易時間修正系數(shù)為或者1.06區(qū)域因素修正系數(shù)為或者1.02個別因素修正系數(shù)為或者1容積率修正系數(shù)為或者0.95（3）參照物修正后地價=（萬元）專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理第四章機器設(shè)備評估一、單項選擇題1．成本法主要適用于評估（）。A．可連續(xù)計量預(yù)期收益的設(shè)備B．可正常變現(xiàn)的設(shè)備C．可獲得非正常變現(xiàn)價格的設(shè)備D．續(xù)用，但無法預(yù)測未來收益的設(shè)備2．計算重置成本時，不應(yīng)計入的費用是（）。A．購建費用B．維修費用C．安裝費用D．調(diào)試費用專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理3．用物價指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（）。A．更新重置成本B．復(fù)原重置成本C．既可以是更新重置成本，也可以是復(fù)原重置成本D．既不是更新重置成本。也不是復(fù)原重置成本4．設(shè)備的加權(quán)投資年限是（）。A．設(shè)備已使用年限×更新成本B．設(shè)備更新成本合計C．設(shè)備加權(quán)更新成本合計÷更新成本合計D．設(shè)備加權(quán)更新成本合計5．當設(shè)備出現(xiàn)（）時，評估時需要考慮其經(jīng)濟性貶值。利用率下降?B．競爭加劇專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理C．使用效益下降D．技術(shù)水平相對落后6．持續(xù)使用假設(shè)前提下的機器設(shè)備評估最適用（）。A．成本法B．市場法C．收益法D．統(tǒng)計分析法7．決定設(shè)備成新率的關(guān)鍵因素是（）。A．設(shè)備的技術(shù)水平B．設(shè)備的功能C．設(shè)備的使用程度D．設(shè)備購置的時間專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理8．由于社會對產(chǎn)品的需要量降低使產(chǎn)品銷售困難，從而導(dǎo)致生產(chǎn)該產(chǎn)品的設(shè)備開工不足，并由此引起設(shè)備貶值，這種貶值成為（）A．功能性貶值B．實體性貶值C．經(jīng)濟性貶值D．無形損耗貶值9．某經(jīng)技術(shù)改造設(shè)備已使用6年，總使用年限為12年，經(jīng)計算到評估基準日，其加權(quán)投資年限為4年，該設(shè)備的成新率最接近于（）。A．33％B．40％C．50％D．66％10．某評估機構(gòu)于2000年1月對某設(shè)備進行評估，該設(shè)備為1990年1月購建，帳面原值為100萬元。已知1990年1月定基物價指數(shù)為120%，專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理1995年定基物價指數(shù)為140%，評估基準日定基物價指數(shù)為160%，該設(shè)備綜合成新率為60%，則該設(shè)備的評估值最接近于（）。A．96萬元B．68.57萬元C．80萬元D．161.28萬元二、多項選擇題1．機器設(shè)備貶值的因素比較復(fù)雜，但一般應(yīng)包括（）。A．實體性貶值B．功能性貶值C．經(jīng)濟性貶值D．貨幣性貶值E．技術(shù)性貶值2．機器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括（）。A．機器設(shè)備日常維修費用專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理B．機器設(shè)備的購置費用C．操作人員的培訓(xùn)費用D．設(shè)備的大修理費用E．設(shè)備的技術(shù)改造費用3．進口設(shè)備的重置成本包括（）。A．設(shè)備購置價格B．設(shè)備運雜費C．設(shè)備進口關(guān)稅D．銀行手續(xù)費E．設(shè)備安裝調(diào)試費4．運用使用年限法估測設(shè)備的成新率涉及到的三個基本參數(shù)是（）。A．設(shè)備的經(jīng)濟壽命B．設(shè)備的技術(shù)水平專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理C．設(shè)備的已使用時間D．設(shè)備的負荷程度E．設(shè)備的尚可使用年限5．設(shè)備的有形損耗率相當于（）。A．設(shè)備實體損耗程度與全新狀態(tài)的比率B．設(shè)備實體損耗額與全新狀態(tài)比率C．設(shè)備實體損耗程度與重置成本的比率D．設(shè)備實體損耗額與重置成本的比率E．設(shè)備實體性損耗占總損耗的比例6．價格指數(shù)法適用于（）設(shè)備重置成本的估測。A．無帳面原值的B．無現(xiàn)行購置價的C．無財務(wù)核算資料的專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理D．無參照物的E．無帳面值的7．設(shè)備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為（）。A．超額重置成本B．超額投資成本C．超額運營成本D．超額更新成本E．超額復(fù)原成本8．可以引起設(shè)備經(jīng)濟性貶值的有（）。A．產(chǎn)品滯銷B．設(shè)備價格上升C．競爭加劇D．境外途中保險費專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理E．設(shè)備磨損9．運用市場法評估設(shè)備價值，選擇參照物時，應(yīng)注意參照物的（）。A．時間性B．地域性C．同質(zhì)性D．可比性E．效益性10．在機器設(shè)備的評估中，重置成本法一般適用于（）的評估。A．續(xù)用設(shè)備B．非續(xù)用設(shè)備C.非標準設(shè)備D.專用設(shè)備E.自制設(shè)備專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理三、判斷題1．價值補償和實物更新不同時進行是機器設(shè)備的主要特點，其價值補償是通過折舊形式逐漸實現(xiàn)的，而實物更新一般是一次完成的。2．由于機器設(shè)備數(shù)量多、規(guī)格復(fù)雜、情況各異，所以設(shè)備評估以整套設(shè)備為對象。3．一般在技術(shù)進步快，技術(shù)進步因素對設(shè)備價格的影響較大的情況下，應(yīng)選擇計算復(fù)原重置成本。4．所有的機器設(shè)備都可以用重置成本法評估其價值。5．市場法的運用必須首先以市場為前提，它是借助于參照物的市場成交價或變現(xiàn)價運作的(該參照物與被評估設(shè)備相同或相似)。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理6．運用收益現(xiàn)值法評估機器設(shè)備的前提條件是，被評估機器設(shè)備具有獨立的、能連續(xù)用貨幣計量的可預(yù)期收益，所以單件設(shè)備比較適合使用這種方法。7．對于無法直接取得現(xiàn)行購置價或建造費用的設(shè)備，如果能夠?qū)ふ业浆F(xiàn)有同類設(shè)備的市價、建造費用，或市價、建造費用加運雜費和安裝調(diào)試費，就可采用功能成本法計算設(shè)備的更新重置成本。8．實體性貶值與成新率是同一事物的兩面，實體性貶值用相對數(shù)來表示，它的余數(shù)就是成新率。9．在用使用年限法估算設(shè)備成新率時，機器設(shè)備的已使用年限可以用會計中的已提折舊年限來直接代替。10．機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值是因外部因素變化引起的設(shè)備價值貶值，具體可表現(xiàn)兩為種情況：設(shè)備利用率下降和收益減少。四、簡答題1．簡述機器設(shè)備的評估特點。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理2．簡述機器設(shè)備評估程序。3．簡述機器設(shè)備重置成本的構(gòu)成。4．運用市場法評估機器設(shè)備，在選擇參照物時需考慮哪些可比性因素？5．試述機器設(shè)備重置成本構(gòu)成。6．進口設(shè)備的從屬費用如何構(gòu)成？7．簡述運用差額法估算功能性貶值的步驟。8．簡述機器設(shè)備鑒定的內(nèi)容。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理9．簡述市場法評估機器設(shè)備的步驟。10．機器設(shè)備評估時應(yīng)注意那些問題？五、計算題1．機器設(shè)備1臺，3年前購置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為10萬元，其中買價為8萬元，運輸費為0.4萬元，安裝費用（包括材料）為1萬元，調(diào)試費用為0.6萬元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行價格為9.5萬元，運輸費、安裝費、調(diào)試費分別比3年前上漲了40％、30％、20％。求該設(shè)備的重置成本。（保留兩位小數(shù)）2．1995年1月評估設(shè)備一臺，該設(shè)備于1991年12月購建，賬面原值為20萬元，1993年進行一次技術(shù)改造，改造費用（包括增加設(shè)備）為2萬元。若定基物價指數(shù)1991年1.05，1993年為1.20，1995年為1.32，求該設(shè)備的重置成本。3．評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)量為8萬件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場上現(xiàn)有的類似生產(chǎn)線成本為24萬元，年產(chǎn)量為12萬件。如果規(guī)模經(jīng)濟規(guī)模指數(shù)為0.8，求該資產(chǎn)的重置全價。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理4．被評估機組購建于1999年3月，主要由主機、輔助裝置和工藝管道組成，賬面原值60萬元人民幣，其中主機占70％，輔助裝置占20％，工藝管道占10％。至評估基準日，機組主機價格下降2％，輔助裝置價格上升1％，工藝管道價格上升了5％。求該機組評估基準日的重置成本。5．某評估機構(gòu)采用統(tǒng)計分析法對某企業(yè)的100臺某類設(shè)備進行評估，其賬面原值共計1000萬元，評估人員經(jīng)抽樣選擇了10臺具有的代表性的設(shè)備進行評估，其賬面原值共計150萬元，經(jīng)估算其重置成本之各為180萬元，則該企業(yè)被評估設(shè)備的重置成本是多少？6．現(xiàn)有一臺與評估資產(chǎn)A設(shè)備生產(chǎn)能力相同的新設(shè)備B，采用B比A每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動力等40萬元。A設(shè)備尚可使用5年，假定年折現(xiàn)率為8％，該企業(yè)的所得稅稅率為33％，求A設(shè)備的超額運營成本。7．被評估設(shè)備為1989年從德國引進的設(shè)備，進口合同中的FOB價是20萬馬克。1994年評估時德國生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種設(shè)備了，其替代產(chǎn)品的FOB報價為35萬馬克，而國內(nèi)其他企業(yè)1994年從德國進口設(shè)備的專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理CIF價格為30萬馬克。按照通常情況，設(shè)備的實際成交價應(yīng)為報價的70%～90%，境外運雜費約占FOB價格的被評估設(shè)備所在企業(yè)，以及與之發(fā)生交易的企業(yè)均屬于進口關(guān)稅、增值稅免稅銀行手續(xù)費按CIF價格的0.8%計，國內(nèi)運雜費按CIF價格5%，保險費約占FOB價格的0.5%，單位，加銀行手續(xù)費之和的3%計算，安裝調(diào)試費含在設(shè)備價格中不再另行計算，被評估設(shè)備尚可使用5年，評估時馬克與美元的匯率為1.5：1，人民幣與美元的匯率為8：1。根據(jù)上述數(shù)據(jù)估測該進口設(shè)備的續(xù)用價值。8．被評估生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10000噸，評估時，由于受政策調(diào)整因素影響，產(chǎn)品銷售市場不景氣，如不降價銷售產(chǎn)品，企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn)7000噸，或每噸降價100元保持設(shè)備生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計會持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報酬率為10%，生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟指數(shù)X為0.6，試根據(jù)所給的條件估算經(jīng)濟性貶值率和經(jīng)濟性貶值額。9．被評估機組為3年前購置，帳面價值為20萬元人民幣，評估時該類型機組已不再生產(chǎn)，被新型機組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定機組因功能落后其貶值額約占新型機組取得價格的20%，被評估被評估專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理機組尚可使用7年，預(yù)計每年超額運營成本為1萬元，假定其他費用可以忽略不計，試根據(jù)所給條件估測該生產(chǎn)線的續(xù)用價值。10．被評估設(shè)備購建于1985年，帳面價值30000元，1990年和1993年進行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當年投資分別為3000元和2000元，1995年該設(shè)備進行評估，假設(shè)從1985年至1995年每年價格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為8年，試根據(jù)所給條件估測被評估設(shè)備的成新率。第四章習(xí)題參考答案一、單項選擇題1.D2.B3.B4.C5.C6.A7.C8.C9.D10.C二、多項選擇題1.ABC2.BC3.ABCDE4.ACE5.AD6.BD7.BC8.AC9.ABD10.ACDE三、判斷題1.對2.錯3.錯4.錯5.對6.錯7.對8.對9.錯10.對專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理四、簡答題答：?（1）由于機器設(shè)備數(shù)量多、單價大、規(guī)格復(fù)雜、情況各異，所以，設(shè)備評估以單臺、單件為對象，以保證評估的真實性和準確性。（2）以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)。由于機器設(shè)備技術(shù)性強，因此評定機器設(shè)備實物和價值情況往往需通過技術(shù)檢測的手段來確定其損耗程度。（3）必須把握機器設(shè)備的價值特點，包括對機器設(shè)備的價值構(gòu)成要素及其變化規(guī)律的認識和了解。2．答：（1）評估準備階段（2）現(xiàn)場工作階段（3）評定估算階段（4）撰寫評估報告及評估說明，整理評估底稿（5）評估報告的審核和報出階段專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理3．答：設(shè)備的重置成本在構(gòu)成上包括設(shè)備的直接費用和設(shè)備的間接費用。設(shè)備的直接費用由基礎(chǔ)費用和其他費用兩部分構(gòu)成。基礎(chǔ)費用是指設(shè)備的購置價或建造價；其他費用是指設(shè)備運雜費，安裝調(diào)試費，必要的配套費以及進口設(shè)備的關(guān)稅、增值稅，銀行手續(xù)費等。設(shè)備的間接費用通常包括為購置、建造設(shè)備而發(fā)生的各種管理費用、總體制圖費用、資金成本以及人員培訓(xùn)費用等。4．答：（1）設(shè)備的規(guī)格型號；（2）設(shè)備的生產(chǎn)廠家；（3）設(shè)備的制造質(zhì)量；（4）設(shè)備的零部件、配件情況；（5）設(shè)備的有效役齡；（6）設(shè)備的技術(shù)狀況；（7）設(shè)備的成心率情況(即設(shè)備的實體狀況，如使用強度、大修理記錄等)；專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理（8）設(shè)備的出售目的和出售方式；（9）設(shè)備的成交數(shù)量；（10）設(shè)備交易時的市場狀況；（11）設(shè)備的交易時間；（12）設(shè)備的存放和使用地點。5．答：重置成本構(gòu)成：重置對象不同，重置成本的構(gòu)成因素也不同。（1）單臺機器設(shè)備①不需安裝的：重置成本僅包括設(shè)備購置成本、運雜費、資金成本、稅金等。②需要安裝的：重置成本除①中各項外，還包括安裝費、基礎(chǔ)費。（2）原地續(xù)用整體性機器設(shè)備的重置成本除②中內(nèi)容外，一般還包括一些間接費用，如：勘察費、管理費、聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費等。機械工業(yè)企業(yè)其機器設(shè)備重置成本一般由下列要素組成：（1）設(shè)備現(xiàn)行購置成本：指設(shè)備的購買價。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理（2）設(shè)備運雜費：A．國產(chǎn)設(shè)備運雜費一般是指從生產(chǎn)廠到工地所發(fā)生的采購、運輸、保管、裝卸以及其他有關(guān)費用；B．進口設(shè)備國內(nèi)運雜費指從我國港口、機場、車站運到所在地所發(fā)生的港口費、裝卸、運輸、保管及國內(nèi)運輸保險等費用。（3）設(shè)備基礎(chǔ)費：設(shè)備的基礎(chǔ)包括購建或構(gòu)筑設(shè)備基礎(chǔ)所發(fā)生的人工、材料、機械費等全部費用。（4）設(shè)備安裝費：為測定安裝工程質(zhì)量所進行的單機試運轉(zhuǎn)和聯(lián)動無負荷試運轉(zhuǎn)。（5）建設(shè)單位管理費（6）建設(shè)單位臨時設(shè)施費：建設(shè)期間建設(shè)單位所需臨時設(shè)施的搭設(shè)、維修、攤銷或租賃費。（7）工程監(jiān)理費（8）研究實驗費（9）勘察費（10）工程保險費專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理（11）聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費：指工程竣工驗收前，對整個工程進行的無負荷或有負荷聯(lián)合試運轉(zhuǎn)所需的費用。（12）施工單位遷移費（13）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（目前停征）（14）建設(shè)期資金成本：指合理建設(shè)期的資金占用成本（15）其他合理費用6．答：進口設(shè)備的進口從屬費用包括：海外運費、海外保險費、進口關(guān)稅、增值稅、公司代理手續(xù)費、銀行手續(xù)費、海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費、商檢費等。7．答：超額運營成本：是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在運營費用上低于老設(shè)備。超額運營成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來超額運營成本的折現(xiàn)值。它的計算步驟如下：（1）計算年超額運營成本；專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理（2）計算年凈超額運營成本：年凈超額運營成本=年超額運營成本′（1-所得稅稅率）；（3）估計被估設(shè)備的剩余壽命；（4）折現(xiàn)。8．答：機器設(shè)備的鑒定目的：通過確定評估對象的存在狀態(tài)，為價值判斷提供依據(jù)。設(shè)備的價值與它的存在狀態(tài)密切相關(guān)，如：設(shè)備的磨損程度、生產(chǎn)能力、加工精度、安裝方式等。鑒定分類：（具體見下圖）9．答：市場法評估的基本步驟（1）對評估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理要了解的基本資料有：設(shè)備的規(guī)格型號、制造廠家、出廠日期、服役年齡、安裝情況、隨機附件以及設(shè)備的實體狀態(tài)，等等。（課本中列舉的主要是比較因素中的6個個別因素）（2）進行市場調(diào)查，選取市場參照物。在選擇市場參照物時，應(yīng)注意參照物的時間性、地域性、可比性。①時間性要求：參照物的交易時間盡可能接近評估基準日；②地域性要求：參照物盡可能與評估對象在同一地區(qū)；③可比性要求：參照物盡可能與評估對象在實體狀態(tài)方面比較接近。（3）因素比較。評估人員要對影響價值的因素（如：實體狀態(tài)、交易時間、交易地點、交易背景等）進行分析、比較，確定差異調(diào)整量。（4）計算評估值。在分析比較的基礎(chǔ)上，對參照物的市場交易價格進行修正，確定評估值。10．：答專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理機器設(shè)備評估時應(yīng)注意：（1）在進行機器設(shè)備評估時，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市場法。（2）對于整體性機器設(shè)備的價值分析應(yīng)注意資產(chǎn)之間的有機聯(lián)系對價值的影響，整體的價值不僅僅時單臺設(shè)備的簡單相加。（3）一部分機器設(shè)備屬于動產(chǎn)，可以移動使用。一部分屬于不動產(chǎn)或介于動產(chǎn)和不動產(chǎn)之間的固置物，它們需要永久的或在一段時間內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑物上，移動這些資產(chǎn)將可能導(dǎo)致機器設(shè)備的部分損失或完全失效。（4）影響機器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損失效規(guī)律不易確定，個體差異較大。確定貶值往往需要逐臺對設(shè)備實體狀態(tài)進行調(diào)查、鑒定。（5）設(shè)備的貶值因素較比復(fù)雜，除實體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。五、計算題1．解：重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%）=12.08（萬元）專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理2．解：重置成本=20×+2×=27.34（萬元）3．解：重置全價=24×（8/12）0.8=17.35（萬元）4．解：重置成本=60×70%×（1-2%）+60×20%×(1+1%)+60×10%×(1+5%)=59.58(萬元)5．解：重置成本=1000×=1200(萬元)6．解：年凈超額運營成本=40×(1-33%)=26.8(萬元)專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理A設(shè)備的超額運營成本=26.8×(P/A，8%，5)=107（萬元）7．解：根據(jù)題意有：（1）被評估設(shè)備的CIF價格取其他企業(yè)從德國進口更新?lián)Q代型設(shè)備的CIF價格最為合理，即被評估設(shè)備的CIF價格為30萬馬克，或20萬美元。（2）被評估設(shè)備的重置成本為：（設(shè)備的CIF價格+銀行手續(xù)費）×（1+國內(nèi)運雜費率）銀行手續(xù)費=20×8×0.8%=1.28（萬元人民幣）國內(nèi)運雜費=（160+1.28）×3%=4.84（萬元人民幣）進口設(shè)備重置成本=160+1.28+4.84=166（萬元人民幣）（3）設(shè)備的成新率=5÷（5+5）×100%=50%（4）進口設(shè)備的評估值為：166×50%=83（萬元人民幣）8．解：專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理根據(jù)題意計算如下：（1）經(jīng)濟性貶值率=[1-（7000/10000）0.6]×100%=19%（2）經(jīng)濟性貶值額=[100×10000×（1-33%）]×（P/A，10%，3）=670000×2.4869=1666223（元）9．解：根據(jù)題意計算如下：（1）被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為：30×（1－20%）=24（萬元）（2）設(shè)備的成新率為：[7÷（3+7）]×100%=70%（3）設(shè)備的評估值為：24×70%=16.8（萬元）10．解：據(jù)題意計算如下：專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理（1）評估時設(shè)備的現(xiàn)行成本，亦稱更新成本為：∑（帳面原值×價格變動率）所以，30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250（元）（2）評估時設(shè)備的加權(quán)更新成本為：更新成本×已使用年限所以，30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990（元）（3）設(shè)備的加權(quán)投資年限=∑（加權(quán)更新成本）÷∑（更新成本）=808990÷85250=9.5（年）（4）設(shè)備的成新率=[8÷（9.5+8）]×100%=45.7%第五章房地產(chǎn)評估一、單項選擇題1．某可比交易實例成交地價為3000元/m2，對應(yīng)使用年期為30年，若待估宗地出讓年期為40年，土地資本化率為7%，則通過年限修正該宗土地的價格最接近于（）。A．2900元/m2B．3223元/m2專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理C．3322元/m2D．4000元/m22．如果某房地產(chǎn)的售價為5000萬元，其中建筑物價格3000萬元，地價2000萬元，該房地產(chǎn)的年客觀收益為450萬元，建筑物的資本化率為10%，那么土地的資本化率最接近于（）。A．9%B．12.5%C．7.5%D．5%3．某評估機構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進行評估，評估中共選擇了A、B、C三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、151萬元三個評估結(jié)果。根據(jù)A、B、C三個參照物與被評估對象的差異因素分析，判定其結(jié)果的25%、40%和35%，權(quán)重依次為則被評估房產(chǎn)的評估值最接近于（）。A．140萬元B．157.5萬元C．141.4萬元專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理D．148.5萬元4．某評估機構(gòu)采用統(tǒng)計分析法對一企業(yè)的固定資產(chǎn)進行評估。其中磚混結(jié)構(gòu)建筑物10棟，賬面原值500萬元；設(shè)備100臺，賬面原值1000萬元。評估中對3棟具有代表性的建筑物進行估算，其重置成本為180萬元，而該3棟建筑物的賬面原值為165萬元；同時選擇10臺具有代表性的設(shè)備進行了評估，其重置成本為150萬元，而該10臺設(shè)備的賬面原值為120萬元；則該企業(yè)被評估建筑物及設(shè)備的重置成本最接近于（）。A．1736.85萬元B．1795.45萬元C．1818.36萬元D．2100萬元5．被評估建筑物賬面價值80萬元，1995年建成，要求評估1998年該建筑物的重置成本。根據(jù)調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)從1995年到1998年每年比上年提高分別為：3%、3%、2%，該建筑物的重置成本最接近于（）。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理A．86萬元B．87萬元C．90萬元D．85萬元6．某在建項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000平方米，總預(yù)算為3000000元，評估時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進行。根據(jù)工程造價構(gòu)成表得知，在混合結(jié)構(gòu)的建筑項目中，其中基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和安裝工程占整個建筑工程的比重分別是15%、60%和25%。該在建工程在評估時點的完工程度是（）。A．75%B．30%C．45%D．65%7．某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑120平方米，月租金3000元，土地還原利率8%，本為8000元，取得租金收入的年總成專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理評估人員另用市場比較法求的土地使用權(quán)價格每平方米1200元，建筑物的年純收益為（）。A．8600元B．8800元C．9000元D．12000元8．有一宗地，占地為500平方米，地上建有一幢三層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元/平方米，則樓面地價為（）。A．1000元/平方米B．1500元/平方米C．2100元/平方米D．2800元/平方米9．有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%，預(yù)計未來每年的收益為15萬元，則該宗地的評估價值最接近于（）。A．128萬元專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理B．141萬元C．149萬元D．150萬元10．有一宗房地產(chǎn)，評估基準日后第一年的純收益預(yù)計為70萬元，資本化率為8%，以后未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1%，則該宗房地產(chǎn)的在永續(xù)使用的前提下評估價值最近近于（）。A．700萬元B．800萬元C．1000萬元D．1100萬元二、多項選擇題1．我國的城市地產(chǎn)市場分為一級市場和二級市場，與一級市場相對應(yīng)的價格包括（）。A．基準地價專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理B．標定地價C．土地使用權(quán)出讓底價D．土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格E．抵押價格2．引起建筑物功能性貶值的因素主要有（）。A．政策變化B．建筑物使用強度不夠C．建筑物用途不合理D．建筑物設(shè)計不合理E．周圍環(huán)境發(fā)生變化3．地產(chǎn)作為一類資產(chǎn)，它可能出現(xiàn)的貶值損失主要有（）。A．“功效損失”B．有形損耗專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理C．超額運營損失D．經(jīng)濟性貶值E．超額投資損失4．應(yīng)用基準地價修正系數(shù)法評估宗地地價必須具備的條件包括（）。A．城鎮(zhèn)基準地價B．基準地價修正系數(shù)C．宗地容積率D．宗地的開發(fā)成本E．宗地的開發(fā)程度5．對于樓面地價與土地單價之間的關(guān)系，下列說法中正確的是（）。A．樓面地價一定大于土地單價B．樓面地價一定小于土地單價C．樓面地價可以等于土地單價D．樓面地價可以小于土地單價專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理E．樓面地價可以大于土地單價6．影響房地產(chǎn)價格的一般因素包括（）。A．房地產(chǎn)價格政策B．城市發(fā)展戰(zhàn)略C．國民經(jīng)濟發(fā)展狀況D．社會發(fā)展狀況E．物價水平7．土地的價格（）。A．是地租的資本化B．是由土地的生產(chǎn)成本決定的C．具有個別性D．是土地權(quán)益價格E．是由土地的效用決定的專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理8．假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤是以（）為計算基礎(chǔ)的。A．專業(yè)費用B．投資利息C．地價D．建筑費用E．稅費9．房地分估主要是針對（）進行的。A．地用性質(zhì)不合理的房地產(chǎn)B．新開發(fā)的房地產(chǎn)C．占地不合理的房地產(chǎn)D．工業(yè)用房地產(chǎn)E．特殊用途房地產(chǎn)專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理10．評估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考慮在建工程的（）。A．重置成本B．功能性貶值C．經(jīng)濟性貶值D．清算價格E．實體性貶值三、判斷題1．建筑物可以獲得超常收益是使用剩余法評估建筑物的前提條件。2．由于生產(chǎn)工藝改進引起建筑物設(shè)備陳舊或者由于自然災(zāi)害引起的建筑物功能減弱屬于建筑物的有形損耗。3．用成本法評估在建工程，是在求取被估在建工程的價格時，將被估在建工程按其開發(fā)完成后的價值，扣除后續(xù)的開發(fā)費用、銷售費用、銷售稅金及開發(fā)利潤，以估算被估在建工程價格的一種評估方法。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理4．在我國，土地價格一般指的是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費的價格。5．標定地價是指具體地塊在一定使用年期內(nèi)的宗地地價，它一般是由省政府公告的。6．運用剩余法評估待拆遷改造的待開發(fā)房地產(chǎn)時，其開發(fā)建筑成本費用包括建筑承包商的利潤、建筑設(shè)計費、拆遷費用和勞動安置費用。7．構(gòu)成取得房產(chǎn)收入所必須支付的必要費用包括土地出讓金、房產(chǎn)稅、折舊費、租金損失準備費。8．運用市場比較法評估地產(chǎn)時，在選擇參照物時應(yīng)注意在交易類型、用地性質(zhì)和供需圈等方面與評估對象保持一致。9．在評估操作實務(wù)中，評定房建屋筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理10．正確的房地產(chǎn)評估程序應(yīng)該是：選用評估方法估算、擬定評估方案、明確基本事項、實地勘察收集資料、確定評估結(jié)果、撰寫評估報告。四、計算題1．待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補償、安置費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發(fā)費用1.5億元/平方公里，當?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的10%，試估算該地產(chǎn)的市場價值。2．某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國家規(guī)定其土地使用權(quán)最年高限為40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎(chǔ)，每年按等比級數(shù)遞增，每年遞增比率為2%，后5年租金按每年15萬元固定不變。假定資本化率（折現(xiàn)率）為10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn)10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？要求：專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理（1）按分段法計算并寫出公式，其中后5年預(yù)期收益現(xiàn)值必須使用年金法計算；（2）寫出計算過程；（3）寫出正確結(jié)論。3．待估地塊為一商業(yè)用途的空地，為600平方米，年5月的市場價值搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過程略），選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例有關(guān)情況見下表：要求評估其1997。評估人員通過項目ABC待估對象略坐落略略略所處地區(qū)用地性質(zhì)土地類型繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)商業(yè)空地商業(yè)空地商業(yè)空地商業(yè)空地價格總價25.2萬元49萬元43.5萬元單價1500元/m21400元/m31450元/m4交易日期1996.101996.121997.11997.5面積168m2350m2300m2600m2長方形長方形長方形長方形形狀地勢平坦普通平坦普通平坦普通較好很好平坦地質(zhì)普通較好很好基礎(chǔ)設(shè)施交通通訊狀況完備較好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件：（1）交易情況正常；專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理（2）1996年以來，土地價格每月上漲1%。（3）交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進行判斷：項目B分值C分值自然條件相同10相同10社會環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8繁華程度稍差7交通便捷程度稍差8相同10稍差7稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠7交通流量稍少8周圍環(huán)境較差8相同10稍少8相同10注：比較標準以待估地塊的各區(qū)域因素標準，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。（4）待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。（5）折現(xiàn)率為8%。4．有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9000元/平方米，銷售費用為專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。5．某路線價區(qū)段，標準深度為16～18米，路線價為1200元/平方米，待估宗地為一臨街矩形地塊，臨街寬度為15米，臨街最深為20米，具體情況和該路線價區(qū)臨街地深度指數(shù)見下表：臨街深度（m）深度指數(shù)（%）13012512011010040試寫出評估該宗地所運用的計算公式，并計算出評估結(jié)果。6．某建筑項目需建筑混合結(jié)構(gòu)倉庫1000平方米，為400000元，設(shè)備安裝工程預(yù)算為90000元。評估是該倉庫正在建設(shè)主體結(jié)構(gòu)工程完成了30%，設(shè)備。評估人員依據(jù)一般在建工程各部位占單位預(yù)算的比建筑工程總預(yù)算造價中，其中建筑工程的基礎(chǔ)工程已完工，安裝工程尚未進行重，即工程造價構(gòu)成（見下表）對在建工程進行評估。試評估上述該在建工程的價格。建筑結(jié)構(gòu)類型部位名稱混合結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)預(yù)制裝配結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)工程136015602555專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理裝飾工程272520第五章習(xí)題參考答案一、單項選擇題1.B解題思路：2.C（萬元）解題思路：運用土地殘余法公式其中L=2000，a=450，B=3000，=10%，d=0，求得=7.5%3.C解題思路：127×25%+142×40%+151×35%=141.4（萬元）4.B解題思路：180×（500/165）+150×（1000/120）=1795.45（萬元）5.B專業(yè)知識分享WORD格式編輯整理解題思路：80×(1+3%)×(1+2%)×(1+3%)=86.57（萬元）6.C解題思路：15%+50%×60%=45%7.B解題思路：房地產(chǎn)全年凈收益=12×3000-8000=28000（元）；土地凈收益=1200×200×8%=19200（元）