論商業(yè)銀行個人住房貸款風險分析與防范

摘要：隨著我國國民生活水平的不斷提高，從前只能看人買房到現如今的大多數買房人。他們當中大部分會選擇貸款買房，從而帶動了個人住房貸款業(yè)務的快速發(fā)展，這就必然會給商業(yè)銀行帶來一些風險。本文從商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理存在的問題出發(fā)，進而分析問題存在的原因，最后得出防范這些風險的對策。關鍵詞：商業(yè)銀行個人住房貸款風險對策目錄29360_WPSOffice_Level1一、商業(yè)銀行個人住房貸款風險概述 111291_WPSOffice_Level2（一）個人住房貸款的基本概念 111316_WPSOffice_Level2（二）個人住房貸款風險分析 111291_WPSOffice_Level31、信用風險 111316_WPSOffice_Level32、利率風險 22927_WPSOffice_Level33、抵押物風險 228440_WPSOffice_Level34、商業(yè)銀行內部風險 211291_WPSOffice_Level1二、商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理存在的問題及原因 22927_WPSOffice_Level2（一）個人住房貸款風險管理存在的問題 28254_WPSOffice_Level31、個人信用存在問題 26105_WPSOffice_Level32、開發(fā)商虛假銷售套取銀行貸款 229076_WPSOffice_Level33、貸款中介機構亂辦、亂管、亂執(zhí)業(yè)、缺乏市場誠信 315796_WPSOffice_Level34、銀行內部人員存在操作和職業(yè)道德的風險 315501_WPSOffice_Level35、商業(yè)銀行與其他同行間的惡性競爭 328440_WPSOffice_Level2（二）個人住房貸款風險形成原因 32245_WPSOffice_Level31、借款人自身原因引發(fā)的信用風險 312932_WPSOffice_Level32、開發(fā)商引發(fā)的風險 44094_WPSOffice_Level33、政府對中介機構缺乏監(jiān)管 45536_WPSOffice_Level34、商業(yè)銀行風險管理與監(jiān)督機制不完善 424574_WPSOffice_Level35、各同行銀行間的不良貸款大戰(zhàn) 411316_WPSOffice_Level1三、商業(yè)銀行個人住房貸款風險的防范對策 48254_WPSOffice_Level2（一）對借款人的信用進行嚴格審核和監(jiān)督 46105_WPSOffice_Level2（二）逐步完善開發(fā)商內部控制制度 529076_WPSOffice_Level2（三）政府加強對中介機構的監(jiān)管 515796_WPSOffice_Level2（四）完善銀行內部風險控制體系 515501_WPSOffice_Level2（五）金融機構間遵循公平競爭原則 52927_WPSOffice_Level1總結 728440_WPSOffice_Level1參考文獻 88254_WPSOffice_Level1致謝詞 9商業(yè)銀行個人住房貸款的業(yè)務解決了公民在購置普通住房時資金不夠的問題，但商業(yè)銀行也不會隨便下發(fā)貸款資金給借款人，借款人在進行貸款時必須提供真實有效的擔保。但是盡管借款人提供了擔保，商業(yè)銀行在放款時也承擔了不少的風險，在產生風險之前的過程中，一定存在著致險的因素。那這些風險因素我們又該如何去防范呢？商業(yè)銀行個人住房貸款風險概述個人住房貸款的基本概念買房人因資金不足，向商業(yè)銀行申請資金，申請的資金稱為個人住房貸款或者個人住房抵押貸款。當借款人進行貸款時，需要將房子作為抵押，這里的房子也可以是借款人已經個人所有的房子。但是商業(yè)銀行在發(fā)放貸款之前，需要確保借款人的抵押物是真實存在的，這就需要借款人提供擔保證明。在簽訂貸款合約的時候，注明：借款人如果不能按時履行合同所規(guī)定的日期按時還款或者因個人因素和不正當理由拒絕還款時，需要自行負責，與商業(yè)銀行無關。個人住房貸款的金額大，期限長，以抵押為前提建立借貸關系，存在的風險具有系統(tǒng)性特征。個人住房貸款風險分析信用風險信用風險可以分為兩種，一種是借款人的信用風險，另一種是開發(fā)商的信用風險。借款人未能在規(guī)定時間內履行自己的還款義務從而對商業(yè)銀行造成損失的我們通常稱為借款人的信用風險。而當這種風險的產生時，商業(yè)銀行就會判定借款人因無法償還本金和利息的違約行為，后進行壞賬準備，這也被稱為違約風險的個人住房貸款生效。一個公民的個人住房貸款期限最高可以貸款30年，通常，貸款的人群多集中在二十幾歲左右人群，并且借款人的年齡和所貸款的期限是不超過七十年的，風險會控制在10-15年。商業(yè)銀行之所以會存在風險性，主要是因為借款人對所借款項無償還能力，從而喪失良好信用導致的。如果商業(yè)銀行不能及時了解到個人信用的變化，這就會給商業(yè)銀行帶來巨大的信用風險。這就可以看出信用風險對于商業(yè)銀行來說是最難防范的風險之一。開發(fā)商通過欺詐、假按揭、虛假經營產生了開發(fā)商的信用風險。欺詐風險意味著開發(fā)人員提供，通過開發(fā)人員開發(fā)到的虛假材料送審到商業(yè)銀行審核處，并在房產評估這一步驟作假，提高所抵押房的價格，騙獲商業(yè)銀行的貸款資金，讓商業(yè)銀行蒙受損失。假按揭風險是指開發(fā)商為了套取大量的現金，于是將擁有的存量房通過虛有的購房人的名字購買，這些虛構人物大部分為開發(fā)商的內部員工或者親戚朋友，從而獲取商業(yè)銀行發(fā)放的貸款，給商業(yè)銀行帶來了不必要的損失。因為買房人所購買的房子還未走完抵押貸款的流程，商業(yè)銀行就已經收到借款寬仁的本金和利息，倘若在這個過程中買房人對房子不滿意停止向商業(yè)銀行還款，那么，銀行依舊會有損失。利率風險政策的變化和存貸款基準利率的變化會導致商業(yè)銀行個人住房貸款存在利率風險。從而會使得商業(yè)銀行在房貸上的收益與最初的收益不平衡，與此同時，借款人的一些違約風險，比如：拖欠貸款、提前還款和拒絕還款，這些行為都會給商業(yè)銀行帶來損失的可能性。當前本國的商業(yè)銀行在個住房貸款這一塊還缺乏靈動性，更多的是被動。當央行的利率出現調整時，個人住房貸款利率大于存款來源，那么就會出現虧損情況，倘若銀行的利率上調，那么存款的利率就會縮減，致使商業(yè)銀行的盈利變小。抵押物風險抵押物的設置降低了整體的風險，為商業(yè)銀行提供保障。所以，抵押物設置與否與商業(yè)銀行個人住房貸款能否盈利息息相關。抵押物風險分為兩種，一種是抵押處置風險，另一種是抵押物價格風險。抵押物處置風險主要當抵押的物品出現了渠道逐漸變小，但是成本較高的情況下，商業(yè)銀行可能就會無力承擔貸款金額，出現抵押處置的風險。當前，住房二級市場還在發(fā)展階段，在法規(guī)方面還是不夠完善的，加之辦理貸款的手續(xù)麻煩，費用高，就會導致銀行的抵押物變得更加困難。抵押物的價格風險主要分散在市場和人為這兩方面。房地產市場的變化和房屋磨損后的價格下滑導致市場存在風險。后又因評估人員的虛假評估抵押物使得抵押物存在風險。商業(yè)銀行內部風險銀行的內部風險分為兩種，一種是流動性風險，另一種是操作風險。流動性風險主要是因為商業(yè)銀行對于已經持有的住房貸款債權沒有得到及時足夠額度而造成了利益方面的損失。流動性主要是保證銀行資產方面的一條重要的原則，個人住房貸款屬于長期貸款，本身就具有了較大的風險性，對于商業(yè)銀行資金來源于企業(yè)的存款和短期資金，然而貸款期限又長，這就致使資金和時間出現了難周轉的狀況，這就意味著商業(yè)銀行面臨變現的風險。操作風險主要是由于商業(yè)銀行內部出現了問題，集中在銀行內部系統(tǒng)和人員上。商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理存在的問題及原因個人住房貸款風險管理存在的問題個人信用存在問題在進行商業(yè)銀行貸款時，個人信用良好與否起著關鍵作用。商業(yè)銀行在向個人發(fā)放住房貸款時之前，會通過去對借款人做信用調查，調查過程中，商業(yè)銀行就會增加交易成本，服務效率也會逐漸降低。那么所調查的借款人的個人信用記錄也不能保證其準確性和及時性。這就使個人信用成了個人住房貸款風險管理存在風險的問題之一。開發(fā)商虛假銷售套取銀行貸款“假按揭”就是開發(fā)商為了套取商業(yè)銀行的貸款款項而虛假銷售房屋。以虛構的人物，多為開發(fā)商內部人員的親戚或朋友，虛假購買房屋，騙取商業(yè)銀行的貸款，最后，開發(fā)商就能夠從中提前獲得資金，再進行投資，賺得利潤。這樣的操作就大大的增加了商業(yè)銀行的風險。從而開發(fā)商占據了主導地位。這樣買房人如果貸款未還清或者中途終止還款，會給銀行帶來不必要的損失。貸款中介機構亂辦、亂管、亂執(zhí)業(yè)、缺乏市場誠信“亂辦、亂管、亂執(zhí)業(yè)”成了小的貸款中介的一股邪風，因為這樣的胡亂發(fā)展，小的貸款中介的執(zhí)業(yè)水平就會逐漸降低，使機構的規(guī)模一再減小。不僅制約了貸款中介的發(fā)展，而且也使得人們對貸款中介機構喪失了信任。然而政府的介入的弊端越來越突出，日子一天天的過去，這些小的貸款機構就成了“老油條”，不顧及政府的管制規(guī)定，慢慢地，政府就變成了大多數中介機構的“小金庫”來源，以及與之關聯的行政部門子女、在職人員和離退休人員的所謂的“養(yǎng)老場所”。更有甚者，部分政府和企業(yè)的區(qū)別，混亂的管理體系，宰割式的分割市場，執(zhí)業(yè)環(huán)境惡化，業(yè)務效率不高。機構的胡亂辦理，胡亂管理，讓當地的管轄部門采取了措施，因為嚴厲的機制致使一些貸款機構不惜違反職業(yè)道德，直接降低一些收費，暗中提高回扣，做不正當競爭。誠實守信是中華的傳統(tǒng)美德，大到國家，小到企業(yè)公司及個人。因此，誠實可信成了這些貸款中介機構發(fā)展的重要基礎。做到了誠實可信，貸款機構就能在社會市場立足，從而獲取信任?，F在很多的貸款機構不顧長遠的利益和職業(yè)道德操守，做違法的事。銀行內部人員存在操作和職業(yè)道德的風險商業(yè)銀行內部人員在對貸款進行核查的時候未如實提供借款人的真實材料，來幫助借款人達到目的，而使自己獲得回扣的行為缺乏職業(yè)道德和操作過程的嚴重錯誤。首先商業(yè)銀行內部人員道德敗壞，不遵守國家和公司規(guī)定的標準依規(guī)執(zhí)行，為了從借款人的囊中牟取利益，促成借款人和自己的共贏，不惜違反道德，在審批借款人資料時沒有指出借款人所提供貸款材料的真實性和可靠性，讓自己盈利，商業(yè)銀行吃虧。其次，發(fā)放貸款之前，內部的工作人員對開發(fā)商的資料審核不通過，未按規(guī)定核實借款人所購房屋的真實性，這就使得在給借款人發(fā)放貸款時出現借款人中途拒絕還款的情況，給銀行帶來不必要的損失。最后，當銀行下發(fā)貸款金后，工作人員沒有定期的回訪貸款金的去向，以至于可能會發(fā)生所貸出去的款項被濫用。商業(yè)銀行與其他同行間的惡性競爭因為國民經濟水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境也有了較高的要求，這就使得更多無法全款購買房屋的家庭，不得不通過商業(yè)銀行貸款來減輕購房帶來的經濟壓力，那么，商業(yè)銀行的個人住房貸款的業(yè)務量就會隨之增加而增加。有的家庭為了更快的獲得貸款，減去繁瑣的審核貸款資質的過程，就會選擇去一些小的貸款機構去貸款買房，而這一行為對商業(yè)銀行的貸款業(yè)務量產生了巨大的影響。久而久之，商業(yè)銀行就會與其他銀行間進行惡性的競爭。這一競爭大多表現在競爭對手上，例如放寬對借款人信用的要求等，這些措施雖然帶來了銀行的業(yè)務量，但卻在無形中給商業(yè)銀行帶來了巨大風險。個人住房貸款風險形成原因借款人自身原因引發(fā)的信用風險借款人因為種種原因不能向商業(yè)銀行按時還款付息的違約行為，這些行為大致是由于自身的信用存在問題，而這些問題往往是因為借款人的個人資金短缺無法按時還款或拒絕還款，假借對所購房屋不滿意為由，停止還款。借款人還會通過一些不正當的手段，歪曲事實的真相，隱瞞實情，提供虛假信息給銀行。甚至，重復抵押抵押物和虛假抵押騙得個人住房貸款。開發(fā)商引發(fā)的風險因為開發(fā)商內部的經營管理不善和內部干部人員的職業(yè)操守不好擅自挪用公款，使所接手的項目不能按時完成交工，這就形成了“爛尾”現象，而為了彌補資金的空缺，以虛構的人物假借買房騙取商業(yè)銀行的貸款，實則所購房屋只是空屋。那么借款人所購房屋就會與簽訂合同不符，借款人以房屋質量為由拒絕還款，使得借款人與商業(yè)銀行均受到權益損害。政府對中介機構缺乏監(jiān)管政府的職能是一個逐漸轉變的過程，當前，市場和政府的關系并未真正的放正，政府的職能存在“越位、缺位、錯位”的現象，就會使政府的社會管理和經濟管理職能融為一體。但是，又因為政府對中介機構的監(jiān)管不足，大大增加了這些機構的作假行為然而，事后，政府對一些貸款中介的處罰又太輕，這些行為就為商業(yè)銀行個人住房貸款埋下了風險。商業(yè)銀行風險管理與監(jiān)督機制不完善當前，我國的商業(yè)銀行風險管理制度還是處在落后的階段，沒有正確的認識到問題所在。雖然商業(yè)銀行的管理層已經認識到風險的存在，但是他們并沒有加大對手下的員工灌輸風險管理的理念。因為商業(yè)銀行還未建立全面明確的風險管理機制，這就使得員工沒有正確的文化認同。令人堪憂的是，一些人將風險和違規(guī)相提并論，有些員工還認為將風險管理列入控制管理中就能夠解決問題，因為他們還未認識到其中的意義，因此，商業(yè)銀行需要不斷的加強風險管理的認識。缺乏完整的體系監(jiān)督機制不完善，就目前而言,我國銀行的監(jiān)督機制還不能完全適應防范與解除金融風險的需要,不能適應于商業(yè)銀行監(jiān)管以及銀行審慎經營。在對大多數的銀行業(yè)務人員應該實行監(jiān)督制度時，卻忘了對管理層的監(jiān)督，以至于對掌握決策權的制約力不足，從而存在隱患。商業(yè)銀行在審批信貸時，并未對信貸的審批材料進行科學審核，這就使信貸這一業(yè)務成為了一大隱患。各同行銀行間的不良貸款大戰(zhàn)商業(yè)銀行與其他同行的主營業(yè)務都是貸款。但是，在對借款人發(fā)放貸款時，借款人需提供抵押物進行保證和證實，如果未通過正常有效的過程審核，那么借款人是無法得到貸款金的。但是有商業(yè)就有競爭，小的貸款機構對借款人的貸款要求低，期限靈活，既滿足了借款人的需求又極大的提升了自身發(fā)展空間。由此可以看出，在商業(yè)銀行與其他銀行的競爭中，其他銀行在一定程度上的靈活性搶占了商業(yè)銀行無法及時發(fā)放貸款，這使得商業(yè)銀行又多了一份威脅，因此多了一分風險。商業(yè)銀行個人住房貸款風險的防范對策對借款人的信用進行嚴格審核和監(jiān)督首先商業(yè)銀行應該制定一套有效完整的借款人信用制度體系，為防范個人信用風險，商業(yè)銀行應當在借款人進行貸款前通過一個體系，讓各個環(huán)節(jié)的人采集數據，進行調查，確保借款人的信用有資格進行個人住房貸款，當然在發(fā)放時還應有專門核驗人員進行再次核對，并對借款人的個人信用再次更新處理，商業(yè)銀行在貸款發(fā)放后，還應分配專門的監(jiān)督人員監(jiān)督借款人貸款后的個人信用及貸款資金的去向是否與其當初貸款的目的一致。當然更好地處理辦法是，將每一個借款人從小到大的信用記錄都進行嚴格的整理并歸檔保存，并且能夠在商業(yè)銀行需要的時候給予借鑒。其次，借款人自身也應當提高個人素質，每個人為防范商業(yè)銀行個人住房貸款的風險作出貢獻。當辦理商業(yè)銀行個人住房貸款時候，了解一下商業(yè)銀行的相關規(guī)章制度。并且為人要誠信，按時歸還所欠貸款，做到不拖欠，不隱瞞，不作假。樹立誠信意識和道德意識，不違法，不犯法，為防范商業(yè)銀行個人住房貸款風險貢獻一份力。逐步完善開發(fā)商內部控制制度一建立合規(guī)合法的經營意識，嚴厲打擊違法違規(guī)行為。銀行內部人員不按規(guī)定放縱開發(fā)商的假按揭行為。二，選擇優(yōu)質的房地產開發(fā)商及樓盤中介，從風險的根源上杜絕“假按揭”。對優(yōu)質樓盤提供按揭服務，拒絕與劣質樓盤開發(fā)商有經濟往來。三，謹慎發(fā)放開發(fā)商及中介內部員工和相關人員購買開發(fā)商的樓盤，在短時間內申請個人住房貸款金額高，數量多的，商業(yè)銀行應當引起重視，對此類人員的行為進行調查并審核，審核通過才能發(fā)放住房貸款。政府加強對中介機構的監(jiān)管政府要加快法律法規(guī)建設，對貸款中介提出明確的規(guī)章制度。通過法律認可的中介需要通過相關資格認證，統(tǒng)一管理組織，政府應當對中介機構進行業(yè)務規(guī)范指導，大力監(jiān)管相關部門，改善貸款中介機構內部的管理機制，為中介機構提供一份實有力的保障。政府應該定期的舉行相關人員的相關考核，并對職業(yè)素養(yǎng)進行入職前的培訓和考核。設置模擬的交易場所進行知識授課和實戰(zhàn)培訓，以此提升人員的職業(yè)素養(yǎng)，扎實基本的操作技能，意識到不良操作會個商業(yè)銀行帶來風險。完善銀行內部風險控制體系我們要不斷的控制內部風險的出現，在尋求貸款業(yè)務量的同時，也要看重借款人的質量，在發(fā)放貸款前嚴格要求自己和借款人，遵守職業(yè)道德，嚴格借款人的貸款資質。對借款人的抵押進行合理的評估，確定其價值符合實際再發(fā)放貸款，提高商業(yè)銀行業(yè)務人員辦理業(yè)務的水平。道德的認知水平決定了風險管理水平。對于職業(yè)道德的風險防范，商業(yè)銀行應當對員工進行思想教育，將道德風險的敗壞制止在路上。同時，建立健全獎懲激勵約束，調動員工的積極性。嚴格員工的工作狀態(tài)，并加以監(jiān)督和指導，實時的消除員工違反職業(yè)道德的念想。金融機