建筑設計、報批流程

建筑設計、報批流程一、設計階段的劃分

規(guī)劃階段

方案設計

初步設計

施工圖設計

注：簡單的民用建筑工程，經有關部門同意，并且合同中有不做初步設計的約定，可在方案設計審批后進接進入施工圖設計。實際設計程序：1、策劃、投資與立項（內容、選址、土地競標、可行性分析與論證，城市規(guī)劃）（業(yè)主負責）2、概念方案設計—征詢（總平面設計、從概念到形象）3、方案設計--審批（報建方案）4、初步設計—審批5、施工圖設計—審批6、施工監(jiān)督配合—（建筑師的重要性）7、竣工驗收二、各設計階段的設計內容方案設計階段：1、繪制方案草圖。2、結構選型，設備系統(tǒng)等設想方案3、估算工程造價4、組織方案審定或評選，寫出定案結論。5、繪制報建方案。初步設計階段：

方案設計審查批準后進行，初步完成各專業(yè)配合，細化方案設計，編制初步設計文件，配合建設單位辦理相關的報批手續(xù)，控制投資，對特殊設備提出訂貨條件。初步設計的內容：設計說明書、設計圖紙、主要設備材料表和工程概算等四部分。初步設計階段各專業(yè)深度要明確的問題：1、結構：高層和大型公建必須進行多方案結構的整體計算，得出一個最合理的結構形式。以文字說明為主，但難以說清的要出圖。2、主要電氣設備及材料表，現(xiàn)在只要求列出主要電氣設備表。3、電氣要有一個接地系統(tǒng)的專門說明。4、柴油發(fā)電機組的內容，熱能專業(yè)只負責寫油系統(tǒng)和排煙的說明。設備選型和平面布置由電氣專業(yè)寫。

初步設計階段建筑專業(yè)設計流程框圖

施工圖設計階段：

取得初步設計審批文件之后，根據(jù)審批意見和審批文件，對初步設計進行必要的調整。施工圖設計的主要任務是滿足施工要求，解決施工中的技術措施、用料及具體做法。

施工圖設計的內容包括建筑、結構、水、電、采暖通風等工種的設計圖紙、工程說明書，結構及設備計算書和預算書。施工圖設計階段各專業(yè)深度要明確的問題：1、工程預算書不是必須包括的內容，見合同規(guī)定。2、建筑幕墻的結構圖可由具有幕墻設計資質的單位單獨或與設計院合作完成，一般單獨成冊。但連接預買埋件應在主體結構圖中表達。3、如果對初步設計變更較多，應該將新的主要指標寫入施工設計說明中。4、“弱電系統(tǒng)”圖紙不宜太深。以能滿足編制投標書和審核承包商深化設計文件為原則。在滿足結構施工預留、預埋的前提下，盡量減少圖紙工作量。

總結一下設計全過程：

１、研究熟悉紅線圖,了解周圍建筑情況和環(huán)境。

2.了解建設單位要求。

3.做方案圖,報規(guī)劃部門審批。

4.修改方案圖,直到獲得批準為止。

5.根據(jù)方案圖的平面布置圖，進行地質勘察。

6..做初步設計并報批。7.做施工圖。

8.交建設單位送施工圖審查單位審查。

9.施工配合。各階段側重點:

1.方案重創(chuàng)新2.初步設計重深度3.施工圖重校核4.施工配合重服務三、各設計階段的報批程序“一書兩證”制度

對我國城市規(guī)劃實施管理的基本制度的通稱。是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定的，全國統(tǒng)一的。即城市規(guī)劃行政主管部門核準發(fā)放的。

建設項目選址意見書

建設用地規(guī)劃許可證

建設工程規(guī)劃許可證

另一種流行說法：“五證二書”

“五證”：

《國有土地使用證》

《建設用地規(guī)劃許可證》

《建設工程規(guī)劃許可證》

《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)

《商品房銷售(預售)許可證》

“二書”：

《住宅質量保證書》

《住宅使用說明書》

一、《建設項目選址意見書》

①是城市規(guī)劃行政主管部門審核建設項目選址的法定憑證。

②是土地部門提供土地，計劃部門項目立項的依據(jù)。

③設計任務書（可行性研究報告）報請批準時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部核發(fā)的選址意見書。(審批制的項目,項目建議書->選址意見書->可行報告)二、《建設用地規(guī)劃許可證》

取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向國土資源行政主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批準后，由國土資源行政主管部門劃撥、征用土地。

按照有關規(guī)定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準

文件無效。

先有土地出讓合同,再申請《建設用地規(guī)劃許可證》

,然后錄取土地證.

三、《建設工程規(guī)劃許可證》

建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證后，方可辦理開工手續(xù)。

沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。我的理解：

《建設項目選址意見書》

是規(guī)劃認可該項目可行，是進行立項的依據(jù)；

《建設用地規(guī)劃許可證》

是允許某個單位在該地塊進行建設的初步文件，是辦理國土證的依據(jù)。

招拍掛的土地由于有控規(guī)，各項經濟技術的最大值也就有了，就意味著已有《建設項目選址意見書》。所以招拍掛是先辦理建設用地規(guī)劃許可證，后立項。立項時只要控規(guī)即可，現(xiàn)在可能招拍掛的土地不需要立項了?！耙粫鴥勺C”的辦理流程：

規(guī)劃實施管理總流程圖：

建設用地規(guī)劃管理流程圖：

上海某地塊辦理流程圖：“一書兩證”的具體辦理手續(xù)

一、建設項目選址意見書

（非拍賣土地）

2、申請建設單位的報告（內容包括：擬選地點用地面積、建設規(guī)模、用地性質、計劃工期、投資總額，對市政配套設施的要求等。）

3、填報《建設項目選址申請表》一份。

4、1:500或1:1000地形圖一式3份。

5、可行性報告、平面布置方案、管線布置方案。

6、有關文件、證明、協(xié)議等。（由經辦人根據(jù)實際情況選定）

7、報二個以上符合本項目規(guī)劃設計要求的總平面圖到市規(guī)劃咨詢服務中心進行方案技術審查，以方便下一個程序的審批。

二、建設用地規(guī)劃許可證

1、《申請表》

2、1/500或1/1000（郊區(qū)1/2000）地形圖五份，其中一份地形圖上應用紅色實線（鉛筆）標明用地位置地界；

4、批準的建設項目可行性研究報告或有關計劃批準文件；

5、土地使用協(xié)議書；

6、《建設項目選址意見書》的通知及附圖或《國有土地使用權出讓（轉讓）合同》文本及附圖各一份；

7、《建設工程規(guī)劃設計方案批復》及附圖；

三、建設工程規(guī)劃許可證

4、《建設用地規(guī)劃許可證》。

5、計劃部門（或外經委）的立項批文一份。

6、土地管理部門核發(fā)的《建設用地批準書》。

7、經市規(guī)劃局審定蓋章的總平面布置設計圖、建筑設計方案圖（或審核批文）、管網綜合圖各一份。

8、初步設計方案批復

9、建設工程規(guī)劃設計方案批復

9、經建設主管部門審查蓋章的施工圖

10、市建設局的《建設工程勘察成果施工圖審查批準書》一份。

11、消防建審文件一份。

審批《建設工程規(guī)劃設計方案》手續(xù)：

2、地形圖上應由設計單位用≤0.3mm的紅色或藍色實線標明下列內容并蓋章

4、建筑設計方案總平面圖（圖紙二份，市局審批三份、CAD格式光盤一份），總平面圖應符合國家和本市方案出圖標準，并加蓋建筑設計單位的建筑設計方案出圖章和設計負責人、注冊建筑師印章；

5、建筑設計方案圖（含平面、立面、剖面，CAD格式光盤一份）及設計說明文本，圖紙加蓋建筑設計方案出圖章和設計負責人、注冊建筑師印章；

6、分層面積表（二份）；

8、有相應資質部門編制的日照分析報告（原件二份）；

9、可行性研究報告或其他計劃批準文件

結果：1、《建設工程規(guī)劃設計方案審核意見》或《建設工程規(guī)劃設計方案批復》；四、初步設計審查手續(xù)

一般以初步設計審查會議形式進行，建設主管部門主持，

項目業(yè)主、政府有關業(yè)務主管部門、勘察設計單位參加。

由專家評審委員會負責技術、經濟審查，并提出書面審查意見。

參加部門：

規(guī)劃、消防、交通、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、勞動保護、排水、衛(wèi)生防疫、民防、抗震、安保等行政管理部門。

根據(jù)專業(yè)規(guī)范針對該建設項目初步設計文件提出專業(yè)審查意見。

供電、煤氣、自來水、電話通信等配套單位應對初步設計的配套可能性提出建議，對技術合理性進行審查，或由項目所在開發(fā)區(qū)的開發(fā)機構統(tǒng)一提出實施意見。

主要審查以下內容：

1.設計是否符合國家及本市有關技術標準、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定及綜合管理部門的管理法規(guī)；

2.設計主要指標是否符合被批準的可行性研究報告或土地批租合同的內容要求；

3.總體布局是否合理及符合各項要求；

4.工藝設計是否成熟可靠，選用設備是否先進、合理；

5.采用的新技術是否適用、可靠、先進；

6.建筑設計是否適用、安全、美觀，是否符合城市規(guī)劃和功能使用要求；

7.結構設計是否符合抗震要求，選型是否合理，基礎處理是否安全、可靠、經濟、合理；

8.市政、公用設施配套是否落實；

9.設計概算是否完整準確；

專業(yè)審查部門主要審查內容

1.規(guī)劃

對建筑物性質、用地范圍、各類規(guī)劃指標予以核定：如容積率、復蓋率、綠地率、道路率、建筑總高度、日照等，并對各方建筑退界要求予以認可。等等是否符合規(guī)劃部門的要求。

2.消防

總體：防火間距、耐火等級、配套(變電、鍋爐、調壓站)。

對消防道路是否環(huán)通、轉彎半徑、登高撲救面及場地能否滿足要求、消防水源落實方式(設消防水池還是二路市政管網供水)、建筑單體中防火分區(qū)、消防前室、消防中心位置、樓梯設置、防排煙措施、走廊環(huán)通、地下車庫的單雙通道、出口、消防設備、系統(tǒng)的選用，以及對特種場所的消防要求進行審查。

3.交通

核定停車數(shù)量，對出入口位置、基地交通組織、地面地下停車安排或對特殊停車形式進行審查。

4.環(huán)保

根據(jù)所在地區(qū)的環(huán)境和總體環(huán)境功能、環(huán)境目標，核實項目的三廢排放標準，對相應的三廢治理的措施、排污能力及處理方案等進行審查。

5.環(huán)衛(wèi)

垃圾清運方式、垃圾間大小、位置、高度及道路是否滿足環(huán)衛(wèi)車輛進出等進行審查。

6.勞動保護

對鍋爐壓力容器的設置、特種設備及非標設備的安全性能、操作崗位的勞動職業(yè)保護、高層建筑的外墻清洗設施等進行審查。

7.衛(wèi)生防疫

對建筑物的日照、通風采光、餐飲工藝路線設計、污水消毒處理及職業(yè)衛(wèi)生防治措施等進行審查。

8.民防

按地區(qū)要求確定本工程是否要建民防工程以及民防工程等級、平