酒店裝修改造項(xiàng)目投資分析報(bào)告

--10-酒店二期裝修改造工程投資分析報(bào)告集團(tuán)房地產(chǎn)治理中心日期：20235提 要第一局部 ××酒店裝修改造工程說明其次局部 工程市場(chǎng)環(huán)境分析第三局部 算與財(cái)務(wù)效益分析一、投資估算〔一〕參數(shù)依據(jù)〔二〕投資估算〔一〕收入測(cè)算〔二〕本錢分析〔三〕損益分析務(wù)現(xiàn)金流量分析第四局部 評(píng)價(jià)結(jié)果第一局部××酒店裝修改造工程說明×××集團(tuán)自20235手進(jìn)展重裝修改造建設(shè)，目前已改造完成的工程有：××主營(yíng)業(yè)樓、附樓梅園海鮮餐廳及主樓外景觀、停車場(chǎng)改造工程，已累計(jì)投入裝修改造工程5000目前××酒店急待其次期改造工程，包括臨街兩幢宿舍樓改造成商務(wù)客房、八幢別墅小樓的裝修改造、××桑拿房?jī)蓚?cè)××所屬用地的建筑裝飾工程等四項(xiàng)工程。本報(bào)告即針對(duì)××酒店上述二期改造工程進(jìn)展投資分析及財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)。其次局部工程的市場(chǎng)環(huán)境分析一、長(zhǎng)安鎮(zhèn)酒店行業(yè)的市場(chǎng)根底東莞是華南制造業(yè)的中心城市，是華南經(jīng)濟(jì)帶的核心組成局部，東莞市連年獲得國(guó)家大中城市范圍的多項(xiàng)殊榮GDP際利用外資、外商投資企業(yè)等多項(xiàng)指標(biāo)，均居全國(guó)前列，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為興盛的明星城市之一，在國(guó)際上享有很高的知名度。東莞地區(qū)外資興盛，外商投資企業(yè)，尤其是臺(tái)商企業(yè)在全國(guó)最為發(fā)達(dá)，東莞臺(tái)商企業(yè)是廣州、深圳臺(tái)商企業(yè)之和，眾多的外來投資企業(yè)造就了東莞地區(qū)興盛的酒店、消遣業(yè)，成為東莞酒店行業(yè)深厚的市場(chǎng)根底。2023項(xiàng) 目生產(chǎn)值工業(yè)總產(chǎn)值進(jìn)出口總額外幣存款實(shí)際利用外資全市財(cái)政總收入城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額居民人均可支配收入

經(jīng) 濟(jì) 值21484410733405300035.233017202288596732023生產(chǎn)總值1337428萬元東莞第一稅收162094萬元東莞第一出口388215萬元東莞第一83發(fā)區(qū)稍大，總?cè)丝?303,5萬人，外來人口120多萬。長(zhǎng)安鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成主要由模具、機(jī)械、五金、電子行業(yè)的制造業(yè)組成，8330002023業(yè)，主要從事制造業(yè)。長(zhǎng)安鎮(zhèn)是東莞市工廠密集度最大的鎮(zhèn)區(qū)，眾多的外資企業(yè)是長(zhǎng)安鎮(zhèn)酒店效勞行業(yè)穩(wěn)定的市場(chǎng)根底，是形成長(zhǎng)安產(chǎn)業(yè)鏈的最為重要一環(huán)。長(zhǎng)安鎮(zhèn)城市建設(shè)規(guī)劃是東莞市所轄鎮(zhèn)中最為合理的鎮(zhèn)，市容市貌排在各鎮(zhèn)之首。興盛的鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)、狹小的地域范圍，眾多的工廠及大量的外企治理人員，優(yōu)良的市鎮(zhèn)環(huán)境，營(yíng)造了長(zhǎng)安鎮(zhèn)商務(wù)酒店行業(yè)的強(qiáng)有力的市場(chǎng)根底。二、長(zhǎng)安酒店行業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀及市場(chǎng)分布1337~8長(zhǎng)安鎮(zhèn)酒店行業(yè)是東莞市轄區(qū)內(nèi)酒店行業(yè)收費(fèi)最高的鎮(zhèn)區(qū)，超過東莞市區(qū)及其它各鎮(zhèn)，平均開房率亦好于其它鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)酒店年綜合平均開房率均超過8.5成，少數(shù)在9成以上。以下是長(zhǎng)安鎮(zhèn)上星級(jí)酒店客房數(shù)量及收費(fèi)狀況。3000405元/間。長(zhǎng)安鎮(zhèn)星級(jí)酒店市場(chǎng)狀況一覽表酒店名稱星級(jí)房間數(shù)量房間單價(jià)〔實(shí)分布地區(qū)長(zhǎng)安國(guó)際酒店五星400598CBD蓮花山莊五星400100624/間；蓮花山旁海悅酒店五星40070500/間；莞長(zhǎng)路旁長(zhǎng)安酒店四星280480/間；CBD××酒店三星230140360/間；CBD烏沙酒店三星60380/間烏沙村華禧酒店四星230380/間107金沙亞都酒三星280365/間沙頭村凱萊酒店四星165398/間107嘉年華酒店三星80330/間烏沙村帝盈酒店三星160330/間廈邊村亞都酒店準(zhǔn)三120398/間CBD東怡酒店準(zhǔn)三70318/間咸西村東豪酒店二星80270/間CBD合計(jì)3000標(biāo)間平均房?jī)r(jià)405三、同類可比工程比較及本工程的優(yōu)勢(shì)1、 地理位置優(yōu)勢(shì)假設(shè)從位置看，本工程同類可比酒店有國(guó)際酒店、海悅酒店、長(zhǎng)安酒店、亞都酒店、東怡酒店、東豪酒店。除國(guó)際酒店外，本工程在上述酒店中處于相對(duì)優(yōu)勢(shì)，應(yīng)當(dāng)為長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)最正確商務(wù)酒店位置：三條主要城市商業(yè)道路交匯處；馬上形成的商業(yè)中心區(qū)；周邊地勢(shì)最高處，有居高臨下的感覺，地勢(shì)優(yōu)越；腹地寬闊，后有大型停車場(chǎng)配套。2、品牌優(yōu)勢(shì)××酒店為長(zhǎng)安最老的酒店之一，自建立之初即擁有三星級(jí)品牌，當(dāng)時(shí)為長(zhǎng)安最好的酒店，在東莞市及深圳相當(dāng)一些地區(qū)擁有廣泛知名度，長(zhǎng)安人家喻戶曉。3、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；假設(shè)與烏沙等工業(yè)區(qū)內(nèi)的酒店相比，本工程擁有確定環(huán)境、繁華及便利的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；假設(shè)該工程按四星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)裝修，房?jī)r(jià)按烏沙等工業(yè)區(qū)內(nèi)四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，則本工程在長(zhǎng)安鎮(zhèn)酒店業(yè)中擁有相當(dāng)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。第三局部投資估算與財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)一、投資估算〔一〕參數(shù)依據(jù)××酒店臨蓮峰路兩幢宿舍樓5884.7M28653.5M22768.8M21500M26753.5M2〔80〕400M2八幢別墅客房7200M21501204039M2〔夜總會(huì)工程〕總規(guī)劃用地4039M210000M23600M2兩層消遣夜總會(huì)用房6400M2，卡拉OK包房65間201500M21900M26000M2其中功能包括會(huì)議廳、健身用房、體育用房、酒店辦公用房〔二〕投資測(cè)算××酒店臨街兩幢宿舍樓的改造〔具體見下表〕表一 ××酒店貴賓樓裝修改造投資估算表序號(hào)改造工程名稱單位數(shù)量計(jì)價(jià)單價(jià)(元)合計(jì)(萬元)備注一撤除運(yùn)走M(jìn)2建筑面積5000一項(xiàng)15舊物補(bǔ)償二加建底層鋼混土建M2950M2900/M2271.585包根底首層鋼構(gòu)加建1219M2500/M261首層幕墻1750M2380/M266.510主樓鋼混加建600M2600/M236主樓磚混墻體一項(xiàng)18三排水改道M2130M500M2一項(xiàng)1500/M2593575客房裝修間807/間560包家具外墻玻璃幕M22700M2330/M290電梯臺(tái)230/臺(tái)60空調(diào)M26600M2一項(xiàng)65消防M26600M2一項(xiàng)35強(qiáng)弱電一項(xiàng)25四熱水園景四層一項(xiàng)一項(xiàng)25155五招牌燈飾不行預(yù)見費(fèi)一項(xiàng)1050六建設(shè)利息萬元1000/年5.8%58/年七靜態(tài)總投資1286.5不含利息八動(dòng)態(tài)總投資1402.5含兩年××酒店八幢別墅樓改造工程7200M21850/M27200×1850=1332RMB4039M210000M2800/M2800RMB其中消遣經(jīng)營(yíng)用房面積按6400M22200/M26400×2200=1408RMB2208RMB1900M26000M2〔1〕800/M2480RMB〔2〕1300/M26000×1300=780RMB1260RMB造價(jià)合計(jì)表二 ××酒店二期改造工程投資估算表造價(jià)合計(jì)序號(hào)工程名稱數(shù)量單價(jià)(元/M2)備注(萬元)一臨街商務(wù)貴賓樓8653.5M2一項(xiàng)1286.5二八幢別墅樓裝修7200M218501332三夜總會(huì)工程10000M2800/M22208四配套綜合樓建設(shè)6000M2800/M21260靜態(tài)投資合計(jì)6086.5動(dòng)態(tài)總投資4000貸款計(jì)息6.372%(兩年計(jì))6596.26兩年利息共509.76二、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)〔一〕收入測(cè)算臨街商務(wù)貴賓樓收入測(cè)算表三 收入測(cè)算表收入工程收入工程底層商鋪單 價(jià)數(shù) 量160/M2/月50/M2/月1500M2452M2計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)年租金總 價(jià)28827商務(wù)套房480/天357.5453.6普單房合380/天280/天計(jì)4057.5一年計(jì)價(jià)410.437.8別墅樓收入測(cè)算120480，8480×120×30×12×0.8=1658.9RMB夜總會(huì)工程收入測(cè)算65OK20OK〔房費(fèi)+酒水〕12008鐘點(diǎn)房按每天消費(fèi)600元/間計(jì)，9成開房率則 卡拉OK房年收入2246萬元RMB345.6RMB2591.6RMB配套綜合樓收入此工程收入可按正常寫字樓出租價(jià)計(jì)算，年收入價(jià)值按月租80元/M26000×80×12=576RMB以上四項(xiàng)合計(jì)為××酒店二期改造工程的年綜合收入。具體見下表表四 ××酒店二期改造后年收入測(cè)算表收入工程單價(jià)數(shù)量計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)年總收入480/間8653.5M212081216.81658.9夜總會(huì)1200/間6582591.6多功能樓年80/M2/月收入總計(jì)6000M25766043.3〔二〕本錢分析營(yíng)業(yè)稅費(fèi)酒店行業(yè)計(jì)征5%的營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)約0.8%的附加稅費(fèi)，預(yù)征2%營(yíng)7.8%。本錢測(cè)算表五 年總本錢測(cè)算表序號(hào)費(fèi)用工程/依據(jù)金額備注一稅費(fèi)6043.3471.377.8%計(jì)二治理費(fèi)、人員工資6043.3664.7611%計(jì)三水、電、燃料6043.3664.7611%計(jì)四低值易耗品6043.3483.448%計(jì)五財(cái)務(wù)費(fèi)用4000254.886.372%合計(jì)年總本錢2539.21〔三〕損益分析表四年損益分析表序號(hào)項(xiàng)目金額〔萬元〕備注一營(yíng)業(yè)收入6043.3工期改造四項(xiàng)總收益二經(jīng)營(yíng)本錢2284.33不含稅費(fèi)三稅金471.37含營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅四稅后凈利潤(rùn)3287.6稅后純利〔四〕財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析序號(hào)工程運(yùn)營(yíng)期現(xiàn)金流入、流出(萬元)序號(hào)工程運(yùn)營(yíng)期現(xiàn)金流入、流出(萬元)一二現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出建設(shè)/裝修投資經(jīng)營(yíng)本錢第一年6043.38842.26086.52284.33其次年6043.32755.7第三年6043.32755.7備注2284.332284.33靜態(tài)投資含利息稅 費(fèi)471.37471.37471.37三凈現(xiàn)金流量-2804.93287.63287.6四累計(jì)凈現(xiàn)金流量-2804.9482.73770.31.85〔自竣工開張之日起計(jì)時(shí)〕1(五)資金籌措與還款打算該工程動(dòng)態(tài)總投資6596.26萬元，建設(shè)資金酬措的方式為：自 籌 2596.26萬元金融機(jī)構(gòu)借款 4000萬元1年，自借款之日開