長(zhǎng)沙保利南湖超高層綜合體項(xiàng)目策略運(yùn)營(yíng)報(bào)告

【偉大的時(shí)代方能誕生偉大的建筑】——保利南湖工程策略運(yùn)營(yíng)報(bào)告湖南中原事業(yè)一部>>序>>目標(biāo)>>中原是最具洞察力的公司>>中原是最具應(yīng)變力的公司>>中原是最具執(zhí)行力的公司報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem*序*當(dāng)一座城市的歷史被改寫(xiě)一座城市正逐步趨向偉大的時(shí)候總有一座具有精神旗幟和時(shí)代象征意義的偉大建筑來(lái)代表這座城市從紐約到倫敦從東京到香港帝國(guó)大廈、瑞士再保險(xiǎn)大廈、六本木新城、ICC輝煌時(shí)代崛起的偉大建筑他們成為城市的永恒標(biāo)志和城市精神的象征當(dāng)長(zhǎng)沙加速邁入偉大城市的行列的時(shí)候長(zhǎng)沙迫切呼喚一座能夠助推長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)騰飛承載城市榮光與夢(mèng)想的偉大建筑保利南湖廣場(chǎng)必將成為長(zhǎng)沙邁向國(guó)際化的精神象征【偉大的時(shí)代方能誕生偉大的建筑】【保利南湖廣場(chǎng)】開(kāi)啟城市影響力時(shí)代開(kāi)啟【保利南湖廣場(chǎng)】城市影響力時(shí)代保利和中原攜手保利地產(chǎn)，央企地產(chǎn)第一品牌保利房地產(chǎn)〔集團(tuán)〕股份是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺(tái)，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)。保利秉承“和諧生活、自然舒適〞、“和者筑善〞的理念，北京、天津、上海、重慶、哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、包頭、濟(jì)南、青島、武漢、長(zhǎng)沙、南昌、杭州、成都、廣州、深圳、貴陽(yáng)、南寧及香港等地區(qū)實(shí)力央企，一級(jí)資質(zhì)，和者筑善湖南保利，快速開(kāi)展，實(shí)力運(yùn)作湖湘地產(chǎn)幅員湖南保利房地產(chǎn)成立于1998年，注冊(cè)資本金5000萬(wàn)元人民幣，是保利房地產(chǎn)〔集團(tuán)〕股份在湖南業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺(tái)。公司下轄四個(gè)子公司：長(zhǎng)沙永峰生態(tài)動(dòng)物園建設(shè)開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)沙金利和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)沙保利物業(yè)管理、岳陽(yáng)保利置業(yè)。公司秉承“和諧生活，自然舒適〞開(kāi)發(fā)理念，專(zhuān)注于“和諧、自然、舒適〞的產(chǎn)品特色，目前已成功開(kāi)發(fā)了保利苑、今利園、湖南文化大廈、保利花園〔一期、二期〕、岳陽(yáng)洞庭東岸、保利·西街等工程。正在建設(shè)和銷(xiāo)售的工程還包括保利·南湖廣場(chǎng)、保利·麓谷林語(yǔ)、保利·閬峰云墅、保利花園〔三期〕等位于城市重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域的工程。進(jìn)入湖湘，八大布局，打造地產(chǎn)長(zhǎng)城保利花園保利南湖廣場(chǎng)麓谷林語(yǔ)岳陽(yáng)·保利洞庭東岸保利閬峰云墅保利苑今利園湖南文化大廈中原地產(chǎn)，源于香港，系出深圳，全國(guó)品牌代理公司三甲耕耘陸港澳三地，國(guó)內(nèi)26個(gè)省市建立分公司，國(guó)內(nèi)最具規(guī)模房地產(chǎn)代理公司；深圳中原，成立于1997年1月，是深圳最具規(guī)模的大型專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)代理公司，素有“皇牌代理信心標(biāo)志〞的美譽(yù)。10年連續(xù)創(chuàng)造深圳市場(chǎng)占有率第一位；布局大深圳，珠海中原、東莞中原、云南中原、福建中原、湖北中原、惠州中原、湖南中原等，初步形成中國(guó)華南房地產(chǎn)整合體系。源于香港，全國(guó)品牌代理公司三甲年份長(zhǎng)沙市場(chǎng)成交量走勢(shì)2007202120212021891.17萬(wàn)680.78萬(wàn)1097.8萬(wàn)預(yù)計(jì)800萬(wàn)紫龍郡澤西城萬(wàn)科·西街嘉盛華庭格蘭小鎮(zhèn)卓越·蔚藍(lán)海岸高信·向日葵幸福里·潤(rùn)城極目楚天華都國(guó)杰星城運(yùn)通尊苑恒基凱旋門(mén)佳兆業(yè)·水岸新都卓越·麓山別墅湘騰城市廣場(chǎng)嘉盛國(guó)際勤誠(chéng)達(dá)·新界淞雅水郡恒鑫長(zhǎng)沙奧林匹克花園萬(wàn)家城湖南中原:三年磨礪，不斷突破，長(zhǎng)沙市場(chǎng)占有率第一中原開(kāi)展軌跡中原地產(chǎn):塑造區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿中欣·極目楚天實(shí)收均價(jià)：4200元/M2區(qū)域均價(jià)：3800元/M2恒基·凱旋門(mén)實(shí)收均價(jià)：5000元/M2區(qū)域均價(jià)：4000元/M2奧林匹克花園進(jìn)場(chǎng)前實(shí)收：9600元/M2進(jìn)場(chǎng)后實(shí)收：12000元/M2卓越·麓山別墅進(jìn)場(chǎng)前實(shí)收：7000元/M2進(jìn)場(chǎng)后實(shí)收：10000元/M2嘉盛國(guó)際開(kāi)盤(pán)實(shí)收：9300元/M2區(qū)域均價(jià)：7000元/M2卓越·蔚藍(lán)海岸進(jìn)場(chǎng)前實(shí)收：4500元/M2進(jìn)場(chǎng)后實(shí)收：6000元/M2高信·向日葵實(shí)收均價(jià)：5500元/M2區(qū)域均價(jià)：4800元/M2運(yùn)通·尊苑實(shí)收均價(jià)：5500元/M2區(qū)域均價(jià)：4800元/M2樹(shù)立工程標(biāo)桿，引領(lǐng)長(zhǎng)沙，開(kāi)啟一線江景和城市綜合體新時(shí)代2021年，工程整體實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額20億元在走量的前提下，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化工程目標(biāo)銷(xiāo)售目標(biāo)當(dāng)保利和中原并肩，我們有理由創(chuàng)造奇跡基于目標(biāo)本報(bào)告核心解決，三大問(wèn)題——Q1：如何形成工程占位，傳遞核心價(jià)值，喚醒城市和歷史；Q2：如何在“變〞市下，精細(xì)化工程運(yùn)營(yíng)和推售；Q3：如何在整體思考下，保證工程執(zhí)行力中原是最具洞察力的公司InsightcontentsNovelviewpointsofcentaline|長(zhǎng)沙城市正在全面升級(jí)|升級(jí)必須從中心區(qū)開(kāi)始|中心區(qū)升級(jí)從本案伊始|工程形象思考——城市升級(jí)吹號(hào)手！昨日長(zhǎng)沙：城市開(kāi)展初級(jí)階段，城市功能的低下和城市形象的低落。長(zhǎng)沙悠久的歷史曾譜寫(xiě)了深厚的人文底蘊(yùn)帶來(lái)了古樸的氣息伴隨而來(lái)的，還有低矮的民房擁堵的交通混雜的菜市場(chǎng)……

…【印象】昨日長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙定位：長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)的獲批，預(yù)示著長(zhǎng)沙城市的開(kāi)展已經(jīng)納入全國(guó)視野，成為中部崛起戰(zhàn)略的重要角色。2007年12月14日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，長(zhǎng)株潭城市群為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)；中部崛起中，長(zhǎng)株潭扮演了重要角色，成為中部崛起的引擎之一；努力開(kāi)展成為我國(guó)中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的主要城市密集區(qū)之一，成為輻射與效勞中南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎之一，能在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次參與國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)和直接對(duì)外開(kāi)放的區(qū)域。實(shí)現(xiàn)城市群在湖南省的非均衡極化開(kāi)展、跨越式開(kāi)展。長(zhǎng)沙開(kāi)展：城市化水平的高速推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的強(qiáng)勁支撐，城市凝聚力增強(qiáng)，帶來(lái)長(zhǎng)株潭融城和擴(kuò)城的城市擴(kuò)張。2021年長(zhǎng)沙城市化率約65%，GDP有望破4000億元，保持約15%的高速增長(zhǎng)……,促進(jìn)城市的擴(kuò)展和開(kāi)展！！長(zhǎng)沙城市擴(kuò)張長(zhǎng)株潭融城城市化水平高速增長(zhǎng)期GDP高速增強(qiáng)帶來(lái)強(qiáng)勁支持長(zhǎng)沙變化：武廣開(kāi)通、地鐵修建、輕軌規(guī)劃、舊改熱潮來(lái)襲。一個(gè)國(guó)際化的大都市崛起的身影假設(shè)現(xiàn)。一個(gè)偉大時(shí)代的到來(lái)——長(zhǎng)沙進(jìn)入城市全面升級(jí)階段——中原觀點(diǎn)：城市升級(jí)的本質(zhì)是中心區(qū)的升級(jí)。城市中心區(qū)，城市升級(jí)動(dòng)力之源城市中心區(qū)是城市文化與靈魂的標(biāo)簽，集中了城市的標(biāo)志性建筑，是城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體表達(dá)，是城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的動(dòng)力引擎，是城市開(kāi)展的方向。中原觀點(diǎn)———一個(gè)城市升級(jí)的本質(zhì)是中心區(qū)的升級(jí)！！Urbancenters,toupgradetheengineforthecityUrbancentersofurbancultureandthesoulofthelabel,focusedonthecity'slandmarkbuildings,tomaximizethevalueofurbancommercialembodiment,isthedrivingforceofurbaneconomicdevelopmentengine,isthedirectionofurbandevelopment.。案例一：東京的六本木新城。日本東京城市的升級(jí)，由東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木區(qū)域掀起。代表性之做是六本木新城〔六本木ヒルズ〕的建成運(yùn)營(yíng)。注：六本木新城又稱(chēng)六本木之丘，由森大樓公司〔森ビル〕主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，是日本規(guī)模最大的都市再開(kāi)發(fā)方案之一。日本東京城市的升級(jí)，由東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木區(qū)域掀起。代表性工程是六本木新城。案例二：上海的新天地。上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)。上海新天地是一個(gè)具有上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，它是以上海獨(dú)特的石庫(kù)門(mén)建筑舊區(qū)為根底改造成的集餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)、文化的休閑步行街。上海城市的升級(jí)，由上海市中心開(kāi)啟。代表性工程是新天地的建設(shè)運(yùn)營(yíng)。案例三：巴黎的拉?德芳斯。拉德芳斯區(qū)高樓林立,成為集辦公、商務(wù)、購(gòu)物、生活和休閑于一身的現(xiàn)代化城區(qū)。眾多法國(guó)和歐美跨國(guó)公司、銀行、大飯店紛紛在這里建起了自己的摩天大樓。面積超過(guò)１０萬(wàn)平方米的“四季商業(yè)中心〞、“奧尚〞超級(jí)市場(chǎng)、Ｃ＆Ａ商場(chǎng)等為人們提供了購(gòu)物的便利。法國(guó)巴黎城市的升級(jí)，由巴黎鬧區(qū)內(nèi)的拉?德芳斯掀起。標(biāo)志性建筑是大拱門(mén)。小結(jié)：長(zhǎng)沙的升級(jí)同樣是從中心區(qū)開(kāi)始。長(zhǎng)沙的中心區(qū)長(zhǎng)沙的中心區(qū)將是引領(lǐng)長(zhǎng)沙城市升級(jí)的區(qū)域。長(zhǎng)沙中心區(qū)域北至瀏陽(yáng)河，西至湘江，南至南二環(huán)，東至東二環(huán)線。長(zhǎng)沙城市多點(diǎn)開(kāi)發(fā)，核心區(qū)處于全面升級(jí)中匯金國(guó)際化機(jī)廠本案中建南湖地塊水泵廠萬(wàn)博匯北辰新河三角洲嘉盛國(guó)際泊富國(guó)際廣場(chǎng)明城國(guó)際中心凱樂(lè)國(guó)際城新河三角洲，火車(chē)北站城市升級(jí)兩館一廳，整體體量大，拆遷難度高。短期內(nèi)無(wú)法承擔(dān)城市升級(jí)功能。中山亭區(qū)域。城市核心區(qū)，具備優(yōu)良的景觀資源。正拆遷中，預(yù)計(jì)2021年后推出。南湖新城。具備優(yōu)良的景觀資源，統(tǒng)一的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，城市整體升級(jí)開(kāi)創(chuàng)者，市場(chǎng)號(hào)召力大。東塘·雨花亭區(qū)域。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃思考，規(guī)劃超越力有限，無(wú)法形成綜合影響。解放路、蔡鍔路、火車(chē)站區(qū)域，芙蓉區(qū)城市升級(jí)的局部，開(kāi)發(fā)工程呈散點(diǎn)狀，市場(chǎng)號(hào)召力有限。南湖新城——長(zhǎng)沙城市升級(jí)的第一承載者長(zhǎng)沙城市升級(jí)多點(diǎn)開(kāi)發(fā)，核心區(qū)功能缺乏，在城市升級(jí)過(guò)程中，急需引領(lǐng)者，推動(dòng)升級(jí)的加速與裂變。南湖新城位于湘江東岸主城核心區(qū)南部，總用地面積357.11公頃，擁有5.3公里江岸線，是主城區(qū)內(nèi)僅存的大規(guī)模濱江區(qū)域；功能分布在空間上由北向南形成四大功能分區(qū)，其中根據(jù)與核心區(qū)的地緣遠(yuǎn)近關(guān)系，北部更偏重城市綜合功能開(kāi)展，南部更偏重生態(tài)公共空間與大規(guī)模居住空間開(kāi)展，以南湖路為分界線。南湖新城，北部位于五一商圈延伸區(qū)域，隨著城市商業(yè)的進(jìn)一步開(kāi)展和城市升級(jí)的推進(jìn)，理所承擔(dān)城市升級(jí)的第一承載者。本案價(jià)值解析————那么，本案自身質(zhì)素如何？在區(qū)域、城市開(kāi)展中的地位如何？工程理解：南湖新城地標(biāo)，65萬(wàn)平米超高層城市綜合體工程，是實(shí)現(xiàn)湖南保利品牌跳躍的重點(diǎn)工程。南湖新城開(kāi)發(fā)商實(shí)力城市綜合體工程65萬(wàn)方規(guī)模大盤(pán)總建筑面積 649333寫(xiě)字樓86400；公寓96747，商業(yè)9388，住宅289017容積率：6建筑密度：18.4%涵蓋酒店、寫(xiě)字樓、公寓、超高層住宅、商業(yè)多種物業(yè)于一體的城市綜合體。以居住功能為主，打造綠色生態(tài)景觀和休閑游樂(lè)為特色的宜居濱江區(qū)，并具商業(yè)商務(wù)功能城市核心延伸段保利集團(tuán)重金打造；央企第一品牌，在湖南開(kāi)展擁有八個(gè)工程品牌積淀。南湖新城南湖廣場(chǎng)書(shū)院路湘江大道南湖路工程四至及動(dòng)態(tài)：目前地塊已三通一平，工程西鄰湘江路，東書(shū)院路、南臨正在改造的南湖路，工程以南正緊鑼密鼓的進(jìn)行南湖新城拆遷改造，目前區(qū)域整體檔次不高。北面臨南湖港巷東面臨雙向6車(chē)道路寬38米的現(xiàn)代氣息主干道書(shū)院路西面為湘江路中段，并遠(yuǎn)眺橘子洲，一線江景盡在咫尺南面臨正在改修擴(kuò)建的南湖路三通一平地段價(jià)值：南湖新城核心，規(guī)劃中南湖新城濱江商務(wù)區(qū)；南湖新城核心區(qū)域、濱江商務(wù)區(qū)區(qū)域開(kāi)展價(jià)值：南湖新城作為長(zhǎng)沙主城區(qū)核心功能外溢的第一承載者，未來(lái)城市核心區(qū)域。工程地段價(jià)值：處于南湖新城的核心，是未來(lái)濱江商務(wù)中心，具備極高的居住和商務(wù)價(jià)值。景觀資源價(jià)值：眺望麓山，近攬湘江，直臨橘子洲頭，湘江風(fēng)光帶，坐享湘江最好資源段工程處于湘江第一排，近攬湘江水，無(wú)敵江景資源；隔湘江，眺望岳麓，地標(biāo)建筑郁郁麓山試比高；直臨橘子洲頭，工程位置正對(duì)橘子洲頭，天下第一城市內(nèi)洲，偉人雕塑盡收眼底；湘江風(fēng)光帶：長(zhǎng)沙最大的城市休閑綠帶，由十余個(gè)休閑健身廣場(chǎng)、綠化帶以及歷史文化景觀組成，集防洪、觀光、旅游、休閑、健身等功能于一體。歷史人文優(yōu)勢(shì)：悠悠歷史，人文積淀，濃厚湖湘文化精神和古老長(zhǎng)沙余韻。杜甫江閣作為北端視覺(jué)焦點(diǎn)，保障視線視廊，形成其與古城、新開(kāi)發(fā)建筑、湘江、橘子洲、岳麓山的對(duì)話；碧湘宮故址，立碑于湘江風(fēng)光帶中，訴說(shuō)著“城中煙樹(shù)綠漫漫，幾方樓臺(tái)樹(shù)影間〞的意境文津渡〔朱張渡〕、一師范地段，利用街道、游園、廣場(chǎng)、軸線、節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志等手段，串聯(lián)起湘江風(fēng)光帶、商業(yè)街、一師范標(biāo)志建筑及妙頂峰的地域歷史脈落電燈公司舊址、四羊方樽廣場(chǎng)等遺址在風(fēng)光帶中訴說(shuō)著長(zhǎng)沙悠遠(yuǎn)的歷史文化與近代開(kāi)展的話題。規(guī)劃在南湖廣場(chǎng)中，保存一段火車(chē)鐵軌，并設(shè)置蒸氣機(jī)火車(chē)頭的小品，昭示著歷史滾滾車(chē)輪在此碾過(guò)。交通價(jià)值：主干道書(shū)院路與南湖路交匯，西鄰湘江路中段，交通極其便捷；同時(shí)，臨近侯家塘、五一路、東塘三大商圈，交通四通八達(dá)，未來(lái)溢價(jià)值更高。10分鐘與核心區(qū)無(wú)縫對(duì)接；主干道書(shū)院路與南湖路交匯，交通便捷倚主干道書(shū)院路與南湖路交匯，位于中央?yún)^(qū)域的優(yōu)勢(shì)位置，交通意義重大；，1、139、101、160、108、130、140、901等近20趟公交車(chē)經(jīng)過(guò)，交通便利，連接市區(qū)繁華地帶；隨時(shí)對(duì)接侯家塘、五一路、東塘三大商圈為業(yè)主提供“出那么繁華、入那么寧?kù)o〞的生活，真正觀山、觀水、觀橘子洲。還能給業(yè)主良好的投資升值空間。五一商圈東塘商圈侯家塘商圈本案緊密對(duì)接長(zhǎng)沙主城區(qū)核心地段，成功梯度過(guò)度新政升級(jí)區(qū)域，具備良好的功能價(jià)值提升和整體價(jià)值落地。工程規(guī)劃價(jià)值：集商務(wù)辦公、公寓、商業(yè)、超高層住宅為一體的城市地標(biāo)綜合體，多維價(jià)值聚合體，并與工程優(yōu)良地段、成熟配套形成良性互動(dòng)，聚集效應(yīng)極佳。公寓商業(yè)寫(xiě)字樓住宅公寓：45—80平米，弧形規(guī)劃，270度絕版江景資源，投資+自住功能絕佳；住宅：125—558平米超高層住宅，〔含少量復(fù)式〕寫(xiě)字樓：為本案最大亮點(diǎn)，200米超高層，城市天際。西南向江景盡攬，一線江景辦公環(huán)境，絕無(wú)僅有。商業(yè)：一線臨江商業(yè)，借勢(shì)沿江風(fēng)光帯，可打造沿江風(fēng)光帯風(fēng)情商業(yè)街，兼小區(qū)配套價(jià)值和區(qū)域商業(yè)價(jià)值。酒店：江景頂級(jí)酒店、升級(jí)CBD核心生活，全面提高商務(wù)升級(jí)需要。

本案直臨湘江大道、書(shū)院路兩條長(zhǎng)沙南北主干道，具較強(qiáng)昭示價(jià)值

根據(jù)南湖新城沿江天際線規(guī)劃，本案是樓建成后將成為該區(qū)域，也是長(zhǎng)沙湘江沿線主城區(qū)的新地標(biāo)；

昭示價(jià)值：長(zhǎng)沙濱水城市新地標(biāo)，湘江天際線西湖路勞動(dòng)路南港路都江路南郊公園白沙路<50M30-50M60-100M100-200M<80M南湖路200M品牌價(jià)值規(guī)劃價(jià)值景觀價(jià)值地段價(jià)值+++4大核心價(jià)值央企地產(chǎn)第一品牌，布局湖湘8工程超高層地標(biāo)多維城市綜合體，開(kāi)辟長(zhǎng)沙江景新高度！一線江景，風(fēng)光帶，近攬麓山橘子洲，坐享湘江最好江景資源段。城市核心區(qū)—南湖新城核心濱江商務(wù)區(qū)，南湖新城城市升級(jí)第一梯隊(duì)工程價(jià)值體系價(jià)值體系品牌價(jià)值：保利集團(tuán)，央企地產(chǎn)第一品牌，12年入湘，八大布局，工程積淀深厚，有良好的品牌價(jià)值。地段價(jià)值：主城區(qū)核心功能外溢中的第一承載者——南湖新城，本案處于南湖新城核心，規(guī)劃中南湖新城濱江商務(wù)區(qū)；景觀價(jià)值：眺望麓山，近攬湘江，直臨橘子洲頭，湘江風(fēng)光帶，坐享湘江最好資源段歷史人文優(yōu)勢(shì)：悠悠歷史，人文積淀，濃厚湖湘文化精神和古老長(zhǎng)沙余韻。交通配套價(jià)值：城市核心區(qū)域，五分鐘自在生活，10分鐘與核心區(qū)無(wú)縫對(duì)接；工程規(guī)劃價(jià)值：集商務(wù)辦公、公寓、商業(yè)、超高層住宅為一體的城市地標(biāo)綜合體，多維價(jià)值聚合體，并與工程優(yōu)良地段、成熟配套形成良性互動(dòng)，聚集效應(yīng)極佳。工程昭示價(jià)值：城市南北主干道，200米地標(biāo)建筑群，長(zhǎng)沙濱水城市新地標(biāo)，湘江天際線集品牌、資源、人文、地段于一身含酒店、商業(yè)、辦公和住宅為一體全資源系、多維度、超高層城市地標(biāo)價(jià)值聚合體南湖新城區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者！洞察回憶——長(zhǎng)沙全面升級(jí)時(shí)代到來(lái)！南湖新城—長(zhǎng)沙城市升級(jí)的第一批承載者！本案是南湖新城的領(lǐng)導(dǎo)者！本案是長(zhǎng)沙城市全面升級(jí)過(guò)程中的第一批引領(lǐng)者！本案是長(zhǎng)沙城市全面升級(jí)的【號(hào)角手】大城崛起的號(hào)角手————一個(gè)偉大時(shí)代與一座偉大建筑【基于中原城市洞察的工程形象】納全球視野重定義長(zhǎng)沙———一個(gè)偉大時(shí)代與一座偉大建筑城市核心無(wú)限可能————全資源全價(jià)值系城市聚合體【基于中原城市洞察的工程價(jià)值】共賞世界精彩———

全資源全價(jià)值系城市聚合體【基于中原城市洞察的工程價(jià)值】基于工程價(jià)值和工程形象的案名建議城市天際線具有直覺(jué)直觀的人文特點(diǎn)、審美特點(diǎn)、標(biāo)識(shí)特點(diǎn)和造型特點(diǎn)，是城市開(kāi)展進(jìn)程中，一個(gè)非常時(shí)代化的理念！本案是長(zhǎng)沙城市全面升級(jí)過(guò)程中的引領(lǐng)者！為長(zhǎng)沙城市湘江沿線的天際線，代言一座城市的崛起，升級(jí)一座城市的未來(lái)！每一個(gè)城市都有他的天際線！香港上海上海紐約東京保利·天際廣場(chǎng)本案是湘江沿線的地標(biāo)建筑，以領(lǐng)導(dǎo)之態(tài)統(tǒng)領(lǐng)湘江兩岸；本案是長(zhǎng)沙大成崛起的號(hào)角手，以領(lǐng)袖之姿屹立湘江東岸；保利·御岸基于工程價(jià)值和工程形象的案名建議：保利·天璽灣基于工程價(jià)值和工程形象的案名建議：基于目標(biāo)本報(bào)告核心解決，三大問(wèn)題——Q1：如何形成工程占位，傳遞核心價(jià)值，喚醒城市和歷史；Q2：如何在“變〞市下，精細(xì)化工程運(yùn)營(yíng)和推售；Q3：如何在整體思考下，保證工程執(zhí)行力中原是最具應(yīng)變力的公司ReactioncontentsNovelviewpointsofcentaline|中原對(duì)樓市變局研判|中原對(duì)中心區(qū)域市場(chǎng)及客戶的理解|中原對(duì)超高層及綜合體工程研判與借鑒|中原對(duì)工程精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與推售中原對(duì)樓市變局研判中原對(duì)樓市變局研判：國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)措施，高壓遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲局面頒布時(shí)間政策標(biāo)題政策概況政策影響2010年4月1日關(guān)于首次購(gòu)買(mǎi)普通住房有關(guān)契稅政策的通知基本取消144㎡以下的普通住房的契稅優(yōu)惠明確了首次購(gòu)房的概念，防止他人利用政策來(lái)獲得契稅優(yōu)惠2010年4月8日湖南省2010年供地計(jì)劃增20％供應(yīng)總量3180公頃2010年的供地計(jì)劃比前5年的年平均供地量增加了20％以上，將三類(lèi)用地供應(yīng)比例提到總量的74％降低土地成本，控制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲2010年4月13日加快保障房建設(shè)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲2010年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)是：建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套，各類(lèi)棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套。加快保障性安居工程建設(shè)，解決中等偏下收入家庭的住房困難；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲2010年4月14日實(shí)行更嚴(yán)格差別化住房信貸政策對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，抑制投機(jī)性購(gòu)房2010年4月17日國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知部分高價(jià)地區(qū)，可暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題2010年4月19日住房部要求嚴(yán)格實(shí)行實(shí)名制住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。本政策影響關(guān)鍵在于執(zhí)行力度

本次調(diào)控經(jīng)濟(jì)背景：10年第一季度全國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)局良好一、經(jīng)濟(jì)繼續(xù)加快增長(zhǎng)；

一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)11.9%，比上年同期加快5.7個(gè)百分點(diǎn)二、國(guó)內(nèi)需求保持快速增長(zhǎng)；

一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)25.6%

三、出口加快恢復(fù)；

今年一季度出口同比增長(zhǎng)28.7%，增速出現(xiàn)了加快恢復(fù)的勢(shì)頭。

四、經(jīng)濟(jì)效益改善；

1-2月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增加了將近1.2倍。

五、城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長(zhǎng)；

一季度，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入同比增長(zhǎng)11.8%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年同期增長(zhǎng)9.8%

………與2007年“927新政〞的比照在上一輪房?jī)r(jià)調(diào)整的周期中，市場(chǎng)發(fā)生變化主要受到2007年9月27日新政的影響較大，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了長(zhǎng)達(dá)近一年時(shí)間的調(diào)整。而這次政策與上次政策相比，政策內(nèi)容有過(guò)之而無(wú)不及。政策內(nèi)容2007：“927新政”對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%；貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高2010：“415新政”對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。根據(jù)中原對(duì)新政后第一周長(zhǎng)沙市4月19日-4月25日開(kāi)盤(pán)工程的監(jiān)測(cè)情況，新政影響——工程影響項(xiàng)目名稱(chēng)戶型面積段（平米）推出套數(shù)所占比例總套數(shù)成交套數(shù)成交率藏瓏四房170-190124100.00%1242823%錦繡世紀(jì)三房150.24-165.077236.00%2016733%四房150-17712964.00%可可小城一房57.543019.00%15912075%二房70-9012981.00%北京御園二房77.95—78.0318650.00%37222560%三房88.28—88.5718650.00%卓越蔚藍(lán)海岸二房906434.00%18811059%三房120-1409450.00%四房1743016.00%從開(kāi)盤(pán)的14個(gè)工程看，120平米以上受到新政影響較大，90以下和90-120平米的產(chǎn)品銷(xiāo)售影響較小首置客戶群體，剛性需求，短期內(nèi)急需住房國(guó)家政策扶持購(gòu)房群體，非新政打壓對(duì)象；首改客戶群體，面臨必須的升級(jí)居住需求；新政打擊對(duì)象，首付增加不多，且經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)優(yōu)厚；90平米以下產(chǎn)品90-120平米產(chǎn)品120平米以上多改客戶群體，在改善居住并不急迫，較快進(jìn)入觀望狀態(tài)；新政打擊對(duì)象，但該群體整體實(shí)力相對(duì)雄厚；成交量：本次政策出臺(tái)后，對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房行為具有巨大的影響，未來(lái)一段時(shí)間大量投資需求被抑制，剛性需求處在觀望狀態(tài)，市場(chǎng)成交量必將出現(xiàn)大的萎縮局面。成交價(jià)：從目前的政策來(lái)看，政府已經(jīng)比較鮮明的宣示了控制房?jī)r(jià)的決心，隨著交易量的萎縮，房?jī)r(jià)出現(xiàn)價(jià)風(fēng)格整已不可防止；但此次政策短期內(nèi)作用較小，預(yù)計(jì)年中會(huì)有階段性的量?jī)r(jià)調(diào)整，趨勢(shì)上會(huì)使市場(chǎng)逐步冷卻。總體上會(huì)使房地產(chǎn)銷(xiāo)售放緩，投資反響會(huì)略微滯后。新政影響——成交量與成交價(jià)新政下后市預(yù)測(cè)4月7月2021年4月需求釋放，市場(chǎng)整體上升新政出臺(tái)，新工程降低預(yù)期，平價(jià)入市，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格平走局面價(jià)格曲線市場(chǎng)相持，客戶進(jìn)入觀望，新老工程開(kāi)始尾貨促銷(xiāo)，以求盡快回款，整體價(jià)格開(kāi)始下浮。客戶積壓得到釋放，市場(chǎng)迎來(lái)小陽(yáng)春，開(kāi)始逐步回暖快速上漲價(jià)格平走價(jià)格下浮回調(diào)上揚(yáng)新政產(chǎn)品影響公寓★★★★★★90以下★★☆★★90-120★★★★☆★★★120以上★★★★★★★★★★★★2021年11月公寓產(chǎn)品受到影響變化不大，住宅產(chǎn)品隨著時(shí)間的推移影響面擴(kuò)大，程度加深影響背景差異：2007-2021年實(shí)體經(jīng)濟(jì)受挫，2021年整體經(jīng)濟(jì)層面運(yùn)行良好，中原認(rèn)為本次樓市調(diào)控影響層面不會(huì)出現(xiàn)08年的局面；政策效用力度：本次政策的力度較大，影響強(qiáng)烈，相對(duì)07年國(guó)家調(diào)控有過(guò)之而無(wú)不及；產(chǎn)品影響：從目前看120平米以上受到新政影響較大，90以下和90-120平米的產(chǎn)品銷(xiāo)售影響較小，未來(lái)逐步擴(kuò)散到首置產(chǎn)品和首改產(chǎn)品，公寓產(chǎn)品受到影響變化不大，住宅產(chǎn)品隨著時(shí)間的推移影響面擴(kuò)大，程度加深；價(jià)格影響：本次政策力度大，市場(chǎng)必將出現(xiàn)調(diào)整，預(yù)計(jì)年中會(huì)有階段性的價(jià)風(fēng)格整，趨勢(shì)上會(huì)使市場(chǎng)逐步冷卻，價(jià)格下滑在5%-10%左右，直至年底。中原對(duì)市場(chǎng)變局的研判：中原對(duì)中心區(qū)域市場(chǎng)及客戶的理解中心區(qū)域物業(yè)開(kāi)展格局已經(jīng)形成，集中在二環(huán)線內(nèi)，重點(diǎn)為9大復(fù)合體工程。典型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商總建面（萬(wàn)平米）2010年推貨量北辰三角洲北辰53011匯金國(guó)際建發(fā)集團(tuán)19.38化機(jī)廠通用83.411水泵廠建鴻達(dá)665泊富國(guó)際廣場(chǎng)湖南珈鼎置業(yè)3011明城國(guó)際中心明城地產(chǎn)99萬(wàn)博匯建鴻達(dá)506中建南湖地塊中建99凱樂(lè)國(guó)際城凱樂(lè)科技2511合計(jì)82281匯金國(guó)際化機(jī)廠本案中建南湖地塊水泵廠萬(wàn)博匯北辰新河三角洲嘉盛國(guó)際泊富國(guó)際廣場(chǎng)明城國(guó)際中心凱樂(lè)國(guó)際城9個(gè)競(jìng)爭(zhēng)工程整體體量合計(jì)約822萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)2021年推貨量81萬(wàn)㎡。從推售產(chǎn)品上看，中心區(qū)域在2021年1月量大，競(jìng)爭(zhēng)度高12月7月8月9月10月11月1月2月3月4月5月6月化機(jī)廠：主推95㎡的兩房和125㎡的三房，預(yù)計(jì)10年10月首批推售匯金國(guó)際：80㎡-87㎡的兩房，109㎡-114㎡的三房、疊加別墅，802套水泵廠地塊，90㎡-120㎡三房，5萬(wàn)方萬(wàn)博匯：公寓37-90平米、88㎡兩房，110㎡-120㎡三房，少量四房135-145平米。11萬(wàn)方2021年中建南湖地塊住宅推出北辰：1-8號(hào)樓超高層分批推出，11月入市體量11萬(wàn)，121-125、133-135三房為主，局部87-98兩房及171-194四房及345平米的五房。凱樂(lè)國(guó)際城：一期1-6棟樓繼續(xù)推售，預(yù)計(jì)9月或10月推出9、10號(hào)樓。二期預(yù)計(jì)年底推出。泊富國(guó)際城：預(yù)計(jì)10月推出以住宅和商務(wù)辦公為主明城國(guó)際中心：50-60平方米單身公寓產(chǎn)品、100平方米二房戶型、120平方米三房戶型、預(yù)計(jì)7月推出以公寓為主。公寓：預(yù)計(jì)2021年4月以后推出公寓預(yù)計(jì)：2021年5月推出預(yù)計(jì)2021年推出15萬(wàn)平米貨量1.地段居住體化機(jī)廠；2.地段綜合體泊富國(guó)際廣場(chǎng)、明城國(guó)際中心、匯金國(guó)際、萬(wàn)博匯、水泵廠；3.地段資源居住體中建地塊、凱樂(lè)國(guó)際城；4.地段資源綜合體北辰三角洲、本案地段資源居住體地段資源綜合體地段居住體地段綜合體工程分類(lèi)：9大復(fù)合體工程，可分4大類(lèi)，本案屬地段資源綜合體。化機(jī)廠——長(zhǎng)沙城市核心區(qū)高尚住宅大盤(pán)。地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體一期二期二期二期三期三期三期項(xiàng)目單位數(shù)量規(guī)劃總用地ha23.98規(guī)劃凈用地面積ha21.21居住戶(套)數(shù)戶（套）4427居住人數(shù)——15496人口毛密度——730.60總建筑面積㎡834005住宅建筑面積㎡531295總基底面積㎡48547住宅基底面積㎡21206住宅平均層數(shù)層24.29容積率3.93建筑密度%22.89化機(jī)廠——整體以兩房-三房為主占比73.3%“2+1〞、“3+1〞陽(yáng)光三房、空中院館設(shè)計(jì)，附加值高，通風(fēng)采地塊1住宅戶型配比表戶型建筑面積總建面比例戶數(shù)一房二廳50-6016485.66.3%6.3%240二房二廳85-9585272.632.7%32.7%900功能型三房二衛(wèi)100-11041671.516.0%40.6%390舒適型三房二衛(wèi)125-13064266.9924.6%497四房140-16035632.8813.7%13.7%232四房以上200-22013933.85.3%5.3%60復(fù)式200-2153777.891.4%1.4%19地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體化機(jī)廠——2021年10月推出1-4#，11萬(wàn)平米；2021年將推16萬(wàn)平米。地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體

產(chǎn)品戶均面積套數(shù)占比第一階段三房12521721%二房9571367%一房6012412%合計(jì)————1054100%一期推出西側(cè)4棟共1054套產(chǎn)品，屬于工程整體質(zhì)素較差的區(qū)域，工程實(shí)施的是由差到好的提升策略。1.1批1.2批1.3批10年10月首批1、2、3、4#拿到預(yù)售證展示區(qū)化機(jī)廠VS本案地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體VS工程比照：化機(jī)廠為低密度、水景主題、超寬樓間距、高端品質(zhì)形象；本案在資源景觀、保利品牌、產(chǎn)品規(guī)劃〔綜合體〕上優(yōu)于對(duì)方！推售：化機(jī)廠2021年10月推出的1—4號(hào)樓，產(chǎn)品整體以85—95的兩房，100-120的功能三房為主，預(yù)計(jì)持續(xù)到2021年3月，與本案直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較弱地段綜合體——匯金國(guó)際，集高檔商務(wù)住宅、公寓、別墅、商業(yè)為一體的地段綜合體地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體隨著城市規(guī)劃的開(kāi)展，工程周邊將形成金融中心、娛樂(lè)中心、教育中心、醫(yī)療中心以及行政中心。地理位置工程位于城區(qū)中央，西臨長(zhǎng)沙主干道芙蓉中路，北至長(zhǎng)沙理工大學(xué)，隔路向望國(guó)防科技大學(xué)、五華大酒點(diǎn)、長(zhǎng)沙歌舞劇院、神農(nóng)大酒店。根本指標(biāo)周邊配套建設(shè)用地面積：4.5萬(wàn)㎡；總建面：18.97萬(wàn)㎡；公建：102395㎡；住宅：87327㎡匯金國(guó)際——擁有入戶花園、飄窗、陽(yáng)臺(tái)等設(shè)計(jì)。疊加別墅總量稀少，為城市絕版稀缺產(chǎn)品。地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體109-114平米三房80-87平米二房137-140平米三-四房170平米四房別墅公寓寫(xiě)字樓1棟2棟3棟典型3房典型2房匯金國(guó)際：2021年10月推售疊加別墅+高層，以別墅入市帶動(dòng)整體價(jià)值的提升目前定位住宅為高檔商務(wù)住宅，結(jié)合公寓與別墅，以及近2萬(wàn)平米的商業(yè)配套等設(shè)施，打造城市綜合體首批推出3棟高層住宅和局部別墅，走先住宅后商務(wù)的策略別墅高層住宅高層住宅公寓寫(xiě)字樓1棟2棟3棟地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體1號(hào)棟（32F*10）建筑面積房型總戶數(shù)A1111.13*231310A2112.73*231A3109.93*262A4162.94*262A5112.33*231A687.32*231A71373*231A8114.23*2312號(hào)棟（32F*6）建筑面積A91093*262186A1080.82*262A1183.82*231A11’87.52*2313號(hào)棟（29F*11）建筑面積A12140.74*228308A1384.72*228A14111.43*256A15174.13*256A13’87.22*228A14’112.93*256A1682.82*228

套數(shù)比例面積段（㎡）兩房23931%80-87三房44758%109-174四房9012%140-162疊加別墅32套---270-360推售產(chǎn)品：2-3房絕對(duì)主力，2房80-87平米，3房109-114平米為主力；；疊加別墅總量稀少，城市絕版稀缺產(chǎn)品。地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體1#基本素質(zhì)中等2#受寫(xiě)字樓、芙蓉路影響1#3#2#7#6#5#4#3#景觀視野最好A9A9A10A10A11A11共計(jì)802套住宅，32套別墅匯金國(guó)際VS本案工程比照：帶別墅的社區(qū)，在形象上占位高端；資源景觀、保利品牌、工程規(guī)模本案優(yōu)于對(duì)方；推售：2021年10月推售疊加別墅〔32套〕+高層〔以三房109—174平米為主〕，別墅產(chǎn)品稀缺，2021年5月推出公寓產(chǎn)品，與本案存在全線競(jìng)爭(zhēng)。VS地段綜合體：水泵廠東地塊——集住宅、商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、市政廣場(chǎng)，商住綜合體。地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體水泵廠項(xiàng)目芙蓉路南二環(huán)1期水泵廠——總建面約66萬(wàn)，住宅建面約36萬(wàn)，一期推量為5萬(wàn)方，入市時(shí)間2021年12月；2021年方案推售任務(wù)為15萬(wàn)方。地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體9#10#11#9#1期水泵廠東地塊——?jiǎng)?chuàng)新戶型、短進(jìn)深設(shè)計(jì)，附加值較高，通透性較好。

一期戶型配比90以下30%90-12050%120-15020%地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體12#11#10#9#9#10#11#9#水泵廠東地塊VS本案VS9#10#11#9#工程比照：水泵廠3.48的央?yún)^(qū)低容積率、低密度工程、大水景園林、高端品質(zhì)形象；二三房運(yùn)用“N+1〞、“十〞字型創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，附加值較高；戶型近深短，通透性佳。在外部資源景觀、保利品牌占優(yōu)勢(shì)；本案公寓45—80平米一線江景全景觀設(shè)計(jì)，區(qū)域內(nèi)絕無(wú)僅有，但水泵廠無(wú)公寓產(chǎn)品推售；住宅戶型面積區(qū)間跨度過(guò)大，同時(shí)與該工程N(yùn)+1〞、“十〞字型創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)相比不具備絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。推售：一期推量為5萬(wàn)方，總體貨量不多，推售壓力較小，且以90—120平米三房為主，入市時(shí)間2021年12月；2021年方案推售任務(wù)為15萬(wàn)方，體量較大，很有可能與本案形成一定競(jìng)爭(zhēng)。地段綜合體：萬(wàn)博匯——集酒店、寫(xiě)字樓、沿街街鋪和住宅為一體的綜合體。地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體芙蓉中路韶山南路新建東路南二環(huán)線萬(wàn)博匯雨花亭區(qū)域開(kāi)發(fā)商實(shí)力城市綜合體工程49萬(wàn)方規(guī)模大盤(pán)工程分?jǐn)M分三區(qū)，用地面積88600平米，總建面482444平米；容積率：4.62建筑密度：23.78%涵蓋酒店、寫(xiě)字樓、公寓、住宅、商業(yè)多種物業(yè)于一體的城市綜合體。工程位于韶山南路和新建東路交匯東北向，沃爾瑪雨花亭店北面。建鴻達(dá)傾力打造；萬(wàn)博匯：首批北區(qū)公寓37-90平米，住宅兩房75-90平米，三房110-129平米，總量11萬(wàn)平米。沿街酒店3萬(wàn)平米；寫(xiě)字樓針對(duì)相對(duì)有實(shí)力的商務(wù)客戶，戶型面積150-200平米，空間可拼合，總量5萬(wàn)平米。近深為辦公型公寓，北棟平層，面積60-90平米，空間可拼合；南棟LOFT40-70平米；總量5萬(wàn)平米。靠宏軒花苑考慮布局租住型公寓，30-45平米一房為主，少量60平米兩房。總量8萬(wàn)平米。南區(qū)住宅兩房70-80平米，三房90-100平米，總量9萬(wàn)平米首批北區(qū)住宅兩房88平米，三房110-120平米，少量四房135-145平米，公寓37-90平米，總量11萬(wàn)平米。地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體萬(wàn)博匯：戶型面積緊湊，以兩房三房為主，北區(qū)住宅首批推出，形成工程低開(kāi)高走地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體1234二房：88平米單間：47-50平米單間：37平米單間：66平米三房：117-124平米二房：91.28平米三房：129平米投資型公寓，低總價(jià)。商務(wù)型公寓。商務(wù)型公寓。邊角單位，昭示性較好。居住型公寓。戶型一般，分?jǐn)傒^高，西面單位有較好昭示性，帶來(lái)商務(wù)價(jià)值。舒適型住宅。戶型好，朝南，但臨小區(qū)規(guī)劃路。較好舒適型住宅。北向住宅，戶型一般，2#可賞組團(tuán)園林。非常好舒適型住宅。戶型好，安靜，可賞小區(qū)園林。萬(wàn)博匯VS本案VS工程比照：萬(wàn)博匯戶型產(chǎn)品多元化、高端品質(zhì)形象；本案資源景觀、保利品牌、地段上優(yōu)于對(duì)方；推售：首批北區(qū)公寓37-90平米，住宅兩房75-90平米，三房110-129平米，總量11萬(wàn)平米。萬(wàn)博匯多元化產(chǎn)品，戶型跨度不大，市場(chǎng)認(rèn)可度將會(huì)較高。雖為同類(lèi)型物業(yè)，但是就地段、區(qū)位而言，萬(wàn)博匯并未跟本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)。泊富國(guó)際廣場(chǎng)——以“比肩國(guó)際水準(zhǔn)，打造湖南第一商務(wù)高度〞地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體20萬(wàn)平米城市綜合體，工程由1棟218M的超高5A寫(xiě)字樓、1棟150M超高層商公寓以及高檔住宅、沿街商鋪、裙樓商業(yè)、地下超市構(gòu)成，有218米超高層寫(xiě)字樓9.7萬(wàn)，150米超高層公寓4萬(wàn)，中心商業(yè)裙樓3.7萬(wàn)，商業(yè)街1萬(wàn)，地下大型外資零售賣(mài)場(chǎng)1.8萬(wàn)，車(chē)庫(kù)9.2萬(wàn)。擬建共有2棟超高層，地上44～51層、及1～2層商業(yè)街廣場(chǎng)，均設(shè)4層地下室。由素有“出版湘軍〞之稱(chēng)的湖南出版投資控股集團(tuán)全資子公司湖南珈鼎置業(yè)開(kāi)展、湖南新華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、湖南新華印刷集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，是湖南省文化重點(diǎn)工程。泊富國(guó)際廣場(chǎng)——地段位置絕佳，產(chǎn)品規(guī)劃綜合體設(shè)計(jì)全面，附加值較高。地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體泊富國(guó)際廣場(chǎng)芙蓉中路一段泊富國(guó)際廣場(chǎng)2021年9月29日奠基；泊富國(guó)際廣場(chǎng)正在基建中，開(kāi)盤(pán)時(shí)間待定泊富國(guó)際廣場(chǎng)VS本案VS工程比照：泊富國(guó)際廣場(chǎng)30萬(wàn)平方米的全業(yè)態(tài)城市綜合體工程，由素有“出版湘軍〞之稱(chēng)的湖南出版投資控股集團(tuán)全資子公司湖南珈鼎置業(yè)開(kāi)展、湖南新華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、湖南新華印刷集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，是湖南省文化重點(diǎn)工程，外鄉(xiāng)超強(qiáng)品牌。本案在資源景觀、保利品牌、工程規(guī)模上優(yōu)于對(duì)方，但面對(duì)同樣的超高層及綜合體物業(yè)，本案沒(méi)有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，特別是商業(yè)配比上，本案較弱。推售：就目前推售時(shí)間不確定。明城國(guó)際中心：湖南著名酒店運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家明城國(guó)際旗下“明城地產(chǎn)〞打造超高層工程。集購(gòu)物、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)于一體。地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體

明城國(guó)際中心位于芙蓉中路一段，芙蓉路和白沙路交匯處，處在長(zhǎng)沙傳統(tǒng)CBD芙蓉廣場(chǎng)內(nèi)；規(guī)劃建筑高153.05米，共48層，總建筑面積約為9萬(wàn)平方米，規(guī)劃戶數(shù)近1200戶明城國(guó)際中心：2021年7月出售。小戶型為絕對(duì)主打，具有較高的投資價(jià)值。

戶型配比50-6080%9210%12010%地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體由50-60平方米單身公寓產(chǎn)品、90平米二房戶型、120平方米三房戶型、3層底商組成，其中50-60平方米的小戶型占80%。工程目前處于蓄客階段，預(yù)計(jì)7月份入市。120平米44平米57平米92平米明城國(guó)際中心VS本案VS工程比照：明城國(guó)際中心是目前湖南第一超高層樓宇，153米；小戶型主導(dǎo)，自由分割，超高層；本案在資源景觀、保利品牌、地段、工程規(guī)模與產(chǎn)品組合規(guī)劃上優(yōu)于對(duì)方；推售：50-60平方米的小戶型占80%，預(yù)計(jì)7月將公開(kāi)出售。小戶型面積走量將會(huì)較快，投資自住的功能極好。不過(guò)就公寓推售節(jié)點(diǎn)看，明城國(guó)際沒(méi)有和本案形成公寓的直接競(jìng)爭(zhēng)。中建南湖地塊——南湖新區(qū)、一線江景、山體資源的地段資源居住體。地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體強(qiáng)勢(shì)江景、稀缺山體資源南湖新城規(guī)劃的核心位置，未來(lái)地段優(yōu)勢(shì)明顯?？偯娣e（㎡）總面積（畝）建筑密度綠地率容積率89766.86134.6≤24%≥40%3.2中建南湖地塊VS本案工程比照：中建南湖地塊：強(qiáng)勢(shì)江景、稀缺山體資源，無(wú)與匹敵；過(guò)江隧道口岸，十字交叉路口，地段優(yōu)勢(shì)明顯，但目前配套尚待開(kāi)展；本案擁有資源質(zhì)素上劣于對(duì)方！品牌開(kāi)發(fā)商，實(shí)力雄厚，在戶型設(shè)計(jì)上，本案戶型將難占優(yōu)勢(shì)。但是就本案綜合規(guī)劃、保利品牌及較為優(yōu)越的地段相比，還是能在區(qū)域中搶占市場(chǎng)的。推售：中南地塊入市時(shí)間待定，預(yù)計(jì)2021年中推出，住宅存在競(jìng)爭(zhēng)。VS凱樂(lè)國(guó)際城——濱江高檔豪宅，地段資源居住體。地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體凱樂(lè)國(guó)際城總用地面積46400平方米，總建筑面積207000平方米，容積率4.92，綠化率35%，建筑密度29.95%，總戶數(shù)1901戶，可容納6600人。整個(gè)工程分兩期開(kāi)發(fā)。其中一期用地面積26772平方米，總建筑面積111600平方米，容積率4.59，綠化率35%，建筑密度26.29%，總戶數(shù)1106戶，可容納3800人。凱樂(lè)國(guó)際城——分兩期開(kāi)發(fā)，一期推量為11萬(wàn)方，入市時(shí)間2021年4月，二期預(yù)計(jì)年底推出，產(chǎn)品以2房、3房為主地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體本次推出一期黃色局部的1、2、3、5、6號(hào)棟，1、2、5號(hào)棟為二梯三戶，6號(hào)棟為二梯四戶，3號(hào)棟為三梯二十戶，均為32層，本次共推出1085套。截止到4月19日下午5點(diǎn)，成交504套。二期預(yù)計(jì)年底推售。凱樂(lè)國(guó)際城——?jiǎng)?chuàng)新戶型、短進(jìn)深設(shè)計(jì)，附加值較高，通透性較好。戶型面積段套數(shù)占比一房62-72777%二房71-10884077&三房124-13116816%合計(jì)62-1311085100%地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體凱樂(lè)國(guó)際城VS本案工程比照：工程依托其江景資源、低密度、高端品質(zhì)形象以及地理位置的優(yōu)越性打動(dòng)客戶；創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，如洗手間飄窗設(shè)計(jì)等，附加值較高；戶型近深較短，通透性佳。以兩房配比為主要。本案在資源景觀、保利品牌優(yōu)于對(duì)方；推售：二期預(yù)計(jì)年底推出，凱樂(lè)國(guó)際城的三房〔124—131〕與本案形成較大的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。VS北辰新河三角洲——地王和商務(wù)引領(lǐng)下的地段資源綜合體。地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體北辰新河三角洲——2021年首開(kāi)11萬(wàn)住宅區(qū)域示意圖地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體北辰新河三角洲開(kāi)發(fā)D3和E5區(qū)域，總共約20萬(wàn)平方米，多為非臨江物業(yè)。2021年11月優(yōu)先推出D3區(qū)域，D3地塊貨量共1454套。1、2、4、5、6、7、8號(hào)樓分批推出，11月入市體量11平米。北辰新河三角洲地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體舒適型2-4房，面積覆蓋段大。121-125、133-135三房為主，局部87-98兩房及171-194四房及345平米的五房。北辰新河三角洲地段居住體地段綜合體地段資源居住體地段資源綜合體

戶型設(shè)計(jì)帶360度觀景窗，全明衛(wèi)設(shè)計(jì)，大型入戶花園。戶戶飄窗，在景觀、通風(fēng)、采光方面最大化；戶型結(jié)構(gòu)偏重舒適、享受，功能分區(qū)合理。北辰三角洲VS本案VS工程比照：強(qiáng)勢(shì)江景，地王效應(yīng)，超大體量綜合體，超大影響力和號(hào)召力；知名開(kāi)發(fā)商，實(shí)力雄厚；但目前配套尚待開(kāi)展；本案2-3年內(nèi)配套略優(yōu)于對(duì)方；在工程規(guī)模、規(guī)劃上無(wú)法匹敵對(duì)方！在市場(chǎng)影響力和號(hào)召力上，本案還稍遜色一點(diǎn)。高效運(yùn)用保利的品牌優(yōu)勢(shì)、工程自身的人文資源優(yōu)勢(shì)及現(xiàn)階段大環(huán)境配套去跟該案進(jìn)行局部的競(jìng)爭(zhēng)。推售：2021年11月優(yōu)先推出D3區(qū)域，共1454套。1—8號(hào)樓分批推出，121-125、133-135三房為主，局部87-98兩房及171-194四房及345平米的五房。11月入市體量11平米。從總平上看，該區(qū)域超高產(chǎn)品非一線江景資源，與本案相比在江景上有較大的區(qū)別，這也關(guān)系到本案后期的推售。中心區(qū)域市場(chǎng)分析復(fù)合體類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)度產(chǎn)品推售競(jìng)爭(zhēng)度地段居住體化機(jī)廠★★★★地段綜合體萬(wàn)博匯★★★★匯金國(guó)際★★★★★★水泵廠★★★明城國(guó)際中心★★★★★泊富國(guó)際廣場(chǎng)★★★★★地段資源居住體中建國(guó)際★★★★★凱樂(lè)國(guó)際城★★★★★地段資源綜合體本案————北辰新河三角洲★★★★★★★★★從工程看：本案核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是北辰，其次是明城國(guó)際中心、泊富國(guó)際廣場(chǎng)、匯金國(guó)際；從推出產(chǎn)品看，競(jìng)爭(zhēng)度強(qiáng)的北辰，其次是凱樂(lè)國(guó)際城、中建國(guó)際、匯金國(guó)際中原對(duì)中心區(qū)域客戶的理解奧林匹克花園省外和地市客戶促成了中原進(jìn)場(chǎng)后月均去化30套平層乾臺(tái)！嘉盛國(guó)際市中心區(qū)域的客戶，締造長(zhǎng)沙樓市傳奇，售創(chuàng)長(zhǎng)沙樓價(jià)破萬(wàn)記錄。建鴻達(dá)華都看重工程的地段和教育配套的中心區(qū)客戶和地市生意客戶，讓中原進(jìn)場(chǎng)后價(jià)格由5700攀升至6500，成交量月均10多套攀升至30套！實(shí)現(xiàn)華都高速高價(jià)的客戶群客戶偏好：工程位置，周邊教育、醫(yī)療配套，戶型。吸引客戶的首先是工程得天獨(dú)厚的位置，周邊配套以及城市中心地段稀缺的大戶型板樓也是影響其是否購(gòu)置的重要因素。置業(yè)次數(shù)：成交客戶多半為屢次置業(yè)，二次及二次置業(yè)以上占94%，置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，相對(duì)理性，第三次置業(yè)的占41%，三次以上占29%;客戶來(lái)源：主要來(lái)源于雨花區(qū)和省內(nèi)其他地州市〔邵陽(yáng)、衡陽(yáng)、常德等〕，地市高端客戶的挖掘?qū)こ坛山挥兄卮笥绊懀豢蛻袈殬I(yè)：成交客戶以私營(yíng)業(yè)主為主，占46%，中高層管理者占24%主要是雨花區(qū)和地市客戶，他們看重工程的地段和教育配套，同樣以生意人為主，屢次置業(yè)！頂級(jí)平層豪宅奧園乾臺(tái)的買(mǎi)單客戶客戶偏好：客戶主要為工程所處的地段、工程環(huán)境、園林、升值潛力及樓牌品質(zhì)買(mǎi)單，成交中有局部客戶對(duì)于8大智能系統(tǒng)表現(xiàn)出濃厚興趣置業(yè)目的：客戶以改善型居住及自住兼投資為主，自住客戶占50%，投資客占到一定比重----21%，自住兼投資客戶有19%，投資客戶主要看中總價(jià)相對(duì)較低的乾臺(tái)單位。省外客戶投資頗多。客戶來(lái)源：乾臺(tái)成交客戶以長(zhǎng)沙本人為主，占44%，同時(shí)省外客戶占了40%，這與過(guò)年返鄉(xiāng)過(guò)年有很大關(guān)系，比例也較大；地州市客戶以長(zhǎng)沙周邊地州市為主?！彩⊥饧暗刂菔锌蛻艟鶠楝F(xiàn)在當(dāng)?shù)毓ぷ?、生活的客戶，而非藉貫〕；客戶職業(yè)：客戶從事的行業(yè)比較廣泛，以實(shí)業(yè)私企老板及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商老板為主，分別占20%和14%，其次商業(yè)投資、貿(mào)易、鋼材、建材等也有一定比例。主要是地市和省外客戶比例限制提升，看重地段與環(huán)境的自住客戶支撐嘉盛國(guó)際破“萬(wàn)〞的客戶來(lái)源區(qū)域：主要來(lái)自商業(yè)商務(wù)氣氛濃厚的侯家塘及周邊。其中侯家塘、東塘、勞動(dòng)廣場(chǎng)、黃土嶺合計(jì)約65%。同時(shí)五一商圈約10%，外地約10%。從事行業(yè)：自主生意人、房地產(chǎn)/建筑、公務(wù)員、貿(mào)易、金融的行業(yè)客戶較多，占工程整體的81%。特別是自主生意人較多，占到35%?？蛻袈殬I(yè)：私營(yíng)老板、企業(yè)管理人員、公務(wù)員和占比最大，占總量的80%。特別是私營(yíng)老板，占到42%。置業(yè)目的：93%以上是投資，特別是投資自己辦公或轉(zhuǎn)租辦公的客戶較多，且他們價(jià)格抗性較小。主要來(lái)源工程周邊的市中心區(qū)域，投資客為主，大多是自住生意人中原對(duì)中心區(qū)域客戶的理解實(shí)現(xiàn)中心區(qū)域產(chǎn)品高量、高價(jià)的客戶主要為兩類(lèi)：城市中心情結(jié)的中心區(qū)客戶長(zhǎng)沙情結(jié)的地市及湘籍客戶城市中心情結(jié)的中心區(qū)客戶家已立，業(yè)大成；一朝天下商海，暮回長(zhǎng)沙古城，他們具有濃厚長(zhǎng)沙城市中心情結(jié)；南門(mén)口的夜宵湘江邊的輪渡天心閣的城墻屈賈人文的積淀白沙清水的滋養(yǎng)他們是長(zhǎng)沙最核心區(qū)域居住的追隨者和引領(lǐng)者長(zhǎng)沙情結(jié)的地市客戶14市洲，他們擁有自己的成就，但長(zhǎng)沙是他們的單級(jí)向往，他們希望在長(zhǎng)置業(yè)他們希望在長(zhǎng)沙最核心的區(qū)域擁有價(jià)值居所在一省之上，擁有最奢華的都會(huì)榮耀，在省會(huì)核心，尋求品質(zhì)和身份的價(jià)值支撐。長(zhǎng)沙情結(jié)的湘籍客戶在外奔波多年，代表了一代湖湘人的功成與名就；落葉歸根，夢(mèng)牽縈繞的瀟湘故土；他們見(jiàn)識(shí)廣博，品位卓著，追求地段的核心，追求資源的奢享，追求生活的品味。價(jià)格抗性極弱中原對(duì)超高層及綜合體工程研判與借鑒香港天璽——香港天價(jià)制造者香港機(jī)鐵九龍站上蓋，賞維多利港；賣(mài)出天價(jià)——70萬(wàn)元/平米。耗資3億元打造位于中環(huán)國(guó)際金融中心〔IFC〕1、2期，占地4萬(wàn)平尺示范單位及展覽館；樣板房有3個(gè)，主要有日本風(fēng)、英國(guó)風(fēng)和意大利風(fēng)。展示—3億元打造的示范單位造勢(shì)—不曾不再，營(yíng)造稀缺用cullinan、夢(mèng)露的晚裝、全球最貴的10萬(wàn)英鎊的威士忌來(lái)比喻天璽，然后帶出天璽的不曾，不再，大力造勢(shì)兩座樓，七個(gè)大堂，大單位的走大的大堂，小單位的走小的大堂，相互分開(kāi)、相互區(qū)隔——你住80平方米的，跟我住200平方米的走的大堂是不同的——充分表達(dá)身份等級(jí)。尊貴—獨(dú)立尊座大堂及專(zhuān)梯產(chǎn)品—匠心設(shè)計(jì)間隔800尺1房至2200尺4房俱備；前排海景單位橫排式設(shè)計(jì)，令每個(gè)房間享有相同極少主力墻，可靈活更改；標(biāo)準(zhǔn)單位兩房至四房雙套設(shè)計(jì)。香港天璽——組合式價(jià)值提升布陣——造質(zhì)天璽——直擊客戶心理，造勢(shì)促進(jìn)成交天價(jià)售出同系樓盤(pán)，推高區(qū)域價(jià)值高調(diào)借用不同客戶群營(yíng)銷(xiāo)布陣——造勢(shì)看A樣板房賣(mài)B戶型，看B樣板房賣(mài)C戶型，看C樣板房賣(mài)D戶型……，抬升工程整體價(jià)格D戶型質(zhì)素最差C戶型質(zhì)素第三B戶型質(zhì)素第二A戶型質(zhì)素最好tp實(shí)際價(jià)格預(yù)期價(jià)格A戶型質(zhì)素最好B戶型質(zhì)素第二C戶型質(zhì)素第三D戶型質(zhì)素最差A(yù)戶型質(zhì)素最好首推A，拉升工程整價(jià)格，銷(xiāo)售緩慢次推B，展示A單位樣板間，拉高消費(fèi)者預(yù)期，拉升B戶型價(jià)格。再推C，展示B單位樣板間，拉高消費(fèi)者預(yù)期，拉升C戶型價(jià)格。再推D，展示C單位樣板間，拉高消費(fèi)者預(yù)期，拉升D戶型價(jià)格。最后回頭來(lái)賣(mài)A，由于工程整體價(jià)值拉升，A戶型價(jià)格提升。利用質(zhì)素高單位體驗(yàn)，拉升客戶心理預(yù)期，拉高質(zhì)素較低單位的價(jià)格。并最終反作用助推高質(zhì)素單位價(jià)格。香港天璽——限量互動(dòng)式推售制造優(yōu)惠，抬升價(jià)格天璽借鑒意義價(jià)值：嫁接世界上最昂貴奢侈品，巧妙事件營(yíng)銷(xiāo)，借用不同人群傳播熱銷(xiāo)形象，營(yíng)造稀缺，提升價(jià)值；展示：3億元打造示范單位，獨(dú)立尊座打造專(zhuān)梯，展示工程價(jià)值形象；推售：最高價(jià)值物業(yè)推手先行，制造市場(chǎng)最高價(jià)值標(biāo)桿，次高價(jià)值物業(yè)其后，以此類(lèi)推，抬高客戶預(yù)期并帶動(dòng)后面物業(yè)價(jià)值，限量版互動(dòng)式差異推售，拉升整體價(jià)格華潤(rùn)幸福里——幸福里位于萬(wàn)象城南側(cè)，三棟49層的164.4米，占地14277平方米；建筑面積11萬(wàn)平方米；戶數(shù)768戶；以居住為主導(dǎo)功能，具備商務(wù)特征的城市資源高尚住宅。

—一系列幸福主題活動(dòng),奠定提升華潤(rùn)中心街區(qū)活力及品位塑造工程品質(zhì)形象，提升客戶接受度；極致活動(dòng)，引爆價(jià)值完美展示，樣板體驗(yàn)35層設(shè)置工程樣板房，營(yíng)銷(xiāo)中心極致奢華裝修，時(shí)尚設(shè)計(jì)，展示工程的高端形象；大堂精裝設(shè)計(jì)，展示工程品質(zhì)奢侈品及藝術(shù)品全面培訓(xùn),提高銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的奢侈品及藝術(shù)品識(shí)別能力，使客戶感受被識(shí)別、被尊重、被與眾不同。一對(duì)一細(xì)致效勞專(zhuān)業(yè)效勞，超五星極客戶待遇整合資源，互相滲透圈層客戶高端資源互動(dòng)，重要場(chǎng)所、球會(huì)等資源互動(dòng)，華潤(rùn)個(gè)各種物業(yè)資源互動(dòng)華潤(rùn)幸福里——價(jià)值組合華潤(rùn)幸福里——充分利用綜合體其他物業(yè)的價(jià)值拉升萬(wàn)象城——主題奢侈品展

深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的購(gòu)物中心，總建筑面積約18萬(wàn)平方米，擁有6層商用樓面，集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，真正的一站式消費(fèi)中心。君悅酒店——華潤(rùn)街區(qū)舉辦君悅酒店文化展

美國(guó)凱悅酒店旗下的五星級(jí)商務(wù)酒店，大中華第五座。深圳唯一的空中大堂5A智能化甲級(jí)寫(xiě)字樓，進(jìn)駐多家世界500強(qiáng)企業(yè)，國(guó)際知名金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司等，會(huì)聚各行業(yè)商務(wù)精英，深圳寫(xiě)字樓最高素質(zhì)、品位的代表。華潤(rùn)中心——國(guó)際頂級(jí)藝術(shù)展暨展示中心開(kāi)放華潤(rùn)幸福里借鑒意義價(jià)值：極致活動(dòng)，引爆價(jià)值，一系列幸福主題活動(dòng),奠定提升華潤(rùn)中心街區(qū)活力及品位塑造工程品質(zhì)形象，提升客戶接受度；展示：完美展示，樣板體驗(yàn)，35層設(shè)置工程樣板房，營(yíng)銷(xiāo)中心極致奢華裝修，時(shí)尚設(shè)計(jì)，展示工程的高端形象；綜合體物業(yè)利用：充分利用綜合體其他物業(yè)的價(jià)值拉升，萬(wàn)象城——主題奢侈品展；君悅酒店——華潤(rùn)街區(qū)舉辦君悅酒店文化展；華潤(rùn)中心——國(guó)際頂級(jí)藝術(shù)展暨展示中心開(kāi)放。整體提升工程價(jià)值深圳金域藍(lán)灣——深圳金域藍(lán)灣三期：占地面積10341.50平方米，總建筑面積71397平方米，住宅建筑面積61210平方米，建筑覆蓋率13.9%，建筑容積率6.9，綠化率25%?？倯魯?shù)431套〔其中能銷(xiāo)售的為427套〕，共2棟47層超高層。作為萬(wàn)科與代理商的第一個(gè)合作工程，亦是萬(wàn)科第一個(gè)在深圳尋找代理公司合作的工程，當(dāng)2007年，遭遇中國(guó)房地產(chǎn)史上宏觀調(diào)控最非常時(shí)期，金域藍(lán)灣營(yíng)銷(xiāo)的優(yōu)秀表現(xiàn)，奠定了萬(wàn)科與中原攜手的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系！

工程在33F建立水晶會(huì)所，客戶體驗(yàn)超高層帶來(lái)的景觀、視野、生活、等一系列的體驗(yàn)和沖擊塑造工程品質(zhì)形象，提升客戶接受度展示—高區(qū)示范單位梳理—對(duì)位客戶，不斷洗客針對(duì)工程產(chǎn)品特征尋找對(duì)位客戶，尋找體驗(yàn)型客戶體系精密梳理4200批客戶，保證對(duì)真意客戶的把握度！精確梳理出542誠(chéng)意度較高的客戶。根據(jù)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)完成效果，針對(duì)銷(xiāo)售人員完成目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。針對(duì)完成目標(biāo)的同事，進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)分享與交流。調(diào)整—變市下團(tuán)隊(duì)重組，樹(shù)立信心細(xì)分—不斷進(jìn)行存貨細(xì)分將單位分類(lèi)，容易售出與較難售出的產(chǎn)品重組，根據(jù)市場(chǎng)的變化，進(jìn)行按先難后易的方式進(jìn)行推售。提高產(chǎn)品銷(xiāo)售率深圳金域藍(lán)灣——價(jià)值展示，應(yīng)變調(diào)整陸港互動(dòng)：中原資源網(wǎng)絡(luò)，啟動(dòng)頂級(jí)客戶聯(lián)動(dòng)2006年11月7日中原二級(jí)市場(chǎng)推介大會(huì)，同時(shí)開(kāi)啟中原二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)介活動(dòng)；11月21日啟動(dòng)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，全面擴(kuò)展客戶面；12月，通過(guò)香港中原參加“香港地產(chǎn)周〞，啟動(dòng)陸港互動(dòng)，提升形象；金域藍(lán)灣借鑒意義價(jià)值：高區(qū)展示，引爆價(jià)值，開(kāi)放超高層高區(qū)樣板房展示、會(huì)所展示，展現(xiàn)工程核心價(jià)值；應(yīng)變：調(diào)整變市下團(tuán)隊(duì)重組，樹(shù)立信心；梳理對(duì)位客戶，不斷洗客；不斷進(jìn)行存貨細(xì)分，有的放矢；中原網(wǎng)絡(luò)：中原資源網(wǎng)絡(luò)，啟動(dòng)頂級(jí)客戶聯(lián)動(dòng)建立工程高端形象，匹配核心價(jià)值；建立完美展示，塑造樣板體驗(yàn)；奢華造勢(shì)，極致活動(dòng)，引爆價(jià)值；充分利用綜合體其他物業(yè)的價(jià)值拉升，提升住宅產(chǎn)品價(jià)值；限量互動(dòng)推售提升工程價(jià)值；提升銷(xiāo)售效勞，樹(shù)立銷(xiāo)售信心；中原全國(guó)高端客戶網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)體系。超高層案例借鑒中原工程運(yùn)營(yíng)的策略思考中原工程運(yùn)營(yíng)的策略思考策略策略方式價(jià)值策略1展示策略2產(chǎn)品建議及推售策略3奢華造勢(shì)，極致活動(dòng)，引爆價(jià)值充分利用綜合體其他物業(yè)的價(jià)值拉升，提升住宅產(chǎn)品價(jià)值建立完美展示，塑造樣板體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)中心、樣板房等區(qū)域展示做好最正確的產(chǎn)品面積區(qū)間尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，限量版互動(dòng)推售拉升價(jià)值價(jià)值策略展示策略產(chǎn)品建議及推售策略1、極致活動(dòng)，引爆價(jià)值2、綜合體物業(yè)價(jià)值提升極致活動(dòng)，引爆價(jià)值：全球視野下的城市功能升級(jí)主題：全球視野下的城市功能升級(jí)節(jié)點(diǎn)：工程產(chǎn)品發(fā)布會(huì)形式：邀請(qǐng)克林頓或布萊爾、國(guó)內(nèi)頂級(jí)城市開(kāi)展研究專(zhuān)家與政府、媒體、金融企業(yè)、投行合作開(kāi)展城市開(kāi)展頂峰論壇。與天心區(qū)政府及南湖新城委員會(huì)合作探討城市升級(jí)的功能轉(zhuǎn)移目的：凸顯保利品牌，卓現(xiàn)工程高度；極致活動(dòng)，引爆價(jià)值：保利湘江音樂(lè)節(jié)，音樂(lè)對(duì)話湘江主題：保利湘江音樂(lè)節(jié)，音樂(lè)對(duì)話湘江節(jié)點(diǎn)：工程營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放形式：理查德·克萊德曼,1990年，以?致艾德琳之詩(shī)?獲得世界上惟一的金鋼琴獎(jiǎng)。世界頂尖級(jí)鋼琴大師，大師級(jí)演奏會(huì)吸引眼球，拔升高度目的：世界頂級(jí)大師，樹(shù)立雙重標(biāo)桿極致活動(dòng)，引爆價(jià)值：世界級(jí)珍寶青州佛教造像、舍利展主題：世界級(jí)珍寶青州佛教造像、舍利展節(jié)點(diǎn)：高區(qū)會(huì)所開(kāi)放形式：利用保利博物館資源，與佛教協(xié)會(huì)、省博物館、展覽館聯(lián)合湖南個(gè)大媒體，進(jìn)行系統(tǒng)媒體套路，樹(shù)立工程高度、傳遞工程人文氣息，吸引眼球與湘江、橘子洲、第一師范等文化沉淀構(gòu)建區(qū)域歷史文化價(jià)值目的：文化彰顯氣度，氣度帶動(dòng)高度極致活動(dòng)，引爆價(jià)值：樣板房品牌空間體驗(yàn)秀主題：樣板房品牌空間體驗(yàn)秀節(jié)點(diǎn)：樣板房開(kāi)放形式：為了提高工程的檔次，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置了情景體驗(yàn)廳，現(xiàn)場(chǎng)配合模特展示了LV、ARMMNI、GUCCI等最新奢侈品牌，展現(xiàn)工程奢華品質(zhì)。目的：做足奢華極致，彰顯工程品質(zhì)主題：百米跳傘，挑戰(zhàn)極限節(jié)點(diǎn)：工程超高層封頂具備國(guó)內(nèi)高樓跳傘大賽，邀請(qǐng)知名俄羅斯極限跳傘明星、世界跳傘冠軍羅佐夫，跳傘表演大賽。極致活動(dòng)，引爆價(jià)值：百米跳傘，挑戰(zhàn)極限，引爆工程制高點(diǎn)

本案是一線江景超高層居住綜合體。必須充分利用寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)等物業(yè)對(duì)住宅物業(yè)的價(jià)值拉升作用。中原建議，提前引進(jìn)知名酒店管理公司；引進(jìn)戰(zhàn)略合作商家，以實(shí)現(xiàn)住宅價(jià)值提升。綜合體物業(yè)價(jià)值互相抬升價(jià)值策略展示策略產(chǎn)品建議及推售策略工程展示完全攻略營(yíng)銷(xiāo)中心周邊包裝營(yíng)銷(xiāo)中心（個(gè)性、品質(zhì)）大堂及會(huì)所（品質(zhì)、設(shè)計(jì)、藝術(shù)）樣板房及交房標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)中心：國(guó)際、個(gè)性、品質(zhì)售樓部特色裝修風(fēng)格，新穎時(shí)尚、多運(yùn)用現(xiàn)代科技；沙盤(pán)模型運(yùn)用四維技術(shù)，虛擬圖像，生動(dòng)展示工程形象及產(chǎn)品；用現(xiàn)代的科技模式，來(lái)吸引客戶注意力，展示工程卓越品質(zhì)大堂：設(shè)計(jì)、品質(zhì)入戶大堂是可以體驗(yàn)的第二環(huán)節(jié)；直接展示工程的檔次和品質(zhì)標(biāo)識(shí)的細(xì)節(jié)表達(dá)品質(zhì)藝術(shù)品大堂布局及層高高區(qū)會(huì)所：生活、奢華奢華270度全江景示范單位展示，居高、臨江、盡顯尊貴；注意細(xì)節(jié)，加強(qiáng)親和力，追求強(qiáng)烈感官體驗(yàn)效果展示工程最新的設(shè)施和建筑硬件系統(tǒng)。樣板房：270度全江景示范單位展示現(xiàn)場(chǎng)配套展示圍擋樓體導(dǎo)視牌價(jià)值策略展示策略產(chǎn)品建議及推售策略產(chǎn)品配比：基于對(duì)工程價(jià)值及形象理解——工程產(chǎn)品為舒適豪華型基于工程價(jià)值挖掘和形象定位，中原認(rèn)為工程的產(chǎn)品打造方向?qū)⒊孢m豪華型方向開(kāi)展；產(chǎn)品配比：基于對(duì)工程系數(shù)指標(biāo)分析——工程在空間尺度上是屬于及其舒適的戶型工程由公寓和住宅兩種產(chǎn)品構(gòu)成：公寓：面積45—80平米；住宅：總建面289017平米，總戶數(shù)1655戶，戶均面積174平米；住宅整體在空間尺度上是屬于極其舒適的產(chǎn)品戶型。產(chǎn)品配比：售罄典型工程中，以140-160和160-180產(chǎn)品的去化最好，市場(chǎng)接受度較高項(xiàng)目戶型面積(㎡)華盛新外灘

一房52三房141-150151-160四房161-170171-180湘江世紀(jì)城三房131-140141-160四房161-170171-183五房二廳168-175長(zhǎng)沙典型江景工程去化最好的面積段：華盛新外灘一房和141-160的三房，161-180的四房去化最好；湘江世紀(jì)城江景房源中以中偏大的產(chǎn)品走勢(shì)較好！產(chǎn)品配比：基于對(duì)中心區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)品分析：100㎡—130㎡的豪華舒適二房、140—180㎡的舒適型三房有市場(chǎng)時(shí)機(jī)化機(jī)廠：以100—130㎡的三房為主，85—85㎡的二房為輔；水泵廠：以90—120㎡的三房為主，90㎡的二房為輔；匯金國(guó)際：三房面積跨度較大主要集中在109-112、137、174為主，80—87㎡的二房為主；明城國(guó)際中心：以50-60平米的公寓為絕對(duì)主體；凱樂(lè)國(guó)際城：以70—108㎡的二房為主，124—131㎡三房為輔；萬(wàn)博匯：以117—129㎡的三房為主，88㎡的二房為輔；北辰三角洲：三房面積跨度較大，三房主要集中在99—120、130、167—189㎡面積，兩房86—89㎡的二房。產(chǎn)品配比：武漢、南京等城市的超高層綜合體二房產(chǎn)品在100㎡-156㎡，三房普遍在135-150/180-208㎡，四房普遍在200㎡以上?；谝陨戏治?，中原建議工程住宅產(chǎn)品如下：戶型面積配比套數(shù)二房95—11015%248三房130—14020%332大平層三房及3+1150—18040%662四房160-180/200—23020%332五房300以上5%81合計(jì)

1655推售思考：充分考量工程的工程節(jié)點(diǎn)鋪排預(yù)計(jì)2021年底住宅優(yōu)先到達(dá)銷(xiāo)售條件！寫(xiě)字樓公寓住宅酒店推售思考：充分考量市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)影響，尋找工程的最正確入市時(shí)間推售思考：通過(guò)工程綜合體物業(yè)以及內(nèi)部物業(yè)之間的相互價(jià)值拉升工程整體價(jià)值曲線圖原整體價(jià)值增值價(jià)值低價(jià)值物業(yè)高價(jià)值物業(yè)高價(jià)值物業(yè)增值低價(jià)值物業(yè)增值產(chǎn)品價(jià)值推售原那么根據(jù)3大前提確定整體推售原那么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原那么政策調(diào)控，競(jìng)爭(zhēng)空白，尋找最正確入市節(jié)點(diǎn)，住宅存在良好入市節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)原那么根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)安排，首推住宅，進(jìn)行最優(yōu)資金周轉(zhuǎn)的推售安排核心原那么借鑒“限量〞和“互動(dòng)〞推售模式，確定首推住宅，不同樓層以及公寓夾雜比照推售，通過(guò)二者的擠壓互動(dòng)提升價(jià)值以“限量〞和“互動(dòng)〞式推售為核心推售運(yùn)營(yíng)思考住宅公寓寫(xiě)字樓酒店商業(yè)優(yōu)先推出局部超高住宅產(chǎn)品，首開(kāi)長(zhǎng)沙一線江景超高層住宅先河，建立工程形象，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售快速出貨。保存局部超高層住宅，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)中間時(shí)點(diǎn)推出公寓，公寓夾雜比照推售，通過(guò)二者的擠壓互動(dòng)提升價(jià)值寫(xiě)字樓物業(yè)最后銷(xiāo)售，前期優(yōu)先引進(jìn)戰(zhàn)略合作企業(yè)，形成品牌效應(yīng)，保證后期寫(xiě)字樓產(chǎn)品的價(jià)值提升和銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)。引進(jìn)品牌酒店經(jīng)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)，同時(shí)在工程銷(xiāo)售前確定酒店經(jīng)營(yíng)公司，以提升工程的整體形象和實(shí)現(xiàn)價(jià)值。提前啟開(kāi)工程前期招商工作，引進(jìn)戰(zhàn)略合作商家，改善工程配套，提升整體價(jià)值，入市時(shí)間隨機(jī)而定。超高層住宅分段推售貴賓艙商務(wù)艙經(jīng)濟(jì)艙分段推售分段定價(jià)限量出售互相拉動(dòng)具體需要進(jìn)一步工程資料提供進(jìn)行分析基于目標(biāo)本報(bào)告核心解決，三大問(wèn)題——Q1：如何形成工程占位，傳遞核心價(jià)值，喚醒城市和歷史；Q2：如何在“變〞市下，精細(xì)化工程運(yùn)營(yíng)和推售；Q3：如何在整體思考下，保證工程執(zhí)行力中原是最具執(zhí)行力的公司ExecutioncontentsNovelviewpointsofcentaline|中原應(yīng)變執(zhí)行力|中原拓客執(zhí)行力|中原銷(xiāo)售執(zhí)行力中原執(zhí)行力中原應(yīng)變執(zhí)行力中原銷(xiāo)售執(zhí)行力中原拓客執(zhí)行力中原應(yīng)變執(zhí)行力

在淡市下中原洞悉市場(chǎng)變化，為萬(wàn)科西街制造了高頻度的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，制造樓市熱點(diǎn)，吸引客戶，促進(jìn)成交，創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)奇跡。首創(chuàng)“狼騰〞精細(xì)化活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)差異定價(jià)法背景萬(wàn)科在全國(guó)率先降價(jià)現(xiàn)場(chǎng)冷清，80%樓盤(pán)周來(lái)訪10批一下策略分腿定價(jià)，價(jià)格杠桿撬動(dòng)大戶型產(chǎn)品推售，促進(jìn)產(chǎn)品推出，躲避降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)整個(gè)工程全年操盤(pán)舉行各種類(lèi)型低本錢(qián)資源嫁接活動(dòng)90場(chǎng)，平均3天一場(chǎng)次。專(zhuān)業(yè)外場(chǎng)拓客團(tuán)隊(duì)，泛營(yíng)銷(xiāo)，流動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)中心萬(wàn)科·西街庭院：中原在洞悉市場(chǎng)情況下，把握住淡市中的有利時(shí)機(jī)，在08年市場(chǎng)最低點(diǎn)開(kāi)盤(pán)，造就城東區(qū)唯一熱銷(xiāo)工程，一年時(shí)間住宅幾乎售罄應(yīng)變執(zhí)行力拓客執(zhí)行力銷(xiāo)售執(zhí)行力中原快速掌握市場(chǎng)變化，采取非常規(guī)操作手法，將產(chǎn)品屬性價(jià)值最大化，提升到區(qū)域價(jià)格的最高段，10000元/㎡。功能轉(zhuǎn)換工程推廣和核心客群定位由白金公寓轉(zhuǎn)為投資價(jià)值更高的商務(wù)領(lǐng)地，高價(jià)造勢(shì)低價(jià)開(kāi)盤(pán)嘉盛國(guó)際：在央?yún)^(qū)精品公寓沒(méi)有得到市場(chǎng)最大化認(rèn)可時(shí)，中原快速應(yīng)變，將產(chǎn)品定位轉(zhuǎn)型成為城市商務(wù)會(huì)所，首創(chuàng)長(zhǎng)沙樓價(jià)破萬(wàn)記錄認(rèn)籌創(chuàng)新逼定VIP卡在認(rèn)籌時(shí)不立即發(fā)給客戶，在開(kāi)盤(pán)前算價(jià)發(fā)給客戶。一方面又一次