單體建筑容積率面積計(jì)算新辦法

廣州市實(shí)施《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》辦法及廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）于2005年7月1日起實(shí)行。為使建筑面積計(jì)算規(guī)范得到有效實(shí)施，同時(shí)為更科學(xué)地核算建筑工程的容積率，特制定本辦法。一、《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》實(shí)施辦法：、建筑物層高2.2米及以上、四面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的用房計(jì)算全部建筑面積；層高2.2米以下的計(jì)算一半建筑面積。、利用坡屋頂內(nèi)空間的建筑，內(nèi)空間凈高2.1米及以上部分計(jì)算全部建筑面積；內(nèi)空間凈高1.2至2.1米部分計(jì)算一半建筑面積。、建筑內(nèi)部設(shè)局部復(fù)式的，其層高2.2米及以上的計(jì)算全部建筑面積；不足2.2米的部分計(jì)算一半建筑面積。、場(chǎng)館看臺(tái)下方空間設(shè)計(jì)加以利用的部分，凈高2.1米及以上的部分計(jì)算全部建筑面積；凈高1.2至2.1米部分計(jì)算一半建筑面積。、地下室、半地下室層高2.2米及以上的計(jì)算全部建筑面積；層高2.2米以下的計(jì)算一半建筑面積。、建筑物的大廳、門(mén)廳以及大型會(huì)議廳、工廠車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)、舞臺(tái)等大空間建筑物按一層計(jì)算建筑面積。其內(nèi)部設(shè)有通廊、回廊或挑臺(tái)時(shí)，層高2.2米及以上的計(jì)算全部建筑面積，層高小于2.2米的計(jì)算一半建筑面積。、建筑物間的架空走廊，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，層高2.2米及以上的計(jì)算全部建筑面積，層高2.2米以下計(jì)算一半建筑面積。只有頂蓋沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的計(jì)算一半建筑面積。、地上立體書(shū)庫(kù)、立體車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等，無(wú)結(jié)構(gòu)層的按1層計(jì)算；有結(jié)構(gòu)層的按結(jié)構(gòu)層數(shù)計(jì)算；層高2.2米及以上計(jì)算全部建筑面積；層高2.2米以下計(jì)算一半建筑面積。、建筑物外的落地櫥窗、門(mén)斗、挑廊、走廊、檐廊、門(mén)廊等，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，層高米及以上的計(jì)算全部建筑面積，層高2.2米以下計(jì)算一半建筑面積。只有頂蓋沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的計(jì)算一半建筑面積。、建筑物頂部有頂蓋有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的用房如梯屋、水箱間、電梯機(jī)房、人防用房等，層高2.2米及以上的計(jì)算全部建筑面積，層高2.2米以下計(jì)算一半建筑面積。有頂蓋無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的廊、亭等計(jì)算一半建筑面積。、建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、內(nèi)部煙囪、通風(fēng)排氣豎井、提物井等垂直設(shè)備，其建筑面積以橫截面面積乘以自然層數(shù)計(jì)算。、雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過(guò) 2.1米的，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的一半計(jì)算。、有頂蓋的室外樓梯按其投影面積乘以自然層數(shù)所得面積的一半計(jì)算建筑面積；無(wú)頂蓋的室外樓梯最頂一層不計(jì)算建筑面積，其余樓層計(jì)算方法與有頂蓋的相同。、住宅的陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園；辦公或商業(yè)用房設(shè)的半公共空中花園、活動(dòng)用平臺(tái)等均按投影面積的一半計(jì)算建筑面積。、有頂蓋無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的看臺(tái)、車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等，按水平投影面積一半計(jì)算。、公共架空層、避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等，層高 2.2米及以上計(jì)算全部建筑面積，層高2.2米以下的計(jì)算一半建筑面積。、不計(jì)算建筑面積的內(nèi)容有：1）、利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，其凈高不足1.2米的部分；2）、利用場(chǎng)館看臺(tái)下方空間時(shí)，其凈高不足 1.2米的部分；3）、坡地建筑物設(shè)計(jì)上不利用的深基礎(chǔ)架空層及坡地吊腳架空層；4）、設(shè)計(jì)上不利用的建筑坡屋頂內(nèi)、場(chǎng)館看臺(tái)下的空間；5）、無(wú)頂蓋的架空走廊；6）、無(wú)頂蓋的附屬建（構(gòu)）筑物（落地櫥窗、門(mén)斗等） ；7）、住宅飄窗；8）、雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度不足 2.1米的；9）、無(wú)頂蓋的室外樓梯最頂一層；10）、騎樓的首層部分；11）、建筑內(nèi)的設(shè)備管道夾層、操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱和罐體的平臺(tái)、沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的空調(diào)機(jī)擱板、臺(tái)階、不具實(shí)際使用功能的裝飾構(gòu)件等。12）、舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)等；13）、屋頂水箱、無(wú)頂蓋的花架、涼棚、露臺(tái)、露天游泳池；14）、用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。15）、獨(dú)立煙囪、煙道、地溝；非獨(dú)立的小型油（氣）罐、水塔、貯油（水）池、貯倉(cāng)；棧橋、地下人防通道、地鐵隧道、室外自動(dòng)扶梯。二、容積率計(jì)算辦法：、住宅建筑層高超過(guò)4.5米的，按投影面積的2倍計(jì)算建筑面積。、凡以上條款中明確不計(jì)算建筑面積的內(nèi)容均不計(jì)算容積率。此外不計(jì)入容積率的內(nèi)容還有：1）、地下層、半地下層的車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房；2）、地面以上的公共架空層的公共活動(dòng)空間；結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換空間、避難空間。3）、屋頂?shù)臉翘蓍g、電梯間、水箱間。4）、地下車(chē)庫(kù)出入口車(chē)道的首層部分。5）、騎樓2層及以上仍為公共步行系統(tǒng)的部分；上部有建筑的首層消防通道；、凡上述不需計(jì)算建筑容積率內(nèi)容的條款中未提及的部分均應(yīng)計(jì)算容積率，其計(jì)算容積率的面積與建筑面積一致。三、新實(shí)施辦法的具體操作要求：3.1、 此辦法于二OO七年五月一日起實(shí)施。3.2、 二OO七年五月一日以后批出的修建性詳細(xì)規(guī)劃及建筑單體的面積計(jì)算要求按本辦法實(shí)施。3.3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的有效期為一年。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證在二OO六年五月一日以后、二OO七年五月一日以前批出，申請(qǐng)調(diào)整建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，原面積可予承認(rèn)，但新發(fā)文或新的建筑功能指標(biāo)明細(xì)表的面積數(shù)據(jù)按本辦法計(jì)算。3.4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證在二OO七年五月一日以前批出且已施工， 申請(qǐng)調(diào)整建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，若只屬于內(nèi)部間隔或功能調(diào)整的，其面積計(jì)算仍按原規(guī)定執(zhí)行；若有涉及新建內(nèi)容的，該部分的面積計(jì)算應(yīng)按本辦法實(shí)施。3.5、二OO七年五月一日前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證， 辦理單體工程驗(yàn)收或建設(shè)工程規(guī)劃許可證調(diào)整的，原面積予以確認(rèn)，但驗(yàn)收面積數(shù)據(jù)按本辦法轉(zhuǎn)換。（廣州市實(shí)施《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》辦法和廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法）條文說(shuō)明一、建筑面積計(jì)算的實(shí)施方法：、建筑內(nèi)部設(shè)局部復(fù)式的情況，是指層高符合相關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范要求且經(jīng)城市規(guī)劃主管部門(mén)同意建設(shè)的情況。如一些住宅建筑內(nèi)部設(shè)復(fù)式的情況，根據(jù)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，客廳、臥室等主要用房的層高不應(yīng)低于2.4米；廚房、衛(wèi)生間等次要用房的層高不應(yīng)低于2.2米。、圍護(hù)結(jié)構(gòu)指圍合建筑空間四周的墻體、門(mén)、窗等。走廊若用墻、窗等圍閉的，需計(jì)算全部面積；若僅設(shè)欄桿的，按一半面積計(jì)算。走廊外是否立柱不影響建筑面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。、立體書(shū)庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體車(chē)庫(kù)等的結(jié)構(gòu)層按有無(wú)樓板控制，有樓板的按樓板計(jì)算層數(shù)，若內(nèi)部均為架構(gòu)無(wú)樓板的按一層計(jì)算。、配套公建或一些獨(dú)立用房的專(zhuān)用樓梯計(jì)入此類(lèi)專(zhuān)門(mén)服務(wù)用房的面積；配套公建沒(méi)有專(zhuān)用樓梯的，其面積應(yīng)不含公攤面積。豎井的面積在明細(xì)表中分別計(jì)入所在樓層的使用功能或其所專(zhuān)門(mén)服務(wù)的使用功能。、住宅入戶(hù)花園應(yīng)視其有無(wú)敞開(kāi)面而判定，若無(wú)敞開(kāi)面的，應(yīng)視為房間；或設(shè)計(jì)圖紙中標(biāo)注為入戶(hù)花園，但與相連房間無(wú)明確的實(shí)體分隔的，也一并作為房間計(jì)算。辦公、商業(yè)等用房在設(shè)計(jì)中有不少每層或每二、三層設(shè)一處的供部分人員使用的半公共活動(dòng)空間、空中花園等，因其不是供任何人隨意進(jìn)入，故不能定義為公共架空層，只能定義為活動(dòng)平臺(tái)等，其建筑面積及容積率均按投影面積的一半計(jì)算。、公共架空層定義為用于公眾活動(dòng)、環(huán)境綠化的、任何人均可以隨意出入的開(kāi)敞空間。公共架空層的面積不應(yīng)少于整層面積的1/2，且應(yīng)為集中空間，并且周邊應(yīng)沒(méi)有明顯的經(jīng)營(yíng)性用房利用該空間組織交通。否則只能定義為走廊或通道。、騎樓的定義有三類(lèi)：第一類(lèi)為位于人行道上方，壓人行道邊線建設(shè)的騎樓；第二類(lèi)為位于道路退縮位上方，壓道路紅線建設(shè)的騎樓；第三類(lèi)為壓建筑退縮線建設(shè)的騎樓，如《廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（建筑工程規(guī)劃管理篇）》第5.9條所規(guī)定的騎樓。設(shè)備管道夾層指專(zhuān)用于設(shè)備及管道、除檢修外沒(méi)有人員出入的夾層。二、容積率計(jì)算的實(shí)施辦法：1）、地下層只有車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房（且設(shè)備用房應(yīng)標(biāo)出具體用途）不計(jì)算容積率，其余所有用途以及值班室、監(jiān)控室、備用房等一律計(jì)算容積率。2）、公共架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層等的公共活動(dòng)、轉(zhuǎn)換及避難空間不計(jì)算容積率，但該層的樓梯間、電梯間、設(shè)備用房等均應(yīng)計(jì)算容積率。別墅等建筑的架空