項(xiàng)目貸款可行性評估報(bào)告

×××工程貸款可行性評估報(bào)告第一局部概要一、評估說明本評估報(bào)告是依據(jù)中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行營業(yè)部()××××工程申請開發(fā)貸款的可行性進(jìn)展評估。評估基準(zhǔn)日為2023917日，本評估報(bào)告只為托付方審核貸款申請供給參考，不作其他用途。二、評估目的為托付方審核貸款申請供給參考三、評估依據(jù)(××××)供給的相關(guān)資料進(jìn)展評估，托付方和借款企業(yè)應(yīng)對其供給資料的合法性、真實(shí)性、有效性和完整性負(fù)責(zé)評估依據(jù)有：12、托付方和借款企業(yè)供給的有關(guān)資料；3、廣州市房地產(chǎn)市場價(jià)格信息；4、我司把握的有關(guān)資料及評估人員現(xiàn)場實(shí)地勘察所獵取資料；5、其他資料。四、工程概況1、地理位置及環(huán)境××××工程位于機(jī)場路和黃石路交匯處東南角，西為機(jī)場路，北鄰黃石路，東面和南面均有(××)，交通格外便利。鄰近有祥景花園、白云駿景花園、黃石街辦、白云金貴客運(yùn)站、北區(qū)供電局等，公建及城市根底配套設(shè)施完善?！自?1.5萬平方米，總建筑面積近22.6萬平方米，估量總投資約8.3億元，整個(gè)工程建成后，將成為廣州市內(nèi)大型生態(tài)居住社區(qū)之一。2、工程背景××××工程由廣州××××進(jìn)展(×××××)向廣州市白云區(qū)景街蕭崗經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社征地，進(jìn)展商品房開發(fā)建設(shè)，該花園共分東區(qū)、西區(qū)和南區(qū)三局部，除東區(qū)由××公司開發(fā)建設(shè)外，西、南兩區(qū)由××公司進(jìn)展開發(fā)建設(shè)。西區(qū)占地近366萬平方米的樓宇已建成并全部售出入??；南區(qū)占地面積85802172408平方81220234月竣工交付使用、其次1520233月全部竣工交付使用。3、工程規(guī)劃狀況依據(jù)廣州市規(guī)劃局《關(guān)于××××工程修建性具體規(guī)劃的批復(fù)》，工程總體的掌握性技術(shù)指標(biāo)為：1)2.545；2)建筑密度：26.5％；3)172408平方米(153951平方米，地下室建筑面積18457120231765平方米)；4)37.5％；依據(jù)總體規(guī)劃方案，×××××23幢小高層和高層住宅樓和商住樓，地上層數(shù)1219132023.28183平方米；118457平方米；另有配套小學(xué)和商業(yè)、居委會、公廁和煤氣調(diào)壓站。4、工程工程進(jìn)度安排據(jù)×公司稱，×××××20235月開頭開工建設(shè)，施工單位為廣東××建筑20239178710層，并已領(lǐng)取××8202331520231120233月以前可先后竣工交付使用。其次局部工程合法性與建設(shè)條件評價(jià)一、工程合法性評價(jià)目前，××××工程已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，第一期樓字已辦理《建設(shè)工程報(bào)建審核書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》等手續(xù)，也就是說，除未進(jìn)展拆遷的其次期樓字外，該南區(qū)工程的規(guī)劃、報(bào)建、施工、用地等各項(xiàng)手續(xù)均全部辦理齊全(具體詳見附件資料)，據(jù)××公司稱，其其次期樓宇的各項(xiàng)手續(xù)正在申報(bào)辦理過程中。二、工程建設(shè)條件評價(jià)1、工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)據(jù)×司供給的《關(guān)于××××工程南區(qū)修建性具體規(guī)劃的批復(fù)》，×××××工程的總建筑面積172408平方米，包括地上建筑面積153951平方米、地下室建筑面積18457平方米，各功1：單位：平方米、個(gè)序號項(xiàng) 目指標(biāo)備 注1用地面積858022總建筑面積172408地下室建筑面積184571層，為設(shè)備用房和配套停車場地上建筑面積1539512.21其中：商業(yè)81832.22住宅13202312、15、16、17、18、19層小學(xué)12023包括教學(xué)樓和學(xué)生宿舍其它配套1765含會所、公廁、居委會等3容積率2.5454建筑密度27％5綠地率37.5％6車位個(gè)數(shù)466106個(gè)第三局部市場爭論與分析一、工程投資環(huán)境分析〔略〕二、房地產(chǎn)市場分析20231834.19億元，27.9506.887.625.2％，其379.52億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的74.9％，同比增長6.6％。2023年上半長速度有明顯放緩跡象。上半年商品房銷售額335.201003.99萬平方米，27.327％，全省商品房平均銷售價(jià)格3339元／平方米，比去年同期略高7元／平方米，商品房空置面積的增長速度由1236.315.5％。20231-8月，廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積為537.90萬平方米，比去年同期增長9.16％，其中，原八區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積為330.65萬平方米，與去年同期相比增長18.81％。廣州市十區(qū)商品房交易面積為609.71萬平方米，交易金額為271.98億元，與去8.846.79393.87萬平方米，208.24億元，與去年同期相比，分別增長13.56％和11.43％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上42795.1％。反映房地產(chǎn)市場競爭的劇烈導(dǎo)致開此亦說明廣州的房地產(chǎn)市場不斷趨于成熟和標(biāo)準(zhǔn)。三、周邊樓盤調(diào)查分析在××××工程周邊一帶有多個(gè)在建或已建成交付使用的商住小區(qū)，經(jīng)實(shí)地調(diào)查，他們目前的大致狀況如下：1、祥景花園：在黃石路北邊，于九十年月中后期開頭投資建設(shè)，共有38幢多層和13幢高層住宅或商住樓，現(xiàn)已全部交付使用，小區(qū)內(nèi)配套有小學(xué)、省一級幼兒園和市場等，其中第一期已售完，其次期亦已售出近半，第三期將于今年10月出售，住宅售價(jià)幅度大約在37004000元／平方米之間，均價(jià)約為3900元／平方米，二手住宅成交價(jià)約為3100一3500元／平方米。首層商業(yè)鋪位的租價(jià)約為35—60元／平方米，且大局部商業(yè)面積已出租，地下室車位只租不售，月租金為400—450元／個(gè)，現(xiàn)已接近租滿。2、白云駿景花園：屬同一檔次的商住小區(qū)，占地面積約4000016幢小高10000平方米地中海式園林，東、南、北邊均為規(guī)劃路，目前202333800-5000元／平方米之間，均價(jià)約為4480元／平方米。地下室車位約250個(gè)，目前的銷售策略為只租不售。3、元邦航空家園：機(jī)場路和黃石路交角西北側(cè)，屬中型商住商務(wù)小區(qū)，現(xiàn)已建成多幢商住樓并入住，另沿黃石路面有一幢商務(wù)樓馬上交付使用。住宅售價(jià)幅度約在4100-4800元／平方米之間，均價(jià)約為4400元／平方米。局部首層臨街商鋪已售出，目前大局部商鋪8060000-90000元／個(gè)。4、富力陽光美居：機(jī)場路和黃石路交界西南側(cè)、在元邦航空家園南面，屬大型商住小區(qū)，第一期已售完，現(xiàn)推售其次期兩幢高層住宅樓，另第三期打算于10月出售，住宅均價(jià)約為4400元／平方米，配套的商業(yè)面積較少，個(gè)別首層臨街商鋪售價(jià)約為8000—10000100元／平方米，地下室車位數(shù)量較多，但出租率很低，如由業(yè)30000元／個(gè)。5、匯僑城：在黃石路以南，屬大型商住綜合小區(qū)，已建有多幢小高層和高層住宅樓和商住樓，大局部住戶已入住，現(xiàn)二手住宅售價(jià)約為31003600元／平方米、個(gè)別成交2600元／平方米，地下室車位售價(jià)為80000元／個(gè)經(jīng)市場調(diào)查，××××作為評估方法測算其住宅的銷售價(jià)值。另由于其配套商業(yè)和地下室車位主要以出租經(jīng)營為主，應(yīng)選用收益復(fù)原法作為評估方法測算其商業(yè)和車位的銷售價(jià)值。四、工程優(yōu)劣勢分析通過市場調(diào)查分析：××××××工程與同在機(jī)場路和黃石路一帶的幾個(gè)周邊樓盤的產(chǎn)品定優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，工程地處廣州市將來城市副中心——白云城北側(cè)，接近黃石路，(末通車站段)在南區(qū)工程村一帶的對外交通狀況，極大地有利于吸引更多居民和商家入住和經(jīng)營。配套設(shè)施起點(diǎn)高，位于南區(qū)工程范圍內(nèi)××9月正式入學(xué)，由于現(xiàn)時(shí)消費(fèi)者對教育配套設(shè)施的要求越來越高，作為設(shè)計(jì)等級格外高的民辦試驗(yàn)學(xué)校，該小學(xué)將大大提高工程配套的水平，長遠(yuǎn)來看，將大大提高競爭力。該開發(fā)集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)屢次獲獎，××××花園亦已在該區(qū)域內(nèi)成功進(jìn)展了市場開用。另一方面，××××工程自身存在某些劣勢，主要表現(xiàn)在：××通相對不夠便利。鄰近區(qū)域同類物業(yè)存量及增供給量較大，工程競爭對手較多，建成后區(qū)域市場內(nèi)的競爭將較劇烈。五、預(yù)期銷售價(jià)格評估1、評估方法：市場比較法、收益復(fù)原法。2、評估原則：遵循合法原則、最正確利用原則、替代原則和評估期日原則。3、評估過程：依據(jù)工程所在區(qū)域及其實(shí)際狀況，確定選取其住宅的比較對象，來測算其住宅的開發(fā)價(jià)值，又使用收益復(fù)原法來測算其商業(yè)和車位的開發(fā)價(jià)值，具體過程如下：住宅銷售價(jià)值確實(shí)定由于南區(qū)工程住宅的目標(biāo)客戶和產(chǎn)品定位與樣景花園2：單位：元/㎡123祥景花園白云駿景富和陽光1銷售單價(jià)3900448044002交易狀況修正100％100％100％3交易日期修正100％100％100％4使用年限修正100％100％100％5區(qū)域因素修正102％101％100％6個(gè)別因素修正102％94％94％7修正后單位4058425341368評估對象單價(jià)4148.969取整4149經(jīng)以上測算，確定南區(qū)住宅的平均銷售單價(jià)為4149元／平方米，估量住宅局部總建筑132023.254768萬元。商業(yè)銷售價(jià)值確實(shí)定鋪位的銷售單價(jià)。經(jīng)調(diào)查，確定南區(qū)商業(yè)鋪位建成交付使用時(shí)的月租金單價(jià)為65元／平方米。②、通過收益復(fù)原法測算銷售單價(jià)的參數(shù)如表3：租金年上漲率折現(xiàn)率租金損失房產(chǎn)稅等綜合稅率治理費(fèi)率修理費(fèi)率保險(xiǎn)費(fèi)率3％9.0％1個(gè)月18％3％3％0.2％程造價(jià)為計(jì)算依據(jù)。依據(jù)以上參數(shù)，計(jì)算得到南區(qū)商業(yè)鋪位的平均銷售單價(jià)8046元／平方米。則商業(yè)鋪位81836584萬元。地下室車位銷售價(jià)值確實(shí)定售單價(jià)。經(jīng)調(diào)查，確定南區(qū)車位建成交付使用時(shí)的月租金單價(jià)為450元／個(gè)。②、通過收益復(fù)原法測算銷售單價(jià)的參數(shù)如表4：租金年上漲率折現(xiàn)率租金損失房產(chǎn)稅等綜合稅率治理費(fèi)率修理費(fèi)率保險(xiǎn)費(fèi)率1％7％1個(gè)月18％3％3％0.2％程造價(jià)為計(jì)算依據(jù)。以工程造價(jià)為計(jì)算依據(jù)。依據(jù)以上參數(shù)，計(jì)算得到南區(qū)車位的平均銷售單價(jià)63000360個(gè)可售地下2268萬元。經(jīng)以上計(jì)算，南區(qū)工程估量總銷售收入合共63620萬元。(5)工程估量銷售進(jìn)度按××20233月將完成全部南區(qū)第一期和其次期的工程建設(shè)202351.75年、銷售期約為1.75202352023525：時(shí)間總銷售收入〔萬元〕總體銷售比率2023年三季度20483.22％四季度780912.27％2023年一季度870813.69％二季度649410.21％三季度858113.49％四季度1132917.81％2023年一季度712211.20％二季度1152818.12％合計(jì)63620100.00％第四局部工程投資估算分析一、工程投資概述××××50137萬元，×××9911萬元(包括土地22794645687313559171114325萬元)20233月全部完工并交付使用。按我司估算，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，南區(qū)工程已投入資金約為9911萬元，約占工程打算總投資19.77％。×××1.5億元用于局部后續(xù)投入，缺乏局部以工程銷售樓款作滾動投入，直至工程完工。二、投資本錢費(fèi)用估算依據(jù)×××具體詳見《×××南區(qū)工程投資估(概)算表》。三、工程資金籌措及資金平衡分析依據(jù)打算，××××工程投入資金來源主要為企業(yè)自有資金、銀行貸款和銷售收入。目前南區(qū)工程已投入資金全部可視為企業(yè)自有資金預(yù)售收入組成。依據(jù)工程施工打算，現(xiàn)第一期8幢樓宇已領(lǐng)取預(yù)售證，按估算，在工程進(jìn)入銷售階段后，仍需投入合共約39848萬元工程建設(shè)資金(主要為土地費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用和開發(fā)稅費(fèi))，銀行貸款和銷售收入可用于支付工程后續(xù)建設(shè)資金投入，從2023年第四季度8幢樓宇的銷售工作將進(jìn)入高潮，銷售收入可用于支付工程局部后續(xù)建設(shè)資金投入，并支付銀行貸款利息，待其次期15幢樓字領(lǐng)取預(yù)售證并進(jìn)展銷售階段后，可逐步歸還銀行貸款本息。具體詳見《××××工程財(cái)務(wù)(資金)平衡表》〔6〕。稅前本錢利潤率19.28％稅后本錢利潤率12.92％稅前銷售利潤率15.19％銳后銷售利潤率10.18％盈虧平衡點(diǎn)78.81％投資回收期19個(gè)月財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值4026〔10％計(jì)〕29.04％第五局部工程償債力量分析一、工程財(cái)務(wù)效益分析依據(jù)工程的總開發(fā)期約為21.7520235202331.752023920235月。依據(jù)工程的現(xiàn)金流量表和損益測算表，通過分析和計(jì)算，工程的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：工程的凈現(xiàn)值大于010％，說明工程抗風(fēng)險(xiǎn)力量強(qiáng)，從動態(tài)角度分析在經(jīng)濟(jì)上和財(cái)務(wù)上是可行的。二、工程盈虧平衡分析×××工程的全部銷售收入為63620647650137萬元的工程總投資計(jì)算，盈虧平衡點(diǎn)為78.81％，如以可售的住宅銷售收入計(jì)，則住宅售出91.55％時(shí)可收回全部投資。建議××公程中樂觀開展商鋪的租賃業(yè)務(wù)，以削減空置增加現(xiàn)金收入。三、工程敏感性分析依據(jù)工程敏感性分析數(shù)據(jù)顯示(見表7)，工程對售價(jià)下調(diào)5％、10％敏感，銷售價(jià)格下調(diào)時(shí)，內(nèi)部收益率仍高于行業(yè)平均收益率；工程對建安本錢上升5％、10％敏感，本錢上升時(shí)，內(nèi)7。序號工程銷售收入〔萬元〕〔萬元〕〔按現(xiàn)貼率10％計(jì)〕內(nèi)部收益1根本方案63620