碧桂園拿地相關(guān)財(cái)稅問(wèn)題指引

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1拿地過(guò)程中相關(guān)財(cái)稅問(wèn)題指引財(cái)務(wù)資金中心

稅務(wù)與核算部?jī)?nèi)部資料

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2目錄一不同拿地模式下涉及的稅費(fèi)二拿地過(guò)程中相關(guān)財(cái)稅問(wèn)題的指引九種拿地模式：（一）、招拍掛拿地（二）、勾地模式拿地（三）、直接從其他單位或個(gè)人處購(gòu)買(mǎi)取得土地（四）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得土地（五）、先增資擴(kuò)股，再受讓剩余的股份的形式取得土地（六）、現(xiàn)金投資成立合作公司，共同拍地（七）、增資擴(kuò)股形式取得土地共同開(kāi)發(fā)（八）、部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得土地（九）、一方出地，一方出錢(qián)共同成立一個(gè)新公司的形式取得土地一、不同拿地模式下涉及的稅費(fèi)（一）、招拍掛拿地需要特別明確是否要單獨(dú)繳納耕地占用稅二、勾地模式拿地涉及稅費(fèi)：契稅印花稅一、不同拿地模式下涉及的稅費(fèi)我方稅：契稅→成交價(jià)的3%-5%印花稅→合同價(jià)的萬(wàn)分之五1、按稅法“各付各稅”2、按約定“買(mǎi)方包稅”（三）、直接從其他單位或個(gè)人處購(gòu)買(mǎi)取得土地除以上第1點(diǎn)的稅費(fèi)以外，還有代對(duì)方承擔(dān)的稅費(fèi)（此時(shí)買(mǎi)家為含稅價(jià)）營(yíng)業(yè)稅→（對(duì)方買(mǎi)家-對(duì)方（有發(fā)票的）原買(mǎi)價(jià)）×5%城建稅及教育費(fèi)附加土增稅→按土地增值計(jì)算所得稅→公司所得稅：所得×25%或

個(gè)人所得稅：所得×20%

特殊情況：按成交價(jià)核定一個(gè)稅率征所得稅：收入×所得率×25%一、不同拿地模式下涉及的稅費(fèi)我方稅：印花稅→股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同價(jià)的萬(wàn)分之五1、按稅法“各付各稅”2、按約定“買(mǎi)方包稅”（四）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得土地除以上第1點(diǎn)的稅費(fèi)以外，還有代對(duì)方承擔(dān)的稅費(fèi)：所得稅→公司所得稅：所得×25%或

個(gè)人所得稅：所得×20%一次性100%轉(zhuǎn)讓股權(quán)：還可能存在土地增值稅例如海南，如果轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，工商部門(mén)需要先看到稅務(wù)部門(mén)出具的完稅憑證才給予辦理股權(quán)過(guò)戶手續(xù)內(nèi)部資料

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7一、不同拿地模式下涉及的稅費(fèi)比較：直接買(mǎi)地VS股權(quán)轉(zhuǎn)讓缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)直接買(mǎi)地：土地的風(fēng)險(xiǎn)在過(guò)戶過(guò)程中完全消除;后期稅負(fù)較輕；股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)恨D(zhuǎn)讓過(guò)程的稅費(fèi)較少。直接買(mǎi)地:1、買(mǎi)地過(guò)程中可能產(chǎn)生巨額的稅費(fèi)，導(dǎo)致資金的提前流出對(duì)方原有的合規(guī)票據(jù)有多少及溢價(jià)多少很重要，從上面的公式看，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及所得稅均與原成本有關(guān)，

特別是土地增值稅，可能由于發(fā)票的不合規(guī)產(chǎn)生巨額的土地增值稅，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的實(shí)際購(gòu)地價(jià)超高，項(xiàng)目失去投資的可能性。2、可能由于國(guó)家對(duì)于土地投資額度的限制，導(dǎo)致直接過(guò)戶不能完成3、如果項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)報(bào)建，還可能涉及重新報(bào)建、規(guī)劃更改等股權(quán)轉(zhuǎn)讓:

土地風(fēng)險(xiǎn)留關(guān)在注項(xiàng)：目地產(chǎn)公學(xué)司院，，更后多期干稅貨分負(fù)享較重。一、不同拿地模式下涉及的稅費(fèi)（五）、先增資擴(kuò)股，再受讓剩余的股份的形式取得土地第一步增資擴(kuò)股第二步受讓對(duì)方剩余股權(quán)我方以現(xiàn)金增資入股，占有項(xiàng)目公司的部分股權(quán)，同時(shí)增加項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本印花稅→合同價(jià)的萬(wàn)分之五1、按稅法“各付各稅”我方：印花稅2、按約定

“買(mǎi)方包稅”除我方自身的稅外，還有代對(duì)方承擔(dān)的稅所得稅：公司25%或

個(gè)人×20%對(duì)方的賣(mài)價(jià)為含稅價(jià)，繳納的稅款含“稅中稅”一、不同拿地模式下涉及的稅費(fèi)以上五種均為獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式；還有以下幾種合作開(kāi)發(fā)模式（六）現(xiàn)金投資成立合作公司，共同拍地成立公司過(guò)程中僅有注冊(cè)資本的印花稅→萬(wàn)分之五拿地過(guò)程中稅費(fèi)與獨(dú)立拍地的稅費(fèi)相同（七）增資擴(kuò)股形式取得土地共同開(kāi)發(fā)在增資進(jìn)入階段，除了印花稅以外，沒(méi)有其他稅（八）、部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得土地1、按稅法“各付各稅”買(mǎi)方稅：印花稅→協(xié)議金額的萬(wàn)分之五賣(mài)方稅：印花稅→協(xié)議金額的萬(wàn)分之五所得稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得（公司：25%，個(gè)人：20%）2、按約定“買(mǎi)方包稅”買(mǎi)方稅：印花稅→協(xié)議金額的萬(wàn)分之五代賣(mài)方支付的稅：印花稅→協(xié)議金額的萬(wàn)分之五所得稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得（公司：25%，個(gè)人：20%）由于當(dāng)項(xiàng)目有盈利時(shí)，股權(quán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)實(shí)際是一個(gè)無(wú)用成本，因此，買(mǎi)價(jià)不要含稅，由我方按買(mǎi)價(jià)直接交稅較好。我方的稅不能在所得稅前扣除。以上兩種情況，項(xiàng)目公司的所得稅及土增稅計(jì)算時(shí)，土地成本=原賬面有合規(guī)發(fā)票金額+契稅金額增資擴(kuò)股VS部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓增資擴(kuò)股項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本增大了，增資的錢(qián)留在項(xiàng)目公司，原股東不用交所得稅部分受讓股權(quán)項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本不變，買(mǎi)股權(quán)的錢(qián)給了原股東，項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)還要再投錢(qián)，而原股東可能要馬上交所得稅。同屬合作開(kāi)發(fā)增資擴(kuò)股與部分受讓股權(quán)的對(duì)比建議：一般先選增資擴(kuò)股。股權(quán)收購(gòu)的形式下，原項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)可能影響新進(jìn)股東，因此合同中必須有兜底性的條款，保證我方的權(quán)益。但如果風(fēng)險(xiǎn)是來(lái)自于土地，則無(wú)可避免地會(huì)影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。（九）、一方出地，一方出錢(qián)共同成立一個(gè)新公司的形式取得土地1、按稅法“各付各稅”出錢(qián)方（假設(shè)為我方）：出資合同印花稅2、按約定，出地方的稅款我方出（簡(jiǎn)稱(chēng)我方“包稅”）出地方的稅款土地增值稅→按評(píng)估價(jià)與約定孰高原則確定計(jì)算增值額，按稅法規(guī)定征土地增值稅所得稅→價(jià)格確認(rèn)如土地增值稅一樣，按稅法規(guī)定計(jì)算所得稅印花稅→土地價(jià)（雙方約定價(jià)的）萬(wàn)分之五好處：如果項(xiàng)目的預(yù)期效益很好，增值很高，

土地增值稅很高時(shí)，采用這種分步方法通?？梢越档屯恋卦鲋刀惖亩惵剩瑴p少較大部分未來(lái)的土地增值稅稅款。二、拿地及開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)財(cái)稅事項(xiàng)指引（一）、拍地時(shí)，項(xiàng)目公司未成立，以股東的名義競(jìng)拍，財(cái)稅操作注意事項(xiàng)、保證金轉(zhuǎn)作土地出讓金以后，未來(lái)土地出讓金發(fā)票的抬頭需開(kāi)具給項(xiàng)目公司，不能開(kāi)給付款公司；（案例）1、付保證金前應(yīng)寫(xiě)申請(qǐng)說(shuō)明二、拿地及開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)財(cái)稅事項(xiàng)指引《出讓須知》中增加關(guān)于土地出讓合同變更事項(xiàng)內(nèi)容，約定新公司成立后，國(guó)土部門(mén)需與新公司簽訂土地出讓合同的變更協(xié)議，變更受讓人，并且約定此舉不視為竟得者轉(zhuǎn)讓土地，國(guó)土部門(mén)不因此征收額外的稅費(fèi)。如果不能在《出讓須知》中公示該內(nèi)容，則在勾地協(xié)議、或后期變更合同中需要約定。例儀征項(xiàng)目的勾地協(xié)議：2、關(guān)于變更受讓人的補(bǔ)充條款的約定（一）、拍地時(shí)，項(xiàng)目公司未成立，以股東的名義競(jìng)拍，財(cái)稅操作注意事項(xiàng)、二、拿地及開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)財(cái)稅事項(xiàng)指引（二）、關(guān)于酒店與學(xué)校地價(jià)項(xiàng)目地塊上存在有酒店、學(xué)校用地地價(jià)確定酒店：由于酒店屬于自有物業(yè)，未來(lái)還有房產(chǎn)稅等，因此當(dāng)?shù)貕K上同時(shí)需要配建酒店時(shí)，應(yīng)盡量政府溝通，降低酒店地價(jià)，而相應(yīng)提高住宅地價(jià)（理由：其投資回收期長(zhǎng)，使用期限短，好處：加快土地成本的回收、減少所得稅及土地增值稅）學(xué)校：學(xué)校的土地成本回收期較長(zhǎng)，且有可能短期內(nèi)無(wú)法盈利，故應(yīng)采用與酒店相同的思路去溝通定地價(jià)內(nèi)部資料

嚴(yán)二、拿地及開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)財(cái)稅事項(xiàng)指引（三）、關(guān)于土地交付在招拍掛拿地時(shí)，地面尚有未清理建筑物，為防止政府延遲交地，而企業(yè)的土地使用年限縮短，及公司多交土使用稅，在簽訂《土地出讓合同》后簽訂《補(bǔ)補(bǔ)協(xié)議》，要求在交地時(shí)簽訂《交付協(xié)議》，約定土地使用年限從實(shí)際交付日起算。例：天目湖項(xiàng)目補(bǔ)充協(xié)議二、拿地及開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)財(cái)稅事項(xiàng)指引（四）、關(guān)于土地款的支付節(jié)奏土地款的支付節(jié)奏：如果土地面積較大，項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，則建議：、如果項(xiàng)目只有一個(gè)土地證，盡可能協(xié)商政府分期支付土地款，按支付的金額分割拿證，便于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款；辦理預(yù)售許可證；節(jié)省土地使用稅、如果項(xiàng)目由多個(gè)地塊組成，則盡量協(xié)商政府，在支付首期地款后，先集中支付其中一塊或幾塊地的地款，也可以達(dá)到第1點(diǎn)所述的目的二、拿地及開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)財(cái)稅事項(xiàng)指引（五）、涉及需要交耕地占用稅的問(wèn)題處理、對(duì)于需要單獨(dú)交耕地占用稅的土地，請(qǐng)讓法務(wù)部門(mén)先期介入，在土規(guī)部門(mén)取得土地轉(zhuǎn)性時(shí)的批文，以便確認(rèn)耕地面積是多少。二、拿地及開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)財(cái)稅事項(xiàng)指引（六）、關(guān)于設(shè)立共管資金問(wèn)題、如果簽訂投資意向時(shí)需要支付誠(chéng)意金，要盡量協(xié)商成立銀行托管賬戶而不是共管賬戶，約定托管期限一到，資金自動(dòng)到我方賬戶。二、拿地及開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)財(cái)稅事項(xiàng)指引（七）、拿地問(wèn)題Q&A、協(xié)商政府在掛牌文件或《出讓須知》中公示，取得土地者的相關(guān)義務(wù)，但不得出現(xiàn)無(wú)償字眼，且需要體現(xiàn)配套與項(xiàng)目相關(guān)。例如:為保證小區(qū)居民的休閑（公園、綠化景觀），與主城區(qū)的連接（道路、橋梁）

等，竟得者需投資建設(shè)。。。。。。。。1、在取得土地的同時(shí)，政府額外或我方根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要做紅線外的道路、景觀綠地、公園等公建配套，如何能將公建配套做為稅前列支的成本？二、拿地及開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)財(cái)稅事項(xiàng)指引（七）、拿地問(wèn)題Q&A、2、項(xiàng)目取得土地并配套投資建設(shè)的學(xué)校、幼兒園如何約定可能節(jié)省成本？（1）《出讓須知》說(shuō)明，配套設(shè)施包括配建學(xué)校，并注明學(xué)校的地價(jià)（應(yīng)盡量低）、占地面積、所在地塊或位置、建筑面積。（便于免土地使用稅、提前預(yù)提成本在所得稅前扣除）說(shuō)明產(chǎn)權(quán)移交的方式：雙方簽訂移交確認(rèn)書(shū)或?qū)嶋H移交給其他學(xué)校辦即為移交如果異地建學(xué)校的，還必須另簽訂補(bǔ)充協(xié)議，說(shuō)明該學(xué)校是為小區(qū)配套建設(shè)，小區(qū)主的孩子可以入讀該校不另外收費(fèi)學(xué)校產(chǎn)權(quán)不一定是要自己持有才是最好根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r，如當(dāng)?shù)氐纳床蛔悖唐趦?nèi)不能回本的話，可考慮將學(xué)校不保留產(chǎn)權(quán)，建好移交政府二、拿地及開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)財(cái)稅事項(xiàng)指引（七）、拿地問(wèn)題Q&A、（1）雙方有了意向，并初步取得對(duì)方的土地資料、土地成本（有合同規(guī)票據(jù)的成本）、對(duì)方期望著的收益之后，先行由財(cái)務(wù)進(jìn)行方案的設(shè)計(jì)3、從二級(jí)市拿地，如采用股權(quán)合作模式，何時(shí)應(yīng)邀請(qǐng)財(cái)務(wù)介入？（2）公司定案，雙方簽訂投資協(xié)議之后，進(jìn)行盡職調(diào)查二、拿地及開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)財(cái)稅事項(xiàng)指引（七）、拿地問(wèn)題Q&A、4、共同投資設(shè)立公司取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，如何約定雙方的權(quán)利義務(wù)？如果對(duì)方是小地產(chǎn)商，使用碧桂園的品牌應(yīng)該收取一定的品牌費(fèi)同股同權(quán)：同步投錢(qián)未同步投入的，多投方可選擇以下方式：稀釋股權(quán)：雙方按實(shí)際投入比例享受利潤(rùn)分配并辦理股權(quán)變更的工商登記手續(xù)向少投方收取利息：收取的利息率等于預(yù)計(jì)的盈利水平(防止對(duì)方對(duì)觀望心態(tài)不投錢(qián))二、拿地及開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)財(cái)稅事項(xiàng)