X房地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目論證管理指引

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項(xiàng)目論證分兩類(lèi)，一類(lèi)是購(gòu)地論證，另一類(lèi)是開(kāi)發(fā)論證，開(kāi)發(fā)論證又分為新推項(xiàng)目開(kāi)發(fā)論證和分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目論證。

項(xiàng)目論證須成立項(xiàng)目論證小組，論證小組主要負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景，樓盤(pán)定位、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售價(jià)格制定提出可行性建議，并通過(guò)論證會(huì)取得共識(shí)。

論證小組由項(xiàng)目公司、開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)等部門(mén)、地區(qū)公司領(lǐng)導(dǎo)、總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心及聘請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)等方面的資深人士組成。

購(gòu)地論證會(huì)由地區(qū)公司開(kāi)發(fā)部牽頭組織；項(xiàng)目論證會(huì)由項(xiàng)目公司牽頭組織；尚未成立項(xiàng)目公司的，由地區(qū)營(yíng)銷(xiāo)中心牽頭組織；集團(tuán)新拓展區(qū)域，尚未有地區(qū)公司的，由集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)管理中心牽頭組織。

.-物業(yè)經(jīng)理人

召開(kāi)論證會(huì)前兩周，各小組成員必須根據(jù)各自的工作側(cè)重點(diǎn)向組織部門(mén)提交一份項(xiàng)目分析報(bào)告：項(xiàng)目公司側(cè)重于項(xiàng)目特點(diǎn)、優(yōu)劣勢(shì)分析，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)側(cè)重于開(kāi)發(fā)前景、整體市場(chǎng)及中短期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)該樓盤(pán)造成的影響分析，設(shè)計(jì)部門(mén)側(cè)重于規(guī)劃理念、設(shè)計(jì)風(fēng)格分析，財(cái)務(wù)部門(mén)側(cè)重于投資收益分析。

論證會(huì)議由組織單位（或部門(mén)）主持，各部門(mén)陳述分析報(bào)告，由與會(huì)人員提出建議，會(huì)議結(jié)束后由會(huì)議組織部門(mén)綜合各方意見(jiàn)，并最終形成書(shū)面論證報(bào)告。

論證報(bào)告必須經(jīng)參與論證會(huì)議的各部門(mén)會(huì)簽，報(bào)地區(qū)公司總經(jīng)理、集團(tuán)總裁審批及集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)管理中心備案。

論證報(bào)告經(jīng)審定后，其后的工作開(kāi)展將按審定方案實(shí)施，工作進(jìn)度將納入生產(chǎn)調(diào)度考核范圍。

篇2：X房地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)物業(yè)管理指引

某房地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)物業(yè)管理指引

實(shí)行地區(qū)公司營(yíng)銷(xiāo)中心商業(yè)組統(tǒng)籌、督導(dǎo)的管理流程，管理范圍為地區(qū)公司所有商業(yè)物業(yè)，包括地區(qū)公司屬下各項(xiàng)目的配套商業(yè)，以及大型商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等專(zhuān)項(xiàng)商業(yè)的代理、顧問(wèn)公司的確定，前期論證，投資開(kāi)發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)，策劃經(jīng)營(yíng)推廣等等。

業(yè)務(wù)操作模式分以下兩種：

1、各項(xiàng)目配套商業(yè)：為項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)銷(xiāo)售工作，租務(wù)部門(mén)代理租賃工作。

2、專(zhuān)項(xiàng)商業(yè)：指專(zhuān)項(xiàng)商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、出租性公寓，其前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、租售推廣等可引入專(zhuān)業(yè)的商業(yè)顧問(wèn)公司參與。其中租售業(yè)務(wù)應(yīng)全盤(pán)考慮，可實(shí)行項(xiàng)目公司自行操作或引入租售代理公司參與的形式。

地區(qū)公司營(yíng)銷(xiāo)中心商業(yè)組以業(yè)務(wù)管理者身份對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，在地區(qū)公司營(yíng)銷(xiāo)中心監(jiān)管下承擔(dān)盤(pán)活率指標(biāo)任務(wù)。

項(xiàng)目公司以資產(chǎn)管理者身份享有業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、工程、物業(yè)管理等工作。

租務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)各地區(qū)公司各項(xiàng)目配套商業(yè)的租賃工作，根據(jù)租賃業(yè)務(wù)推廣進(jìn)度制定其產(chǎn)品定位、功能計(jì)劃及改造、間隔方案、廣告安排、租賃部署、預(yù)算支出、租售價(jià)格、二級(jí)代理操作方案等。

項(xiàng)目公司每年單獨(dú)列支編制商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售/出租目標(biāo)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算業(yè)務(wù)指標(biāo)；開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)與工程等職能系統(tǒng)相應(yīng)單獨(dú)編制商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)管理計(jì)劃，上報(bào)審批，納入各地區(qū)公司生產(chǎn)調(diào)度計(jì)劃。

項(xiàng)目公司對(duì)商業(yè)物業(yè)建立臺(tái)帳，從其開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、抵押狀況及經(jīng)營(yíng)狀況等一一做好登記備案，并每月將情況匯總上報(bào)地區(qū)公司營(yíng)銷(xiāo)中心商業(yè)組。

商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售和租賃業(yè)績(jī)納入項(xiàng)目公司的業(yè)績(jī)，計(jì)入當(dāng)年項(xiàng)目計(jì)劃指標(biāo)。租務(wù)部門(mén)則按各項(xiàng)目配套商業(yè)當(dāng)年可供租賃的總營(yíng)業(yè)額匡算傭金的計(jì)劃指標(biāo)，以此考評(píng)業(yè)績(jī)。

篇3：X地產(chǎn)集團(tuán)三月材料計(jì)劃申報(bào)指引

某地產(chǎn)集團(tuán)三月材料計(jì)劃申報(bào)指引

為進(jìn)一步規(guī)范三月材料計(jì)劃申報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一申報(bào)要求，提高三月材料計(jì)劃準(zhǔn)確度，確保材料正常供應(yīng)，特制定本指引。

一、三月材料計(jì)劃概念

地區(qū)公司根據(jù)工程開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，每月申報(bào)的從下下個(gè)月起連續(xù)三個(gè)月預(yù)計(jì)要求到貨的材料需求量。

二、三月材料計(jì)劃申報(bào)、審批流程

由地區(qū)公司工程部負(fù)責(zé)編制，于每月12日前提交工程技術(shù)部；

工程技術(shù)部于每月15日前完成審核后提交集團(tuán)管理中心；集團(tuán)管理中心每月20日完成審批后提交材料設(shè)備公司；材料設(shè)備公司于每月25日前整理匯總后提交供貨單位備料。

三、三月材料計(jì)劃申報(bào)范圍

1、根據(jù)材料設(shè)備公司備貨需要及供貨單位供貨情況，三月材料計(jì)劃需申報(bào)以下類(lèi)別材料：戶內(nèi)門(mén)、入戶門(mén)、鐵藝欄桿、隱形欄桿、櫥柜、潔具陶瓷、水泥瓦/西瓦、門(mén)鎖五金、水晶燈、潔具龍頭、廚房電器、衛(wèi)浴五金、墻紙、開(kāi)關(guān)面板插座、外墻磚、瓷片、拋光磚、仿古磚、仿石磚、人造砂巖、木地板、排氣扇、吸頂燈（筒燈）、園林燈具。

2、其他類(lèi)別材料暫不需在三月材料計(jì)劃中申報(bào)，若有需要，材料設(shè)備公司將另行發(fā)文通知。

3、部分材料申報(bào)要求：

（1）戶內(nèi)門(mén)、入戶門(mén)按集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)尺寸申報(bào)，并備注配套的門(mén)鎖五金品牌及裝修標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)需備注門(mén)洞進(jìn)深。如：200樘配金凱登門(mén)鎖（1000元標(biāo)準(zhǔn)）、300樘配高利門(mén)鎖（2000元標(biāo)準(zhǔn)）。

（2）櫥柜按套申報(bào)，備注配套廚房電器品牌，無(wú)需申報(bào)具體明細(xì)。

（3）鐵藝欄桿、隱形欄桿按圖紙標(biāo)準(zhǔn)高度申報(bào)長(zhǎng)度總量，無(wú)需申報(bào)具體每段長(zhǎng)度及鐵花數(shù)量。

（4）水泥瓦/西瓦只需申報(bào)主瓦，配瓦及配套使用涂料不需申報(bào)。

4、申報(bào)其他材料時(shí)，注意材料的配套使用問(wèn)題，避免漏報(bào)，如木地板、地腳線需配套申報(bào)。

四、三月材料計(jì)劃申報(bào)參考依據(jù)

1、品牌選用

（1）各項(xiàng)目銷(xiāo)售承諾、合同約定品牌等

（2）材料設(shè)備公司下發(fā)的材料品牌分區(qū)供應(yīng)方案

2、規(guī)格型號(hào)選用

（1）設(shè)計(jì)院下發(fā)的圖紙、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及材料標(biāo)準(zhǔn)表

（2）《全國(guó)性材料物資使用手冊(cè)及材料標(biāo)準(zhǔn)表》

（3）材料設(shè)備公司下發(fā)的全國(guó)性材料物資計(jì)劃模板

3、預(yù)計(jì)到貨時(shí)間

（1）各項(xiàng)目工程現(xiàn)狀

（2）工期標(biāo)準(zhǔn)

（3）材料供貨周期

4、使用量計(jì)算依據(jù)

（1）水電/土建/裝修/園建施工圖

（2）施工合同工程量清單

（3）樣板房材料計(jì)劃申報(bào)臺(tái)帳

（4）批量材料計(jì)劃申報(bào)臺(tái)帳

（5）集團(tuán)甲供材每月用量參考表（詳見(jiàn)附件）

五、三月材料計(jì)劃申報(bào)方法

1、使用NC供應(yīng)鏈申報(bào)：登錄NC系統(tǒng)—供應(yīng)鏈—采購(gòu)計(jì)劃—維護(hù)計(jì)劃—選擇單據(jù)維護(hù)—添加。根據(jù)需要，在行操作中，可選擇增行、刪行、插行、復(fù)制、粘貼。

2、無(wú)法使用NC供應(yīng)鏈系統(tǒng)申報(bào)的非標(biāo)材料，工程技術(shù)部經(jīng)理以O(shè)A形式按申報(bào)、審批流程提交電子版/掃描件。

六、注意事項(xiàng)

1、三月材料計(jì)劃以樓盤(pán)為單位申報(bào)。

2、同一樓盤(pán)的所有材料均可申報(bào)在一張計(jì)劃單中。

3、同一編碼材料可申報(bào)匯總數(shù)量。

4、月度實(shí)際用料計(jì)劃中已申報(bào)的材料，三月材料計(jì)劃中不必再申報(bào)。

5、申報(bào)單號(hào)編制規(guī)則：（三月材料計(jì)劃第一個(gè)大寫(xiě)字母）+地區(qū)第一個(gè)大寫(xiě)字母+樓盤(pán)第一個(gè)大寫(xiě)字母+年度+月度+單據(jù)序號(hào)（三位數(shù)）。

如廣東**申報(bào)的20**年1月第一份三月材料計(jì)劃單，編號(hào)為：（S）GDLZ1001001。

6、使用位臵

按照材料使用的樓棟范圍填寫(xiě)，不必填寫(xiě)具體的設(shè)計(jì)使用部位，如“使用位臵”：9-12#。

附件：集團(tuán)甲供材每月用量參考表（小高層/中高層/高層）（略）

6、洋房、別墅主要甲供材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)間流程圖

篇4：X房地產(chǎn)公司《工作例會(huì)》控制管理指引性文件

某房地產(chǎn)公司《工作例會(huì)》控制與管理指引性文件

根據(jù)公司目前《工作例會(huì)》效率的實(shí)際情況，為了提高會(huì)議效率，規(guī)范公司的內(nèi)部管理，形成在管理上有章可循、定義清楚、工作思路明確、保障工作流暢、加強(qiáng)執(zhí)行力、規(guī)避推諉現(xiàn)象，確保工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

在"有會(huì)有議、有議有決、有決有果"會(huì)議管理理念的指導(dǎo)下，制定"《工作例會(huì)》的控制與管理"指導(dǎo)性文件。

第一條參會(huì)成員：（根據(jù)《工作例會(huì)》主題確定）

副經(jīng)理以上員工、關(guān)鍵員工、重要崗位員工；

第二條語(yǔ)言：《工作例會(huì)》語(yǔ)言普通話；

第三條時(shí)間：每周五晚上19：30，控制在晚上10點(diǎn)之前結(jié)束；

第四條《工作例會(huì)》記錄人行政部資料員莫艷艷；

第五條會(huì)議紀(jì)律：

5.1參會(huì)人員須到《會(huì)議紀(jì)要》記錄員莫艷艷處簽到；

5.2參會(huì)人員須帶好正規(guī)的筆記本，詳細(xì)記錄與自已有關(guān)的工作，以便任務(wù)完成的準(zhǔn)確性，保證執(zhí)行力；

5.3手機(jī)調(diào)為震動(dòng)，接聽(tīng)電話須到會(huì)議室外，以便保證會(huì)議的質(zhì)量；

5.4會(huì)議室禁止吸煙，以便保證會(huì)議環(huán)境，總部參會(huì)人員自帶飲水杯；

5.5因故不能參加會(huì)議者，提前報(bào)總經(jīng)辦總經(jīng)理助理請(qǐng)假,該項(xiàng)紀(jì)律納入員工考核評(píng)估；

5.6除特殊情況，經(jīng)批準(zhǔn)除外，任何人不準(zhǔn)遲到，無(wú)故缺席，負(fù)激勵(lì)如下：（工資體現(xiàn)，表現(xiàn)納入員工考核；）

5.6.1《工作例會(huì)》正式開(kāi)始以后，10分鐘以內(nèi)到會(huì)者視為遲到，遲到者每次樂(lè)捐50元；

5.6.2《工作例會(huì)》正式開(kāi)始10分鐘以后到會(huì)或未經(jīng)批準(zhǔn)缺席視為無(wú)故缺席，無(wú)故缺席者每次樂(lè)捐100元或曠工處理；

5.7《工作例會(huì)》工作部門(mén)負(fù)責(zé)人不按《工作例會(huì)》會(huì)前、會(huì)中、會(huì)后等工作要求執(zhí)行到位，負(fù)勵(lì)激勵(lì)如下：

5.7.1以部門(mén)為單位，部門(mén)第一負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，第一次樂(lè)捐100元，第二次樂(lè)捐200元，第三次樂(lè)捐300元，第四次以上視為沒(méi)有合格的工作技能和管理能力，轉(zhuǎn)為試用期員工或者辭退處理；

5.7.2以參會(huì)人員為單位：第一次樂(lè)捐50元，第二次樂(lè)捐100元，第三次樂(lè)捐200元，第四次轉(zhuǎn)入試用期員工或辭退處理；

5.8在《工作例會(huì)》會(huì)中接聽(tīng)電話,每次樂(lè)捐30元；

第六條《會(huì)議紀(jì)錄》要求：

6.１《會(huì)議紀(jì)錄》記錄要求：

6.1．1采用本號(hào)文件提供的《會(huì)議紀(jì)錄》表格，準(zhǔn)確表現(xiàn)工作狀態(tài)；

6.1．2《會(huì)議紀(jì)錄》記錄內(nèi)容：《工作例會(huì)》前準(zhǔn)備工作要求提交部分，《工作例會(huì)》中各部發(fā)言的主要內(nèi)容，部門(mén)負(fù)責(zé)或相關(guān)責(zé)任人人相互討論工作對(duì)問(wèn)題解決的方案和建議﹙簡(jiǎn)潔、具體、責(zé)任到執(zhí)行人、完成時(shí)限、回報(bào)方式﹚，李總經(jīng)理對(duì)問(wèn)題解決的方案和建議的審批確認(rèn)或具體的工作指導(dǎo)；

6.1.3《會(huì)議紀(jì)錄》記錄員莫艷艷第二天要完成《會(huì)議紀(jì)錄》工作，上報(bào)李總經(jīng)理審批簽核，第三天發(fā)放；

6.2《會(huì)議紀(jì)錄》上傳下達(dá)工作要求：

6.2.1部門(mén)負(fù)責(zé)人及時(shí)傳達(dá)《會(huì)議紀(jì)錄》，《會(huì)議紀(jì)錄》所負(fù)責(zé)工作事項(xiàng)分解到具體的人，完成的時(shí)限，以部門(mén)員工在《會(huì)議紀(jì)錄》背面簽名確認(rèn)為準(zhǔn)；

6.2.2各部《工作例會(huì)》的《會(huì)議紀(jì)錄》主送呈報(bào)總經(jīng)辦存檔；（總經(jīng)理辦公室、*助辦公室）

第七條《工作例會(huì)》流程工作：

7.1《工作例會(huì)》前準(zhǔn)備工作要求：

7.1.1每周四17：00之前向《會(huì)議紀(jì)錄》記錄人莫艷艷提交資料內(nèi)容如

下：

《月度工作計(jì)劃》、《會(huì)議紀(jì)錄》合并的實(shí)際工作計(jì)劃的總結(jié)；

總結(jié)應(yīng)盡量細(xì)化、量化、詳細(xì)描述，其他簡(jiǎn)要說(shuō)明；

實(shí)際工作中存在的困難，需在例會(huì)上解決的問(wèn)題；

報(bào)未完成部分，并說(shuō)明理由，將要完成的時(shí)限，具本責(zé)任人，回報(bào)的方式。

所需資源說(shuō)明，要求配合的部門(mén)、人力資源的需求、物力、財(cái)力支持；

7.2參會(huì)人員在《工作例會(huì)》前，理清發(fā)言思路，針對(duì)性的發(fā)言的準(zhǔn)備，估算好發(fā)言時(shí)間，使整個(gè)《工作例會(huì)》在規(guī)定的時(shí)間結(jié)束；

7.3將在《工作例會(huì)》中，提供的資料、電子版、PPT告知、復(fù)印、傳送《會(huì)議紀(jì)錄》記錄員莫艷艷，由莫艷艷做好《工作例會(huì)》中使用的準(zhǔn)備工作；

7.4《工作例會(huì)》會(huì)中的工作要求：

7.4.1簡(jiǎn)要匯報(bào)《月度工作計(jì)劃》、《會(huì)議紀(jì)錄》合并的實(shí)際工作計(jì)劃實(shí)施完成情況；

7.4.2討論實(shí)際工作計(jì)劃未完成的部分，其未成完成的原因、完成的時(shí)間、責(zé)任人，回報(bào)的方式；

7.4.3討論各部門(mén)需要解決的問(wèn)題，所需資源的確定（人、財(cái)、物等資源的分配）。

7.4.4發(fā)言簡(jiǎn)潔、具體、清晰、部門(mén)成員做好補(bǔ)充，盡量詳細(xì)、控制好時(shí)間、加強(qiáng)橫向聯(lián)系，保障信息的暢通；

7.4.5參會(huì)人員詳細(xì)記錄與自已有關(guān)的工作內(nèi)容；

7.4.6《工作例會(huì)》中坐位安排：

《工作例會(huì)》主持者（董事長(zhǎng)、總經(jīng)理），坐在面向進(jìn)入會(huì)議室

門(mén),會(huì)議桌端部；

總經(jīng)理助理、會(huì)議記錄員坐在總經(jīng)理的左邊；

副總經(jīng)理依次坐在董事長(zhǎng)、總經(jīng)理的右邊；

各單位第一負(fù)責(zé)人依次緊靠桌面坐下；

參會(huì)人員依次坐在第一負(fù)責(zé)人后形成團(tuán)隊(duì)；

第八條《工作例會(huì)》會(huì)后的工作要求：

8.1部門(mén)負(fù)責(zé)人及時(shí)傳達(dá)《會(huì)議紀(jì)錄》，《會(huì)議紀(jì)錄》所負(fù)責(zé)工作事項(xiàng)分解到具體的人，完成的時(shí)限，以部門(mén)員工在《會(huì)議紀(jì)錄》背面簽名確認(rèn)為準(zhǔn)；

8.2部門(mén)負(fù)責(zé)人指導(dǎo)、輔導(dǎo)、跟進(jìn)、考核本部員工工作；

第九條各部《工作例會(huì)》可參照?qǐng)?zhí)行；

第十條該指導(dǎo)性文件為《會(huì)議管理制度》的補(bǔ)充部分；

本制度由總經(jīng)辦制定，并監(jiān)督執(zhí)行。

附件一：《月份工作總結(jié)（計(jì)劃）》表單

附件二：《工作計(jì)劃變更》表單

附件三：《會(huì)議紀(jì)錄》表單

篇5：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

1.目的

指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.適用范圍

適用于公司及項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。

3.術(shù)語(yǔ)和定義

3.1.目標(biāo)成本：通過(guò)確定成本目標(biāo)值，施工過(guò)程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。

3.2目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開(kāi)發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。通常，目標(biāo)成本主要分為四個(gè)版本。

3.2.1第一版，可研階段目標(biāo)成本（也稱成本估算），采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目可研報(bào)告通過(guò)時(shí)間；

3.2.2第二版，確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本，采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后；

3.2.3第三版，年度開(kāi)發(fā)目標(biāo)成本（也稱成本控制指導(dǎo)書(shū)），采用會(huì)計(jì)科目與單項(xiàng)成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為當(dāng)期，定稿時(shí)間為確定年度開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，確定當(dāng)期項(xiàng)目規(guī)劃和單體方案后；

3.2.4第四版，施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本，是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對(duì)第三版目標(biāo)成本的修訂；

3.3.動(dòng)態(tài)成本：指當(dāng)前工程項(xiàng)目中即時(shí)的成本。

4.職責(zé)

4.1公司及項(xiàng)目公司-造價(jià)部：

4.1.1負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)；

4.1.2負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)；

4.1.3負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)；

4.1.4負(fù)責(zé)與相關(guān)部門(mén)就限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識(shí)形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)》。

5.工作流程

5.1制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書(shū)

5.1.1在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段，建安目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)審批后，造價(jià)部根據(jù)審批的建議書(shū)，對(duì)總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。

5.1.2工程承包方式及成本目標(biāo)建議書(shū)編制原則如下：

總包及分包工程合同結(jié)算成本目標(biāo)由合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)兩部分組成，設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項(xiàng)工程的性質(zhì)不同按合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)的10%左右的不同比例確定；

為了加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的速度，一般在總包工程開(kāi)工前，個(gè)別分項(xiàng)工程必須提前開(kāi)工，需獨(dú)立到政府部門(mén)辦理相關(guān)的報(bào)建、招標(biāo)及開(kāi)工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。常見(jiàn)的如土方工程、邊坡支護(hù)與擋土工程、樁基工程等；此類(lèi)工程建議采用單價(jià)包干的方式，根據(jù)估算總量及限定單價(jià)把分項(xiàng)工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項(xiàng)成本目標(biāo)范圍內(nèi)；

對(duì)總包工程中一些專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈、市場(chǎng)水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而達(dá)到降低成本、保證成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的目的。具體如下：

.1采用總價(jià)包干方式：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機(jī)及配電房安裝工程等，在限額設(shè)計(jì)值下制定承包總價(jià)；

.2采用單價(jià)包干方式：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)備等，根據(jù)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)分解承包單價(jià)；

總包工程承包方式可按招標(biāo)時(shí)施工圖紙的完善程度來(lái)定，一般來(lái)說(shuō)，各分項(xiàng)工程根據(jù)不同情況可能會(huì)采用不同的承包方式，如固定總價(jià)、暫定總價(jià)、綜合單價(jià)包干、費(fèi)率包干等；

5.1.3匯總完成項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式建議，部門(mén)經(jīng)理審核，常務(wù)副總經(jīng)理審批，指導(dǎo)總包及分包工程的招標(biāo)及實(shí)施，確?？偘胺职こ坛邪繕?biāo)實(shí)現(xiàn)；

5.1.4項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，造價(jià)部負(fù)責(zé)對(duì)成本情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)預(yù)警，如有超目標(biāo)的項(xiàng)目，分析原因，及時(shí)報(bào)部門(mén)經(jīng)理、公司經(jīng)營(yíng)管理班子決策。

5.2制定項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)

5.2.1施工圖完成后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織人員對(duì)常用的主要材料（設(shè)備）進(jìn)行分類(lèi)，據(jù)材料的各自特點(diǎn)及方便施工管理，分別建議采取不同的采購(gòu)方式，并制定相應(yīng)的成本目標(biāo)，控制材料（設(shè)備）成本的目的是材料（設(shè)備）選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi)；

5.2.2對(duì)主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式建議的主要原則如下：

甲購(gòu)材料（設(shè)備）：對(duì)金額較大，質(zhì)量要求較高、對(duì)樓盤(pán)的質(zhì)素影響較大、施工進(jìn)度配合要求不高，可以相對(duì)獨(dú)立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購(gòu)方式。如：機(jī)房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機(jī)組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專(zhuān)用設(shè)備等。

甲定乙購(gòu)材料：設(shè)計(jì)階段無(wú)法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價(jià)格）較大，對(duì)樓盤(pán)的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點(diǎn)控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價(jià)相差很大的材料（信息價(jià)上沒(méi)有的）的材料適合采用甲定乙購(gòu)材料。如：外墻磚、防火門(mén)、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應(yīng)急燈、及會(huì)所裝修面層材料等。

甲方制定范圍、乙方采購(gòu)材料：工程中常見(jiàn)，對(duì)樓盤(pán)效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上價(jià)格、質(zhì)量相近；與信息價(jià)接近；與施工進(jìn)度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國(guó)產(chǎn)中低檔）、PPR管材、PVU排水管、開(kāi)關(guān)插座等；

乙定乙購(gòu)的材料：市場(chǎng)上的所有同類(lèi)材料價(jià)格都接近、對(duì)樓盤(pán)效果及素質(zhì)基本沒(méi)影響，與信息價(jià)很接近的材料。如：鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、