淺論房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算

淺論房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算

［摘要］房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算存在諸多問題,主要的原因是成本的核算體制。提高房地產(chǎn)成本核算水平,需要制定相應(yīng)的成本控制措施,同時加大會計、稅收監(jiān)管力度,建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度。

［關(guān)鍵詞］成本核算；控制；制度建設(shè)；監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)要開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進(jìn)行歸集和分配,最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關(guān)系到成本管理水平的高低,進(jìn)而關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題

由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和項目開發(fā)周期的不同,很難按照一般企業(yè)的成本核算方法進(jìn)行開發(fā)成本核算,其存在的主要問題是：

成本核算對象不明確。房地產(chǎn)項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等,屬于成片開發(fā),分期進(jìn)行,產(chǎn)品形態(tài)有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。如何確定開發(fā)成本核算的對象,是以整個開發(fā)項目為成本核算對象,還是分片、分期、分產(chǎn)品類型、單棟樓房為成本核算對象,這些在會計準(zhǔn)則中并未明確。

成本費用的歸集和分配方法不明確。根據(jù)成本會計有關(guān)知識,屬于生產(chǎn)產(chǎn)品直接發(fā)生的費用,應(yīng)直接歸集到該產(chǎn)品成本中；屬于多種產(chǎn)品共同發(fā)生的費用,應(yīng)通過一定程序先歸集費用并采用適當(dāng)方法進(jìn)行分配,間接歸集到該產(chǎn)品成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的建安工程費屬于直接開發(fā)成本,而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費均屬于間接開發(fā)成本,需要進(jìn)行歸集和分配?？扇绾螌﹂g接開發(fā)成本進(jìn)行歸集和分配,間接開發(fā)成本歸集何處,按什么標(biāo)準(zhǔn)來分配,沒有給予明確的解決方法。

任意虛增建安成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度較為健全,財務(wù)核算比較規(guī)范,經(jīng)營管理比較到位,很少有張冠李戴隨意調(diào)劑成本現(xiàn)象,各項目間收入、成本費用和利潤數(shù)字相對真實、可靠。在此情況下,房地產(chǎn)企業(yè)反映的當(dāng)期應(yīng)納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應(yīng)考核指標(biāo),房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上下工夫,一般在年末突擊虛列并結(jié)算工程成本。

成本核算周期不明確。產(chǎn)品成本核算一般按月或按生產(chǎn)周期進(jìn)行,房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品由于開發(fā)周期長,只能按生產(chǎn)周期核算開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本,以便企業(yè)結(jié)算出經(jīng)營利潤和應(yīng)交稅金,恰當(dāng)評價經(jīng)營管理層的經(jīng)營業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)工程成本核算周期比較明確,工程竣工驗收后即可進(jìn)行竣工結(jié)算,但小區(qū)配套設(shè)施往往久拖不決或延遲實施,進(jìn)而影響項目結(jié)算。

張冠李戴隨意調(diào)劑成本。房地產(chǎn)企業(yè)同一年度會有多個不同項目同時滾動開發(fā),由于各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同,使得各項目利潤空間也不盡相同,如有的是經(jīng)濟(jì)適用房,有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅,想方設(shè)法壓縮各項目當(dāng)期利潤空間,有意將以后項目應(yīng)攤銷的成本提前確認(rèn)并結(jié)轉(zhuǎn),造成各項目間成本張冠李戴,趁機(jī)渾水摸魚。

2存在問題的原因分析

部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)不高,成本核算水平低。在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)體制下,企業(yè)沒有真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的主體,這在一定程度上影響了企業(yè)的主觀能動性,但在市場經(jīng)濟(jì)條件下,房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為市場競爭的主體,但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化,不能及時樹立市場競爭的觀念,照走過去的老路,造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后,成本核算水平低。

成本核算體制不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理,主要是根據(jù)財務(wù)部門的決算報告,這種核算體制經(jīng)常因業(yè)務(wù)人員提出報告的時效性滯后而無法發(fā)揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測和過程控制,只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務(wù)賬面上成本失控,已是既成事實,則無可挽回。

3提高房地產(chǎn)成本核算水平的途徑

制定相應(yīng)的成本控制措施?？刂瞥杀臼谴龠M(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營繁榮我國住房市場的一個重要手段。

①嚴(yán)格控制建安成本降低工程造價?？刂平ㄔO(shè)工程成本,首先，應(yīng)從設(shè)計開始,因為設(shè)計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制基本建設(shè)投資規(guī)模,提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計階段工作水平的高低,設(shè)計質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且影響到項目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟(jì)效益的高低。其次，要合理安排施工順序,減少施工費用,還要做好工程招投標(biāo)工作,通過招投標(biāo)形式確定完施工企業(yè)后,在施工階段的成本控制的關(guān)鍵是合理控制工程洽商、材料設(shè)備價格和嚴(yán)格審查承包商的索賠要求。在施工階段,還應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理對工程造價的作用。在工程竣工驗收后,應(yīng)合理地確定工程造價,做好結(jié)算審核工作。

②拆遷安置費用的控制。在項目立項之后,業(yè)主要擇優(yōu)選擇隊伍及時凍結(jié)建設(shè)用地范圍內(nèi)的戶口,嚴(yán)格控制分戶,減少代征土地,增加城區(qū)居民外遷,按政策規(guī)定從嚴(yán)掌握征地拆遷各項費用的補償標(biāo)準(zhǔn)、被遷戶安置用房的面積,做好新區(qū)開發(fā)原有人員的安置工作。

③貸款利息的控制。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道之一就是銀行貸款,很多開發(fā)企業(yè)用以銀行貸款的方式進(jìn)行融資,使部分企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80％以上。有貸必有還,如何償還使付出的利息最少,資金成本最低,要根據(jù)投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式。總的來說,償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業(yè)主的壓力過大,只有在資金量很大的情況下才有可能,對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè),實行的是滾動開發(fā),在總的開發(fā)過程中,一方面要投入資金,另一方面部分項目完工收回資金有能力償還部分貸款,可以選擇本金均等償還辦法,以免過多占用資金造成利息損失,把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。

(2)加強(qiáng)制度建設(shè),強(qiáng)化會計監(jiān)督。

①建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度。加強(qiáng)和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設(shè),使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會計資料的真實、可靠,促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會計信息質(zhì)量的提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身規(guī)模大小和商品房開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素,在保證成本會計工作質(zhì)量的前提下,合理地設(shè)置會計機(jī)構(gòu),配備必要的成本核算人員。每一個房地產(chǎn)項目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作,大型項目應(yīng)設(shè)立成本核算工作組專門負(fù)責(zé)成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來,形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。

②加大會計、稅收監(jiān)管力度。財政、稅務(wù)、審計等有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)合作,及時溝通信息,對故意不進(jìn)行工程決算,不按規(guī)定核算收入和成本的房地產(chǎn)企業(yè)加大處罰力度,同時提高預(yù)收賬款、預(yù)交稅款的比例,促使其及時、正確核算收入成本,切實提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量。企業(yè)應(yīng)設(shè)立內(nèi)部審計部門或人